lunedì 14 dicembre 2009

A prova di bolla

Il rientro dei capitali innescato dall'amnistia fiscale sembra aver ridato slancio alle compravendite di immobili residenziali, in particolare di quelli di pregio, per tradizione meno soggetti agli scossoni del mercato, ma pur sempre segnati dal calo degli investimenti dell'ultimo anno.

Ma c'è anche chi preferisce muoversi con più cautela, parcheggiando i capitali rientrati in Italia in qualche prodotto finanziario liquido in attesa di capire come meglio impegnare i propri soldi.

Ma perché ci si indirizza su immobili che costano dai 700mila euro in su per tagli di 100 mq? Perché il mattone di lusso appare immune dagli scossoni tipici del segmento immobiliare.

Chi cerca spazi di pregio predilige quelli posizionati ai piani alti, luminosi, dotati di terrazzo, ampi spazi di rappresentanza, doppi servizi, box o posto auto (sempre più apprezzati). Fondamentale anche il palazzo in cui è inserita l'abitazione, che deve presentarsi in ottime condizioni, meglio se ubicato in strade tranquille e lontane dal traffico. Molto apprezzata, poi, la presenza di soffitti a volta, cassettoni, affreschi e viste panoramiche.

Ciononostante, la crisi del credito ha allungato i tempi necessari alla vendita, oggi attorno agli 8 mesi per gli immobili di fascia alta. Mentre gli sconti praticati sul prezzo di offerta iniziale sono scesi al 16%, contro il 18% di un anno fa.

Anche le abitazioni di lusso dovrebbero archiviare il 2009 con compravendite e prezzi in leggera flessione. Almeno secondo Scenari Immobiliari secondo cui, a fine anno, in Italia saranno archiviate 27.500 transazioni su abitazioni di pregio, il 5,1% in meno rispetto alle 29mla tansazioni registrate nel 2008. E ciò avrà un impatto sui prezzi delle case, attesi in leggero ribasso (-2,5%) dopo la galoppata degli anni passati.

- Gabriele Frontoni, Milano Finanza, 5 dicembre 2009

domenica 6 dicembre 2009

Portafogli gonfi di mattoni

Paperoni d'Italia pronti a investire nel mattone. Malgrado il clima di incertezza che il mercato sta scontando, un investitore "affluent" su due si dichiara pronto, di qui ai prossimi due anni, a puntare sull'acquisto di un immobile. Questa la prima indicazione che arriva da una ricerca Aipb (Associazione italiana private banking).

Ricavata da interviste vis a vis condotte in settembre su un campione di 700 persone che si servono di consulenza private banking o che rientrano nella fascia target (in pratica, clienti o possibili clienti con all'attivo almeno 500mila euro di patrimonio finanziario investibile) l'indagine rivela che il 43,3% degli interpellati si dichiara "abbastanza interessata" all'acquisto di immobili in un lasso di tempo che va da oggi al 2011.

Clientela target di private banking divisa quindi a metà tra partito del "no" e partito del "sì". Ancora una volta è la crisi economica a creare un clima attendista e lasciare gli investitori alla finestra.

Per la clientela ad alto budget di spesa questo, tuttavia, è uno dei momenti più favorevoli per muoversi: molte le opportunità di scelta sul mercato, in un'ottica di investimento riflessivo. In più si tratta di acquirenti dotati di buoni margini di liquidità e quindi molto meno legati alla stretta del credito che sta frenando molte delle compravendite di immobili subordinate ai mutui bancari.

L'altra indicazione importante è che si compra più per mettere a reddito (17% contro il 12% di un anno fa) , a scapito di acquisti o sostituzioni di prime e seconde case da abitare direttamente.

L'87% degli intervistati ha dichiarato di pensare personalmente alla gestione del proprio patrimonio immobiliare, senza il supporto di un consulente esterno - utilizzato solo dal 12,4% del campione. Un comportamento diffuso soprattutto nei comuni medio-grandi del centro-sud.

***

Scelta sempre valida e sicura si conferma il residenziale di pregio: ha tenuto a livello di quotazioni ed è appena stato sfiorato dalla crisi in fatto di appeal sul mercato in virtù di un'offerta limitata per quantità e qualità, soprattutto se si parla di location centrali di grandi città (Milano e Roma in testa).

Cristina Giua, Il Sole 24 Ore, Casa&Case, 21 novembre 2009

sabato 28 novembre 2009

Deboli segnali di ripresa per le compravendite di immobili

C'è cauto ottimismo nel comparto immobiliare. Non si può ancora parlare di ripresa ma i dati del terzo trimestre del 2009 stilati dall'osservatorio dell'Agenzia del territorio fanno ben sperare. negli ultimi mesi la decrescita delle compravendite è rallentata attestandosi a un -11,3% rispetto all'anno precedente. nei primi due trimestri dell'anno si era registrata una flessione rispettivamente del 18,7% e del 12,3%. Il lieve ma costante miglioramento del trend ha influito sul dato di alcune città. Roma (+1,6%) e Genova (+2%) fanno registrare un andamento positivo, mentre peggiorano Milano e Bologna. A Firenze il calo maggiore (-27%). Il dato relativo alle macro-aree mostra un forte calo al nord (-14,7%) e al centro (-8,2%). Meno penalizzato il sud (-6,6%). Tra i settori, il più colpito è il terziario (-18,9%), seguito dal commerciale (-17,7%) e l'industriale (17,1%).

- ItaliaOggi, 24 novembre 2009

lunedì 23 novembre 2009

L'immobiliare non rialza la testa. Si spera nello scudo fiscale

L'immobiliare non rialza la testa. L'ultimo bollettino dell'Agenzia del Territorio sul trimestre agosto-settembre 2009 è un ritratto con poche luci e molte ombre. La prevista frenata del mercato residenziale c'è stata ma appare poco sensibile. Peggiorano invece in modo deciso le transazioni degli immobili per l'impresa: uffici, negozi e capannoni. Il dato però forse più preoccupante arriva dal Nord del paese, interessato da cali significativi e trasversali a tutti i comparti. I pochi segnali positivi ci sono stati in alcune piazze o comparti immobiliari del Sud e in due grandi città: Roma (+1,6%) e Genova (+2%), che ribaltano le precedenti rilevazioni negative. Nel comparto residenziale prosegue nel trimestre un trend di complessivo calo delle transazioni, sia pure con tassi in progressiva (ma lieve) contrazione: tra agosto e settembre il calo tendenziale è stato dell'11% (contro il -18,5% e il -13% rispettivamente del primo e del secondo trimestre 2009). Nel terzo trimestre il rallentamento ha interessato maggiormente le grandi città rispetto ai propri hinterland e – come si diceva – con andamenti in progressivo peggioramento nel Nord (-14,7%) rispetto al Centro (-8,2%) e al Sud (-6,6%). L'aspetto meno incoraggiante è che mentre Centro e Sud attenuano i precedenti dati tendenziali di quest'anno, il Nord li peggiora (rispetto al -12,7% fatto registrare fra aprile e giugno 2009). Un caso negativo che fa scalpore è quello di Milano, che nel terzo trimestre ripiomba a -14,1% dopo avere messo a segno un +4% nel precedente trimestre. Torna in negativo anche Bologna (-3,4%), anch'essa protagonista di un'eccezionale performance nello scorso trimestre (+9,8 per cento). Ma tra le grandi città il peggiore bilancio è quello di Firenze, con un -27 per cento. La stasi del mercato residenziale emerge chiaramente dal dato dei primi nove mesi del 2009: -14,2% sul 2008 contro il -14,8% del 2008 sul 2007. I tecnici dell'Agenzia stimano che il 2009 si chiuderà con circa 595mila transazioni di residenze in Italia, rispetto alle 815mila circa del 2007 e alle 686.600 del 2007. I numeri del trimestre sono più pesanti nei comparti degli uffici (-19%) e dei negozi (-17,7%), con dati peggiori rispetto a quelli registrati nel secondo trimestre 2009. Nel caso degli uffici la differenza è molto marcata: -19% contro il -5,4 per cento. A trainare verso il basso sono i numeri del Nord (-26%) e del Centro Italia (-21,7%); il Sud sorprende invece positivamente con +8,6% di transazioni. Anche le compravendite dei capannoni calano (-17,1 per cento). Anche in questo caso, la situazione peggiore è al Nord (-22,4%), dove si concentra quasi il 70% di questo mercato immobiliare. Occhi puntati sullo scudo fiscale, con effetti nel 2010, anche se, avverte il direttore dell'Osservatorio Immobiliare, Gianni Guerrieri, lo scudo «influenzerà di meno il volume delle compravendite immobiliari del settore non residenziale rispetto a quello legato all'economia e agli investimenti».

- Massimo Frontera, Il Sole 24 Ore, 23 novembre 2009

domenica 22 novembre 2009

Fiaip. Limiti per chi opera sul web e un osservatorio sull'abusivismo

Un ciclo di forte rinnovamento quello annunciato dal neopresidente nazionale Fiaip Paolo Righi, al XII Congresso nazionale svoltosi a Taormina.
Una svolta che, per l'associazione rappresentativa di circa 12 mila agenzie in Italia (con oltre 50 mila tra mediatori immobiliari e turistici, promoter, consulenti e gestori di beni immobili) si impernia sull'aggiornamento del ruolo dell'agente immobiliare. Per questo l'avvio di servizi ad alto valore aggiunto sul web è, per Fiaip, decisivo. L'associzione infatti chiude il 2009 forte di una nuova intesa strategica, quella siglata a settembre con il gruppo Casa.it, che si aggiunge alla collaborazione già partita con il portale Immobiliare.it.
La grande agorà di internet, quindi, viene concepita come un antidoto al rallentamento del mercato, ma anche come spazio non immune dalla presenza di intermediari abusivi e dal pericolo di truffe. Per questo uno degli obiettivi centrali della nuova programmazione sarà l'elaborazione di un disegno di legge per introdurre limiti rigidi per chi intermedia compravendite e locazioni in rete.
Il tutto in sinergia con il governo centrale, e quindi con la costituzione di un osservatorio sull'abusivismo presso il Ministero dello Sviluppo economico. I soggetti partecipanti dovranno essere l'Agenzia delle Entrate, le federazioni immobiliari e le associazioni dei consumatori.

LA FORMAZIONE

Parola d'ordine, migliorare la percezione sociale dell'agente immobiliare. Un obiettivo centrale per la nuova Fiaip, che dovrà concretizzarsi in un percorso di formazione specifica e continua, a cominciare da quella dei quadri dirigenti.

"Per incrementare la professionalità degli agenti occorre rivedere i criteri d'accesso alla professione. L'obiettivo perciò è quello di istituire un corso di laurea triennale, come in Francia dove questo titolo di studio è obbligatorio per gli agenti" - afferma Sabrina Cancellieri, vicepresidente Fiaip con delega alla cultura e alla formazione.

- Antonio Schembri. Mondo Immobiliare, Il Sole 24 Ore, 14 novembre 2009

giovedì 19 novembre 2009

La perizia classica è ormai obsoleta, avanti con gli "Ivs"

{ Nelle perizie classiche il perito surroga la conoscenza del mercato in cui si trova l'immobile con la citazione di "autorevoli fonti" quali listini di camere di commercio o importanti operatori del mercato, deresponsabilizzandosi dal problema della verifica rispetto le vere compravendite e applicando semplici modelli estimativi monoparametrici (superficie per prezzo medio). Nelle perizie svolte con gli standard internazionali il valutatore svolge una puntuale ricerca delle compravendite degli immobili comparabili al bene da valutare, che riporta come prove della sua analisi nel rapporto di valutazione. Poi analizza le caratteristiche che differenziano i prezzi degli immobili nel segmento di mercato oggetto di analisi e applica modelli valutativi pluriparametrici che sono riconducibili a tre grandi approcci: market o metodo del confronto di mercato, income, o metodo della capitalizzazione dei redditi futuri, cost o metodo dei costi, validi rispettivamente per un mercato dinamico utilizzando i prezzi, per uno stagnante, usando i canoni di affitto, o per mercati di beni limitati }

- Sandro Ghirardini, Mondo Immobiliare, Il Sole 24 Ore, 14 novembre 2009

Sandro Ghirardini, segretario generale dell'associazione senza scopo di lucro dei valutatori immobiliari E-Valuations, è uno dei principali esperti italiani di standars internazionali di valutazione immobiliare

Ivsc - International valuation standards council E' l'associazione che raccoglie, presenta in modo sistematico e pubblica gli international valuation standard (Ivs) giunti alla versione 2007. Ha sede a Londra ed è un'organizzazione non governativa membro delle Nazioni unite costituita nel 1981.


- link

http://www.ivsc.org/

http://www.e-valuations.org/

sabato 24 ottobre 2009

Torna il Re Mattone

Miracolo a Milano. E forse anche a Roma. Dallo scorso giugno infatti il mercato immobiliare della capitale ha ricominciato a esprimere una certa vivacità, perlomeno in termini di interesse e di compravendite.

[...] Le ragioni della rarefazione degli acquisti di case sono più che note. Da un lato la percezione negativa del mercato, il panico scoppiato in autunno e protrattosi di fatto fino a primavera inoltrata. Dall'altro l'estrema difficoltà a indebitarsi, a finanziare cioé l'acquisto della casa attraverso un mutuo. Risultato: durante tutto il periodo soltanto chi ne aveva strettamente bisogno, e aveva anche del capitale da parte, si è deciso a comprare.

Adesso però molti altri elementi sono intervenuti contribuendo a riportare un minimo di ottimismo. Per cominciare, dopo 6-7 mesi di crisi vera, a un certo punto chi aveva bisogno di un'abitazione ha visto che i prezzi non scendevano più di tanto. Non solo: i tassi sono crollati ai minimi di tutti i tempi accompagnati da una ripresa dell'erogazione da parte di un drappello di istituti di credito.

Infine, anche la borsa ha ripreso a girare. E proprio da qui parte l'abbozzo di ripresa. Naturalmente non mancano le riserve per quanto riguarda le reali prospettive future. Quanto accaduto finora dice infatti che il trend attuale può proseguire almeno per i prossimi tre mesi, al di là dei quali purtroppo però non si ha ancora visibilità. Insomma sulla base degli elementi attuali non è ancora possibile dire se la ripresina ha le gambe per trasformarsi in ripresona. Ma che cosa è successo per alimentare ulteriori speranze? La risposta si chiama scudo fiscale, evento che già nell'edizione 2002 portò immensi benefici al mercato immobiliare. Certo, non è detto che tutti i soldi rimpatriati, e sulla base delle prime anticipazioni il flusso sembra molto interessante, confluiranno verso il mattone, ma una borsa che è già salita dell'80-90% di certo non incoraggia a nuovi investimenti, non prima almeno di aver verificato l'effettiva solidità del mercato. Da qui l'estrema probabilità che sia ancora il mattone a catturare la fetta più grossa dei tesoretti rimpatriati. Il fenomeno riguarda Roma, Milano e gli immobili nuovi in generale, in pratica le piazze più pregiate del mercato immobiliare nazionale.

[...] Lo scudo fiscale, insomma, supplirà alle carenze del ciclo economico che ancora stenta a riprendersi, con effetti positivi prima sulle due città principali, e poi via via anche nelle altre più importanti, da Bologna a Firenze, da Venezia a Napoli.
Il trend generale, cioé il contesto macro-economico unito all'effetto scudo, vanno però declinati attentamente su città e zone. Solo nei momenti di massima forza del mercato sale infatti tutto e comunque. Per ora invece, la ripresa degli acquisti sarà attenta e selettiva, interessando gli immobili di maggiore qualità, come quelli nel centro di Milano e Roma, gli edifici nuovi, ma anche in questo caso delle zone più interessanti.

Teresa Campo, Milano Finanza, 10 ottobre 2009

domenica 19 luglio 2009

Aspettando la vera retromarcia

Il modesto calo del 2,5% registrato nel primo semestre è destinato ad arrivare all'8% per fine anno. E la ripresa diventa un'incognita

Cattive notizie ma vestite da buone notizie per il mattone residenziale italiano. Al giro di boa del primo semestre 2009 il mercato vacilla ma tiene, con una flessione dei prezzi delle case che secondo l'ultimo Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma dedicato alle 13 principali città italiane non supera il 3%, anzi si ferma addirittura al -2,5%. Ragionando invece su base annua, il calo complessivo si porta al -3,5%, il dato peggiore dal 1997. Certo si tratta di valori medi, che comprendono il -7% delle abitazioni di pregio di Venezia e il +1,3% di quelle del centro romano, ma pur sempre lontane anni luce dal -30% se non -40% e a volte anche di più di altre capitali mondiali. E invece la cattiva notizia è proprio questa, e cioè che il mercato abbozza leggermente davanti alla crisi, economica oltre che immobiliare, ma per ora non ne vuol sapere di adeguarsi a nuovi parametri, a spurgare del tutto e definitivamente gli eccessi. Risultato: i prezzi tengono ma la domanda si affloscia, i tempi per chiudere una trattativa si allungano, lo sconto tra prezzo richiesto e prezzo ottenuto si amplia, le compravendite latitano.
Proprio le transazioni a fine anno si prevede che si assesteranno intorno a quota 600 mila, forse anche al di sotto di quest'importante soglia, anche psicologica e comunque ben lontane dalle 850 mila degli anni più brillanti: un totale di 250 mila tra famiglie e investitori che rinunciano a puntare sul mattone per comprare o sostituire casa o per investire nel mattone. [...]
La realtà è che in assenza di una flessione più significativa dei prezzi delle abitazioni chi ha soldi preferisce aspettare in attesa di occasioni migliori, chi non li ha, o ne ha troppo pochi, non riesce comunque a comprare perché non più sostenuto da credito bancario. Una più rapida flessione delle quotazioni permetterebbe di uscire più rapidamente dall'impasse e di far ripartire il mercato con slancio. "L'obiettivo resta comunque quel -20/-25% indicato dal Fondo monetario europeo alcuni mesi fa" - spiega Luca Dondi di Nomisma -, "una fessione che può ritenersi fisiologica e che potrebbe consentire di ripartire con slancio". [...]
In quest'ottica quindi, paradossalmente, può essere letto positivamente il pronostico di un peggioramento del trend, sempre del mattone residenziale, atteso per fine anno. [...] Nelle previsioni di Nomisma, a fine anno i prezzi potrebbero raggiungere un -8% sul 2008 per proseguire poi la fase di debolezza nel 2010 con un'ulteriore flessione almeno del 2-3%. Ancora più fosco il quadro dipinto dal centro studi di Confindustria nel periodico flash sulla congiuntura. "Dopo la correzione dei prezzi medi delle abitazioni del 2,4% nel 2008 rispetto al 2007, nel 2009 si stima un'ulteriore contrazione del 9% dopo un primo semestre in diminuzione del 4,5%. In parallelo il numero di transazioni immobiliari nel segmento residenziale è diminuito del 15,1% nel 2008 e per il 2009 è stimata una nuova riduzione del 20% che riporta i livelli ai valori di inizio anni 2000". [...]
A soffrire meno la crisi sono ancora le nicchie immobiliari del lusso. [...] Un ulteriore sostegno al segmento potrà arrivare nei prossimi mesi dallo scudo fiscale che permetterà di rimpatriare i capitali all'estero pagando un'aliquota molto bassa. La stessa manovra all'inizio degli anni 2000 aveva dato grande impulso al mattone tricolore, per cui il fenomeno, complice mercati finanziari ballerini, potrebbe anche ripetersi. [...]
Tornando ai dati sulle città, in media la vendita di un immobile residenziale, sia esso nuovo o usato, raggiunge sconti del 7,3% e richiede oggi 6,1 mesi.

Teresa Campo, Milano Finanza, 18 Luglio 2009

domenica 12 luglio 2009

Il Sannio punta sui borghi a tema

Turismo e real estate

Dagli orafi di Pontelandolfo alle maioliche di San Lorenzo, il recupero coinvolge una quarantina di comuni

Benché ricco di elementi di attrazione, il Sannio campano non ha ancora espresso tutte le sue potenzialità dal punto di vista turistico. La svolta potrebbe arrivare con il progetto "I borghi del Sannio lungo le vie della storia, della fede e delle tradizioni", concepito per valorizzare i centri storici in base alle peculiarità di ognuno e per creare un'offerta turistica integrata tra i paesi che guardano sul Matese e quelli che affacciano sulle aree Tiberina e del Taburno.
Il progetto, ora in fase iniziale ma che godrà anche di finanziamenti europei, interessa una quarantina di comuni e per alcuni il tema caratterizzante è già stato stabilito.
L'iniziativa fa presupporre risvolti positivi anche per il mercato immobiliare. Lo sviluppo del turismo può infatti aprire scenari interessanti sul fronte delle seconde case: sia per i prezzi ancora competitivi, sia per i contesti storici e ambientali nei quali gli immobili sono inseriti.

***

Castelli e ville da trasformare. L'invito rivolto ai privati

L'esempio che si vorrebbe seguire è quello dei parador spagnoli: hotel di standard elevato, ospitati in residenze d'epoca, fuori dai percorsi turistici più battuti, per favorire lo sviluppo dei nuovi circuiti. "Abbiamo un notevole patrimonio edilizio di proprietà pubblica - dice Carlo Falato, assessore al Turismo e ai Beni culturali della Provincia - costituito da dimore di vario tipo e castelli che saranno recuperati per ricavarne residenze di qualità. Tuttavia per realizzare i progetti che abbiamo delineato sono necessari finanziamenti privati. Il pubblico non dispone delle energie economiche necessarie per mettere i beni in produzione e creare un vero e proprio sistema turistico".

fonte: Il Sole 24 Ore, Casa & Case, 4 Luglio 2009, Castiglia Masella e Madela Canepa

Nomisma 06/2009: Giù i prezzi dell'8%

Rispetto ad altri paesi europei come la Spagna, in Italia il rallentamento del mercato immobiliare è stato meno forte. Nel 2008 i prezzi delle case sono scesi del 2,2% a fronte di una diminuzione delle compravendite del 15,1%. In forte calo sono risultati, in particolare, gli acquisti finanziati dai mutui. Per il 2009 è prevista una ulteriore caduta dell'8%. Difficilmente il mercato immobiliare ripartirà senza il riavvio del finanziamento alle famiglie.

domenica 21 giugno 2009

Acquistare senza sorprese

Alcuni dei grandi progetti in via di realizzazione a Milano sono in ritardo. Basandosi sui documenti di Noisma del 2005 e della camera di commercio di Milano, realizzati ai tempi della gara per l'assegnazione a Milano dell'expo 2015, si ha un quadro generale della tempistica. Nella versione del 2006 i tempi annunciati sono rapidissimi mentre in quella del 2008 le consegne slittano. Il caso di Santa Giulia è sotto gli occhi di tutti , con una serie di comitati di protesta creati dagli acquirenti insoddisfatti. Diverse cooperative hanno infatti consegnato gli immobili in ritardo e i lavori di completamento delle infrastrutture del quartiere sono ancora in corso. In questo caso cosa accade ai soci delle cooperative? Visto che se un cantiere dura più del previsto i costi aumentano chi paga la differenza? "Comprare casa in coopertiva espone a diversi rischi - spiega l'avvocato Biagio Giancola, consulente dell'Associazione piccoli proprietari di case -. Il primo è legato proprio al prezzo d'acquisto. Se i lavori durano più del previsto e quindi i costi aumentano è l'acquirente a doversene fare carico. Infatti non si è semplici clienti ma soci, ovvero ci si assume anche il rischio d'impresa". Quindi non ci sono possibilità, se i costi aumentano la casa costerà di più. Oltre a non poter richiedere danni per la mancata consegna nei tempi previsti. E questo avviene molto più spesso di quanto si pensi".
Se invece a vendere è un'impresa privata non ci dovrebbero essere problemi sul prezzo se già fissato nel contratto, perché le eventuali variazioni devono essere autorizzate dal committente (art. 1659 del Codice Civile) mentre per il ritardo di consegna un'eventuale riduzione o rimborso del prezzo dipende dagli accordi presi in forma scritta tra le parti. "Se nel preliminare è indicata una data di consegna tassativa - continua l'avvocato Giancola - c'è la possibilità di agire in giudizio. Si va da una riduzione del prezzo fino all'annulamento-risoluzione del contratto (art. 1655 del Codice Civile) con il pagamento dei danni subiti. Se invece i tempi di consega sono soltanto indicativi è tutto più aleatorio e diventa problematico dimostrare il danno. In questo caso è poco conveniente iniziare una vertenza". [...]
Allora cosa conviene fare per tutelarsi prima di comprare? "Per il fallimento del costruttore esiste già una legge che tutela le somme versate - spiega Antonio Pastore, presidente della Borsa Immobiliare di Milano -. Per i ritardi è invece necessario inserire già nel compromesso la descrizione dettagliata dell'immobile con il prezzo a corpo non soggetto a variazioni e termine tassativo di consegna. Visto che spesso per acquistare una nuova casa si provvede a vendere quella in cui si abita, i danni devono essere recuperabili immediatamente senza attendere gli esiti di una lunga causa legale. Per questo è necessario inserire nel contratto un importo definito per la penale di un eventuale ritardo e richiedere al costruttore una fideiussione bancaria o assicurtiva che consenta all'acquirente di incassare immediatamente gli importi previsti". Se il costruttore si rifiuta, visto che non è obbligato dalla legge ad accordare queste condizioni, si è sempre liberi di cercare altrove".

Maurizio Cannone, Il Sole 24 Ore, Casa & Case, 20 giugno 2009

domenica 31 maggio 2009

Case, nelle città spuntano gli affari

Alcune abitazioni oggi possono essere acquistate pagando fino al 10-12% in meno rispetto a un anno fa. E non sempre si tratta di case di bassa qualità o collocate in periferia.

"Diminuiscono i prezzi dei tagli grandi, mentre si salvano i monolocali, sostenuti dal crescente numero di single e da una domanda a fini d'investimento in leggera ripresa" osserva Guido Lodigiani, dell'ufficio studi di Gabetti.

Completa il quadro Fabiana Megliola, dell'ufficio studi di Tecnocasa: "Le tipologie di alloggi signorili e di pregio mediamente hanno tenuto di più, perché sono quelle cui si rivolge un target medio-alto"

Nel 2008 più ancora dei prezzi, sono diminuite le compravendite. Secondo i dati dell'agenzia del Territorio, i contratti sono stati 686mila, il 15% in meno rispetto all'anno prima.

"La domanda che si muove meglio è quella liquida", spiega Alessandro Ghisolfi, dell'ufficio studi di Ubh. I più avvantaggiati, insomma, sono coloro che possono fare a meno di un mutuo o contenerne l'entità entro il 50% del valore dell'immobile.

"I valori potrebbero scendere ancora - risponde Lodigiani di Gabetti - ma una casa è l'acquisto di una vita, quindi se si trova l'immobile adatto ai propri desideri, e se si ottiene un bello sconto, non ha molto senso attendere un ribasso". Anche per chi vende, dopotutto, firmare oggi potrebbe non essere una grossa perdita: a meno che l'acquisto non sia avvenuto molto di recente, la rivalutazione è garantita.

Cristiano Dell'Oste - Il Sole 24 Ore, 27 aprile 2009

venerdì 22 maggio 2009

I piccoli operatori scelgono i network

Le agenzie. Bilancio positivo per le reti in franchising

Il franchising immobiliare appare in salute, nonostante la crisi dell'economia. Secondo i dati comunicati dai maggiori network che operano in Italia, il numero delle agenzie affiliate è rimasto sostanzialmente stabile rispetto a 12 mesi fa. Con l'eccezione più marcata di Pirelli Re che ha perso l'8,7% delle agenzie nell'ultimo anno, passate da 554 a 506. Il fatturato è stabile o addirittura in rialzo per gli altri network (Il dato non è disponibile per Pirelli Re). Quindi sembra che la crisi non abbia colpito, almeno per il momento, questa tipologia di attività. Anzi, secondo Giovanni Elefante, presidente di Frimm, "proprio ora gli agenti immobiliari sono più propensi a legarsi a un marchioper ottenere visibilità e servizi".
E' da evidenziare come i dati forniti siano in qualche modo confutabili. Il numero di agenzie operative, per esempio, è da sempre oggetto del contendere tra gli opertori: alcuni inseriscono nelle proprie statistiche soltanto le strutture realmente operative, altri anche quelle per le quali è stato fimato il contratto di affiliazione ma che diverranno operative solo in seguito, anche dopo due anni. Lo stesso avviene per il fatturato: alcune insegne inseriscono soltanto il ricavato delle royalty, altri anche il ricavato della vendita di servizi agli affiliati. Fatta l'opportuna tara ai dati disponibili, Tecnocasa resta il marchio più diffuso in Italia. Stabile rispetto a un anno fa, con 2547 punti vendita che superano quota 3mila con il marchio Tecnorete, ha visto aumentare il fatturato da 43,3 milioni di euro del 2007 a 46,5 del 2008. Risultati positivi che riflettono un cambiamento profondo della figura dell'affiliato. "Rispetto al passato stiamo assistendo a un'evoluzione di quanti intendono affiliarsi - spiega Antonio Pasca, presidente di Tecnocasa Franchising -. Se fino all'anno scorso le richieste arrivavano soprattutto da persone che lavoravano in altri settori e volevano quindi cambiare attività, oggi sono sempre più spesso agenti immobiliari che già operano senza marchio a volersi unire a un network". In questo modo, se da una parte si mette in conto un esborso maggiore, costituito dai canoni di affiliazione, dall'altra si può contare su formazione costante, operazioni di marketing in scala nazionale e su una maggiore visibilità, che aumenta la possibilità di vendere i propri immobili. Insieme, ovviamente, al contenimento dei costi, che è un'altra moda del momento. Così i network si stanno attrezzando per realizzare agenzie molto grandi in cui operano decine di agenti immobiliari, con un solo canone di affiliazione da dividere tra tutti gli operatori che utilizzano la struttura. Remax lo sta già facendo, gli altri marchi saranno operativi a breve.
Il contennimento dei costi ha riguardato le stesse insegne di franchising immobiliare. Con la chiusura di un centinaio di filiali di proprietà, effettuata lo scorso dicembre da parte di Gabetti in Italia, ormai non esistono più marchi che dispongano di punti vendita propri. Poche le eccezioni, come quella di Toscano che continua a mantenere operative anche filiali a gestione diretta. "I risultati danno ragione al nostro modello di business - dice Fabrizio Tolli, responsabile del franchising di Toscano-. Il fatturato è stazionario, nonostante la difficile fase generale del mercato immobiliare, e le richieste di affiliazione sono in costante aumento". Unico dato negativo in questo quadro apparentmente positivo è la riduzione di personale da parte di Professionecasa, passato da 20 a 15 dipendenti del 2008. Questo a fronte di un aumento da 501 e 512 dei punti vendita affiliati. Un altro segnale che il contenimento dei costi e l'ottimizzazione delle spese resta sempre tra le priorità delle insegne del franchising.

Maurizio Cannone, Il Sole 24 Ore - Mondo Immobiliare, Sabato 9 Maggio 2009

lunedì 27 aprile 2009

Roma. Il mattone è stabile

Il mercato immobiliare romano va in contro tendenza rispetto allo scenario italiano. In base ai valori dell'indice Replat nazionale, emerge la fotografia di un mercato che non smette di frenare nei primi tre mesi dell'anno, a differenza invece, di quanto accade nella Capitale dove il trend è stato positivo. Nella media dei tre mesi, infatti, rispetto allo stesso periodo del 2008, la domanda di immobili è cresciuta di circa il 5%, mentre l'offerta ha segnato un +15%. Su base nazionale, invece, la domanda di case e apartamenti ha subito una flessione media di oltre sette punti percentuali, mentre l'offerta è rimasta positiva (+6,67%).

Per quanto riguarda la regione Lazio, l'andamento del mercato rispecchia quello della Capitale sebbene l'incremento sia inferiore a quello registrato all'ombra del Campidoglio. La domanda di immobili è cresciuta in media del 1,6% nel primo trimestre rispetto allo stesso periodo del 2008, e l'offerta ha segnato un 8,7%.

Milano Finanza, 18 Aprile 2009, inserto Roma Finanza

sabato 11 aprile 2009

Patrimoni nel pallone

Special One in panchina. Normal One in finanza

"La borsa? La conosco poco e ci sto lontano". L'investimento preferito? "Gli immobili, sempre".

A parlare non è un risparmiatore qualsiasi ma un certo Josè Mourinho. Special One in panchina, ma Normal One in finanza: intervistato da Plus24, il tecnico di Setubal non fa mistero di districarsi meglio tra schemi e formazioni, piuttosto che nei meccanismi della borsa, inevitabilmente ostica ai non addetti ai lavori.

Chi lo conosce da vicino, lo descrive come un uomo con pochi "vizi" finanziari. Ma il ricco stipendio dell'Inter - si è sempre parlato di 9 milioni annui, ma in realtà sono circa 5 netti - che fine fa? "I miei investimenti hanno un minimo tasso di rischio - precisa Mourinho - per cui la Borsa è lontana dalle mie opzioni. La conosco poco, dunque ne resto lontano".
In realtà, da Normal One della finanza Mourinho ha un debole: le case. "Se dovessi per forza investire un milione non avrei dubbi: niente azioni od obbligazioni, ma immobili. Sempre". Ironia della sorte, il tecnico portoghese possiede solo un appartamento, nella sua Setubal. A Milano non ne ha comprati, ma ha preferito affittare villa Ratti, già residenza dell'industriale della seta Antonio Ratti, sulla collina tra Como e Cernobbio. Panorama mozzafiato sul lago, con eliporto, piscina riscaldata e campi da tennis: un oasi di tranquillità vicina ad Appiano Gentile, il quartier generale nerazzurro.

***

Immobile Lippi

Affinità elettive tra numeri uno della panchina. Anche per Marcello Lippi gli immobili sono l'investimento principe: "L'unico veramente sicuro - sottolinea a Plus24 - mentre le azioni, nel mio portafoglio hanno un peso limitatissimo.

In realtà Lippi ha fondato tre società immobiliari: la Dast (partecipata anche dalla moglie e i due figli), la Promoinvest (con due amici: l'imprenditore Lucio Elia ed Enrico Castellacci, capo dello staff medico azzurro ai mondiali di Germania) e la Health and Sport International Center (Sempre con Elia).
"Non l'ho fatto per diventare immobliarista - sottolinea Lippi -. Solo per cogliere, nel caso si presentasse, qualche occasione".

Da Plus24 - Il Sole 24 Ore, Sabato 4 aprile 2009

lunedì 16 marzo 2009

Gelo sul mercato immobiliare. Le vendite crollano del 17%

Male le province, resistono le grandi città. Per fine 2009 previsto un altro calo del 10%
Pesa il taglio della quota mutuabile. A febbraio mini-ripresa delle domande di fidi

di Rosa Serrano

la Repubblica

16 marzo 2009


ROMA - Si vendono e si comprano sempre meno case. La gelata sul mercato immobiliare residenziale era nell'aria da tempo. Ora i dati sono lì a confermarla: lo scorso anno le compravendite sarebbero diminuite di circa il 17-18 per cento, una stima che dovrebbe trovare conferma nei dati che verranno diffusi a inizio della prossima settimana dall'Agenzia del territorio. La frenata si è fatta sentire soprattutto nelle province piuttosto che nelle grandi città e nei capoluoghi e conferma la fase discendente del comparto residenziale.

I primi segnali c'erano stati già nel 2007, quando dagli 845.052 affari conclusi nel 2006 si era scesi a quota 806.225, con un calo del 4,6 per cento. E dopo un 2008 da dimenticare anche per il 2009 gli operatori del settore si attendono un ulteriore assestamento verso il basso, con un significativo -10 per cento.

Uno scenario fosco, rischiarato solo dal dato di febbraio 2009 che ha invertito la tendenza negativa: secondo il Crif lo scorso mese le domande di finanziamento immobiliare sono aumentate del 2 per cento (a gennaio c'è stato un calo del 15 per cento). Ma sarebbe prematuro trarre conclusioni affrettate perché potrebbe trattarsi di una semplice fiammata destinata a spegnersi subito.

È il ceto medio-basso, colpito dalla crisi economica e incerto sul proprio futuro, a rinunciare al sogno di una casa di proprietà. Le famiglie monoreddito, i giovani, i precari e gli immigrati non si affacciano più sul mercato perché ottenere un mutuo è diventato più difficile, tempi e procedure si sono allungati. Ma soprattutto è diminuita la quota mutuabile, che difficilmente supera il 60-70 per cento del valore della casa da comprare.

"Il rallentamento nel sistema creditizio all'immobiliare - spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari - ha ridotto di un terzo gli acquisti da parte dei lavoratori immigrati e dimezzato quello delle famiglie dove un componente ha un lavoro precario".
Che ruolo giocherà invece l'annunciata "rivoluzione edilizia" voluta dal governo, che dovrebbe permettere ai proprietari immobiliari di aumentare del 20 per cento la cubatura dei loro appartamenti? Luca Dondi, analista di Nomisma è convinto che l'impegno di risorse negli interventi di ampliamento potrebbe comportare un ulteriore restringimento della domanda di acquisto e quindi un nuovo calo nel settore delle compravendite.

"Molte famiglie che avevano progettato un cambio di abitazione a scopo migliorativo - spiega Alessandro Ghisolfi, direttore dell'ufficio studi di Ubh - potrebbero trovare una valida alternativa nella ristrutturazione della propria casa ampliando lo spazio abitativo del 20 per cento. Mediamente il costo di ristrutturazione - continua Ghisolfi - è inferiore di oltre il 50 per cento rispetto al prezzo medio di vendita per un'abitazione nuova". Un fenomeno che risparmierà le grandi città. La percentuale di proprietari in grado di poter ampliare la propria abitazione in un condominio non è certamente elevata.

sabato 7 marzo 2009

Quanto regge il mattone

La casa ha perso smalto ma non crolla, anche se i prezzi continueranno a flettere per tutto il 2009. Ma, nonostante questi dati si conferma il bene rifugio per antonomasia. Per il mattone italiano, e più in generale per il comparto residenziale, il 2008 si è concluso con un leggero arretramento dei prezzi, più evidente a partire dallo scorso autunno. Il dato, asicurano gli immobiliaristi, non è preoccupante, mentre mette in allarme il fatto che le compravendite hanno rallentato sensibilmente.

"Anche il 2009 sarà all'insegna del ribasso e con ogni probabilità i prezzi non torneranno a salire fino al 2012.
In realtà la situazione non è certo drammatica per gli italiani: solo il 3% ha acquistato immobili negli ultimi tre anni (con i prezzi sui massimi, ndr) mentre oltre il 70% ha comprato prima del 2000. Questo significa portare a casa una notevole plusvalenza in caso di vendita, anche ora che i prezzi sono in flessione". Emanuele Barbera, presidente di Sarpi immobiliare.

Una correzione del mercato immobiliare in fin dei conti era attesa e prevista.

"La flessione in atto porterebbe addirittura risvolti salutari, dal momento che riporterà verso valori più verosimili un mercato che ha corso a ritmi eccessivamente sostenuti". Umberto Botti, presidente Ubh

Complice il costo del denaro tornato a livelli convenienti, chi ha ascoltato le sirene della borsa e si trova ora a fare i conti con significative plusvalenze, potrebbe tornare presto a investire nel più classico dei beni-rifugio. L'unico che, in fin dei conti, non ha tradito le aspettative.

Secondo l'ultima ricerca di Sarpi immobiliare, il calo delle compravendite ha sfiorato il 15% rispetto al primo semestre 2007, con punte del 21% nel secondo semestre 2008. Questa flessione ha riguardato soprattutto la fascia di mercato medio-bassa (250 mila euro) e in particolare le grandi città.

Per quanto riguarda l'andamento dei prezzi, la contrazione media è del 5,6%; sul mercato reale, invece, la svalutazione degli immobili arriva a superare in alcuni casi il 20 per cento.

L'andamento del mercato nel 2008 e le previsioni per il 2009 evidenziano chiaramente come le zone centrali delle città e gli immobili di pregio abbiano retto meglio rispetto ad aree periferiche con immobili di minor valore.

Per chi vede l'acquisto di un immobile come un puro investimento speculativo il sugerimento degli esperti è di acquistare in zone periferiche, dove i prezzi sono scesi di più e dove, essendoci maggiore offerta, si possono spuntare ulteriori sconti rispetto agli attuali valori di mercato.

"Il giro di vite sulla concessione di crediti e mutui ha avuto ripercussioni negative sprattutto in periferia, sui ceti meno abbienti, che hanno ora molta più difficoltà a farsi finanziare l'acquisto di una casa, con il risultato che le compravendite calano sensibilmente e con loro i prezzi, dato che i potenziali compratori languono". Alessandro Ghisolfi, direttore dell'ufficio studi di Ubh

Se per il momento le case in periferia hanno più venditori che compratori, per quanto riguarda gli affitti la richiesta è in aumento. L'elevato costo del denaro negli ultimi anni e la crisi economica hanno fatto si che molte famiglie fossero in difficoltà nel pagare la rata del mutuo o a fare fronte a un affitto oneroso e che quindi abbiano deciso di diminuire le spese, spostandosi a vivere dal semicentro in zone più periferiche. Comprare nelle aree più esterne, quindi, potrebbe rivelarsi una mossa azzeccata da parte di investitori lungimiranti.
Oltre ai sensibili sconti su mercato possono sfruttare anche un costo del denaro molto conveniente per accendere mutui.
Analogo discorso è valido anche per la prima cerchia dell'hinterland, dove la spinta centrifuga è destinata a continuare, e anzi, a crescere ulteriormente.

L'attuale congiuntura del mercato potrebbe mettere in seria discussione l'assioma secondo cui comprare abitazioni nuove in quartieri in fase di riqualificazione o di nuova edificazione possa portare a una rivalutazione nel giro di pochi anni. Anche perché alcuni progetti rischianom di restare sulla carta o di essere fortemente ridimensionati per colpa di sviluppatori attualmente in seria difficoltà.

"Comprare l'usato nelle immediate vicinanze potrebbe rivelarsi la strategia più azzeccata". Alessandro Ghisolfi, direttore ufficio studi Ubh

I prezzi sono inferiori e a cantieri ultimati tendono a crescere di riflesso grazie a nuovi servizi, verde e architetture di tendenza.

Tratto da Patrimoni, marzo 2009

domenica 15 febbraio 2009

Ricavi in diminuzione fino al 25%

La categoria fa i conti con la drastica riduzione delle compravendite

Studi di settore: in discussione l'inversione dell'onere di prova per i redditi inferiori alle previsioni


Gli agenti immobiliari cominciano il 2009 con qualche, grande e motivata, preoccupazione. Da una parte per il calo complessivo dell'attività registrato nel 2008, tendenza che con tutta probabilità continuerà nel nuovo anno, dall'altra per il trattamento fiscale che potrebbe non considerare i nuovi volumi di fatturato, penalizzando così la categoria. In più, è in arrivo un'altra tegola sul settore, con l'emendamento numero 20.0.9. al disegno di legge 1078 in discussione in questi giorni, che riguarda la riforma delle professioni dei mediatori creditizi e degli agenti in attività finanziaria. In sintesi, se passasse così come conosciuto oggi, non si potrebbe più svolgere l'attività individuale (l'80% degli operatori) ma solo in forma societaria, con costi ben superiori. Oltre poi a rendere incompatibili le due figure. Queste modifiche avrebbero l'effetto di allontanare l'attività d'intermediazione finanziaria, come i mutui, dalle agenzie immobiliari.

"Stando alle indicazioni che vengono dal notariato - dichiara Franco Arosio, presidente Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionisti) - l'unico a disporre dei dati sui rogiti effettivamente stipulati, ci aspettiamo che il 2008 si chiuda con un calo di compravendite del 20-25% rispetto al 2007. Aspetti fiscali a parte, devo dire francamente che si tratta di una fase potenzialmente positiva. Perché porterà a uscire dal mercato gli operatori che finora hanno lavorato solo grazie alla generale frenesia dei compratori, ma che hanno fatto solo del male alla categoria".

"Oltre 300mila immobili all'anno passano di mano al di fuori dei circuiti delle agenzie - dice Bruno Vettore, amministratore delegato di Gabetti franchising -. Questo significa che un mercato vastissimo è potenialmente disponibile. Certo, è necessario comprendere che questo potrà avvenire solo con l'offerta di servizi e professionalità che forse oggi ancora non sono diffusi ovunque o non sono ancora percepiti come importanti da parte dei clienti"

Certo tutte le volte nelle agenzie si dovrebbero trovare veri professionisti in grado di prevenire eventuali truffe di terzi, problemi presso il Catasto, cause legali tra gli acquirenti, consulenza fiscale. In casi del genere, a conti fatti, sarebbe più conveniente, e sicuro, passare dall'agenzia piuttosto che fare da soli.

Tratto da Il Sole 24 Ore, Mondo Immobiliare, sabato 14 febbraio 2009, articolo di Maurizio Cannone

venerdì 13 febbraio 2009

Mutui, giù le rate con l'Euribor

TgFIN

13/2/2009

I tassi sono scesi al nuovo minimo

La crisi economica continua almeno ad avere l'effetto positivo di far scendere i tassi delle rate dei mutui. L'Euribor a tre mesi, sul quale si calcola il tasso applicato appunto ai mutui per la casa, è sceso ancora, scivolando dall'1,96% all'1,94%, il livello più basso mai raggiunto dall'introduzione dell'euro. I dati sono stati rilevati dalla European Banking Federation.

Il massimo storico toccato dall'Euribor a tre mesi era stato del 5,39%, lo scorso ottobre. Il minimo storico dell'1,94% viene attribuito dagli analisti al fatto che la Banca centrale europea potrebbe tagliare il tasso di riferimento il mese prossimo, come riferisce l'agenzia Bloomberg.

Nel frattempo sono scesi anche l'Euribor a un mese che passa da 1,65% a 1,63% e quello a una settimana, che tocca l'1,37%.

E intanto si diffondono dunque le voci che parlano di un probabile nuovo taglio dei tassi da parte dell'istituto di Francoforte. "Potrebbe succedere ancora": così si è espresso Lorenzo Bini Smaghi, esponente della Bce, rispondendo a una domanda, al Tg1, sulla possibilità di un nuovo taglio del costo del denaro in Eurolandia.

"La Bce ha già ridotto i tassi e l'Euribor è sceso al livello più basso da quando c'è l'euro. Potrebbe scendere ancora e questo dipende dall'andamento dell'inflazione. Per la decisione della Bce aspettiamo marzo. C'è una possibilità in questa direzione".

Ma se il tasso raggiunto è il minimo storico dall'introduzione dell'euro, è anche il più basso dall'inizio della serie, che viene calcolata dal 1990.

"In questi mesi la Bce ha ridotto i tassi, l'Euribor, a cui sono indicizzati i mutui di milioni di italiani e di europei, è sceso dal 5 al 2% che è il livello più basso dall'inizio dell'euro. Potrebbe scendere ancora, dipende molto dall'inflazione", ha detto Bini-Smaghi. Parlando della congiuntura economica, Bini-Smaghi ha detto che "il 2009 sarà l'anno più difficile per economia italiana e europea dal dopoguerra, anche per Paesi più poveri", ma non è pensabile risolvere il problema della crisi con misure protezionistiche. "Fu il protezionismo a trasmettere la crisi del 1929 al resto del mondo e ad allungarla", ha sottolineato Bini-Smaghi.

martedì 3 febbraio 2009

Case, nelle grandi città prezzi subito in calo

Arrivano da Internet le prime conferme di una tendenza alla flessione dei prezzi delle case. I dati - ancora parziali - di gennaio 2009, elaborati da Immobiliare.it (portale con oltre 3 milioni di visitatori ogni mese e più di 8 mila agenzie attive nella vendita), fotografano in tutte le dieci più grandi città italiane un'erosione della valutazione al metro quadro. Le previsioni più recenti - dopo un 2008 all'insegna del calo marcato delle compravendite, ma con prezzi stabili - parlavano di cali compresi, nel corso del 2009, tra il 2 e il 4% (Tecnocasa) fino al -6% complessivo messo nel conto da Gabetti.

Dall'evoluzione delle quotazioni rilevate in rete da Immobiliare.it emerge che la slavina è già cominciata, anche grazie, spiega l'amministratore delegato Carlo Giordano, «ad una motivazione maggiore alla vendita e a una grande offerta di nuovo in aree extra-urbane». Guidano la tendenza al ribasso Roma con un -5,3% e un prezzo di 4.797 euro al metro, Venezia con -4,7% e 3.884 euro, Firenze (4.437 euro) e Bari (2.863) con -4,4 per cento.

Mostrano maggior tenuta Milano (-1,6% ma addirittura solo -0,7% se si tiene conto dell'intera provincia) e soprattutto Torino (-0,5%) e Genova (-0,6%). I cali risultano più contenuti se si guarda anche ad altre province di grandi città, dove l'inerzia della dinamica dei prezzi si fa sentire insieme a una maggiore quantità di nuovo costruito extra-urbano: Roma -3,8%, Firenze -1,3%. In controtendenza, per minore offerta e incidenza delle nuove costruzioni, realtà come Cremona (+4,8%), Trieste e Como (+3,7%), Palermo (+2,2%) .

I prezzi però, anche perché frutto di una media (non va dimenticato che le zone centrali e il lusso per adesso resistono alla crisi), non dicono tutto. Negli ultimi sei mesi, spiega Giordano al Sole24Ore.com, complessivamente «comprare casa è diventato più difficile». I motivi? «L'accesso al credito in forma di mutuo è stato drasticamente ridotto da parte delle banche, rendendo così difficile l'acquisto della casa a ampie fasce di popolazione. La discesa dell'indice di fiducia dei consumatori e il severo deterioramento delle "prefigurazioni future" - secondo un'analisi Eurisko tra un anno andrà ancora peggio - convince le persone a rinviare grandi investimenti come la casa di proprietà».

Risultato: il tempo di vendita medio si è allungato ulteriormente, passando da 4,3 mesi a 6,2 mesi. Ed ecco che quelli che hanno più necessità di vendere magari fanno uno sconto maggiore: secondo un focus group di Immobiliare.it su un panel di agenzie immobiliari, sul primo prezzo di richiesta si è passati da un 3-4% ad 5-6 per cento. Starsene alla finestra per qualche mese potrebbe voler dire fare migliori affari, quindi, ma non è il caso di aspettarsi un crollo del mercato.

«Con la debolezza e l'incertezza che regna sovrana su Borsa, fondi e perfino titoli di Stato (i rendimenti sono ai minimi, con il Bot a 6 mesi sotto l'1% netto, ndr) la casa - conclude Giordano - rimane un investimento sicuro e quindi il suo valore nel mercato rimane solido. Inoltre l'Italia non può essere paragonata, per esempio, alla Spagna, dove il raddoppio dell'offerta abitativa tramite nuove costruzioni nell'ultimo decennio si associa adesso a una caduta verticale delle quotazioni».

Alberto Annicchiarico, IL SOLE 24 0RE, 28 gennaio 2009

domenica 1 febbraio 2009

La casa non si vende. Con la crisi torna la moda dell'affitto

IMMOBILIARE. UNA SVOLTA (FORSE TEMPORANEA) NEL MERCATO

Ma è un problema trovare inquilini solvibili

Meglio affittare. Per vendere si possono attendere tempi migliori, è questo il ritornello che si sentono ripetere di questi tempi gli operatori immobiliari. Chi vuole vendere casa, piuttosto di abbassare le richieste, la affitta. Gonfiando così sempre più il valore delle locazioni. Il fenomeno è particolarmente evidente in Francia, come emerge dall’articolo pubblicato martedì su Le Monde, dove i colossi delle contrattazioni, in primis Foncia e Century 21, registrano una crescita anche dell’11% nella domanda di locazioni. Inoltre in un momento di tali incertezza finanziaria è difficile investire il proprio danaro, mentre dare in locazione un appartamento produce comunque un reddito certo. E tiene il gruzzolo lontano dalla rovinosa caduta dei mercati azionari.

In Italia? Si registrano casi simili. Gabetti segnala il caso di un proprietario che voleva vendere un bilocale ristrutturato di 65 metri quadrati a Milano, in via Savona, per 240 mila euro. Ma dopo 6 mesi che era in vendita senza successo ha deciso di affittarlo a 750 euro al mese.

Prezzi dopati in Italia come in Francia? «No», dice Alessandro Ghisolfi, dell’ufficio studi Ubh. «Il mercato degli affitti nelle grandi città italiane non ha registrato particolari impennate. Anzi, negli ultimi tre anni i canoni di locazione delle principali aree metropolitane sono di fatto rimasti stabili, se non con piccole correzioni nell’ordine del 2-3%, in linea con l’andamento del costo della vita».

A differenza del mercato francese i proprietari italiani «si mostrano ancora piuttosto restii a destinare provvisoriamente alla locazione gli immobili da alienare, pur essendo diffusa la consapevolezza di un ribasso delle quotazioni di entità tutt'altro che trascurabile - spiega Luca Dondi, analista di Nomisma -. Il quadro che emerge è, dunque, di un mercato della locazione piccolo e difficilmente accessibile, con valori in aumento, però totalmente inadeguato a soddisfare le esigenze della fascia di popolazione a reddito medio-basso che storicamente privilegia il comparto».

La tendenza è la stessa ma l’intensità del fenomeno è modesta «tuttavia è un cambiamento importante, perché è la prima volta da un decennio a questa parte che il mercato della locazione ha fatto registrare un risultato leggermente migliore rispetto al segmento della compravendita. Dal punto di vista numerico la differenza è minima, ma si tratta dell'interruzione di una tendenza consolidata, che aveva portato alla progressiva riduzione della redditività potenziale lorda da locazione».

E’ tornata l’ora di comprare casa per darla in locazione? «Per chi dispone di liquidità è interessante acquistare», dice Uberto Cravotto titolare della Haston&Aston Associati. «Inoltre la leggera flessione dei prezzi, il continuo aumento del valore della locazione con la discesa dei tassi al minimo storico fanno avvicinare sensibilmente la curva della cifra mensile di locazione a quella della rata di mutuo favorendo l'idea dell'acquisto. Riallacciandoci all'articolo apparso sul quotidiano Le Monde, stiamo assistendo ad un generale ritorno all'idea della locazione. Il venditore in questa fase posiziona il proprio immobile sul mercato spinto esclusivamente da reali necessità di monetizzazione o nel caso di necessità di migliorare le proprie esigenze abitative. Il mercato non è drogato, ma cresce l'interesse per la locazione a breve periodo essenzialmente nelle zone più interessanti e prestigiose delle città, nel caso di Torino, per esempio, il centro e la precollina relativamente ad appartamenti con metrature dai 180 ai 250 mq con cifre nella forbice 1.700-2400 euro mensili. Si tratta di proprietari che non erano soddisfatti dalle proposte di acquisto. Per concludere: cresce la domanda ma i canoni di locazione oggi sono sostanzialmente stabili».

Piccola, infatti, la fetta di proprietari che ha investito per mettere a reddito la casa, non più del 5% del mercato: «Troppe tasse e costi di manutenzione - dice Alessandro Ghisolfi di Ubh -, oltre alla difficoltà di trovare inquilini di fiducia, tengono lontani gli investitori dal mercato».

In Italia resta però soprattutto il problema dell’«emergenza abitativa» delle categorie sociali che appartengono alla cosiddetta fascia debole - spiega Antonio Intiglietta, presidente Compagnia dell’Abitare: «I nuclei familiari o le giovani coppie a basso reddito, gli anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate, gli studenti, gli immigrati regolari e i numerosi fuori sede impiegati in pubblici servizi non sono in grado di far fronte alla spesa dilla casa. Il “social housing” è il mercato vero che si apre gli operatori internazionali. E’ però necessario un surplus di sussidiarietà che metta in condizione gli operatori, le cooperative e le realtà sociali e anche il mondo finanziario di lavorare con strumenti adeguati e trasparenti in tempi brevi e realistici. Su questo ultimo aspetto la lentezza del sistema Italia potrebbe nuovamente far sprecare un’occasione».

AGNESE VIGNA, La Stampa, 26 gennaio 2009

sabato 17 gennaio 2009

Vendite e locazioni. Giù i prezzi fino al 18%

L'andamento a livello di zone cittadine secondo i Focus del Sole 24 ore - Roma terza con una punta del - 16%

Il mercato delle case nelle principali città italiane ha chiuso il 2008 con una contrazione dei prezzi: in pratica quotazioni più basse, oppure "inchiodate" ai livelli del 2007 (e anche in quest'ultimo caso - è bene ricordarlo - sempre di passi indietro si tratta, perchè i prezzi correnti vanno poi "depurati" dall'inflazione, che nel 2008, in Italia, secondo l'Istat ha viaggiato con una media del 3,3%: il più alto negli utimi 12 anni). Per capire in quali zone delle grandi città abbia inciso il forte rallentamento, il "Sole 24 Ore" ha compiuto un'analisi, basandosi sul confronto tra i prezzi 2006 e 2008 neii quartieri che ogni settimana vengono analizzati nel Focus di "Casa&Case". Tali focus sono frutto dell'elaborazione, di volta in volta, delle quotazioni sul venduto dei maggiori network di agenzie immobiliari e non provengono quindi da un'unica fonte.
Ecco i principali risultati.
Firenze: dal -18% di Peretola al più contenuto -4% di Pian de' Giullari.
A Torino cedimenti nell'area di corso Moncalieri, con un calo del 18% e in misura minore Barriera di Milano con un -5%.
Roma: Ribassi fino al 16% (piazza Epiro), meno peggio Aurelia-Boccea con un -9%, ma non mancano i rincari, come all'Eur, in Prati e alla Balduina.
Per Bologna si va dal -6% di Buranello al -14% di Borzoli.
Meno 15% per Napoli Vomero e Arenella, mentre continuano a crescere i prezzi di Secondigliano, Carlo III e Capodimonte.
Sempre tra le città marittime, Genova registra un calo dal -10% di Sestri Alture al -14% di Borzoli.
A Palermo i prezzi calano dal -12% di Pallavicino e Montepellegrino al -15% di Piazza Marina.
Aumenti molto contenuti ma diffusi a Milano, fatta eccezione per alcune zone circoscritte: Vittorio Emanuele, Solferino, Porta Romana, Tito Livio, Sarpi-Canonica, San Siro, Rubens-Gambara.

Questo il quadro attuale. Mentre dal 2009 appena iniziato cosa aspettarsi? Inutile sperare nella svota prima della fine dell'anno, quando, se andrà bene, potrebbe intravedersi qualche accenno di ripresa in termini di domanda e vendite. Sul fronte prezzi l'Ufficio studi di Tecnocasa prevede ulteriori riduzioni, a livello nazionale, dal 4 all'1%, soprattutto per l'usato. Ci si aspetta una tenuta migliore per le zone centrali, dove l'offerta resta bassa soprattutto per gli immobili di pregio. Per l'ufficio studi di Gabetti "Se nel 2008 sono stati i volumi di scambi a subire il rallentamento più forte, quest'anno toccherà ai prezzi, con ipotesi di calo intorno al 6%".


In discesa libera i canoni di affitto

Passando in rassegna l'andamento degli affitti nelle grandi città italiane dalla fine del 2006 a oggi, i segni "meno" riguardano Bologna, Genova, Roma, Firenze e in parte Milano, con cali di 50-100 euro al mese per i bilocali e fino a 150 euro al mese per i trilocali. Rincari invece a Torino (+ 50-100 euro al mese per un bilocale) e, in misura minore, a Napoli (dai 20 agli 80 euro in più al mese).


Fonte: Il Sole 24 Ore - Casa&Case, sabato 17 gennaio 2009

lunedì 12 gennaio 2009

Case, cresce il mercato "single". Boom di richieste per i loft

Il Sole 24 Ore

13 gennaio 2008


Monolocali, bilocali, ma soprattutto loft. Cresce la richiesta di alloggi per single. In tutta Italia e soprattutto nelle grandi città. Lo registra il sito Immobiliare.it, che in questi ultimi sei mesi ha monitorato l'andamento di domanda e offerta di case. Secondo i dati raccolti, in Italia i single rappresentano almeno il 10% del mercato. Con picchi soprattutto al Nord, in particolare nelle grandi città.

A Milano i single residenti sono più di 300mila. E da soli rappresentano il 17% della domanda di case. A Bergamo, addirittura un terzo totale. Numeri più vicini alla media nazionale a Torino, che comunque ha fatto registrare incrementi del 2% di trimestre in trimestre. Cambia il mercato e cambia anche la tipologia di immobile richiesto. Nell'ultimo trimestre, soprattutto a Milano, è cresciuta soprattutto la domanda di loft. Nel solo ultimo trimestre del 2008, sono stati pubblicati sulle pagine del network Immobiliare.it oltre 4 mila annunci. Per avere un'idea della crescita, si pensi che nel corso dei tre mesi precedenti, erano poco più di 1.500.

A Roma e Bologna la domanda di alloggi dei single è in linea con la media nazionale. È in crescita invece quella delle giovani coppie. Nell'ultimo trimestre hannno rappresentato il 38% del mercato case della Capitale (+12% rispetto ai tre mesi precedenti). I numeri cambiano scendendo al Sud. Qui il mercato dei single è molto al di sotto della media (basti pensare a quanti giovani vivono con i genitori a causa delle difficili condizioni lavorative nel Meridione) e il boom si registra nella richiesta di immobili con almeno tre locali (In Puglia, ad esempio, costituiscono il 42% del mercato totale con un incremento pari a + 8% trimestre su trimestre). (An. Fr.)

sabato 3 gennaio 2009

L'Italia è pronta a ripartire

da Milano Finanza

3 gennaio 2009


Negli ultimi quarant'anni il mercato immobiliare itaiano ha registrato almeno tre grandi cicli che si sono tradotti in variazioni considerevoli dei prezzi. I primi due sono durati otto anni circa, mentre l'ultimo ha avuto un'ampiezza maggiore estendendosi dal 1998 fino al 2008. Se è vero che per prevedere il futuro è utile l'analisi del passato, è importante capire quali sono state le determinanti dei cicli pregressi e cosa ha influito sulla loro durata.

Dopo una fase di apparente stabilità dei prezzi registrata dal Dopoguerra a tutti gli anni Sessanta, il real estate italiano ha dovuto fare i conti con tre cicli immobiliari di una certa entità. Il primo, iniziato nel 1978 ha raggiunto un picco a cavallo tra il 1981 e il 1982. Dopodiché i prezzi delle case hanno battuto in ritirata stabilizzadosi fino al 1988 quando il mercato del mattone ha ripreso la sua corsa. Anche stavolta il ciclo ha avuto una durata limitata toccando un picco nel 1992 per poi sprofondare in pochi mesi nuovamente ai livelli di quattro anni prima. Ma è stato nel 1998 che ha preso il via quello destinato a diventare il ciclo di crescita dei prezzi più lungo della storia dell'economia italiana degli ultimi tempi. Per quasi dieci anni, il mercato è salito con una costanza matematica, sospinto da un cocktail di fattori che vanno dalla contrazione della disoccupazione all'avvio dell'euro, dallo scudo fiscale all'incremento della popolazione, fino ad arrivare al crollo del tasso di inflazione e alla forte riduzione del costo del denaro.

E adesso? Anche se l'analisi globale punta su un forte diminuzione del segmento immobiliare per il 2009, i fattori che hanno determinato la crescita del mercato appaiono ancora lontani dal laasciare l'Italia. E' per questa ragione che Scenari immobiliari, prevede per il mercato tricolore una fase di passione più contenuta che altrove. Già nella seconda metà del 2009, infatti, quando la fiducia tornerà a spirare su mondo della finanza e dell'economia, il mattone italiano potrebbe riprendere la marcia positiva, facendo leva sulla robustezza dei fondamentali che hanno alimentato la corsa del mattone negli ultimi dieci anni.


"Tutti i fattori positivi che hanno indotto la crescita del mercato immobiliare negli anni passati sono ancora presenti in Italia.
Per questo, stavolta, il ciclo negativo dovrebbe avere durata molto breve: la ripresa del mercato potrebbe arrivare già a partire dalla seconda metà del 2009"

Mario Breglia, Presidente di Scenari immobiliari
(intervista su Milano Finanza del 3 gennaio 2009)

venerdì 2 gennaio 2009

Intesa Sanpaolo cartolarizza mutui residenziali per 13 miliardi

Il Sole24ORE

Finanza e Mercati

2 gennaio 2009


Intesa Sanpaolo, più grande banca italiana per capitalizzazione, ha effettuato una cartolarizzazione di un portafoglio di mutui fondiari residenziali in bonis per 13.050 milioni di euro tramite il veicolo Adriano Finance 2, «nel quadro del prudenziale ampliamento della già elevata disponibilità di attivi stanziabili presso le banche centrali», annunciato l'11 novembre scorso. Lo annuncia il gruppo bancario in una nota, aggiungendo che la strutturazione dell'operazione è stata curata da Intesa Sanpaolo e Banca Imi in qualità di arrangers. Banca Imi è responsabile dell'offerta dei titoli, in qualità di lead manager e bookrunner.

L'operazione è articolata in un'unica tranche senior (classe A) di 12.174 milioni di euro - con vita media attesa di 5 anni, quotata presso la Borsa di Lussemburgo e cui è stato assegnato rating AAA da Fitch - e in una tranche junior (classe B) di 876 milioni di euro. I titoli, emessi con prezzo pari al 100% del capitale nominale, pagheranno una cedola a tasso di interesse variabile sull'Euribor a 6 mesi. Entrambe le classi di titoli sono state integralmente sottoscritte da Intesa Sanpaolo.

Unicredit cede i suoi immobili prestigiosi

CORRIERE DELLA SERA | Economia

31 Dicembre 2008


Nell'elenco figura anche Palazzo Broggi, in piazza cordusio a milano


Trasferiti in un fondo riservato di Fimit 72 edifici, tra cui alcune sedi storiche della banca, per un valore di 930 milioni di euro

MILANO - Unicredit ha ceduto 72 suoi immobili, compresa la sede centrale di piazza Cordusio a Milano, a un fondo riservato di Fimit Sgr per un valore di mercato di 930 milioni di euro. Nel fondo Omicron Plus immobiliare confluiscono quindi immobili per un totale di oltre 300mila mq di superficie. Oltre a quella di Milano (palazzo Broggi) figurano nell'elenco anche altre sedi storiche, come quella di Parma in via della Repubblica, quella di Bologna in via Indipendenza e quella di via dei Vecchietti a Firenze. Il valore di apporto è di 800 milioni di euro.

280 MILIONI - La plusvalenza per Unicredit sarà di 280 milioni di euro. L'istituto avrà il 33% delle quote del fondo e ha collocato a investitori istituzionali il 62%; il restante 5% sarà collocato entro febbraio. Gli immobili restano locati al gruppo, con contratti della durata di 18 anni più 6. Il fondo avrà una durata di 15 anni e Unicredit avrà la prelazione per il riacquisto di alcuni immobili considerati strategici. L'annuncio della dismissione di parte del patrimonio immobiliare, insieme ad altre iniziative del gruppo (cessione del 3,3% di Atlantia e cessione da parte della controllata Bank Austria dei diritti sugli utili di alcune società partecipate) ha fatto segnare un rialzo del titolo a Piazza Affari.

In frenata il mercato delle case nel 2009 giù prezzi e acquisti

La Repubblica

31 dicembre 2008


Le stime del centro studi Gabetti: valori in calo del 6%
Gli esperti: "Finora l'immobiliare aveva sentito poco la crisi"

ROMA - Continuerà anche nel 2009 il periodo terribile del mercato immobiliare italiano. Secondo le stime di uno dei principali operatori del settore, Gabetti, il prezzo medio degli immobili è destinato a cedere circa il 6%, perché "fino ad ora ha perso poco", spiega Guido Lodigiani, direttore dell'ufficio studi. Finora la crisi si era materializzata soprattutto in una riduzione delle compravendite. Il crollo delle vendite sembra potersi arrestare, anche se il 2009 si chiuderà comunque in negativo con un - 3% dei passaggi di proprietà: "il mercato delle compravendite, si stabilizzerà dopo le forti contrazioni subite negli scorsi anni, soprattutto nelle grandi città" affermano i tecnici della società.

Oltre a queste stime, Gabetti anticipa alcuni dei fenomeni che animeranno il mercato il prossimo anno: sconti per le grandi metrature, problemi di abbondanza di nuove case nei centri più piccoli e l'incremento del numero delle case in affitto. Lo studio presenta anche una divisione in base alle dimensioni della città che mostra come i centri medi e piccoli soffriranno di più il calo delle vendite e la città medie avranno invece un calo minore del prezzo.

Analizzando la due maggiori città italiane, si vede che la situazione è simile ma con indicatori invertiti: Milano terrà meglio sul versante prezzi, flessione del 5% contro il -6% delle transazioni, mentre a Roma si dovrebbe avvertire meno il calo delle vendite con un -2% rispetto alla media nazionale del -3%.

Si conferma dunque per il prossimo anno un mercato più favorevole a chi acquista casa rispetto a chi la vende, aiutano anche i tassi dei mutui: ieri l'Euribor ha segnato un nuovo record negativo. Il tasso a tre mesi, riferimento che le banche utilizzano per gran parte dei mutui a tasso variabile, è arrivato al 2,928% il livello più basso dal 29 maggio 2006. Crolla ai minimi dal 2004 anche l'altro tasso interbancario, il Libor, ora all'1,44% per i prestiti a tre mesi.

Si tratta però di un sollievo dopo anni di continui rincari. Federconsumatori ha calcolato che dal 2001 ad oggi i costi relativi all'abitazione sono lievitati del 35% (da 730,55 del 2001 a 989,40 del 2008) per chi ha comprato casa. L'aumento delle rate dei mutui a tasso variabile è stato mediamente di 200 euro al mese e ha coinvolto oltre 3 milioni di famiglie. Consistenti rincari, poi, hanno interessato soprattutto le bollette energetiche: + 54% per il riscaldamento e + 40% per il gas. Si aggiungono i costi di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, +189%.

Ancora peggio è andata a chi è in affitto: +79%, passando da un costo mensile di 610 euro nel 2001 a 1.090 Euro del 2008. Decollate anche le spese di condominio, aumentate del 74%, e quelle per il riscaldamento, luce e gas (aumentate rispettivamente del 54%, 64% e 40%). In totale per i locatari i costi mensili nel 2008 sono stati pari a 368,40 euro, ben il 54% in più rispetto al 2001 si fermavano a 238,65 euro al mese.

Luca Iezzi