domenica 15 febbraio 2009

Ricavi in diminuzione fino al 25%

La categoria fa i conti con la drastica riduzione delle compravendite

Studi di settore: in discussione l'inversione dell'onere di prova per i redditi inferiori alle previsioni


Gli agenti immobiliari cominciano il 2009 con qualche, grande e motivata, preoccupazione. Da una parte per il calo complessivo dell'attività registrato nel 2008, tendenza che con tutta probabilità continuerà nel nuovo anno, dall'altra per il trattamento fiscale che potrebbe non considerare i nuovi volumi di fatturato, penalizzando così la categoria. In più, è in arrivo un'altra tegola sul settore, con l'emendamento numero 20.0.9. al disegno di legge 1078 in discussione in questi giorni, che riguarda la riforma delle professioni dei mediatori creditizi e degli agenti in attività finanziaria. In sintesi, se passasse così come conosciuto oggi, non si potrebbe più svolgere l'attività individuale (l'80% degli operatori) ma solo in forma societaria, con costi ben superiori. Oltre poi a rendere incompatibili le due figure. Queste modifiche avrebbero l'effetto di allontanare l'attività d'intermediazione finanziaria, come i mutui, dalle agenzie immobiliari.

"Stando alle indicazioni che vengono dal notariato - dichiara Franco Arosio, presidente Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionisti) - l'unico a disporre dei dati sui rogiti effettivamente stipulati, ci aspettiamo che il 2008 si chiuda con un calo di compravendite del 20-25% rispetto al 2007. Aspetti fiscali a parte, devo dire francamente che si tratta di una fase potenzialmente positiva. Perché porterà a uscire dal mercato gli operatori che finora hanno lavorato solo grazie alla generale frenesia dei compratori, ma che hanno fatto solo del male alla categoria".

"Oltre 300mila immobili all'anno passano di mano al di fuori dei circuiti delle agenzie - dice Bruno Vettore, amministratore delegato di Gabetti franchising -. Questo significa che un mercato vastissimo è potenialmente disponibile. Certo, è necessario comprendere che questo potrà avvenire solo con l'offerta di servizi e professionalità che forse oggi ancora non sono diffusi ovunque o non sono ancora percepiti come importanti da parte dei clienti"

Certo tutte le volte nelle agenzie si dovrebbero trovare veri professionisti in grado di prevenire eventuali truffe di terzi, problemi presso il Catasto, cause legali tra gli acquirenti, consulenza fiscale. In casi del genere, a conti fatti, sarebbe più conveniente, e sicuro, passare dall'agenzia piuttosto che fare da soli.

Tratto da Il Sole 24 Ore, Mondo Immobiliare, sabato 14 febbraio 2009, articolo di Maurizio Cannone

venerdì 13 febbraio 2009

Mutui, giù le rate con l'Euribor

TgFIN

13/2/2009

I tassi sono scesi al nuovo minimo

La crisi economica continua almeno ad avere l'effetto positivo di far scendere i tassi delle rate dei mutui. L'Euribor a tre mesi, sul quale si calcola il tasso applicato appunto ai mutui per la casa, è sceso ancora, scivolando dall'1,96% all'1,94%, il livello più basso mai raggiunto dall'introduzione dell'euro. I dati sono stati rilevati dalla European Banking Federation.

Il massimo storico toccato dall'Euribor a tre mesi era stato del 5,39%, lo scorso ottobre. Il minimo storico dell'1,94% viene attribuito dagli analisti al fatto che la Banca centrale europea potrebbe tagliare il tasso di riferimento il mese prossimo, come riferisce l'agenzia Bloomberg.

Nel frattempo sono scesi anche l'Euribor a un mese che passa da 1,65% a 1,63% e quello a una settimana, che tocca l'1,37%.

E intanto si diffondono dunque le voci che parlano di un probabile nuovo taglio dei tassi da parte dell'istituto di Francoforte. "Potrebbe succedere ancora": così si è espresso Lorenzo Bini Smaghi, esponente della Bce, rispondendo a una domanda, al Tg1, sulla possibilità di un nuovo taglio del costo del denaro in Eurolandia.

"La Bce ha già ridotto i tassi e l'Euribor è sceso al livello più basso da quando c'è l'euro. Potrebbe scendere ancora e questo dipende dall'andamento dell'inflazione. Per la decisione della Bce aspettiamo marzo. C'è una possibilità in questa direzione".

Ma se il tasso raggiunto è il minimo storico dall'introduzione dell'euro, è anche il più basso dall'inizio della serie, che viene calcolata dal 1990.

"In questi mesi la Bce ha ridotto i tassi, l'Euribor, a cui sono indicizzati i mutui di milioni di italiani e di europei, è sceso dal 5 al 2% che è il livello più basso dall'inizio dell'euro. Potrebbe scendere ancora, dipende molto dall'inflazione", ha detto Bini-Smaghi. Parlando della congiuntura economica, Bini-Smaghi ha detto che "il 2009 sarà l'anno più difficile per economia italiana e europea dal dopoguerra, anche per Paesi più poveri", ma non è pensabile risolvere il problema della crisi con misure protezionistiche. "Fu il protezionismo a trasmettere la crisi del 1929 al resto del mondo e ad allungarla", ha sottolineato Bini-Smaghi.

martedì 3 febbraio 2009

Case, nelle grandi città prezzi subito in calo

Arrivano da Internet le prime conferme di una tendenza alla flessione dei prezzi delle case. I dati - ancora parziali - di gennaio 2009, elaborati da Immobiliare.it (portale con oltre 3 milioni di visitatori ogni mese e più di 8 mila agenzie attive nella vendita), fotografano in tutte le dieci più grandi città italiane un'erosione della valutazione al metro quadro. Le previsioni più recenti - dopo un 2008 all'insegna del calo marcato delle compravendite, ma con prezzi stabili - parlavano di cali compresi, nel corso del 2009, tra il 2 e il 4% (Tecnocasa) fino al -6% complessivo messo nel conto da Gabetti.

Dall'evoluzione delle quotazioni rilevate in rete da Immobiliare.it emerge che la slavina è già cominciata, anche grazie, spiega l'amministratore delegato Carlo Giordano, «ad una motivazione maggiore alla vendita e a una grande offerta di nuovo in aree extra-urbane». Guidano la tendenza al ribasso Roma con un -5,3% e un prezzo di 4.797 euro al metro, Venezia con -4,7% e 3.884 euro, Firenze (4.437 euro) e Bari (2.863) con -4,4 per cento.

Mostrano maggior tenuta Milano (-1,6% ma addirittura solo -0,7% se si tiene conto dell'intera provincia) e soprattutto Torino (-0,5%) e Genova (-0,6%). I cali risultano più contenuti se si guarda anche ad altre province di grandi città, dove l'inerzia della dinamica dei prezzi si fa sentire insieme a una maggiore quantità di nuovo costruito extra-urbano: Roma -3,8%, Firenze -1,3%. In controtendenza, per minore offerta e incidenza delle nuove costruzioni, realtà come Cremona (+4,8%), Trieste e Como (+3,7%), Palermo (+2,2%) .

I prezzi però, anche perché frutto di una media (non va dimenticato che le zone centrali e il lusso per adesso resistono alla crisi), non dicono tutto. Negli ultimi sei mesi, spiega Giordano al Sole24Ore.com, complessivamente «comprare casa è diventato più difficile». I motivi? «L'accesso al credito in forma di mutuo è stato drasticamente ridotto da parte delle banche, rendendo così difficile l'acquisto della casa a ampie fasce di popolazione. La discesa dell'indice di fiducia dei consumatori e il severo deterioramento delle "prefigurazioni future" - secondo un'analisi Eurisko tra un anno andrà ancora peggio - convince le persone a rinviare grandi investimenti come la casa di proprietà».

Risultato: il tempo di vendita medio si è allungato ulteriormente, passando da 4,3 mesi a 6,2 mesi. Ed ecco che quelli che hanno più necessità di vendere magari fanno uno sconto maggiore: secondo un focus group di Immobiliare.it su un panel di agenzie immobiliari, sul primo prezzo di richiesta si è passati da un 3-4% ad 5-6 per cento. Starsene alla finestra per qualche mese potrebbe voler dire fare migliori affari, quindi, ma non è il caso di aspettarsi un crollo del mercato.

«Con la debolezza e l'incertezza che regna sovrana su Borsa, fondi e perfino titoli di Stato (i rendimenti sono ai minimi, con il Bot a 6 mesi sotto l'1% netto, ndr) la casa - conclude Giordano - rimane un investimento sicuro e quindi il suo valore nel mercato rimane solido. Inoltre l'Italia non può essere paragonata, per esempio, alla Spagna, dove il raddoppio dell'offerta abitativa tramite nuove costruzioni nell'ultimo decennio si associa adesso a una caduta verticale delle quotazioni».

Alberto Annicchiarico, IL SOLE 24 0RE, 28 gennaio 2009

domenica 1 febbraio 2009

La casa non si vende. Con la crisi torna la moda dell'affitto

IMMOBILIARE. UNA SVOLTA (FORSE TEMPORANEA) NEL MERCATO

Ma è un problema trovare inquilini solvibili

Meglio affittare. Per vendere si possono attendere tempi migliori, è questo il ritornello che si sentono ripetere di questi tempi gli operatori immobiliari. Chi vuole vendere casa, piuttosto di abbassare le richieste, la affitta. Gonfiando così sempre più il valore delle locazioni. Il fenomeno è particolarmente evidente in Francia, come emerge dall’articolo pubblicato martedì su Le Monde, dove i colossi delle contrattazioni, in primis Foncia e Century 21, registrano una crescita anche dell’11% nella domanda di locazioni. Inoltre in un momento di tali incertezza finanziaria è difficile investire il proprio danaro, mentre dare in locazione un appartamento produce comunque un reddito certo. E tiene il gruzzolo lontano dalla rovinosa caduta dei mercati azionari.

In Italia? Si registrano casi simili. Gabetti segnala il caso di un proprietario che voleva vendere un bilocale ristrutturato di 65 metri quadrati a Milano, in via Savona, per 240 mila euro. Ma dopo 6 mesi che era in vendita senza successo ha deciso di affittarlo a 750 euro al mese.

Prezzi dopati in Italia come in Francia? «No», dice Alessandro Ghisolfi, dell’ufficio studi Ubh. «Il mercato degli affitti nelle grandi città italiane non ha registrato particolari impennate. Anzi, negli ultimi tre anni i canoni di locazione delle principali aree metropolitane sono di fatto rimasti stabili, se non con piccole correzioni nell’ordine del 2-3%, in linea con l’andamento del costo della vita».

A differenza del mercato francese i proprietari italiani «si mostrano ancora piuttosto restii a destinare provvisoriamente alla locazione gli immobili da alienare, pur essendo diffusa la consapevolezza di un ribasso delle quotazioni di entità tutt'altro che trascurabile - spiega Luca Dondi, analista di Nomisma -. Il quadro che emerge è, dunque, di un mercato della locazione piccolo e difficilmente accessibile, con valori in aumento, però totalmente inadeguato a soddisfare le esigenze della fascia di popolazione a reddito medio-basso che storicamente privilegia il comparto».

La tendenza è la stessa ma l’intensità del fenomeno è modesta «tuttavia è un cambiamento importante, perché è la prima volta da un decennio a questa parte che il mercato della locazione ha fatto registrare un risultato leggermente migliore rispetto al segmento della compravendita. Dal punto di vista numerico la differenza è minima, ma si tratta dell'interruzione di una tendenza consolidata, che aveva portato alla progressiva riduzione della redditività potenziale lorda da locazione».

E’ tornata l’ora di comprare casa per darla in locazione? «Per chi dispone di liquidità è interessante acquistare», dice Uberto Cravotto titolare della Haston&Aston Associati. «Inoltre la leggera flessione dei prezzi, il continuo aumento del valore della locazione con la discesa dei tassi al minimo storico fanno avvicinare sensibilmente la curva della cifra mensile di locazione a quella della rata di mutuo favorendo l'idea dell'acquisto. Riallacciandoci all'articolo apparso sul quotidiano Le Monde, stiamo assistendo ad un generale ritorno all'idea della locazione. Il venditore in questa fase posiziona il proprio immobile sul mercato spinto esclusivamente da reali necessità di monetizzazione o nel caso di necessità di migliorare le proprie esigenze abitative. Il mercato non è drogato, ma cresce l'interesse per la locazione a breve periodo essenzialmente nelle zone più interessanti e prestigiose delle città, nel caso di Torino, per esempio, il centro e la precollina relativamente ad appartamenti con metrature dai 180 ai 250 mq con cifre nella forbice 1.700-2400 euro mensili. Si tratta di proprietari che non erano soddisfatti dalle proposte di acquisto. Per concludere: cresce la domanda ma i canoni di locazione oggi sono sostanzialmente stabili».

Piccola, infatti, la fetta di proprietari che ha investito per mettere a reddito la casa, non più del 5% del mercato: «Troppe tasse e costi di manutenzione - dice Alessandro Ghisolfi di Ubh -, oltre alla difficoltà di trovare inquilini di fiducia, tengono lontani gli investitori dal mercato».

In Italia resta però soprattutto il problema dell’«emergenza abitativa» delle categorie sociali che appartengono alla cosiddetta fascia debole - spiega Antonio Intiglietta, presidente Compagnia dell’Abitare: «I nuclei familiari o le giovani coppie a basso reddito, gli anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate, gli studenti, gli immigrati regolari e i numerosi fuori sede impiegati in pubblici servizi non sono in grado di far fronte alla spesa dilla casa. Il “social housing” è il mercato vero che si apre gli operatori internazionali. E’ però necessario un surplus di sussidiarietà che metta in condizione gli operatori, le cooperative e le realtà sociali e anche il mondo finanziario di lavorare con strumenti adeguati e trasparenti in tempi brevi e realistici. Su questo ultimo aspetto la lentezza del sistema Italia potrebbe nuovamente far sprecare un’occasione».

AGNESE VIGNA, La Stampa, 26 gennaio 2009