Gelo sul mercato immobiliare. Le vendite crollano del 17%

Male le province, resistono le grandi città. Per fine 2009 previsto un altro calo del 10%
Pesa il taglio della quota mutuabile. A febbraio mini-ripresa delle domande di fidi

di Rosa Serrano

la Repubblica

16 marzo 2009

ROMA - Si vendono e si comprano sempre meno case. La gelata sul mercato immobiliare residenziale era nell'aria da tempo. Ora i dati sono lì a confermarla: lo scorso anno le compravendite sarebbero diminuite di circa il 17-18 per cento, una stima che dovrebbe trovare conferma nei dati che verranno diffusi a inizio della prossima settimana dall'Agenzia del territorio. La frenata si è fatta sentire soprattutto nelle province piuttosto che nelle grandi città e nei capoluoghi e conferma la fase discendente del comparto residenziale.

I primi segnali c'erano stati già nel 2007, quando dagli 845.052 affari conclusi nel 2006 si era scesi a quota 806.225, con un calo del 4,6 per cento. E dopo un 2008 da dimenticare anche per il 2009 gli operatori del settore si attendono un ulteriore assestamento verso il basso, con un significativo -10 per cento.

Uno scenario fosco, rischiarato solo dal dato di febbraio 2009 che ha invertito la tendenza negativa: secondo il Crif lo scorso mese le domande di finanziamento immobiliare sono aumentate del 2 per cento (a gennaio c'è stato un calo del 15 per cento). Ma sarebbe prematuro trarre conclusioni affrettate perché potrebbe trattarsi di una semplice fiammata destinata a spegnersi subito.

È il ceto medio-basso, colpito dalla crisi economica e incerto sul proprio futuro, a rinunciare al sogno di una casa di proprietà. Le famiglie monoreddito, i giovani, i precari e gli immigrati non si affacciano più sul mercato perché ottenere un mutuo è diventato più difficile, tempi e procedure si sono allungati. Ma soprattutto è diminuita la quota mutuabile, che difficilmente supera il 60-70 per cento del valore della casa da comprare.

"Il rallentamento nel sistema creditizio all'immobiliare - spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari - ha ridotto di un terzo gli acquisti da parte dei lavoratori immigrati e dimezzato quello delle famiglie dove un componente ha un lavoro precario".
Che ruolo giocherà invece l'annunciata "rivoluzione edilizia" voluta dal governo, che dovrebbe permettere ai proprietari immobiliari di aumentare del 20 per cento la cubatura dei loro appartamenti? Luca Dondi, analista di Nomisma è convinto che l'impegno di risorse negli interventi di ampliamento potrebbe comportare un ulteriore restringimento della domanda di acquisto e quindi un nuovo calo nel settore delle compravendite.

"Molte famiglie che avevano progettato un cambio di abitazione a scopo migliorativo - spiega Alessandro Ghisolfi, direttore dell'ufficio studi di Ubh - potrebbero trovare una valida alternativa nella ristrutturazione della propria casa ampliando lo spazio abitativo del 20 per cento. Mediamente il costo di ristrutturazione - continua Ghisolfi - è inferiore di oltre il 50 per cento rispetto al prezzo medio di vendita per un'abitazione nuova". Un fenomeno che risparmierà le grandi città. La percentuale di proprietari in grado di poter ampliare la propria abitazione in un condominio non è certamente elevata.

Quanto regge il mattone

La casa ha perso smalto ma non crolla, anche se i prezzi continueranno a flettere per tutto il 2009. Ma, nonostante questi dati si conferma il bene rifugio per antonomasia. Per il mattone italiano, e più in generale per il comparto residenziale, il 2008 si è concluso con un leggero arretramento dei prezzi, più evidente a partire dallo scorso autunno. Il dato, asicurano gli immobiliaristi, non è preoccupante, mentre mette in allarme il fatto che le compravendite hanno rallentato sensibilmente.

"Anche il 2009 sarà all'insegna del ribasso e con ogni probabilità i prezzi non torneranno a salire fino al 2012.
In realtà la situazione non è certo drammatica per gli italiani: solo il 3% ha acquistato immobili negli ultimi tre anni (con i prezzi sui massimi, ndr) mentre oltre il 70% ha comprato prima del 2000. Questo significa portare a casa una notevole plusvalenza in caso di vendita, anche ora che i prezzi sono in flessione". Emanuele Barbera, presidente di Sarpi immobiliare.

Una correzione del mercato immobiliare in fin dei conti era attesa e prevista.

"La flessione in atto porterebbe addirittura risvolti salutari, dal momento che riporterà verso valori più verosimili un mercato che ha corso a ritmi eccessivamente sostenuti". Umberto Botti, presidente Ubh

Complice il costo del denaro tornato a livelli convenienti, chi ha ascoltato le sirene della borsa e si trova ora a fare i conti con significative plusvalenze, potrebbe tornare presto a investire nel più classico dei beni-rifugio. L'unico che, in fin dei conti, non ha tradito le aspettative.

Secondo l'ultima ricerca di Sarpi immobiliare, il calo delle compravendite ha sfiorato il 15% rispetto al primo semestre 2007, con punte del 21% nel secondo semestre 2008. Questa flessione ha riguardato soprattutto la fascia di mercato medio-bassa (250 mila euro) e in particolare le grandi città.

Per quanto riguarda l'andamento dei prezzi, la contrazione media è del 5,6%; sul mercato reale, invece, la svalutazione degli immobili arriva a superare in alcuni casi il 20 per cento.

L'andamento del mercato nel 2008 e le previsioni per il 2009 evidenziano chiaramente come le zone centrali delle città e gli immobili di pregio abbiano retto meglio rispetto ad aree periferiche con immobili di minor valore.

Per chi vede l'acquisto di un immobile come un puro investimento speculativo il sugerimento degli esperti è di acquistare in zone periferiche, dove i prezzi sono scesi di più e dove, essendoci maggiore offerta, si possono spuntare ulteriori sconti rispetto agli attuali valori di mercato.

"Il giro di vite sulla concessione di crediti e mutui ha avuto ripercussioni negative sprattutto in periferia, sui ceti meno abbienti, che hanno ora molta più difficoltà a farsi finanziare l'acquisto di una casa, con il risultato che le compravendite calano sensibilmente e con loro i prezzi, dato che i potenziali compratori languono". Alessandro Ghisolfi, direttore dell'ufficio studi di Ubh

Se per il momento le case in periferia hanno più venditori che compratori, per quanto riguarda gli affitti la richiesta è in aumento. L'elevato costo del denaro negli ultimi anni e la crisi economica hanno fatto si che molte famiglie fossero in difficoltà nel pagare la rata del mutuo o a fare fronte a un affitto oneroso e che quindi abbiano deciso di diminuire le spese, spostandosi a vivere dal semicentro in zone più periferiche. Comprare nelle aree più esterne, quindi, potrebbe rivelarsi una mossa azzeccata da parte di investitori lungimiranti.
Oltre ai sensibili sconti su mercato possono sfruttare anche un costo del denaro molto conveniente per accendere mutui.
Analogo discorso è valido anche per la prima cerchia dell'hinterland, dove la spinta centrifuga è destinata a continuare, e anzi, a crescere ulteriormente.

L'attuale congiuntura del mercato potrebbe mettere in seria discussione l'assioma secondo cui comprare abitazioni nuove in quartieri in fase di riqualificazione o di nuova edificazione possa portare a una rivalutazione nel giro di pochi anni. Anche perché alcuni progetti rischianom di restare sulla carta o di essere fortemente ridimensionati per colpa di sviluppatori attualmente in seria difficoltà.

"Comprare l'usato nelle immediate vicinanze potrebbe rivelarsi la strategia più azzeccata". Alessandro Ghisolfi, direttore ufficio studi Ubh

I prezzi sono inferiori e a cantieri ultimati tendono a crescere di riflesso grazie a nuovi servizi, verde e architetture di tendenza.

Tratto da Patrimoni, marzo 2009