domenica 21 giugno 2009

Acquistare senza sorprese

Alcuni dei grandi progetti in via di realizzazione a Milano sono in ritardo. Basandosi sui documenti di Noisma del 2005 e della camera di commercio di Milano, realizzati ai tempi della gara per l'assegnazione a Milano dell'expo 2015, si ha un quadro generale della tempistica. Nella versione del 2006 i tempi annunciati sono rapidissimi mentre in quella del 2008 le consegne slittano. Il caso di Santa Giulia è sotto gli occhi di tutti , con una serie di comitati di protesta creati dagli acquirenti insoddisfatti. Diverse cooperative hanno infatti consegnato gli immobili in ritardo e i lavori di completamento delle infrastrutture del quartiere sono ancora in corso. In questo caso cosa accade ai soci delle cooperative? Visto che se un cantiere dura più del previsto i costi aumentano chi paga la differenza? "Comprare casa in coopertiva espone a diversi rischi - spiega l'avvocato Biagio Giancola, consulente dell'Associazione piccoli proprietari di case -. Il primo è legato proprio al prezzo d'acquisto. Se i lavori durano più del previsto e quindi i costi aumentano è l'acquirente a doversene fare carico. Infatti non si è semplici clienti ma soci, ovvero ci si assume anche il rischio d'impresa". Quindi non ci sono possibilità, se i costi aumentano la casa costerà di più. Oltre a non poter richiedere danni per la mancata consegna nei tempi previsti. E questo avviene molto più spesso di quanto si pensi".
Se invece a vendere è un'impresa privata non ci dovrebbero essere problemi sul prezzo se già fissato nel contratto, perché le eventuali variazioni devono essere autorizzate dal committente (art. 1659 del Codice Civile) mentre per il ritardo di consegna un'eventuale riduzione o rimborso del prezzo dipende dagli accordi presi in forma scritta tra le parti. "Se nel preliminare è indicata una data di consegna tassativa - continua l'avvocato Giancola - c'è la possibilità di agire in giudizio. Si va da una riduzione del prezzo fino all'annulamento-risoluzione del contratto (art. 1655 del Codice Civile) con il pagamento dei danni subiti. Se invece i tempi di consega sono soltanto indicativi è tutto più aleatorio e diventa problematico dimostrare il danno. In questo caso è poco conveniente iniziare una vertenza". [...]
Allora cosa conviene fare per tutelarsi prima di comprare? "Per il fallimento del costruttore esiste già una legge che tutela le somme versate - spiega Antonio Pastore, presidente della Borsa Immobiliare di Milano -. Per i ritardi è invece necessario inserire già nel compromesso la descrizione dettagliata dell'immobile con il prezzo a corpo non soggetto a variazioni e termine tassativo di consegna. Visto che spesso per acquistare una nuova casa si provvede a vendere quella in cui si abita, i danni devono essere recuperabili immediatamente senza attendere gli esiti di una lunga causa legale. Per questo è necessario inserire nel contratto un importo definito per la penale di un eventuale ritardo e richiedere al costruttore una fideiussione bancaria o assicurtiva che consenta all'acquirente di incassare immediatamente gli importi previsti". Se il costruttore si rifiuta, visto che non è obbligato dalla legge ad accordare queste condizioni, si è sempre liberi di cercare altrove".

Maurizio Cannone, Il Sole 24 Ore, Casa & Case, 20 giugno 2009