giovedì 9 dicembre 2010

Mercato immobiliare. Reag vede "ripresina" nel 2011

Come sarà il 2011 dell'immobiliare?E' la domanda cui cerca di rispondere la società internazionale di consulenza Reag guidata da Leo Civelli con il suo tradizionale outlook che vede un futuro prossimo in grigio.
A pesare molto, sottolinea il rapporto, sarà il mercato del lavoro, perché l'innalzamento del tasso di disoccupazione sta influendo direttamente sulla decisione di spesa delle famiglie e non solo di quelle con un componente che ha perso il posto, ma anche di quellle preoccupate per il futuro: per tornare ai livelli occupazionali del 2008 bisognerà attendere fino al 2015, mentre la contrazione dei consumi dovrebbe durare per tutto il 2011 portando a una riduzione delle vendite e dei valori degli immobili commerciali non ben localizzati.
Per quanto riguarda il residenziale nel 2011 il numero di compravendite dovrebbe ricominciare a crescere in modo significativo. Anche nelle zone periferiche delle città, per ora le più penalizzate, non si dovrebbero registrare ulteriori segni negativi nel volume degli scambi mentre a domanda è in ripresa anche nei cantieri in fase di ultimazione. Per quanto riguarda i prezzi si potrebbero registrrare lievi correzioni al rialzo dopo che nel 2010 i valori sono rimasti mediamente stabili sui livelli raggiunti a fine 2009-

- Corriere Economia, 6 dicembre 2010

lunedì 6 dicembre 2010

Il mutuo a tasso fisso sorpassa il variabile con le surroghe

Dopo quasi due anni di dominio incontrastato del variabile gli italiani riscoprono il fascino (e la protezione) del tasso fisso. Da quale sia il pulpito, sia operatori offline che online, la predica è la stessa. Il fisso, complice l'eccezionale caduta degli Irs (i tassi europei con cui, dopo aver sommato lo spread della banca, si calcola l'importo delle rate dei mutui a rata bloccata) prevale nelle ultime richieste degli "aspiranti" mutuatari. Così come in quelle di chi, insoddisfatto delle condizioni di prestiti sottoscritti in tempi differenti, prova la strada della surroga, già prevista nel codice civile ma prepotentemente rilanciata dal decreto Bersani del 2007.

Surroghe (si può cambiare tasso e durata ma non importo) che oggi rappresentano, unitamente alle sostituzioni (si cambia anche l'importo) il 28% del mercato dei mutui, secondo le indicazioni di MutuiOnline.it. Un dato in linea con quello di Assofin, l'associazione del credito al consumo e del mercato immobiliare, secondo cui nei primi nove mesi del 2010 le surroghe costituiscono circa la metà degli "altri mutui" (quelli chiesti per finalità diverse dall'acquisto dalla prima casa) che inglobano il 30% del mercato.

Le surroghe spingono il tasso fisso

«La maggior parte delle richieste di surroghe riguarda il passaggio dal variabile al fisso o da un vecchio fisso a un nuovo, più conveniente fisso – spiega Roberto Anedda, vicepresidente di MutuiOnline.it – secondo cui il 65% delle domande di prestiti ipotecari negli ultimi due mesi è stata appannaggio del fisso».

Il sorpasso del tasso fisso sul variabile emerge anche dalle rivelazioni di Mutui.it secondo cui oggi il 47% delle richieste è a tasso fisso contro il 31% del variabile (più marginali misto e altre formule). Questo trend continuerà? Gli operatori convengono che il 2011 inizierà all'insegna del tasso fisso (nonostante dal punto di vista finanziario sul lungo periodo tende ad essere più costoso del variabile). «Se l'Irs si manterrà a livelli così contenuti non si può escludere che anche la parte finale di quest'anno e la prima del prossimo confermi la ripresa del fisso – spiega Giuseppe Piano Mortari, direttore operativo di Assofin – che mette al riparo da quelle possibili tensioni sui tassi che alcuni analisti non escludono nel medio periodo».

- Vito Lops, Il Sole 24 Ore, 4 dicembre 2010

lunedì 29 novembre 2010

Casa, le stime di Nomisma per il 2011. In leggera ripresa le compravendite nelle città del centro-nord

«Il peggio è passato senza grandi scossoni. La tendenza delle compravendite viene considerata stabile: dalle 609mila del 2009 si passerà alle 635mila circa di quest'anno, dopo un'attività consistente anche nel terzo trimestre di quest'anno nei capoluoghi del centro-nord. Certo, siamo molto distanti dal picco delle 845mila vendite del 2006». Così Luca Dondi Dell'Orologio, economista della società di ricerche Nomisma, parla con il ilsole24ore.com del 3° Rapporto 2010 sul mercato immobiliare, il più importante dell'anno perché riguarda le grandi città, che verrà presentato agli operatori del settore domani mattina alle 10,30 a Milano.

«Il mercato - spiega Dondi - ha di fatto tenuto grazie alla domanda nel 2009 per investimento e al fatto che nel 2010 le banche siano tornate ad erogare mutui.I prezzi medi sono ancora in calo mentre per la prima volta i canoni di locazione fanno registrare una tendenza migliore, pur essendo sostanzialmente stabili».

«Si può dire che si è avviata una fase di stabilizzazione che proseguirà anche nel 2011 e non ci sono le avvisaglie per un rimbalzo. La ripresa delle transazioni sarà molto lenta e progressiva dopo il triennio negativo». Il mercato immobiliare italiano sta lentamente stabilizzandosi dopo le flessioni che hanno cominciato ad affacciarsi nel 2008, acutizzatesi poi nel 2009. Il 2010, infatti, rappresenta un anno di assestamento dopo la caduta verticale subita nel 2008-2009 sul fronte delle compravendite e quella, meno pesante, ma comunque inusuale per il mercato italiano, dei prezzi. La domanda di immobili non è indicata ancora come in crescita, ma si stanno progressivamente esaurendo le indicazioni in negativo che avevano caratterizzato negli ultimi mesi tutti i comparti immobiliari considerati. I prodotti secondari, per localizzazione o qualità delle compravendite, non trovano o faticano a trovare compratori, di finanziamento mentre quelli primari, per location, architettonica, consumi energetici vengono comunque richiesti.

Il 2010 va a chiudersi, anche in Italia, come nella maggior parte degli altri paesi, con il mercato immobiliare in recupero pur in un contesto macroeconomico difficile. Passata la fase acuta della tempesta, che va dall'ultimo trimestre del 2008 al primo semestre del 2009, i numeri dell'immobiliare hanno cominciato a risalire, seppur lentamente, la china. Questa lettura è anche confortata dal miglioramento dei giudizi espressi dal panel degli operatori che periodicamente Nomisma intervista e che, specie in prospettiva, vedono una decisa stabilizzazione dei prezzi delle abitazioni in un quadro di tendenziale ripresa della domanda.

Sempre dagli operatori intervistati dal centro studi bolognese, si ricava la conferma del miglioramento della congiuntura per quanto riguarda il mercato abitativo, attraverso la lettura di indicatori come l'ammontare dello sconto sui prezzi (in media del 12,6%, si scende al 9,4% per il nuovo (occhio a non esagerare), un anno fa era del 7,7%) richiesti dai venditori oltre che dei tempi di vendita (in media poco oltre i sei mesi) e locazione. Tutti questi indicatori, infatti, si orientano mediamente e significativamente al ribasso riflettendo un rinnovato interesse all'investimento in abitazioni. Peraltro, anche i canoni di locazione di abitazioni nell'ultimo semestre non cedono più, dopo essere calati per quattro semestri consecutivi. Hanno lasciato sul terreno otto punti percentuali dal 2008, tornando ai livelli reali del 2002.

«In sostanza - conclude Dondi - non è venuta meno la tradizionale propensione all'investimento in "mattoni" sia per il rendimento che se ne può ritrarre, rendimento percentuale che oggi tocca i livelli più bassi degli ultimi venti anni ma che resta competitivo rispetto a quelli ritraibili da altre forme di investimento e adeguato a sostenere la leva necessaria». A proposito del settore della locazione, gli operatori, interpellati sui possibili effetti determinati dall'introduzione della cedolare secca al 20% sul reddito da locazione, alternativa alla tassazione Irpef sul reddito del proprietario, la cui introduzione sarebbe prevista per l'inizio del 2011 (ma che, dato il protrarsi dei tempi di gestazione, difficilmente potrà rispettare questo calendario), propendono per uno scenario all'impronta della stabilità sui canoni e sui prezzi di compravendita, mentre ci si attende una certa ripresa dei contratti di affitto ed, in seconda battuta, anche di quelli di compravendita.

La previsione nell'edilizia. «Se alla perdita di investimenti in costruzioni - si legge sul rapporto - aggiungiamo la perdita subita dal mercato in termini di ammontare delle compravendite, pari a un ¬25% dall'inizio della crisi, si ottiene un minor valore delle attività del comparto di circa 55 miliardi, che potrebbe verosimilmente peggiorare ancora, date le previsioni negative per il 2011 sull'edilizia e quelle non lusinghiere sul mercato immobiliare». Nel prossimo anno la domanda abitativa, sia di nuove costruzioni sia di riqualificazione del patrimonio residenziale, dovrebbe mostrare accenni di timida ripresa, limitati al segmento di committenza rappresentata dalle famiglie per uso proprio. Nel settore residenziale per il 2011 per le nuove abitazioni si dovrebbe assistere ad una crescita moderata dei prezzi, sebbene meno marcata di quanto prospettato quattro mesi fa, con un +0,2% al primo semestre, e un +0,6% al secondo semestre.

L'offerta e la domanda di mutui in Europa e in Italia

Le informazioni più aggiornate sul mercato dei mutui sono quelle fornite dagli intermediari creditizi relativamente al terzo trimestre dell'anno in corso. A questo proposito, la percentuale di banche in Europa che segnala un irrigidimento dei criteri per la concessione di prestiti alle famiglie. In Italia cala la quota di operatori dell'intermediazione immobiliare che segnala difficoltà da parte delle famiglie ad accendere un mutuo per acquistare l'abitazione, rispetto a quanto registrato un anno fa, ma rimane sempre elevatissima, poco al di sotto del 90%. Permangono, tra i motivi prevalenti alla base di questa difficoltà, la richiesta di garanzie aggiuntive da parte delle banche oltre ad una più bassa copertura del mutuo rispetto al prezzo di acquisto della casa. Nonostante ciò l'erogato medio è in costante crescita.

Immobili commerciali

Nei segmenti immobiliari per l'impresa i canoni di locazione continuano a cedere in misura significativa. Uffici, retail e industria sono accomunati dal sistematico aumento dei tempi di collocamento sul mercato e dall'ampliamento dello sconto mediamente praticato in sede di trattativa commerciale. Dice Davide Dalmiglio, head of retail capital markets di Jones Lang LaSalle Italia a proposito del settore commerciale, ma le sue notazioni potrebbero valere, con le opportune correzioni, per l'intero mercato immobiliare, incluso la casa: «Numerosi prodotti secondari rimangono invenduti. Gli investitori cercano soprattutto prodotti core, e comunque principalmente centri commerciali esistenti, dominanti nel bacino di riferimento e con una storia supportata da dati economici e finanziari solidi. La sostenibilità dei canoni, in particolare, è uno di questi indicatori finanziari che maggiormente guida la strategia di investimento dei fondi. Alla luce di ciò, lo sviluppo e, in generale, il centro di nuova realizzazione è considerato un prodotto di investimento a rischio e solo poche opportunità di investimento con questo profilo sono in grado di attrarre gli investitori internazionali».

- Enrico Bronzo, Il Sole 24 Ore, 23 novembre 2010

giovedì 18 novembre 2010

Il lusso non sente la crisi

Continua la curva in ascesa del residenziale di lusso. A confermarlo è l'osservatorio di Tirelli&Partners sulle residenze esclusive di Milano e Roma sul primo semestre 2010. A parità di una forte domanda d'acq registrano, a parità di canoni, uisto ha registrato una scarsa offerta sul mercato delle locazioni, a causa, soprattutto per Milano, delle dimensioni limitate dell'area di pregio e della sua monocentralità. Secondo Marco Tirelli senior Partner di Tirelli&Partners "i volumi di compravendita si mostrano stabili nonostante il numero medio di telefonate per annuncio sia duplicato e il numero di appuntamenti addirittura triplicato". Prezzi medi oltre i 10mila euro al mq; Milano conferma il top price a 22.500 euro al mq (su una media di 17 mila euro al mq, superiore ai 13.545 del periodo precedente) con però tempi di vendita duplicati rispetto a Roma, che stima una media di 5 mesi avendo più flessibilità verso una prassi dello sconto in media del 12% a differenza del 5% meneghino, che è comunque aumentato di un punto percentuale rispetto allo scorso semestre ma resta inferiore all'8,9% del mercato cittadino. Anche i tempi sulle locazioni5 mesi a Roma contro i 7 a Milano. La flessione dei canoni e la tenuta dei prezzi hanno quindi determinato un'ulteriore riduzione della redditività media delle abitazioni di pregio (il 2,7% per Roma e il 2,6% per Milano). Nel dettaglio, su Milano, il plus sulle vendite è dato dalla ripresa dei prezzi medi minimi che mostrano una vartiazione del + 1,2% rispetto al -1% del semestre precedente. Il prezzo medio complessivo cresce dai 2,186 mln di euro del II semestre 2009 ai 2,335 mln di euro della prima parte del 2010. Un incremento del 6,8%, ampiamente superiore a quello del prezzo medio al mq, che corrisponde ad un innalzamento delle dimensioni e della qualità dell'offerta. "Si tratta di un valore in forte crescita sia rispetto al semestre precedente, sia rispetto all'incremento dei prezzi medi (0,9%). Un dato che fotografa la disponibilità di qualche venditore ad immettere sul mercato residenze molto prestigiose purchè il mercato sia disponibile a riconoscere prezzi superiori rispetto ai valori medi di zona. Si tratta di aspettative create dallo scudo fiscale del 2009. Coerentemente con questo il prezzo medio complessivo delle case più costose delle singole zone cresce da 6,4 mln di euro agli attuali 8,8", ha spiegato Tirelli.

- Cristina Ciusa, ItaliaOggi, 3 novembre 2010

sabato 13 novembre 2010

Compravendite, atto nullo se la planimetria non corrisponde al testo

Chiarezza e trasparenza degli atti e delle proprietà, informatizzazione dei dati, congruità tra planimetrie e stato di fatto, emersione degli immobili fantasma, fruibilità dati via internet. Questi i tratti salienti dell'impatto prodotto dalla manovra Finanziaria (L. 30 luglio 2010, n. 122) nel settore immobiliare. Tema dibattuto al workshop organizzato di Urban Promo 2010. La manovra Finanziaria con una serie di nuove disposizioni in tema immobiliare ha di fatto acceso i riflettori sull'Agenzia del territorio e sulle procedure di trascrizione. Tra le novità introdotte c'è la realizzazione dell'Anagrafe immobiliare integrata che dovrà mettere a sistema i dati della Conservatoria con quelli del Catasto in modo che le ricerche negli archivi delle due istituzioni, siano esse fatte per immobile o per individuo, diano sempre gli stessi risultati. Un'esigenza di affidabilità, tracciabilità e trasparenza degli atti che sarà coronata tra qualche anno dalla trasmissione alla Conservatoria per via informatica anche degli atti notarili, e non solo delle note di trascrizione. Già nel prossimo anno in quattro città sarà sperimentata la trasmissione in via informatica degli atti notarili senza che sia più necessario l'invio dei documenti cartacei alla Conservatoria. Significativo che nella trasmissione informatica delle ipoteche ci saranno data e ora certificate per accertare il momento esatto dell'iscrizione. «Per i notai la trasmissione per via informatica degli atti sarà sicuramente una innovazione gradita. Per quanto riguarda l'allineamento delle banche dati sarebbe importante che per ciascun immobile ci fossero anche le eventuali trascrizioni dei vincoli dei beni culturali», ha commentato il notaio Giulia Clarizio. Qualche preoccupazione nella categoria dei notai desta invece l'introduzione della sanzione della nullità dell'atto in mancanza di corrispondenza tra testo e planimetria della compravendita e reale stato di fatto dell'immobile. L'obiettivo è quello di impedire al notaio di ricevere, e quindi di legittimare, un atto che non corrisponda allo stato di fatto. Una sanzione pesante e inappellabile di cui ancora non si capiscono gli estremi di non corrispondenza, tra atto e stato di fatto, in grado di determinare la nullità. Rilevante è poi la disposizione relativa all'emersione degli immobili fantasma, che con una moratoria di qualche mese possono essere denunciati ottenendo una iscrizione transitoria. Chiaramente, hanno sottolineato i dirigenti dell'Agenzia del territorio, l'iscrizione transitoria vale solo per l'individuazione a fini fiscali di un rendita presunta, ma non dà certo diritto alla commercializzazione dell'immobile. A contribuire alla chiarezza e alla tracciabilità anche dell'uso degli immobili rientra la disposizione che introduce l'obbligatorietà di inserimento dei dati catastali in ogni atto relativo alle locazioni degli stessi. In quest'ottica di innovazione importante è anche l'obiettivo della massima fruibilità degli atti contenuti nelle banche dati pubbliche per facilitare il lavoro delle categorie professionali interessate e la ricerca del singolo individuo in relazione ai suoi beni, di visionare sul web le planimetrie e gli altri dati significativi relativi agli immobili.

- Sebastiano Giorgi, Italia Oggi, 3 novembre 2010

mercoledì 10 novembre 2010

Spuntano fuori i furbetti del catasto

Indaga la procura di Roma. L'Agenzia del territorio, in allarme, avvia verifiche in tutte le province

Planimetrie taroccate per abbassare le rendite degli immobili

Il maccanismo, a quanto pare, non sarebbe nemmeno così complicato. A interpretarlo, per il momento, alcuni dipendenti dell'Agenzia del territorio di Roma che avrebbero alterato centinaia di planimetrie inserite nelle banche dati del catasto. Una situazione che ha indotto la procura di Roma a condurre un'indagine, per ora culminata con due richieste di rinvio a giudizio, e l'Agenzia del territorio ad avviare controlli a tappeto su quasi tutte le province italiane.

Ai magistrati, del resto, non sono sfuggite le conseguenze che questa sorta di contraffazione può determinare: da un punto di vista fiscale, perché l'alterazione produce l'iscrizione in catasto di rendite immobiliari inferiori al dovuto; da un punto di vista civilistico, per i vizi che potrebbero derivarne a carico degli atti di trasferimento o costitutivi di diritti reali.

Tutto è partito da anomalie che si sono verificate presso l'ufficio provinciale del territorio di Roma, segnalate a partire dal novembre del 2009. All'inizio la procura capitolina ha vagliato le posizioni di una decina di dipendenti. Nel mirino, secondo quanto trapela, sarebbe finita l'alterazione di circa 180 planimetrie, anche se il numero nel frattempo potrebbe essere salito. Alla fine di questo primo filone d'inchiesta, come ha confermato a ItaliaOggi l'Agenzia del territorio, è arrivata la richiesta di rinvio a giudizio per due dipendenti (uno già licenziato). Le verifiche dei magistrati della capitale, in ogni caso, stanno continuando, e dalla stessa Agenzia fanno sapere che alla fine potrebbero esserci altre richieste di rinvio a giudizio. I dipendenti finiti nella morsa dei pm, in pratica, secondo l'ipotesi investigativa avrebbero eseguito irregolari cancellazioni di planimetrie reinserendo nella banca dati le immagini planimetriche alterate. Il tutto, appunto, con conseguenze fiscali e civilistiche. Tra l'altro, per quanto concerne Roma, l'Agenzia è stata costretta ad avviare urgenti interventi di bonifica e ripristino della banca dati planimetrica e a verificare la coerenza dei dati delle unità immobiliari coinvolte nella vicenda.

Nel frattempo la struttura guidata da Gabriella Alemanno, sorella del sindaco di Roma, Gianni Alemanno, sta valutando con la massima attenzione il campanello d'allarme. E così ha deciso di dar corso a controlli informatici a tappeto su quasi tutte le province italiane. L'operazione, condotta dal direttore centrale audit del Territorio, Roberto Egidi, punta naturalmente a verificare le dimensioni del fenomeno, che al momento si spera possa essere circoscritto a poche mele marce. Questo primo screening, però, ha già portato a qualche risultato. Ancora dall'Agenzia, infatti, fanno sapere che sono in corso approfondimenti un po' più dettagliati su una decina di province.

In pratica, dopo il preliminare controllo informatico, che comunque è ancora in corso, si è già deciso di sottoporre a una più completa radiografia la situazione di circa 10 province. Un numero ancora parziale, perché i tecnici del Territorio si aspettano che alla fine questo controllo di «secondo livello» potrebbe anche coinvolgere una ventina di province. Per carità, al momento si tratta di stime, ma è chiaro che qualche fibrillazione c'è. Così come preoccupazione continua a suscitare la situazione dell'ufficio di Roma, dove il supplemento di indagine potrebbe portare, secondo i timori dell'Agenzia raccolti da ItaliaOggi, ad altre richieste di rinvio a giudizio. Dallo staff della Alemanno, invece, non trapela nulla circa l'identità degli altri uffici del Territorio su cui si stanno concentrando i controlli più incisivi. Secondo quanto risulta, però, da altre fonti della stessa amministrazione, tra le province in cui si sono riscontrate anomalie ci sarebbero Napoli, Lucca, Massa e Latina. Diciamo che queste, a sentire le medesima fonti, sono le zone all'attenzione già da un po' di tempo. Ma è chiaro che le verifiche della direzione centrale audit sono puntate anche sugli uffici del catasto più grandi.

Sullo sfondo della vicenda, a ogni buon conto, si staglia l'operazione di digitalizzazione del catasto, attività fondamentale per l'ammodernamento dell'amministrazione. Questo processo, già ampiamente in corso, naturalmente dovrebbe portare anche a scannerizzare l'enorme mole di planimetrie ereditate su carta dal passato.

- Stefano Sansonetti, Italia Oggi, 10 novembre 2010

mercoledì 3 novembre 2010

Casa. Caccia al prezzo giusto

Il giornale quotidiano è il mass media dove più di frequente chi cerca casa legge i prezzi delle abitazioni (a parte coloro che si fanno un'idea guardando i siti dei portali immobiliari). In alcuni casi il lettore resta disorientato perché i valori sono distanti da quelli effettivi.

In Italia, purtroppo, non ci sono i notai che certificano i prezzi dei rogiti, come in Francia. I dati forniti delle agenzie immobiliari - così ci garantiscono i responsabili degli uffici studi - si riferiscono alla cifra indicata sui compromessi. Ma anche tra i vari network le differenze restano.

Lo scorso primo marzo sul Sole 24 ore del Lunedì è uscito un servizio - che riproponiamo - a cura di Cristiano Dell'Oste in cui partendo dal Codice delle valutazioni immobiliari dell'Abi l'autore racconta come un perito di Crif (Centrale rischi finanziari) abbia determinato il valore di un appartamento a Milano, in zona corso XXII marzo, risultato poi differente rispetto ad altre quattro fonti riportate nel servizio. Il tutto può rappresentare un'utile lettura per chi sta cercando casa.

Esperienza, colpo d'occhio, conoscenza del mercato: le qualità di un bravo perito non sono troppo diverse da quelle di un critico d'arte. Ma la valutazione degli immobili, con gli ultimi sviluppi normativi, è destinata ad allontanarsi definitivamente dall'expertise delle tele d'autore. E le perizie basate sull'attribuzione di un valore al metro quadrato sono destinate a sparire.

Il Codice delle valutazioni immobiliari dell'Abi – ora in fase di consultazione alla Banca d'Italia e all'agenzia del Territorio – imprime un'ulteriore accelerazione all'applicazione degli standard di valutazione internazionali, riprendendo i princìpi già contenuti nel Codice delle valutazioni immobiliari di Tecnoborsa.

Utilizzare gli standard significa rendere il processo di valutazione "trasparente", così da consentire a chiunque di verificarne la correttezza. «Significa, semplificando, sostituire le valutazioni fondate solo su giudizi soggettivi con procedimenti quantitativi basati sulle rilevazioni dei dati reali», spiega Giampiero Bambagioni, vicepresidente di Tecnoborsa.
L'Italia, in questo campo, non è all'anno zero, perché la prima edizione del Codice di Tecnoborsa risale al 2000 e l'ultima – datata dicembre 2005 – ha superato la soglia delle 20mila copie. Il Codice Abi, però, segnala la crescente attenzione del mondo bancario nella valutazione degli immobili posti a copertura delle esposizioni creditizie, anche in relazione alle istruzioni di vigilanza dettate dalla Banca d'Italia alla fine del 2006.

L'adesione dei singoli istituti al nuovo testo – ora ancora provvisorio – sarà volontaria. Nel frattempo, però, può essere utile vedere come già oggi gli standard internazionali stiano cambiando le perizie. Ad esempio, con il metodo del confronto di mercato – il più usato per il residenziale – gli standard impongono di individuare il prezzo di vendita di uno o più immobili simili a quello da valutare e di ragionare per differenza. Così, se bisogna valutare un alloggio collocato al quinto piano e si conosce il prezzo al quale sei mesi prima è stato venduto l'alloggio al piano sottostante, il procedimento sarà questo: il perito dovrà correggere il prezzo di vendita del "comparabile" (così è denominato l'immobile simile) tenendo conto dell'evoluzione del mercato negli ultimi sei mesi e della differenza di valore legata al piano.

Consideriamo l'esempio di una perizia realmente effettuata da un professionista di Crif a dicembre dell'anno scorso su un alloggio situato a Milano, in via Negroli. Analizzando le caratteristiche dell'edificio da valutare e di due comparabili, il perito è arrivato a un valore di mercato di 313mila euro, contro i 271mila dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (Agenzia del Territorio), 331mila di Tecnocasa, 351mila di Gabetti e i 361mila della Borsa Immobiliare di Milano. «Intendiamoci, un bravo professionista avrebbe potuto raggiungere lo stesso risultato anche con una stima empirica – spiega Antonio Benvenuti, membro del Consiglio nazionale dei geometri –. La differenza è che l'applicazione degli standard riduce i margini di discrezionalità legati all'utilizzo dei prezzi al metro quadrato». Provare per credere: per la stessa zona di Milano in cui si trova l'appartamento oggetto della perizia, quattro fonti autorevoli – Gabetti, Tecnocasa, Omi e Borsa immobiliare – rilevano quattro prezzi medi diversi: da 2.700 a 3.600 euro al metro quadrato. Oltretutto, anche nell'ambito della stessa fonte, il prezzo varia a seconda dello stato dell'alloggio o della sua epoca di costruzione.

Tutto si gioca, quindi, sulla scelta del dato da cui partire e sul suo adattamento al caso specifico. Con gli standard internazionali, invece, il margine di scelta del professionista si sposta sull'individuazione dei comparabili e sulle caratteristiche in base alle quali effettuare il confronto. Ad esempio, nel caso della perizia sull'alloggio di via Negroli a Milano sono state esaminate solo caratteristiche quantitative, come la superficie, il piano o lo stato di manutenzione.

«Negli Stati Uniti, dove questo metodo è usato fin dagli anni 30, si tiene conto anche delle caratteristiche qualitative come l'esposizione dell'alloggio o la sua luminosità», osserva Benvenuti. In Italia, invece, non siamo ancora a questo punto, come spiega Stefano Magnolfi, direttore Real estate services di Crif, società che realizza oltre 80mila perizie all'anno: «Oggi non riusciamo a dare una valenza economica precisa ad aspetti come la luminosità, dei quali il perito cerca di tenere conto scegliendo immobili comparabili che siano simili a quello da valutare anche per le caratteristiche qualitative. Ci riusciremo in futuro grazie ai dati raccolti dai periti, verificando su base statistica come questi elementi incidono sul prezzo di vendita».

- Enrico Bronzo e Cristiano Dell'Oste, Il Sole 24 Ore, 1 novembre 2010

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giovedì 28 ottobre 2010

Pazzi per il mattone

Soldi Soffrono ma resistono. Gli italiani nonostante la crisi continuano a considerare il risparmio una virtù. E quando riescono a mettere da parte il tesoretto non esitano a investire nel loro più grande amore: il mattone. La conferma arriva dalla consueta indagine condotta dall'Acri, l'associazione delle Casse di risparmio guidata da Giovanni Guzzetti, in collaborazione con Ipsos presentata ieri in previsione della Giornata Mondiale del Risparmio che si celebra oggi a Roma. La ricerca sottolinea come rispetto al 2009 sia rimasta stabile la percentuale di famiglie che sono riuscite a risparmiare (36%) così come la forte propensione al risparmio: il 41% degli italiani non riesce a vivere tranquillo senza mettere da parte qualcosa e il 46% lo fa solo se ciò non provoca troppe rinunce. A livello geografico le «formiche» si trovano soprattutto nel Nord est (45%) e nel Nord Ovest (41 per cento), mentre sono sotto la media nazionale il Sud (30%) e il Centro (32%). Dai dati emerge anche la fetta di quelli che non riescono a tenere testa alla crisi. Così se 37% degli italiani vive in una situazione di equilibrio, ossia non accumula ma neppure ricorre a prestiti il 26% si trova in «saldo negativo», soprattutto al Sud dove raggiungono quota 34%. Secondo l'Acri si delineano dunque sei tendenze di famiglie rispetto al risparmio: con trend positivo di risparmio (23 per cento), in risalita (5 per cento), famiglie che galleggiano (23 per cento), con trend in discesa (10 per cento), in crisi moderata (11 per cento) e in crisi grave (21 per cento). In aumento rispetto allo scorso anno le famiglie che «galleggiano», ovvero che spendono tutto senza fare debiti.
La capacità di mettere soldi da parte si riscontra in particolare tra imprenditori, dirigenti e liberi professionisti, mentre gli operai appartengono per di più al gruppo in crisi grave di risparmio o a quelli che «galleggiano». Chi risparmia ovviamente cerca anche di far fruttare il gruzzolo. Ma dal momento che vivono una fase di «attendismo prudente e preoccupato» aumenta fra gli italiani la preferenza per la liquidità, dal 60% del 2008 al 68% nel 2010; rimane invece costante, al 9% il numero di chi investe la maggior parte dei risparmi. Ed è qui che i risparmiatori non si sono fatti abbindolare dalla finanza speculativa. L'investimento ideale si conferma il «mattone» (54%) e costanti sono anche le indicazioni per gli strumenti finanziari considerati più sicuri (23%) e per quelli più speculativi (5%). Rispetto al 2009, quest'anno chi ha veramente risparmiato ha preferito gli immobili (dal 52 al 58%) e gli strumenti finanziari più rischiosi (dall'8 al 16%).

- Filippo Caleri, Il Tempo, 28 ottobre 2010

giovedì 21 ottobre 2010

La rivincita del tasso fisso perde quota il variabile

Riprende quota la domanda per la rata fissa. Con l' Irs ai minimi storici di sempre, i potenziali mutuatari rivalutano i mutui a tasso fisso. I dati dell' Osservatorio di MutuiOnline sottolineano che nel trimestre lugliosettembre le richieste per questi finanziamenti sono balzate al 37,5%, contro il 25,9% del primo semestre. A rendere più appetibili i tassi fissi ha contributo anche il lieve calo degli spread medi applicati dalle banche. «Per i finanziamenti ventennali - spiega Roberto Anedda, vicepresidente di MutuiOnline - sono scesi dall' 1,40% di luglio di quest' anno, all' attuale 1,35%, mentre per la durata trentennale sono calati da 1,55% a 1,49%. Sono, invece, rimasti praticamente invariati gli spread medi sui tassi variabili». Fra i prodotti fissi attualmente disponibili sul mercato, di particolare interesse risulta mutuo fisso last minute del Gruppo Banco Popolare che prevede un tasso fisso al 2,95% per i primi due anni e al 4% per gli anni successivi. La durata è da 10 a 30 anni e l' importo finanziabile è fino all' 80% del valore commerciale indicato in perizia. L' offerta è valida per le richieste di mutuo sottoscritte entro il 30 novembre 2010 e stipulate entro la fine di quest' anno e può essere utilizzata anche per operazioni di surroga. Gli attuali livelli dei mutui a tasso fisso sono particolarmente appetibili per chi vuol essere sicuro dell' entità della rata per tutta la durata del mutuo. Situazione che rende ancora più forte il dilemma: fisso o variabile? «Nel caso di mutui di lunga durata, come il ventennale - spiega Egidio Vacchini, ad di Progetica - chi sottoscriverà un mutuo a tasso fisso si garantirà un tasso su valori nell' orbita del 3% più spread. Chi, invece, opterà per un finanziamento a tasso variabile otterrà oggi un tasso a 3 mesi di circa lo 0,95% più spread, ma con la prospettiva di vederlo crescere nel tempo». Fino a che livello potrà arrivare l' Euribor non si sa ma conoscendone la media storica del 3% circa, con punte massime che hanno superato il 5,2% possiamo farci un' idea di quanto sia la potenziale variabilità di questo tasso. «In questa fase storica in cui il parametro base per i mutui a tasso fisso è eccezionalmente basso - segnala Giuseppe Piano Mortari, direttore operativo di Assofin - i consumatori che non vogliono correre rischi hanno un' occasione irripetibile per mettere al sicuro la loro rata, magari per i prossimi 25 o 30 anni». L' attuale livello dei mutui a tasso fisso ha frenato la domanda di mutui a tasso variabile con cap che nel trimestre lugliosettembre di quest' anno è risultata del 16,3%, mentre nel primo semestre 2010 è stata pari al 18,5%. Il ridimensionamento di questo finanziamento è comprensibile, considerato che una protezione al 5,5% viene considerata con cautela dal potenziale mutuatario se confrontata con un tasso fisso vicino al 4%. «I tassi fissi a livelli così bassi - spiega Roberto Anedda - accendono un nuovo interesse anche da parte dei mutuatari che, avendo un finanziamento a tasso fisso contenuto, non l' avevano finora considerata conveniente. Attualmente, anche chi ha un mutuo a tasso fisso intorno al 5,5% potrebbe valutare l' opportunità di mantenere la sicurezza del fisso passando però ad un tasso di poco superiore al 4%». Questa operazione è conveniente solo nel caso che il mutuatario non abbia pagato più della metà delle rate del finanziamento. Non guasterà ricordare che i mutui dei tassi potranno modificarsi anche a breve rispetto ai minimi attuali, specialmente per quanto concerne i tassi fissi, che per primi dovrebbero reagire ad una più robusta prospettiva di ripresa economica. E' quindi opportuno che una volta individuato il tasso considerato più interessante, l' aspirante mutuatario verifichi preventivamente con la banca per quanto tempo questo tasso verrà mantenuto, in modo da sollecitare la stipula del contatto. Questo perché molto spesso le banche aggiornano il calcolo del tasso al giorno dell' erogazione del mutuo; di conseguenza significative variazioni del tasso si tradurrebbero in una maggiore rata. (r. s.)

- la Repubblica, Affari&Finanza, 11 ottobre 2010

sabato 16 ottobre 2010

Solo il mercato residenziale rivede la luce

Non scendono i prezzi delle case e nemmeno salgono. Ma aumentano le compravendite e lo fanno per il secondo trimestre consecutivo. Bastassero questi dati per parlare di ripresa, volerebbero i tappi di spumante nelle agenzie immobiliari, invece a brindare per il momento è solo chi opera nel comparto residenziale. I dati sono quelli dell' Agenzia del territorio che se parlano di un mercato in risalita per le abitazioni, tuttavia disegnano uno scenario tutt' altro che rassicurante per gli altri settori, dal terziario all' industriale. La crisi si fa sentire e per il momento non si vede una via d' uscita. Nei primi sei mesi dell' anno, il valore medio nazionale delle case è rimasto fermo a 1.574 euro al metro quadrato: i prezzi risultano stabili sia nei capoluoghi, dove si sborsano in media 2.273 euro al metro (-0,2% rispetto al secondo semestre 2009), sia nei comuni minori in cui il prezzo a metro quadro è di 1.311 euro. Per il secondo trimestre consecutivo, invece, sono apparse in ripresa le compravendite (oltre 370mila). Secondo l' Osservatorio del mercato immobiliare dell' Agenzia del territorio, gli acquisti hanno registrato un aumento tendenziale del 2,3%, dopo il +3,4% messo a segno nel primo trimestre. Nel settore residenziale l' aumento è stato del 4,5%, per le pertinenze dello 0,8%. Per il terziario, il commerciale e il produttivo invece si parla ancora di cali, rispettivamente del 14,1%, del 4,7% e del 4,2%. «Sicuramente c' è una ripresa importante nel settore residenziale e c' è da ipotizzare che il recupero dei capitali con lo scudo fiscale abbia sicuramente inciso positivamente su questo mercato. I dati non positivi del settore non residenziale sono invece influenzati dalla crisi che ancora persiste», ha spiegato il direttore dell' Agenzia del territorio, Gabriella Alemanno. Il mercato immobiliare, dopo i cali messi a segno negli scorsi anni, registra il positivo andamento dei primi due trimestri del 2010 ma, ha sottolineato Alemanno, «quest' anno si è creata una divaricazione tra mercato residenziale e mercato non residenziale che si sta accentuando sempre di più. Il risultato è positivo e fa sperare bene per tutti coloro che operano nel settore. Speriamo che l' immobiliare porti bene ad altri settori economici e che possa essere anche un volano». Il recupero del mercato residenziale ha riguardato tutte le aree geografiche: al centro la crescita è stata dell' 11,6%, al sud del 6,9% e al nord dello 0,5%. Il trend in generale è migliore nei capoluoghi (+8,1%) rispetto ai centri minori (+2,9%). «La lettura dei dati del secondo trimestre 2010 divulgati dall' Agenzia del territorio è sicuramente positiva in chiave nazionale», ha commentato il direttore dell' ufficio studi di Gabetti, Guido Lodigiani. «In particolare - ha aggiunto - va sottolineato che nelle grandi città si è superato il livello di transazioni residenziali di due anni fa, mentre i comuni della provincia sono ancora distanti da tale soglia». Nelle città più importanti (Roma, Genova, Milano, Bologna, Torino, Palermo, Napoli e Firenze) si consolida l' inversione di tendenza rilevata nel primo trimestre con le compravendite in salita dell' 11,2% tendenziale, trainando i comuni delle rispettive province (+3,9%). Per Lodigiani sono buoni «i risultati della capitale e di Genova», mentre sono «in controtendenza le grandi città del sud, in particolare Napoli e Palermo, dove le transazioni sono cresciute maggiormente in provincia». A Milano e nel suo hinterland, invece, «il mercato è ancora abbastanza statico». Per quanto riguarda i prezzi delle case, solo al Sud si è manifestato, nel primo semestre, un andamento positivo; cali al Nord e trend più contrastato al Centro (in calo i capoluoghi, in rialzo i comuni più piccoli). Stazionarie le quotazioni in tutte le classi demografiche, eccetto le città sopra i 250mila abitanti che mostrano una flessione per il quarto semestre consecutivo; nelle città medio grandi si registra l' unico aumento, anche se minimo, lo 0,1%.

- Walter Galbiati, la Repubblica, Affari& Finanza, 11 ottobre 2010

martedì 12 ottobre 2010

Mutui: oggi la rata è più leggera

I tassi, nonostante qualche recente strappo, restano ai minimi: i prestiti variabili si trovano poco sopra il 2%, i fissi al 4,4% Ma chi si è indebitato troppo o ha problemi di lavoro, fatica a far fronte ai suoi impegni. L' Euribor, nelle ultime settimane, ha cominciato a rialzare la testa: il tasso trimestrale è arrivato, infatti, intorno all'1%. Nonostante questa risalita, piccola per ora, il costo del denaro continua a rimanere a livelli minimi, mai registrati in Italia dal dopoguerra. E questa è una situazione ottimale per chi sta cercando casa e ha i mezzi per accedere al credito. Per un mutuo variabile di 100 mila euro a venti anni sono richiesti, secondo i dati di Mutui Online, tassi attorno al 2% con rate di poco superiori a 500 euro al mese. Bastano 370 euro se ci si impegna per un rimborso trentennale. Anche i tassi fissi sono ai minimi: per lo stesso mutuo a 20 anni si arriva poco sopra il 4%, con rata indicativa attorno a 625 euro e per il trentennale si sale di un paio di decimi di punto, con una rata da 500 euro al mese. Ma l'epoca dei tassi bassi ha un suo risvolto molto più amaro. Parametri di sistema fermi all'1% (come il tasso della Bce), o addirittura ancora più bassi, come l'Euribor, che oscilla tra lo 0,8% della durata mensile e l'1% del trimestrale, sono la cartina al tornasole di un'economia ancora convalescente da una crisi che ha lasciato il segno sui budget domestici. E, infatti, è in forte aumento il numero dei debitori che hanno difficoltà con le rate. Le sofferenze relative a crediti alle famiglie consumatrici sono arrivate a luglio 2010, secondo le rilevazioni dell'ultimo supplemento al bollettino statistico della Banca d'Italia, a 15,8 miliardi di euro, cinque in più rispetto a 12 mesi prima, con un balzo del 46,2%. I dati non distinguono tra credito ipotecario e credito al consumo che ha una dinamica peggiore per la semplice ragione che i debitori rischiano meno se non pagano. Ci sono anche altre analisi che evidenziano il diffondersi della situazione di disagio: nei primi otto mesi di applicazione della moratoria sui mutui decisa dall'Associazione bancaria italiana (www.abi.it) 28 mila famiglie hanno optato per la sospensione dei pagamenti. Questo piano delle banche è una delle opportunità offerte a chi ha difficoltà a fare fronte ai suoi impegni; è una soluzione che va consigliata a chi pensa di avere problemi destinati a risolversi nel breve periodo. Un'altra soluzione è aderire alla moratoria statale (informazioni sul sito del Dipartimento del Tesoro). Infine, per chiunque sia in possesso dei requisiti di solvibilità (giusto rapporto rata/reddito, nessuna segnalazione nella lista dei cattivi pagatori) sono sempre possibili la surroga e la sostituzione del mutuo.

- da Corriere Economia, Gino Pagliuca, 11 ottobre 2010

martedì 5 ottobre 2010

Prezzi quasi fermi, vendite su la ripresa del mattone in città

Un'annata in ripresa per il mercato della casa a Milano: dopo un 2009 asfittico, il 2010 si sta dimostrando più vivace. Secondo l' Osservatorio dell' Agenzia del territorio le compravendite di immobili in città, nel secondo trimestre dell' anno, confermano il buon andamento dei primi mesi del 2010. Il settore residenziale, in particolare, è cresciuto del 3,3 per cento rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, con 5.451 atti di compravendita registrati dall' Agenzia a fine giugno. Al tempo stesso Milano recupera abitanti (più 12mila) a scapito dell' hinterland, dove le compravendite rimangono al palo con un calo dello 0,9%. Faticano ancora a crescere i contratti per immobili non residenziali (uffici, negozi e capannoni) passati dai 535 di marzo ai 703 di giugno 2010, e che erano crollati del 12,5% durante il 2009. «Fino alla fine dello scorso anno le aziende preferivano rimanere in locali in affitto per evitare di immobilizzare capitali - spiega Guido Lodigiani - ora gli imprenditori tornano, molto lentamente, a comprare i locali in cui svolgere la propria attività, segno di una cauta fiducia in una stabilità lavorativa maggiore». Sul fronte dei prezzi, oggi acquistare un appartamento in città continua a costare meno di tre anni fa: le quotazioni sono scese dell' 1,1% nel corso del primo semestre dell' anno, «ma il crollo, che forse non c' è mai stato, è sicuramente in fase di frenata - spiega Lodigiani - basti pensare che, dopo il boom del 2007, nel 2008i prezzi degli appartamentia Milano erano scesi di colpo del 4,6 per cento». Ritocchi al ribasso si riscontrano ancora, secondo Lodigiani, nelle aree periferiche, da Bonola al Gallaratese, mentre più stabili rimangono zone semicentrali come Abruzzi, Porta Romana, Pagano, e il centro storico. Discorso a parte per le residenze di lusso, il cui mercato, secondo l' agenzia specializzata Tirelli & Partners «è particolarmente effervescente, con quotazioni che sfiorano i 20 mila euro al metro quadro»: il direttore, Gabriele Torchiani, spiega che «in città assistiamo perfino a una domanda che supera l' offerta. La richiesta snobba però le nuove residenze in costruzione, perché nell' immaginario milanese la casa di lusso resta quella in pieno centro, in corso Magenta o in corso Venezia, dove non ci sono grattacieli ma palazzi antichi che vantano un mercato sempre molto fluido». C' è troppo "nuovo" in costruzione, secondo Lodigiani: da Citylifea Porta Nuova «è tutto una gru e i prezzi sono alti perché i business plan di certe aree sono stati pianificati nel 2004, in tempi di grande ottimismo, e i terreni sono stati pagati profumatamente. Ora nessun costruttore vuole svendere».


- Laura Fugnoli, La Repubblica, 1 ottobre 2010


Rassegna stampa a cura di Luca Vona

mercoledì 29 settembre 2010

Roma, calano i prezzi delle case anche in centro

Scende il prezzo delle case a Roma. E se fino a poco tempo fa la flessione interessava le zone più popolari, per la prima volta tocca anche i quartieri signorili. Da piazza di Spagna ai Parioli, dal Pincianoa Trastevere vanno giù le quotazioni che arrivanoa segnare un meno 1,3% nel primo semestre 2010. Insomma in contro tendenza con il dato nazionale, a Roma scendono i prezzi delle case, soprattutto nel centro storico. Sea Trastevere il costo di un appartamento ristrutturato di media grandezza è di circa settemila euro al metro quadrato, restano stabili le quotazioni all' Esquilino, in zona Mazzini, a Tor Vergata, Fleming, Gianicolense e Balduina dove sta intorno ai seimila euro al metro quadrato. Nel sali e scendi del mercato immobiliare si rivaluta l' area di Trigoria che beneficia del campus Biomedico: una casa nuova sta sui 3.500 euro al metro, ma può arrivare a 4.100 per le soluzioni meglio rifinite. Si sono ridimensionati, e non di poco, i canoni d' affitto nelle zone più ambite: così per un trilocale in centro storico si va da 1.400 a 1.800 euro al mese nelle location più prestigiose. Tiene l' area di piazza Bologna dove i prezzi restano stabili e la richiesta è sempre alta per la vicinanza con l' università. Cresce l' offerta sul mercato romano di nuovo residenziale, anche in pronta consegna: si va da Acilia-Madonnetta al Parco Leonardo a Torrino-Mezzocammino, dalla Romanina ad Anagnina fino a Casal Bertone. E stanno sorgendo due nuove realtà: Eurosky all' Eur e il villaggio ecostenibile in via della Lega Lombarda.

- LAURA SERLONI, La Repubblica, 16 settembre 2010, sezione ROMA

lunedì 20 settembre 2010

Immobili. ora il mattone rende di più

Anche l'1% in più. E' il vantaggio nella performance netta che la cedolare secca - l'aliquota fissa del 20% sui redditi da locazione in vigore da gennaio - porterà a chi volesse investire in case da affittare. Un vantaggio non trascurabile, se si considera che la battaglia sui mercati finanziari oggi si gioca proponendo rendimenti di qualche centesimo più alti della concorrenza.

Nelle principali città il reddito immediato da locazione, quello cioè che si consegue confrontando il valore teorico dell'immobile con i canoni che si possono ottenere, si pone tra il 4 e il 6% lordo, con rare punte che toccano il 7%. Valore che si dimezza se si considera l'effetto del Fisco e in particolare delle aliquote Irpef che possono arrivare al 43%. La minor tassazione porterà la performance effettiva tra il 2,5% e il 5% netto per i bilocali e tra l'1,9% e il 4,4% per i triocali. Volendo dare un dato medio, i biocali arrivano al 3,7%, un rendimento in linea con quello dei titoli di Stato a lunga scadenza e superiore a quello di tutti gli strumenti finanziari a breve termine. Minori le potenzialità dei trilocali: il 2,8%.

I numeri sono ricavati da un' elaborazione compiuta da CorrierEconomia. Nella tabella confrontiamo per alcune zone significative di sei grandi città i rendimenti teorici di biocali di 50 metri e trilocali di 80 metri ipotizzando l'applicazione della cedolare secca. E' quindi previsto un prelievo fisso del 20% per le imposte sul reddito, più un ulteriore 1% per le tassé di registrazione, mentre l'Ici che non viene toccata dalla cedolare pesa, nella elaborazione, per lo 0,3% sul valore reale dell'immobile. I dati fotografano la situazione attuale; c'è però da considerare che, come ha rilevato il presidente di Confedilizia Corrado Sforza Fogliani, la diminuzione delle imposte porterà una maggiore offerta di case in locazione e quindi i canoni potrebbero anche scendere leggermente, limando i rendimenti.

A Milano il rendimento medio dei biocali si situa al 3,9% e quello dei trilocali al 3,1%. L'unica zona che, tra quelle segnalate si stacca dalle altre è il quartiere periferico Gallaratese. Bisogna però aggiungere che le aree tipicamente più richieste per l'investimento sono quelle che gravitano sulle Università (in particolare Città studi e Bocconi), ma in genere chi affitta in queste zone lo fa con contratti di breve periodo.

A Roma i rendimenti sono lievemente più bassi che nel capoluogo lombardo, perché se i canoni sono in sostanza simili i prezzi di acquisto nella Capitale sono un p0' più alti. Dalla media della nostra analisi si evince che i biocali rendono il 3,8% netto, i trilocali il 2,9%. Nelle aree di pregio, come il Pantheon, si fa però fatica a toccare il 2%.

Torino si conferma il capoluogo più a buon mercato (2,8% per i bilocali e 2,2% per i trilocali).

A Bologna, la performance dei due locali supera il 4% e quella dei triocali si attesta al 3%. Per il capoluogo emiliano vale l'avvertenza fatta per Milano: chi investe preferisce puntare sull'affitto a studenti. Firenze è la città con i valori medi pi alti: 4,3% per i biocali e 3,2% per i triocali, ma la ragione può essere ricercata nella scarsa disponibilità, dato che buona parte dell' offerta si riversa sulla locazione breve a turisti. A Napoli i bilocali si attestano al 3,6% e i triocali al 2,8%.

Le prospettive Sulle possibilità che i nuovi criteri di tassazione possano indurre a un aumento della domanda di immobili per investimento (che peraltro, secondo tutte le fonti, risultava già in crescita negli ultimi mesi) gli analisti concordano, anche se con qualche distinguo. Secondo Guido Lodigiani «La cedolare secca porterà a un maggiore interesse per l'investimento da parte di chi ha redditi elevati e liquidità da parcheggiare sul medio periodo, contando anche su una rivalutazione nel tempo dell'immobile». Per Alessandro Ghisolfi di Ubh «il vantaggio fiscale porterà a ottenere rendimenti interessanti, almeno sulla carta, nelle zone meno pregiate delle grandi città, perché i prezzi si sono abbassati più che nelle aree centrali. In periferia è possibile ottenere un ritorno immediato più alto ma ci sono maggiori rischi di morosità e peggiori prospettive di rivalutazione dell'immobile».

Infine, secondo il rapporto di Scenari immobiliari appena presentato, il vantaggio fiscale potrà interessare solo i medi e piccoli risparmiatori: «La cedolare - si legge nel testo - darà forse effetti a lungo termine, ma sicuramente non incentiva gli investimenti nel nuovo per la locazione». Per gli investitori istituzionali la redditività del residenziale rimane ancora bassa e i vincoli contrattuali penalizzanti.

- Gino Pagliuca, Corriere della Sera, CorrierEconomia, 13 settembre 2010

venerdì 10 settembre 2010

La ripresa del mattone. Più compravendite e mutui

Il mattone torna a tirare. Dopo tre anni di caduta continua, le compravendite nel primo trimestre dell'anno sono aumentate del 2,3% tendenziale rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Così i mutui, sempre nello stesso periodo di tempo, sono balzati del 13,7%. Complice l'effetto scudo fiscale con la sua iniezione di liquidità di oltre 100 miliardi di euro, per la prima volta dal 2007 il mercato immobiliare ha registrato una certa vivacità. I dati sono stati diffusi ieri dall'Istat che ha ricordato come il primo trimestre del 2009 sia stato contrassegnato dalla maggior contrazione (-16,1%) avvenuta negli ultimi anni. Questo per dire che la strada per recuperare il terreno perduto delle quotazioni immobiliari dopo il crollo innescato dalla bolla americana, è ancora lunga.

In dettaglio nel primo trimestre sono stati registrati 190.728 contratti di compravendita, per il 93,2% riferiti a immobili uso abitazione e accessori (box ecc.) per il restante 6,1% per alloggi a uso economico. Scomponendo i dati la crescita del mercato della casa è in realtà del 3% mentre gli immobili a uso economico continuano a registrare un andamento negativo superiore al -5%. Maggior vivacità la dimostra il Nord-Est con un +3,7% mentre nel Nord Ovest e nelle isole aumenti più contenuti pari a +1,5% e +1,1%.

I mutui stipulati sono stati 179.654 di cui il 59% con costituzione di ipoteca immobiliare e il 41% senza. In questo settore l'andamento è molto diverso rispetto al trend della compravendita. Tanto è vero che nel Nord Est sono aumentati dell'8,2% mentre al Sud e nelle isole gli incrementi sono stati di oltre il 22%.

Le cifre pubblicate dall'Istat sorprendono non poco gli esperti di Nomisma, l'istituto economico fondato a Bologna da Romano Prodi, che appena due mesi fa - nel secondo rapporto sul mercato immobiliare - avevano registrato un aumento delle compravendite nel primo trimestre del 4% ma con un livello del 30% inferiore a quello del 2007, «quando sull'anno si stipulavano oltre 800 mila compravendite di abitazioni».

«L'impressione è che il mercato della casa si stia stabilizzando - commenta Luca Dondi, analista immobiliare di Nomisma - ma bisogna ancora capire quanto ha inciso la droga da scudo fiscale che sicuramente ha influito sulla ripresa degli investimenti sul mattone». I dati Istat sui mutui sembrano poi molto ottimistici, continua Dondi e «ci lasciano un po' perplessi anche perché vanno in controtendenza: se è vero che la liquidità per il rientro dei capitali ha stimolato il mercato i mutui, peraltro ora molto più difficili da ottenere dalle banche, dovrebbero essere in contrazione e non in forte crescita». Bisognerà attendere il prossimo rapporto immobiliare Nomisma - in uscita il 20 novembre - per una più attenta valutazione di queste cifre.

- Roberto Bagnoli, Corriere della Sera, 9 settembre 2010

giovedì 2 settembre 2010

Per 3 milioni di case vendite congelate senza mappe catastali in regola

Un'altra tegola si abbatte sul già asfittico mercato immobiliare. Agli effetti della crisi – nel 2009 le compravendite delle abitazioni sono scese dell'11% rispetto all'anno precedente – si aggiunge ora l'ostacolo della piantina da aggiornare. Perché il passaggio di mano dell'appartamento con le carte non in regola rischia di finire in fumo. E così, i proprietari di circa tre milioni di unità immobiliari dovranno giocare d'anticipo e affidare il prima possibile a un professionista la revisione della mappa, in modo da presentarsi dal notaio con tutti i documenti a posto. Il costo dell'operazione dipende naturalmente dalle dimensioni: per un appartamento di 100 metri quadri con una piccola pertinenza, come una cantina o un box auto, bisogna mettere in conto più o meno 1.500 euro.

Fortuna che il parlamento, come ha sottolineato Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia, «ha attenuato la portata della norma originaria contenuta nella manovra, imponendo l'obbligo di aggiornamento nei soli casi di interventi che abbiano comportato una variazione della rendita catastale». Insomma, chi si è limitato a spostare una porta o un tramezzo, senza alterare numero e funzionalità dei vani, non ha nulla da temere.
Quante siano le unità soggette al nuovo adempimento è difficile stabilirlo con precisione. Secondo l'Asppi, l'associazione dei piccoli proprietari, l'obbligo è più forte nel mezzogiorno, dove oltre il 30% delle planimetrie depositate al catasto non sembrerebbero conformi allo stato di fatto dell'immobile. Discorso diverso per quelle proprietà che, invece, una piantina non l'hanno mai avuta: più o meno – secondo alcune stime – due milioni e mezzo, soprattutto di vecchi immobili. A conti fatti (si vedano le cifre in basso), l'universo delle proprietà non in regola è verosimilmente costituito da circa tre milioni di unità.

I professionisti salutano la novità con favore, anche perché potranno aprirsi opportunità di lavoro nei casi in cui ci si rivolgerà al tecnico per verificare ed eventualmente riallineare le eventuali incongruenze. Prima di tutto, però, «è una norma di civiltà edilizia», precisa Bruno Razza del Consiglio nazionale dei geometri. Anche perché, in base all'esperienza professionale, le disposizioni incideranno soprattutto sugli edifici più vecchi, quelli costruiti fino alla metà degli anni '80. I costi – ad avviso di Razza – potranno variare in base alle singole situazioni che presenteranno gli immobili. Stesso discorso anche sui tempi necessari. «Se non ci sarà bisogno di sanatorie edilizie e quindi di far intervenire anche il comune – sottolinea Razza – qualunque tecnico in quindici giorni riesce a risolvere questi casi. Se poi bisogna aggiornare anche le mappe con ampliamenti, l'iter è un po' più lungo, ma credo che un mese sia più che sufficiente».

Positivo il giudizio anche di Massimo Gallione, presidente del Consiglio nazionale degli architetti: «C'è un dato sull'abusivismo in Italia che è particolarmente pesante così come quello della mancanza di interventi sulla sicurezza. L'aggiornamento delle planimetrie è un primo passo per mettere a posto la situazione. La proprietà di un immobile significa anche dare garanzie a chi ci abita».

- Andrea Maria Candidi e Giovanni Parente, Il Sole 24 Ore, 30 agosto 2010

martedì 31 agosto 2010

Riparte la corsa al mattone

Resta alta la fiducia delle famiglie nell'investimento immobiliare. Lo rileva una recente indagine del Censis che spiega come dopo il lungo ciclo positivo dell'immobiliare (il decennio 1997-2007, in cui si è arrivati a scambiare più di 800mila alloggi l'anno), le compravendite di abitazioni hanno registrato un sensibile ridimensionamento anche nel nostro Paese (609mila case vendute nel 2009).

La tradizionale fiducia delle famiglie italiane nell'investimento nel mattone resta però elevata, tanto da far prevedere per il 2010 un leggero progresso nelle compravendite, stimate dal Censis in 630mila unità residenziali a fine anno (+3,4% rispetto al 2009).

Secondo i dati dell' indagine Censis, in questo momento l'investimento in un immobile è considerato il canale preferibile per l'impiego dei risparmi familiari. Il 22,7% degli italiani ritiene che sia questa la forma di utilizzo dei propri risparmi da privilegiare, contro il 21,8% che pensa che i risparmi vadano mantenuti liquidi sul conto corrente e appena l'8,5% che giudica preferibile acquistare azioni e quote di fondi di investimento. C'é comunque un 39,7% di italiani che dichiarano di non avere risparmi da utilizzare.

- ANSA, 27 agosto 2010

giovedì 26 agosto 2010

Cedolare secca. E l'inquilino diventa un controllore fiscale

In caso di evasione del proprietario, la denuncia può portare a sconti sul canone. La mappa delle riduzioni

Con l’introduzione delle nuove norme fiscali sulla cedolare secca, l’inquilino ha tutto l’interesse di verificare se il suo contratto di locazione è registrato e che lo sia per la cifra realmente pagata. La norma infatti introduce un’inedita forma di conflitto di interessi tra chi possiede la casa e chi la occupa: lo schema di decreto legislativo prevede che se il Fisco viene a scoprire la mancata o l’incompleta registrazione di un contratto di locazione applicherà, oltre a una sanzione tributaria che può arrivare al 400% della cedolare secca, anche l’adeguamento automatico del contratto, che si presumerà iniziato alla data dell’accertamento tributario e avrà la durata normale di quattro anni automaticamente rinnovati di altri quattro alla prima scadenza. Il canone sarà pari a tre volte la rendita e con adeguamento annuo all’indice Istat ridotto al 75%.

LE CONSEGUENZE CONCRETE - In concreto ciò significa per l’inquilino, che per salvaguardare i suoi diritti si trasformi in informatore, poter pagare dalla metà a un quinto rispetto ai canoni di mercato. Se proprio vogliamo dare una media, partendo dal presupposto del Fisco, secondo il quale la media dei canoni di mercato si aggira attorno a 8 volte la rendita catastale, significa pagare quasi due terzi in meno. Abbiamo effettuato un computo su due case reali a Milano: il primo è un bilocale di circa 50 metri in zona residenziale servita dalla metropolitana: si affitta a 800 euro al mese e ha un valore catastale di 780 euro: con la riduzione automatica il canone mensile scenderebbe a 195 euro. Un trilocale in centro da 90 metri paga 2000 euro al mese e vale per il fisco 2100 euro; con la mannaia sul contratto il canone scenderebbe a 525 euro... In realtà il Fisco ha molti modi per venire a conoscere se una casa è affittata senza registrazione: ad esempio controllando l’intestazione delle utenze, ma si tratta di procedure lunghe e che avvengono solo a campione: la «perfidia» della norma sta nel fatto che l’inquilino potrà effettuare una segnalazione alla Guardia di finanza o all’Agenzia delle entrate. Il cittadino lo può già fare oggi ad esempio quando non riceve uno scontrino da un negoziante, ma qui sono in ballo interessi molto più concreti. Nella realtà del mercato bisognerà poi verificare quanto gli inquilini saranno informati dei loro diritti e quanto saranno disposti a rinunciarvi per quieto vivere.

SERVE O NON SERVE? - Nelle locazioni residenziali urbane almeno nelle grandi città il fenomeno dell’evasione totale dell’Irpef derivante dagli affitti è un fenomeno abbastanza raro, o meglio è raro il caso in cui si provi a non registrare del tutto il contratto (anche perché l’inquilino a quel punto potrebbe anche smettere di pagare); il caso più diffuso è quello di accordi che mascherino la reale entità del contratto, con pagamenti parzialmente in nero o altri escamotage di dubbia legittimità come finte vendite di mobili: anche in questi casi l’inquilino intraprendente ha con le nuove norme un’arma per farsi abbassare il canone. Il provvedimento invece rischia di servire a ben poco per le locazioni di breve durata (come quelle turistiche o a studenti) dove l’evasione è un fenomeno massiccio: se l’inquilino non ha interesse a restare per anni nella casa non ha nei fatti nessun guadagno nel fornire informazioni alle autorità sul proprietario: se infatti il contratto venisse ricondotto alle condizioni standard delle locazioni residenziali, il canone si ridurrebbe ma ci si assumerebbe anche l’obbligo di riconoscere sei mesi di preavviso al proprietario qualora si voglia lasciare la casa prima di quattro anni.

- Gino Pagliuca, Corriere della Sera, 22 agosto 2010

martedì 20 luglio 2010

Casa, ristagna il mercato

La crisi fa ristagnare il mercato delle case. Secondo l'indagine annuale di Tecnoborsa sulle "famiglie italiane e il mercato immobiliare", negli ultimi quattro anni i contratti di compravendita conclusi si sono sensibilmente ridotti in termini numerici, passando dagli 845 mila del 2006 ai 609.145 del 2009. E la congiuntura economica, così come la difficoltà per l'accesso al credito, rendono grigie anche le prospettive dei prossimi mesi, facendo slittare al 2011 una ripresa del settore. "Le famiglie italiane in questi anni di crisi sono rimaste più che mai legate alla propria casa e sono tornate a rivolgersi al mattone come bene rifugio a basso rischio per i propri risparmi", ha spiegato ieri Raimondo Soria, presidente di Tecnoborsa. "Mentre i recenti dati parlano ancora del perdurare del clima di incertezza e rinviano al 2011 per una possibile ripresa del mercato immobiliare; in effetti, a partire dal 2007, il numero dei contratti di compravendita conclusi registra una flessione costante".
Secondo i dati forniti dalla società camerale che si occupa di sviluppo e regolazione dell'economia immobiliare, le famiglie italiane che hanno comprato una casa nel 2009 sono scese al 3,5% dal 4,2% del biennio precedente (-0,7 punti percentuali): e per il 2010-2011 si prevede un calo ulteriore (-1,2 punti). L'indagine ha analizzato le ragioni dell'acquisto e della vendita di appartamenti da parte delle famiglie italiane. Chi ha comprato lo ha fatto o per investimento, acquistando appartamenti spesso piccoli o di basso valore (+11,8% in forte aumento a confronto con l'indagine condotta nel 2008, quando la percentuale era solo del 5,9%, probabilmente anche per la maggiore disponibilità liquida legata allo scudo fiscale), oppure lo ha fatto per avere un appartamento più grande, capitalizzando l'appartamento di proprietà, oppure c'è il bisogno di "fare cassa". In entrambi i casi la gran parte delle vendite ha riguardato le seconde case, che vengono viste dal proprietario come beni alienabili magari per trovare qualche soldo per acquistare un'altra casa per un parente prossimo.
Pur non fornendo indicazione sui prezzi delle case, il rapporto genericamente rileva che la "riduzione del numero delle transazioni non ha comportato un pesante calo dei prezzi immobiliari, che sono scesi meno delle aspettative".

- Roberta Miliacca, ItaliaOggi, 15 luglio 2010

martedì 13 luglio 2010

Le variazioni lievi non rilevano

La mappa è considerata conforme allo stato di fatto se la rendita non è modificata

Il nodo della "coerenza oggettiva", cioé della conformità tra lo stato di fatto dell'unità immobiliare oggetto del rogito con la sua raffigurazione planimetrica depositata in catasto occupa un ruolo notevole nella circolare n. 2/2010 del Territorio, senza peraltro recare spunti di rilevante novità, a parte il passaggio in cui vengono "abrogate" le istruzioni diramate in passato circa la non ricevibilità, da parte del catasto, di planimetrie recanti variazioni non incidenti sulla rendita catastale.
Con l'abrogazione esplicita di quelle istruzioni, quindi, viene meno pure la possibilità di interpretare il Dl78/2010 anche alla luce della loro esistenza; e quindi resta in campo, come chiaramente indicato dalla circolare in commento, la sola distinzione tra le variazioni di lieve entità, che non incidono sulla rendita catastale, e quelle che invece rilevano sulla rendita; solo queste ultime, dunque, impediscono di dichiarare la conformità tra planimetrie catastali e oggettivo stato di fatto degli immobili trasferiti, mentre le variazioni di entità più lieve, anche se non certificate nelle planimetrie catastali, non impediscono di ritenere la planimetria catastale, seppur imperfetta, comunque conforme allo stato di fatto.
E' certo però che, se la rendita senz'altro cambia qualora si allarga il vano destinato a negozio accorpandovi il retro negozio oppure qualora si amplii il soggiorno trasformando il balcone in veranda, non è detto che lo spostamento di un muro interno sia sempre indifferente: potrebbe esserlo se la consistenza dei vani interessati non cambia, ma se da due vani preesistenti si ricava un unico ampio vano e un piccolo bagno o un ripostiglio, oppure se da due vani spaziosi se ne ricavano tre di dimensioni più limitate, è inevitabile ritenere che si tratta anche in questo caso di variazioni incidenti sulla consistenza e quindi sulla rendita catastale. E quando il Territorio abroga le sue precedenti istruzioni circa il rifiuto di variazioni planimetriche in caso di piccole modifiche, dà con ciò un chiaro segno nel senso che le valutazioni delle conseguenze di queste piccole variazioni possono essere soggettive o discrezionali; e nel senso che la circolazione dei beni non può essere sacrificata sull'altare della impossibilità di presentazione di una planimetria. Questo è il messaggio: ben venga insomma la nuova planimetria, anche se in alcuni casi inutile, se ciò deve agevolare il traffico immobiliare.

- Angelo Busani, Il Sole 24 Ore, 10 luglio 2010

mercoledì 30 giugno 2010

Scattano le novità su affitto e compravendita

Entrano in vigore oggi le novità sui contratti di affitto e gli atti di compravendita. Gli atti pubblici e le scritture private che hanno ad oggetto il trasferimento e la costituzione di diritti reali, nonché lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, devono contenere (pena la nullità), oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

Per quanto riguarda la locazione sarà obbligatorio indicare nella richiesta di registrazione i dati catastali dell'immobile. La norma vale per i contratti di affitto e locazione di fabbricati e terreni. I dati catastali vanno inseriti quando si registra un nuovo contratto, ma anche nel caso di cessione, risoluzione o proroga, anche se tacita.
La manovra è stata approvata dal consiglio dei ministri di fine maggio con decreto ed è questo il motivo per il quale le sue misure sono già operative anche se il testo è ancora al vaglio del parlamento.

mercoledì 23 giugno 2010

Il superindice del mattone

Se immaginiamo una trattativa immobiliare come una partita di tennis il vantaggio del servizio, e quindi la possibilità di impostare il gioco, oggi ce l'ha chi vuole comprare. Ma a Roma, Napoli e Firenze entro fine anno il match potrebbe diventare meno facile.

Lo dice il "superindice" del mercato immobiliare delle principali città che CorriereEconomia ha elaborato, incrociando i trend di prezzi e contratti. Le variazioni annue segnalano chi gioca il servizio: se il dato è in discesa la situazione è più favorevole all'acquirente, quando sale in maniera significativa la battuta torna al venditore. Interessante soprattutto la tendenza che sta evidenziando Roma, dove l'indice, se proseguirà l'andamento degli ultimi mesi, potrebbe salire a fine 2010 di cinque punti: non significa necessariamente che le case costeranno di più, ma che si ridurrà il margine di trattativa perché sta crescendo l'assorbimento dell'offerta. Calma piatta invece a Milano perché l'aumento delle vendite è meno sensibile rispetto alla Capitale e sta avvenendo con prezzi ancora in calo.

Il superindice è costruito elaborando la serie storica dei prezzi di Nomisma, che pesa per due terzi, mentre per l'altro terzo sono stati considerati i dati ufficiali delle compravendite rilasciati dall'Agenzia del Territorio. Alla dinamica delle tranzazioni è stato attribuito un peso minore ripsetto a quella dei prezzi perché quando si verifica un eccesso di offerta questa non si trasforma in una discesa proporzionale dei valori. Il mercato negli ultimi anni è stato bloccato proprio da potenziali venditori che hanno deciso di non accettare di cedere a prezzo ridotto i loro immobili.

Qualcosa però si sta muovendo: nel primo trimestre 2010 il mercato immobiliare, ha effettuato una prima prova tecnica di ripresa; le transazioni residenziali sono aumentate rispetto al medesimo periodo dal 2009 del 4,2% a livello nazionale, con incrementi a due cifre nelle grandi città: Milano ha segnato +10,3%, Roma addirittura +15,6%, Firenze è esplosa sfiorando il 20%. In controtendenza solo Torino, con un calo del 2,3%.
Sono risultati ottimi se si isolano dal contesto, ma l'euforia è ancora prematura perché non bisogna dimenticare che le performance sono ottenute rispetto a valori di confronto molto bassi. E anche i prezzi starebbero rallentando la loro discesa, tendendo a stabilizzarsi.

Stando a un recente sondaggio realizzato da Format per il sito di annunci online Subito.it un italiano su tre starebbe cercando casa ma per concretizzare questa aspirazione deve avere certezza di reddito. Sul mercato poi pesa un altro rischio: l'eccesso di offerta del nuovo nei comuni della cintura metropolitana.

- Da CorriereEconomia, Corriere della Sera, 14 giugno 2010

lunedì 7 giugno 2010

Il mattone non si muove. "Prezzi stabili a marzo"

Calma piatta sul mercato della casa nel primo trimestre 2010. E' quanto rileva Banca d'Italia nel sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni, che registra prezzi sostanzialmente stazionari a fronte di un parziale recupero del numero di compravendite e un aumento del flusso di nuovi incarichi a vendere.
Il sondaggio congiunturale presso gli agenti immobiliari mostra che il numero di case vendute è aumentato di oltre il 12% rispetto al periodo precendente. Quanto ai prezzi, invece, è proseguito il calo della quota di agenti che segnalano una diminuzione dei prezzi. Il saldo positivo tra le risposte che segnalano l'aumento o la diminuzione congiunturale delle giacenze di incarichi a vendere è inoltre salito al 17,2%, interropendo il progressivo calo registrato in precedenza. Permane poi la divergenza tra i prezzi di offerta e di domanda: tra le cause di cessazione dell'incarico a vendere, il 64,2% degli agenti indica che la motivazione principale è rappresentata dall'assenza di proposte di acquisto a fronte di richieste del venditore ritenute troppo elevate.

- Finanza & Mercati, 28 maggio 2010

venerdì 21 maggio 2010

Si sveglia il mercato immobiliare: transazioni a +3,4%

Il mercato immobiliare italiano, nel primo trimestre, ha registrato un aumento delle compravendite del 3,4%: è il primo rialzo dopo tre anni di cali. Lo comunica l'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del Territorio. "Il fondo è stato toccato - dice la responsabile dell'indagine Caterina Andreussi - e il mercato lentamente risale". In particolare, andamenti positivi si registrano per il residenziale (+4,2%), le pertinenze che annoverano posti auto e magazzini (+5,6%). In difficoltà il non residenziale. Il settore commerciale e quello produttivo si contraggono rispettivamente dello 0,6 e dello 0,2%.

- Il Sole 24 Ore, 21 maggio 2010

mercoledì 19 maggio 2010

I tempi degli immobili

Nei primi mesi del 2010 i tempi di vendita degli immobili risultano stabili

Niente di nuovo sul fronte immobiliare. Nei primi mesi del 2010, il mercato immobiliare italiano ha evidenziato prestazioni simili (quasi identiche, per la verità) a quelle fatte registrare nell'ultimo periodo del 2009, soprattutto per quanto attiene ai tempi di vendita.

Una rapida analisi

I primi quattro mesi dell'anno, dunque, hanno fatto registrare una sostanziale stabilità nei tempi di vendita delle grandi città e un leggero aumento nei capoluoghi di provincia e nei comuni dell'hinterland delle grandi città. A permettere tempi di vendita più rapidi nelle grandi città è il maggior dinamismo del mercato.

I tempi nelle metropoli e in provincia

Tra gennaio e aprile, gli immobili sono stati venduti in tempi sostanzialmente eguali nelle grandi città e nei capoluoghi di provincia. Nelle aree metropolitane più estese i tempi di vendita si aggirano intorno ai 152 giorni (quattro mesi fa erano 156 giorni). Un po' di pazienza in più, invece, è necessaria per vendere casa nei capoluoghi di provincia. In questo caso, le transazioni sono state concluse, in media, in 174 giorni, contro i 167 giorni necessari nel gennaio 2010. L'aumento dei tempi di vendita si rivela più corposo, invece, per quanto riguarda i comuni dell'hinterland delle grande metropoli: a gennaio i tempi di vendita si attestavano in media a 188 giorni, adesso si è saliti a 197.

Performance nelle varie città

Concentrandosi sull'andamento del mercato città per città, Palermo, Verona e Bari risultano quelle con i tempi di vendita più lunghi (rispettivamente, 187, 181 e 157 giorni). Per quanto riguarda i comuni dell'hinterland, il mercato è meno reattivo (con tempi superiori ai 200 giorni), in provincia di Verona.

- La Stampa, 10 maggio 2010

venerdì 30 aprile 2010

A fine anno tornerà il sereno

Italia a metà del guado. E' questa l'indicazione dell'analisi di Rics sul nostro paese. Nello specifico, in Italia, secondo Rics, i prezzi delle abitazioni hanno chiuso l'esercizio 2009 con un calo del 4 per cento. Uno scenario che prosegue, in maniera moderata, in questi primi mesi del 2010. Ma cosa sta accadendo nel dettaglio in questa prima fase dell'anno? Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, le quotazioni caleranno ancora nel primo semestre dell'anno - in linea con il secondo semestre del 2009 - per poi stabilizzarsi a fine 2010. "La mia idea è che abbiamo toccato il fondo (in novembre) e stiamo cominciando a risalire la china - dice Breglia -. Certo i segnali positivi arrivano, sia dal residenziale sia dal mercato corporate, ma per risalire ci vuole ancora tempo, ci sarà una ripresa lenta. Se ci si guarda attorno si vede che le compravendite migliorano leggermente, gli investitori esteri guardano all'Italia come a un mercato interessante, ma non si tratta ancora di trend forti". La tenuta della domanda residenziale, in aumento negli ultimi mesi, dovrebbe portare a un significativo incremento degli scambi, anche se non ancora delle quotazioni.
Sempre secondo Scenari Immobiliari, per via della stretta del credito e della quasi scomparsa della domanda sotto i 200mila euro, sul mercato rimane uno stock (in aumento) di circa 250mila abitazioni nuove, finite o in corso di realizzazione, invendute. Nei mesi passati nelle grandi città minori sono stati i cali negli scambi e le quotazioni hanno subito riduzioni contenute (sotto il 5%). A essere penalizzate sono state le case di cattiva qualità, che hanno lunghi tempi di collocamento (anche un anno).
Secondo l'ufficio studi Ubh il mercato è ancora debole ma confortato dai primi concreti segnali di ripresa, a partire dai volumi di scambio nei capoluoghi di provincia. Secondo Ubh nel primo trimestre del 2010 i prezzi di vendita delle abitazioni sono scesi del 6,8% rispetto allo stesso periodo del 2009. I prezzi, nelle gradi città, restano fermi ai livelli di dicembre 2009, dopo aver ceduto in media il 7% in un anno e il 13% in due. Per la fine dell'anno si prevede una stabilizzazione dei valori con un calo consuntivo non superiore al 6,5% su base nazionale. E' finita intanto la corsa verso l'hinterland delle aree metropolitane del nord Italia. Qui i prezzi delle nuove abitazioni faticano a mantenersi stabili.
Cosa succederà nei prossimi mesi? Le previsioni degli esperti di mercato sono positive, se non altro perchè è in questo periodo dell'anno che il mercato immobiliare entra nella sua fase più interessante.

- Paola Dezza, Il Sole 24 Ore, 24 aprile 2010

mercoledì 14 aprile 2010

Prove di stabilità

E' un malato finalmente sfebbrato il mercato immobiliare italiano al termine del primo trimestre 2010. Un segnale indubbiamente incoraggiante, anche se per ora non anticipa una vera e propria guarigione a portata di mano. I dati parlano chiaro: secondo quanto rileva l'ultimo report di Ubh, nei primi tre mesi dell'anno nelle principali città italiane i prezzi sono rimasti stabili rispetto allo scorso 31 dicembre. E stabili sono rimaste le compravendite, così come lo sconto medio tra prezzo iniziale e finale e i tempi per chiudere la trattativa. Un dato che non appare certo entusiasmante, ma che diventa piuttosto interessante alla luce di alcune considerazioni. "Intanto è la prima volta che si assiste a uno stop della discesa avviata ormai da almeno un paio d'anni, sia dei prezzi che delle compravendite", spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile ufficio studi di Ubh. Peraltro, la contrazione delle transazioni è stato proprio l'elemento su cui si è scaricata maggiormente la crisi in Italia, più che nei prezzi. Basta pensare che nel 2009 , le compravendite di abitazioni sono state 609.145, in calo dell'11,3% rispetto al 2008, una flessione che ha seguito la riduzione del 15,1% intercorsa nell'anno precedente per una perdita totale del 27% rispetto al 2007 che ha riportato il mercato sui livelli di inizio anni 2000. "Certo lo stop non è ancora uniforme", continua Ghisolfi, "ma interessa alcune città importanti come Milano, Roma, Bari e Napoli, dove appunto il mercato sembra aver trovato un livello attorno a cui consolidare". Queste stesse città peraltro a fine 2009 avevano già mostrato qualche piccolo guizzo nelle compravendite, segno sia di un rinnovato interesse da parte dei compratori e quindi di un mercato più tonico, sia della rassegnazione dei venditori a correggere leggermente le richieste al ribasso". Più debole invece il mercato immobiliare delle grandi città, ancora in cerca evidentemente di un nuovo punto di equilibrio.

Sempre critico, anche ai fini della ripresa, è il discorso del finanziamento bancario per chi vuole comprare casa. Le compravendite di abitzioni accompagnate da mutuo ammontano a 242.544, in calo di quasi 30 mila unità rispetto all'anno precedente (-10,8%) corrispondenti a circa 3,8 miliardi di euro immessi sul mercato rispetto al 2008. Le compravendite con mutuo costituiscono il 42,7% del totale, quando nel 2006 erano il 48%.

"In Italia i prezzi resteranno deboli ancora per tutto il 2010 e solo nel 2011 torneranno in territorio positivo seguendo la dinamica di recupero che Stati Uniti e Gran Bretagna stanno già anticipando", prosegue l'analisi di Nomisma. Ma con alcuni distinguo importanti. Il mercato delle abitazioni non è però omogeneo, ma al suo interno esistono due segmenti molto differenziati. Quello degli immobili di qualità per i quali, anche in un contesto difficile come quello attuale vi è una domanda pur sempre significativa e quello degli immobili di qualità modesta per i quali la domanda è pressoché inesistente. Il segmento a domanda vivace è costituito da abitazioni di qualità in edifici energy saving con certificazione energetica elevata, dotate di parcheggi, servizi, verde ecc. e ben localizzate; abitazioni in edifici di pregio e in posizioni di pregio, sovente nei centri storici ma, anche in edifici di qualità architettonica; abitazioni di pregio in località turistiche di grande appeal. In sintesi, tutti i mercati che hanno a denominatore comune la qualità nelle sue diverse declinazioni strutturali, prestazionali, localizzative, locative. Viceversa un segmento a domanda particolarmente debole è quello di abitazioni di bassa qualità, normalmente in edifici mal ubicati piuttosto che non locati o anche locati ma in ubicazioni marginali; immobili in località turistiche di scarso pregio e scarsa qualità ambientale; operazioni di sviluppo di bassa qualità architettonica e ambientale, che infatti in questa fase di mercato restano spesso invenduti.

- Teresa Campo, Milano Finanza, 10 aprile 2010

venerdì 2 aprile 2010

La hit parade dei quartieri romani

Roma si muove sulla via della riqualificazione e aggiorna la "hit parade" dei quartieri. A fianco di zone da sempre ambite ci sono, infatti, realtà emergenti nuova meta della popolazione. Sempre con un occhio alla natura: la città vanta un 67% di superfice coperta da aree verdi e si è candidata - nelle parole dell'Assessore alle Politiche ambientali Fabio De Lillo - come promotrice delle politiche verdi in Europa.
Quale quindi la tendenza? L'élite della capitale si orienta verso le zone Prati e Trieste, i "nuovi romani" puntano su quartieri in sviluppo. E' quanto osserva il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, ricordando che "la logica dello sviluppo immobiliare romano è quella dei comprensori e ogni quartiere spesso rispecchia la tipologia di abitanti, a differenza di Milano in cui etnie diverse si mischiano nella stessa zona". Oltre a Montesacro e Roma Est che attirano soprattutto fasce di reddito medio o medio-basso, secondo Idealista sono richiestissime le case del quartiere Prati e dell' Eur, che rispettivamente hanno segnato incrementi del 2,5% e del 2,9%, con prezzi medi rispettivamente di 6200 euro e 4270 euro al mq. Gli immobili dell' Eur sono soggetti a notevoli oscillazioni di prezzo, che varia a seconda della vicinanza o meno dal nuovo centro commerciale "Euroma2", situato nell'area tra viale Oceano Pacifico, via Cristoforo Colombo e via di Decima; inaugurato due anni fa viene considerato il più grande centro commerciale d'Europa.
Eleganti, signorili, vicini al centro e verdi, i quartieri Prati e Trieste attirano sempre di più l'élite della capitale. "La vivibilità ad alti livelli è garantita più da queste aree che dal centro storico, più scomodo e turistico", è quanto spiega il portavoce di Idealista, Vincenzo De Tommaso. Oggi, professionisti, politici, personaggi del mondo dello spettacolo, optano più per quartieri come Prati e Trieste, dove trovano un giusto compromesso tra il vivere in centro, i servizi e le aree verdi.
A pochi passi da Villa Ada e da Villa Torlonia, il quartiere Trieste è in ascesa. La zona, adiacente ai Parioli, è caratterizzata da immobili di prestigio, talvolta anche unici. Tra via Tagliamento e Piazza Buenos Aires, infatti, spunta il quartiere Coppedè, una vera chicca. Qui i prezzi delle abitazioni vanno dai 5mila euro al mq per un piano terra agli oltre 10mila euro per gli attici, rifugio per ambasciatori e notai. L'ingresso principale di Coppedè, dal lato di via Tagliamento, è rappresentato da un grande arco, mentre piazza Mincio è il nucleo centrale attorno al quale sono distribuiti 17 villini e 24 palazzine caratterizzati da un mix di stili architettonici, dal liberty all'art decò, con variazioni sul barocco e sul manierismo e richiami che vanno dal Medioevo alla Grecia antica.
Rimanendo nel quartiere Trieste, mediamente il costo di un appartamento in buono stato supera i 6mila euro con punte di oltre 10mila. Prezzi elevati anche nel quartiere Prati, che con una media di 6235 euro si avvicina sempre di più al centro. La domanda è comunque in crescita. La zona, considerata elegante e signorile, sorge sul lato destro del Tevere, al confine tra le mura vaticane e il tribunale di piazzale Clodio. E' il quartiere dei notai, degli avvocati, dei commercialisti (il Tribunale è il cuore dell'attività della zona), ma anche dei commercianti (lo shopping in via Cola di Rienzo, il mercato dei fiori, sono la meta di turisti e romani). La posizione, a pochi passi dal centro, da Villa Borghese, dalle passeggiate sul Lungotevere, è sempre più apprezzata dai romani. In palazzi d'epoca, come quelli del rione Borgo, a pochi passi dal Vaticano, si trovano appartamenti dai 6mila ai 9mila euro al mq, ma anche nuove costruzioni, come in via Luigi Rizzo, verso Cipro, dove ci sono appartamenti da 6-8mila euro al metro quadro.

- Chiara di Michele, Il Sole 24 oRE, Casa&Case, 27 marzo 2010

lunedì 29 marzo 2010

I prezzi delle case torneranno a salire a fine anno

Che 2010 sarà per i prezzi delle case in Italia? E come si chiude il bilancio di lungo periodo dei proprietari di immobili residenziali? Gli indicatori di mercato iniziano, per la prima volta da diversi mesi, a esprimere segnali chiari e a tracciare una tendenza per l'anno in corso e per il prossimo. Ne emerge un'Italia a macchia di leopardo, dove da una città all'altra può cambiare completamente il giusto timing di investimento.

Vediamola, questa Penisola immobiliare. Con riferimento a metà marzo, il bilancio annuale dei prezzi vede particolarmente penalizzate città come Napoli e Palermo, che hanno perso mediamente il 7,8% e il 7,7%. Segue Venezia, con un arretramento del 6%, mentre Milano e Roma perdono rispettivamente il 3,4 e il 3,1%. Ma, si sa, la performance del mattone non può essere valutata sul breve periodo e deve invece venire in aiuto il bilancio perlomeno a cinque anni. Ecco così che chi ha comprato un appartamento a Milano nel marzo 2005 vede oggi comunque, nonostante la crisi, una rivalutazione del proprio immobile del 12,3%, mentre a Roma il guadagno potenziale medio in conto capitale è del 13,4%, a Torino del 10,7%, mentre a Napoli scende al 4,6%, che tolta l'inflazione significa zero.

Per i prossimi mesi le previsioni degli operatori e dei centri studi sono di una leggera risalita dei prezzi, dopo che la ripresa delle compravendite e del fatturato appare ormai un dato assodato. Nel settore immobiliare, infatti, l'anticipazione delle tendenze dei prezzi viene fornita proprio dal trend del numero di compravendite e del fatturato del comparto, insieme con i tempi di vendita che si allungano quando si prepara una crisi delle quotazioni e si accorciano via via che si colgono segnali di miglioramento. E se molto dipenderà dal clima economico dei prossimi mesi, il clima di maggior fiducia degli operatori fa prevedere una risalita delle quotazioni per la fine dell'anno (il quale potrebbe così chiudere con una lievissima flessione complessiva, compresa tra il -3 e il -1%), ma limitata e confinata agli immobili di qualità e a quelli per i quali non esiste un'eccessiva pretesa da parte del compratore nei confronti dei reali valori di mercato.

Sempre più, infatti, chi compra lo fa ben sapendo a quanto realmente passano di mano gli immobili della stessa location e della stessa tipologia. E una mano alla ripresa verrà anche dai mutui, che pian piano le banche ricominciano a erogare. Insomma, chi ancora è in cerca di immobili a sconto farebbe bene a prendere una decisione in tempi piuttosto brevi e, comunque, a indirizzarsi verso il comparto degli immobili nuovi, perché sono proprio i cantieri le tipologie a soffrire maggiormente il credit crunch bancario.

- Evelina Marchesini, Il Sole 24 Ore, 21 marzo 2010

mercoledì 17 marzo 2010

Mattone in ripresa solo nel 2011

Dopo un 2009 difficile, il mercato immobiliare residenziale nel Lazio si affaccia al 2010 con una buona dose di incertezza, ma anche con qualche segnale di stabilizzazione. Per la ripresa, comunque, bisognerà attendere il 2011. "Nei prossimi 12 mesi - afferma Leo Civelli, amministratore delegato di Reag - Real estate advisory group, società internazionale di consulenza immobiliare del gruppo American Appraisal - il numero di scambi dovrebbe rimanere stabile. Grazie anche allo scudo fiscale si prevede una ripresa del mercato destinato all'investimento: immobili di pregio in ottime localizzazioni. Secondo i dati pubblicati da Reag il mercato immobiliare romano nel 2009 ha sostanzialmente visto proseguire la fase recessiva iniziata nel 2008: la domanda e le qualità scambiate si sono contratte, comportando l'allungamento dei tempi medi di vendita e un ampliamento del divario tra prezzo richiesto e prezzo finale. Le transazioni si sono ridotte in tutti i settori, mantenendosi comunque su buoni livelli. Anche il settore delle locazioni è stato penalizzato ma, a causa delle difficoltà di accesso al credito, la domanda appare in netta ripresa. I segnali di rallentamento del mercato residenziale registrati a inizio anno si sono ridotti negli ultimi 6 mesi del 2009. "La flessione degli scambi - spiega Civelli - ha interessato principalmente il mercato dell'usato, mentre per il nuovo si è registrata un'accelerazione dell'offerta". I tempi medi di vendita, in crescita, superano i sei mesi per le vendite e i 2,5 mesi per le locazioni; il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è passato dal 13,5 del 2008 al 14%. I rendimenti si attestano intorno al 4-5%%. Sul fronte prezzi, nel 2009 si è registrato un calo dell'1,5% in centro e nelle zone di pregio e del 2% nel semicentro e in periferia. Per quanto riguarda i canoni di locazione si sono registrati in tutte le zone della città decrementi medi inferiori al 2%.

- Chiara Di Cristofaro, Il Sole24 Ore, 17 marzo 2010

martedì 2 marzo 2010

Case, non si ferma il calo dei prezzi

A Roma scendono più della media

Il mercato immobiliare romano continua a soffrire. In media, nel secondo semestre del 2009 i prezzi sono scesi - secondo uno studio di Gabetti - del 3,2% rispetto al periodo precedente, che si aggiunge alle perdite dei tre trimestri precedenti così da portare il totale in un anno e mezzo ad una percentuale di quasi il 9%.

Secondo questa rilevazione nel secondo semestre la contrazione dei valori ha riguardato tutte le tipologie immobiliari, anche quelle più signorili e non solo quelle più popolari come in passato.

Si spiegano così il -10% del Centro Storico, l'altro -10% della zona Mazzini e di quella di Gregorio VII. Si è invece registrata una stabilità dei valori a Campo dei Fiori e Trastevere.

- Adriano Bonafede, La Repubblica, 2 marzo 2010

lunedì 22 febbraio 2010

Mattone da primato

La decade che si è appena chiusa è risultata decisamente favorevole per gli immobili residenziali (+118%). Il ciclo espansivo straordinariamente lungo, favorito dall'avvento della moneta unica e dall'espansione del credito, ha consentito di realizzare performance a tripla cifra, nonostante il raffreddamento del settore registrato nell'ultimo biennio. "Risultati - afferma Luca Dondi, analista di Nomisma - che difficilmente potranno però essere replicati nei prossimi 10 anni. Se nel 1999 si era, infatti, ormai giunti all'epilogo di una lunga e pesante fase recessiva, a tutt'oggi non si scorgono segnali d'uscita da una crisi molto forte, che finora ha avuto un impatto modesto sui prezzi degli immobili residenziali". Proprio il mancato sgonfiamento dei valori rappresenta un elemento di ostacolo all'effettiva ripartenza del settore, che risulterà, specie nei primi anni, tutt'altro che veemente. "Inoltre - continua Dondi - il contributo che il credito garantirà all'espansione del settore sarà decisamente più contenuto rispetto a quanto avvenuto per gran parte dello scorso decennio, sulla scorta della ritrovata selettività che caratterizza l'approccio delle banche verso l'immobiliare dallo scoppio della crisi finanziaria in avanti". Tutte ragioni che inducono a prevedere risultati per il mattone meno lusinghieri di quelli appena archiviati.

- Gianfranco Ursino, Il Sole 24 ore, Plus24, 20 febbraio 2010