250 mila appartamenti nuovi e invenduti. La stretta delle banche sui mutui blocca gli acquisti
E’ sempre più complesso formulare previsioni sugli andamenti di prezzi e compravendite del mercato immobiliare italiano residenziale. D'altra parte, seppur come minima consolazione, possiamo considerare che in nessun campo dell'economia e soprattutto della finanza, negli ultimi due anni, sono state fatte previsioni per il medio-lungo periodo quantomeno vicine alla realtà dei fatti. Molto dipenderà dalla congiuntura macroeconomica e soprattutto dall'andamento del mercato del lavoro. Se quest'ultimo dovesse peggiorare, con un aumento della disoccupazione, si potrebbe determinare una maggiore incertezza nelle decisioni di acquisto, soprattutto per coloro che devono ricorrere a un finanziamento. Inoltre se si confermerà l'atteggiamento prudenziale degli istituti di credito nell'erogazione dei mutui anche nel 2010 ci potranno essere delle categorie di potenziali acquirenti che avranno difficoltà nell’acquisto dell'abitazione.
«Il 2009 si chiude con un calo delle compravendite a livello nazionale di oltre il 16% rispetto all'anno precedente, con circa 590 mila scambi. "Rispetto alle punte massime del 2005 e 2006 il mercato si è ridotto di circa un terzo", dice Mario Breglia, presidente dell’Istituto di ricerche indipendente Scenari Immobiliari. E non va meglio sul fronte dei prezzi: «Sempre a livello nazionale - continua Breglia - nel 2009 c'è stato un calo medio del 5,7%. Anche qui rispetto al 2007 le quotazioni medie sono calate del 12,5%. Con forti oscillazioni tra le città (dove i cali si sono fermati intorno al 10%) e i piccoli centri, dove le riduzioni sono arrivate almeno al 25%».
A soffrire di più i comuni situati negli hinterland delle grandi città, dove si sono concentrate anche le nuove edificazioni negli ultimi anni. A livello nazionale ci sono circa 250 mila case nuove o in corso di costruzione non ancora vendute. E qui si concentrano le maggiori difficoltà anche per il nuovo anno.
Infatti ad essere assente sul mercato immobiliare è la domanda di medio e basso reddito, che può comprare case sino a 200 mila euro di valore. Ma che possono comprare se hanno un mutuo che arriva almeno all'80% di tale cifra. Purtroppo gli istituti di credito hanno fortemente ridimensionato le erogazioni e raramente si supera il 50% del valore del bene.
Così un'ampia fetta di potenziali acquirenti è in “stand by” sul mercato. Basti pensare, come già accennato, ai lavoratori stranieri immigrati che sono passati dai circa 129 mila acquisti l'anno ai 70 mila del 2009 - e la tendenza è verso un calo ulteriore.
Che cosa accadrà nel 2010? Secondo Scenari Immobiliari è ipotizzabile una lieve risalita degli scambi, di circa il 5% a livello nazionale. Sul fronte dei prezzi il 2010 dovrebbe portare stabilità, anche se sono attesi lievi cali nella prima parte dell'anno e poi una stabilizzazione o lievi incrementi.
- Agnese Vigna, La Stampa, 18 gennaio 2010
