Il mercato immobiliare italiano ha risentito in maniera evidente della negativa congiuntura economico-finanziaria a livello mondiale, ma non è crollato. Il comparto ha, infatti, tenuto rispetto ad altri paesi. Regno Unito e Spagna in testa. A incidere positivamente è stata la maggiore solidità delle famiglie e delle imprese nostrane, la cui situazione debitoria ampiamente sotto controllo ha impedito l'evoluzione di un più rovinoso scenario. Il quadro congiunturale resta, però, incerto e complesso, così come emerge dal terzo rapporto 2009 sul mercato immobiliare italiano di Nomisma. L'indagine mostra come, per il terzo semestre consecutivo, siano calati i prezzi delle case, oltre a quelli di negozi e uffici. Se in Italia la correzione verso il basso dei prezzi degli immobili è stata meno marcata che altrove, la tendenza negativa ha riguardato soprattutto i volumi delle compravendite. Nel 2009, il numero delle operazioni ha raggiunto nel segmento residenziale le 596.644 unità. Riseptto alle 845mila registrate nel 2006, si rileva una perdita di circa 250mila abitazioni, corrispondente a circa il 30% del mercato.
Tornando ai prezzi degli immobili nelle 13 grandi aree urbane italiane si evidenzia per il 2009 una complessiva diminuzione dei prezzi pari al 4,1% per le abitazioni, del 3,9% per gli uffici e del 3,2% per quanto riguarda i negozi. L'aspetto maggiormente positivo è offerto, però, dal rallentamento della discesa dei prezzi che fa ben sperare in un ottica di ripresa del settore.
Anche le compravendite hanno continuato a scendere nella seconda parte del 2009, ma ad una intensità più contenuta, come rilevano i dati più recenti dell'Agenzia del Territorio. Le cifre ministeriali parlano nel terzo trimestre 2009, rispetto allo stesso trimestre del 2008, di una diminuzione dell'11% per le abitazioni, del 18,9% per gli uffici, del 17,7% per il settore commerciale e del 17,7% per quello produttivo.
Un elemento utile per esaminare l'attuale quadro congiunturale del comparto immobiliare è l'ulteriore aumento dei tempi di vendita, protrattisi a 6,2 mesi per le abitazioni, 7,8 mesi per uffici, 7,1 per i negozi tradizionali e 8,9 mesi per i capannoni industriali. Crescono anche i tempi medi per la locazione, con l'eccezione del segmento residenziale. Si ampliano inoltre gli sconti praticati all'atto di acquisto, che si aggirano attorno al 13% per tutte le tipologie di immobili, toccando il picco con il 13,2% per le abitazioni e il 13,9% per gli uffici.
Altro tasto dolente è l'erogazione dei mutui. Secondo l'indagine elaborata da Nomisma, il 93% degli operatori immobiliari interpellati riferisce di una certa difficoltà da parte della clientela a ottenere mutui, soprattutto per la richiesta da parte delle banche di garanzie aggiuntive e per la disponibilità a una minore quota di finanziamento rispetto al valore dell'immobile.
Valutando le tendenze in atto il punto più basso della fase recessiva sarebbe stato toccato a marzo-aprile 2009. Oggi i segnali direcupero si sono intensificati, in particolar modo nel mercarto residenziale.
La ripresa della crescita del Pil, della produzione e della domanda costituiranno altri fattori decisivi per il miglioramento del comparto. "La crescita economica complessiva - conclude il presidente di Nomisma - è il vero driver della ripresa del settore, senza crescita economica non c'è ripresa stabile per l'immobiliare".
Il terzo rapporto Nomisma prevede un'ulteriore riduzione dei prezzi dell'1-2% nel 2010, prezzi pronti a risollevarsi nel 2011 solo con un significativo incremento delle erogazioni di mutui alle famiglie da parte del mondo del credito.
- Francesca Druidi, Il Giornale, 20 gennaio 2010
