lunedì 22 febbraio 2010

Mattone da primato

La decade che si è appena chiusa è risultata decisamente favorevole per gli immobili residenziali (+118%). Il ciclo espansivo straordinariamente lungo, favorito dall'avvento della moneta unica e dall'espansione del credito, ha consentito di realizzare performance a tripla cifra, nonostante il raffreddamento del settore registrato nell'ultimo biennio. "Risultati - afferma Luca Dondi, analista di Nomisma - che difficilmente potranno però essere replicati nei prossimi 10 anni. Se nel 1999 si era, infatti, ormai giunti all'epilogo di una lunga e pesante fase recessiva, a tutt'oggi non si scorgono segnali d'uscita da una crisi molto forte, che finora ha avuto un impatto modesto sui prezzi degli immobili residenziali". Proprio il mancato sgonfiamento dei valori rappresenta un elemento di ostacolo all'effettiva ripartenza del settore, che risulterà, specie nei primi anni, tutt'altro che veemente. "Inoltre - continua Dondi - il contributo che il credito garantirà all'espansione del settore sarà decisamente più contenuto rispetto a quanto avvenuto per gran parte dello scorso decennio, sulla scorta della ritrovata selettività che caratterizza l'approccio delle banche verso l'immobiliare dallo scoppio della crisi finanziaria in avanti". Tutte ragioni che inducono a prevedere risultati per il mattone meno lusinghieri di quelli appena archiviati.

- Gianfranco Ursino, Il Sole 24 ore, Plus24, 20 febbraio 2010

lunedì 15 febbraio 2010

Mattone alle stelle

Chi sperava di approfittare della crisi per fare qualche buon affare immobiliare resterà deluso. I prezzi degli appartamenti della Capitale, infatti, non solo non hanno mostrato la minima flessione ma sono addirittura aumentati. "In generale l'atteso calo dei prezzi degli immobili non si è ancora del tutto verificato" si legge nell'indagine sull'andamento del mercato immobiliare su Roma e Milano condotta dal Centro Studi Replat. A dominare il mercato, soprattutto le richieste di mono e bilocali, che insieme rappresentano oltre il 70% della domanda.
Qualche lieve ribasso , prosegue il rapporto, si è verificato esclusivamente in certe zone delle macro-aree semi-centro e periferia dei grandi centri urbani. In questi casi, hanno spiegato dal Centro studi, "gli agenti immobiliari sono stati disposti a rivedere i prezzi per movimentare le compravendite. Una tendenza, però, che non si è minimamente verificata né nel centro storico, né per gli immobili di pregio. Il motivo? Semplice. la risposta alla crisi di molti investitori è stata quella di riallocare nel mattone quanto salvato in borsa. Per capire appieno come si sta muovendo il mercato basta analizzare l'andamento dei prezzi negli ultimi 12 mesi. Nel centro storico della Capitale i trilocali si sono apprezzati del 6% e del 3,2% i monolocali. Il prezzo degli immobili di queste due tipologie è cresciuto anche nelle zone semi-centrali di Parioli-Pinciano (+2,49% i bilocali e +2,79% i trilocali); a Trastevere-Testaccio (+4,23% e + 3,38%); all'Aventino-San Saba (+4,7% e +1,25%); a Prati-Borgo (+2,55% e + 2,11%).

- Carmine Sarno, Milano Finanza, 13 febbraio 2010

giovedì 4 febbraio 2010

La bolla non si sgonfia

Dodici anni di stipendi per un bilocale

Dodici anni di stipendi per comprarsi un bilocale. Potremmo anche chiamarlo house freedom year: è l'indice che segnala quanto tempo (misurato in anni) è necessario per comprarsi una casa sacrificando allo scopo tutti i propri redditi. E leggere i numeri potrebbe dare il capogiro: per acquistare un appartamento decoroso di 60 metri quadrati in una grande città ai valori attuali di reddito e prezzi delle case un single dovrebbe sacrificare in media 11,8 anni (140 mesi) di guadagno. Dieci anni fa sarebbero bastati 7,5 anni. Questo significa che dal 1999 al 2009 il potere d'acquisto immobiliare è diminuito del 57,5%.

Si tratta di un'operazione che nel mondo anglosassone viene compiuta regolarmente e che ha anche un suo vero nome, diverso da quello che suggerivamo: si chiama house affordablity index e misura l'accessibilità di una famiglia all'acquisto di un determinato immobile.

Pur con tutta la prudenza che suggerisce il ricorso a valori immobiliari medi, i numeri spiegano perché il mercato immobiliare si sia fermato negli ultimi anni, con le compravendite ridottesi di un terzo in due anni e perché una ripresa delle transazioni possa apparire problematica. Dovrebbero infatti scendere in maniera significativa i prezzi o, ma l'ipotesi appare davvero improbabile, aumentare in maniera generalizzata i redditi. La convenienza dei mutui, con i variabili ai minimi storici, da sola non basta, perché si accompagna a un inasprimento dei criteri di erogazione su cui difficilmente in tempi brevi le banche faranno retromarcia.
Per questo nei prossimi mesi il mercato sarà sostenuto da chi può acquistare ricorrendo quasi solo al risparmio senza intaccare il reddito: l'andamento positivo ma non del tutto tranquillizzante delle Borse, l'esiguità dei rendimenti obbligazionari e l'attesa di un rialzo dell'inflazione potrebbero portare a un aumento della domanda di investimento, indirizzata in gran parte sulle maggiori città.

- Gino Pagliuca, Corriere della Sera, 1 febbraio 2010