venerdì 30 aprile 2010

A fine anno tornerà il sereno

Italia a metà del guado. E' questa l'indicazione dell'analisi di Rics sul nostro paese. Nello specifico, in Italia, secondo Rics, i prezzi delle abitazioni hanno chiuso l'esercizio 2009 con un calo del 4 per cento. Uno scenario che prosegue, in maniera moderata, in questi primi mesi del 2010. Ma cosa sta accadendo nel dettaglio in questa prima fase dell'anno? Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, le quotazioni caleranno ancora nel primo semestre dell'anno - in linea con il secondo semestre del 2009 - per poi stabilizzarsi a fine 2010. "La mia idea è che abbiamo toccato il fondo (in novembre) e stiamo cominciando a risalire la china - dice Breglia -. Certo i segnali positivi arrivano, sia dal residenziale sia dal mercato corporate, ma per risalire ci vuole ancora tempo, ci sarà una ripresa lenta. Se ci si guarda attorno si vede che le compravendite migliorano leggermente, gli investitori esteri guardano all'Italia come a un mercato interessante, ma non si tratta ancora di trend forti". La tenuta della domanda residenziale, in aumento negli ultimi mesi, dovrebbe portare a un significativo incremento degli scambi, anche se non ancora delle quotazioni.
Sempre secondo Scenari Immobiliari, per via della stretta del credito e della quasi scomparsa della domanda sotto i 200mila euro, sul mercato rimane uno stock (in aumento) di circa 250mila abitazioni nuove, finite o in corso di realizzazione, invendute. Nei mesi passati nelle grandi città minori sono stati i cali negli scambi e le quotazioni hanno subito riduzioni contenute (sotto il 5%). A essere penalizzate sono state le case di cattiva qualità, che hanno lunghi tempi di collocamento (anche un anno).
Secondo l'ufficio studi Ubh il mercato è ancora debole ma confortato dai primi concreti segnali di ripresa, a partire dai volumi di scambio nei capoluoghi di provincia. Secondo Ubh nel primo trimestre del 2010 i prezzi di vendita delle abitazioni sono scesi del 6,8% rispetto allo stesso periodo del 2009. I prezzi, nelle gradi città, restano fermi ai livelli di dicembre 2009, dopo aver ceduto in media il 7% in un anno e il 13% in due. Per la fine dell'anno si prevede una stabilizzazione dei valori con un calo consuntivo non superiore al 6,5% su base nazionale. E' finita intanto la corsa verso l'hinterland delle aree metropolitane del nord Italia. Qui i prezzi delle nuove abitazioni faticano a mantenersi stabili.
Cosa succederà nei prossimi mesi? Le previsioni degli esperti di mercato sono positive, se non altro perchè è in questo periodo dell'anno che il mercato immobiliare entra nella sua fase più interessante.

- Paola Dezza, Il Sole 24 Ore, 24 aprile 2010

mercoledì 14 aprile 2010

Prove di stabilità

E' un malato finalmente sfebbrato il mercato immobiliare italiano al termine del primo trimestre 2010. Un segnale indubbiamente incoraggiante, anche se per ora non anticipa una vera e propria guarigione a portata di mano. I dati parlano chiaro: secondo quanto rileva l'ultimo report di Ubh, nei primi tre mesi dell'anno nelle principali città italiane i prezzi sono rimasti stabili rispetto allo scorso 31 dicembre. E stabili sono rimaste le compravendite, così come lo sconto medio tra prezzo iniziale e finale e i tempi per chiudere la trattativa. Un dato che non appare certo entusiasmante, ma che diventa piuttosto interessante alla luce di alcune considerazioni. "Intanto è la prima volta che si assiste a uno stop della discesa avviata ormai da almeno un paio d'anni, sia dei prezzi che delle compravendite", spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile ufficio studi di Ubh. Peraltro, la contrazione delle transazioni è stato proprio l'elemento su cui si è scaricata maggiormente la crisi in Italia, più che nei prezzi. Basta pensare che nel 2009 , le compravendite di abitazioni sono state 609.145, in calo dell'11,3% rispetto al 2008, una flessione che ha seguito la riduzione del 15,1% intercorsa nell'anno precedente per una perdita totale del 27% rispetto al 2007 che ha riportato il mercato sui livelli di inizio anni 2000. "Certo lo stop non è ancora uniforme", continua Ghisolfi, "ma interessa alcune città importanti come Milano, Roma, Bari e Napoli, dove appunto il mercato sembra aver trovato un livello attorno a cui consolidare". Queste stesse città peraltro a fine 2009 avevano già mostrato qualche piccolo guizzo nelle compravendite, segno sia di un rinnovato interesse da parte dei compratori e quindi di un mercato più tonico, sia della rassegnazione dei venditori a correggere leggermente le richieste al ribasso". Più debole invece il mercato immobiliare delle grandi città, ancora in cerca evidentemente di un nuovo punto di equilibrio.

Sempre critico, anche ai fini della ripresa, è il discorso del finanziamento bancario per chi vuole comprare casa. Le compravendite di abitzioni accompagnate da mutuo ammontano a 242.544, in calo di quasi 30 mila unità rispetto all'anno precedente (-10,8%) corrispondenti a circa 3,8 miliardi di euro immessi sul mercato rispetto al 2008. Le compravendite con mutuo costituiscono il 42,7% del totale, quando nel 2006 erano il 48%.

"In Italia i prezzi resteranno deboli ancora per tutto il 2010 e solo nel 2011 torneranno in territorio positivo seguendo la dinamica di recupero che Stati Uniti e Gran Bretagna stanno già anticipando", prosegue l'analisi di Nomisma. Ma con alcuni distinguo importanti. Il mercato delle abitazioni non è però omogeneo, ma al suo interno esistono due segmenti molto differenziati. Quello degli immobili di qualità per i quali, anche in un contesto difficile come quello attuale vi è una domanda pur sempre significativa e quello degli immobili di qualità modesta per i quali la domanda è pressoché inesistente. Il segmento a domanda vivace è costituito da abitazioni di qualità in edifici energy saving con certificazione energetica elevata, dotate di parcheggi, servizi, verde ecc. e ben localizzate; abitazioni in edifici di pregio e in posizioni di pregio, sovente nei centri storici ma, anche in edifici di qualità architettonica; abitazioni di pregio in località turistiche di grande appeal. In sintesi, tutti i mercati che hanno a denominatore comune la qualità nelle sue diverse declinazioni strutturali, prestazionali, localizzative, locative. Viceversa un segmento a domanda particolarmente debole è quello di abitazioni di bassa qualità, normalmente in edifici mal ubicati piuttosto che non locati o anche locati ma in ubicazioni marginali; immobili in località turistiche di scarso pregio e scarsa qualità ambientale; operazioni di sviluppo di bassa qualità architettonica e ambientale, che infatti in questa fase di mercato restano spesso invenduti.

- Teresa Campo, Milano Finanza, 10 aprile 2010

venerdì 2 aprile 2010

La hit parade dei quartieri romani

Roma si muove sulla via della riqualificazione e aggiorna la "hit parade" dei quartieri. A fianco di zone da sempre ambite ci sono, infatti, realtà emergenti nuova meta della popolazione. Sempre con un occhio alla natura: la città vanta un 67% di superfice coperta da aree verdi e si è candidata - nelle parole dell'Assessore alle Politiche ambientali Fabio De Lillo - come promotrice delle politiche verdi in Europa.
Quale quindi la tendenza? L'élite della capitale si orienta verso le zone Prati e Trieste, i "nuovi romani" puntano su quartieri in sviluppo. E' quanto osserva il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, ricordando che "la logica dello sviluppo immobiliare romano è quella dei comprensori e ogni quartiere spesso rispecchia la tipologia di abitanti, a differenza di Milano in cui etnie diverse si mischiano nella stessa zona". Oltre a Montesacro e Roma Est che attirano soprattutto fasce di reddito medio o medio-basso, secondo Idealista sono richiestissime le case del quartiere Prati e dell' Eur, che rispettivamente hanno segnato incrementi del 2,5% e del 2,9%, con prezzi medi rispettivamente di 6200 euro e 4270 euro al mq. Gli immobili dell' Eur sono soggetti a notevoli oscillazioni di prezzo, che varia a seconda della vicinanza o meno dal nuovo centro commerciale "Euroma2", situato nell'area tra viale Oceano Pacifico, via Cristoforo Colombo e via di Decima; inaugurato due anni fa viene considerato il più grande centro commerciale d'Europa.
Eleganti, signorili, vicini al centro e verdi, i quartieri Prati e Trieste attirano sempre di più l'élite della capitale. "La vivibilità ad alti livelli è garantita più da queste aree che dal centro storico, più scomodo e turistico", è quanto spiega il portavoce di Idealista, Vincenzo De Tommaso. Oggi, professionisti, politici, personaggi del mondo dello spettacolo, optano più per quartieri come Prati e Trieste, dove trovano un giusto compromesso tra il vivere in centro, i servizi e le aree verdi.
A pochi passi da Villa Ada e da Villa Torlonia, il quartiere Trieste è in ascesa. La zona, adiacente ai Parioli, è caratterizzata da immobili di prestigio, talvolta anche unici. Tra via Tagliamento e Piazza Buenos Aires, infatti, spunta il quartiere Coppedè, una vera chicca. Qui i prezzi delle abitazioni vanno dai 5mila euro al mq per un piano terra agli oltre 10mila euro per gli attici, rifugio per ambasciatori e notai. L'ingresso principale di Coppedè, dal lato di via Tagliamento, è rappresentato da un grande arco, mentre piazza Mincio è il nucleo centrale attorno al quale sono distribuiti 17 villini e 24 palazzine caratterizzati da un mix di stili architettonici, dal liberty all'art decò, con variazioni sul barocco e sul manierismo e richiami che vanno dal Medioevo alla Grecia antica.
Rimanendo nel quartiere Trieste, mediamente il costo di un appartamento in buono stato supera i 6mila euro con punte di oltre 10mila. Prezzi elevati anche nel quartiere Prati, che con una media di 6235 euro si avvicina sempre di più al centro. La domanda è comunque in crescita. La zona, considerata elegante e signorile, sorge sul lato destro del Tevere, al confine tra le mura vaticane e il tribunale di piazzale Clodio. E' il quartiere dei notai, degli avvocati, dei commercialisti (il Tribunale è il cuore dell'attività della zona), ma anche dei commercianti (lo shopping in via Cola di Rienzo, il mercato dei fiori, sono la meta di turisti e romani). La posizione, a pochi passi dal centro, da Villa Borghese, dalle passeggiate sul Lungotevere, è sempre più apprezzata dai romani. In palazzi d'epoca, come quelli del rione Borgo, a pochi passi dal Vaticano, si trovano appartamenti dai 6mila ai 9mila euro al mq, ma anche nuove costruzioni, come in via Luigi Rizzo, verso Cipro, dove ci sono appartamenti da 6-8mila euro al metro quadro.

- Chiara di Michele, Il Sole 24 oRE, Casa&Case, 27 marzo 2010