lunedì 29 novembre 2010

Casa, le stime di Nomisma per il 2011. In leggera ripresa le compravendite nelle città del centro-nord

«Il peggio è passato senza grandi scossoni. La tendenza delle compravendite viene considerata stabile: dalle 609mila del 2009 si passerà alle 635mila circa di quest'anno, dopo un'attività consistente anche nel terzo trimestre di quest'anno nei capoluoghi del centro-nord. Certo, siamo molto distanti dal picco delle 845mila vendite del 2006». Così Luca Dondi Dell'Orologio, economista della società di ricerche Nomisma, parla con il ilsole24ore.com del 3° Rapporto 2010 sul mercato immobiliare, il più importante dell'anno perché riguarda le grandi città, che verrà presentato agli operatori del settore domani mattina alle 10,30 a Milano.

«Il mercato - spiega Dondi - ha di fatto tenuto grazie alla domanda nel 2009 per investimento e al fatto che nel 2010 le banche siano tornate ad erogare mutui.I prezzi medi sono ancora in calo mentre per la prima volta i canoni di locazione fanno registrare una tendenza migliore, pur essendo sostanzialmente stabili».

«Si può dire che si è avviata una fase di stabilizzazione che proseguirà anche nel 2011 e non ci sono le avvisaglie per un rimbalzo. La ripresa delle transazioni sarà molto lenta e progressiva dopo il triennio negativo». Il mercato immobiliare italiano sta lentamente stabilizzandosi dopo le flessioni che hanno cominciato ad affacciarsi nel 2008, acutizzatesi poi nel 2009. Il 2010, infatti, rappresenta un anno di assestamento dopo la caduta verticale subita nel 2008-2009 sul fronte delle compravendite e quella, meno pesante, ma comunque inusuale per il mercato italiano, dei prezzi. La domanda di immobili non è indicata ancora come in crescita, ma si stanno progressivamente esaurendo le indicazioni in negativo che avevano caratterizzato negli ultimi mesi tutti i comparti immobiliari considerati. I prodotti secondari, per localizzazione o qualità delle compravendite, non trovano o faticano a trovare compratori, di finanziamento mentre quelli primari, per location, architettonica, consumi energetici vengono comunque richiesti.

Il 2010 va a chiudersi, anche in Italia, come nella maggior parte degli altri paesi, con il mercato immobiliare in recupero pur in un contesto macroeconomico difficile. Passata la fase acuta della tempesta, che va dall'ultimo trimestre del 2008 al primo semestre del 2009, i numeri dell'immobiliare hanno cominciato a risalire, seppur lentamente, la china. Questa lettura è anche confortata dal miglioramento dei giudizi espressi dal panel degli operatori che periodicamente Nomisma intervista e che, specie in prospettiva, vedono una decisa stabilizzazione dei prezzi delle abitazioni in un quadro di tendenziale ripresa della domanda.

Sempre dagli operatori intervistati dal centro studi bolognese, si ricava la conferma del miglioramento della congiuntura per quanto riguarda il mercato abitativo, attraverso la lettura di indicatori come l'ammontare dello sconto sui prezzi (in media del 12,6%, si scende al 9,4% per il nuovo (occhio a non esagerare), un anno fa era del 7,7%) richiesti dai venditori oltre che dei tempi di vendita (in media poco oltre i sei mesi) e locazione. Tutti questi indicatori, infatti, si orientano mediamente e significativamente al ribasso riflettendo un rinnovato interesse all'investimento in abitazioni. Peraltro, anche i canoni di locazione di abitazioni nell'ultimo semestre non cedono più, dopo essere calati per quattro semestri consecutivi. Hanno lasciato sul terreno otto punti percentuali dal 2008, tornando ai livelli reali del 2002.

«In sostanza - conclude Dondi - non è venuta meno la tradizionale propensione all'investimento in "mattoni" sia per il rendimento che se ne può ritrarre, rendimento percentuale che oggi tocca i livelli più bassi degli ultimi venti anni ma che resta competitivo rispetto a quelli ritraibili da altre forme di investimento e adeguato a sostenere la leva necessaria». A proposito del settore della locazione, gli operatori, interpellati sui possibili effetti determinati dall'introduzione della cedolare secca al 20% sul reddito da locazione, alternativa alla tassazione Irpef sul reddito del proprietario, la cui introduzione sarebbe prevista per l'inizio del 2011 (ma che, dato il protrarsi dei tempi di gestazione, difficilmente potrà rispettare questo calendario), propendono per uno scenario all'impronta della stabilità sui canoni e sui prezzi di compravendita, mentre ci si attende una certa ripresa dei contratti di affitto ed, in seconda battuta, anche di quelli di compravendita.

La previsione nell'edilizia. «Se alla perdita di investimenti in costruzioni - si legge sul rapporto - aggiungiamo la perdita subita dal mercato in termini di ammontare delle compravendite, pari a un ¬25% dall'inizio della crisi, si ottiene un minor valore delle attività del comparto di circa 55 miliardi, che potrebbe verosimilmente peggiorare ancora, date le previsioni negative per il 2011 sull'edilizia e quelle non lusinghiere sul mercato immobiliare». Nel prossimo anno la domanda abitativa, sia di nuove costruzioni sia di riqualificazione del patrimonio residenziale, dovrebbe mostrare accenni di timida ripresa, limitati al segmento di committenza rappresentata dalle famiglie per uso proprio. Nel settore residenziale per il 2011 per le nuove abitazioni si dovrebbe assistere ad una crescita moderata dei prezzi, sebbene meno marcata di quanto prospettato quattro mesi fa, con un +0,2% al primo semestre, e un +0,6% al secondo semestre.

L'offerta e la domanda di mutui in Europa e in Italia

Le informazioni più aggiornate sul mercato dei mutui sono quelle fornite dagli intermediari creditizi relativamente al terzo trimestre dell'anno in corso. A questo proposito, la percentuale di banche in Europa che segnala un irrigidimento dei criteri per la concessione di prestiti alle famiglie. In Italia cala la quota di operatori dell'intermediazione immobiliare che segnala difficoltà da parte delle famiglie ad accendere un mutuo per acquistare l'abitazione, rispetto a quanto registrato un anno fa, ma rimane sempre elevatissima, poco al di sotto del 90%. Permangono, tra i motivi prevalenti alla base di questa difficoltà, la richiesta di garanzie aggiuntive da parte delle banche oltre ad una più bassa copertura del mutuo rispetto al prezzo di acquisto della casa. Nonostante ciò l'erogato medio è in costante crescita.

Immobili commerciali

Nei segmenti immobiliari per l'impresa i canoni di locazione continuano a cedere in misura significativa. Uffici, retail e industria sono accomunati dal sistematico aumento dei tempi di collocamento sul mercato e dall'ampliamento dello sconto mediamente praticato in sede di trattativa commerciale. Dice Davide Dalmiglio, head of retail capital markets di Jones Lang LaSalle Italia a proposito del settore commerciale, ma le sue notazioni potrebbero valere, con le opportune correzioni, per l'intero mercato immobiliare, incluso la casa: «Numerosi prodotti secondari rimangono invenduti. Gli investitori cercano soprattutto prodotti core, e comunque principalmente centri commerciali esistenti, dominanti nel bacino di riferimento e con una storia supportata da dati economici e finanziari solidi. La sostenibilità dei canoni, in particolare, è uno di questi indicatori finanziari che maggiormente guida la strategia di investimento dei fondi. Alla luce di ciò, lo sviluppo e, in generale, il centro di nuova realizzazione è considerato un prodotto di investimento a rischio e solo poche opportunità di investimento con questo profilo sono in grado di attrarre gli investitori internazionali».

- Enrico Bronzo, Il Sole 24 Ore, 23 novembre 2010

giovedì 18 novembre 2010

Il lusso non sente la crisi

Continua la curva in ascesa del residenziale di lusso. A confermarlo è l'osservatorio di Tirelli&Partners sulle residenze esclusive di Milano e Roma sul primo semestre 2010. A parità di una forte domanda d'acq registrano, a parità di canoni, uisto ha registrato una scarsa offerta sul mercato delle locazioni, a causa, soprattutto per Milano, delle dimensioni limitate dell'area di pregio e della sua monocentralità. Secondo Marco Tirelli senior Partner di Tirelli&Partners "i volumi di compravendita si mostrano stabili nonostante il numero medio di telefonate per annuncio sia duplicato e il numero di appuntamenti addirittura triplicato". Prezzi medi oltre i 10mila euro al mq; Milano conferma il top price a 22.500 euro al mq (su una media di 17 mila euro al mq, superiore ai 13.545 del periodo precedente) con però tempi di vendita duplicati rispetto a Roma, che stima una media di 5 mesi avendo più flessibilità verso una prassi dello sconto in media del 12% a differenza del 5% meneghino, che è comunque aumentato di un punto percentuale rispetto allo scorso semestre ma resta inferiore all'8,9% del mercato cittadino. Anche i tempi sulle locazioni5 mesi a Roma contro i 7 a Milano. La flessione dei canoni e la tenuta dei prezzi hanno quindi determinato un'ulteriore riduzione della redditività media delle abitazioni di pregio (il 2,7% per Roma e il 2,6% per Milano). Nel dettaglio, su Milano, il plus sulle vendite è dato dalla ripresa dei prezzi medi minimi che mostrano una vartiazione del + 1,2% rispetto al -1% del semestre precedente. Il prezzo medio complessivo cresce dai 2,186 mln di euro del II semestre 2009 ai 2,335 mln di euro della prima parte del 2010. Un incremento del 6,8%, ampiamente superiore a quello del prezzo medio al mq, che corrisponde ad un innalzamento delle dimensioni e della qualità dell'offerta. "Si tratta di un valore in forte crescita sia rispetto al semestre precedente, sia rispetto all'incremento dei prezzi medi (0,9%). Un dato che fotografa la disponibilità di qualche venditore ad immettere sul mercato residenze molto prestigiose purchè il mercato sia disponibile a riconoscere prezzi superiori rispetto ai valori medi di zona. Si tratta di aspettative create dallo scudo fiscale del 2009. Coerentemente con questo il prezzo medio complessivo delle case più costose delle singole zone cresce da 6,4 mln di euro agli attuali 8,8", ha spiegato Tirelli.

- Cristina Ciusa, ItaliaOggi, 3 novembre 2010

sabato 13 novembre 2010

Compravendite, atto nullo se la planimetria non corrisponde al testo

Chiarezza e trasparenza degli atti e delle proprietà, informatizzazione dei dati, congruità tra planimetrie e stato di fatto, emersione degli immobili fantasma, fruibilità dati via internet. Questi i tratti salienti dell'impatto prodotto dalla manovra Finanziaria (L. 30 luglio 2010, n. 122) nel settore immobiliare. Tema dibattuto al workshop organizzato di Urban Promo 2010. La manovra Finanziaria con una serie di nuove disposizioni in tema immobiliare ha di fatto acceso i riflettori sull'Agenzia del territorio e sulle procedure di trascrizione. Tra le novità introdotte c'è la realizzazione dell'Anagrafe immobiliare integrata che dovrà mettere a sistema i dati della Conservatoria con quelli del Catasto in modo che le ricerche negli archivi delle due istituzioni, siano esse fatte per immobile o per individuo, diano sempre gli stessi risultati. Un'esigenza di affidabilità, tracciabilità e trasparenza degli atti che sarà coronata tra qualche anno dalla trasmissione alla Conservatoria per via informatica anche degli atti notarili, e non solo delle note di trascrizione. Già nel prossimo anno in quattro città sarà sperimentata la trasmissione in via informatica degli atti notarili senza che sia più necessario l'invio dei documenti cartacei alla Conservatoria. Significativo che nella trasmissione informatica delle ipoteche ci saranno data e ora certificate per accertare il momento esatto dell'iscrizione. «Per i notai la trasmissione per via informatica degli atti sarà sicuramente una innovazione gradita. Per quanto riguarda l'allineamento delle banche dati sarebbe importante che per ciascun immobile ci fossero anche le eventuali trascrizioni dei vincoli dei beni culturali», ha commentato il notaio Giulia Clarizio. Qualche preoccupazione nella categoria dei notai desta invece l'introduzione della sanzione della nullità dell'atto in mancanza di corrispondenza tra testo e planimetria della compravendita e reale stato di fatto dell'immobile. L'obiettivo è quello di impedire al notaio di ricevere, e quindi di legittimare, un atto che non corrisponda allo stato di fatto. Una sanzione pesante e inappellabile di cui ancora non si capiscono gli estremi di non corrispondenza, tra atto e stato di fatto, in grado di determinare la nullità. Rilevante è poi la disposizione relativa all'emersione degli immobili fantasma, che con una moratoria di qualche mese possono essere denunciati ottenendo una iscrizione transitoria. Chiaramente, hanno sottolineato i dirigenti dell'Agenzia del territorio, l'iscrizione transitoria vale solo per l'individuazione a fini fiscali di un rendita presunta, ma non dà certo diritto alla commercializzazione dell'immobile. A contribuire alla chiarezza e alla tracciabilità anche dell'uso degli immobili rientra la disposizione che introduce l'obbligatorietà di inserimento dei dati catastali in ogni atto relativo alle locazioni degli stessi. In quest'ottica di innovazione importante è anche l'obiettivo della massima fruibilità degli atti contenuti nelle banche dati pubbliche per facilitare il lavoro delle categorie professionali interessate e la ricerca del singolo individuo in relazione ai suoi beni, di visionare sul web le planimetrie e gli altri dati significativi relativi agli immobili.

- Sebastiano Giorgi, Italia Oggi, 3 novembre 2010

mercoledì 10 novembre 2010

Spuntano fuori i furbetti del catasto

Indaga la procura di Roma. L'Agenzia del territorio, in allarme, avvia verifiche in tutte le province

Planimetrie taroccate per abbassare le rendite degli immobili

Il maccanismo, a quanto pare, non sarebbe nemmeno così complicato. A interpretarlo, per il momento, alcuni dipendenti dell'Agenzia del territorio di Roma che avrebbero alterato centinaia di planimetrie inserite nelle banche dati del catasto. Una situazione che ha indotto la procura di Roma a condurre un'indagine, per ora culminata con due richieste di rinvio a giudizio, e l'Agenzia del territorio ad avviare controlli a tappeto su quasi tutte le province italiane.

Ai magistrati, del resto, non sono sfuggite le conseguenze che questa sorta di contraffazione può determinare: da un punto di vista fiscale, perché l'alterazione produce l'iscrizione in catasto di rendite immobiliari inferiori al dovuto; da un punto di vista civilistico, per i vizi che potrebbero derivarne a carico degli atti di trasferimento o costitutivi di diritti reali.

Tutto è partito da anomalie che si sono verificate presso l'ufficio provinciale del territorio di Roma, segnalate a partire dal novembre del 2009. All'inizio la procura capitolina ha vagliato le posizioni di una decina di dipendenti. Nel mirino, secondo quanto trapela, sarebbe finita l'alterazione di circa 180 planimetrie, anche se il numero nel frattempo potrebbe essere salito. Alla fine di questo primo filone d'inchiesta, come ha confermato a ItaliaOggi l'Agenzia del territorio, è arrivata la richiesta di rinvio a giudizio per due dipendenti (uno già licenziato). Le verifiche dei magistrati della capitale, in ogni caso, stanno continuando, e dalla stessa Agenzia fanno sapere che alla fine potrebbero esserci altre richieste di rinvio a giudizio. I dipendenti finiti nella morsa dei pm, in pratica, secondo l'ipotesi investigativa avrebbero eseguito irregolari cancellazioni di planimetrie reinserendo nella banca dati le immagini planimetriche alterate. Il tutto, appunto, con conseguenze fiscali e civilistiche. Tra l'altro, per quanto concerne Roma, l'Agenzia è stata costretta ad avviare urgenti interventi di bonifica e ripristino della banca dati planimetrica e a verificare la coerenza dei dati delle unità immobiliari coinvolte nella vicenda.

Nel frattempo la struttura guidata da Gabriella Alemanno, sorella del sindaco di Roma, Gianni Alemanno, sta valutando con la massima attenzione il campanello d'allarme. E così ha deciso di dar corso a controlli informatici a tappeto su quasi tutte le province italiane. L'operazione, condotta dal direttore centrale audit del Territorio, Roberto Egidi, punta naturalmente a verificare le dimensioni del fenomeno, che al momento si spera possa essere circoscritto a poche mele marce. Questo primo screening, però, ha già portato a qualche risultato. Ancora dall'Agenzia, infatti, fanno sapere che sono in corso approfondimenti un po' più dettagliati su una decina di province.

In pratica, dopo il preliminare controllo informatico, che comunque è ancora in corso, si è già deciso di sottoporre a una più completa radiografia la situazione di circa 10 province. Un numero ancora parziale, perché i tecnici del Territorio si aspettano che alla fine questo controllo di «secondo livello» potrebbe anche coinvolgere una ventina di province. Per carità, al momento si tratta di stime, ma è chiaro che qualche fibrillazione c'è. Così come preoccupazione continua a suscitare la situazione dell'ufficio di Roma, dove il supplemento di indagine potrebbe portare, secondo i timori dell'Agenzia raccolti da ItaliaOggi, ad altre richieste di rinvio a giudizio. Dallo staff della Alemanno, invece, non trapela nulla circa l'identità degli altri uffici del Territorio su cui si stanno concentrando i controlli più incisivi. Secondo quanto risulta, però, da altre fonti della stessa amministrazione, tra le province in cui si sono riscontrate anomalie ci sarebbero Napoli, Lucca, Massa e Latina. Diciamo che queste, a sentire le medesima fonti, sono le zone all'attenzione già da un po' di tempo. Ma è chiaro che le verifiche della direzione centrale audit sono puntate anche sugli uffici del catasto più grandi.

Sullo sfondo della vicenda, a ogni buon conto, si staglia l'operazione di digitalizzazione del catasto, attività fondamentale per l'ammodernamento dell'amministrazione. Questo processo, già ampiamente in corso, naturalmente dovrebbe portare anche a scannerizzare l'enorme mole di planimetrie ereditate su carta dal passato.

- Stefano Sansonetti, Italia Oggi, 10 novembre 2010

mercoledì 3 novembre 2010

Casa. Caccia al prezzo giusto

Il giornale quotidiano è il mass media dove più di frequente chi cerca casa legge i prezzi delle abitazioni (a parte coloro che si fanno un'idea guardando i siti dei portali immobiliari). In alcuni casi il lettore resta disorientato perché i valori sono distanti da quelli effettivi.

In Italia, purtroppo, non ci sono i notai che certificano i prezzi dei rogiti, come in Francia. I dati forniti delle agenzie immobiliari - così ci garantiscono i responsabili degli uffici studi - si riferiscono alla cifra indicata sui compromessi. Ma anche tra i vari network le differenze restano.

Lo scorso primo marzo sul Sole 24 ore del Lunedì è uscito un servizio - che riproponiamo - a cura di Cristiano Dell'Oste in cui partendo dal Codice delle valutazioni immobiliari dell'Abi l'autore racconta come un perito di Crif (Centrale rischi finanziari) abbia determinato il valore di un appartamento a Milano, in zona corso XXII marzo, risultato poi differente rispetto ad altre quattro fonti riportate nel servizio. Il tutto può rappresentare un'utile lettura per chi sta cercando casa.

Esperienza, colpo d'occhio, conoscenza del mercato: le qualità di un bravo perito non sono troppo diverse da quelle di un critico d'arte. Ma la valutazione degli immobili, con gli ultimi sviluppi normativi, è destinata ad allontanarsi definitivamente dall'expertise delle tele d'autore. E le perizie basate sull'attribuzione di un valore al metro quadrato sono destinate a sparire.

Il Codice delle valutazioni immobiliari dell'Abi – ora in fase di consultazione alla Banca d'Italia e all'agenzia del Territorio – imprime un'ulteriore accelerazione all'applicazione degli standard di valutazione internazionali, riprendendo i princìpi già contenuti nel Codice delle valutazioni immobiliari di Tecnoborsa.

Utilizzare gli standard significa rendere il processo di valutazione "trasparente", così da consentire a chiunque di verificarne la correttezza. «Significa, semplificando, sostituire le valutazioni fondate solo su giudizi soggettivi con procedimenti quantitativi basati sulle rilevazioni dei dati reali», spiega Giampiero Bambagioni, vicepresidente di Tecnoborsa.
L'Italia, in questo campo, non è all'anno zero, perché la prima edizione del Codice di Tecnoborsa risale al 2000 e l'ultima – datata dicembre 2005 – ha superato la soglia delle 20mila copie. Il Codice Abi, però, segnala la crescente attenzione del mondo bancario nella valutazione degli immobili posti a copertura delle esposizioni creditizie, anche in relazione alle istruzioni di vigilanza dettate dalla Banca d'Italia alla fine del 2006.

L'adesione dei singoli istituti al nuovo testo – ora ancora provvisorio – sarà volontaria. Nel frattempo, però, può essere utile vedere come già oggi gli standard internazionali stiano cambiando le perizie. Ad esempio, con il metodo del confronto di mercato – il più usato per il residenziale – gli standard impongono di individuare il prezzo di vendita di uno o più immobili simili a quello da valutare e di ragionare per differenza. Così, se bisogna valutare un alloggio collocato al quinto piano e si conosce il prezzo al quale sei mesi prima è stato venduto l'alloggio al piano sottostante, il procedimento sarà questo: il perito dovrà correggere il prezzo di vendita del "comparabile" (così è denominato l'immobile simile) tenendo conto dell'evoluzione del mercato negli ultimi sei mesi e della differenza di valore legata al piano.

Consideriamo l'esempio di una perizia realmente effettuata da un professionista di Crif a dicembre dell'anno scorso su un alloggio situato a Milano, in via Negroli. Analizzando le caratteristiche dell'edificio da valutare e di due comparabili, il perito è arrivato a un valore di mercato di 313mila euro, contro i 271mila dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (Agenzia del Territorio), 331mila di Tecnocasa, 351mila di Gabetti e i 361mila della Borsa Immobiliare di Milano. «Intendiamoci, un bravo professionista avrebbe potuto raggiungere lo stesso risultato anche con una stima empirica – spiega Antonio Benvenuti, membro del Consiglio nazionale dei geometri –. La differenza è che l'applicazione degli standard riduce i margini di discrezionalità legati all'utilizzo dei prezzi al metro quadrato». Provare per credere: per la stessa zona di Milano in cui si trova l'appartamento oggetto della perizia, quattro fonti autorevoli – Gabetti, Tecnocasa, Omi e Borsa immobiliare – rilevano quattro prezzi medi diversi: da 2.700 a 3.600 euro al metro quadrato. Oltretutto, anche nell'ambito della stessa fonte, il prezzo varia a seconda dello stato dell'alloggio o della sua epoca di costruzione.

Tutto si gioca, quindi, sulla scelta del dato da cui partire e sul suo adattamento al caso specifico. Con gli standard internazionali, invece, il margine di scelta del professionista si sposta sull'individuazione dei comparabili e sulle caratteristiche in base alle quali effettuare il confronto. Ad esempio, nel caso della perizia sull'alloggio di via Negroli a Milano sono state esaminate solo caratteristiche quantitative, come la superficie, il piano o lo stato di manutenzione.

«Negli Stati Uniti, dove questo metodo è usato fin dagli anni 30, si tiene conto anche delle caratteristiche qualitative come l'esposizione dell'alloggio o la sua luminosità», osserva Benvenuti. In Italia, invece, non siamo ancora a questo punto, come spiega Stefano Magnolfi, direttore Real estate services di Crif, società che realizza oltre 80mila perizie all'anno: «Oggi non riusciamo a dare una valenza economica precisa ad aspetti come la luminosità, dei quali il perito cerca di tenere conto scegliendo immobili comparabili che siano simili a quello da valutare anche per le caratteristiche qualitative. Ci riusciremo in futuro grazie ai dati raccolti dai periti, verificando su base statistica come questi elementi incidono sul prezzo di vendita».

- Enrico Bronzo e Cristiano Dell'Oste, Il Sole 24 Ore, 1 novembre 2010

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