venerdì 30 dicembre 2011

Case. Dall'anno nuovo si vende solo con il bollino verde

Stop alle compravendite immobiliari senza bollino verde. Dal primo gennaio 2012 gli annunci di vendita di edifici o di singole case dovranno riportare l´Indice di prestazione energetica, a sua volta contenuto nell'attestato di certificazione energetica (Ace). Lo strumento riporterà anche le indicazioni di interventi fatti per diminuire il consumo di energia. Norme disposte da un decreto legislativo del marzo 2011. Ma c´è di più. A livello regionale la Lombardia, prima fra le amministrazioni locali, ha esteso l'obbligo di trasparenza anche ai contratti di affitto. L´inosservanza di queste disposizioni è soggetta sempre in Lombardia ad una sanzione amministrativa da 1.000 a 5.000 euro, decisa dai Comuni dove si trova l´immobile. A livello nazionale, almeno per adesso non c´è un simile apparato sanzionatorio in caso di violazione delle norme.
Attualmente nei contratti di compravendita deve essere inserita una clausola con la quale l'acquirente dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sulla certificazione energetica dell´edificio. Ma finora non c´era alcun obbligo di trasparenza negli annunci di vendita.
L´effetto di queste novità potrà riflettersi sul mercato immobiliare, soprattutto attraverso la proroga dello sconto del 55 per cento per chi effettua interventi di riqualificazione energetica degli edifici. Infatti, chi ricorrerà a questi interventi potrà rendere visibile a chi eventualmente dovesse comprare l´appartamento lo scatto di classe di efficienza energetica, come risulterà dall´Ace. Il che contribuisce senz´altro ad aumentare il prezzo di vendita. È ipotizzabile, insomma, che nel breve-medio termine si possano formare due segmenti di mercato: uno relativo alle unità immobiliari appartenenti alle classi energetiche migliori e l´altro riferito agli immobili che comportano maggiori consumi energetici.
Lo sconto del 55 per cento resterà in vigore soltanto per il 2012, mentre dall´anno successivo l´incentivazione fiscale verrà ridotta al 36 per cento. Con l´occasione, il bonus fiscale è stato esteso alle spese per interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria.
Ulteriore ed importante novità contenuta nel decreto "Salva-Italia": il bonus Irpef del 36 per cento per le ristrutturazioni immobiliari diventa strutturale e non sarà più soggetto all'immancabile proroga. L´incentivazione fiscale è stata estesa agli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell´immobile danneggiato a seguito di calamità naturali e si applica anche agli eventi per i quali l´emergenza sia stata dichiarata prima dell'entrata in vigore della nuova normativa.

- Rosa Serrano, La Repubblica, 29 dicembre 2012


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mercoledì 7 dicembre 2011

Compravendite immobiliari. Recupera il residenziale

Nel terzo trimestre, si assiste a un lieve recupero del mercato residenziale, con un tasso tendenziale medio del +1,4 per cento. Lo rileva l'Osservatorio immobiliare dell'Agenzia del Territorio. L'incremento riguarda essenzialmente i comuni minori, +2% di compravendite, mentre i capoluoghi risultano stabili, con un +0,2 per cento. I comuni minori non mostravano dal quarto trimestre 2007 performance migliori dei capoluoghi. Nelle diverse macro aree la situazione si presenta per il mercato delle case ovunque positiva, con l'unica eccezione dei capoluoghi del Centro in perdita dell'1,1%, per contro, pero', i comuni minori del Centro guadagnano l'1,8 per cento. L'incremento maggiore si rileva nei comuni non capoluoghi del Sud, +5,4 per cento. I tassi tendenziali di variazione del Nord risultano stazionari (+0,2% per i capoluoghi e +0,1% per i comuni minori). Per quanto riguarda le citta', a Roma, nel terzo trimestre, si registra un aumento delle compravendite residenziali del 2,1% tendenziale; scendono, invece, nella provincia le compravendite del terziario (-13,1%) e del settore commerciale (-1%), mentre raddoppiano quasi quelle del settore produttivo (+97,8%). A Milano l'aumento delle compravendite residenziali e' stato del 3,8%; in provincia scende il terziario (-2,1%), mentre aumenta il produttivo del 7,2% e il commerciale del 3,6 per cento. A Torino le compravendite residenziali scendono dello 0,5%; in forte crescita, in tutta la provincia,le compravendite del terziario, con +20,2%, del commerciale, +24,5%, e del produttivo, +31,4 per cento. Infine, a Napoli, lieve calo delle compravendite residenziali, -0,9%; in provincia, salgono le compravendite del terziario (+18,7%) e del produttivo (+31,8%), ma scendono quelle del settore commerciale (-16%).

- Il Sole 24Ore, Immobili24, 6 dicembre 2011

martedì 22 novembre 2011

Nuove tasse sulla casa. Opportunità o minaccia?

Il mercato immobiliare fino ad oggi ha retto meglio del previsto alla tempesta finanziaria partita nel 2008. Non c’è stato alcun crac. Il superindice di CorrierEconomia, aggiornato al primo semestre, dice che negli ultimi tre anni nelle grandi città i valori sono scesi solo di sei punti, passando da 145,3 a 139,1. Analogo il trend di Milano, dove l’indice ha registrato la discesa da 140,9 a 135 mentre a Roma la diminuzione è stata di un solo punto. Dal 2010, però, l’andamento è piatto.
Il nostro superindice è pesato sull’andamento delle compravendite e dei prezzi e fotografa i «rapporti di forza» tra venditori e acquirenti e la sostenibilità delle quotazioni.

I rischi

Ora però il mercato deve fare fronte a una sorta di manovra a tenaglia: da una parte ancora la crisi finanziaria e il restringimento del credito, con aspetti che per il nostro Paese appaiono assai più gravi di quelli di tre anni fa, dall’altra parte il più che probabile aumento delle tasse che gravano sulla gestione e sull’acquisto degli immobili.
La crisi sta penalizzando soprattutto gli acquisti di prima casa da parte dei giovani e di chi non ha forti risorse familiari alle spalle, vista l’accresciuta difficoltà di trovare un mutuo. E chi lo trova deve far fronte a condizioni più svantaggiose, visto che le banche hanno rincarato, e non di poco, gli spread.
Consapevoli della congiuntura molti rinunciano anche a cercare: i dati di ottobre della Centrale rischi Crif, al cui vaglio passano le richieste di finanziamento, segnalano una diminuzione del 33% delle domande rispetto all’anno precedente.
Se questi aspetti appaiono poco suscettibili di mutare nel giro di pochi mesi, rimane aleatoria la valutazione dell’impatto che potrà avere il rialzo dell’imposizione fiscale, almeno fino a quando non sarà definito in termini precisi. Un precedente ci sarebbe ed è proprio quello di un’altra grande crisi quella del 1992: allora fu rivoluzionata l’imposizione immobiliare, con l’introduzione delle nuove rendite catastali, una minipatrimoniale (l’Isi) e, dall’anno successivo, l’avvio dell’Ici. Il mercato ebbe un vero e proprio tracollo, ma va anche detto che allora le quotazioni erano gonfiate e un calo era fisiologico. Oggi certo non si può parlare di bolla immobiliare.

Le opinioni

Per una rapida carrellata delle opinioni degli addetti ai lavori si può partire dagli scenari decisamente negativi prefigurati dagli agenti immobiliari di Fiaip e da Confedilizia, secondo cui aver ventilato solo l’ipotesi di una patrimoniale avrebbe causato un’ondata di vendite che nel solo mese di ottobre avrebbe fatto scendere i prezzi tra il 3 e 5%, mentre un inasprimento del prelievo porterebbe a un ulteriore calo del 12%.
Non fanno cifre due osservatori super partes del mercato. Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari: «Il ritorno dell’Ici sulla prima casa è un atto dovuto per i bilanci dello Stato e degli enti locali e anche una forma di giustizia contributiva. Una riforma seria dovrà prevedere però una revisione tributaria dei valori fondiari nelle zone centrali dove gli estimi sono troppo lontani dalle realtà di mercato. Se il nuovo fisco sulla casa vuole essere di tipo europeo, allora mi aspetto una drastica riduzione delle imposte di compravendita e non solo sulle prime case. Solo abbassando molto le aliquote si possono spingere le famiglie ad investire e a comprare».
Secondo Luca Dondi, responsabile dell’Osservatorio di Nomisma: «Qualsiasi iniziativa di inasprimento fiscale avrà effetti recessivi. Forse saranno meno gravi quelli derivanti dalla reintroduzione dell’Ici sulla prima casa, se non altro perché sarà differita nel tempo, e anche perché dovrà prevedere soglie di salvaguardia per i redditi più bassi. Probabilmente la strada migliore per fare fronte alla contingenza è quella di imposte provvisorie, in attesa di una ridefinizione complessiva della fiscalità immobiliare».
E c’è anche chi ritiene che inasprire le imposte a chi tiene le case vuote potrebbe fare bene al mercato. Secondo Leo Civelli, amministratore delegato della società internazionale di consulenza Reag: «Il mercato è rimasto ingessato perché non sono scese le richieste di chi mette la casa in vendita senza aver bisogno immediato di realizzare. Se rincarano le tasse, è probabile che queste pretese si riducano. Con prezzi minori anche i mutui diventeranno meno impossibili».

- Gino Pagliuca, Corriere della Sera, 21 novembre 2011

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lunedì 7 novembre 2011

Compravendite immobiliari perdono quota

In particolare nel primo trimestre 2011 sono state 186.224 le compravendite di unità immobiliari: il 93,3% delle riguarda abitazioni e il 5,9% immobili ad uso economico. Rispetto al primo trimestre 2010, le compravendite di immobili ad uso residenziale diminuiscono del 2,2%, quelle ad uso economico del 5,3%. Il calo delle compravendite totali di unità immobiliari é più marcato nel Sud (-6,9%) e nelle Isole (-3,7%). Variazioni positive rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente si registrano, invece, nel Nord-ovest (+0,1%) per le unità immobiliari ad uso abitazione e nel Nord-est per quelle ad uso economico (+2,8%). Aumentano lievemente le compravendite effettuate e registrate negli archivi notarili delle grandi città (+0,2%), diminuiscono quelle negli altri centri (-4,3%). Le compravendite di unità immobiliari ad uso economico diminuiscono sia nelle grandi città (-4%) che negli altri centri (-6%).
L'aumento nel primo trimestre 2011 dei mutui senza costituzione di ipoteca immobiliare (5,4%) è dovuto quasi interamente all'incremento registrato nel Nord-ovest (+16,9%). Le altre circoscrizioni registrano variazioni tendenziali inferiori a quella media nazionale. Rispetto al primo trimestre 2010, la variazione dei mutui stipulati nelle grandi città risulta positiva sia per i mutui senza costituzione di ipoteca immobiliare (+10,7%) sia per quelli garantiti da ipoteca immobiliare (+4,4%). Nelle altre città la tendenza positiva si riscontra solo per i mutui senza costituzione di ipoteca immobiliare (+2,0%).

- Il Sole 24 Ore, Casa24, 26 ottobre 2011

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mercoledì 26 ottobre 2011

Mutui. La stretta delle banche

No a finanziamenti superiori al 70% del valore della casa. Le trappole da evitare

Un aspetto positivo almeno lo scenario attuale del mercato dei mutui lo presenta: non si può certo sostenere che sia in atto un accordo di cartello tra le banche, visto che, tra chi offre le condizioni migliori, e chi invece propone condizioni ai confini del tasso di usura ci sono quasi tre punti di differenza.
Un gap così accentuato tra prodotti determina una selezione naturale tra istituti a cui rivolgersi e banche da evitare. Ma questo non significa che si debbano scegliere, senza esaminarle a fondo, le proposte sulla carta più economiche. La circospezione in questa fase di mercato appare più che mai d'obbligo.

Attenti a impegnarsi
Se si è ancora nella fase di trattativa per l'acquisto di una casa, è meglio sondare prima di firmare qualsiasi impegno la disponibilità delle banche a concedere il finanziamento e valutare con molto realismo le proprie possibilità di rimborso. In una situazione di incertezza come questa, soprattutto se bisogna aspettare ancora qualche mese per il rogito e quindi per l'erogazione del mutuo, appare prudente calcolare la rata sostenibile ipotizzando un punto in più di quanto viene chiesto oggi. Nessuna banca oggi prefissa condizioni di mutui che saranno erogati in un arco di tempo che supera i 30 giorni.
Consiglieremmo di fare il computo sul 4,5% a tasso variabile e al 6,5% a tasso fisso: non intendiamo sostenere che tra qualche mese i tassi saranno questi, ma è meglio sbagliare per troppa prudenza. Se il calcolo prudente così effettuato dà una cifra inferiore a un terzo del reddito mensile documentabile, e se si dispone una somma in contanti pari almeno al 30% del valore della casa, ci si può ragionevolmente impegnare.

Requisiti
Non rispettare questi requisiti oggi pone il potenziale acquirente di fronte al rischio, per non dire alla certezza, di non trovare una banca che lo finanzi, a meno che non possa disporre di robuste garanzie da parte di terzi, e quindi anche di perdere le caparre versate al venditore.
Qualche cifra può chiarire il concetto: ipotizziamo una casa del valore di 200 mila euro. La somma massima che si può ottenere senza ulteriori garanzie è di 140 mila euro. Per un tasso fisso al 6,5% per 20 anni significa dover affrontare un esborso mensile di 1.043 euro che si possono pagare con un reddito familiare di almeno 3.100 euro. A trent'anni la rata è di 885 euro, finanziabili se in famiglia entrano almeno 2.600 euro al mese. A tasso variabile a 20 anni servono ancora 885 euro e quindi 2.600 di reddito, a 30 anni si scende a 709 euro, compatibili con un reddito superiore a 2.100 euro.
Tassi in apparenza vantaggiosi potrebbero poi nascondere condizioni accessorie poco appetibili. Le banche devono dichiarare sempre il tasso effettivo, che comprende le spese obbligatoriamente legate al mutuo: è un indicatore significativo, che riportiamo anche nelle nostre tabelle, ma non sufficiente. Ad esempio tutti gli istituti di fatto obbligano i mutuatari all'apertura di un conto corrente senza che questo entri nel computo. O ancora, molti istituti legano la concessione dell'offerta alla stipula di polizze assicurative che non entrano nel calcolo del tasso effettivo. Quando sono polizze vita stipulate da ultraquarantenni il loro costo può aumentare anche di un punto il tasso reale dell' operazione. Anche le clausole contrattuali andrebbero valutate con cura. Il contratto potrebbe prevedere vincoli addirittura illegittimi, come le spese per l'estinzione anticipata. Un giudice lo annullerebbe, ma bisogna andarci.

Alternativi
Alle condizioni attuali del mercato la scelta è limitata a quella classica tra mutuo variabile e fisso. Strade diverse appaiono poco consigliabili. Il mutuo con il cap ha spread troppo alti: quelli inferiori al 6% ormai hanno maggiorazioni che sfiorano il 3%: tanto vale scegliere il tasso fisso. I mutui a rata costante partono da un Euribor ancora troppo basso per non risultare pericolosi (se sale il costo del denaro in maniera significativa si rischia di allungare di molto i tempi di rimborso). L'unica forma di finanziamento alternativo che si può valutare è quella mista, con la possibilità di esercitare in periodi predeterminati (non superiori ai due tre anni) l'opzione tra fisso e variabile. Si possono valutare solo se offrono spread analoghi a quelli dei prodotti tradizionali, ma anche qui le poche banche ancora su piazza stanno manovrando al rialzo.

- Gino Pagliuca, Corriere della Sera, 24 ottobre 2011

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giovedì 13 ottobre 2011

In discesa la propensione agli acquisti immobiliari

Diminuisce la fiducia degli Italiani nel mercato immobiliare. La crisi economica si ripercuote quindi sulla percezione che gli italiani hanno dell'andamento del mercato immobiliare, e la prudenza prevale sulla voglia di investire. Secondo i dati dell'indice Immobiliare.it sulla fiducia dei consumatori, se a luglio quasi il 54% degli abitanti del Bel Paese si dichiarava convinto che fosse un buon momento per comprare casa, ad oggi la percentuale e' scesa al 45,3%.

''Ad influire sulla percezione del mercato immobiliare, e sulla conseguente propensione all'acquisto - dichiara Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Gruppo Immobiliare.it - sono le attuali condizioni dell'economia, con particolare riferimento alla politica di tagli che ha caratterizzato la manovra finanziaria. Tuttavia, questa diminuzione sia della voglia di vendere sia di comprare, rappresenta un tentativo comprensibile di non ''svalutare'' gli immobili. Sappiamo benissimo che in una nazione, come l'Italia, che ripone un'elevata fiducia nel mattone, questa prudenza evita i pericoli di perdita di valore degli immobili''.

L'analisi di Immobiliare.it, pur registrando una flessione dell'ottimismo rispetto alla rilevazione dello scorso trimestre, rileva come oltre il 45% del campione sia convinto che quello attuale e' un buon momento per acquistare casa.

Cresce, invece, la percentuale degli intervistati che ritiene sia piu' conveniente rimandare gli investimenti immobiliari al prossimo anno (19,2% vs 16%) pensando che il 2012 portera' maggiori vantaggi in fase di compravendita. La minore fiducia non riguarda solo il fronte dell'acquisto, ma anche quello della vendita: quasi il 66% del campione intervistato si dice convinto che, quello attuale, non sia un buon momento per vendere. Da questa prospettiva, l'11% guarda con fiducia all'anno venturo, e dichiara di aspettarsi un miglioramento della situazione nel corso dei prossimi 12 mesi.

Altro aspetto indagato dall'indagine riguarda la percezione degli italiani dell'andamento dei prezzi degli immobili in vendita: se il 32% si aspetta stabilita', per il 37,6% del campione i costi sono destinati a calare, e solo il 22,5% teme un aumento.

- Asca, Agenzia di Stampa Quotidiana, 12 ottobre 2011

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mercoledì 5 ottobre 2011

Mercato immobiliare. Una magra soddisfazione per la Capitale

Venti di crisi, la Borsa oscilla pericolosamente: così i romani non tradiscono il classico bene-rifugio, il «mattone». E in controtendenza ai dati nazionali che registrano un calo nelle compravendite immobiliari «Milano e Roma hanno chiuso la prima metà del 2011 con valori stabili, ovvero meno 0,4 per cento per la capitale lombarda e meno 0,2 per cento per la capitale italiana», secondo i dati dell’ Agenzia del Territorio. Cifre «buone» anche secondo Tecnoborsa: l’ ultima indagine effettuata su 800 nuclei familiari residenti a Roma dimostra che nell’ ultimo biennio il 12,9 per cento delle famiglie ha effettuato una «transazione immobiliare», ovvero ha comprato, affittato o venduto una casa. Più in particolare, secondo il focus su Roma dell’ indagine del 2011, a cura del centro Tecnoborsa che sarà presentato agli agenti immobiliari Bir (Borsa immobiliare di Roma) alla metà di ottobre, il 7 per cento delle famiglie ha eseguito una transazione o chiesto un mutuo negli anni 2009-2011, con un valore leggermente superiore (0,7 per cento) rispetto al biennio precedente. E vince sempre l’ abitazione principale: si compra la «casa» nel 73,5 per cento dei casi e, al secondo posto, con il 10,2 per cento, si acquista una casa per le vacanze nella provincia e nella regione. In realtà «la situazione funziona un po’ come la Borsa, è un mercato abbastanza incostante - afferma il presidente dell’ Acer, l’ associazione romana dei costruttori Eugenio Batelli -. Parlando del mercato dei nuovi appartamenti (il 20 per cento, mentre l’ «usato» è l’ 80 per cento) negli ultimi due mesi e mezzo, con il peggioramento della Borsa, gli investimenti immobiliari hanno dato importanti segnali di ripresa. Gli acquirenti - prosegue Eugenio Batelli - sono molto indirizzati sugli alloggi piccoli, è quindi evidente che lo fanno nella maggior parte dei casi come forma di investimento, in alternativa ai Bot e ai Cct. Se questo è l’ inizio di un nuovo trend è ancora presto per verificarlo, ma sicuramente oggi ci si rende conto che investire sul mattone significa salvaguardare i proprio risparmi». Secondo il presidente dei costruttori, inoltre, i prezzi sono costanti: parlando di abitazioni nuove, per lo più a ridosso del raccordo come punto di riferimento i valori vanno dai 3.600 euro al metro quadro a 4.100 o 4.200. E rispetto al valore delle case "usate" abbiamo avuto un calo dei valori nazionali intorno al 4- 5 per cento, mentre a Roma (e Milano) le zone centrali hanno sostanzialmente mantenuto il loro valore: non solo nel centro storico, anche in quartieri come Parioli o Trieste. C’ è, invece, stata una flessione più accentuata nelle aree periferiche o fuori del raccordo. Non vede una situazione rosea, invece, il presidente della Fedilter della Confcommercio Dario Coen: «Il mercato a Roma è pressoché fermo -dice -. I prezzi sono scesi dal 10 al 15 per cento, ma non abbastanza per quanto l’ offerta li vorrebbe pagare o li valuta. È la situazione media che ne risente di più, prevalentemente gli uffici e i locali commerciali sulle seconde strade, mentre sono ancora molto richiesti attici al centro oppure locali su via del Corso e via Cola di Rienzo». Macché «Roma non è ingessata - precisa Sista Carandini della Remax Team di Roma piazza Mazzini - È aumentato il numero delle compravendite e il relativo fatturato. Ma oggi le agenzie immobiliari devono dimostrare professionalità ed etica e essere capaci di un lavoro certosino in sede di transizione per colmare la distanza fra la domanda e l’ offerta».

- Lilli Garrone, Corriere della Sera, 2 ottobre 2011

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martedì 27 settembre 2011

Crisi del mattone. I prezzi imboccano la discesa

L' inversione di tendenza c' è ed è di quelle inattese: la casa smette di essere il bene rifugio per eccellenza perché anche a Roma il prezzo delle abitazioni per la prima volta dopo tanti anni comincia a scendere. Il dato emerge da una rilevazione condotta dall' ufficio studi di Tecnocasa sulle maggiori città italiane ed evidenzia come nella Capitale, nel corso del I semestre 2011, il costo medio del mattone sia diminuito dello 0,2% rispetto allo stesso periodo del 2010. Per la verità che le case siano in perdita era percepito dai cittadini da anni, ma è significativo il fatto che ora una delle principali agenzie immobiliari conferma il dato. Non si tratta di un crollo ma sicuramente di un segnale che dimostra come la crisi economica sia arrivata anche nell' oasi felice delle case. Dall' analisi di Tecnocasa emerge infatti che la tendenza non è circoscritta al mercato romano, ma viene confermata in tutte le grandi città italiane da Bari, dove il calo è maggiore (-5,6%), a Bologna (-1,3%), fino a Milano (-0,5) e a Napoli (2,2). Su scala nazionale poi il prezzo delle case è diminuito in media dell' 1,3%, quanto basta per accendere un faro di attenzione non solo sulla disponibilità economica dei potenziali acquirenti, ma anche su tutto l' indotto che gira intorno al capitolo "casa", dalla concessione dei mutui, fino all' andamento del settore edile. A questo proposito uno studio realizzato dalla Cna di Roma dimostra che proprio le costruzioni rappresentano oggi nella Capitale il comparto produttivo più critico, con performance negative ben al di sotto di quelle registrate da servizi e industria. Secondo i dati raccolti la ricchezza prodotta da questo settore continuerà a diminuire anche nei prossimi anni, fino almeno al 2014. E questo in controtendenza rispetto al caso italiano dove l' edilizia promette di risollevarsi con tassi di crescita nell' ordine del 2-3%. Tutto l' opposto accade nel Lazio dove il valore aggiunto prodotto nel 2012 sarà inferiore di un punto percentuale rispetto a quello di quest' anno. Questo non è tutto perché il calo della ricchezza e del fatturato si riflette nella gestione delle imprese edili, per la maggior parte di piccole o piccolissime dimensioni. Oltre il 60% di queste non prevede di fare investimenti nel secondo semestre dell' anno, e solo il 13,8% si dice sicuro di essere pronto a investire denari e speranze nel futuro. Anche sul fronte del lavoro, il 15% conta di ridurre il numero degli occupati e una percentuale molto più consistente prevede di fare ancora uso della cassa integrazione in deroga. Nell' ambito di quella che genericamente viene definita una "filiera", i risultati negativi, oltre al pessimismo sempre più diffuso, contagiano anche altri ambiti contigui al settore delle costruzioni. Un rimbalzo inevitabile di questo arretramento lo soffre il mondo del credito: nei primi sei mesi del 2011 i mutui richiesti per investimenti nell' edilizia residenziale sono diminuiti del 5,4%, e del 4,8% si sono ridotti quelli legati invece all' edilizia non residenziale. E proprio le opere pubbliche e più in generale il rapporto con gli enti locali sono uno dei capitoli più critici per le imprese attive nel settore. Mentre la maggior parte degli imprenditori si trova a dover pagare tasse più elevate, soprattutto alle amministrazioni locali, dall' altro lato sono le stesse amministrazioni che ritardano i tempi dei pagamenti ai loro fornitori e tagliano di netto i budget per le opere pubbliche. Il 42% delle imprese romane denuncia la riduzione netta degli appalti pubblici, mentre il 43% si trova costretto a fare i conti con un aumento significativo dei tempi di pagamento. La stessa Acer lancerà con molta enfasi l' allarme giovedì in una conferenza stampa di denuncia in cui definirà "non più tollerabile" la situazione. Alcuni enti, come ad esempio la Regione Lazio, pagano i loro fornitori con oltre un anno di ritardo. Troppo tempo per un' impresa che con le casse vuote e la liquidità ridotta ai minimi si trova a dover combattere una crisi così dura senza gli strumenti necessari per poter sopravvivere.

- Daniele Autieri, La Repubblica, 20 settembre 2011

lunedì 19 settembre 2011

Mattone. Quanto rende durante le crisi

La tranquillità non ha prezzo. Chi possiede la casa in cui abita oggi può guardare alla crisi finanziaria con serenità olimpica: l'appartamento non può essere «congelato» come teoricamente potrebbe succedere ai Btp, né può diventare carta straccia come potrebbe succedere con il fallimento di una società quotata. Inoltre la manovra del governo non ha toccato il mattone: E tutte le ipotesi di patrimoniale girate nelle scorse settimane, e che potrebbero ritornare dì attualità se lo spread tra Bund e Btp si alzasse ulteriormente, non coinvolgono la prima casa.

La scelta
Per questo non c'è numero che tenga: chi ha comprato l’abitazione in cui vive, ha comunque fatto un buon affare, a prescindere da quando ha effettuato l'acquisto. Ma se i numeri volessimo guardarli lo stesso? Un approccio di valutazione meramente finanziaria dell’acquisto immobiliare andrebbe fatto ipotizzando un acquisto finalizzato all'acquisizione di un reddito da locazione e di un capital gain. In questo caso i canoni di locazione sono l'equivalente delle cedole dei bond o dei dividendi, mentre l'incasso finale si può assimilare al valore di dismissione di un titolo, con un atout in più: dopo cinque anni non si pagano imposte sul capital gain.
Una casa usata come residenza dal proprietario invece non è solo un bene da investimento, ma è anche un bene di consumo, il che di per sé renderebbe accettabile anche un deperimento di valore. Nonostante questo CorrierEconomia ha cercato di valutare se, da un punto di vista solo finanziario, la prima casa risulti un buon investimento e se l'acquisto difende i risparmi nei periodi di crisi come questo.
Per cercare di rispondere a questa domanda, tornata di stringente attualità con le fibrillazioni dei mercati finanziari, abbiamo fatto una corsa a ritroso nel tempo senza ricavare una risposta univoca: come per tutti gli investimenti la performance dipende dai tempi di acquisizione e di cessione del cespite. Se si risale indietro di venti anni l'acquisto della prima casa ha reso meno della Borsa, ma ha battuto i titoli di Stato.

Dal 2000 a oggi l'appartamento stravince sia contro le azioni sia contro i Btp. Se si parte dal 2007, perde con i titoli di Stato e ha difeso solo in parte dall'inflazione. Batte Piazza Affari, ma non è un'impresa esaltante: ci si sarebbe riusciti anche mettendo i soldi non nel mattone, ma sotto un mattone. 

Le tre sfide
Per il primo confronto abbiamo scelto il 1992, l'anno che forse più assomiglia al periodo che stiamo vivendo. Allora la lira non poteva più resistere al sistema dei cambi fissi e dovette subire una drammatica svalutazione, i consumi erano in crisi, il mercato immobiliare aveva toccato i massimi mentre la Borsa era depressa. Ciliegina sulla torta: la manovra monstre di correzione dei conti pubblici del governo Amato. Chi ha comprato a Piazza Affari ai minimi di allora ha fatto l'affare della sua vita, soprattutto se ha avuto l'accortezza di vendere nel giro di una decina d'anni. Per quanto riguarda gli immobili chi ha comprato a Roma ha triplicato il valore iniziale, solo qualche punto meno hanno reso Firenze e Napoli mentre a Milano il capitale si è comunque rivalutato di oltre due volte e mezzo (+160%). Nella media delle principali città il mattone ha reso il 167%, sopravanzando del 106% l'inflazione e di 68 punti i titoli di Stato mentre è rimasto indietro di ben 85 punti percentuali rispetto alla Borsa.

Nel 2000 alla vigilia del cambio lira/euro la Borsa e il mercato immobiliare si trovavano in una situazione opposta: i prezzi della case erano in discesa da quasi sette anni, piazza Affari era euforica per la bolla Internet. Chi ha comprato casa allora ha raddoppiato il capitale, e lo ha triplicato a Roma. La media delle grandi città ha registrato una performance di 85 punti superiore rispetto ai titoli di Stato, di ben 166 nei confronti di Piazza Affari e di 96 sull'inflazione.

Infine, nel 2007, con i default bancari che bussavano alle porte, lo scenario era ancora diverso: immobili e Borsa erano entrambi ai massimi. I dati da noi elaborati dimostrano empiricamente l'assunto per cui la Borsa ha variazioni verso l'alto o verso il basso molto più rapide e ripide. La crisi ha solo lambito il mattone: le case hanno registrato una performance effettiva del 5%, sotto l'inflazione e sotto i Btp, ma comunque di quasi 57 punti superiore a quelle dei corsi azionari. Roma e Palermo hanno reso nettamente sopra la media, sfiorando il 13%, Milano ha messo a segno un modesto +1,5%.

- Gino Pagliuca, Corriere della Sera, 19 settembre 2011

 I valori del mattone secondo il Corriere della Sera: vedi grafico 

lunedì 12 settembre 2011

1 milione di italiani cerca casa su Facebook

Le vacanze, le foto, gli amici e adesso anche la casa. Perché chi pensava che Facebook servisse solo per ritrovare vecchi compagni di scuola persi di vista o per commentare le foto del mare, si sbaglia di grosso: da una ricerca realizzata da Immobiliare. it emerge, infatti che quasi un milione di italiani utilizza il più noto social network della rete per cercare casa. Il portale specializzato in annunci di compravendita ed affitto di immobili ha realizzato il proprio studio su un campione di oltre 500 persone impegnate nell’acquisto o nell’affitto di una casa. Ebbene, la ricerca ha dimostrato che il 21 per cento di chi sceglie il web come canale di ricerca o di vendita affida i propri primi passi a Facebook.

«Chi cerca casa partendo da Facebook - spiega Carlo Giordano, amministratore delegato di Gruppo Immobiliare. it - ha un approccio diverso rispetto a chi lo fa sui portali immobiliari. Si tratta di persone che, di fatto, portano online il modello del passaparola o la ricerca attraverso la propria cerchia di conoscenze. Spesso arrivano alle pagine immobiliari presenti su Facebook attraverso un annuncio condiviso sul profilo di qualche amico o dietro consiglio di persone di cui si fidano». La ricerca è riuscita a definire anche il profilo di chi usa il social network per cercare casa: età media 35 anni, di solito persone non esattamente esperte della rete, ma che credono nei consigli di chi conoscono. Argomenti che sono bastati a chi cura Immobiliare.it per far aprire un servizio dedicato proprio su Facebook.

Ma lo sbarco su Facebook del mercato immobiliare preoccupa gli agenti? In fondo vendere casa senza passare dall’agenzia significherebbe risparmiare la quota dovuta, di solito il 6 per cento, a chi opera sul mercato per professione. Eventualità di sicuro poco gradita agli agenti, ma ritenuta ancora lontana. «Di sicuro - spiega Luca Ronca, presidente provinciale degli agenti Fiaip - qualcuno può decidere di inserire l’annuncio di vendita della propria casa su Facebook, ma è un po’ come metterlo sui giornali specializzati e nelle bacheche. La cerchia degli amici sul social network è simile a quella degli amici reali, non sono questi a fare i volumi di vendita. Diverso, invece, è chi usa Facebook in maniera professionale: io stesso gestisco la pagina della mia agenzia e così fanno molti colleghi. Implementare questi strumenti è importante». Un canale di vendita, quindi, che si direbbe già presidiato, anche se non esplorato fino in fondo nelle potenzialità. «Non a caso - sottolinea Ronca - a metà settembre terremo un corso di aggiornamento per i nostri associati sull’utilizzo delle nuove tecnologie: le opportunità ci sono e possono essere sfruttate meglio». Per chi, invece, decide di comperare casa senza affidarsi a professionisti del settore un monito: «Bisogna stare attenti - chiarisce il presidente - perché ci sono molte verifiche da fare sugli immobili e sulla documentazione, cose non sempre note ai non addetti ai lavori».

- Samuele Nottegar, Corriere della Sera, 7 settembre 2011

lunedì 5 settembre 2011

Mutui, le banche alzano gli spread

Settembre è in genere un buon mese per chi deve stipulare un mutuo o anche per chi intende guardarsi intorno e rinegoziare condizioni più convenienti. Al ritorno dalle vacanze le banche riformulano infatti le proprie proposte e può capitare che chi fra gli istituti di credito deve ancora completare il budget per l'anno proponga offerte allettanti per attirare nuovi clienti.

La normale stagionalità che regola il mercato dei finanziamenti per la casa si arricchisce però in queste settimane di un ulteriore elemento favorevole per le famiglie. La bufera estiva sui mercati ha infatti cambiato in modo radicale l'andamento e le previsioni future sui tassi: difficilmente, vista la situazione tesa, la Banca centrale europea continuerà ad aumentare il costo del denaro anzi, secondo gli analisti potrebbe rimanere fissa all'1,5% fino a tutto il 2012.

Tutto ciò si trasmette sugli Euribor e si traduce in una lunga tregua per chi ha già stipulato un prodotto a tasso variabile o si appresta a farlo: i tassi interbancari (ieri 1,35% la scadenza a un mese, 1,54% quella a 3 mesi) potrebbero restare su questi livelli – o addirittura scendere di 2-3 decimi, secondo quanto scontano gli operatori di mercato – nei prossimi due anni, mantenendo quindi relativamente leggere le rate di chi ha optato per questa soluzione.
Ma anche per chi predilige la sicurezza si aprono buone opportunità in questo periodo, perché la crisi dei mercati e le attese di un periodo di stagnazione in Europa hanno provocato la discesa dei tassi interbancari a medio-lungo termine, quegli Irs che sono utilizzati per determinare una volta per tutte la rata dei prodotti a tasso fisso. Il valore di questi indicatori si è ridotto mediamente di quasi un punto percentuale negli ultimi mesi (l'Irs a 20 anni, per esempio, è passato dal 4,15% di aprile al 3,26% di ieri).

Non siamo tornati ai livelli eccezionali di un anno fa (quando i tassi Irs erano scesi sotto il 3%) che avevano favorito offerte forse irripetibili, ma si tratta comunque di valori che permettono di siglare un mutuo fisso a un tasso vicino al 4,5%, storicamente molto basso se si tiene conto che un finanziamento si protrae per 20-30 anni. L'incognita, in uno scenario che tutto sommato è favorevole per entrambe le soluzioni, è rappresentata però dal comportamento delle banche, in soldoni dal ricarico (spread) che decideranno di attuare sui tassi base.
Non è un mistero, infatti, che la crisi del debito pubblico italiano (e la crescita a dismisura dello spread BTp-Bund) si sia fatta sentire anche sugli istituti di credito, che adesso devono pagare di più per ottenere quel denaro con il quale poi finanziano i prestiti alla clientela. UniCredit, per esempio, ha appena emesso un'obbligazione garantita da mutui (covered bond) della durata di dieci anni pagando un tasso del 5%. Un'operazione che può considerarsi per certi versi un successo, vista la fase delicata dei mercati, ma che apre al tempo stesso un interrogativo: come può una banca che raccoglie denaro a medio-lungo termine al 5% reimpiegarlo a tassi inferiori?

Per questo, probabilmente, in questo settembre non ci sarà da aspettarsi particolari offerte da parte delle banche. «Potremmo vedere qualche "sconto", magari su particolari tipologie di mutui o scadenze – conferma Stefano Rossini, amministratore delegato del broker MutuiSupermarket.it – ma non credo che si tratterà di un fenomeno generalizzato come negli scorsi anni, perché la situazione per il sistema finanziario è nel complesso più difficile». Al contrario, non si può escludere una stretta significativa sugli spread dei nuovi mutui: proprio a partire da oggi alcune banche online hanno aumentato i tassi praticati sui prodotti venduti attraverso la rete. Sono piccoli ritocchi che per ora non delineano una tendenza, ma anche un segnale da non sottovalutare.

- Maximilian Cellino, Il Sole 24 Ore, 1 settembre 2011

giovedì 1 settembre 2011

Forti sconti e tempi lunghi per vendere casa nella periferia di Roma


Il calo dei prezzi delle abitazioni inizia a farsi sentire anche nei dintorni di Roma, in quella macroarea in cui si concentrano le compravendite di prime case che spazia dai Castelli romani al litorale laziale.
«L'onda del ribasso è arrivata un po' più tardi rispetto alla capitale – dice Claudio Parenti, consulente immobiliare – dove il mercato residenziale sta dando segnali di lenta ripresa, mentre nell'hinterland è partita la fase discendente, sia sul fronte prezzi che sul fronte dei volumi di vendita. Senz'altro è un buon momento per chi vuole comprare e l'interesse all'acquisto non manca anche se le trattative per chiudere sono in genere piuttosto lunghe e complicate dalla difficoltà con cui le banche concedono i mutui».

A livello di quotazioni stanno tenendo meglio alcune nicchie come Grottaferrata e Frascati, mentre stanno perdendo più terreno località meno pregiate come Ciampino, Ardea, Pomezia. Lo scarso dinamismo è testimoniato anche dalle tempistiche di acquisto: salvo l'area dei Castelli romani tendenzialmente più rapida (si va dai sei-sette mesi in media) ci vogliono 7-8 mesi per vendere casa, contro i 5-6 mesi sufficienti nel 2009 per trovare un acquirente. Il margine di trattativa rispetto al prezzo iniziale, invece, si aggira intorno al 15 per cento. Le richieste si orientano sempre su immobili piuttosto grandi (3-4 locali, contro i 2-3 locali richiesti a Roma), con giardino e verde comune.

Rallentata anche l'attività dei cantieri che costruiscono nuove abitazioni: «Iniziative residenziali ne partono ancora – conclude Parenti – ma meno di quante ce ne fossero 8-10 anni fa». Piuttosto ampia la forchetta dei prezzi: si va da un massimo di 4mila euro al mq per le località più vicine a Roma e meglio collegate con la città (si veda ad esempio Sacrofano) a un minimo di 2.500 euro al mq per le zone più periferiche.

- Cristina Giua, Il Sole 24 Ore, 1 settembre 2011

lunedì 29 agosto 2011

Mutui. Quale tasso? Tutte le ipotesi a confronto

Tasso fisso o tasso variabile? Nell'amletico dubbio sulla scelta del tasso ideale per iniziare il lungo viaggio del mutuo (o per correggerlo in corsa per chi valuta opzioni di surroga/rinegoziazione/sostituzione) si inserisce anche il tasso misto (che consente di passare da fisso a variabile, o viceversa, nel corso del piano di ammortamento). Quindi, che scegliere in questa fase di turbolenza dei mercati, complice le tensioni nell'Eurozona (per la crisi dei debiti sovrani) e negli Stati Uniti (per gli scontri sull'allungamento del tetto al debito pubblico)?

Bisogna premettere che, al pari di un investitore finanziario attivo, anche il mutuatario risponde a un profilo di rischio. Chi non vuol rischiare (profilo di rischio basso) sarà mentalmente orientato verso una soluzione a tasso fisso, chi vuole osare un po' di più (profilo di rischio bilanciato) guarderà con occhio di riguardo il tasso misto. Infine, il "mutuatario aggressivo" non avrà dubbi circa la scelta del tasso variabile compensando l'incertezza sulla volatilità dei tassi con una più pronunciata attitudine al rischio. Tuttavia, proprio partendo dal confronto tra le opzioni alle condizioni attualmente disponibili sul mercato da questo terzo profilo, ci accorgiamo che così aggressivo, colui che oggi opta per una soluzione a tasso variabile, poi non è.
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Il vantaggio in partenza del tasso variabile
Perché il rischio c'è, ovviamente, ma si tratta di un rischio ben calcolato. Confrontado la distanza tra l'indice Euribor a 1 mese (il miglior indice cui agganciare in questo momento un mutuo a tasso variabile perché vola più basso rispetto all'Euribor a 3 mesi e, allo stesso tasso della Bce) e l'Irs a 25 anni (l'indice di partenza sui mutui a tasso per la durata media erogata nel 2011) c'è un abisso finanziario, nonostante questo stia scendendo per l'effetto Bund: 210 punti base. L'Euribor a 1 mese è stato fissato venerdì all'1,43%, l'Irs a 25 anni al 3,53%. Il che, tradotto in rate, vuol dire che l' "aggressivo" partirebbe con un rata di 680 euro su un mutuo di 150mila a 25 anni (calcolata sul 2,6%, il miglior Tasso annuo effettivo globale oggi sul mercato). Mentre il "prudente" ne pagherebbe 850 (calcolati sul 4,7%, il miglior Taeg oggi sul mercato per un fisso), ovvero il 25% in più. Il proverbio dice: prudenza non è mai troppa. Ma forse, alle condizioni attuali di mercato, questa prudenza si paga un po' troppo. Almeno considerando quello che i mercati oggi "pensano" che accadrà nei prossimi cinque anni quando, secondo i future sugli indici Euribor, questo indice raggiungerà la soglia del 3,2% a fine 2015.

Aggiungendo a questa soglia uno spread medio dell'1,3% si arriva al 4,5%, in ogni caso meno dell'attuale 4,7% stipulabile con il fisso. In sostanza, pur essendo le previsioni future soggette a variazioni anche rapide, gli investitori finanziari sono convinti che, proiettando nel medio periodo l'attuale intreccio economico, il mutuo a tasso variabile resterà meno caro dell'attuale fisso almeno per i prossimi cinque anni.

Misto e cap convengono?
Allora, penserà qualcuno, prendendo come buono questo scenario: perché non stipulare un misto (con partenza con il variabile e switch successivo al fisso) oppure un variabile con cap? Sarebbe una buona domanda, a cui proviamo a dare una buona risposta. Il mutuo a tasso misto, così come il mutuo variabile con cap al pari di tutti gli altri mutui con delle opzioni, è più caro, in termini di spread, rispetto ai mutui privi di opzioni (variabile semplice e fisso standard). In media, i mutui con opzione costano dai 40 ai 50 punti base in più che, tradotti in interessi finali spalmati su un piano di ammortamento di 25 anni, corrispondono a un versamento di 6-7mila euro in più. Importo che non può essere trascurato nella valutazione di chi, aggressivo o prudente che sia, decida di sposare una filosia di "mutuo-investimento" più "diplomatica", ricorrendo al misto.

- Vito Lops, Il Sole 24 ore, 3 agosto 2011

venerdì 26 agosto 2011

Il 45% degli acquisti immobiliari favorito dal web

Continuano a crescere gli affari delle agenzie immobiliari grazie anche alla spinta che arriva dalle compravendite effettuate via web. Un giro d’affari ormai consolidato che arriva a toccare cifre consistenti.

La ricerca
Secondo una recente indagine condotta da Casa.it in collaborazione con Università Cà Foscari di Venezia, al fine di individuare il reale valore del web nel mercato immobiliare nostrano, gli li italiani si affidano sempre di più al web per acquistare casa.
Stando ai  i principali numeri diffusi dall’analisi, in Italia circa il 45,7% delle compravendite residenziali effettuate dalle agenzie immobiliari sarebbe favorito da internet per un giro d’affari che ruota intorno ai 26 miliardi di euro.
A beneficiare della situazione sono le agenzie immobiliari che hanno la possibilità di sfruttare le vetrine on line per attirare potenziali compratori e gestire le prime fasi di intermediazione e negoziazione del contratto.

La rete gioca inoltre un ruolo fondamentale anche nel segmento finanziario, in particolare nel segmento dei mutui come attestato peraltro dalla Banca d’Italia che ha recentemente indicato come nel 2010 sarebbero stati chiusi circa 465 mila mutui per un valore di 57 miliardi di euro, con una fetta delle linee di credito immobiliari spinte dalle piattaforme online, che si aggirerebbe intorno al 10%, e si dimostrerebbe altresì in netta crescita rispetto alle abitudini passate.

In base alle richieste pervenute a Casa.it è possibile affermare che rispetto all’anno scorso si è assistito nel 2011 ad un incremento della domanda di acquisto nonostante vi sia una discrepanza tra le transazioni che si realizzano effettivamente e la richiesta d’acquisto dovuta principalmente al mancato allineamento dei prezzi rispetto alle effettive possibilità di spesa degli italiani.

- Borsa Italiana, 26 agosto 2011

martedì 9 agosto 2011

Bankitalia, peggiorano condizioni mercato immobiliare

Nel secondo trimestre 2011, le condizioni del mercato immobiliare italiano si sono indebolite ulteriormente. Lo rileva l'inchiesta trimestrale sullo stato del mercato immobiliare in Italia condotta congiuntamente dalla Banca d'Italia, da Tecnoborsa e dall'Agenzia del Territorio. A questa indagine hanno partecipato 1.464 agenti, fornendo informazioni sull'attività di compravendita e sui prezzi nel trimestre di riferimento (aprile- giugno 2011), nonché sulle prospettive del settore.
Nel secondo trimestre del 2011 la quota di agenti che hanno segnalato una diminuzione dei prezzi è cresciuta al 46,8 per cento dal 44,2 della precedente indagine , a fronte di una sostanziale invarianza dell’incidenza, già trascurabile, di coloro che hanno indicato un aumento delle quotazioni. Ne è derivato un peggioramento del saldo negativo tra le percentuali di risposte "in aumento" e "in diminuzione" (-45,5 punti contro -42,6 nel primo trimestre dell’anno), più pronunciato nelle aree urbane e nelle regioni del Nord Ovest.
La quota di agenzie che nei mesi primaverili hanno venduto almeno un immobile è rimasta invariata, al 69,3 per cento ; a una flessione nelle regioni settentrionali si è contrapposto un aumento registrato in quelle del Centro.
Nel secondo trimestre del 2011 il saldo tra risposte di aumento e di diminuzione (rispetto al periodo precedente) delle giacenze di incarichi a vendere è sceso a 23,2 punti percentuali (25,8 nella precedente rilevazione).
Il calo riflette principalmente la flessione della percentuale di operatori che giudicano in aumento il numero di incarichi ancora da evadere. Circa l’andamento dei nuovi incarichi, il saldo tra la quota di agenzie che segnalano un aumento rispetto ai primi mesi dell’anno e quella di coloro che ne riportano una diminuzione è fortemente diminuito, a 12,1 punti percentuali (da 20,8), in connessione soprattutto con gli andamenti osservati nelle aree non urbane. Per quanto riguarda le cause prevalenti di cessazione degli incarichi, sono aumentate leggermente le quote di operatori che indicano l’assenza di proposte di acquisto a fronte di richieste del venditore ritenute troppo elevate (65,5 per cento contro 64,2 nell’inchiesta di aprile;), attese di prezzo più favorevoli (21,9 per cento contro 20,8) e difficoltà nel reperimento del mutuo (51,9 per cento contro 49,6). Si è invece ridotta l’incidenza dei ritiri dovuti a proposte di acquisto a prezzi giudicati troppo bassi dal venditore (52,0 per cento dei casi contro il 55,4 rilevato in aprile). Il prezzo di vendita è rimasto sostanzialmente invariato, intorno al 12 per cento : alla flessione registrata nelle aree urbane (all’11,3 per cento, dal 12,0 nella precedente rilevazione) si è contrapposto un modesto aumento in quelle non urbane (al 12,6 per cento, dal 12,1). Si conferma appena superiore ai 7 mesi il tempo medio di completamento dell’incarico .
La quota di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo ipotecario è salita di 2 punti percentuali rispetto alla scorsa indagine, al 72,6 per cento. L’aumento ha riguardato tutte le aree geografiche del paese.
Il saldo tra giudizi "favorevoli" e "sfavorevoli" sulle attese a breve circa le condizioni del mercato di riferimento è ulteriormente peggiorato, divenendo negativo per la prima volta da un anno (per 22,5 punti percentuali, a fronte di un saldo positivo di 4 punti nella rilevazione precedente). Si è inoltre ridotto il saldo positivo tra le attese di aumento e diminuzione dei nuovi incarichi a vendere (a 3,9 punti percentuali, contro 20,2 nella scorsa rilevazione), mentre si è ulteriormente ampliato quello, già negativo, circa le attese sui prezzi (-41,1 punti, contro -31,7).
La quota di agenti che riportano un peggioramento delle prospettive a breve del mercato nazionale è aumentata al 34,8 per cento (dal 23,5 della rilevazione precedente) . Il divario negativo fra giudizi favorevoli e sfavorevoli si è pertanto ampliato, portandosi a -27,8 punti percentuali, da -12,8 in aprile. Appare sempre più prudente, anche se ancora improntato all’ottimismo, il quadro per i prossimi due anni: il saldo positivo tra le attese di miglioramento e peggioramento si è infatti ancora ridotto, di oltre 10 punti percentuali, portandosi a 18,3 punti.

- La Repubblica, 5 agosto 2011

sabato 23 luglio 2011

Casa: il mercato è ancora fermo

Un mercato sostanzialmente stagnante, prezzi in calo - ma solo in maniera lieve - e compravendite in sensibile ribasso in una fase segnata da un eccesso di offerta a fronte di una scarsa liquidità. Non e' troppo brillante la fotografia scattata da Nomisma sul comparto immobiliare nel primo semestre del 2011. Toccato, come tutti i principali settori economici, dal protrarsi della crisi italiana e internazionale e ancora lontano da una ripresa piena e convincente. A partire dal 'valzer' di acquisti e cessioni, fin troppo compassato.

Nel periodo compreso tra gennaio e marzo, sottolinea il centro di ricerca bolognese, le compravendite hanno registrato una flessione del 3,7% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente per quanto riguarda le abitazioni, e dell'8,9% per quanto concerne i negozi. Complessivamente i 'passaggi di mano' sono stati 300.000: nel residenziale la flessione registrata nei primi tre mesi dell'anno dovrebbe essersi addirittura acuita con l'entrata nel secondo trimestre. Per l'anno in corso, stima Nomisma, lo scenario prevede scambi pari a 590.600 unità: nella versione piu' pessimistica si arriva a quota 575.000 tornando, in pratica, ai livelli del 1997, quando le compravendite complessive ammontarono a 576.340.
Nonostante questo, sui 13 principali mercati italiani (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Padova, Roma, Torino e Venezia) i prezzi del mattone, nei primi sei mesi del 2011, sono calati solo dello 0,7% per le abitazioni, dello 0,9% per gli uffici e dello 0,7% per i negozi. Dall'inizio ufficiale della crisi, nel 2008, la frenata dei prezzi è stata, a seconda delle aree, tra il 5% e il 10%, ben lontana da quel 25%-30% stimato dal Fondo Monetario Internazionale per rilanciare il comparto.
Guardando proprio ai prezzi del mattone, Venezia è la città italiana in cui il suo costo è il più caro. Nel capoluogo veneto la media ponderata (tra zone di pregio, centro, semicentro e periferia) per l'acquisto di una abitazione usata è pari a 3.692 euro al metro quadro. Dietro Venezia, sul podio salgono anche Roma, con una media ponderata per abitazione pari a 3.519 euro al metro quadro, e Milano con 3.445 euro al metro quadro. Scorrendo la lista della altre città prese in esame da Nomisma, Firenze si piazza quarta con una media ponderata pari a 2.963 euro al metro quadro, seguita da Bologna (2.498 euro) Bari (2.410 euro), Napoli (2.119 euro), Torino (1.932 euro), Padova (1.847 euro), Genova (1.832 euro), Cagliari (1.726 euro), Palermo (1.458 euro) e Catania (1.415 euro). Quanto alle performance tra il 2006 e il 2011, l'indice realizzato da Nomisma, boccia Bologna, seguita da Torino e Padova mentre premia, quanto a dinamismo, Bari, seguita da Roma e Catania.
''Il ciclo economico è fragile - ha puntualizzato il presidente di Nomisma, Pietro Modiano -: c'è una maggiore propensione al mutuo da parte delle famiglie, si è passati dal 50% del 2010 al 75% di oggi, ma solo per una riduzione della capacità di spesa. Le transazioni sono ai minimi e il mercato è abbastanza fermo, prevediamo che si riprenda nel 2013 - ha concluso -: la ripresa convincente è rimandata e quando avverrà, avverrà a prezzi più bassi''.

- Giornale Radio RAI, 22 luglio 2011

giovedì 21 luglio 2011

Quale metro quadrato e a quale prezzo di mercato?

L'acquisto di un'abitazione è da sempre un momento importante per le famiglie. Spesso sul livello del prezzo unitario (€/mq) e sulle consistenze delle superfici (mq) il mercato gioca per “attirare” l'attenzione dei potenziali compratori. La scarsa trasparenza del mercato immobiliare italiano induce gli operatori più scaltri a “facili giochi di prestigio” per simulare un basso prezzo unitario a fronte di importanti superfici commerciali.

Un aiuto alla chiarezza sarebbe atteso dalle valutazioni immobiliari (perizie), che svolte da periti indipendenti dovrebbero aiutare il mercato ad assumere decisioni, a condividere i dati tecnici e le informazioni economiche.

Purtroppo anche su questo fronte si presenta un'eterogeneità nei comportamenti spesso determinata dall'assenza di standard valutativi condivisi e riconosciuti e da un sostanziale empirismo basato solamente sull'expertise immobiliare, che conduce a risultati non dimostrabili né verificabili.

Una luce in fondo al tunnel si inizia a vedere per opera dei valutatori immobiliari che applicano standard condivisi a livello internazionale, che in Italia trovano dal 2005 riferimento nel Codice delle valutazioni immobiliari di Tecnoborsa.

Questi tecnici si distinguono dagli altri perché hanno maturato una cultura valutativa moderna e scientifica, acquisita spesso in corsi di formazione basati sulle migliori pratiche estimative internazionali. Questi valutatori applicano metodi estimativi basati sulla rilevazione dei dati di mercato e utilizzano strumenti informatici evoluti utili per costruire banche dati immobiliari.

La differenza sostanziale che contraddistingue un valutatore che applica gli standard di valutazione immobiliare rispetto a un tecnico che pratica l'expertise è l'analisi dei dati rilevati nel segmento di mercato in cui si colloca l'immobile oggetto di stima.

Il valutatore moderno si differenzia dal tecnico dell'expertise perché rifiuta il modo di stimare il valore di mercato di un immobile basato sulla semplice moltiplicazione del prezzo per metro quadrato per la superficie commerciale.

La conseguenza di questo modo di procedere è paradossale: l'expertise nella sua semplicità sembrerebbe aiutare il consumatore a comprendere come si forma il prezzo dell'immobile, ma si basa su due fattori (il prezzo e la superficie commerciale) di per se stessi indecifrabili: come è stabilito il prezzo per metro quadrato?


Come è misurata una superficie virtuale?

La risposta a queste domande è cruciale per definire l'affidabilità di una valutazione.

Il prezzo per metro quadrato di un'abitazione è un elemento che generalmente non trova un riscontro diretto nel mercato, nel quale i soggetti contrattano sul prezzo di offerta complessivo dell'immobile e concludono la transazione con la somma pattuita con un contratto a corpo.

La superficie commerciale è una superficie che non è riscontrabile nella realtà, ossia una superficie che il consumatore non può misurare con uno strumento, in quanto è fittizia e calcolata dalla somma della superficie principale (quella dell'abitazione) e delle superfici secondarie (balconi, terrazze, cantine, soffitte ecc.) moltiplicate per le rispettive incidenze sulla superficie principale (per esempio per i balconi pari al 50%, per le cantine al 30%, per le soffitte al 25% ecc.) dette anche coefficienti di omogeneizzazione.

Definita l'unità di misura della superficie dell'immobile, potendo adottarsi il metro quadrato lordo esterno (muri esterni compresi), il metro quadrato lordo interno (muri esterni esclusi) e il metro quadrato netto interno (solo pavimenti), occorre osservare che per rilevare le incidenze delle superfici secondarie non esistono statistiche elaborate per il particolare segmento di mercato dell'immobile da stimare, tenendo conto della tipologia immobiliare e della domanda e dell'offerta nel mercato locale.

Non esistendo statistiche di mercato, il tecnico che applica l'expertise ha tre alternative per definire le incidenze delle superfici secondarie:

1. stimare soggettivamente queste incidenze con un altro expertise oltre quello del prezzo per metro quadrato;

2. riferirsi alle indicazioni dei manuali estimativi commerciali, validi per l'intero territorio nazionale e per la data alla quale risale la loro pubblicazione;

3. ricorrere alle incidenze stabilite dalle norme amministrative e fiscali per finalità burocratiche e quindi disgiunte dalla spontanea realtà del mercato.

Quindi nell'expertise il tecnico non dimostra come ha stimato il prezzo per metro quadrato (che non esiste nel mercato) e come ha fissato l'indice delle superfici secondarie (per i quali non esistono statistiche).


Indici delle superfici: cosa sono e perché si usano

A questo punto un consumatore inesperto potrebbe interrogarsi su cosa rappresentano gli indici delle superfici (detti anche coefficienti di omogeneizzazione), perché si usano, qual è il loro scopo, chi li stabilisce, se sono fissi o variano nel tempo, se esistono per tutte le superfici, se sono uguali e costanti in tutta Italia.

È possibile che un balcone di Portofino valga quanto quello di Vicolo Stretto?

Tutte domande legittime che richiedono risposte chiare e scientifiche.

Primo lo scopo. Si sta ragionando attorno a come si formano il prezzo di un'abitazione e il suo valore di mercato e non altro; non si sta ragionando in termini fiscali o normativi.

Questo è importante sottolinearlo perché per stimare un valore di mercato è necessario rispettare il mercato e non sostituirlo con rigide norme burocratiche.

Secondo il nome. Si smetta di chiamarli coefficienti di omogeneizzazione, ma si dia loro il vero nome di indici mercantili superficiari il cui significato è nei termini stessi del loro vero nome.

Si tratta, infatti, di rappresentare un rapporto economico (indici) fra il prezzo della superficie secondaria e il prezzo della superficie principale (superficiari) per come sono espressi dal mercato (mercantili).

Terzo l'effetto pratico. L'effetto di questi indici è meramente operativo e consiste nell'esprimere le molteplici caratteristiche di un'abitazione con un solo numero ossia con la superficie commerciale.

È di tutta evidenza che i prezzi delle abitazioni e delle loro superfici sono diversi in ogni angolo d'Italia; il semplice affaccio su una piazza, su un panorama o su una via principale possono rendere i balconi o i terrazzi più o meno apprezzati, eppure 8 metri quadrati reali sono sempre 8 metri quadrati reali in ogni luogo, quello che varia è ovviamente il valore che il mercato riconosce loro e da qui nasce l'indice in confronto al metro quadrato della superficie principale.

In sintesi, quindi, il valore del nostro immobile nasce da due termini le cui origini sono, nella maggior parte dei casi, oscure e non verificabili dal nostro consumatore, e nessun sistema che predetermina sia il prezzo medio sia gli indici mercantili potrebbe aiutarlo a comprendere meglio il prezzo richiesto o il valore di una stima svolta in questo modo, perché non si reggono su dati credibili e riscontrabili nel mercato immobiliare.

Piaccia o non piaccia, viviamo in una società di mercato, dove la regola economica che governa anche il mercato immobiliare indica che “Due merci uguali hanno lo stesso valore e lo stesso prezzo e due merci diverse hanno valori e prezzi diversi in ragione delle loro differenze nelle caratteristiche merceologiche”. Da ciò si deduce che per stimare correttamente il valore di mercato di un immobile è necessario comparare i prezzi e le caratteristiche di immobili simili, realmente esistenti e recentemente compravenduti, con le caratteristiche dell'immobile oggetto di stima, per ottenere un valore di mercato credibile e chiaro agli occhi del nostro consumatore. Per il quale si tratta di vedere riproposta la stessa operazione che ha svolto nella ricerca di un'abitazione da acquistare: confrontando fra loro le proposte di immobili presenti sul mercato e non considerando un singolo immobile (sulla base di presunti prezzi unitari e di superfici fittizie).

Un consumatore attento, alla luce di queste considerazioni, potrebbe pretendere maggiori chiarimenti all'operatore che gli propone un'abitazione in vendita: per esempio potrebbe chiedere la misura reale di ogni singola superficie, stabilendo quali elementi fisici contenga (muri esterni, interni, nicchie ecc.), così da poterla eventualmente verificare di persona o attraverso un tecnico. Ma soprattutto potrebbe attribuire il corretto significato alle cifre che gli sono presentate sotto forma di prezzi unitari delle superfici e di indici mercantili, con piena consapevolezza del processo empirico che li sorregge. Potrebbe dedurre per esempio come i due elementi esprimono il grado di concorrenzialità della proposta e la professionalità e la buonafede dell'operatore.

Nel rapporto di valutazione del valutatore moderno, il consumatore è posto in grado di seguire lo svolgimento della comparazione diretta del suo immobile e con gli immobili di confronto già compravenduti rilevati dal valutatore.

In tal modo può giudicare il valore di mercato attribuito al suo immobile. Al nostro valutatore il consumatore può chiedere anche di comparare, con lo stesso criterio della stima, più prezzi di offerta del mercato con il prezzo richiesto per un immobile di suo interesse.

In queste circostanze è compito del moderno valutatore rilevare i dati puntuali del mercato (vere compravendite), analizzarli (comprendere quali caratteristiche immobiliari creano la differenza di prezzi), svolgere un'analisi comparativa volta a simulare il mercato per l'immobile da valutare, fornendo un giudizio di valore ripercorribile in ogni sua fase e verificabile nel risultato anche dal nostro consumatore.

- Sandro Ghirardini, Il Sole 24 Ore, 21 luglio 2011

mercoledì 20 luglio 2011

Faccia a faccia con gli Agenti Immobiliari: "La fatica di affrancarsi da un preconcetto"

Idealista.it propone un faccia a faccia con chi opera ogni giorno sul mercato immobiliare per scoprire insieme il mestiere dell'agente immobiliare, le difficoltá quotidiane e le sfide di questa professione. Parla Massimiliano Podestà, agente immobiliare di Realpodestate che opera fra Roma e Torino: "Ciò che ci danneggia non è la concorrenza, ma l'infiltrazione in questo mestiere di agenti immobiliari improvvisati". La soluzione? "Maggiore regolamentazione e denunciare i comportamenti scorretti", altrimenti spiega Podestà "siamo costretti a dover lavorare cercando di affrancarci dai preconcetti".

"Sono d'accordo con il comunicato della Fiaip, la mia associazione di categoria nella sua risposta all'inchiesta di Altroconsumo - esordisce così l'agente immobiliare Massimiliano Podestà nel faccia a faccia con Idealista - sono d'accordo che nella mia professione come nella maggior parte ci siano truffatori o persone poco oneste, ma questo ovviamente non significa che lo siano tutti. E' questo dato che pare emergere dall'inchiesta di Altroconsumo riportatata anche da Idealista e che ha scatenato l'indignazione di alcuni agenti immobiliari" conclude podestá

Domanda: In quali città opera?

Risposta: Opero tra Roma e Torino, ma a volte anche in Toscana. dipende dal momento

D: Qual' è secondo lei la fotografia del mercato immobiliare in questo momento?

R: La fotografia riflette un momento ovviamente difficile in cui però si spera che viste le difficoltà finiscano per emergere le realtà serie. Purtroppo ci sono dei truffatori e dei disonesti anche in questo mestiere come negli altri. Quello che manca è una regolamentazione forte nel nostro paese. siamo caricati di molte responsabilità che le camere di commercio ignorano, questo anche per mancanza di comunicazione.

D: Nel mercato immobiliare c'è davvero tanta concorrenza come si dice?

R: Il problema non è la concorrenza. Tra colleghi, voglio dire quelli che considero colleghi, cioè gli agenti immobiliari professionali, che lavorano secondo le regole e secondo il decalogo delle associazioni di categoria si può anche arrivare a collaborare. Il problema sono tutti quei personaggi che si infiltrano in questo mestiere, che lavorano male e che così facendo strappano il mercato a chi vendere case lo fa di mestiere. Questo per esempio non succede in altre professioni, uno non puó esercitare da notaio se non lo è. Per questo la nostra è diventata una realtà nella quale è difficile lavorare. Anche per quanto riguarda le tariffe, se un agente immobiliare diventa imprenditore, cioè se apre un negozio e paga le spese, la percentuale stabilita con la camera di commercio è quanto necessita per guadagnare dal mestiere che fa. Chi fa questo mestiere per improvvisazione, invece, può anche permettersi di abbattere la commissione, non avendo spese.

D: Oltre ad una maggiore regolamentazione, lei quale misure suggerisce come soluzione a questa situazione?

R: Denunciare all'associazione di categoria (e non alle Camere di Commercio perchè putroppo si rischiano rappresaglie) i comportamenti scorretti. Anche il cliente che si trovasse ad avere a che fare con truffatori ha il dovere di denunciare questi comportamenti. Un agente può inviare una denuncia alla propria associazione di categoria che la trasmette in forma anonima alla Camera di Commercio. Si deve affrontare la situazione altrimenti saremo costretti a lavorare dovendoci affrancare ogni giorno da questi preconcetti. Questo è il motivo per cui non si può generalizzare, perchè si finisce per creare ancora più problemi all'intera categoria. Questo non significa che vogliamo nascondere i comportamenti scorretti.

- Idealista.it, mercoledì, 20 luglio, 2011

giovedì 14 luglio 2011

Da aumento tassi arriva la stangata per mutuari a tasso variabile

La decisione della Bce di procedere al secondo dei tre aumenti previsti del costo del denaro, con i tassi di riferimento portati oggi dall’1,25 all’1,50 per cento, avrà ricadute su circa 2,3 milioni di famiglie che ascoltando i cattivi consigli delle banche, si sono indebitate a tasso variabile, invece di approfittare di irripetibili tassi fissi. Lo si legge in una nota di Federconsumatori.
Le rate dei mutui indicizzati subiranno una maggiorazione di 11 euro al mese (132 euro l’anno) per un mutuo decennale di 100.000 euro a tasso variabile, che passa dal 2,75 al 3,00 per cento, con il costo della rata mensile che passa da 954 a 965 euro.
Maggiori oneri per un mutuo di 100.000 euro di durata ventennale che passa da 542 euro al mese a 554, con un aumento di 12 euro mensili (144 euro l’anno); se poi la durata è trentennale, si passa da una rata di 408 a 421 euro mese (+ 156 euro l’anno).
Una maggiore stangata subiscono i mutuatari con prestiti da 200.000 euro a 10 anni, che prestando fede alle sirene delle banche, sono stati indotti ad indebitarsi a tasso variabile. Le loro rate passano da 1.908 euro mensili a 1.930 (+22 euro al mese, + 264 euro annui) nella migliore delle ipotesi, e sempre che le banche scaltre - avendo scontato già in anticipo la mossa della BCE - non procedano ad un ulteriore ritocchino, aumentando anche dopo la decisione odierna di Francoforte.
Stangata ancora più dura per un mutuo trentennale di 200.000 euro con la rata mensile che passa da 816 euro a 842 euro (+26 euro mensili, pari a + 312 euro l’anno), sempre a patto che le nostre banche, preoccupate per "Basilea 3" non aumentino due volte: la prima, sulle aspettative e le dichiarazioni programmatiche di BCE; la seconda nel momento in cui BCE dà luogo agli aumenti del tasso di riferimento.

L’aumento dei tassi dello 0,25% comporterà maggiori oneri per rinnovare lo stock dei titoli del debito pubblico. Dal 15 luglio a fine 2011, occorrerà rinnovare 130,202 miliardi di euro di titoli in scadenza (48,5 miliardi di BOT, 52,663 di BTP, 15,479 di CCT, 13,5 di CTZ), con un aggravio di 325,5 milioni di euro di maggiori interessi per il 2011. Tutto ciò, al di là del rischio paese: il differenziale di rendimento tra Btp decennali e Bund tedeschi è volato ieri al nuovo massimo storico: 224 punti base.
Adusbef e Federconsumatori, nel ricordare il notevole e ormai cronico divario a danno delle famiglie italiane, tra i tassi applicati a mutui e prestiti in Italia ed in Eurolandia (+ 0,69 per cento per i mutui e + 1,24 per cento per i prestiti) [ultima tabella – dati aprile 2011], denunceranno qualsiasi manovra di maggiorazione speculativa che dovesse essere eseguita su tassi, mutui e prestiti erogati dai signori banchieri.

- La Repubblica, Affari & Finanza, 7 luglio 2011

mercoledì 13 luglio 2011

Gli italiani hanno nuovamente fiducia nel mercato immobiliare

Gli Italiani hanno nuovamente fiducia nel mercato immobiliare: poco più della metà di loro crede sia il momento giusto per comprare casa.

Questo è il primo dato ricavato dall'elaborazione dell'Indice Immobiliare.it sulla fiducia dei consumatori, che da oggi e periodicamente tasterà il polso degli Italiani in merito alla loro sensazione circa l'andamento del mercato immobiliare.

"Si tratta di un indicatore sintetico - dichiara Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Gruppo Immobiliare.it - in grado di dare la giusta lettura di quella che è la percezione dei consumatori in merito alla compravendita immobiliare. Spesso il pessimismo o l'ottimismo della popolazione incidono e determinano in maniera netta l'andamento di un settore; per questo crediamo sia indispensabile fornire delle analisi attendibili in merito".

L'indagine è stata svolta su un campione di oltre 5.000 uomini e donne che, avendo negli ultimi sei mesi effettuato una ricerca o pubblicato un annuncio immobiliare, sono interessati al tema della ricerca di immobili.

I risultati, come detto, rivelano ottimismo da parte degli Italiani: se per il 54% di loro è un buon momento per acquistare casa, per il 16% del campione analizzato prevale l'idea che il mercato sarà in condizioni migliori il prossimo anno ed occorra, quindi, attendere un po' prima di pensare a comprare casa. Pensa non sia un buon momento per acquistare, invece, il 15% degli intervistati.

Per quanto riguarda l'altra faccia della medaglia, vale a dire l'idea che sia il momento adatto per vendere casa, dall'indagine è emersa una generale titubanza: la percentuale di chi ritiene sia un buon momento per farlo si ferma al 13%, contro il 61% di chi pensa l'esatto contrario. Il motivo è principalmente riscontrabile nel fatto che la valutazione dell'immobile è spesso più bassa di quanto non fosse 2-3 anni fa.

Per quel che concerne i sentimenti circa l'andamento dei prezzi degli immobili emerge, ancora una volta, ottimismo.

Piuttosto interessanti appaiono le differenze tra donne e uomini per quanto riguarda il loro sentimento sull'andamento del mercato immobiliare: tra i due generi, quelli che appaiono più fiduciosi sono gli uomini, che credendo sia un buon momento per comprare, si pongono ben al di sopra della media nazionale.

Per quanto riguarda le differenze regionali, è interessante notare come la fiducia degli Italiani nel futuro del mercato immobiliare segua piuttosto fedelmente l'andamento dell'economia delle singole regioni: quelle che mostrano una fiducia maggiore nel mercato immobiliare - ritenendo sia un periodo propizio per comprare - si trovano nel Nord e nel Centro-Nord.

- La Repubblica, Affari & Finanza, 12 luglio 2011

mercoledì 6 luglio 2011

Crisi del mercato immobiliare. La proposta di ANAMA

Aggiornamento continuo con crediti formativi e obbligatorietà della forma scritta per regolare i rapporti tra clientela ed operatori. Sono alcune delle proposte presentate al Parlamento dall'associazione di categoria di Confesercenti, per fronteggiare la crisi con una maggiore qualità dei servizi

Il settore immobiliare sta vivendo un momento difficile. Le compravendite sono scese a 609.145 atti, dati anno 2009, con un calo rispetto all’anno precedente dell’ 11,3%. Dal 2006 picco di mercato con le 845.051 compravendite il calo è del 27,9% e tutto in soli tre anni. Gli operatori immobiliari dell’intermediazione iscritti alla Camera di Commercio sono 73 mila, ai quali vanno aggregati altri 30 mila soggetti che si propongono come consulenti del settore, portando il dato ad oltre 100 mila addetti. Se a tutto questo ci aggiungiamo la soppressione del ruolo mediatori (anche se resta obbligatorio l'esame in Camera di Commercio per poter esercitare la professione), avvenuto a seguito del recepimento da parte del Governo della direttiva europea sulle liberalizzazioni del mercato, si ha il quadro di sfiducia e di preoccupazione che permea il settore da mesi. A.N.A.M.A. celebra il suo congresso quadriennale il 23 e il 24 giugno a Roma in questo clima di incertezza lanciando un messaggio positivo e di grande respiro.

Fare delle realtà operative nel settore dei servizi all’immobiliare un insieme di “imprese guidate da professionisti”, dove la competenza e la professionalità degli addetti siano le regole base di ogni agenzia. A questo proposito l’associazione degli agenti d’affari in mediazione della Confesercenti ha elaborato un canovaccio legislativo per immettere nelle norme e nei regolamenti vigenti obblighi formativi e percorsi professionali di qualità. Corsi di formazione, praticantato e crediti formativi sono le parole d’ordine di A.N.A.M.A. che vede nel recupero della credibilità verso i consumatori e nell’aggiornamento continuo dei suoi operatori la chiave di volta della professione.

Agenti immobiliari, mediatori del credito, agenti d’affari in mediazione sono l’arcipelago professionale entro il quale si sprigiona l’azione di tutela e di garanzia di A.N.A.M.A. oltre alla rappresentatività dei grandi gruppi immobiliari in franchising.

Giovedì 24 giugno è stata presentata ai rappresentanti parlamentari e governativi “la proposta di legge A.N.A.M.A. “ che punta al ringiovanimento dell’intero settore, snellendo le procedure d’accesso e caricando di valore l’aggiornamento e la professionalità degli addetti. Saranno presenti il sen. Mario Mantovani, sottosegretario di Stato alle Infrastrutture e responsabile PDL per le politiche della casa; l’on. Andrea Lulli, capo gruppo PD nella commissione attività produttive della Camera dei Deputati oltre all’on. Michele Vietti vice presidente del gruppo parlamentare alla Camera dell’Unione di Centro e membro della commissione Giustizia e il dirigente Tripodi del Ministero dello Sviluppo Economico.

Le proposte normative

A.N.A.M.A. è convinta che sia venuto il momento di cambiare atteggiamento verso i consumatori e il mercato. L’agente immobiliare e gli operatori di settore devono comprendere che solo attraverso forti dosi di professionalità e competenza si potrà gareggiare in un settore fortemente competitivo e concorrenziale.
A rafforzare questo dato vi sono le novità che vengono dall’Europa e quelle del Governo italiano che intendono sburocratizzare la società che lavora, rendendo più facile intraprendere e dare vita ad iniziative commerciali e di servizio.
Per contribuire a questa linea politica e dare garanzie al mercato A.N.A.M.A. suggerisce delle regole che possono dare più trasparenza negli scambi commerciali e certezza del diritto.

Si parla quindi di un accesso all’attività professionale attraverso due percorsi:
a) corso abilitante presso gli enti di formazione accreditati con verifica finale della Regione;
b) corso e praticantato, tenendo fermo il requisito del titolo di studio.

Questo per garantire la scolarità minima agli operatori (diploma di scuola media superiore) ed un percorso formativo fatto di corsi di formazione e di pratica sul campo.
Poi si è pensato di istituire i crediti formativi, utili all’aggiornamento sistematico degli agenti già in attività, obbligandoli ogni due anni ad acquisire quelle informazioni normative e procedurali necessarie per assistere con competenza e professionalità i clienti.

Altra importante novità è rappresentata dall’imposizione della forma scritta nei rapporti tra la clientela e gli operatori immobiliari in regola. Con questo provvedimento si contribuisce energicamente alla lotta contro l’attività abusiva e alla regolamentazione del mercato delle offerte immobiliari, alle volte troppo confuso e disordinato.
A.N.A.M.A. ha pensato anche ad un riordino delle incompatibilità con rafforzamento della terzietà dell’agente intermediario oltre alla semplificazione della legislazione non settoriale sull’attività dell’intermediazione immobiliare (responsabilità dell’agente nella registrazione delle scritture private; dichiarazione in atto degli estremi delle fatture; antiriciclaggio).
Infine A.N.A.M.A. auspica l’introduzione di norme in linea con gli indirizzi europei per dare alle imprese dell’intermediazione immobiliare e creditizia, sia organizzate in ditte individuali che in forma societaria o organizzata, una forte opportunità di sviluppo.

- Il Sole 24 Ore, Edilizia e immobili, 30 giugno 2011

martedì 14 giugno 2011

Immobili: In Italia, scivolano le compravendite nell'ultimo anno

In decelarazione il mercato immobiliare italiano. Secondo i dati Istat, nel 2010 si sono registrate complessivamente 817.963 compravendite di unità immobiliari, lo 0,5% in meno rispetto al 2009. Nel quarto trimestre 2010 le convenzioni relative a compravendite di unità immobiliari sono risultate pari a 231.162, in calo del 3,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Si conferma quindi l’andamento negativo già rilevato nel trimestre precedente, dopo i segnali di ripresa emersi nei primi sei mesi dell’anno.

Il 92,6% delle convenzioni effettuate nel quarto trimestre 2010 (214.105) riguarda immobili ad uso abitazione ed accessori, il 6,6% (15.204) unità immobiliari ad uso economico. Per la prima tipologia si osserva, come per il terzo trimestre, una diminuzione tendenziale pari al 3,1%, dopo la fase di crescita che aveva caratterizzato il primo semestre dell’anno. Per le compravendite di immobili ad uso economico, che registrano un calo del 4,2 % rispetto al quarto trimestre 2009, l’andamento è risultato negativo in tutti i trimestri del 2010.

Considerando l’intero anno 2010, le compravendite riguardanti immobili ad uso residenziale (761.519) sono diminuite dello 0,1% rispetto al 2009, quelle concernenti unità immobiliari adibite ad uso economico (49.862) del 6,1%.

Rapportando il volume delle transazioni realizzate nel 2010 a quello del 2006, ultimo anno prima della fase di discesa, emerge un calo del 26,5% per il totale delle compravendite, del 26,2% per quelle di abitazioni e del 27,7% per quelle di unità immobiliari ad uso economico.

Per quanto riguarda i mutui, nel 2010 sono stati stipulati, complessivamente, 772.664 mutui (457.792 garantiti da ipoteca immobiliare e 314.872 non assistiti da ipoteca immobiliare), con un aumento dell’1,8% rispetto all’anno precedente (+2,2% per i mutui con costituzione di ipoteca immobiliare e +1,4% per quelli senza ipoteca immobiliare).

Nel quarto trimestre 2010 sono stati stipulati 210.742 mutui, di cui 124.447 (pari al 59,1%) con costituzione di ipoteca immobiliare e 86.295 (40,9%) senza costituzione di ipoteca immobiliare (Prospetto 4). Il numero totale dei mutui è diminuito del 5,6% rispetto al quarto trimestre 2009. In particolare, i mutui garantiti da ipoteca immobiliare presentano una flessione tendenziale del 5,3%, quelli non assistiti da ipoteca immobiliare del 6,0%.

- La Repubblica, 14 giugno 2011

mercoledì 8 giugno 2011

22.000 agenti immobiliari abusivi in Italia

Le truffe non sono soltanto un fenomeno italiano, tanto che negli Stati Uniti il problema è gestito direttamente dall'Fbi. Nel suo «Mortgage fraud report» dello scorso anno si parla di una crescita del 71% del fenomeno, con 14 miliardi di dollari in mutui fraudolenti erogati dalle banche. Le denunce per truffa sono decuplicate nell'arco di cinque anni, passando dalle 6.936 del 2003 alle 63.173 del 2008.

E il trend indica una crescita annua del 70 per cento. Interessante notare come l'Fbi metta in relazione la crescita del fenomeno all'affidamento a intermediari non qualificati. Un punto sul quale tutte le organizzazioni professionali stanno intervenendo. Per gli agenti immobiliari, le associazioni - anche italiane - sono chiare: evitare di comprare da sedicenti agenti, non in regola con le autorizzazioni. «Chi esercita la professione senza averne titolo – spiega Paolo Righi, presidente nazionale di Fiaip – oltre a non aver diritto alla provvigione per la mediazione, espone il cliente a grossi rischi. Il più evidente è la mancanza di una polizza d'assicurazione per i rischi professionali che invece è obbligatoria per i professionisti e tutela il cliente in caso di errori dell'agente durante la sua attività».

È un pericolo molto reale, visto che a fronte di 32mila agenzie immobiliari in attività si calcola che operino 22mila agenti abusivi. Meglio quindi verificare se esiste l'iscrizione presso la locale camera di commercio. I casi più frequenti di truffe immobiliari riguardano proprietà che nei fatti sono invendibili. E questo caso si può manifestare con furto d'identità del reale proprietario ma anche nei casi di eredità in cui non si ha il pieno possesso del bene, oppure in caso di comunione dei beni in cui il singolo coniuge non ha titolo per vendere l'immobile. Un caso molto frequente che comporta la nullità dell'atto preliminare.

«I tempi delle truffe alla Totò che trattava la vendita della fontana di Trevi sono passati – spiega l'avvocato Biagio Giancola, consulente dell'Appi, Associazione piccoli proprietari immobiliari –. Oggi si sono raffinate condotte particolarmente insidiose e apparentemente normali, proprio per questo particolarmente pericolose. Bisogna avere l'accortezza di adottare alcune semplici regole ispirate al buon senso. In primo luogo affidarsi a interlocutori noti e affidabili, diffidando degli operatori improvvisati».

Inoltre prima di sottoscrivere qualsiasi tipo di contratto o impegno avvalersi sempre della preventiva consulenza di un professionista del settore. Per le nuove costruzioni è meglio rinunciare all'acquisto se il venditore rifiuta di rilasciare la fideiussione obbligatoria. Infine si consiglia di non firmare mai la proposta irrevocabile all'acquisto sulla quale gli agenti spingono molto, ancorché subordinata all'accettazione del venditore senza aver prima verificato la sua affidabilità, l'esatta individuazione e consistenza del bene, la conformità urbanistica, l'assenza di pesi e vincoli sulla proprietà. «Di solito – conclude Giancola – sulla base di prassi errate tutte queste verifiche si fanno all'ultimo momento quando bisogna recarsi dal notaio per la firma del rogito e generalmente dopo aver corrisposto robusti acconti. È troppo tardi». Tutti questi punti, i consigli per un acquisto sicuro, le procedure per la compravendita sono illustrati con precisione sul sito dei notai.

- Il Sole 24 Ore, 5 maggio 2011

mercoledì 1 giugno 2011

Immobili non residenziali: in leggero calo le compravendite (-4,4) nel 2010

Presentato a Roma, lo scorso 26 maggio, il Rapporto realizzato dall'Agenzia del Territorio in collaborazione con Assilea - Associazione Italiana Leasing - sull'andamento delle compravendite di immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva.
Il Rapporto evidenzia segnali di flessione, a differenza del lieve incremento registrato nel mercato residenziale: nel 2010 le compravendite risultano in calo del 4,4%, per un totale di 63.170 unità immobiliari scambiate.
Il segno meno riguarda tutte le tipologie di immobili e quasi tutte le aree territoriali: nello specifico, il terziario, il commerciale e il produttivo risultano in perdita, rispettivamente, del -5,8%, -4,0% e -3,5% rispetto al 2009.
Diversamente dal settore residenziale, che registra un incremento, benché lieve, delle compravendite rispetto al 2009, il settore non residenziale, con 63.170 unità immobiliari scambiate nel 2010, mostra ancora segnali di flessione (-4,4%). A fronte dell'aumento del residenziale (+0,5%), il terziario, il commerciale e il produttivo risultano in perdita (rispettivamente: -5,8%, -4,0% e -3,5% delle transazioni rispetto al 2009).
Nel 2010 risulta, rispetto al 2009, un generale calo dei volumi di compravendita per tutte le tipologie e in quasi tutte le aree territoriali (l'unico segno positivo si registra al Sud per i negozi +1,8%), e si delinea una diminuzione più accentuata per i capannoni ( -12,7%) e per gli uffici (-10,3%), nelle Isole.
Quasi in linea con l'anno precedente sono le quotazioni medie per gli uffici (-0,2%), per i quali si rileva un prezzo al mq di 1.563 euro, e per i negozi (-0,4%), per i quali il prezzo al mq si attesta su 1.850 euro; risulta invece stabile il prezzo dei capannoni industriali (+0,1%), con una quotazione media di 547 euro al mq.
L'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio può contare anche sul consolidato patrimonio informativo delle schede immobiliari relative alle compravendite in leasing fornite dall'Assilea, che ormai costituiscono circa un quarto dei volumi di scambio rilevati nel settore. Ciò consente, di fatto, una potenziale conoscibilità dei dati di mercato particolarmente elevata, rispetto ad altri operatori.
Il leasing continua a rappresentare, infatti, la forma di finanziamento preferita dalle imprese per la realizzazione e l'acquisizione di immobili strumentali all'attività.
Assilea ha inoltre presentato le evoluzioni intervenute sulla “Perizia Immobiliare Informatizzata“, una innovativa applicazione informatica che accompagna tutto l'iter gestionale di una pratica riguardante sia gli immobili finiti sia quelli da costruire; partendo dall'assegnazione via web al perito, passando per la compilazione e la trasmissione della perizia, per chiudere con la possibilità di rivalutare il portafoglio immobiliare sulla base dei dati OMI.

- Il sole 24 Ore, 30 maggio 2011

giovedì 26 maggio 2011

Alfano: mediazione resta obbligatoria

«Sull'obbligatorietà nessuna marcia indietro». Ma gli organismi di mediazione sono avvisati: «non saranno guardati con occhi distratti né benevoli, saremo attentissimi al rispetto delle regole e alla qualità del servizio». Con queste parole il ministro della Giustizia, Angelino Alfano, nel suo intervento al convegno-dibattito sulla mediazione di ieri a Roma, chiude la querelle sulla obbligatorietà.

E agli avvocati, rappresentati da Guido Alpa, presidente del Cnf, conferma la validità dell'accordo raggiunto: dunque ok all'assistenza del legale in ogni fase della procedura conciliativa e totale apertura al contributo dell'avvocatura nel piano straordinario di smaltimento dell'arretrato civile. Continua così l'attacco a tutto campo del Guardasigilli alle pendenze nelle aule giudiziarie, e se il prossimo passo legislativo sarà compiuto nel consiglio dei ministri, in programma martedì, con il decreto legislativo sul riordino dei riti (che ha la stessa origine di quello sulla mediazione, vale a dire la legge 69/09 di riforma del processo civile), Alfano ha pure sottolineato che qualcosa andrà fatto sul contenzioso previdenziale.

Nel corso dell'assemblea del Cndcec (anche questa si è tenuta ieri nella capitale; si vedano i servizi a pagina 8), il ministro ha infatti annunciato che sta lavorando con il presidente dell'Inps, Antonio Mastrapasqua, per definire i confini dell'arretrato - circa il 20% del totale delle cause pendenti - e come intervenire.
L'appuntamento sulla mediazione ha fornito poi l'occasione per fare un primo bilancio. Innanzitutto l'identikit del mediatore: molti commercialisti (9%) e un 5% di laureati in giurisprudenza, ma il grosso è composto da avvocati (60 per cento). E poi i numeri, evidentemente ancora bassi in termini assoluti, ma la rilevazione effettuata dall'ufficio statistica di Via Arenula permette di arrivare a qualche conclusione.

Tra il 21 marzo e il 30 aprile scorsi, gli organismi accreditati hanno ricevuto poco piú di 5mila domande di mediazione alle quali bisogna aggiungere le oltre 800 che giacevano sui loro tavoli come procedure facoltative. Proiettando questi dati sull'anno intero, fino a marzo 2012, cioè alla vigilia dell'entrata in vigore della seconda e più corposa tranche di obbligatorietà, le procedure dovrebbero riguardare grosso modo 280mila liti. Numeri destinati a crescere quando l'obbligo si allargherà alle controversie condominiali e a quelle sui risarcimenti in seguito a sinistri stradali.

È probabile, a quel punto, che si torni a quelle che erano le previsioni originarie del ministero: più o meno un milione di liti nel meccanismo della conciliazione. Ma con quale sorte? Quanti fascicoli effettivamente saranno sottratti al circuito giudiziario ordinario perché troveranno soluzione nella mediazione? I primi segnali, senza dubbio, non sono incoraggianti. Nei primi 40 giorni sono state infatti definite oltre 1.300 mediazioni, neanche un quarto delle quali andate a buon fine. Quindi, in oltre il 75% dei casi, la mediazione non ha minimamente scalfito nelle controparti la volontà di vedersela dal giudice.

C'è però un altro dato sul quale è bene riflettere: nella maggior parte dei casi, il fallimento della mediazione è dipeso non dal mancato accordo, ma dalla mancata adesione della controparte. Il mediatore, dunque, non ha potuto neanche mettere i contendenti l'uno di fronte all'altro. Ma a circoscrivere il fenomeno alle sole mediazioni effettivamente svolte, quando cioè la controparte ha aderito, il tasso di successo sale al 71 per cento. Dunque, quando il mediatore è messo all'opera i risultati si vedono.

- Andrea Maria Candidi, Il Sole 24 Ore, 26 maggio 2011

lunedì 23 maggio 2011

Il mercato crede nella ripresa

Lo sostiene uno studio di Università di Parma, Sorgente Group e Federimmobiliare

Il 2011 sarà un anno migliore secondo quasi un operatore del mercato immobiliare su due. Lo rivela il primo "Sentiment del mercato immobiliare" realizzato dall'Università di Parma e Sorgente Group in collaborazione con Federimmobiliare.
Lo studio, riferito al primo trimestre del 2011, è il primo di questo tipo che testa la fiducia di tutti gli operatori nel settore, tra i 225 intervistati ci sono infatti banche, trader, studi di progettazione, consulenza e valutazione, agenzie immobiliari e fondi.

Quello che emerge è un quadro di generale stabilità ma che tende verso il rosa con un ottimismo velato ma che emerge in modo chiaro: se per il 45% la propria attività nei prossimi dodici mesi rimarrà stabile ce n'è un 45% che la vede in aumento. Altri segnali positivi arrivano dalle assunzioni, programmate dal 30% nel prossimo anno, e dalle innovazioni, messe in conto dal 70% delle aziende. In questo caso si tratterà in prevalenza di nuove professionalità ma anche nuove linee di business e investimenti. Dati che fanno dire all'amministratore delegato di Sorgente Group, Valter Mainetti che "entro un anno ci dovrebbe essere una ripresa del mercato immobiliare''.
Meno ottimismo si vede se si parla di quotazioni, molti degli intervistati segnalano infatti che i prezzi potrebbero non aver finto la loro discesa anche se la maggior parte punta sulla stabilità, soprattutto per il residenziale indicato dal 60%, mentre sono ancora pochi a puntare su un rialzo. Calma piatta anche sul lato tempi di vendita che dovrebbero rimanere invariati.

Nel non residenziale

Per quello che riguarda la segmentazione geografica la zona più promettente è quella del nord ovest, dove vengono segnalate le migliori opportunità di investimento in particolare come uffici e commerciale, mentre per l'industriale spicca il nord est. Analizzando le città, a parte Roma e Milano che, a seconda dei settori, si dividono la prima e la seconda piazza come miglior meta di investimento, sono da segnalare buone attese per gli uffici a Bari, mentre nell'industriale andranno bene Padova e Modena e gli alberghi cresceranno a Cagliari. Nessuna sorpresa per le destinazioni turistiche di richiamo: ai primi posti Capri, Cortina d'Ampezzo e Portofino, anche se bisogna sottolineare le buone sensazioni sul settore alberghiero a Taormina, segnalate da oltre il 30%.
Si segnala poi una diffusa aspettativa di peggioramento del credito per gli investitori retail e stabilità per quelli istituzionali, con una crescita di importanza delle garanzie reali in entrambi gli ambiti. A parere della grande maggioranza nel credito, poi, diminuirà ulteriormente il rapporto tra il credito erogato e il valore dell'immobile, oltre ad aumentare il costo del finanziamento.

Una parte dello studio è dedicata al ruolo degli investitori istituzionali che sembra essere in crescita. Assicurazioni, casse di previdenza e fondi pensione aumenteranno moderatamente la loro attività per il 40%, in particolare puntando su uffici e commerciale, disinvestendo in parte sul residenziale.
Dovrebbe invece rimanere stabile la domanda di investimento in quote di fondi immobiliari, prevalgono infatti coloro che prevedono stabilità rispetto a quanti si aspettano contrazioni della domanda, tra questi in decisa maggioranza coloro che prevedono addirittura un incremento nei fondi speculativi. Il dato previsionale di stabilità è mantenuto anche per la domanda della costituzione di nuovi fondi, tranne che per i fondi speculativi, per i quali sono invece previste delle riduzioni.

- Il Sole 24 Ore, di Simone Lupo Bagnacani, 18 maggio 2011

martedì 17 maggio 2011

Sanzioni anche con l'ok tacito al permesso di costruire

Il silenzio-assenso sulla domanda di permesso di costruire non crea un titolo totalmente inattaccabile. Una volta trascorso il termine stabilito dalla legge – 90 giorni nei comuni con meno di 100mila abitanti, se non vengono chieste integrazioni documentali né modifiche al progetto – la pubblica amministrazione conserva i poteri previsti dall'articolo 38 del Testo unico dell'edilizia (Dpr 380/2011): quindi, può annullare il permesso in autotutela, così come analoga sanzione può essere attuata nei confronti della Super-Dia per inesistenza dei presupposti per la formazione del titolo tacito (ad esempio, la non conformità al piano).

Proprio il permesso di costruire è una delle novità che merita i maggiori approfondimenti. Considerando che in molti casi la Dia può essere usata in alternativa al permesso di costruire (la cosiddetta Super-Dia), alcuni osservatori hanno espresso qualche dubbio sulla reale utilità di un permesso che scatta sì con il silenzio, ma con tempi molto più lunghi dei 30 giorni richiesti dalla Dia per avviare il cantiere. In una città con più di 100mila abitanti, se il Comune – come capita spesso – chiede di integrare la documentazione in prossimità dei 60 giorni dalla domanda, il termine per l'assenso tacito può facilmente superare i 200 giorni (60 per i documenti, 120 per l'istruttoria, che ripartono da zero quando l'interessato consegna gli atti richiesti, 30 per l'adozione del provvedimento).

Tutto questo senza contare che, se è necessario acquisire assensi, nulla osta o autorizzazioni da parte di altri enti, il responsabile del procedimento convoca la conferenza di servizi, e il termine per l'adozione del provvedimento (portato a 30 giorni dai 15 precedenti) decorre dalla fine della conferenza. A fronte di questa dilatazione dei tempi, il vantaggio della nuova procedura è la possibilità di avere una certezza sul termine finale per il procedimento, superando così l'obsoleto silenzio-rifiuto. Anche se, in linea con la legge 341/1990 in cui si afferma che il cittadino ha diritto a un provvedimento esplicito, la vera riforma sarebbe quella che obbliga la Pa al rilascio del titolo, anche al fine di agevolare i rapporti con i soggetti terzi, come le banche e i potenziali acquirenti.

- Cristiano Dell'Oste e Massimo Ghiloni, Il Sole 24 Ore, 17 maggio 2011