Nel 2010 il calo dei prezzi degli immobili è stato di quattro volte inferiore al -4,1% dell'anno scorso. Ma le nuove case stentano a ripartire. E il 27% degli operatori prevede ulteriori cali delle valutazioni nel 2011. Lasciata alle spalle la fase acuta della tempesta, iniziata nell'ultimo trimestre del 2008 e protrattasi fino alla seconda metà del 2009, i numeri del mattone hanno cominciato a risalire lentamente la china. E questo nonostante il perdurare di una crisi economica che appare ancora lontana dalla conclusione. Nell'arco degli ultimi 12 mesi il valore degli immobili residenziali ha continuato mediamente a calare seppure in misura minore rispetto allo scivolone del 2009, quando i prezzi delle case avevano segnato una contrazione del 4,1%. E così, secondo le rilevazioni di Nomisma, nel primo semestre del 2010 il valore delle abitazioni ha segnato una flessione dell'1%, che si è ridotta del 40% negli ultimi 6 mesi dell'anno archiviando il secondo semestre con un calo dello 0,6%. Frutto, questo, di una forte riduzione nel volume di transazioni, calate in 12 mesi di ben 26 punti percentuali.
Questa tendenza ha interessato anche i comparti del commerciale e degli uffici dove il numero di transazioni è diminuito addirittura del-34%. Nel primo caso, la variazione dei prezzi alla fine del 2010 è stata negativa per l'1,4%. È andata peggio ai proprietari di negozi che hanno dovuto mettere in conto una flessione del valore dell'1,9%. Stiamo parlando, tuttavia, di valori medi dietro ai quali c'è una grande variabilità. Nelle principali città italiane il valore degli immobili è riuscito a mantenersi ancorato attorno alla parità. A Milano, per esempio, nelle zone di pregio, il prezzo delle case si è mosso in una forchetta compresa tra -0,3 e 1,1% rispetto al 2009. Più contenuto il range di scostamento dei valori per le aree centrali (-0,5% / 0,1%), mentre nel semicentro i prezzi sono scesi in media dello 0,9%. Situazione molto simile anche a Roma dove il valore medio degli immobili è diminuito dello 0,4% tra il 2009 e il 2010. A Torino i prezzi delle case sono scesi dello 0,1%, così come a Catania, mentre a Genova sono calati del 2,7% e a Firenze addirittura dei 4,3%. Valori che comunque non impediscono all'Italia di uscire a testa alta dal confronto internazionale. Nel corso del 2010, infatti, la riduzione media dei prezzi, del 2,8%, è inferiore al -3,4% della Spagna, e ben distante dal -17% dell'Irlanda. E andata meglio, invece, alla Gran Bretagna che ha chiusa l'anno con i prezzi delle case in salita del 3%, che però andava a compensare la contrazione negativa registrata tra il 2008 e il 2009. Situazione molto simile a quanto avvenuto in Germania dove il 4,8% messo a segno quest'anno ha consentito al mercato del mattone di recuperare la flessione del 4,4% registrata un anno prima. Mentre in Francia, il balzo in avanti del 6% non ha permesso di colmare il -7,9% registrato nel solo 2009.
I cantieri segnano il passo. Le cose non sono andate meglio sul versante delle case nuove. Anche nel 2010 le imprese di costruzioni hanno dovuto fare i conti con un rallentamento della domanda che si è tradotta in una netta flessione del mercato. La conferma è contenuta nella fotografia del settore scattata dall'Ance, l'Associazione nazionale dei costruttori edili, secondo la quale gli investimenti in costruzioni sono diminuiti nel 2010 del 6,4% e per il prossimo anno ci si attende una flessione ulteriore dei 2,4%. Se a questo si aggiungono i risultati negativi del 2009 (-7,7%) e del 2008 (-2,8%), si arriva a un calo complessivo, dal 2008 al 2011, del 17,8%, pari a circa 29 miliardi di euro. A soffrire di più è stato il comparto delle nuove abitazioni che, nei quattro anni dovrebbe arrivare a perdere il 34,2%. «Nel solo 2010 la riduzione degli investimenti nelle nuove abitazioni è arrivata al 12,4%, avvertono gli esperti dell'Ance, secondo i quali gli effetti negativi sono stati in parte mitigati dagli investimenti nel recupero abitativo, aumentati nel 2010 dello 0,5%, riducendo la perdita totale del comparto nel 2010 al 4,9%. «La riqualificazione degli immobili esistenti ha giocato un ruolo importante, grazie anche alle agevolazioni fiscali (36% e 55%) previste per questo genere di interventi, che hanno influito in maniera positiva sulla tenuta dei livelli di attività», continuano gli esperti, che ritengono che segmento residenziale è stato quello più florido, tanto da segnare un aumento del 4,4%.a livello di nuove costruzioni.
I finanziamenti. La crescita della domanda di case ha mantenuto un ritmo modesto nonostante le condizioni favorevoli del mercato del credito. In base ai dati elaborati dal Crif, nei 9 mesi del 2010 la domanda di mutui è calata del 3 %. Se nel 2009 sono stati più di 242 mila i mutui ipotecari accesi per sostenere l'acquisto dell'abitazione (vale a dire il 40% circa del mercato delle compravendite residenziali), nel 2010 i contratti stipulati dovrebbero fermarsi poco sopra i 254 mila a fronte di una crescita dei contratti di compravendita e di una copertura del mercato invariata, attorno al 40%. Ma a quali tipi di prestito fanno ricorso più spesso gli italiani? Secondo le rilevazioni dell'Abi relative allo scorso novembre, per acquistare casa le famiglie sembrano preferire i finanziamenti a lungo termine preferibilmente a tasso fisso. A tal punto che le banche hanno visto aumentare la richiesta di questa categoria di finanziamento dal 21% a 126,5% alla fine dei 2010.
Previsioni per il 2011. Se queste sono le premesse, cosa riserva l'anno che sta per cominciare? Le previsioni parlano di un miglioramento del mercato, anche se gli operatori sono divisi tra chi sostiene che ci sarà un aumento del numero di scambi (42,9%), e chi propende invece per una stabilità. Sul versante dei prezzi, dal sentiment delle previsioni traspare una certa fiducia in un miglioramento della situazione, sebbene si rimanga ancora in territorio negativo: più di due terzi degli operatori ritiene che nel 2011 i valori si manterranno costanti, mentre la percentuale di chi propende per un calo ulteriore dei prezzi è passata dal 37,8% dello scorso semestre all'attuale 27,6%.
- Frontoni Gabriele, Milano Finanza, 31 dicembre 2010
