lunedì 28 marzo 2011

Prezzi in calo mercato fermo. Immobiliare, ripresa rinviata

Ripresa rinviata al 2013 per il mercato immobiliare. E il 2011 è incominciato (e proseguirà) con l'encefalogramma piatto. Neppure un lieve calo dei prezzi sta dando la scossa: il numero delle compravendite rimane ai bassi livelli del biennio 2009-2010, gli anni della crisi. A incidere su questa non favorevole situazione sono sia la troppo lenta e incerta ripresa dell'economia sia le banche passate dall'erogazione benevola dei mutui a una restrizione che Nomisma ritiene troppo rigida. Il Rapporto traccia un quadro preoccupato, rilevando «dinamiche di mercato particolarmente rigide, che disegnano un quadro di stagnazione destinato ad appesantire ogni previsione». Tra gli elementi preoccupanti al primo posto c'è il calo delle compravendite registrato nel secondo semestre 2010 (-3,5% sullo stesso periodo del 2009, con punte di -5,5% nei centri urbani minori e di -10% al Sud), che, seppur parzialmente compensato da una capacità di tenuta dei mercati urbani del Centro-Nord, porta il saldo annuale ad appena un +0,4% sul 2009, con la probabilità che il segno meno comparirà nel preconsuntivo 2011. Questo andamento appare preoccupante perché le quotazioni sono registrate statiche e a volte in leggera diminuzione. Sul mercato arrivano occasioni ma non incontrano la domanda. «In considerazione dell'ingente mole di invenduto», ha spiegato Luca Dondi, responsabile dell'Area immobiliare di Nomisma, «e in assenza di una sostenuta correzione al ribasso dei prezzi e di un allentamento dei criteri di concessione del credito è difficile ipotizzare un mutamento dell'attuale deficitaria dinamica tra domanda e offerta». Nomisma ha messo a punto l'indice di valutazione di un immobile che misura la sua capacità di essere prontamente trasformato in moneta. E composto dagli elementi tradizionali, più gli sconti praticati sulle transazioni (cresciuti nel 2010) e i tempi medi di vendita (che continuano a dilatarsi). Applicato ai 13 maggiori centri urbani l'indice rivela che a fine 2010, nel residenziale l'area meno illiquida è Milano (con domanda in aumento e sconti bassi, livelli di compravendite ancora esigui, tempi di vendita elevati e prezzi ai minimi), mentre Palermo si colloca all'estremo opposto. Nel 2010 le case hanno perso l'1,6 % del loro valore nelle grandi-medie città, l'1,8 negli altri centri urbani. «Ci attende un biennio di stabilità», ha concluso Dondi, «stimiamo prezzi in crescita dello 0,6% nel secondo semestre 2011 e dell'1,9% nel secondo semestre 2012».

- Carlo Russo, ItaliaOggi, 26 marzo 2011

domenica 20 marzo 2011

Al via la conciliazione obbligatoria

Entra in vigore la riforma approvata un anno fa e per un gran numero di cause civili non sarà più possibile far ricorso al giudice senza aver prima tentato la via della conciliazione di fronte ad uno degli organismi abilitati. Solo se l'accordo non si raggiunge si andrà in tribunale.

Le liti interessate - La "rivoluzione" interessa tutte le cause relative a:
- diritti reali (ad esempio usufrutto, diritto di abitazione, uso esclusivo)
- divisione
- successioni ereditarie
- patti di famiglia
- locazione
- comodato
- affitto di aziende
- contratti assicurativi, bancari e finanziari
- responsabilità medica
- diffamazione a mezzo stampa o altro mezzo di pubblicità.
Dal 20 marzo 2012, poi, la mediazione obbligatoria riguarderà anche le cause condominiali e il risarcimento danni da incidenti stradali.


Mediazione anche senza il ricorso all'avvocato - La conciliazione al posto del ricorso al giudice, peraltro, non è una novità: nel campo delle telecomunicazioni, ad esempio, è un obbligo da tempo. Non si può, infatti, ricorrere al giudice per contestare bollette o spese non dovute prima di aver obbligatoriamente tentato la via della conciliazione davanti al Co.re.com. Solo in mancanza di accordo si aprono le porte del tribunale. E così avverrà da ora in poi anche per le liti in tutti i settori previsti dalla legge, anche se resta la possibilità di ricorrere al giudice per richiedere provvedimenti urgenti, come, ad esempio, in caso di danni temuti, per bloccare i lavori che possono, appunto, arrecare un danno ai propri beni. Peraltro per la mediazione non è obbligatorio richiedere l'assistenza di un avvocato, ma ci si potrà eventualmente far assistere anche da un commercialista, e per questo gli avvocati sono sul piede di guerra, diversamente dagli altri professionisti che plaudono invece all'iniziativa. Il 16 marzo c'è stata un'assemblea e una manifestazione davanti a Montecitorio organizzata dall'Organismo unitario degli avvocati, e una richiesta, inascoltata, a governo e parlamento per un rinvio delle norme. Rinvio che, però, non c'è stato, e quindi come previsto dalla riforma del processo civile, entrata in vigore un anno fa, da lunedì la conciliazione obbligatoria è pienamente operativa.

Le regole del procedimento - Il sistema comporta una vera e propria rivoluzione: ci si rivolge al mediatore, infatti, non per stabilire chi ha ragione o chi ha torto, ma per trovare una soluzione in grado di soddisfare entrambi i "contendenti". Il ruolo del mediatore è quello di favorire un accordo amichevole di definizione della controversia, e non quello di arbitro. Quindi la procedura prevede che siano le parti, non il mediatore, a definire i contenuti dell’accordo, con tutte le soluzioni e le modalità che ritengono utili, a prescindere anche da specifiche disposizioni di legge. Così, ad esempio, è possibile accordarsi su una divisione ereditaria nel caso di un appartamento al mare, prevedendo invece della liquidazione degli eredi la possibilità di un uso a turno da parte di tutti, come una sorta di multiproprietà, con turni ben precisi. Oppure si possono definire su formule di liquidazione ad hoc per gli eredi in contrasto tra loro, magari sottoscrivendo un mutuo per l'acquisto di un bene invece che prevedendo un pagamento in contanti, e così via. Nel tentativo di conciliazione con l’aiuto del mediatore, in sostanza, è possibile concentrarsi sui interessi e bisogni reali e dar vita ad accordi con clausole personalizzate. E' comunque sempre possibile richiedere al mediatore di predisporre autonomamente il testo dell'accordo, che deve comunque soddisfare entrambe le parti.

Quattro mesi di tempo per chiudere la lite - Il mediatore al quale affidarsi per trovare una soluzione può essere scelto liberamente tra i soggetti iscritti all'Albo degli organismi di conciliazione del Ministero della giustizia. All'atto della presentazione della domanda di mediazione fatta da una delle parti, il responsabile dell'organismo designa un mediatore e fissa il primo incontro non oltre quindici giorni dal deposito della domanda. Il procedimento si svolge senza formalità presso la sede dell'organismo di mediazione o nel luogo indicato dal regolamento di procedura dell'organismo, e tutta la procedura deve concludersi, per legge, nel termine massimo di 120 giorni. In ogni caso tutti gli atti e le dichiarazioni sono coperte dal segreto professionale e non possono essere utilizzate in eventuali procedimenti successivi davanti al giudice. Se si raggiunge un accordo direttamente tra le parti, o su una proposta di conciliazione messa a punto dal mediatore, la procedura si conclude e il verbale di accordo può esser omologato dal tribunale. Il verbale omologato costituisce titolo esecutivo, il che vuol dire che se non viene rispettato si può ottenere un decreto ingiuntivo, anche per l'espropriazione forzata. Quando l'accordo non si trova si ha il diritto di ricorrere al tribunale.

Se l'altra parte non accetta l'invito alla mediazione - Se invece l’altra parte non aderisce alla convocazione o non si presenta all’incontro fissato dal mediatore, la segreteria della Camera di conciliazione consegna un verbale di fallita conciliazione per mancanza di adesione della controparte. A questo punto si potrà andare in tribunale allegando il verbale all’atto di citazione o al ricorso.

Quanto costa la procedura - La mediazione ha un costo che serve a retribuire il conciliatore, e che è a carico di entrambe le parti in causa. I costi per la mediazione sono fissati dal Ministero della Giustizia. Per favorire la mediazione è anche previsto anche un incentivo fiscale. Per chi trova un accordo è infatti riconosciuto un credito d'imposta rapportato alle spese pagate fino ad un massimo di 500 euro, ridotto della metà in caso di insuccesso della mediazione. Inoltre non sono dovute spese di registrazione del verbale fino ad un importo della lite pari a 50.000 euro.

- Antonella Donati, la Repubblica, Affari&Finanza, 20 marzo 2011

Valore della lite (in euro)

Spese per ciascuna parte (in euro)

Fino a 1.000

65

da 1.001 a 5.000

130

da 5.001 a 10.000

260

da 10.001 a 25.000

360

da 25.001 a 50.000

600

da 50.001 a 250.000

1.000

da 250.001 a 500.000

2.000

da 500.001 a 2.500.000

3.800

da 2.500.001 a 5.000.000

5.200

oltre 5.000.000

9.200

domenica 13 marzo 2011

Sul web gli italiani sognano il centro città

Internet si conferma uno strumento ideale e molto sfruttato per la ricerca della casa. Idealista.it per Casa&case ha estrapolato i dati di gennaio di cinque città da cui si evince (si veda la tabella in alto) «un rapporto tra immobili offerti e visite molto alto, più di 1 a 10 con punte di 1 a 18 – come commenta Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari –. Ciò significa che c'è un forte interesse a conoscere cosa c'è sul mercato, anche se non sappiamo quanti siano nuovi contatti e quante ripetizioni da parte dello stesso soggetto».

Idealista.it coglie l'occasione per dire che l'analisi sfata definitivamente l'idea per cui internet non sia il mezzo migliore dove commercializzare immobili di prestigio, dato che ai primi posti risultano tutte zone centrali, o comunque di pregio, delle grandi città. Ancora Breglia (Scenari immobiliari) osserva che «è vero che i quartieri cliccati sono in maggioranza quelli centrali ma, escludendo che la domanda reale sia in prevalenza per il centro, vanno incluse sicuramente la componente curiosità – "vediamo le cose più belle in vendita" – e dall'altro anche la ricerca di informazione sul mercato. Infatti, in tutte le città le quotazioni dei diversi quartieri sono parametrate al centro». Il presidente di Scenari immobiliari non vede una correlazione tra le visite virtuali e il mercato: le prime sono utili come una grande vetrina dove si può sognare perché tutti vogliono case più ricche e più grandi di quelle che si possono permettere. In sintonia Alessandro Ghisolfi, responsabile dell'ufficio studi Ubh, per il quale i dati riflettono abbastanza bene la tendenza della domanda reale e non virtuale, anche se «non bisogna trascurare il peso che può avere su queste indicazioni quella parte di navigatori che vanno a vedere determinate offerte in determinate zone più per curiosità o solo per sognare un po'».

Più pro-idealista è il direttore dell'ufficio studi Patrigest, Guido Lodigiani, per cui «l'indagine conferma una tendenza già riscontrata dal nostro gruppo di polarizzazione delle compravendite che sembra premiare i mercati migliori, più esclusivi, con prodotti unici per location o all'avanguardia per modernità e design mentre gran parte dell'offerta di bassa qualità, in contesti periferici e popolari è ancora in difficoltà».

Fabiana Megliola, responsabile dell'ufficio studi Tecnocasa e Luca Dondi, analista di Nomisma, sono d'accordo nel ritenere che molti degli utenti oggetto dell'indagine sono investitori – «con una disponibilità di spesa medio-alta», sottolinea Dondi – che vogliono investire il loro capitale, o migliorare la loro qualità abitativa, più che a pensare a un acquisto primario.

«Perché – precisa Megliola – le zone che risultano ai primi posti nelle varie città sono quelle storicamente interessate da una buona domanda a uso investimento e caratterizzate da un'offerta immobiliare mediamente di buona qualità. Oppure sono i quartieri dove sono in corso interventi di riqualificazione e di recupero, vedi soprattutto Milano».

Sul punto idealista.it precisa che gli immobili gestiti dalla società immobiliare Sigest – per quanto riguarda Citylife – «non sono nella nostra banca dati. Tuttavia i nuovi poli che insistono su aree come anche Porta Nuova hanno catalizzato l'interesse dei compratori, in particolare su quartieri come l'Isola o la Fiera, che peraltro vivono una stagione di rinnovamento urbanistico e di potenziamento dei servizi, a partire dalla nuova linea della metro».

Non è un caso che dal rilevamento annuale dei prezzi sempre di idealista.it, Garibaldi-Porta Venezia registri un incremento dei valori immobiliari della zona a due cifre (+10,9% a 5.900 euro al metro quadrato) e anche la zona Fiera registra incrementi sensibili (+6,2% a 5mila euro al metro quadrato). Una tendenza su cui si sofferma anche Ghisolfi (Ubh) per il quale la domanda nelle zone Garibaldi e Fiera risente in maniera forte dei due progetti che fanno comunque riferimento a una clientela di target alto, con budget superiori ai 6mila euro al metro quadro.

È infine più trasversale la chiave di lettura di Roberto Barbato, per il quale «nelle città più grandi come Roma e Milano incide molto sulla scelta dell'immobile anche il posto di lavoro, dell'università e l'eventuale vicinanza di collegamenti pubblici. Le buone percentuali di richiesta a Roma nelle zone dell'Appia antica, dell'Appio latino, dell'Eur e di Cinecittà, così come di Garibaldi, Porta Venezia, Fiera-De Angeli e Navigli-Bocconi nel capoluogo lombardo, sono da attribuirsi anche a queste variabili».

- Enrico Bronzo, Il Sole 24 Ore, 12 marzo 2011

lunedì 7 marzo 2011

Dal credito al consumo al credito ai consumatori. Niente più trappole

La riforma del credito al consumo delinea uno scenario sempre più orientato alla trasparenza per chi deve richiedere un finanziamento

Il provvedimento emanato lo scorso 9 Febbraio da Banca D’Italia definisce l’ultimo passaggio della riforma del credito al consumo che era stata avviata con la direttiva europea 2008/48/CE e recepita con il decreto legislativo 141/2010, applicato per gradi da settembre scorso.

Le novità introdotte in materia di finanziamenti fanno capo al decreto del ministero dell’Economia del 3 di febbraio con il quale si assegnavano a Banca d’Italia alcune deleghe di definizione operativa per riformare il settore. Le disposizioni introdotte fanno riferimento soprattutto agli obblighi di trasparenza verso il consumatore, ponendo l’accento sul rapporto tra intermediario e cliente che assume una valenza sempre maggiore, tant’è che il baricentro del sistema si è progressivamente spostato dal ‘credito al consumo’ (con focalizzazione sul bene) al ‘credito ai consumatori’.

Obiettivo della riforma: aumentare il grado di trasparenza e la confrontabilità delle offerte per chi desidera richiedere un prestito o un finanziamento. Alcune delle novità introdotte si possono leggere a seguire.

Fase pre-contrattuale

In fase precotrattuale viene previsto un modello standard definito “Informazioni europee di base sul credito ai consumatori” che la società che eroga il finanziamento deve compilare per informare il cliente in modo completo e secondo quanto previsto dalla legge sul finanziamento, prima che lo stesso sia vincolato da un contratto irrevocabile. Il cliente ha inoltre il diritto di ottenere gratuitamente, se richiesta, una copia del testo del contratto idoneo per la stipula.

Altro elemento importante per la confrontabilità delle offerte è il Taeg, il tasso che esprime in modo completo il costo totale del finanziamento, perchè oltre agli interessi comprende tutte le voci di costo a carico del consumatore (compensi degli intermediari, commissioni, imposte etc). Banca D’Italia nel provvedimento dedica molto spazio al Taeg, oltre ad un allegato dove è possibile trovare la formula matematica utilizzata per calcolarlo. Nel foglio informativo il Taeg deve essere indicato insieme all’importo totale dovuto dal consumatore ed è necessario inserire un esempio che esemplifichi le ipotesi di calcolo. La pubblicità stessa si fa più chiara, il Taeg deve essere esposto in forma ben evidente, concisa e graficamente evidenziata insieme a durata, rata, debito totale da rimborsare, importo del credito, tassi di interesse.

Diritto di recesso

Un passo in avanti è stato fatto anche in questa direzione. Chi accende ora un prestito può tornare indietro entro 14 giorni dalla conclusione del contratto senza alcuna spesa nè commissione, da sottolineare che prima questo diritto era esercitabile entro 10 giorni ma solo per i contratti a distanza o fuori dai locali commerciali. Chi recede lo fa anche per la polizza a copertura del credito, se attivata, che essendo inoltre un servizio accessorio deve essere ben esplicitata al consumatore prima della stipula del contratto. Il diritto di recesso va riportato chiaramente nell’informativa.

Estinzione anticipata

Anche in questo caso c’è stata una evoluzione rispetto alle norme precedenti. Il consumatore ha ora la possibilità di rimborsare anticipatamente il debito residuo andando a decurtare interessi e costi dal contratto in essere, senza più pagare un indennizzo al finanziatore nel caso in cui l’importo rimborsato anticipatamente corrisponda all’intero debito residuo e sia uguale o minore di 10mila euro. In caso di estinzione anticipata la penale comunque non potrà essere più alta dell’1% dell’importo rimborsato se alla conclusione del contratto manca più di un anno e dello 0,5% se manca meno di un anno.

Responsabilità e tutele

Nel provvedimento si dettano indicazioni precise per garantire comportamenti responsabili in tutte le pratiche di concessione dei finanziamenti. È stato stabilito inoltre che il consumatore deve ricevere la comunicazione di avviso di sconfinamento entro il terzo giorno lavorativo successivo alla scadenza del mese di pertinenza.

Ultimo dettaglio da non tralasciare è che se si acquista un prodotto a rate difettoso o che non viene consegnato il consumatore ha diritto di rescindere dal contratto, dopo la costituzione in mora del venditore, senza dover più pagare le rate del finanziamento ma anzi ottenendo il rimborso dalla finanziaria di quelle già versate.

Per leggere il provvedimento completo si può visitare il seguente link: http://www.bancaditalia.it/vigilanza/banche/normativa/disposizioni/provv...

Linda Iulianella, Soldionline.it

martedì 1 marzo 2011

Rincari. Roma vince la gara del lungo periodo

Una fotografia dinamica di lungo periodo. L'Ufficio studi della Gabetti ha realizzato una ricerca che compara i prezzi medi delle abitazioni nei primi dieci capoluoghi italiani, dal 1999 al 2010. Il risultato è eloquente: i prezzi al metro quadro delle case hanno visto rincari che si muovono tra il 30 e l'80%.

In particolare a Roma dove nel 1999 il costo medio al metro quadro per acquistare una casa si attestava sui 2462 euro e nel 2010 viaggiava sui 4262: un aumento del 73%. Oppure a Milano, dove nel 1999 il prezzo medio era di 2455 euro e oggi è di 3977 (+ 62%). «Come macrotendenze - spiega Guido Lodigiani, direttore dell'Ufficio studi - Milano e Roma hanno sicuramente avuto un buon andamento visto che il reddito pro-capite per abitante è oggi più alto rispetto a dieci anni fa e ci sono più attrattive per gli investitori. Inoltre entrambe le città hanno beneficiato di importanti progetti residenziali, anche di medio e alto livello. Roma poi ha segnato una crescita del pil più alta rispetto a tutte le altre città italiane e quindi il mercato si è rivelato più dinamico».

Altri centri che hanno segnato incrementi rilevanti sono stati Napoli e Palermo. Nel capoluogo partenopeo si è passati dai 1532 euro per metro quadro nel 1999 ai 2755 euro del 2010: un rincaro dell'80%, il più alto segnato in Italia. A Palermo invece il differenziale di costo è stato del 74%: undici anni fa il prezzo al metro quadro era di 1194 euro mentre l'anno scorso ha superato di misura i duemila euro. Secondo Lodigiani, le motivazioni che segnano le variazioni nei due capoluoghi sono i «prezzi di partenza più bassi, l'aumento degli uffici e quindi dei dipendenti, la crescita dei mutui, nonché le riqualificazioni di alcune zone nei centri storici. In generale, Napoli e Palermo partivano da valori contenuti e quindi è più naturale che abbiano incassato delle variazione più significative».

Insomma, per chi non avesse approfittato in questi anni degli incrementi rilevati a Milano, Roma, Napoli e Palermo, la scelta migliore è investire su città dove il prezzo delle abitazioni non sia esploso nell'ultimo decennio. Come a Bologna, città dove nel 1999 si pagavano 2365 euro a metro quadro per acquistare una casa e nel 2010 poco più di tremila euro: un aumento di appena il 31%. Ma Bologna negli ultimi mesi ha visto aumentare l'attrattività per gli investitori immobiliari a causa della recente realizzazione della stazione della Tav. «Bologna ha pagato più di altre città la crescita dell'hinterland – conclude Lodigiani - dove oggi c'è molto di nuovo, come per esempio a San Lazzaro. E l'hinterland è ben collegato alla città e offre case di qualità: così s'investiva poco nelle abitazioni cittadine». Ma visti i bassi margini di crescita dei prezzi finora segnati nel centro cittadino, adesso investire nella città delle due Torri potrebbe rivelarsi un'occasione.

- Gianluca Schinaia, il Sole 24 Ore, 26 febbraio 2011