giovedì 26 maggio 2011

Alfano: mediazione resta obbligatoria

«Sull'obbligatorietà nessuna marcia indietro». Ma gli organismi di mediazione sono avvisati: «non saranno guardati con occhi distratti né benevoli, saremo attentissimi al rispetto delle regole e alla qualità del servizio». Con queste parole il ministro della Giustizia, Angelino Alfano, nel suo intervento al convegno-dibattito sulla mediazione di ieri a Roma, chiude la querelle sulla obbligatorietà.

E agli avvocati, rappresentati da Guido Alpa, presidente del Cnf, conferma la validità dell'accordo raggiunto: dunque ok all'assistenza del legale in ogni fase della procedura conciliativa e totale apertura al contributo dell'avvocatura nel piano straordinario di smaltimento dell'arretrato civile. Continua così l'attacco a tutto campo del Guardasigilli alle pendenze nelle aule giudiziarie, e se il prossimo passo legislativo sarà compiuto nel consiglio dei ministri, in programma martedì, con il decreto legislativo sul riordino dei riti (che ha la stessa origine di quello sulla mediazione, vale a dire la legge 69/09 di riforma del processo civile), Alfano ha pure sottolineato che qualcosa andrà fatto sul contenzioso previdenziale.

Nel corso dell'assemblea del Cndcec (anche questa si è tenuta ieri nella capitale; si vedano i servizi a pagina 8), il ministro ha infatti annunciato che sta lavorando con il presidente dell'Inps, Antonio Mastrapasqua, per definire i confini dell'arretrato - circa il 20% del totale delle cause pendenti - e come intervenire.
L'appuntamento sulla mediazione ha fornito poi l'occasione per fare un primo bilancio. Innanzitutto l'identikit del mediatore: molti commercialisti (9%) e un 5% di laureati in giurisprudenza, ma il grosso è composto da avvocati (60 per cento). E poi i numeri, evidentemente ancora bassi in termini assoluti, ma la rilevazione effettuata dall'ufficio statistica di Via Arenula permette di arrivare a qualche conclusione.

Tra il 21 marzo e il 30 aprile scorsi, gli organismi accreditati hanno ricevuto poco piú di 5mila domande di mediazione alle quali bisogna aggiungere le oltre 800 che giacevano sui loro tavoli come procedure facoltative. Proiettando questi dati sull'anno intero, fino a marzo 2012, cioè alla vigilia dell'entrata in vigore della seconda e più corposa tranche di obbligatorietà, le procedure dovrebbero riguardare grosso modo 280mila liti. Numeri destinati a crescere quando l'obbligo si allargherà alle controversie condominiali e a quelle sui risarcimenti in seguito a sinistri stradali.

È probabile, a quel punto, che si torni a quelle che erano le previsioni originarie del ministero: più o meno un milione di liti nel meccanismo della conciliazione. Ma con quale sorte? Quanti fascicoli effettivamente saranno sottratti al circuito giudiziario ordinario perché troveranno soluzione nella mediazione? I primi segnali, senza dubbio, non sono incoraggianti. Nei primi 40 giorni sono state infatti definite oltre 1.300 mediazioni, neanche un quarto delle quali andate a buon fine. Quindi, in oltre il 75% dei casi, la mediazione non ha minimamente scalfito nelle controparti la volontà di vedersela dal giudice.

C'è però un altro dato sul quale è bene riflettere: nella maggior parte dei casi, il fallimento della mediazione è dipeso non dal mancato accordo, ma dalla mancata adesione della controparte. Il mediatore, dunque, non ha potuto neanche mettere i contendenti l'uno di fronte all'altro. Ma a circoscrivere il fenomeno alle sole mediazioni effettivamente svolte, quando cioè la controparte ha aderito, il tasso di successo sale al 71 per cento. Dunque, quando il mediatore è messo all'opera i risultati si vedono.

- Andrea Maria Candidi, Il Sole 24 Ore, 26 maggio 2011

lunedì 23 maggio 2011

Il mercato crede nella ripresa

Lo sostiene uno studio di Università di Parma, Sorgente Group e Federimmobiliare

Il 2011 sarà un anno migliore secondo quasi un operatore del mercato immobiliare su due. Lo rivela il primo "Sentiment del mercato immobiliare" realizzato dall'Università di Parma e Sorgente Group in collaborazione con Federimmobiliare.
Lo studio, riferito al primo trimestre del 2011, è il primo di questo tipo che testa la fiducia di tutti gli operatori nel settore, tra i 225 intervistati ci sono infatti banche, trader, studi di progettazione, consulenza e valutazione, agenzie immobiliari e fondi.

Quello che emerge è un quadro di generale stabilità ma che tende verso il rosa con un ottimismo velato ma che emerge in modo chiaro: se per il 45% la propria attività nei prossimi dodici mesi rimarrà stabile ce n'è un 45% che la vede in aumento. Altri segnali positivi arrivano dalle assunzioni, programmate dal 30% nel prossimo anno, e dalle innovazioni, messe in conto dal 70% delle aziende. In questo caso si tratterà in prevalenza di nuove professionalità ma anche nuove linee di business e investimenti. Dati che fanno dire all'amministratore delegato di Sorgente Group, Valter Mainetti che "entro un anno ci dovrebbe essere una ripresa del mercato immobiliare''.
Meno ottimismo si vede se si parla di quotazioni, molti degli intervistati segnalano infatti che i prezzi potrebbero non aver finto la loro discesa anche se la maggior parte punta sulla stabilità, soprattutto per il residenziale indicato dal 60%, mentre sono ancora pochi a puntare su un rialzo. Calma piatta anche sul lato tempi di vendita che dovrebbero rimanere invariati.

Nel non residenziale

Per quello che riguarda la segmentazione geografica la zona più promettente è quella del nord ovest, dove vengono segnalate le migliori opportunità di investimento in particolare come uffici e commerciale, mentre per l'industriale spicca il nord est. Analizzando le città, a parte Roma e Milano che, a seconda dei settori, si dividono la prima e la seconda piazza come miglior meta di investimento, sono da segnalare buone attese per gli uffici a Bari, mentre nell'industriale andranno bene Padova e Modena e gli alberghi cresceranno a Cagliari. Nessuna sorpresa per le destinazioni turistiche di richiamo: ai primi posti Capri, Cortina d'Ampezzo e Portofino, anche se bisogna sottolineare le buone sensazioni sul settore alberghiero a Taormina, segnalate da oltre il 30%.
Si segnala poi una diffusa aspettativa di peggioramento del credito per gli investitori retail e stabilità per quelli istituzionali, con una crescita di importanza delle garanzie reali in entrambi gli ambiti. A parere della grande maggioranza nel credito, poi, diminuirà ulteriormente il rapporto tra il credito erogato e il valore dell'immobile, oltre ad aumentare il costo del finanziamento.

Una parte dello studio è dedicata al ruolo degli investitori istituzionali che sembra essere in crescita. Assicurazioni, casse di previdenza e fondi pensione aumenteranno moderatamente la loro attività per il 40%, in particolare puntando su uffici e commerciale, disinvestendo in parte sul residenziale.
Dovrebbe invece rimanere stabile la domanda di investimento in quote di fondi immobiliari, prevalgono infatti coloro che prevedono stabilità rispetto a quanti si aspettano contrazioni della domanda, tra questi in decisa maggioranza coloro che prevedono addirittura un incremento nei fondi speculativi. Il dato previsionale di stabilità è mantenuto anche per la domanda della costituzione di nuovi fondi, tranne che per i fondi speculativi, per i quali sono invece previste delle riduzioni.

- Il Sole 24 Ore, di Simone Lupo Bagnacani, 18 maggio 2011

martedì 17 maggio 2011

Sanzioni anche con l'ok tacito al permesso di costruire

Il silenzio-assenso sulla domanda di permesso di costruire non crea un titolo totalmente inattaccabile. Una volta trascorso il termine stabilito dalla legge – 90 giorni nei comuni con meno di 100mila abitanti, se non vengono chieste integrazioni documentali né modifiche al progetto – la pubblica amministrazione conserva i poteri previsti dall'articolo 38 del Testo unico dell'edilizia (Dpr 380/2011): quindi, può annullare il permesso in autotutela, così come analoga sanzione può essere attuata nei confronti della Super-Dia per inesistenza dei presupposti per la formazione del titolo tacito (ad esempio, la non conformità al piano).

Proprio il permesso di costruire è una delle novità che merita i maggiori approfondimenti. Considerando che in molti casi la Dia può essere usata in alternativa al permesso di costruire (la cosiddetta Super-Dia), alcuni osservatori hanno espresso qualche dubbio sulla reale utilità di un permesso che scatta sì con il silenzio, ma con tempi molto più lunghi dei 30 giorni richiesti dalla Dia per avviare il cantiere. In una città con più di 100mila abitanti, se il Comune – come capita spesso – chiede di integrare la documentazione in prossimità dei 60 giorni dalla domanda, il termine per l'assenso tacito può facilmente superare i 200 giorni (60 per i documenti, 120 per l'istruttoria, che ripartono da zero quando l'interessato consegna gli atti richiesti, 30 per l'adozione del provvedimento).

Tutto questo senza contare che, se è necessario acquisire assensi, nulla osta o autorizzazioni da parte di altri enti, il responsabile del procedimento convoca la conferenza di servizi, e il termine per l'adozione del provvedimento (portato a 30 giorni dai 15 precedenti) decorre dalla fine della conferenza. A fronte di questa dilatazione dei tempi, il vantaggio della nuova procedura è la possibilità di avere una certezza sul termine finale per il procedimento, superando così l'obsoleto silenzio-rifiuto. Anche se, in linea con la legge 341/1990 in cui si afferma che il cittadino ha diritto a un provvedimento esplicito, la vera riforma sarebbe quella che obbliga la Pa al rilascio del titolo, anche al fine di agevolare i rapporti con i soggetti terzi, come le banche e i potenziali acquirenti.

- Cristiano Dell'Oste e Massimo Ghiloni, Il Sole 24 Ore, 17 maggio 2011

sabato 14 maggio 2011

Cassazione. Agibilità essenziale

Corte di Cassazione, Sezione II civile, Sentenza 10 marzo 2011, n. 5745

"Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del comune - nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore - è giustificato. perché l'acquirente ha interesse a ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali".

venerdì 6 maggio 2011

Edilizia. Permessi in 90 giorni (150 per i grandi centri)

Novanta giorni per avere il «permesso di costruire», quello che una volta si chiamava licenza edilizia; i giorni diventano 150 nelle città con più di 100mila abitanti o per progetti particolarmente complessi. Il silenzio-assenso scatta ora per gli interventi edilizi privati più pesanti dopo che la liberalizzazione negli ultimi anni aveva coinvolto tutta l'edilizia minore con l'estensione della Dia (denuncia inizio attività) e della Scia (segnalazione certificata di inizio attività).

Entro i termini previsti dal decreto legge per lo sviluppo varato ieri il cittadino dovrà avere una risposta chiara alla propria domanda: un sì, un no oppure comunque scatterà il silenzio-assenso.

Il termine ordinario per il silenzio assenso si potrà allungare qualora siano necessarie le «interruzioni» previste in due casi: qualora il responsabile del procedimento richieda «modifiche di modesta entità» alla richiesta originaria (l'interessato avrà 15 giorni di tempo per rispondere e integrare la documentazione) oppure qualora siano necessarie integrazioni alla documentazione (in questo caso il termine per il silenzio-assenso riparte dalla data in cui la documentazione viene presentata). Ci potrà essere una sola interruzione del termine, quindi, non si andrà comunque molto oltre i 90 giorni per i piccoli centri e i 150 per le città maggiori.

Le opere interessate
Vediamo, però, la "pratica" dall'inizio. Anzitutto per quali opere sia ancora obbligatorio il permesso di costruire. Il testo unico per l'edilizia (Dpr 380/2001) ha risentito della liberalizzazione e le tipologie per cui il permesso è ancora obbligatorio sono solo tre: nuove costruzioni, ristrutturazioni urbanistiche (si tratta di operazioni di trasformazione di intere porzioni di città come demolizioni e ricostruzioni o riqualificazione di aree dismesse), ristrutturazioni edilizie. Questa terza tipologia si articola però in sei varianti: frazionamento immobiliare (aumento di unità immobiliari), aumento del volume, modifica della sagoma, variazione dei prospetti o modifica delle superfici, cambiamento di destinazione d'uso per i soli centri storici. Si aggiunga che molte regioni hanno spinto la liberalizzazione edilizia anche oltre gli standard nazionali e alcune di queste tipologie sono realizzabili con la cosiddetta Super-Dia.

La domanda
Dovrà essere presentata allo sportello unico per l'edilizia del comune. Si dovrà allegare anzitutto l'attestazione del titolo di legittimazione a prresentare la domanda (per esempio il titolo di proprietà dell'immobile). Poi gli elaborati progettuali e altri documenti eventualmente previsti dal regolamento edilizio. Infine la dichiarazione di un progettista abilitato che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati o adottati, ai regolamenti edilizi, alle norme di settore e in particolare alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio igienico-sanitarie, di efficienza energetica.

L'iter
Dopo dieci giorni lo sportello unico nomina un responsabile del procedimento. Entro sessanta giorni il responsabile del procedimento dovrà notificare una proposta di provedimento, corredata da una dettagliata relazione, con la qualificazione tecnico-giuridica dell'intervento richiesto. Questo termine diventa di 120 giorni nei comuni con oltre 100mila abitanti o per i progetti particolarmente complessi (devono essere definiti così dal responsabile del procedimento). Nei trenta giorni successivi alla presentazione della proposta di provvedimento, il responsabile dovrà presentare il provvedimento definitivo. Qualora l'esito sia di rigetto, altri dieci giorni per motivarlo.

I vincoli sul bene
Il silenzio-assenso non si applica nel caso sull'immobile siano presenti vincoli ambientali, paesaggistici e culturali. In questi casi si segue una procedura diversa. Se il vincolo compete all'amministrazione comunale, il termine per il silenzio-assenso decorre a partire dal rilascio dell'atto di assenso. Ove tale atto «non sia favorevole», decorso il termine per l'adozione del provvedimento conclusivo del responsabile del procedimento, si intende formato il silenzio-rifiuto. Un margine di dubbio resta qualora l'amministrazione titolare del vincolo non si esprima: decorre comunque il silenzio-assenso? Dallo spirito della norma sembra di poterlo escludere, dalla lettera no.

L'altro caso è quello in cui la titolarità della salvaguardia del vincolo spetti a un'amministrazione diversa da quella comunale, per esempio alla Soprintendenza. In questo caso il responsabile del procedimento dovrà convocare una conferenza di servizi e acquisire lì il parere. Anche in questo caso l'esito «non favorevole» fa scattare il silenzio-rifiuto, mentre la mancata pronuncia (o mancata partecipazione alla conferenza di servizi) non viene esplicitamente prevista.

- Giorgio Santilli, Il Sole 24 Ore, 6 maggio 2011