martedì 27 settembre 2011

Crisi del mattone. I prezzi imboccano la discesa

L' inversione di tendenza c' è ed è di quelle inattese: la casa smette di essere il bene rifugio per eccellenza perché anche a Roma il prezzo delle abitazioni per la prima volta dopo tanti anni comincia a scendere. Il dato emerge da una rilevazione condotta dall' ufficio studi di Tecnocasa sulle maggiori città italiane ed evidenzia come nella Capitale, nel corso del I semestre 2011, il costo medio del mattone sia diminuito dello 0,2% rispetto allo stesso periodo del 2010. Per la verità che le case siano in perdita era percepito dai cittadini da anni, ma è significativo il fatto che ora una delle principali agenzie immobiliari conferma il dato. Non si tratta di un crollo ma sicuramente di un segnale che dimostra come la crisi economica sia arrivata anche nell' oasi felice delle case. Dall' analisi di Tecnocasa emerge infatti che la tendenza non è circoscritta al mercato romano, ma viene confermata in tutte le grandi città italiane da Bari, dove il calo è maggiore (-5,6%), a Bologna (-1,3%), fino a Milano (-0,5) e a Napoli (2,2). Su scala nazionale poi il prezzo delle case è diminuito in media dell' 1,3%, quanto basta per accendere un faro di attenzione non solo sulla disponibilità economica dei potenziali acquirenti, ma anche su tutto l' indotto che gira intorno al capitolo "casa", dalla concessione dei mutui, fino all' andamento del settore edile. A questo proposito uno studio realizzato dalla Cna di Roma dimostra che proprio le costruzioni rappresentano oggi nella Capitale il comparto produttivo più critico, con performance negative ben al di sotto di quelle registrate da servizi e industria. Secondo i dati raccolti la ricchezza prodotta da questo settore continuerà a diminuire anche nei prossimi anni, fino almeno al 2014. E questo in controtendenza rispetto al caso italiano dove l' edilizia promette di risollevarsi con tassi di crescita nell' ordine del 2-3%. Tutto l' opposto accade nel Lazio dove il valore aggiunto prodotto nel 2012 sarà inferiore di un punto percentuale rispetto a quello di quest' anno. Questo non è tutto perché il calo della ricchezza e del fatturato si riflette nella gestione delle imprese edili, per la maggior parte di piccole o piccolissime dimensioni. Oltre il 60% di queste non prevede di fare investimenti nel secondo semestre dell' anno, e solo il 13,8% si dice sicuro di essere pronto a investire denari e speranze nel futuro. Anche sul fronte del lavoro, il 15% conta di ridurre il numero degli occupati e una percentuale molto più consistente prevede di fare ancora uso della cassa integrazione in deroga. Nell' ambito di quella che genericamente viene definita una "filiera", i risultati negativi, oltre al pessimismo sempre più diffuso, contagiano anche altri ambiti contigui al settore delle costruzioni. Un rimbalzo inevitabile di questo arretramento lo soffre il mondo del credito: nei primi sei mesi del 2011 i mutui richiesti per investimenti nell' edilizia residenziale sono diminuiti del 5,4%, e del 4,8% si sono ridotti quelli legati invece all' edilizia non residenziale. E proprio le opere pubbliche e più in generale il rapporto con gli enti locali sono uno dei capitoli più critici per le imprese attive nel settore. Mentre la maggior parte degli imprenditori si trova a dover pagare tasse più elevate, soprattutto alle amministrazioni locali, dall' altro lato sono le stesse amministrazioni che ritardano i tempi dei pagamenti ai loro fornitori e tagliano di netto i budget per le opere pubbliche. Il 42% delle imprese romane denuncia la riduzione netta degli appalti pubblici, mentre il 43% si trova costretto a fare i conti con un aumento significativo dei tempi di pagamento. La stessa Acer lancerà con molta enfasi l' allarme giovedì in una conferenza stampa di denuncia in cui definirà "non più tollerabile" la situazione. Alcuni enti, come ad esempio la Regione Lazio, pagano i loro fornitori con oltre un anno di ritardo. Troppo tempo per un' impresa che con le casse vuote e la liquidità ridotta ai minimi si trova a dover combattere una crisi così dura senza gli strumenti necessari per poter sopravvivere.

- Daniele Autieri, La Repubblica, 20 settembre 2011

lunedì 19 settembre 2011

Mattone. Quanto rende durante le crisi

La tranquillità non ha prezzo. Chi possiede la casa in cui abita oggi può guardare alla crisi finanziaria con serenità olimpica: l'appartamento non può essere «congelato» come teoricamente potrebbe succedere ai Btp, né può diventare carta straccia come potrebbe succedere con il fallimento di una società quotata. Inoltre la manovra del governo non ha toccato il mattone: E tutte le ipotesi di patrimoniale girate nelle scorse settimane, e che potrebbero ritornare dì attualità se lo spread tra Bund e Btp si alzasse ulteriormente, non coinvolgono la prima casa.

La scelta
Per questo non c'è numero che tenga: chi ha comprato l’abitazione in cui vive, ha comunque fatto un buon affare, a prescindere da quando ha effettuato l'acquisto. Ma se i numeri volessimo guardarli lo stesso? Un approccio di valutazione meramente finanziaria dell’acquisto immobiliare andrebbe fatto ipotizzando un acquisto finalizzato all'acquisizione di un reddito da locazione e di un capital gain. In questo caso i canoni di locazione sono l'equivalente delle cedole dei bond o dei dividendi, mentre l'incasso finale si può assimilare al valore di dismissione di un titolo, con un atout in più: dopo cinque anni non si pagano imposte sul capital gain.
Una casa usata come residenza dal proprietario invece non è solo un bene da investimento, ma è anche un bene di consumo, il che di per sé renderebbe accettabile anche un deperimento di valore. Nonostante questo CorrierEconomia ha cercato di valutare se, da un punto di vista solo finanziario, la prima casa risulti un buon investimento e se l'acquisto difende i risparmi nei periodi di crisi come questo.
Per cercare di rispondere a questa domanda, tornata di stringente attualità con le fibrillazioni dei mercati finanziari, abbiamo fatto una corsa a ritroso nel tempo senza ricavare una risposta univoca: come per tutti gli investimenti la performance dipende dai tempi di acquisizione e di cessione del cespite. Se si risale indietro di venti anni l'acquisto della prima casa ha reso meno della Borsa, ma ha battuto i titoli di Stato.

Dal 2000 a oggi l'appartamento stravince sia contro le azioni sia contro i Btp. Se si parte dal 2007, perde con i titoli di Stato e ha difeso solo in parte dall'inflazione. Batte Piazza Affari, ma non è un'impresa esaltante: ci si sarebbe riusciti anche mettendo i soldi non nel mattone, ma sotto un mattone. 

Le tre sfide
Per il primo confronto abbiamo scelto il 1992, l'anno che forse più assomiglia al periodo che stiamo vivendo. Allora la lira non poteva più resistere al sistema dei cambi fissi e dovette subire una drammatica svalutazione, i consumi erano in crisi, il mercato immobiliare aveva toccato i massimi mentre la Borsa era depressa. Ciliegina sulla torta: la manovra monstre di correzione dei conti pubblici del governo Amato. Chi ha comprato a Piazza Affari ai minimi di allora ha fatto l'affare della sua vita, soprattutto se ha avuto l'accortezza di vendere nel giro di una decina d'anni. Per quanto riguarda gli immobili chi ha comprato a Roma ha triplicato il valore iniziale, solo qualche punto meno hanno reso Firenze e Napoli mentre a Milano il capitale si è comunque rivalutato di oltre due volte e mezzo (+160%). Nella media delle principali città il mattone ha reso il 167%, sopravanzando del 106% l'inflazione e di 68 punti i titoli di Stato mentre è rimasto indietro di ben 85 punti percentuali rispetto alla Borsa.

Nel 2000 alla vigilia del cambio lira/euro la Borsa e il mercato immobiliare si trovavano in una situazione opposta: i prezzi della case erano in discesa da quasi sette anni, piazza Affari era euforica per la bolla Internet. Chi ha comprato casa allora ha raddoppiato il capitale, e lo ha triplicato a Roma. La media delle grandi città ha registrato una performance di 85 punti superiore rispetto ai titoli di Stato, di ben 166 nei confronti di Piazza Affari e di 96 sull'inflazione.

Infine, nel 2007, con i default bancari che bussavano alle porte, lo scenario era ancora diverso: immobili e Borsa erano entrambi ai massimi. I dati da noi elaborati dimostrano empiricamente l'assunto per cui la Borsa ha variazioni verso l'alto o verso il basso molto più rapide e ripide. La crisi ha solo lambito il mattone: le case hanno registrato una performance effettiva del 5%, sotto l'inflazione e sotto i Btp, ma comunque di quasi 57 punti superiore a quelle dei corsi azionari. Roma e Palermo hanno reso nettamente sopra la media, sfiorando il 13%, Milano ha messo a segno un modesto +1,5%.

- Gino Pagliuca, Corriere della Sera, 19 settembre 2011

 I valori del mattone secondo il Corriere della Sera: vedi grafico 

lunedì 12 settembre 2011

1 milione di italiani cerca casa su Facebook

Le vacanze, le foto, gli amici e adesso anche la casa. Perché chi pensava che Facebook servisse solo per ritrovare vecchi compagni di scuola persi di vista o per commentare le foto del mare, si sbaglia di grosso: da una ricerca realizzata da Immobiliare. it emerge, infatti che quasi un milione di italiani utilizza il più noto social network della rete per cercare casa. Il portale specializzato in annunci di compravendita ed affitto di immobili ha realizzato il proprio studio su un campione di oltre 500 persone impegnate nell’acquisto o nell’affitto di una casa. Ebbene, la ricerca ha dimostrato che il 21 per cento di chi sceglie il web come canale di ricerca o di vendita affida i propri primi passi a Facebook.

«Chi cerca casa partendo da Facebook - spiega Carlo Giordano, amministratore delegato di Gruppo Immobiliare. it - ha un approccio diverso rispetto a chi lo fa sui portali immobiliari. Si tratta di persone che, di fatto, portano online il modello del passaparola o la ricerca attraverso la propria cerchia di conoscenze. Spesso arrivano alle pagine immobiliari presenti su Facebook attraverso un annuncio condiviso sul profilo di qualche amico o dietro consiglio di persone di cui si fidano». La ricerca è riuscita a definire anche il profilo di chi usa il social network per cercare casa: età media 35 anni, di solito persone non esattamente esperte della rete, ma che credono nei consigli di chi conoscono. Argomenti che sono bastati a chi cura Immobiliare.it per far aprire un servizio dedicato proprio su Facebook.

Ma lo sbarco su Facebook del mercato immobiliare preoccupa gli agenti? In fondo vendere casa senza passare dall’agenzia significherebbe risparmiare la quota dovuta, di solito il 6 per cento, a chi opera sul mercato per professione. Eventualità di sicuro poco gradita agli agenti, ma ritenuta ancora lontana. «Di sicuro - spiega Luca Ronca, presidente provinciale degli agenti Fiaip - qualcuno può decidere di inserire l’annuncio di vendita della propria casa su Facebook, ma è un po’ come metterlo sui giornali specializzati e nelle bacheche. La cerchia degli amici sul social network è simile a quella degli amici reali, non sono questi a fare i volumi di vendita. Diverso, invece, è chi usa Facebook in maniera professionale: io stesso gestisco la pagina della mia agenzia e così fanno molti colleghi. Implementare questi strumenti è importante». Un canale di vendita, quindi, che si direbbe già presidiato, anche se non esplorato fino in fondo nelle potenzialità. «Non a caso - sottolinea Ronca - a metà settembre terremo un corso di aggiornamento per i nostri associati sull’utilizzo delle nuove tecnologie: le opportunità ci sono e possono essere sfruttate meglio». Per chi, invece, decide di comperare casa senza affidarsi a professionisti del settore un monito: «Bisogna stare attenti - chiarisce il presidente - perché ci sono molte verifiche da fare sugli immobili e sulla documentazione, cose non sempre note ai non addetti ai lavori».

- Samuele Nottegar, Corriere della Sera, 7 settembre 2011

lunedì 5 settembre 2011

Mutui, le banche alzano gli spread

Settembre è in genere un buon mese per chi deve stipulare un mutuo o anche per chi intende guardarsi intorno e rinegoziare condizioni più convenienti. Al ritorno dalle vacanze le banche riformulano infatti le proprie proposte e può capitare che chi fra gli istituti di credito deve ancora completare il budget per l'anno proponga offerte allettanti per attirare nuovi clienti.

La normale stagionalità che regola il mercato dei finanziamenti per la casa si arricchisce però in queste settimane di un ulteriore elemento favorevole per le famiglie. La bufera estiva sui mercati ha infatti cambiato in modo radicale l'andamento e le previsioni future sui tassi: difficilmente, vista la situazione tesa, la Banca centrale europea continuerà ad aumentare il costo del denaro anzi, secondo gli analisti potrebbe rimanere fissa all'1,5% fino a tutto il 2012.

Tutto ciò si trasmette sugli Euribor e si traduce in una lunga tregua per chi ha già stipulato un prodotto a tasso variabile o si appresta a farlo: i tassi interbancari (ieri 1,35% la scadenza a un mese, 1,54% quella a 3 mesi) potrebbero restare su questi livelli – o addirittura scendere di 2-3 decimi, secondo quanto scontano gli operatori di mercato – nei prossimi due anni, mantenendo quindi relativamente leggere le rate di chi ha optato per questa soluzione.
Ma anche per chi predilige la sicurezza si aprono buone opportunità in questo periodo, perché la crisi dei mercati e le attese di un periodo di stagnazione in Europa hanno provocato la discesa dei tassi interbancari a medio-lungo termine, quegli Irs che sono utilizzati per determinare una volta per tutte la rata dei prodotti a tasso fisso. Il valore di questi indicatori si è ridotto mediamente di quasi un punto percentuale negli ultimi mesi (l'Irs a 20 anni, per esempio, è passato dal 4,15% di aprile al 3,26% di ieri).

Non siamo tornati ai livelli eccezionali di un anno fa (quando i tassi Irs erano scesi sotto il 3%) che avevano favorito offerte forse irripetibili, ma si tratta comunque di valori che permettono di siglare un mutuo fisso a un tasso vicino al 4,5%, storicamente molto basso se si tiene conto che un finanziamento si protrae per 20-30 anni. L'incognita, in uno scenario che tutto sommato è favorevole per entrambe le soluzioni, è rappresentata però dal comportamento delle banche, in soldoni dal ricarico (spread) che decideranno di attuare sui tassi base.
Non è un mistero, infatti, che la crisi del debito pubblico italiano (e la crescita a dismisura dello spread BTp-Bund) si sia fatta sentire anche sugli istituti di credito, che adesso devono pagare di più per ottenere quel denaro con il quale poi finanziano i prestiti alla clientela. UniCredit, per esempio, ha appena emesso un'obbligazione garantita da mutui (covered bond) della durata di dieci anni pagando un tasso del 5%. Un'operazione che può considerarsi per certi versi un successo, vista la fase delicata dei mercati, ma che apre al tempo stesso un interrogativo: come può una banca che raccoglie denaro a medio-lungo termine al 5% reimpiegarlo a tassi inferiori?

Per questo, probabilmente, in questo settembre non ci sarà da aspettarsi particolari offerte da parte delle banche. «Potremmo vedere qualche "sconto", magari su particolari tipologie di mutui o scadenze – conferma Stefano Rossini, amministratore delegato del broker MutuiSupermarket.it – ma non credo che si tratterà di un fenomeno generalizzato come negli scorsi anni, perché la situazione per il sistema finanziario è nel complesso più difficile». Al contrario, non si può escludere una stretta significativa sugli spread dei nuovi mutui: proprio a partire da oggi alcune banche online hanno aumentato i tassi praticati sui prodotti venduti attraverso la rete. Sono piccoli ritocchi che per ora non delineano una tendenza, ma anche un segnale da non sottovalutare.

- Maximilian Cellino, Il Sole 24 Ore, 1 settembre 2011

giovedì 1 settembre 2011

Forti sconti e tempi lunghi per vendere casa nella periferia di Roma


Il calo dei prezzi delle abitazioni inizia a farsi sentire anche nei dintorni di Roma, in quella macroarea in cui si concentrano le compravendite di prime case che spazia dai Castelli romani al litorale laziale.
«L'onda del ribasso è arrivata un po' più tardi rispetto alla capitale – dice Claudio Parenti, consulente immobiliare – dove il mercato residenziale sta dando segnali di lenta ripresa, mentre nell'hinterland è partita la fase discendente, sia sul fronte prezzi che sul fronte dei volumi di vendita. Senz'altro è un buon momento per chi vuole comprare e l'interesse all'acquisto non manca anche se le trattative per chiudere sono in genere piuttosto lunghe e complicate dalla difficoltà con cui le banche concedono i mutui».

A livello di quotazioni stanno tenendo meglio alcune nicchie come Grottaferrata e Frascati, mentre stanno perdendo più terreno località meno pregiate come Ciampino, Ardea, Pomezia. Lo scarso dinamismo è testimoniato anche dalle tempistiche di acquisto: salvo l'area dei Castelli romani tendenzialmente più rapida (si va dai sei-sette mesi in media) ci vogliono 7-8 mesi per vendere casa, contro i 5-6 mesi sufficienti nel 2009 per trovare un acquirente. Il margine di trattativa rispetto al prezzo iniziale, invece, si aggira intorno al 15 per cento. Le richieste si orientano sempre su immobili piuttosto grandi (3-4 locali, contro i 2-3 locali richiesti a Roma), con giardino e verde comune.

Rallentata anche l'attività dei cantieri che costruiscono nuove abitazioni: «Iniziative residenziali ne partono ancora – conclude Parenti – ma meno di quante ce ne fossero 8-10 anni fa». Piuttosto ampia la forchetta dei prezzi: si va da un massimo di 4mila euro al mq per le località più vicine a Roma e meglio collegate con la città (si veda ad esempio Sacrofano) a un minimo di 2.500 euro al mq per le zone più periferiche.

- Cristina Giua, Il Sole 24 Ore, 1 settembre 2011