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lunedì 19 settembre 2011

Mattone. Quanto rende durante le crisi

La tranquillità non ha prezzo. Chi possiede la casa in cui abita oggi può guardare alla crisi finanziaria con serenità olimpica: l'appartamento non può essere «congelato» come teoricamente potrebbe succedere ai Btp, né può diventare carta straccia come potrebbe succedere con il fallimento di una società quotata. Inoltre la manovra del governo non ha toccato il mattone: E tutte le ipotesi di patrimoniale girate nelle scorse settimane, e che potrebbero ritornare dì attualità se lo spread tra Bund e Btp si alzasse ulteriormente, non coinvolgono la prima casa.

La scelta
Per questo non c'è numero che tenga: chi ha comprato l’abitazione in cui vive, ha comunque fatto un buon affare, a prescindere da quando ha effettuato l'acquisto. Ma se i numeri volessimo guardarli lo stesso? Un approccio di valutazione meramente finanziaria dell’acquisto immobiliare andrebbe fatto ipotizzando un acquisto finalizzato all'acquisizione di un reddito da locazione e di un capital gain. In questo caso i canoni di locazione sono l'equivalente delle cedole dei bond o dei dividendi, mentre l'incasso finale si può assimilare al valore di dismissione di un titolo, con un atout in più: dopo cinque anni non si pagano imposte sul capital gain.
Una casa usata come residenza dal proprietario invece non è solo un bene da investimento, ma è anche un bene di consumo, il che di per sé renderebbe accettabile anche un deperimento di valore. Nonostante questo CorrierEconomia ha cercato di valutare se, da un punto di vista solo finanziario, la prima casa risulti un buon investimento e se l'acquisto difende i risparmi nei periodi di crisi come questo.
Per cercare di rispondere a questa domanda, tornata di stringente attualità con le fibrillazioni dei mercati finanziari, abbiamo fatto una corsa a ritroso nel tempo senza ricavare una risposta univoca: come per tutti gli investimenti la performance dipende dai tempi di acquisizione e di cessione del cespite. Se si risale indietro di venti anni l'acquisto della prima casa ha reso meno della Borsa, ma ha battuto i titoli di Stato.

Dal 2000 a oggi l'appartamento stravince sia contro le azioni sia contro i Btp. Se si parte dal 2007, perde con i titoli di Stato e ha difeso solo in parte dall'inflazione. Batte Piazza Affari, ma non è un'impresa esaltante: ci si sarebbe riusciti anche mettendo i soldi non nel mattone, ma sotto un mattone. 

Le tre sfide
Per il primo confronto abbiamo scelto il 1992, l'anno che forse più assomiglia al periodo che stiamo vivendo. Allora la lira non poteva più resistere al sistema dei cambi fissi e dovette subire una drammatica svalutazione, i consumi erano in crisi, il mercato immobiliare aveva toccato i massimi mentre la Borsa era depressa. Ciliegina sulla torta: la manovra monstre di correzione dei conti pubblici del governo Amato. Chi ha comprato a Piazza Affari ai minimi di allora ha fatto l'affare della sua vita, soprattutto se ha avuto l'accortezza di vendere nel giro di una decina d'anni. Per quanto riguarda gli immobili chi ha comprato a Roma ha triplicato il valore iniziale, solo qualche punto meno hanno reso Firenze e Napoli mentre a Milano il capitale si è comunque rivalutato di oltre due volte e mezzo (+160%). Nella media delle principali città il mattone ha reso il 167%, sopravanzando del 106% l'inflazione e di 68 punti i titoli di Stato mentre è rimasto indietro di ben 85 punti percentuali rispetto alla Borsa.

Nel 2000 alla vigilia del cambio lira/euro la Borsa e il mercato immobiliare si trovavano in una situazione opposta: i prezzi della case erano in discesa da quasi sette anni, piazza Affari era euforica per la bolla Internet. Chi ha comprato casa allora ha raddoppiato il capitale, e lo ha triplicato a Roma. La media delle grandi città ha registrato una performance di 85 punti superiore rispetto ai titoli di Stato, di ben 166 nei confronti di Piazza Affari e di 96 sull'inflazione.

Infine, nel 2007, con i default bancari che bussavano alle porte, lo scenario era ancora diverso: immobili e Borsa erano entrambi ai massimi. I dati da noi elaborati dimostrano empiricamente l'assunto per cui la Borsa ha variazioni verso l'alto o verso il basso molto più rapide e ripide. La crisi ha solo lambito il mattone: le case hanno registrato una performance effettiva del 5%, sotto l'inflazione e sotto i Btp, ma comunque di quasi 57 punti superiore a quelle dei corsi azionari. Roma e Palermo hanno reso nettamente sopra la media, sfiorando il 13%, Milano ha messo a segno un modesto +1,5%.

- Gino Pagliuca, Corriere della Sera, 19 settembre 2011

 I valori del mattone secondo il Corriere della Sera: vedi grafico