Clicca qui sotto per sfogliare il menu

mercoledì 26 ottobre 2011

Mutui. La stretta delle banche

No a finanziamenti superiori al 70% del valore della casa. Le trappole da evitare

Un aspetto positivo almeno lo scenario attuale del mercato dei mutui lo presenta: non si può certo sostenere che sia in atto un accordo di cartello tra le banche, visto che, tra chi offre le condizioni migliori, e chi invece propone condizioni ai confini del tasso di usura ci sono quasi tre punti di differenza.
Un gap così accentuato tra prodotti determina una selezione naturale tra istituti a cui rivolgersi e banche da evitare. Ma questo non significa che si debbano scegliere, senza esaminarle a fondo, le proposte sulla carta più economiche. La circospezione in questa fase di mercato appare più che mai d'obbligo.

Attenti a impegnarsi
Se si è ancora nella fase di trattativa per l'acquisto di una casa, è meglio sondare prima di firmare qualsiasi impegno la disponibilità delle banche a concedere il finanziamento e valutare con molto realismo le proprie possibilità di rimborso. In una situazione di incertezza come questa, soprattutto se bisogna aspettare ancora qualche mese per il rogito e quindi per l'erogazione del mutuo, appare prudente calcolare la rata sostenibile ipotizzando un punto in più di quanto viene chiesto oggi. Nessuna banca oggi prefissa condizioni di mutui che saranno erogati in un arco di tempo che supera i 30 giorni.
Consiglieremmo di fare il computo sul 4,5% a tasso variabile e al 6,5% a tasso fisso: non intendiamo sostenere che tra qualche mese i tassi saranno questi, ma è meglio sbagliare per troppa prudenza. Se il calcolo prudente così effettuato dà una cifra inferiore a un terzo del reddito mensile documentabile, e se si dispone una somma in contanti pari almeno al 30% del valore della casa, ci si può ragionevolmente impegnare.

Requisiti
Non rispettare questi requisiti oggi pone il potenziale acquirente di fronte al rischio, per non dire alla certezza, di non trovare una banca che lo finanzi, a meno che non possa disporre di robuste garanzie da parte di terzi, e quindi anche di perdere le caparre versate al venditore.
Qualche cifra può chiarire il concetto: ipotizziamo una casa del valore di 200 mila euro. La somma massima che si può ottenere senza ulteriori garanzie è di 140 mila euro. Per un tasso fisso al 6,5% per 20 anni significa dover affrontare un esborso mensile di 1.043 euro che si possono pagare con un reddito familiare di almeno 3.100 euro. A trent'anni la rata è di 885 euro, finanziabili se in famiglia entrano almeno 2.600 euro al mese. A tasso variabile a 20 anni servono ancora 885 euro e quindi 2.600 di reddito, a 30 anni si scende a 709 euro, compatibili con un reddito superiore a 2.100 euro.
Tassi in apparenza vantaggiosi potrebbero poi nascondere condizioni accessorie poco appetibili. Le banche devono dichiarare sempre il tasso effettivo, che comprende le spese obbligatoriamente legate al mutuo: è un indicatore significativo, che riportiamo anche nelle nostre tabelle, ma non sufficiente. Ad esempio tutti gli istituti di fatto obbligano i mutuatari all'apertura di un conto corrente senza che questo entri nel computo. O ancora, molti istituti legano la concessione dell'offerta alla stipula di polizze assicurative che non entrano nel calcolo del tasso effettivo. Quando sono polizze vita stipulate da ultraquarantenni il loro costo può aumentare anche di un punto il tasso reale dell' operazione. Anche le clausole contrattuali andrebbero valutate con cura. Il contratto potrebbe prevedere vincoli addirittura illegittimi, come le spese per l'estinzione anticipata. Un giudice lo annullerebbe, ma bisogna andarci.

Alternativi
Alle condizioni attuali del mercato la scelta è limitata a quella classica tra mutuo variabile e fisso. Strade diverse appaiono poco consigliabili. Il mutuo con il cap ha spread troppo alti: quelli inferiori al 6% ormai hanno maggiorazioni che sfiorano il 3%: tanto vale scegliere il tasso fisso. I mutui a rata costante partono da un Euribor ancora troppo basso per non risultare pericolosi (se sale il costo del denaro in maniera significativa si rischia di allungare di molto i tempi di rimborso). L'unica forma di finanziamento alternativo che si può valutare è quella mista, con la possibilità di esercitare in periodi predeterminati (non superiori ai due tre anni) l'opzione tra fisso e variabile. Si possono valutare solo se offrono spread analoghi a quelli dei prodotti tradizionali, ma anche qui le poche banche ancora su piazza stanno manovrando al rialzo.

- Gino Pagliuca, Corriere della Sera, 24 ottobre 2011

SE QUESTO ARTICOLO TI E' PIACIUTO CONDIVIDILO