sabato 8 dicembre 2012

907mila famiglie cercano casa, ma solo la metà compra


Censis. Vendite immobiliari sotto i livelli del 1996

In termini di scambi sul mercato immobiliare "il 2012 potrebbe attestarsi su numeri persino inferiori a quelli del 1996 (nell'ordine delle 485mila transazioni)" avverte il rapporto annuale Censis. Negli ultimi 5 anni la caduta degli investimenti nelle costruzioni è del 25%, dato che tra 2008 e 2012 sale al 45% nel comparto residenziale. I mutui per l'acquisto di abitazioni sono diminuiti del 20% nel periodo 2008-2011 rispetto al quadriennio precedente, con una ulteriore contrazione del 44% nei primi sei mesi del 2012 rispetto al primo semestre 2011. Nel 2012 sono 907mila le famiglie intenzionate a comprare casa (erano 1,4 milioni nel 2001) ma solo il 53,5% realizza l'acquisto (45,7% nei capoluoghi). Dato ancora in calo rispetto al 65,2% di famiglie su 925mila intenzionate che ha acquistato casa nel 2011. A comprar casa sono soprattutto famiglie che già posseggono immobili o che possono contare su due percettori di reddito.

- ANSA, 7 dicembre 2012

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Lo svalutometro immobiliare

L'Osservatorio congiunturale dell'Ance del 4 dicembre 2012 ci offre un'accurata diagnosi della crisi immobiliare in corso. Tutti i dati prodotti da Nomisma, Agenzia del Territorio, Censis al seguente link.


Una proposta per rilanciare il mercato immobiliare italiano


La crisi e il regime fiscale italiano stanno riportando il mercato immobiliare ai livelli della prima metà degli anni ’80. Che cosa si può fare per uscire dal tunnel? Paolo Bosi e Carlo D’Adda dell’Università di Bologna propongono un abbuono fiscale per rilanciare il settore e creare 65 mila nuovi posti di lavoro.

Nel terzo trimestre 2012 il mercato immobiliare italiano ha fatto registrare nuovamente una netta flessione degli scambi. Tra luglio e settembre le compravendite di abitazioni sono scese del 25,8% rispetto allo stesso periodo del 2011, un andamento che, se confermato su base annua, riporterebbe il mercato immobiliare ai livelli della prima metà degli anni Ottanta.
La contrazione risente del nuovo regime di tassazione degli immobili (l’IMU) e della stretta sul credito, dinamiche che hanno spinto un sempre crescente numero di nuclei familiari a ridimensionare i propri piani di investimento e le spese straordinarie.

LA PROPOSTA «BOSI-D’ADDA»: UN ABBUONO FISCALE PER L’ACQUISTO DI IMMOBILI DI NUOVA COSTRUZIONE E PER GLI INTERVENTI DI MIGLIORIA

Invertire il trend è, tuttavia, possibile. Ne sono convinti Paolo Bosi e Carlo D’Adda dell’Università di Bologna. Nel documento intitolato “Politiche di sostegno della domanda in presenza di elevato debito pubblico” i due docenti universitari illustrano un piano triennale per rilanciare il segmento residenziale del mercato immobiliare. Secondo questi, la soluzione sta nell’indurre le famiglie, quelle che ordinariamente risparmiano, ad anticipare investimenti, quali l’acquisto e la ristrutturazione di un immobile, offrendo loro un abbuono fiscale ossia la possibilità di dedurre dal reddito dichiarato il 50% delle spese documentate.
L’abbuono «Bosi-D’Adda» inizialmente riguarderebbe esclusivamente l’acquisto di proprietà di nuova costruzione, ma potrebbe in un secondo momento interessare anche i lavori di ristrutturazione e di manutenzione straordinaria di immobili di seconda mano, l’adeguamento igienico-sanitario, la messa a norma di impianti, i lavori di isolamento termico e l’installazione di pannelli solari. Per prossimità al settore delle costruzioni, l’incentivo fiscale potrebbe, inoltre, essere esteso anche alle imprese fino a 50 dipendenti nonché alle attività nel campo dell’agricoltura quali la messa a coltura di terre incolte, il rimboschimento e il miglioramento agrario.
Alcune agevolazioni fiscali inerenti agli interventi sopra citati sono già contemplati dalle leggi vigenti. Si tratterebbe, dunque, di estendere l’entità delle deduzioni e di facilitare la modalità di ottenimento degli abbuoni.

LO STIMOLO «BOSI-D’ADDA» INCREMENTA IL PIL, RIDUCE IL DEBITO PUBBLICO E CREA 65 MILA NUOVI POSTI DI LAVORO

Prometeia, un ente privato che elabora previsioni sull’economia italiana e internazionale, ha calcolato l’impatto dell’abbuono Bosi D’Adda sull’economia italiana. Gli effetti sulla crescita sono notevoli. Si stima, infatti, che uno stimolo triennale da due miliardi di euro per l’acquisto di immobili di nuova costruzione incrementi il PIL di un quarto di punto percentuale il primo anno, di mezzo punto percentuale nel secondo e di un terzo di punto percentuale nel successivo biennio. L’indebitamento pubblico aumenterebbe di 250 milioni di euro il primo anno salvo poi scendere di 1,26 miliardi nel successivo triennio. Come il PIL, anche l’occupazione beneficerebbe dallo stimolo «Bosi-D’Adda»: secondo Prometeia, infatti, l’abbuono fiscale porterebbe in dote 65 mila nuovi posti di lavoro.

- Stefano Fugazzi, Investire Oggi, 3 dicembre 2012

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Mediazione immobiliare gradita agli italiani

Il 50,3% di chi compra e il 59,6% di chi vende si affida a un'agenzia

Nel settore della compravendita di case, la figura del mediatore professionale è sempre più di primaria importanza per chi si accinge a vendere o acquistare un immobile. Sono questi i dati dell’indagine effettuata da Tecnoborsa nel biennio 2010-2011, da cui emerge che i consumatori hanno fatto ricorso in maniera lievemente superiore rispetto agli anni passati ai canali di intermediazione, pur in un contesto di inevitabile calo delle contrattazioni, dovuto alle conseguenze della crisi economica. L’inchiesta statistica fotografa pienamente i problemi derivanti dalla recessione, pur intravedendo possibili segnali di ripresa del mercato in un arco di tempo considerato breve.

Nel corso dei due anni presi in esame, le rilevazioni hanno evidenziato che il 50,3% degli italiani che hanno acquistato, o tentato di acquistare una casa, si sono rivolti a un’agenzia immobiliare o comunque a un mediatore regolarmente iscritto alla Camera di commercio. I dati dell’indagine sono dunque positivi per chi opera nel settore, soprattutto tenendo presente che in anni recenti il trend è stato in preoccupante e costante discesa. Dopo le agenzie, i potenziali acquirenti sono soliti servirsi di consulenti, scelta operata dal 5% dei clienti. Tali figure professionali, tuttavia, hanno subìto un lieve calo di consensi, dopo una notevole crescita che si era palesata a partire dal 2008.

Una consistente porzione di acquirenti, però, ha scelto di non affidarsi all’intermediazione per comprare una casa, in quanto giudicata da taluni dal costo troppo elevato, indicato dal 55,6% degli intervistati, seguito dalla mancanza di offerte immobiliari per il 18,8%, dalla scarsità di fiducia nei riguardi delle agenzie per il 16,9%, e infine dal numero limitato di servizi di assistenza e consulenza offerti per l’8,7% di chi è alla ricerca di una casa. Resta alto il valore di chi, per cedere il proprio immobile, si è affidato a un’agenzia. È, infatti, del 59,6% la percentuale di venditori che hanno delegato agli intermediari il compito di portare a termine l’affare.

- Gianfranco La Vizzera, SuperMoney News, 3 dicembre 2012

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sabato 24 novembre 2012

L'annus horribilis del mattone

La corsa al bene rifugio non c’è più, gli italiani non hanno più soldi

Crolla anche il mercato della casa, la casa che è il grande amore degli italiani quando si tratta di investire, e questo dimostra - se ce n’era bisogno - che la crisi è proprio nera. Dice l’Agenzia del territorio (cioè il catasto) che il settore immobiliare va di male in peggio e nel terzo trimestre del 2012 le compravendite registrano la caduta più forte da quando viene rilevato il loro numero, cioè dal 2004.  
 
Fra luglio e settembre di quest’anno rispetto allo stesso periodo del 2011 gli affari immobiliari sono scesi del 25,8% complessivo e in particolare nel settore residenziale, cioè per le abitazioni, il tonfo è del 26,8%. 
Il terzo trimestre peggiora i già forti ribassi dei primi due (c’era stato un -24,9% complessivo nel secondo trimestre e un -25,3% per la sola edilizia residenziale, vedi la tabella in pagina).  
 
In numeri assoluti per la prima volta il settore delle abitazioni vede scendere le compravendute in un trimestre sotto quota 100 mila. Lo stesso andamento riguarda anche le pertinenze (come box e cantine) con una perdita annua del 24,8%. La contrazione coinvolge anche i settori non residenziali, con il segmento commerciale (negozi) che cede nel terzo trimestre del 2012 il 29,7%, seguito dal terziario (uffici) in discesa del 27,6% e dal comparto produttivo (capannoni industriali) con un -25,9%. 
 
Per i negozi, gli uffici e i capannoni il legame fra l’andamento del mercato immobiliare e quello dell’economia generale è diretto: se le aziende di tutti i tipi fanno meno affari sono anche meno interessate a comprare delle nuove sedi di qualunque genere, sia commerciale sia produttivo. Invece per quanto riguarda il settore residenziale il rapporto con la recessione generale è più complesso. All’inizio di una crisi le compravendite immobiliari possono anche aumentare di numero anziché diminuire: questo perché si fanno più rari gli impieghi utili del capitale e quindi chi ha i soldi corre a investirli nel mattone inteso come bene rifugio.  
 
Se però la crisi non si risolve, se dura per anni, e anni, anche la corsa al mattone si esaurisce, per il semplice fatto che la crisi prosciuga i soldi in circolazione. Col tempo il calo delle compravendite porta anche a un calo delle quotazioni ma questo effetto non è immediato, perché i proprietari che intendono vendere hanno in mente un prezzo dei loro immobili che magari non è realistico ma su quelli insistono, non essendo disposti a vendere a meno. Quindi molte trattative non si chiudono, e dunque per un certo tempo il numero delle compravendite scende molto più velocemente del livello dei prezzi. Ma a lungo andare la rarefazione del numeri degli scambi comporta anche il calo dei prezzi.  
 
Guardando al regresso delle compravendite sulla cartina dell’Italia, fra le grandi città è Bologna a mostrare la caduta più forte, con una perdita che sfiora il 30%. Forte è anche la contrazione degli scambi a Palermo (-28,1%), a Roma (-27,5%), a Milano (-27,2%) e a Firenze (-26,6%). Fa eccezione Napoli, che registra solo un lieve calo (-0,4%) ma il dato risulta meno negativo rispetto agli altri solo perché il capoluogo campano già da più tempo era in perdita. Una netta riduzione delle compravendite si registra anche nei comuni che fanno da hinterland alle grandi città, con la provincia di Roma che segna la flessione maggiore (-32,6%).

- Luigi Grassia, La Stampa, 22 novembre 2012

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lunedì 5 novembre 2012

Vendite al crocevia tra mutui redditi e prezzi

La crisi dell'immobiliare determina una situazione in cui ciascun attore della filiera tende a scaricare la colpa sugli altri. Alla chiusura del Meca (Fiera-Mercato Milanese della Casa) 2012 Vincenzo De Tommaso, portavoce di idealista.it, fa il punto della situazione, ponendo l'accento su un fattore chiave: tutti gli attori del mercato devono cooperare.

Nel corso de 2012 l'accento degli operatori si è spostato dai prezzi alla mancata erogazione dei mutui da parte degli istituti di credito. Il problema è serio, ma non è l’unico e viene da lontano. La domanda è depressa per la mancanza di prospettive del mondo del lavoro e questa inquietudine non può che rendere il consumatore più cauto.

Tuttavia, ascoltando tutte le “campane” della filiera ho visto emergere dal Meca concreti segnali di risveglio del settore, con soggetti più propensi  a mettersi in gioco rispetto al passato,  anche se gli interessi di categoria impediscono talvolta di guardare con serenità  la realtà dei problemi per trovare efficaci soluzioni.

Nell'accesso al bene casa il problema mutui è un grosso problema, forse il principale. Ma se il meccanismo si inceppa sullo scoglio del rapporto rata/reddito significa o che i redditi sono troppo bassi o che i prezzi di mercato sono troppo elevati o – che è peggio -, tutte e due le cose. Anche l’intervento delle istituzioni è piuttosto timido si sul fronte delle politiche di rilancio della domanda privata attraverso incentivi fiscali e regolativi, che sul fronte delle operazioni di ristrutturazione, riuso, riqualificazione. A questo si aggiungono le spese per l’acquisto della prima casa (spese accessorie, agenzia, notaio, iva, etc..) che gravano in maniera affatto irrisoria sul budget delle famiglie.

In buona sostanza mi pare di poter dire che se c’è la volontà, da parte di chi opera in questo mercato, di andare incontro alle esigenze di maggiore informazione, chiarezza trasparenza del consumatore, ancora si fa fatica ad uscire dallo schema del credito, anche se il rent to buy (affitto per periodo transitorio 4-5 anni, finalizzato all'acquisto dell'immobile da parte dell'inquilino) è una proposta concreta, ma ancora molto lacunosa sul fronte della scrittura.

Tuttavia la ricerca di una via di uscita per ridurre il peso della leva finanziaria dice quanto stiano mutando rapidamente i comportamenti di tutti gli operatori. Mentre si chiude la seconda edizione del Meca,  la sensazione che il mercato ripartirà quando tornerà la fiducia e questo è un processo già in marcia dal momento che una rassegna come quella che si è appena chiusa a Palazzo Giureconsulti, è riuscita nell’intento lodevole di riannodare i fili della comunicazione tra acquirente, venditore, banca, agente e notaio. probabile che se ognuno farà la sua parte avremo operatori pronti ad affrontare le sfide in questa questa nuova fase di mercato.

- Idealista.it, mercoledì 31 ottobre 2012

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giovedì 25 ottobre 2012

Immobiliare. In attesa che le banche facciano il loro mestiere


In mezzo alla crisi, il settore immobiliare conserva uno stato di equilibrio artificioso: i prezzi del mattone si confermano piu' o meno stabili e l'attendismo si rivela la regola di fondo del mercato, ispirando tanto chi attende condizioni piu' favorevoli della banca, quanto chi vuole vendere, ma non svendere.

I prezzi delle case in Italia non scendono mai. Secondo un report Confindustria, nel quadriennio 2008-2012 la contrazione media dei prezzi delle abitazioni e' stata del 10 per cento. Una flessione impercettibile per chi detiene immobili in grandi citta' come Roma o Milano, mentre a Cagliari, Perugia e Varese la flessione e' stata del 5/6%.

Se il mercato non decolla quindi, (secondo i dati dell'Agenzia del territorio le compravendite sono scese del 17.8% nel primo trimestre e negli ultimi mesi hanno toccato quota - 25%) non e' per colpa dei prezzi, ma a causa delle difficoltà che gli italiani incontrano ad avere credito. Domanda e offerta sarebbero in pratica congelate dalla stretta creditizia delle banche, fenomeno peraltro evidente dal momento che e' aumentata la quota di liquidita' propria che il compratore immette per l'acquisto della prima casa (secondo fonti di Mutui.it la percentuale si attesta intorno al 50 per cento del valore dell'abitazione).

- La Stampa, 19 ottobre 2012

giovedì 18 ottobre 2012

Decreto ammazza-immobiliare. Ma la fiducia negli intermediari cresce


Legge Stabilita': Fiaip, e' un pasticcio per settore immobiliare

Fiaip lancia un grido di allarme al Governo e chiede un'inversione di marcia per tutto il comparto immobiliare e misure per la crescita del nostro Paese, mediante azioni volte a favorire l'investimento immobiliare ed a rilanciare il mercato dell'affitto. "Siamo al limite della sopportazione - afferma Paolo Righi, presidente nazionale Fiaip, la Federazione italiana degli agenti immobiliari professionali - Dopo l' Imu, arriva anche l'ammazza-bonus e, nel mercato creditizio, i mutui sono quasi azzerati. Ci aspettiamo dal governo Monti un piano straordinario con misure immediate per il rilancio del comparto immobiliare ed azioni volte a favorire l'investimento immobiliare e la locazione". La Fiaip denuncia come, a suo dire, anche la Legge di stabilita' si configuri come "un pasticcio per il settore", in quanto il provvedimento include un tetto alle detrazioni fiscali e quindi anche sgravi per le transazioni immobiliari effettuate tramite un'agenzia immobiliare.

- Il Sole 24 Ore Radiocor, 18 ottobre 2012

***

Mercato immobiliare: gli Italiani preferiscono i professionisti

L’Indagine Tecnoborsa 2012 sulle famiglie italiane e il mercato immobiliare approfondisce il tema dell’intermediazione immobiliare e della valutazione in un momento in cui – per la prima volta – prevale il pessimismo da parte degli operatori del settore; in particolare, gli agenti immobiliari denunciano un peggioramento delle aspettative sugli orizzonti di medio termine. Tuttavia, il mercato reagisce e cerca nuovi sbocchi, come emerge dall’Indagine Tecnoborsa.

Valter Giammaria, Presidente Tecnoborsa, sottolinea come: “Il ricorso ai canali di intermediazione da parte di chi ha comprato un bene nel biennio 2010-2011 ha subito un lieve incremento rispetto a quanto rilevato nelle due Indagini precedenti effettuate, pur nel calo sostanziale del volume di affari. Infatti, il 50,3% delle famiglie che hanno acquistato o tentato di acquistare un immobile, nel biennio 2010-2011, sono ricorse all’aiuto di un’agenzia immobiliare e/o altri consulenti per effettuare la transazione”.
Rispetto a quanto rilevato nelle Indagini precedenti effettuate da Tecnoborsa si è riscontrato che c’è stato un lieve incremento dell’utilizzo delle figure di intermediazione professionale e i valori sono tornati quasi ai livelli riscontrati nel 2004.

Come sempre, l’agenzia immobiliare, rimane il canale più utilizzato (45,2% di chi ha acquistato), seguita con un notevole distacco dal ricorso all'aiuto di altri consulenti (5%). Inoltre, va sottolineato che, per quanto riguarda le agenzie immobiliari, si interrompe il trend decrescente registrato nelle ultime tre Indagini; invece, c’è stato un lieve calo di coloro che hanno fatto ricorso agli altri consulenti dopo il notevole incremento rilevato nel 2008. Tra i principali motivi del mancato ricorso all'agenzia da parte di chi ha acquistato un immobile troviamo, in ordine decrescente: il costo troppo elevato (55,6%); la scarsità di offerte immobiliari (18,8%); la mancanza di fiducia verso le agenzie (16,9%); la scarsità dei servizi di assistenza/consulenza offerti (8,7%).

- Pierpaolo Molinengo, Trend-Online, 17 ottobre 2012

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sabato 13 ottobre 2012

1 su 2 fa fatica a pagare l'affitto


Una famiglia su due, fra quelle che in Italia vivono in affitto, è in difficoltà con il pagamento del canone, mensile, che ammonta in media a 350 euro per 70 mq e incide sul reddito per una quota superiore al 40%. Un disagio che aumenta nelle grandi aree metropolitane, dove il prezzo sale a 650 euro mese: qui le famiglie in locazione sono 2,5 milioni e 2,2 milioni di queste faticano a chiudere in pari il bilancio.

Lo rivela un'indagine elaborata da Nomisma, su dati della Banca d'Italia (confrontati anche con dati Istat), diffusa l'11 ottobre, in occasione dell'appuntamento di apertura di UrbanPromo, la due giorni organizzata a Torino da Urbit (braccio operativo dell'Istituto nazionale di Urbanistica), per riflettere sul bisogno di casa in Italia e sull'efficacia delle misure fino ad ora messe in campo.

I dati forniti dalla società di studi economici di Bologna rivelano un quadro preoccupante. Per 5 milioni di nuclei in affitto, di cui 1 milione circa in alloggi popolari e sotto la soglia dei 10.500 euro al mese, il canone risulta sovente troppo oneroso per riuscire a vivere in serenità. «Anche se la domanda di Erp fosse evasa completamente – spiega Luca Dondi, responsabile del settore immobiliare di Nomisma – 500mila famiglie potrebbero essere aiutate rispetto ai 2,5 milioni in situazione di bisogno, ma gli altri resterebbero in sofferenza. Inoltre, le azioni messe in campo fino ad ora, si dimostrano insufficienti. Le iniziative sono troppo poche sia sull'Erp che sull'edilizia sociale e perlopiù sono concentrate nel Nordovest del Paese».

A fotografare il disagio è anche l'Istat. Secondo Linda Laura Sabbadini, direttore del Dipartimento per le statistiche sociali e ambientali, «la lunga crisi ha peggiorato una situazione già difficile. Dal 2008 a oggi è diminuito il reddito disponibile e la propensione al risparmio delle famiglie, e soprattutto rispetto al periodo precedente, è aumentata la diseguaglianza dei redditi. In Italia, l'indice apposito è aumentato di 2,5 punti rispetto al 2000 ed è più alto della media europea, visto che si attesta al 31,5 mentre nell'Ue è fermo sotto il 30».

Infine Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari, ha presentato un confronto fra il nostro Paese e l'Europa. Nell'Ue, il social housing copre circa il 15% del patrimonio abitativo totale, con 34 milioni di unità residenziali. Per quanto riguarda la suddivisione tra proprietà e affitto, la media europea vede il 64% di unità abitate di proprietà, il 20% in affitto privato e il 15% in affitto sociale. L'Italia si discosta da questa tendenza, con il 70% di proprietà, il 23% in affitto privato e il 6% in affitto sociale.

La distribuzione è ancora più sbilanciata a favore della proprietà se confrontata con i principali Stati europei: la Francia vede il 55% di case abitate di proprietà, il 28% in affitto privato e il 17% in affitto sociale, in Germania le percentuali sono rispettivamente del 43%, del 27% e del 30%. Più simile la situazione italiana a quella del Regno Unito, anche se qui l'affitto sociale ha un peso molto maggiore, con il 21% contro il 69% delle unità abitate di proprietà e il 10% in affitto privato.

- Maria Chiara Voci, Il Sole 24 Ore, 11 ottobre 2012

mercoledì 26 settembre 2012

Giù compravendite e prezzi ma raddoppia il numero di case in affitto


Immobili: Istat, -17% compravendite in I trimestre 2012, -50% mutui -2-

L'Istat spiega che nel periodo di riferimento il 92,9% delle convenzioni di compravendita ha riguardato immobili per abitazione, il 6,3% unita' immobiliari a uso economico. "Nel primo trimestre 2012 - si legge nella nota dell'Istituto - rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, si registrano variazioni tendenziali negative in tutte le ripartizioni territoriali per entrambe le tipologie di compravendita. Le compravendite di unita' immobiliari in totale diminuiscono in maggior misura al Centro (-21%), nelle Isole (-18,1%) e nel Nord-est (-17,8%); le diminuzioni tendenziali registrate al Nord-ovest (-14,7%) e al Sud (-14,2%) sono piu' contenute ed inferiori a quella media nazionale (-16,9%). L'andamento e' analogo per le compravendite di unita' immobiliari ad uso abitazione ed accessori. Anche per le compravendite ad uso economico e' il Centro (-22,4%) a registrare il calo tendenziale piu' marcato; e' superiore a quella media nazionale (-11,8%) la diminuzione osservata al Nord-est (-18,4%), mentre le flessioni minori, e sensibilmente al di sotto della media nazionale, si registrano al Sud (-7,8%) e, in particolare, nel Nord-est (-1,9%). E' sostanzialmente in linea con il dato nazionale la variazione tendenziale negativa osservata nelle Isole (-11,7%)". Quanto alla ripartizione territoriale dei mutui, per quelli "senza costituzione di ipoteca immobiliare e' il Centro, con una diminuzione tendenziale del 74,5%, a registrare la flessione piu' marcata; il calo minore si rileva nelle Isole (-53,9%)

Sono inferiori a quella media nazionale (-63,6%) le variazioni tendenziali osservate al Nord-est (-61,4%), al Sud (-60,8%) e al Nord-ovest (-59,7%). Per i mutui garantiti da ipoteca immobiliare il calo tendenziale maggiore si registra nelle Isole (-45,8%) ed e' superiore a quella media nazionale (-39,2%) anche la diminuzione tendenziale osservata al Sud (-41,3%); inferiori sono le flessioni osservate nel Centro (-37,8%) e nel Nord-est (-36,8%). In linea con il dato medio nazionale e' la diminuzione osservata nel Nord-ovest (-39,2%)".

***

Immobili: in 1° semestre locazione cresce a velocita' doppia rispetto a vendita

Se il sogno degli italiani e' sempre la casa ora, complice la crisi, l'obiettivo non e' piu' l'acquisto bensi' l'affitto: nel primo semestre 2012 la domanda di immobili in locazione e' cresciuta a un ritmo due volte superiore rispetto a quella degli immobili in vendita e il trend si conferma anche sul fronte dell'offerta.

  Queste le prime evidenze emerse dall'analisi del mercato immobiliare residenziale nel primo semestre 2012, elaborata da Immobiliare.it sulla base delle rilevazioni effettuate sugli oltre 700.000 annunci presenti quotidianamente sul sito. Lo studio rivela che, da gennaio a giugno, il prezzo medio di vendita delle abitazioni nei capoluoghi italiani e' sceso del 2,7%.
"La difficolta' ad ottenere un mutuo ha reso l'iter per l'acquisto di una casa sempre piu' complesso", dichiara Guido Lodigiani, Direttore Corporate e Ufficio Studi di Gruppo Immobiliare.it, "ed e' naturale che gli italiani abbiano dirottato il loro interesse verso soluzioni in affitto, pur perdendo i vantaggi del risparmio forzoso che garantisce l'acquisto di una casa; il calo dei prezzi di vendita degli immobili e' diretta conseguenza di questo fenomeno".

Le rilevazioni sul fronte della domanda di compravendita indicano un trend positivo, interrotto solo nel mese di giugno, che ha portato a una crescita complessiva della domanda del 10%. Un dato positivo, ridimensionato pero' se confrontato con il ritmo di crescita (doppio) della domanda di appartamenti in locazione. Anche sul fronte dell'offerta di case in vendita si registra un incremento deciso (+9%), ma, ancora una volta, inferiore a quello che ha interessato gli affitti (+16%).

Le ragioni del fenomeno non sono da ricercare solo nelle dinamiche dell'economia, ma anche nei cambi normativi che hanno interessato il settore immobiliare. Ô questo il caso dei tanti proprietari di immobili, magari con necessita' di liquidita' e difficolta' di vendita, che hanno preferito concedere in locazione il bene posseduto per evitare di sostenere la nuova tassazione Imu per immobili inutilizzati.

Analizzando le citta' italiane dal punto di vista sia geografico sia di densita' di popolazione, si nota come tutto il territorio nazionale sia contraddistinto da un calo dei prezzi medi di vendita. La maglia nera spetta al Sud e alle isole - con la Sardegna che raggiunge quasi il -7%, seguita da Basilicata e Puglia che si attestano a -4% - anche se al Nord non va meglio, con decrementi che superano il 5%, fatta eccezione per Valle d'Aosta e Trentino Alto Adige dove si segnalano dati positivi. Solo il Centro Italia sembra tenere: qui il livello di decrescita si arresta all'1,1% e l'Abruzzo - unica regione italiana - segna dati positivi in ogni Provincia.

Se si tiene conto delle dimensione delle citta', invece, si registrano significative differenze: nei centri di grandi dimensioni (che superano cioe' i 250 mila abitanti) la contrazione dei prezzi e' stata, in media, piu' rilevante (-3,4%) rispetto a quella evidenziata nelle citta' piu' piccole (-1,5%). Tra i capoluoghi fanalino di coda della classifica e' la citta' di Venezia (-8,0%) seguita da Palermo (-7,5%), mentre Roma e Milano "tengono" registrando rispettivamente -1,0% e -1,9%.

- MF Dow Jones News, Borsa Italiana, 25 settembre 2012

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domenica 16 settembre 2012

Niente credito, compravendite "in picchiata"


Nell'immobiliare nessuna bolla ma il mercato è sempre negativo: -9,6% nelle compravendite nel primo trimestre. La domanda di abitazioni è ancora forte, ma non si trova il mutuo.

Nell'attuale fase del ciclo immobiliare si è registrato un deciso calo delle compravendite residenziali in Italia (-31,2% nel quinquennio 2007-2011 e -9,6% nel primo trimestre 2012 su base annua), a fronte di una flessione dei prezzi delle abitazioni sensibilmente più contenuta. Questi i dati della nota sul mercato residenziale italiano elaborata dall'Ance da cui emerge che «non vi sono i segnali per una bolla immobiliare nel settore residenziale, contrariamente a quanto è avvenuto, e sta avvenendo, in altri paesi, europei e non». Secondo l'Ance «la crescita della popolazione, e soprattutto delle famiglie italiane, osservata nell'ultimo decennio, sostiene una domanda potenziale che ha impedito che i prezzi delle abitazioni scendessero in misura significativa. Infatti, a fronte del forte aumento del numero dei nuclei familiari, si è invece assistito a una progressiva riduzione della produzione di nuove abitazioni. Dal confronto tra abitazioni messe in cantiere e nuove famiglie, risulta pertanto un indicatore di fabbisogno potenziale complessivo di circa 596.000 abitazioni».

Per il presidente dell'associazione, Paolo Buzzetti, nel nostro Paese esiste dunque una domanda insoddisfatta di casa ma la crisi del credito impedisce a questa domanda di trovare uno sbocco. E' necessario quindi riattivare i mutui soprattutto a favore delle giovani coppie e mettere in moto politiche che favoriscano l'accesso al bene casa.

- Il Sole 24 Ore, 7 settembre 2012

giovedì 6 settembre 2012

La cabala delle quotazioni immobiliari


Milano, zona Fiera, 130 metri quadrati, secondo piano di uno stabile d'epoca. Prezzo 830mila euro. Basta attraversare la strada per trovare a 730mila euro un appartamento simile, sempre da ristrutturare in un'ottica di revisione della suddivisione degli spazi. Risparmiando così centomila euro.

È solo un esempio, reale, per far capire come spesso sia difficile risalire al valore equo di un appartamento. I parametri che influenzano il prezzo sono molti, anche nell'ambito della stessa via: dall'esposizione al traffico alla luminosità del piano, dall'affaccio sul verde alla presenza di terrazze. Ecco quindi che i centomila euro di differenza potrebbero anche essere giustificati.

Come capire quanto vale l'appartamento che si desidera comprare, ma anche il vero valore di una casa da vendere? Negli anni il mercato immobiliare italiano ha visto nascere molti Osservatori. I più noti sono quelli elaborati da Agenzia del Territorio, Scenari Immobiliari, Nomisma, Fiaip, dalle Borse delle camere di commercio. Più recenti quelli di siti come Idealista e Immobiliare.it. Tanti credibili, qualcuno forse meno completo e affidabile, alcuni magari nati più con finalità di marketing che con vocazione divulgativa. Tutti però con i loro limiti, sottolineati dagli stessi esperti che li realizzano. Alla base si sconta la mancanza di una pubblicazione istituzionale dei prezzi a cui sono state concluse le transazioni realizzate, dati che ogni Osservatorio raccoglie quindi in maniera del tutto indipendente con le proprie fonti.

Siamo ancora molto lontanti dalla situazione americana, dove chiunque, a fronte di un canone, può consultare siti internet specializzatissimi: i più noti sono Property Shark (www.propertyshark.com), First American (www.firstam.com) e Integra Realty Resource (www.irr.com). Questi siti pubblicano l'intera storia di un immobile sul fronte compravendite immobiliari, ma non solo. Una raccolta di informazioni che in Italia dipende solo dal fai-da-te e dall'aiuto di un agente immobiliare molto professionale.

«Monitoriamo 26 aree urbane, le 13 maggiori due volte all'anno, le 13 intermedie una volta all'anno – spiega Luca Dondi, a capo dell'ufficio studi Nomisma –, tramite questionari articolati inviati a 220-250 agenzie immobiliari per rilevazione, selezionate negli anni. Chiediamo informazioni qualitative sulla domanda e sull'offerta, il numero di contratti conclusi e la tendenza dei prezzi. Poi i prezzi da contratto, gli sconti, i tempi, i top price e così via. Segue una fase di verifica di coerenza con il semestre precedente e di affidabilità del dato».

Nomisma, che sta passando progressivamente alla rilevazione online, sottolinea che «a monte manca la pubblicazione dei prezzi da contratto da parte di un soggetto pubblico, come l'agenzia del Territorio (che dal Decreto sviluppo dal primo dicembre dovrebbe essere accorpata all'agenzia delle Entrate). Il rischio che corriamo oggi è di impiantare sistemi di analisi evoluta su dati non sempre precisi». Il sistema porta a una disomogeneità tra gli Osservatori, che si muovono ognuno con le proprie risorse e le proprie linee guida, come la suddivisione delle zona di rilevazione e la definizione delle categorie immobiliari.

Attendibili e "istituzionali" sono ritenuti i report delle Borse immobiliari delle Camere di commercio di Milano e Roma. La prima rileva dal 1991 i prezzi del capoluogo lombardo (suddiviso in 70 zone) e provincia tramite una rete di 130 agenzie aderenti a Fimaa. Anche Gabetti e Tecnocasa pubblicano Osservatori riconosciuti sul mercato. Quest’ultima, a detta degli esperti, intercetta la fascia media e medio-bassa, e ha una buona copertura territoriale. «La nostra banca dati risale al 1993 – dice Fabiana Megliola, a capo dell’ufficio studi del network – Rileviamo solo prezzi di compravenduto. Le agenzie ci comunicano tutte le compravendite realizzate nel semestre, riferite per omogeneità a un taglio medio, il classico trilocale, posizionato a un piano intermedio».

L’Osservatorio è particolareggiato per microzone e tipologie: nuovo e usato si suddividono poi in signorile, medio ed economico. «Ma non basta – continua Megliola –. Servono altre informazioni e soprattutto a ogni immobile vanno applicati correttivi (dai codici di valutazione) per avvicinarsi al vero valore. Per esempio se è su una strada trafficata bisogna abbattere il valore anche del 15%, mentre la vista panoramica ne aumenta il prezzo. Per esempio un’abitazione al piano terreno può avere un decremento del 15%, un’abitazione all’ultimo piano può aumentare il suo valore del 10-15%». Attenzione poi sempre a capire se i prezzi delle tabelle sono da contratto o si riferiscono agli annunci, un punto di partenza molto diverso e molto meno realistico, ma pur sempre indicativo.

«Informarsi sul campo, però, deve venire prima dei dati degli Osservatori – conclude Dondi –. È importante essere consapevoli della situazione localizzativa dell'immobile e della sua storia, anche per capire l'evoluzione dei prezzi in zona».

- Paola Dezza, Il Sole 24 Ore, 6 settembre 2012

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domenica 12 agosto 2012

Lavorare con scrupolo o uscire dal mercato

Con il numero di compravendite in costante calo (-19,6% nel primo trimestre secondo i dati dell'agenzia del Territorio), il mondo degli agenti immobiliari si sta organizzando per arginare la crisi. E, visto che la necessità aguzza l'ingegno, di questi tempi non mancano le attività che fino a qualche anno fa non erano considerate redditizie dagli operatori. A cominciare dall'assistenza per l'acquisto di immobili presso le aste giudiziarie.
«È un settore che in passato veniva seguito solo dai professionisti – spiega Paolo Righi, presidente nazionale Fiaip – ma che ora vede sempre più privati tra gli acquirenti. Gli sconti sui prezzi di mercato sono molto interessanti, ma occorre essere assistiti da esperti per non commettere errori. E qui gli agenti immobiliari stanno trovando un buon canale di attività».
Si gioca anche d'anticipo, tramite le attività legate al precontenzioso. Una novità che la dice lunga sulla volontà delle banche di non trovarsi coinvolte in vendite all'asta. Il funzionamento è semplice: dopo 2 o 3 rate di mutuo non pagate la banca creditrice attiva le procedure legate ai crediti incagliati. Il fatto nuovo consiste nella verifica delle condizioni del debitore, che viene invitato a vendere l'immobile se non più in grado di onorare il prestito. Ma subito, senza le procedure giudiziarie. Questo consente di ottenere il massimo prezzo di vendita ed eliminare i costi del procedimento.
Fiaip ha attivato una convenzione: la banca segnala l'agente associato al quale, se d'accordo, affidare il mandato a vendere. In questo modo l'istituto attiva una moratoria di 6 mesi sul debito. Secondo i dati forniti da Fiaip, negli ultimi 4 mesi sono stati oltre 300 gli immobili venduti con questa procedura.
Sempre in tema di attività alternative alla classica compravendita, le associazioni si stanno muovendo verso la mediazione per la cessione del patrimonio pubblico. Lo scopo è riuscire a far assegnare ai mediatori locali la vendita di immobili di valore fino a 10 milioni. «E poi c'è lo sviluppo verso l'estero – spiega Valerio Angeletti, presidente nazionale Fimaa –, i mediatori più attenti sono attivi per vendere gli immobili in portafoglio a clienti che risiedono nelle aree più interessanti del mondo: Cina, Stati Uniti, Gran Bretagna, Germania sono le aree più seguite. E i risultati stanno diventando visibili». Un caso emblematico è rappresentato dal sito www.luxurideas.com, realizzato da un agente immobiliare, Maurizio Fabiani, che ha puntato tutto sull'estero: «Un grande impegno che promuove gli immobili italiani verso l'estero – spiega – Basti pensare che le quotazioni in valuta locale vengono aggiornate in automatico ogni giorno e i testi sono tradotti da madrelingua cinesi e russi. Se in Italia i clienti mancano, all'estero c'è grande richiesta per comprare nel nostro Paese. E stiamo aprendo nostri uffici in Cina e Russia per avere un contatto ancora più stretto con quelle realtà. Non c'è alternativa: o si lavora con scrupolo o si esce dal mercato».

- Maurizio Cannone, Il Sole 24 Ore, Casa 24

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martedì 7 agosto 2012

Immobiliare. 'Sentiment' orientato al pessimismo


Nel secondo trimestre si sono intensificati i segnali di debolezza del mercato immobiliare. Lo rileva il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia condotto da Bankitalia, che segnala che nelle valutazioni degli agenti prevalgono nettamente le indicazioni di una flessione delle quotazioni di mercato e continua ad ampliarsi il margine di sconto rispetto alle richieste iniziali dei venditori.

Le aspettative degli operatori a breve termine (per il trimestre in corso) si sono deteriorate, con riferimento sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale; oltre il 70% degli agenti si attende un'ulteriore diminuzione dei prezzi. Anche riguardo le prospettive di medio periodo del mercato nazionale (prossimi due anni), le valutazioni sono orientate al pessimismo.

In particolare, nel secondo trimestre la quota di agenti che ha segnalato una diminuzione dei prezzi rispetto al periodo precedente ha continuato ad aumentare, al 74,4% dal 69,1% della precedente indagine: la tendenza al ribasso è più intensa al Centro (78,4%). La percentuale di agenti che nel secondo trimestre ha riportato un aumento delle quotazioni si è pressochè annullata. La quota di agenzie che ha venduto almeno un immobile ha segnato una diminuzione rispetto allo stesso periodo del 2011 (da 69,3% a 62,7%); il calo rispetto al primo trimestre del 2012 è stato pari a quasi un punto percentuale ed è per intero ascrivibile alla flessione osservata nelle aree non urbane.

Si è interrotta in aprile la progressiva flessione della percentuale di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo ipotecario, tornata sui livelli di fine 2011 (al 64,7%, dal 60,4% registrato nell'inchiesta di gennaio). L'aumento è diffuso a tutte le aree del paese con l'eccezione del Sud (dove la quota è scesa sotto il 60%); è risultato particolarmente marcato nel Nord Est (di quasi 10 punti percentuali rispetto al sondaggio precedente).

In luglio il saldo percentuale tra giudizi favorevoli e sfavorevoli sulle attese a breve termine, riferite al terzo trimestre di quest'anno, è fortemente peggiorato, a -53,5 punti percentuali da -39,8 nella rilevazione precedente. Anche con riferimento al mercato nazionale le attese rimangono orientate al pessimismo. Circa quelle a breve termine (terzo trimestre dell'anno in corso) la quota di agenti che riportano un peggioramento delle prospettive è salita al 64%, dal 57% in aprile; il saldo percentuale fra attese di miglioramento e di peggioramento si è portato a -62,2 punti, da -54,4.

- Milano Finanza, 7 agosto 2012

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giovedì 19 luglio 2012

Sta iniziando la vera discesa dei prezzi?


I prezzi delle case scendono davvero, nel primo trimestre cali fino al 25%. La media sale al 9,3%

I prezzi delle case stanno scendendo per davvero. Dopo aver retto nel 2011 il mercato immobiliare italiano residenziale sembra aver rotto al ribasso il supporto. Nella speranza che non accada quello che sostengono i cultori dell'analisi tecnica in Borsa: rotto un supporto si cade fino a testarne un altro.

In ogni caso i dati parlano chiaro. Se a fine 2011 il calo dei prezzi medi su base annua si era attestato al 2,3% nei successivi tre mesi il trend ribassista ha subito una brusca accelerazione portando i valori degli immobili -9,28% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. In linea (-9,7%) anche il calo al metroquadro degli appartamenti.

Lo rivela Crif valutazione Immobili tra i vari dati sfoggiati nella "Bussola Mutui", un nuovo osservatorio su base trimestrale elaborato con il broker Mutuisupermarket che mette in evidenza il trend del mercato dei mutui incrociando i dati con il settore immobiliare. Il dato assume ancora più evidenza, considerato il fatto che è stato calcolato sulle reali reali perizie effettuate da valutatori professionisti certificati.

I dati evidenziano forti differenze tra città e città. A Roma, ad esempio, il mercato non conosce crisi con prezzi stabili. Mentre a Milano il calo c'è e si sente (-12%). In linea con quello di Genova. Peggio Varese (-25%), Venezia (-19%) e Brescia (-14%). Mentre ci sono alcune metropoli che vanno in controtendenza. Fra cui Palermo dove i prezzi sono addirittura aumentati del 7%. Bene anche Verona, Padova e Torino (+3%).

Su base regionale però il calo è indifferenziato. Se si esclude la Basilicata (+7%) le altre 19 regioni evidenziano una flessione. Singolare il caso di Torino che, come visto, è in salute ma non fa da traino alla regione dove in media i prezzi degli immobili sono scesi del 12%.

- Vito Lops e Michela Finzio, Il Sole 24 Ore, 19 luglio 2012


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mercoledì 4 luglio 2012

La verità che gli "esperti" non dicono


Troppi esperti e nessuno ammette la verità: in Italia è esplosa la bolla immobiliare

Le condizioni meteorologiche attuali forse non aiutano le nostre capacità intellettive, il caldo imperversa portando addirittura temperature estive in estate (pazzesco!), ci risulta tuttavia arduo comprendere alcune dichiarazioni lette in seguito alla nota relativa al i trimestre 2012 dell'agenzia del territorio diffusa lo scorso 19 giugno.

Come già scritto in precedenza, non possiamo fare a meno di notare il fatto che in italia prolìferino gli esperti ed i vaticinatori, pur in mancanza di dati freschi, affidabili e continui, soprattutto per quanto concerne il mercato immobiliare.

Praticamente tutte le principali testate giornalistiche hanno una redazione economica, nessuna ha una specifica sezione dedicata all'immobiliare, formata da esperti del settore in grado di documentarsi e produrre quotidianamente aggiornamenti credibili e validi, sebbene il settore muova circa 20 punti di pil ogni anno.

Ecco dunque che gli "esperti" vengono chiamati in causa per commentare o interpretare i pochi numeri a disposizione. Ci dovrebbe deprimere ed innervosire come questi scrutatori delle sfere cristalline riescano a voltar gabbana nel giro di poco tempo, senza veder minimamente scalfita la propria credibilità; al contrario ci diverte, soltanto perché abbiamo sviluppato l'abitudine a prendere poco sul serio chi si prende troppo sul serio.

"L'ipocrisia è l'omaggio che la verità rende all'errore" scriveva George Bernard Shaw e forse aveva ragione.

Andiamo per ordine.

I dati reali a confronto:

2006 transazioni mercato residenziale - 869.000
2007 transazioni mercato residenziale - 806.000 (-7.4%)
2008 transazioni mercato residenziale - 683.700 (-15% dal 2007, -21% dal 2006)
2009 transazioni mercato residenziale - 609.000 (-10% dal 2008, -30% dal 2006)
2010 transazioni mercato residenziale - 611.800 (+0.4% dal 2009, -29% dal 2006)
2011 transazioni mercato residenziale - 598.224 (-2% dal 2010, -31% dal 2006)
2012 transazioni mercato residenziale i trimestre - 110.021 (proiezione anno 2012 - 460.000 pari a -47% dal 2006)


Alla luce dei dati reali e delle proiezioni appena esposte, ci domandiamo: quando il Censis lanciava, lo scorso 19 aprile, l'allarme di un possibile crollo dei valori compreso tra il 20 ed il 50% era poi tanto lontano da una possibile realtà?

Pur con i dovuti distinguo, non crediamo infatti valida la tesi secondo cui sarebbe l'Imu la causa della discesa dei prezzi, a fronte di un calo drastico della domanda e di un numero di transazioni che, se confermato, sarebbe del 50% inferiore rispetto a picco storico del 2006, in un normale mercato in cui i prezzi seguono la legge della domanda e dell'offerta verrebbe da sé l'aspettativa di un riallineamento dei valori in conseguenza dei volumi.

Saremmo inoltre miopi se ignorassimo che la domanda di mutui è in costante diminuzione ormai da anni, come la percentuale di mutui concessi rispetto a quelli richiesti e come, infine, la percentuale di mutuo accordata rispetto al prezzo dell'immobile (attualmente in media pari al 40/50%, ben lontana dai picchi storici del 100%).

Fin qui l'effetto, non certo la causa.

Ed è proprio a questo punto che ci aspetteremmo l'attenta analisi degli "esperti" in grado di interpretare il momento e prevedere eventuali scenari. Invece tutto tace, o peggio, praticamente nessuno trova il coraggio di dire ciò che andrebbe detto per il bene del paese, delle famiglie, dell'economia.

Senza volerci nemmeno lontanamente accostare a questi grandi studiosi della materia, riteniamo molto umilmente che l'attuale crisi abbia radici lontane, precedenti addirittura il picco del 2006.

I volumi avevano già raggiunto un acme considerevole verso la fine degli anni '90, basti pensare che nel 2001 si sono vendute 690.000 unità residenziali, pari a circa il 50% in più rispetto al 1992 quando se ne erano vendute 467.000.

Poi l'arrivo della moneta unica ha lanciato volumi (e prezzi) al rialzo innaturale per ulteriori 5/6 anni, ben oltre le reali necessità abitative e, soprattutto, troppo in alto rispetto alle capacità reddituali dei cittadini, complici le banche che si dimostravano eccessivamente leggere nelle proprie valutazioni e nelle concessioni dei mutui, complice l'effetto cambio che ha dato a tutti la sensazione di spendere mille lire quando se ne stavano spendendo poco meno di duemila, complice la mancata rivalutazione degli stipendi (recentemente documentata dall'Istat), complice infine una tassazione immobiliare ai minimi rispetto al resto dell'Europa.


Sembrava di trovarsi dentro ad un casinò nel quale tutti scommettevano, giocavano, si divertivano, prendendo soldi in prestito, come se non ci fosse un domani. qualcuno ha anche vinto, vendendo in euro case acquistate in lire, sebbene oggi non lo voglia ammettere; sono gli stessi che ora non sono disposti a cedere nemmeno qualche migliaio di euro, convinti ormai che si vinca ogni volta che si punta

Ha vinto anche qualche costruttore, piccolo o grande, che aveva terreni agricoli comprati in lire magicamente trasformati in edificabili per presunte "carenze abitative territoriali" o chi, grazie all'ennesimo condono edilizio, è riuscito a vendere a caro prezzo gli abusi commessi.

Ecco perché non riusciamo a comprendere alcune contraddizioni, talmente forti da rasentare il paradosso, come le dichiarazioni di Paolo Righi, presidente nazionale della Fiaip (la principale associazione di agenti immobiliari in italia della quale anche noi facciamo parte) che, dopo aver annunciato il 22 maggio scorso una "giacenza" di ben 1,2 milioni di abitazioni invendute (fonte: Idealista), numero ribadito anche nel corso della trasmissione Salvadanaio su Radio24 del 20 giugno, invia un comunicato ufficiale per negare con fermezza la possibilità di una bolla immobiliare.

Stessa cosa vale per Paolo Buzzetti (presidente dell'Ance) che nel 2008 dichiarava:  «in Italia, non c'è né ci sarà alcuna bolla immobiliare», ribadendolo anche nel 2010 e, in ultimo, pochi giorni fa dopo la pubblicazione della nota trimestrale dell'Agenzia del Territorio.

Ci spiazza poi Mario Breglia (presidente di Scenari Immobiliari) il quale, dopo aver previsto più volte la ripresa dal 2008 in avanti, fino a dichiarare nel settembre del 2010 che la crisi aveva ormai «girato la boa» , ha reagito agli ultimi dati con un secco:  «tutti sono stupiti dal "crollo" delle compravendite nel primo trimestre 2012 annunciato dall’agenzia del territorio. la vera stranezza era nel dato diffuso nei due trimestri precedenti, con cali praticamente irrisori»
Vogliamo però riconoscere l'indiscutibile primato a Colombo Clerici (presidente di Assoedilizia) il quale, dopo aver dichiarato nell'ottobre del 2008 di non avere  «nessuna preoccupazione di rischio crack del mercato immobiliare» , ha così commentato gli ultimi dati:  «contrazione delle compravendite, eravamo stati facili profeti».

Per chi non avesse chiaro il concetto, ci limitiamo a copiare la semplice quanto esaustiva definizione che ne dà Wikipedia: "la bolla immobiliare è un tipo di bolla speculativa che si presenta periodicamente nei mercati immobiliari locali, o anche globalmente. è caratterizzata da un rapido aumento dei prezzi immobiliari che si portano a livelli insostenibili in rapporto ai redditi medi o ad altri parametri economici."

Ora diamo un'occhiata al potere d'acquisto degli italiani:

I dati sono aggiornati al 2009 ma crediamo appaia con un'evidenza disarmante l'insostenibilità degli attuali prezzi nella situazione reddituale ed economica in cui si trova il nostro paese.
Come potremmo definirla se non "bolla immobiliare"?


Lo scenario

Siamo per natura degli inguaribili ottimisti e non vogliamo certo apparire come la cassandra della situazione, tuttavia l'ottimismo non dovrebbe essere confuso con la cecità o la compiacenza.
Ben consci dell'importanza che l'agente immobiliare riveste in una trattativa, fin dal momento in cui il venditore riflette sulla possibilità di diventare tale, crediamo sia inutile, per non dire scorretto, avere un approccio pietista e compassionevole nei confronti di chi ha la pretesa di rimanere a suonare mentre la nave affonda. Meglio guidare i passeggeri verso le scialuppe, aiutarli a perdere il meno possibile e farci carico del ruolo che ci spetta.


Più volte abbiamo scritto in questi anni che i venditori potrebbero e dovrebbero portare a proprio vantaggio l'attuale situazione: vendere a meno del previsto per comprare bene, invece di attendere l'amatore (figura mitologica come il minotauro e la chimera) continuando a svalutare il proprio immobile erodendo la propria serenità, il proprio patrimonio e, in ultimo, il portafogli dell'imprenditore che ha assecondato le sue aspettative e sperpera denari in annunci pubblicitari che nessuno legge seriamente.

Condividiamo e rilanciamo l'articolo dello stimato collega Giuliano Olivati (Presidente Fiaip Bergamo): "Immobiliare 2012 - L'anno delle responsabilità", finora inascoltato dai vertici delle organizzazioni, degli uffici studi ma non certamente da quelle famiglie che a fine mese devono far quadrare i conti e che, numeri alla mano, stanno rinunciando all'acquisto della casa.

Vediamo il settore immobiliare stretto ora in una morsa di concause delle quali è vittima e carnefice al tempo stesso:

- eccessiva tassazione globale per i cittadini
- insostenibile tassazione per le imprese che, per sopravvivere, chiudono o delocalizzano generando altra disoccupazione
- costi di gestione delle case in crescita continua (utenze ed Imu sono solo alcuni aspetti di un patrimonio vetusto che avrebbe bisogno di drastici interventi di recupero strutturale nonché di miglioramento dell'efficienza energetica)
- carenza di liquidità da parte delle banche
- erosione del risparmio nelle famiglie per far fronte al momento di difficoltà
- prezzi di acquisto richiesti troppo alti
- giacenza di invenduto, sia nel nuovo che nell'usato, ben al di sopra di ciò che la domanda è in grado di smaltire
- pletorica offerta globale aggiuntiva derivante dalle dismissioni di enti pubblici, previdenziali o privati
- basso livello qualitativo dell'offerta immobiliare
- grave carenza di infrastrutture promesse e mai realizzate che valorizzerebbero le varie "nuove municipalità" create ai margini delle metropoli
- sfiducia o eccessivo attendismo da parte degli investitori immobiliari


La casa, che passione!

Agli italiani piace essere proprietari di immobili, possedere la casa in cui vivono, questa è la sola certezza che ci fa ben sperare per una ripresa del mercato a patto, sia chiaro, che i prezzi arrivino ad incontrare la domanda, rianimando conseguentemente anche il credito bancario.
Va detto infatti che le perizie attuali sono ben lontane dai valori attesi, quindi diminuisce per la banca il capitale a garanzia del prestito richiesto.

Dal canto loro gli acquirenti che hanno la disponibilità economica per affrontare "il passo" dovrebbero svestire quei ridicoli panni da consumati affaristi di wall street e, una volta trovato ciò che stanno cercando, farsi sotto in modo deciso, con offerte concrete mirate ad acquistare piuttosto che a perdere l'immobile.
Quando si acquista la casa "per la vita" si sta investendo a lungo termine e, alla fine, non farà molta differenza se riuscirò a spuntare ancora un 5/6% di ulteriore sconto su un prezzo magari già attualizzato (alcuni lo sono) perché i cicli immobiliari andrebbero letti con almeno 10 anni di intervallo dunque, francamente, non abbiamo possibilità di conoscere il valore che quella casa avrà nel 2022!


Il valore della casa

Invitiamo i venditori a riflettere attentamente sul valore economico del "godimento del bene", spesso trascurato.
Si è portati a pensare che un'immobile pagato, ad esempio, 100.000 nel 2005 debba essere rivenduto almeno alla stessa cifra oggi per non rimetterci il capitale; riteniamo che il ragionamento sia fuorviante perchè non tiene conto del risparmio derivante dal possesso. Se avessimo tenuto "immobile" quel capitale per conservarlo e contemporaneamente avessimo abitato la nostra casa in affitto, avremmo speso almeno un 3% all'anno, pari a circa 24.000 euro in 8 anni. il nostro capitale ad oggi non sarebbe più di 100.000, bensì di 76.000!
Quindi smettiamola di chiedere 120.000 euro per la nostra casa e collochiamola in vendita ad un prezzo realizzabile e più consono al momento in cui viviamo, gli acquirenti si faranno avanti.


Lo Stato cosa può fare?

Al governo non chiediamo di eliminare l'Imu (una tassa sul possesso degli immobili è presente in tutti i paesi civilizzati) piuttosto di mirare con forza e determinazione ad un pur lento ma indispensabile rinnovamento del patrimonio edilizio italiano.

La cronaca recente ci ha drammaticamente aperto gli occhi: l'Italia è un paese sismico, tutta l'Italia è sismica, inutile attendere conferenze per ridisegnare la mappa di quali regioni lo sono maggiormente e quali invece hanno rischi minori.

Perché non vincolare il rilascio dei permessi di costruire alla progettazione e realizzazione di fabbricati antisismici? Perché non obbligare le imprese edili a costruire solo edifici ad alta efficienza energetica, pretendendo come minimo la classe B, esattamente come avviene con le automobili?

Perché non imporre a chi costruisce grandi opere, come i centri commerciali, la più alta efficienza energetica esistente e la produzione di elettricità mediante fonti rinnovabili non inquinanti, mirando finalmente ad una riduzione dei consumi?

Siamo certi che interventi di recupero del patrimonio esistente combinati con l'offerta di nuovi edifici ad impatto zero (magari realizzati sulle ceneri degli obbrobri di cemento che deturpano le periferie) potrebbero rilanciare seriamente gli investimenti nel settore, anche dall'estero.


- Idealista, 25 giugno, 2012


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lunedì 18 giugno 2012

IMU "con lo sconto" per metà delle case in centro


Imu scontata per circa metà delle case situate nelle microzone del Centro storico, Aventino, Trastevere e Borgo Pio I numeri parlano chiaro: se nel 2005 gli immobili residenziali della capitale accatastati come abitazioni popolari nella categoria A/4 erano 248.234, a fine 2010 si sono attestati a quota 229.983. L'incidenza di queste case sullo stock complessivo del comune di Roma, passa dal 20,53% del 2005 al 17,76% del 2010. Anche le case accatastate nella categoria A/5 (cioè abitazioni ultrapopolari) hanno registrato nel quinquennio una riduzione (da 19.184 a 14.043). Quindi, sia pure lentamente, si sta assottigliando il numero di contribuenti romani che possono ancora usufruire di una rendita catastale "leggera"
Ed è proprio partendo da questi numeri che si può giungere alla conclusione che circa la metà delle case delle quattro microzone indicate in precedenza sarebbero ancora considerate "popolari" o come "ultrapopolari" con tutte le conseguenti riduzioni fiscali sia in termini di tasse comunali (prima Ici ora Imu) che statali, come, ad esempio, al momento delle compravendite immobiliari. In concreto, se nel 2005 il 54,9% era censito nella categoria A/4 e l'11,7% nella categoria A/5, partendo proprio dai dati complessivi catastali della capitale si dovrebbe giungere alla conclusione che circa il 50% delle abitazioni del centro sono ancora incluse nella tassazione immobili "scontata".

Vediamo, attraverso alcuni esempi, l'effettiva consistenza di questi alleggerimenti fiscali. Prendiamo in considerazione un appartamento del centro storico di tre vani catastali utilizzato come abitazione principale (con aliquota Imu del 5 per mille) da una coppia che usufruisce, quindi, della detrazione ordinaria di 200 euro annue. Un immobile residenziale con categoria catastale A/2 (tipo civile) classe terza comporterà il pagamento di un'Imu di 698 euro; se accatastato nella categoria A/4 (stessa classe) comporterà il pagamento di 314 euro (sconto del 50%). Infine, se censito nella categoria A/5 (tipo ultrapopolare) l'Imu risulterà di 112 euro (sconto dell'85% circa). Se poi vogliamo verificare l'importo dell'Imu per le abitazioni affittate o tenute sfitte (con aliquote del 10,6 per mille), sempre prendendo in considerazione l'immobile campione, avremo questa situazione: categoria A/2 1.862 euro; categoria A/4 1.090 euro; categoria A/5 662 euro.

Situazione che dovrebbe radicalmente mutare quando verrà conclusa l'operazione "riclassamento" attualmente in corso in 17 microzone della capitale comprese quelle relative al Centro storico, Aventino, Trastevere e Borgo Pio. L'obiettivo dichiarato dell'operazione è la riduzione degli squilibri che spesso esistono, anche all'interno di una stessa zona abitativa, tra il valore della rendita catastale e quella di mercato e di ottenere, quindi, una più equa distribuzione del carico tributario. E' stato stimato che, al termine di questa operazione, il gettito complessivo della vecchia Ici avrebbe registrato un incremento del gettito complessivo nell'ordine del 34%. Tenuto conto che quando è stata formulata questa ipotesi, le abitazioni principali (escluse le categorie catastale A/1, A/8 e A/9) erano esenti dall'Ici, si dovrebbe ritenere che l'impatto dell'operazione "riclassamento" sul gettito complessivo dell'Imu dovrebbe risultare maggiore.

- Rosa Serrano, La Repubblica, 7 giugno 2012


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domenica 3 giugno 2012

L'IMU potrebbe risvegliare il mercato assopito?


Sono centinaia, se non migliaia, le case e gli appartamenti che potrebbero finire sul mercato facendo diminuire il prezzo delle proprietà. La data che potrebbe fare da spartiacque dovrebbe essere il 18 giugno e coincide con il versamento dell’acconto dell’Imu, l’imposta sugli immobili che sostituisce l’Ici.
Di questo è convinto Giuliano Satti, presidente provinciale della Fiaip, la Federazione degli agenti immobiliari. In un convegno sugli effetti che l’Imu avrà sull’economia, organizzato dall’associazione Industriali, il professionista annuncia che ritiene che finora l’introduzione dell’imposta non abbia avuto grandi ripercussioni sulle scelte dei proprietari degli immobili ma che, una volta messa la mano al portafogli per pagare la prima rata dell’imposta, potrebbero decidere di razionalizzare le proprie scelte. «Ottimizzare» è il verbo scelto da Satti per descrivere la tendenza che si profila ormai all’orizzonte.
In sostanza, secondo il professionista del settore immobiliare, è molto probabile che dopo aver pagato qualche centinaia di euro, se non di più, come acconto dell’Imu per la propria seconda casa al mare o in montagna, molti privati decidano di metterla a reddito. E cioè di metterla in vendita perché il costo di mantenimento, Imu compresa, potrebbe non far sembrare più conveniente la proprietà. «Per il momento - precisa Giuliano Satti - non c’è stato alcun effetto dirompente per l’introduzione dell’Imu. Nessuna svalutazione né alcun segnale di disfatta. Ma è molto probabile che le persone possano iniziare a valutare se convenga ancora mantenere un’abitazione nella propria completa disponibilità o se, invece, non sia preferibile metterla in vendita o proporla per gli affitti».
Le più interessate da questa tendenza in arrivo - secondo l’analisi di Satti - sarebbero proprio le seconde case e tutti quegli immobili che non sono immediatamente utilizzabili per gli affitti se non dopo una serie di lavori e di investimenti economici che i proprietari non possono o non intendono fare. Gli immobili che necessitano di manutenzione, dunque, dovrebbero essere i primi a finire sul mercato. «Questo nuovo afflusso di immobili su un mercato delle vendite e degli affitti già piuttosto saturo e fermo – conclude Satti – non potrà che determinare conseguenze importanti con effetti positivi o negativi a seconda dei punti di vista. E’ facile pronosticare un calo dei canoni di affitto e questo è indubbiamente un beneficio perché in questo modo si possono andare a risolvere anche tanti piccoli problemi di disagio abitativo. D’altra parte si può prevedere anche un calo dei valori di vendita e quindi una perdita per tutti i proprietari di case e coloro che hanno scelto di investire nel mattone. E’ ancora difficile fare previsioni attendibili ma se finora gli effetti che si sono visti sono stati piuttosto limitati, penso che dopo il pagamento della prima rata, dopo averne visto l’effetto sul proprio portafoglio, in molti cercheranno di correre ai ripari».

- Alessandro Petrini, Il Tirreno, 1 giugno 2012


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sabato 12 maggio 2012

Prezzi delle case. Ancora lontani dal "rimbalzo"


L' IMU, la stretta del credito bancario, le difficoltà finanziarie attraversate da tanti gruppi immobiliari fanno sorgere il dubbio che il mattone possa riservare brutte sorprese. Gli esperti del settore sono cauti circa le prospettive, ma ritengono che l' immobiliare in Italia non sia una possibile fonte di rischio sistemico. Tre le argomentazioni: i prezzi degli immobili sono saliti meno che altrove, e una bolla che non c' è non può scoppiare; anche se il mercato non tira, non si assisterà a una forte caduta dei prezzi, perché sostenuti dalla preferenza degli italiani per il mattone (rapporto ricchezza immobiliare/Pil fra i più alti al mondo); e, al confronto con gli altri paesi, la leva è bassa. Dati indiscutibili, ma l' interpretazione è ottimistica e non mi convince. Dal 1997, inizio della fase di rialzo in Italia, ai massimi, i prezzi dei nostri immobili, in termini reali, sono saliti del 70%. Meno che altrove: ai massimi, +330% in Spagna, +80% Usa, +100% Francia, +200% Gran Bretagna. Fa eccezione la Germania, dove sono scesi (indici Economist ). Ma anche la successiva contrazione dal picco è stata molto più contenuta in Italia che altrove, (salvo la Francia), lasciando i prezzi del mattone in termini reali 40% più alti che a inizio euro; troppo. Stessa dinamica se si guarda al rapporto tra prezzi e affitti: in Italia la bolla siè gonfiata poco, ma si è anche sgonfiata molto lentamente, lasciando così le valutazioni elevate rispetto ai parametri storici. Inoltre, nel ciclo immobiliare, i prezzi, prima di risalire, scendono sotto le valutazioni di lungo periodo: è proprio la percezione di aver raggiunto "prezzi da saldo" che innesca la risalita. Siamo ancora lontani dai minimi. La bassa leva in Italia spiega la lentezza dell' aggiustamento dei prezzi al ribasso (non si è costretti a vendere), ma non impedisce che scendano. Le compravendite sono crollate (-23% rispetto agli anni precrisi) e ci si aspetta un' ulteriore forte riduzione (inchiesta Banca d' Italia): ai prezzi richiesti, dunque, non ci sono compratori e si preferisce aspettare; ma tasse, costi di manutenzione, caduta degli affitti e le prospettive di recessione, accentueranno la necessità di vendere, e quindi la caduta dei prezzi. Senza contare l' offerta latente dello Stato, che vuole privatizzare, dei fondi, che vogliono fare liquidità, e delle tante posizioni a leva, che devono ridurre i debiti. Robert Shiller ha mostrato come la dinamica degli immobili in questo ultimo ciclo sia diversa perché gli acquisti sono stati fatti prevalentemente con un' ottica di investimento, sostenuti dall' aspettativa che alla lunga gli immobili si rivalutano sempre, e quindi offrono un guadagno certo. Se sono le aspettative di rivalutazione a guidare l' investimento immobiliare, piuttosto che il desiderio di usufruire di un bene durevole, la volatilità dei prezzi aumenta: la salita sarà più accentuata, ma anche la discesa, non appena le aspettative cambiano direzione. Quanti italiani hanno investito nel mattone perché «con l' affitto ci pago il mutuo, e non si può perdere»? Quanti capitali scudati sono stati investiti nell' immobiliare? Quante società hanno scorporato immobili per creare investimenti a leva? E quanti sono stati "apportati" nei fondi di investimento? In passato, infine, dopo ogni sbornia c' era l' inflazione che riportava in equilibrio le valutazioni degli immobili. Questa volta c' è l' euro: e senza inflazione, saranno i prezzi nominali a dover scendere. Non sarà fonte di rischio sistemico, ma la probabile contrazione della ricchezza immobiliare in Italia avrà un effetto depressivo, esacerbando anche il credit crunch. In un' interessante tabella su A&F del 23 aprile si calcola in 420 miliardi l' esposizione all' immobiliare di 8 grandi banche italiane, di cui 143 verso società (senza contare il settore delle costruzioni): non sarà la Spagna, ma rispetto ai 149 miliardi di patrimonio delle 8 banche, qualche preoccupazione dovremmo averla.

- Alessandro Penati, La Repubblica, 5 maggio 2012


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mercoledì 25 aprile 2012

La dura battaglia del mattone


Con la crisi del mattone se ne va forse l’ultima illusione degli italiani. Quella di avere un approdo sicuro per i propri risparmi, un rifugio contro qualsiasi tempesta. Dopo il calo dei redditi reali, ora anche la casa, tra Imu e fine della "bolla", comincia a diventare fonte di preoccupazione. La colpa viene adesso addossata all’Imu, un’imposta molto più pesante (soprattutto sulle seconde case) della precedente Ici. Imu che, secondo il direttore del Censis Giuseppe Roma, potrebbe portare a un calo dei prezzi del 20 e in alcuni casi del 50 per cento. Un’affermazione azzardata si sono subito affrettati a controbattere un po’ tutti gli operatori e non suffragata da dati scientifici. Ma forse Roma voleva solo lanciare un allarme, avvertire sulle possibili conseguenze di una nuova tassa che va a colpire un settore già in grave affanno per conto suo. 

E certo, a guardare i dati elaborati dall’Ance, l’associazione dei costruttori, non c’è da stare allegri. Gli investimenti in abitazioni in Italia sono precipitosamente scesi a partire dalla fine del 2007 e sono adesso tornati ai livelli che avevano nel 2000; in cinque anni (2008-2012) il livello degli investimenti in costruzioni (tutti i comparti) "si è ridotto del 40,4 per cento in termini reali". Segno meno a due cifre per ogni segmento: abitazioni 18,6, nuove case 40,4, non residenziale 29,5, con la parte privata che vede un 23,3 e quella pubblica 37,2 per cento. L’unico segmento che ancora si salva (forse grazie alla detrazione fiscale del 36 per cento) è quello della manutenzione straordinaria (più 6,3 per cento negli ultimi cinque anni), che però è il segno tangibile di una ritirata nell’ultima trincea rimasta, quella della propria abitazione.
Il numero di compravendite, dopo aver raggiunto il picco di 869 mila, è rapidamente sceso di oltre il 30 per cento e nel 2012, secondo l’Ance, dovrebbe attestarsi sotto la fatidica soglia dei 600 mila. Di fatto siamo tornati ai livelli di quattordici anni fa, prima dell’inizio del boom.
Di fronte a questa crisi generale di investimenti e compravendite, i prezzi, finora, hanno resistito abbastanza bene. Non c’è stata nessuna brusca caduta, come in altri paesi dove la bolla immobiliare era stata ben più pronunciata come in Spagna e in Irlanda. Rispetto ai picchi di prezzo raggiunti nel primo semestre del 2008, "nelle grandi città si legge nell’ultima nota dell’Ance la riduzione media dei prezzi delle abitazioni è stata dell’8,6 per cento". Non molto, anche se per la verità in termini reali siamo già a un meno 14 per cento. Poi, naturalmente, le situazioni sul territorio italiano sono molto variegate. «Le grandi città dice Lorenzo Bellicini, direttore del Cresme hanno resistito meglio delle aree di provincia. Il Sud in generale è andato peggio del Nord».
Ma il punto è un altro. Anche in passato ci sono state crisi immobiliari. La domanda che però aleggia in questo momento nel nostro paese è però un’altra: stavolta sarà diverso? È cambiato o cambierà qualcosa in modo strutturale? Difficile dare una risposta. Ma una chiave di lettura la dà Bellicini: «Il motore del cambiamento è la perdita strutturale della capacità di produrre reddito nel paese. Guardiamo a cosa è accaduto negli ultimi 18-20 anni. Fino al 1995, secondo i dati della Banca d’Italia, l’indebitamento delle famiglie per l’acquisto della casa era molto basso. Nella fase successiva, quella del boom, il reddito ha continuato a crescere poco ma c’è stata una grande disponibilità di credito facile, che ha innescato un ciclo immobiliare molto positivo. In quella fase chiunque comprasse qualsiasi immobile vedeva rivalutarselo sotto gli occhi. Poi, a partire dalla seconda metà del 2006 le cose si sono progressivamente deteriorate. Non è strano che il mercato immobiliare, che è quello che nello scorso decennio è cresciuto di più, è anche quello che adesso soffre di più».
Un grafico mostra chiaramente come i prezzi delle abitazioni siano aumentati, a partire dal 2001, ben più sia dei salari sia del pil sia dell’inflazione. Detto in altre parole, i prezzi delle case a un certo punto sono partiti per la tangente. Ma dal nulla non si crea nulla, almeno secondo la fisica tradizionale. Il che vuol dire che quel boom dei prezzi dovrà essere riassorbito con un lento movimento discendente che riavvicini i valori al pil e ai salari. La discesa è iniziata nel 2007 ma non sembra ancora finita. Anche perché, in questa fase, il reddito disponibile tende a scendere per effetto delle correzioni in atto nei conti pubblici, che portano un forte aumento della pressione fiscale.
A preoccupare gli operatori è il fatto che non s’intraveda in questo momento alcuna via di fuga. Tutti i fattori negativi ruotano insieme in un vortice depressionario. «La situazione è molto complessa dice Valter Mainetti, fondatore e amministratore delegato di Sorgente, un’ Sgr specializzata in fondi immobiliari per investitori istituzionali Sono sempre stato molto ottimista ma stavolta lo sono meno. Certo, prima o poi questo vento di tempesta passerà, ma chissà fra quanto. Ora sono troppi gli elementi che per una serie di circostanze operano tutti contro una ripresa del mattone: gli immobili sono tartassati; le famiglie vedono ridursi il reddito; mancano gli acquirenti istituzionali: gli enti di previdenza, che finora sono stati tra i principali investitori, sono al centro di una tempesta giudiziaria e forse di una possibile riforma; gli stranieri se ne sono andati; una serie di riforme con effetto retroattivo, prima di Tremonti ma avvalorate poi anche da Monti, hanno disorientato gli operatori. Tanto per far capire, noi adesso stiamo raccogliendo denaro estero su estero con le nostre Sgr londinese e lussemburghese. In Italia staremo fermi per almeno un anno».
Il crollo del mattone preoccupa non soltanto i costruttori e le famiglie, che potrebbero veder ridurre il valore della propria ricchezza, ma molti altri soggetti economici, in effetto "demoltiplicativo" di vasta portata nell’economia italiana. «Le costruzioni dice Paolo Buzzetti, presidente dell’Ance hanno la filiera produttiva più lunga: ha a che fare con l’80 per cento dei settori economici italiani: dal cemento e dal calcestruzzo ai laterizi, dalla tecnologia (caldaie, climatizzazione, domotica) al legno e all’arredamento. C’è inoltre un’importante filiera, quella dell’efficienza energetica, che punta a usare tecniche progettuali avanzate. Né bisogna dimenticare la progettistica. È per questo che si è sempre detto che se l’edilizia va, tutto va. Del resto, è proprio nelle costruzioni che si ha un effetto sull’indotto più alto: ogni miliardo di investimenti in questo settore genera una ricaduta sugli altri settori pari a 3,37 miliardi». 
La crisi della casa è accentuata anche dalle banche, che oggi preferiscono centellinare i mutui perché non hanno sufficiente raccolta a medio-lungo termine. Ma ciò, da un altro punto di vista, le impoverisce, perché i redditi ricavabili dai mutui scendono. Inoltre, le banche sono state le prime a essere colpite dalla crisi del mattone, esplosa inizialmente con la rovinosa caduta degli immobiliaristi come Zunino, Coppola, Statuto, Ricucci, e si sono dovute accollare in un modo o nell’altro buona parte dei loro beni. 
Come si vede in questo momento la ruota della fortuna gioca per il mattone in senso contrario. E poi, il governo ha messo un ulteriore carico sulla casa con l’Imu. L’effetto sarà così disastroso come preconizza il Censis? «Non credo dice Valerio Angeletti, presidente della Fimaa, la federazione degli agenti immobiliari. Certo, non è una tassa che incoraggi gli investimenti ma chi può credere che tutti si metteranno a vendere perché devono pagarla? Manca però qualsiasi politica a favore della casa e gli operatori soffrono tutti. Per noi il calo degli affari è stato in media del 30 per cento».
Ma c’è chi sostiene che l’Imu fa bene, anzi che avrebbe dovuto essere più alta. «In Italia dice Innocenzo Cipolletta, presidente dell’Università di Trento le imposte sono spostate troppo sul reddito e poco sul patrimonio. Il governo Monti avrebbe dovuto alzare ancora le aliquote e con il maggior reddito finanziare uno sgravio fiscale per i redditi più bassi».

- Adriano Bonafede e Marco Panara, Repubblica, Affari&Finanza, 23 aprile 2012

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venerdì 6 aprile 2012

Come sbloccare il mercato della casa

Troppe case invendute secondo Fiaip

La Fiaip, Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali, lancia un preoccupato allarme sulla situazione del mercato delle casa. Se da un lato molte famiglie non riescono ad avere accesso ad un'abitazione, né dal lato dell'affitto, né da quello dell'acquisto, dall'altro lato ci sarebbero 1.200.000 unità immobiliari invendute sparse su tutto il territorio. E la cifra fa discutere.

Il numero di case nuove invendute non è infatti facile da determinare, sebbene sia evidente che in questi anni l'offerta sia più abbondante del solito e probabilmente superiore alla domanda. L'estimazione non è tuttavia infondata, considerando che le sole case nuove invendute sono state calcolate in 120mila in un rapporto presentato lo scorso anno alla camera.

Fiaip ritiene che sia assolutamente necessario sbloccare il mercato immobiliare, perché con questi numeri e con le tasse che stanno arrivando sulla proprietà la situazione potrebbe peggiorare. ecco le proposte di fiaip per promuovere l'accesso all'abitazione:

> sostenere il mercato dell'affitto, sia dal lato dell'inquilino (canoni sostenibili) che dal lato del proprietario (detassazione per chi affitta a canone concordato)

> liberalizzazione del mercato delle locazioni per incentivare gli investimenti, con durate liberamente decise dalle parti

> trattamento degli affitti in nero come reato penale

> immediata esecuzione dello sfratto al termine della locazione

> esenzione imu per le coppie under 35 che pagano il mutuo

- Quotidianocasa.it


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domenica 25 marzo 2012

Stangata Imu. Aumenti oltre il 30%

Molte amministrazioni decideranno i rincari soltanto dopo le elezioni amministrative di maggio Già tredici Giunte hanno ritoccato l'imposta sulle abitazioni oltre le aliquote fissate dal governo. Il fisco Imu, arriva la stangata sulla casa a Roma e Bologna aumenti oltre il 30% 


Già 13 giunte comunali hanno ritoccato l'imposta sulle abitazioni oltre al tetto fissato dal governo. Firenze, Cuneo, Salerno e Reggio Emilia nella lista che comprende Romae Bologna, dove gli aumenti superano il 30 per cento. Si prepara così la stangata sulla prima casa che torna dopo quattro anni. I Municipi avranno tempo fino al 30 giugno per mettere in atto gli aumenti delle aliquote che in molti casi verranno varati dopoi risultati delle elezioni amministrative.

Raffica di aumenti nelle grandi città delle aliquote Imu. Già tredici capoluoghi di Provincia hanno deliberato il rincaro dell'imposta sulla casa, di questi sette sulla prima e sulla seconda, e sei solo sulla seconda. Ma non è finita. I Municipi avranno tempo fino al 30 giugno 2012 per mettere in atto gli aumenti che, in molti casi, verrebbero varati soltanto dopo le elezioni amministrative. Cresce così la pressione fiscale che si avvia quest'anno a raggiungere il 45 per cento, come segnalato dalla corte dei Conti e dalla Banca d'Italia.

All'aumento dell'Imu si sommano in questi giorni i rincari delle addizionali Irpef regionali entrate in vigore con il decreto Salva Italia dello scorso dicembre e che pesano retroattivamente per tutto il 2011. I COMUNI accendono i motori per la stangata dell'Imu. È la nuova tassa sugli immobili che da quest'anno sostituisce l'Icie che investe nuovamente- dopo 4 anni - anche la prima casa. Ma su una base imponibile molto più alta. Con effetti allarmanti: a Bologna, sono in arrivo aumenti medi anche del 38% (per la seconda casa), a Roma del 34,1.

DECISIONI ENTRO IL 30 GIUGNO Già 13 grandi Comuni - rivela un rapporto della Uil Servizio politiche territoriali - hanno deliberato i rincari. Di questi, 7 hanno aumentato le aliquote per prima e seconda casa rispetto a quelle standard fissate dal governo; altri6 si sono limitati alla seconda. Ma non è che l'inizio, i Comuni approvano i bilanci fino al 30 giugno: è possibile dunque che alcuni Municipi aspettino, per il varo dei rincari, lo svolgimento delle amministrative di maggio. In questo caso, siccome la data del pagamento della prima rata dell'Imu è fissata al 16 giugno, molti contribuenti verseranno solo al momento della seconda rata, il 16 dicembre.

Da Roma a Bologna, da Firenze a Trento, da Cuneo a Salerno, da Reggio Emilia a Ferrara: gli aumenti sono già stati deliberati. Come è noto le aliquote ordinarie dell'Imu sulla prima casa sono state fissate dal governo al 4 per mille, su queste i Comuni possono apportare un aumento o una diminuzione del2 per mille; l'Imu sulle seconde case (che da quest'anno assorbe anche l'Irpef sulle seconde case che non si paga più) ha una aliquota standard del 7,6 per mille, aumentabile o diminuibile dai Municipi del 3 per mille. Per completare il quadro bisogna ricordare che la rendita catastale, cioè la base imponibile sulla quale si applica l'aliquota dell'Imu, è stata aumentata rispetto allo scorso anno del 60%.

Va anche sottolineato che per la prima casa è stata introdotta una detrazione ordinaria di 200 euro, aumentabile di 50 euro per ogni figlio a carico under 26 fino ad un massimo di 400 euro.

I MUNICIPI HANNO FAME All'interno di questa griglia d'azione la fame dei Comuni, in difficoltà per i tagli, si è scatenata. In prima linea, Roma: il sindaco Alemanno ha portato l'aliquota sulla prima casa al 5 per mille e quella sulla secondae le eventuali altre abitazioni al 10,6 per mille. I calcoli della Uil sono stati effettuati su un proprietario di un appartamento medio di 5 vani, in zona semi periferica, con rendita catastale A/2-A/3.

Nel caso di una seconda casa, dove in passato si pagava l'Irpef, il raffronto è stato fatto su un proprietario con un reddito di 90 mila euro annui lordi. Il confronto è impressionate: il proprietario medio pagherà nella Capitale 639 euro, detrazioni medie comprese, per la prima casa e 1.885 per la seconda.

In pratica rispetto alla aliquota base del 4 per mille, il rincaro sarà del 38,6%. Per la seconda casa, invece, rispetto allo scorso anno, l'aumento sarà del 34,1%.  Non va dimenticato che Roma ha l'addizionale Irpef più alta d'Italia, allo 0,9%, e rischia così di diventare la Capitale delle tasse.

Le tabelle di questa pagina danno la misura dei rincari città per città. Si tratta dei capoluoghi di provincia - 13 su 104 - ma aumenti si segnalano in ordine sparso anche nei centri più piccoli e solo a consuntivo si potrà verificare quanti degli 8.000 Comuni italiani hanno aumentato la pressione fiscale.

VITA DURA ANCHE IN EMILIA A Bologna, dove sembra confermata l'aliquota del 4 per mille per la prima casa, la sorpresa sarà per la seconda: si passerà dai 1.266 euro comprensivi di Irpefd el 2011 ai 1.747 euro di quest'anno con un rincaro medio del 38%. Stessa situazione a Firenze dove il rincaro della seconda casa (aliquota portata ugualmente al 10,6 per mille) sarà del 36,1%. Non si scherza a Parma dove scatta la doppia aliquota a livelli assai alti (6 per mille la prima e 10,6 la seconda): i rincari saranno del 49,4 e del 35,2%. Da segnalare infine la città amministrata dal presidente dell'Anci, Del Rio: anche Reggio Emilia non sfuggirà agli aumenti, giacché per la prima casa l'aliquota è stata portata al 5 per mille e per la seconda al 9,6 per mille.


- Roberto Petrini, La Repubblica, 20 marzo 2012

Reclusione ai mediatori abusivi

Reclusione fino a tre anni, sanzione pecuniaria fino a 10 mila euro e confisca dei beni di cui si serve il mediatore abusivo nell’esercizio dell’attività. La Commissione giustizia del Senato presieduta da Filippo Berselli ha licenziato lo scorso 21 marzo il disegno di legge n. 2420 che modifica l’articolo 348 del codice penale ed  inasprisce le pene per coloro che esercitano abusivamente una professione per la quale è richiesta una speciale abilitazione dello Stato. Il testo, che ha avuto come relatore Alberto Balboni, accoglie le istanze presentate dalla Federazione italiana agenti immobiliari. Il Centro Studi Fiaip ha calcolato che l’abusivismo, oltre a produrre gravi danni alla filiera immobiliare, genera un evasione fiscale pari a  450milioni di Euro di base imponibile derivante da provvigioni pagate illegalmente e questo per Fiaip è un chiaro contributo che la Commissione giustizia del Senato ha dato anche nella lotta contro l’evasione fiscale. Il ddl approderà in Aula al Senato e quindi, dopo il voto dell’Assemblea di Palazzo San Macuto, sarà esaminato dalla Camera dei deputati.

- Italia Oggi, 24 marzo 2012

giovedì 15 marzo 2012

Mercato immobiliare. Una timida ripresa?

Un 2012 all'insegna della timida ripresa per il mercato immobiliare residenziale. I primi due mesi dell'anno hanno risentito degli elementi pregnanti, che hanno caratterizzato il secondo semestre del 2011: l'incertezza sul fronte dei mercati finanziari, i mutamenti dell'asse governativo e la stretta sui mutui. Tali elementi si sono riflettuti, soprattutto a partire dal mese di novembre, in una contrazione del numero delle compravendite: da un lato le riviste condizioni di accesso al credito hanno generato molte difficoltà per il target medio e medio basso nell'acquisto della prima abitazione con ricorso a mutuo. In secondo luogo anche il target medio alto si è mostrato attendista, in relazione alla nuova imposizione fiscale che andrà ad impattare sulla casa.

A livello di prezzi il secondo semestre del 2011 ha visto una flessione media del 2% per quanto riguarda le grandi città, ma è opportuno fare dei distinguo: Milano, Roma e Torino hanno mostrato una sostanziale tenuta dei prezzi e dinamiche simili per quanto riguarda gli altri indicatori di mercato. Si è riscontrata inoltre stabilità delle quotazioni a Verona e Genova, una flessione del 3% a Bologna, Cagliari e Firenze e un calo del 5% a Napoli e Bari.

In generale hanno tenuto maggiormente, in termini di quotazioni e di compravendite le aree centrali e le soluzioni immobiliari di maggiore livello qualitativo, mentre è stata più in difficoltà l'offerta di scarsa qualità in contesti periferici.

A livello geografico, le zone che hanno evidenziato contrazioni delle quotazioni maggiori sono le regioni del sud (-4,1%) e del centro Italia (-3,3%), mentre nel nord si è avuta una sostanziale tenuta dei prezzi (-0,9%). «Per il primo semestre del 2012 si prevede un leggero repricing, soprattutto per le soluzioni immobiliari di minore qualità e le location più periferiche. Siamo in media nell'ordine del 1-3% per le grandi città e del 3-5% per i capoluoghi minori. Non si tratta quindi di una diminuzione che contribuirà in modo determinante a ridurre il disallineamento tra domanda e offerta.

Nei capoluoghi secondari si è riscontrata una tenuta complessiva delle quotazioni nel centro-nord, mentre per quanto riguarda le altre regioni le differenze sono marcate a seconda della specifica realtà.
In aumento i tempi di vendita: in media si attestano intorno ai 6,5 mesi nelle grandi città, ma si assiste ad una tendenza all'aumento soprattutto per le soluzioni di minore appeal. Tale fenomeno è ancora più marcato per i capoluoghi minori dove in alcuni casi si possono toccare anche i 12 mesi.
Lo sconto medio che i proprietari concedono in sede di chiusura delle trattative è molto variabile a seconda del contesto e della necessità di vendita del proprietario: in media siamo intorno al 10 -15%.

La fascia più colpita dalla crisi è quella costituita da giovani coppie e stranieri intenzionati all'acquisto della "prima casa", domanda potenziale che si sta spostando verso la locazione. Questo mercato, che ha beneficiato quindi di un'iniezione di nuova domanda, rimane dinamico grazie anche alla costante richiesta in locazione per studenti nelle zone universitarie e per lavoratori fuori sede nelle principali grandi città.
In aumento invece la propensione all'acquisto immobiliare dell'investitore privato, al fine di proteggere il patrimonio; questo si concretizza di solito nell'acquisto di tagli medio-piccoli per i figli o da mettere a reddito alla ricerca di rendimenti, che in media si attestano intorno al 3,5%.Tale percentuale può aumentare in base al rapporto tra canone annuo e investimento in particolari contesti urbani, in cui vi è forte domanda in locazione, ma i prezzi si sono mantenuti su livelli contenuti, dando luogo a rendimenti interessanti. Lo stesso vale per le locazioni per studenti, che si confermano tra le opzioni che offrono rendimenti maggiori.

A livello nazionale i volumi di compravendita residenziali, pur avendo registrato un leggero aumento tendenziale nel III trimestre 2011 (131.125 in termini di NTN), rimangono comunque su valori piuttosto bassi. L'aumento dell'1,4% del III trimestre viene dopo due trimestri di segno negativo (-6,6% al II trimestre e – 3,7% al I trimestre), il che lascia presagire che il dato complessivo per il 2011 sarà intorno alle 600.000 compravendite.

Rimane incertezza in merito alle conseguenze relative all'introduzione dell'Imu, che di fatto prevede un aumento della tassazione sia sulle prime che sulle seconde abitazioni e alla riforma in programma relativa al sistema estimativo del catasto.
Per il 2012 si prevede una lieve ripresa delle compravendite, di pari passo con la ritrovata propensione delle banche a concedere mutui e alla parallela riduzione degli spread applicati.
L'orizzonte temporale atteso per una ripresa significativa del mercato, nella componente delle transazioni e dei prezzi, è il 2013.

- Il Sole 24 ore, 13 marzo 2012


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domenica 11 marzo 2012

Arriva a giugno la stangata sulle case

Le accise sulla benzina a dicembre. La maggiorazione delle aliquote regionali fra gennaio e marzo. E a giugno la «grande stangata». Cioè il ritorno dell' Ici, l' imposta comunale sugli immobili, sulle prime case. Era stata abolita nel 2008 dal governo Berlusconi, è stata reintrodotta dal governo Monti (su richiesta comunque della maggior parte dei sindaci, Gianni Alemanno compreso). A Roma, secondo le stime, riguarda oltre l' 80% delle famiglie. L' aliquota è fissata per l' abitazione principale al 4,9% mille, ma con gli estimi catastali rivalutati all' 1,60%. Il Campidoglio potrà aumentare o ridurre l' aliquota, ancora non è chiaro se lo farà, la decisione definitiva è attesa entro fine marzo. In ogni caso il governo ha riconosciuto una detrazione di 200 euro appunto per la prima casa e un' ulteriore abbattimento di 50 euro per ogni figlio minore a carico. Quanto peserà sulle famiglie romane? Se il Campidoglio non ritoccherà l'aliquota, secondo le stime della Uil costerà in media 418 euro a nucleo familiare.

- Paolo Foschi, Corriere della Sera, 5 marzo 2012


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