sabato 24 novembre 2012

L'annus horribilis del mattone

La corsa al bene rifugio non c’è più, gli italiani non hanno più soldi

Crolla anche il mercato della casa, la casa che è il grande amore degli italiani quando si tratta di investire, e questo dimostra - se ce n’era bisogno - che la crisi è proprio nera. Dice l’Agenzia del territorio (cioè il catasto) che il settore immobiliare va di male in peggio e nel terzo trimestre del 2012 le compravendite registrano la caduta più forte da quando viene rilevato il loro numero, cioè dal 2004.  
 
Fra luglio e settembre di quest’anno rispetto allo stesso periodo del 2011 gli affari immobiliari sono scesi del 25,8% complessivo e in particolare nel settore residenziale, cioè per le abitazioni, il tonfo è del 26,8%. 
Il terzo trimestre peggiora i già forti ribassi dei primi due (c’era stato un -24,9% complessivo nel secondo trimestre e un -25,3% per la sola edilizia residenziale, vedi la tabella in pagina).  
 
In numeri assoluti per la prima volta il settore delle abitazioni vede scendere le compravendute in un trimestre sotto quota 100 mila. Lo stesso andamento riguarda anche le pertinenze (come box e cantine) con una perdita annua del 24,8%. La contrazione coinvolge anche i settori non residenziali, con il segmento commerciale (negozi) che cede nel terzo trimestre del 2012 il 29,7%, seguito dal terziario (uffici) in discesa del 27,6% e dal comparto produttivo (capannoni industriali) con un -25,9%. 
 
Per i negozi, gli uffici e i capannoni il legame fra l’andamento del mercato immobiliare e quello dell’economia generale è diretto: se le aziende di tutti i tipi fanno meno affari sono anche meno interessate a comprare delle nuove sedi di qualunque genere, sia commerciale sia produttivo. Invece per quanto riguarda il settore residenziale il rapporto con la recessione generale è più complesso. All’inizio di una crisi le compravendite immobiliari possono anche aumentare di numero anziché diminuire: questo perché si fanno più rari gli impieghi utili del capitale e quindi chi ha i soldi corre a investirli nel mattone inteso come bene rifugio.  
 
Se però la crisi non si risolve, se dura per anni, e anni, anche la corsa al mattone si esaurisce, per il semplice fatto che la crisi prosciuga i soldi in circolazione. Col tempo il calo delle compravendite porta anche a un calo delle quotazioni ma questo effetto non è immediato, perché i proprietari che intendono vendere hanno in mente un prezzo dei loro immobili che magari non è realistico ma su quelli insistono, non essendo disposti a vendere a meno. Quindi molte trattative non si chiudono, e dunque per un certo tempo il numero delle compravendite scende molto più velocemente del livello dei prezzi. Ma a lungo andare la rarefazione del numeri degli scambi comporta anche il calo dei prezzi.  
 
Guardando al regresso delle compravendite sulla cartina dell’Italia, fra le grandi città è Bologna a mostrare la caduta più forte, con una perdita che sfiora il 30%. Forte è anche la contrazione degli scambi a Palermo (-28,1%), a Roma (-27,5%), a Milano (-27,2%) e a Firenze (-26,6%). Fa eccezione Napoli, che registra solo un lieve calo (-0,4%) ma il dato risulta meno negativo rispetto agli altri solo perché il capoluogo campano già da più tempo era in perdita. Una netta riduzione delle compravendite si registra anche nei comuni che fanno da hinterland alle grandi città, con la provincia di Roma che segna la flessione maggiore (-32,6%).

- Luigi Grassia, La Stampa, 22 novembre 2012

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lunedì 5 novembre 2012

Vendite al crocevia tra mutui redditi e prezzi

La crisi dell'immobiliare determina una situazione in cui ciascun attore della filiera tende a scaricare la colpa sugli altri. Alla chiusura del Meca (Fiera-Mercato Milanese della Casa) 2012 Vincenzo De Tommaso, portavoce di idealista.it, fa il punto della situazione, ponendo l'accento su un fattore chiave: tutti gli attori del mercato devono cooperare.

Nel corso de 2012 l'accento degli operatori si è spostato dai prezzi alla mancata erogazione dei mutui da parte degli istituti di credito. Il problema è serio, ma non è l’unico e viene da lontano. La domanda è depressa per la mancanza di prospettive del mondo del lavoro e questa inquietudine non può che rendere il consumatore più cauto.

Tuttavia, ascoltando tutte le “campane” della filiera ho visto emergere dal Meca concreti segnali di risveglio del settore, con soggetti più propensi  a mettersi in gioco rispetto al passato,  anche se gli interessi di categoria impediscono talvolta di guardare con serenità  la realtà dei problemi per trovare efficaci soluzioni.

Nell'accesso al bene casa il problema mutui è un grosso problema, forse il principale. Ma se il meccanismo si inceppa sullo scoglio del rapporto rata/reddito significa o che i redditi sono troppo bassi o che i prezzi di mercato sono troppo elevati o – che è peggio -, tutte e due le cose. Anche l’intervento delle istituzioni è piuttosto timido si sul fronte delle politiche di rilancio della domanda privata attraverso incentivi fiscali e regolativi, che sul fronte delle operazioni di ristrutturazione, riuso, riqualificazione. A questo si aggiungono le spese per l’acquisto della prima casa (spese accessorie, agenzia, notaio, iva, etc..) che gravano in maniera affatto irrisoria sul budget delle famiglie.

In buona sostanza mi pare di poter dire che se c’è la volontà, da parte di chi opera in questo mercato, di andare incontro alle esigenze di maggiore informazione, chiarezza trasparenza del consumatore, ancora si fa fatica ad uscire dallo schema del credito, anche se il rent to buy (affitto per periodo transitorio 4-5 anni, finalizzato all'acquisto dell'immobile da parte dell'inquilino) è una proposta concreta, ma ancora molto lacunosa sul fronte della scrittura.

Tuttavia la ricerca di una via di uscita per ridurre il peso della leva finanziaria dice quanto stiano mutando rapidamente i comportamenti di tutti gli operatori. Mentre si chiude la seconda edizione del Meca,  la sensazione che il mercato ripartirà quando tornerà la fiducia e questo è un processo già in marcia dal momento che una rassegna come quella che si è appena chiusa a Palazzo Giureconsulti, è riuscita nell’intento lodevole di riannodare i fili della comunicazione tra acquirente, venditore, banca, agente e notaio. probabile che se ognuno farà la sua parte avremo operatori pronti ad affrontare le sfide in questa questa nuova fase di mercato.

- Idealista.it, mercoledì 31 ottobre 2012

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