martedì 17 dicembre 2013

Cresme. +6% di case vendute negli ultimi 3 mesi

Quadro generale ancora negativo ma la flessione delle compravendite ha frenato da -30% registrato nel 4° trimestre 2012, a -14,1% nel 1° trim. 2013 a -9,2% nel 2° dell'anno Leggi l'articolo

mercoledì 4 dicembre 2013

mercoledì 13 novembre 2013

martedì 12 novembre 2013

La prima casa non potrà più andare all'asta

Decreto del fare. Niente espropriazioni per la prima casa. Ma sono esclusi dall'impignorabilità immobili di lusso e ville Leggi l'articolo

lunedì 11 novembre 2013

Trend immobiliare. Primi segnali di inversione

Bankitalia. Nel 3° trimestre 2013 sono proseguiti, ma si sono attenuati, i segnali di debolezza del mercato immobiliare Leggi l'articolo

giovedì 7 novembre 2013

martedì 5 novembre 2013

lunedì 4 novembre 2013

Castelli e dimore di pregio, una nicchia in ripresa

mercoledì 30 ottobre 2013

martedì 29 ottobre 2013

Condurre una trattativa immobiliare - Investitori dimezzati - Rivedere tassazione casa





News della settimana: Valori immobiliari. Ancora in calo i primi 6 mesi del 2013

Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni degli immobili non residenziali hanno registrato un ribasso generalizzato sia per la vendita che per la locazione. A contribuire alla crisi anche l’introduzione dell’Imu che ha pesato parecchio su queste tipologie immobiliari. E' questo quello che emerge da un'indagine condotta dal centro studi di Tecnocasa. Il settore dei capannoni, nello specifico, ha fatto registrare cali intorno al 5% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. In generale, il calo medio registrato nelle vendite di immobili nuovi è stato del 4,5% per quelli vicino alle arterie stradali, del 4,7% per quelli lontano dalle arterie; nel settore dell’usato, il calo è del 4,9% vicino alle arterie, del 5,4% lontano da esse. Per le locazioni di capannoni nuovi il calo è del 3,6% per quelli vicino alle arterie, del 4,3% per quelli lontani. Infine, per le locazioni di immobili usati il calo è del 3,8% vicino alle arterie, del 4,3% lontano da esse.

Milano
Nei primi sei mesi nel capoluogo lombardo le quotazioni dei canoni di locazione dei capannoni sono diminuite lievemente per gli immobili nuovi (-2,6% vicino alle arterie, -2,9% lontano); in maniera più significativa quelli usati (-4% vicino alle arterie, -5,3% lontano). Va però detto che molte aziende hanno preferito allontanarsi dalla città per abbattere i costi di affitto e di Imu.

Torino
Anche nel capoluogo piemontese i canoni di locazione sono scesi, anche se in modo più significativo rispetto a Milano: -5,3% e -10,6% rispettivamente vicino e lontano dalle arterie per quelli nuovi; -4% per quelli usati. La flessione per i prezzi di vendita è stata tra il 9 e l’11%.

Roma
Unica eccezione è la Capitale, dove sia i canoni di locazione che i prezzi di vendita dei capannoni sono rimasti sostanzialmente stabili. Va notato come cambi l’uso che viene fatto di questa tipologia di immobili: depositi e magazzini, non più zone produttive o logistiche.

Napoli
In diminuzione i prezzi ed i canoni di locazione: i prezzi delle soluzioni nuove sono diminuiti del 15% vicino alle arterie e del 15,6% lontano dalle arterie, le soluzioni usate hanno perso tra il 16 ed il 18%. I canoni di locazione hanno registrato stabilità per le tipologie nuove ed un calo tra -13% e -17% per le soluzioni usate.

- Il Ghirlandaio, 28 ottobre 2013

giovedì 17 ottobre 2013

La guida per comprare casa all'asta - Boom di acquirenti stranieri per l'immobiliare italiano







lunedì 14 ottobre 2013

Case di lusso: i prezzi tengono, ma si vende al 30% in meno rispetto a 3 anni fa - Europa in ripresa ma l'Italia fatica






mercoledì 2 ottobre 2013

Editoria immobiliare nelle mani del web - Stangata iva su residenze di lusso - Vendere casa senza dare i numeri






domenica 29 settembre 2013

News della settimana: Dove va l'immobiliare secondo il Sole24Ore

Trend negativo con lieve schiarita 
Trimestre dopo trimestre l'agenzia del Territorio ora integrata nell'agenzia delle Entrate ci aveva abituati a un bollettino di guerra in sede di pubblicazione delle compravendite immobiliari in Italia.

Già dallo scorso trimestre, e ancor di più oggi, si torna a intravedere una schiarita per il mattone, residenziale in primis. Anche se il trend resta in territorio negativo.
Il comparto abitativo, che costituisce il nucleo principale delle transazioni, ha registrato nei tre mesi che vanno da aprile a giugno 2013 un calo delle compravendite pari al 9,3% (sono state vendute nel periodo 108.618 abitazioni contro le 119.707 passate di mano nel secondo trimestre 2012) contro un calo del 14,2% nel primo trimestre 2013 sull'analogo periodo 2012.

Analogo l'andamento nel settore delle pertinenze (sostanzialmente box), che con 88.555 transazioni segna una perdita del -7,5%. Più in generale – considerando tutti i segmenti (residenziale, terziario, commerciale e produttivo ) - nel secondo trimestre 2013 le transazioni sono scese del 7,7% e recupera più di sei punti percentuali rispetto alla contrazione del 13,8% registrata nei primi tre mesi di quest'anno. Non si interrompe quindi la serie di tassi negativi iniziata nel 2012. "Il mercato immobiliare italiano è in linea con il resto d'Europa - dice Gianni Guerrieri, direttore dell'Osservatorio -. Guardando ai dati 2012 a livello europeo emerge proprio che l'Italia è nella media". Questi dati scongiurano quindi il rischio bolla, che qualcuno ogni tanto sottolinea? "In Italia non c'è alcun rischio bolla, soprattutto con questo trend di compravendite e quotazioni" conclude Guerrieri.

I capoluoghi meglio dei comuni minori
In questo panorama spicca la maggior tenuta dell'area del nord Italia, dove sul fronte compravendite residenziali si è registrata una discesa del 7,9%, mentre al centro e al sud la perdita è stata superiore al 10%.

Risultano in decelerazione sia i capoluoghi sia i comuni minori. La flessione minore si è registrata infatti proprio nei capoluoghi (-6,3%) – la miglior tenuta nei capoluoghi del sud (-5,4%) -, mentre risulta ancora superiore al 10% per i comuni minori (-10,7%). E arriva quasi al -14% nei comuni minori dell'area del Centro. Per le grandi città tengono Bologna, Napoli (che nel trimestre precedente aveva registrato vendite in aumento del 14,3%), Milano (-2%), mentre scendono pesantemente gli scambi a Genova (-15,7%) e Firenze (-11%).

Andando indietro di nove anni (al secondo trimestre 2004) si evince che il mercato residenziale nei capoluoghi si è contratto del -48%. Superiore la perdita - dal 2004 sempre - per il mercato residenziale dei comuni minori (-52,4%), con un calo che raggiunge il -56,7% al Centro e il -53,0% al Nord e risulta poco inferiore al Sud -48,5%.

Il trend dei prezzi
Il valore medio stimato di una abitazione nel primo semestre 2013 è pari a circa 167 mila euro, in diminuzione dell'1,43% (-2.400 euro) rispetto allo stesso semestre dell'anno scorso in tutte le aree geografiche del Paese ad eccezione delle isole. Diminuisce anche il fatturato: nei primi sei mesi dell'anno la spesa stimata per l'acquisto di case, al netto degli oneri di transazione e delle relative imposte, è pari a quasi 34 miliardi di euro, circa 5 miliardi in meno rispetto allo stesso semestre del 2012 (-12,9%).

Analizzando i valori nelle 12 maggiori città per popolazione si evince che le quotazioni medie più elevate nel primo semestre 2013 - oltre 3mila euro al mq - si registrano a Roma, Bologna e Firenze seguite a breve distanza da Milano (2.972 euro al mq) e Venezia (2.920 euro al mq). A Palermo e Catania le quotazioni delle abitazioni sono le più basse.
Rispetto al semestre precedente si riscontrano ovunque cali, che vanno dal -4,2% di Palermo e Genova al -0,4% di Bari e Venezia e al -0,1% di Verona.

Per quanto riguarda le città di medie dimensioni, Parma risulta la più cara (2.399 euro al mq), seguono poi Livorno, Prato, Monza, Cagliari, e Brescia con valori oltre i 2.000 euro/mq.

Il valore medio delle abitazioni
Applicando le quotazioni medie comunali della banca dati OMI alla stima delle superfici vendute si è elaborata una stima di larga massima del valore monetario delle abitazioni compravendute in un semestre. Cosa emerge? Nel primo semestre 2013 la spesa per l'acquisto di abitazioni, stimata (al netto degli oneri di transazione e delle relative imposte) è stata pari a quasi 34 miliardi di euro, circa 5 miliardi di euro in meno rispetto allo stesso semestre del 2012 (-12,9%).
Il valore medio stimato di un'abitazione compravenduta nel primo semestre 2013 è pari a circa 167mila euro, con un picco di oltre 220mila euro al Centro e un minimo sotto 120mila euro nelle isole. Il valore medio di acquisto di un'abitazione è in diminuzione rispetto all'omologo semestre in tutte le aree ad eccezione delle isole.

- Paola Dezza, Il Sole 24 Ore, 23 settembre 2013

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venerdì 27 settembre 2013

Ripresa immobiliare, ottimista Agenzia Entrate, un po' meno Nomisma - Marino: moratoria per gli sfratti







mercoledì 25 settembre 2013

Gdf, Comune, Università, alleati contro gli affitti irregolari







martedì 24 settembre 2013

Italia può ripartire dall'immobiliare - Il trend degli ultimi 15 mesi - Più ottimisti i costruttori






domenica 22 settembre 2013

News della settimana: Compravendite immobiliari, si può risparmiare se vende un privato



venerdì 20 settembre 2013

Maglia nera dei prezzi - Caro box - Occupanti a processo





mercoledì 18 settembre 2013

Mercato lievemente effervescente - Investire in box - Riforma del Catasto







lunedì 16 settembre 2013

Seconde case in picchiata - Nuovo fisco sulla casa: pro e contro





sabato 14 settembre 2013

La ripresa riparte dagli immobili di pregio nel 2014

Immobiliare: lusso in ripresa nel 2014, ma prezzi ancora in calo

Il mercato immobiliare europeo soffre ancora i sette anni consecutivi di crisi del comparto dell’edilizia e dell’industria delle costruzioni, con i prezzi scesi del 36% e oltre, ma per il 2014 si prevede un lento miglioramento, anche in Italia. Dal 2007 al 2013 il settore ha perso il 15% del fatturato sui principali mercati europei, e il 17% in Italia, secondo le cifre fornite da Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, istituto di ricerca specializzato nel settore, ieri, a Milano, in occasione della presentazione dell’Outlook 2014  insieme al programma della 21 edizione del Forum che Scenari Immobiliari organizza a Santa Margherita Ligure venerdi 13 e sabato 14 settembre.

IL LUSSO GUIDERA’ LA RIPRESA. Il rapporto prevede che il settore chiuderà il 2013 con un fatturato atteso in aumento dell’1%, mentre per il 2014 la crescita stimata sarà dell’1,7%. La ripartenza nei prossimi mesi sarà guidata dal residenziale di lusso (anche se l’offerta di qualità è carente mentre aumenta la domanda) e la grande distribuzione. I prezzi continueranno a scendere in questo scorcio di fine anno e in Italia dall’abolizione dell’Imu potrebbe venire, l’anno prossimo, una boccata d’ossigeno per il settore.  Anche i timori di possibili bolle immobiliari sembra superato. Nel settore uffici gli ultimi mesi del 2013 prevarranno atteggiamenti prudenziali perché molte aziende per ridurre i costi di gestione rinegozieranno i contratti di affitto. Ma la domanda di nuovi spazi tornerà ad espandersi nel 2014 con il previsto miglioramento del mercato del lavoro. La mancanza di spazi di qualità, dovuta anche allo stop di molti progetti di sviluppo, contribuisce a sostenere i prezzi per gli uffici di alto livello. Aumenta anche la richiesta di spazi legati all’e-commerce e ai discount, prodotta in parte della crisi, in parte dei cambiamenti nel settore commerciale, che diventa sempre più multicanale.

IMMOBILIARE IN EUROPA. Nel dettaglio l'analisi degli ultimi sette anni di Scenari Immobiliari mostra che i cinque principali Paesi europei hanno registrato un calo del fatturato del 14,3% rispetto alle punte del 2007. La flessione più vistosa in Spagna (-31,5%) seguita dal - 21,5% della Francia, - 15,9% dell'Italia e -12,2% dell'Inghilterra. Solo in Germania il fatturato è aumentato dell'1,7%, in quanto la flessione registrata nel triennio 2008-2010 è stata compensata dalla ripresa avvenuta negli ultimi anni. Il fatturato nell'Europa a 27, invece, continua ad avere il segno positivo, sebbene la crescita sia rallentata rispetto al passato. Il 2013 dovrebbe chiudere con l’aumento del 2% sul 2012, ma il ritmo di crescita dovrebbe accelerare nuovamente nel 2014, con una previsione di aumento superiore al 3%. Un lieve miglioramento è atteso anche in Italia, sebbene inferiore alla media europea.

PREZZI DELLE CASE IN CALO. Dal 2007 i prezzi del settore residenziale nei cinque principali paesi della Ue sono scesi del 26%, in Italia del 22%. In generale, il settore immobiliare ha registrato cali delle quotazioni fino al 36%. In Spagna il crollo più consistente in tutti i comparti: dal 18% al 36% come valore nominale, mentre in termini reali il crollo ha raggiunto il 48% nel comparto residenziale e il 35% nel terziario e uffici. Flessioni di poco inferiori in Inghilterra, dove però la ripresa è già iniziata. In Italia la diminuzione dei prezzi nominali è compresa tra il 6% degli uffici al 16% dell'industriale, mentre, in controtendenza, le quotazioni del comparto commerciale sono in crescita del 5% rispetto al 2007, anche se, in termini reali, però, anche questo comparto segna una flessione media intorno al 10%. La caduta dei prezzi negli altri settori  varia dal 18 al 27%, che significa un calo medio annuo vicino al 4%. Flessioni più contenute in Francia, nonostante il calo dell'ultimo anno, mentre la Germania, in termini reali, ha visto un lieve aumento nel settore residenziale e una flessione variabile dal 5 al 14%. Il 2013 dovrebbe segnare la conclusione della fase discendente delle quotazioni pressoché ovunque. Per il 2014 la maggior parte dei mercati dovrebbe stabilizzarsi o iniziare a crescere, ad un ritmo diversificato a seconda delle nazioni e dei segmenti

- Simonetta Scarane, ItaliaOggi, 11 settembre 2013

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giovedì 12 settembre 2013

Trucchi per vendere meglio - Mattone europeo - Grandi ville in difficoltà






mercoledì 11 settembre 2013

Mutuo impossibile - Ripresa dal residenziale - Immobiliarista il cinese più ricco





martedì 10 settembre 2013

Cinesi a caccia di immobili - Negozi e uffici in ripresa - Casa in affitto meno cara





lunedì 9 settembre 2013

Case che non vuole nessuno - Lieve ripresa? - Dismissioni entro settembre






sabato 7 settembre 2013

Occupazioni in crescita - Classifica residenze di lusso - Guida mutuo - Il cane che paga il condominio

Roma, le occupazioni abusive raggiungono i quartieri signorili. A Viale delle Provincie in 150 da un anno vivono i due palazzi appartenuti all'INPS. Non solo bisognosi ma anche furbi già proprietari di altre case e speculatori che chiedono "il pizzo" per cedere le case occupate

La classifica delle residenze italiane di extra-lusso. Acquirenti soprattutto russi e cinesi, ma anche imprenditori del settore alberghiero

Mutui, le banche riaprono timidamente i rubinetti, ma sono ancora tanti i clienti esclusi da norme troppo rigide e discriminazioni. La guida del Sole24Ore per muoversi in modo consapevole tra le proposte delle banche

Il condominio non può più impedire il possesso di animali domestici. Ma per un paradosso della legge gli animali potrebbero essere chiamati a pagare la loro parte di spese. E' successo a Reggio Emilia, dove il cane della titolare di un immobile dovrà pagare 15 euro al mese di acqua

venerdì 6 settembre 2013

Immobili sopravvalutati - Cedolare al 15% - Imu per le case di lusso

Secondo l'autorevole settimanale The Economist, che pubblica il suo consueto Global House Price index, le abitazioni sono ancora sopravvalutate dell'11% rispetto ai nostri stipendi. Ma il calo ha intrapreso ormai l'accelerazione finale

Le novità sulla cedolare secca ridotta dal 19 al 15% sui canoni derivanti da contratti concordati hanno effetto già dal 2013 (Sole24Ore)

Case di lusso, ville e dimore storiche salvo improbabili modifiche nella legge di stabilità, dovranno saldare il conto imu entro il 16 dicembre

mercoledì 24 luglio 2013

Vendere casa in tempo di crisi. Il decalogo del Sole24Ore

In tempi di crisi del mattone, mentre le compravendite di case continuano a diminuire, è ancora possibile vendere un'abitazione? Oppure è meglio aspettare tempi migliori? La redazione Casa24 Plus ha raccolto i pareri di alcuni esperti del mercato immobiliare e agenti immobiliari: ecco alcuni consigli e strategie per riuscire a vendere la propria abitazione in questo periodo. Nessun risultato assicurato, solo alcuni suggerimenti che permetteranno ai proprietari interessati a vendere di non commettere errori.

1. Giocare d'anticipo e fissare subito un prezzo realistico
I primi 15 giorni sono quelli in cui la pubblicità di un immobile è più efficace, quelli in cui attrae la maggiore attenzione. Bisogna approfittarne perché giocare secondo la vecchia strategia del «non ho fretta di vendere e per questo non scendo di prezzo», in questo momento, non funziona. Valutare il prezzo giusto di casa propria può essere complicato, richiede tempo e uscire con un prezzo sbagliato può essere determinante nella vendita, anche svalutando l'immobile stesso.

2. Non puntare al ribasso e far «valutare» bene la casa
Conviene essere competitivi nel prezzo. Se la propria è la casa più cara della zona, non è giocando al ribasso che la si venderà prima delle altre. In un mercato in calo, come quello attuale, è consigliato partire da un prezzo "anticipato", cioè che tenga già conto dei sei mesi a venire. Bisogna affidarsi ad uno o più professionisti che conoscono bene il mercato locale e non sono coinvolti emotivamente: la loro valutazione deve tener conto di tutte le potenzialità dell'immobile. Una perizia esterna, realizzata da un professionista, può costare tra i 200 e i 500 euro.

3. Fare la differenza sul mercato e mettere in luce le unicità
In questo momento di crisi del mattone, c'è molta competizione nella vendita e "tutto" può essere utile contro il vicino che vende casa per accaparrarsi prima l'acquirente. Tutto può diventare un plus, dunque: un impianto di home automation, il giardino, l'accesso a internet, un orto domestico, l'estetica e soprattutto il potere della zona, cioè la vicinanza ai servizi o le potenzialità del quartiere. Prima di arrivare sul mercato è bene conoscere e saper vendere tutti i plus dell'immobile.

4. Scegliere il miglior agente e valutare l'«esclusiva»
Bisogna selezionare l'agente immobiliare e affidargli il mandato giusto. È bene farsi mostrare le proprietà che ha venduto di recente, il suo portafoglio immobili, parlare con i suoi clienti, capire chi in zona ha venduto più case nell'ultimo anno. Offire degli extra o legare il compenso ai tempi di vendita può essere un incentivo. L'esclusiva può essere una garanzia: per un periodo breve e senza rinnovo automatico, può motivare l'agente a investire tempo e risorse sapendo di essere l'unico a occuparsene.

5. Presentare bene l'immobile e non mostrare impazienza
Assicuratevi che la casa sia in perfette condizioni, l'home staging può aiutare a convincere i potenziali acquirenti, ma soprattutto è bene investire in qualche lavoretto di ristrutturazione per migliorare i difetti dell'abitazione. È bene mantenere ordinati gli interni durante le visite, organizzare una giornata con le "porte aperte", per invitare i vicini e alimentare il passaparola. Non conviene però dare la sensazione d'impazienza nel vendere la casa, né esagerare.

6. L'annuncio di qualità deve avere ben chiaro il target
L'annuncio va pubblicato solo quando è pronto: un testo ricco e dettagliato, foto e video di qualità aumentano l'efficacia, così come la presenza su Google Maps e altri portali. Per ottimizzare la promozione dell'annuncio, però, è bene concentrare gli sforzi e gli investimenti verso quei gruppi e segmenti di mercato più interessati. Per individuarli, basta chiedersi se l'immobile può essere appetibile per stranieri o immigrati, se in zona ci sono università o centri di ricerca, se stanno aprendo nuove aziende...

7. Passaparola e social network continuano ad essere efficaci
La promozione dell'immobile tra amici e vicini resta il modo migliore per entrare in contatto con reali compratori interessati. Anche sui social network, è bene intercettare le community "amiche" della propria zona. Il passaparola, però, può anche avere effetti collaterali, bisogna saper ammettere i difetti dell'immobile prima che se ne accorgano i visitatori. Fornire tutti i documenti, comprese le piantine catastali e il dettaglio delle spese condominiali è fondamentale: la trasparenza non va sottovalutata.

8. Mettere a disposizione tutti i documenti ed essere trasparenti sulle spese
Oltre all'atto di provenienza (e a quello di mutuo, se c'è) e alla sua nota di trascrizione nei registri immobiliari, è necessario produrre una visura ipotecaria che dimostrari al compratore che non ci sono altri vincoli sull'immobile. Inoltre il venditore deve raccogliere i dati catastali con planimetria e dichiarazione di conformità (firmata da un tecnico o perito). A questo si devono aggiungere i certificati di conformità degli impianti, in particolare se recentemente ristrutturati, la rendicontazione delle spese condominiali e il regolamento condominiale e l'attestato di prestazione energetica rilasciato da un tecnico. In un mercato molto più selettivo, c'è un'attenzione sempre più elevata alle spese condominiali e, anche se l'appartamento piace, possono diventare un deterrente e anche bloccare una trattativa. Per questo è bene mettere fin da subito tutta la documentazione a disposizione dei potenziali acquirenti, con trasparenza.

9. Attenzione nel rifiutare le offerte e non cambiare idea
Se si rifiutano le offerte, a posteriori ci si potrebbe pentire. Bisogna saper distinguere tra quelli che realmente fanno un'offerta coerente e quelli che fanno un'offerta temeraria. Anche in questo caso avere un buon mediatore è un vantaggio, perchè, parlando col compratore in assenza del venditore, riesce a comprenderne meglio la strategia. Tentennare o cambiare idea all'ultimo momento può dare un irreparabile senso di diffidenza ai potenziali acquirenti.

10. Non firmare in fretta e farsi dare garanzie dal compratore
È bene non accettare firmando proposte di acquisto vincolate all'ottenimento del mutuo da parte del potenziale acquirente. La tentazione di firmare qualcosa è alta, però così si rischia di paralizzare la vendita della casa un paio di mesi prima della firma del contratto preliminare o del rogito. Nel frattempo, se non riesce ad ottenere il mutuo, si rischia di aver perso altri compratori più seri per aver sospeso la vendita a lungo e di dover poi accettare un'offerta leggermente inferiore.

- Michela Finzio, Il Sole 24 Ore, 24 luglio 2013

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sabato 6 luglio 2013

Le case più richieste nella Capitale

Aumenta la forbice di "sconto" ma tengono Prati e Garbatella

Prezzi delle case ancora in calo nella Capitale, complice un primo semestre del 2013 che gli operatori definiscono stagnate e in linea con gli ultimi sei mesi dell'anno scorso (quando l'agenzia delle Entrate ha registrato un crollo delle vendite del 27%). «Le zone periferiche – racconta Stefano Filastrò, agente Re/Max – hanno perso nel giro di due-tre anni il 30% del loro valore. Non così il centro storico, dove i ritocchi si sono sentiti, ma difficilmente oltre il 15%». Lunghe e complesse le trattative: i tempi medi di vendita sono saliti in media a sette mesi, mentre la forbice di "sconto" tra prezzo di partenza richiesto dal proprietario e prezzo finale è ormai del 15%.

Continuano a funzionare i tagli medio-piccoli (50-80 mq dai 200 ai 350 mila euro) in zone semi-centrali (da Prati all'Eur) o in "quartieri di tendenza" come la Garbatella. Più difficili da piazzare i tagli dai 100-120 mq in su, con valori tra 400 e 800 mila euro: «In questa fascia – interviene Laura Fioravanti, presidente provinciale Fiaip – manca sia la richiesta che il supporto delle banche nel concedere mutui».

Resta un mondo a sé il centro storico: «La rosa dei clienti che vogliono compare si è ristretta anche qui – non nasconde Fioravanti – ma non c'è una sovra-offerta di immobili in vendita, anche perché molti proprietari piuttosto che abbassare la richieste preferiscono non vendere e aspettare». In aumento la domanda sul versante affitti, anche se i canoni sono tendenzialmente in discesa (-4% è la media segnalata da Nomisma). «I tagli più ricercati sono il bilocale e il trilocale – riferisce Rosanna De Bonis, agente Solo Affitti – e dopo l'introduzione della cedolare secca è cresciuto l'ultilizzo della formula contrattuale tre anni più due».

- Cristina Giua, Il Sole 24 ore - Casa24, 4 luglio 2013

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domenica 16 giugno 2013

L’Imu affossa davvero il mercato immobiliare?

Il mercato immobiliare è fermo. Colpa anche dell’Imu? L’imposta ha un impatto rilevante sugli affitti mentre l’andamento della proprietà è determinato da altre cause strutturali. E per ridare vigore al mercato dell’edilizia residenziale è su quei fattori che occorre intervenire.


Il mercato dell’affitto

Nel 2012, con l’Imu, è stata reintrodotta l’imposta patrimoniale sulla prima casa di abitazione ed è stato aggravato il suo peso sulle altre tipologie di immobili, residenziali e non. Sul mercato dell’edilizia residenziale, la nuova imposta può avere un impatto rilevante nel segmento dell’affitto, mentre su quello della proprietà l’andamento continua a essere determinato prevalentemente dalle cause strutturali all’origine della crisi.
Per effetto del forte incremento della base imponibile e delle aliquote, l’Imu richiede, ai proprietari degli alloggi affittati, il pagamento di un’imposta doppia e anche tripla rispetto all’Ici, con la conseguente riduzione del rendimento corrente degli investimenti.
Per un alloggio tipo, il passaggio dall’Ici all’Imu determina una perdita crescente con il reddito del proprietario. I proprietari che, prima dell’introduzione dell’Imu, applicavano l’Irpef, soprattutto se appartenenti agli scaglioni di reddito più altri, possono recuperare la redditività dell’investimento passando alla cedolare secca; quelli che l’avevano già scelta subiscono una perdita netta.
Se le condizioni di mercato non permettono di riportare il rendimento del capitale investito ai livelli Ici neanche attraverso un aumento dei canoni, l’Imu potrebbe determinare una riduzione degli investimenti in abitazioni da destinare all’affitto.
Le agenzie immobiliari rilevano che un certo numero di proprietari è disposto ad accettare le richieste degli inquilini di riduzioni degli affitti, anche fino a 100 euro al mese. Preferiscono rinegoziare al ribasso i canoni, per non correre il rischio di dover pagare oltre all’Imu anche le spese di condominio, se gli alloggi fossero rilasciati dai loro attuali inquilini e restassero sfitti.
Sul mercato degli affitti l’introduzione dell’Imu produce effetti paradossali, per certi versi. Da un lato, la riduzione del rendimento degli investimenti non favorisce un incremento dello stock di abitazioni destinate alla locazione. Dall’altro, l’accresciuto peso della nuova imposta patrimoniale sugli immobili non locati può produrre, nel breve periodo, proprio gli effetti attesi: aumenta l’offerta di case in affitto, perché diviene “conveniente”, per i loro proprietari, immettere sul mercato anche gli alloggi che in precedenza non erano disposti ad affittare; si riducono i canoni non solo delle abitazioni i cui contratti giungono a scadenza, ma anche di quelle già affittate.


Il mercato della proprietà

Nel 2012 il numero delle compravendite di abitazioni si è ridotto del 25 per cento rispetto all’anno precedente, attestandosi a poco meno di 450mila unità: è un valore al di sotto di quello che era stato l’andamento medio del mercato tra il 1985 e il 1996.
Dalle analisi sulle operazioni intermediate da una catena di agenzie immobiliari che operano in franchising risulta che, negli ultimi anni, circa i tre quarti del numero totale delle compravendite ha riguardato la prima casa di abitazione, un 20 per cento è stato costituito da acquisti per investimenti e la quota restante da seconde case. Sul mercato delle prime case, la reintroduzione dell’Imu non sembra possa avere conseguenze differenti da quelle dell’Ici, quando era applicata anche su di esse.
Per abitazioni di valore catastale medio, la differenza tra l’imposta che il proprietario pagava con l’Ici e quella pagata con l’Imu non è tale da potere essere considerata un fattore determinante sulla decisione di acquistare la casa in cui vivere; per esempio, per una prima casa con una rendita catastale di 1.500 euro, l’aggravio è di 108 euro, una cifra che sostanzialmente si annulla per le famiglie con due figli che rientrano nei limiti di età per la franchigia aggiuntiva.
Con un appesantimento dell’imposta di quest’ordine di grandezza, sarebbe una forzatura sostenere che la reintroduzione dell’Imu abbia costituito un elemento di freno della domanda di abitazioni per la proprietà. La serie storica delle compravendite prodotta dall’Agenzia del Territorio evidenzia una riduzione del loro numero nel 2012 – anno della reintroduzione dell’Imu sulla prima casa -, ma una riduzione si registrò anche nel 2006 e nel 2007, anni in cui sulla prima casa si applicava l’Ici, e soprattutto nel 2008, anno a partire dal quale quest’ultima imposta non si pagò più.
È possibile, anzi molto probabile, che (almeno finché il Governo Letta resterà in carica) la prima casa sarà di nuovo esentata dall’imposta patrimoniale. Anche questa è però una decisione che avrà scarso impatto sul mercato dell’edilizia abitativa. A sostegno della previsione si può portare una controprova: la crescita del numero delle compravendite, nel lungo periodo iniziato a metà degli anni Novanta e culminato nel picco del 2006, non fu ostacolata dall’imposizione dell’Ici sulla prima casa, mentre fu sicuramente alimentata da condizioni favorevoli sia dal lato della domanda sia da quello dell’offerta. Per ridare vigore al mercato, è allora sui fattori strutturali della crisi che occorre provare a intervenire.

- Raffaele Lungarella*, Lavoce.info, 16 giugno 2013


*Raffaele Lungarella, laureato in scienze statistiche ed economiche, è stato docente a contratto di Economia applicata nell’università di Modena e Reggio Emilia, dove è stato anche cultore della materia di Economia politica. Ha diretto il nucleo di valutazione e verifica degli investimenti pubblici della Regione Emilia-Romagna; dello stesso ente è stato responsabile dei servizi Politiche abitative e lavori pubblici. È stato anche responsabile del servizio finanziamenti per l’innovazione tecnologica di una società finanziaria. Ora è in pensione.

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sabato 4 maggio 2013

Affitti.Giù i prezzi fino al 15%


Rinegoziazioni e sconti per evitare lo sfratto per morosità. Confabitare: sempre più italiani scelgono il minor fitto

La crisi economica colpisce anche il settore degli affitti con sempre più proprietari che scelgono di ridurre il costo delle locazioni per evitare di restare con appartamenti sfitti. Secondo un'analisi di Confabitare  le famiglie fanno sempre più fatica a pagare gli affitti e così si va affermando sempre più la scelta dei proprietari di diminuire il canone anche del 10-15% tramite lo strumento del minor fitto.

Secondo l'Associazione dei proprietari immobiliari, nel primo quadrimestre del 2013 lo strumento minor fitto si è diffuso in tutt'Italia con ampie percentuali. In testa alla classifica la città di Bologna con un aumento del fenomeno del 34,5 %, poi Padova con (+33%), seguita da Catania (+28,5%), Palermo (+28%), Bari (+27,5%).

Una tendenza che non conosce differenze geografiche, che coinvolge città che vanno da Venezia (+26,3%) fino a Cagliari (+24,7%). E non fanno eccezioni neanche le principali città: Roma e Milano lo dimostrano, con dati che fanno registrare rispettivamente un aumento del 22,6% e del 21,5%, Firenze che supera anche i valori della Capitale con un +22,9%.

Per Confabitare il ribasso del canone percepito si attesta intorno a un 10-15%. Del resto, come spiega il presidente nazionale di Confabitare Alberto Zanni, "In questo momento di crisi i proprietari si dimostrano particolarmente sensibili alle difficoltà dei loro inquilini, trovando tutte le soluzioni possibili anche per evitare la dolorosa conclusione dello sfratto per morosità".

- Il Ghirlandaio, 3 maggio 2013

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martedì 16 aprile 2013

Crisi immobiliare. I profeti del giorno dopo


Ormai non è più un tabù, praticamente tutti gli organi ufficiali di stampa ed i portavoce dei diversi addetti ai lavori e società di consulenza a vario titolo specializzate si sono uniti al coro della constatazione dei prezzi immobiliari in diminuzione.
Non passa giorno che non venga pubblicata una nuova analisi con l’evidenza dei cali già occorsi negli scorsi anni o riscontrati negli ultimi periodi.
Chi, come il sottoscritto, segue  l’informazione di settore già da qualche anno non può non plaudire a questo neonato movimento promotore della verità finalmente rivelata ed al contempo non può dimenticare che per imbattersi nelle prime rare avvisaglie di notizie blandamente negative sul mercato immobiliare si è dovuto attendere l’autunno del 2009 e fino a tutto il 2010 pochissimi denunciavano pubblicamente le difficoltà che ora vengono sventolate come innegabili.
Oggi sono tutti bravi a spiegarci che la crisi immobiliare è in atto dal 2007, che i prezzi sono in calo dal 2008 e che è diventato urgente prendere provvedimenti; provvedimenti de che? Il mercato immobiliare sta seguendo il suo corso, come negli altri paesi è stato vittima della bolla del credito, come altrove i prezzi sono cresciuti in maniera smodata e slegati dal benché minimo criterio economico che non fosse quello del “se la banca mi finanzia allora non può essere un cattivo affare”.
La bolla immobiliare non solo ha gonfiato i prezzi oltre ogni ragionevole criterio ma ha anche offerto una immagine distorta della realtà economica e delle prospettive di ciascuno di noi in rapporto al reddito, al costo della vita, alle spese, in poche parole alla sostenibilità nel medio lungo periodo del complesso dei meccanismi che tutti insieme formano il sistema economico.
La guarigione di questo diffuso malessere da stallo per prezzi alti ormai avvertito in tutte le zone d’Italia non può non passare attraverso una ulteriore robusta revisione delle quotazioni e difficilmente il processo di riequilibrio sarà rapido o indolore. Non facciamoci illusioni, ci vorranno ancora degli anni prima che prezzi e redditi convergano sufficientemente tra di loro a tal punto da far tornare l’acquisto di un immobile come un affare con buone prospettive di conservazione del patrimonio nel medio periodo.
Come è comprensibile molti proprietari venditori mal digeriscono l’idea di dover rinunciare ad un pezzetto di tesoro creduto al sicuro “in tasca” e a tutt’oggi preferiscono rimandare la vendita piuttosto che registrare quella che loro ritengono una perdita in conto capitale. In verità solo chi ha comprato negli ultimi sette anni rischia di dover incassare una performance negativa, negli altri casi è probabile che l’effetto della bolla abbia mantenuto i valori più alti di quelli di acquisizione e dunque ancora in attivo. 
Ma non passerà molto altro tempo prima che la consapevolezza del ridimensionamento delle quotazioni si diffonda anche tra i più riottosi venditori che dovranno fare i conti con coloro che nel frattempo hanno adeguato i loro prezzi consci che i tempi son cambiati e che le quotazioni paurose intraviste a cavallo del 2006 non si ripresenteranno più.

- Finanza.com Magazine, 16 aprile 2013

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venerdì 29 marzo 2013

3 soluzioni per sbloccare il mattone


Riattivazione del credito, aumento dei redditi o crollo dei prezzi

Intervista a Luca Dondi, responsabile settore immobiliare di Nomisma

Il 2012 è stato una doccia fredda per il mercato immobiliare e le previsioni per quest'anno non sono certo migliori. Sulle cause non ci sono dubbi: la crisi, i problemi occupazionali, i redditi stagnanti e i mutui che scarseggiano hanno riportato il settore su livelli di 30 anni fa. Ma se sulla diagnosi tutti sono d'accordo, sulla cura ci sono poche idee in giro. Ne abbiamo parlato con Luca Dondi, responsabile immobiliare del centro studi Nomisma.

Domanda. Abbiamo toccato fondo?

Risposta. Prevediamo che il momento più basso si toccherà nel primo semestre 2013

D. quali sono le prospettive?

Non ci aspettiamo un rimbalzo, ma una stagnazione su livelli bassi. Non vedremo altri cali bruschi come quelli vissuti nel 2012, ma la ripresa sarà lentissima e in salita. Sia le analisi sul 2014 che quelle sul 2015 ci dicono che non si tornerà, non dico ai fasti del 2007, ma nemmeno alle 600mila compravendite del 2011.

D. gli italiani non vogliono più comprare casa?

R. no, anzi, la domanda è alta, la stimiamo attorno al milione di famiglie interessate all’acquisto

D. Le compravendite nel 2012 sono state 440mila…

Infatti, oggi non riesce a comprare neanche il 50% dei potenziali acquirenti. è il credito che manca e i redditi non ce la fanno a sostenere gli acquisti tramite i risparmi.

D. Sono gli spread applicati dalle banche che frenano il mercato?

R. Il vero problema è un altro: le banche non danno soldi, qualunque sia il livello dello spread o le garanzie del cliente. Nel 2006 il credito erogato è stato di 62 miliardi, adesso viaggiamo sui 25-30 miliardi, meno della metà .

D. colpa dell’instabilità politica che si riflette sul debito pubblico?

R. In parte, ma non solo. Il problema principale è che tra il 2005 e il 2007 sono stati concessi troppi prestiti. Adesso le sofferenze non fanno altro che aumentare e gli istituti bancari devono mettere in conto degli accantonamenti che le sottopongono a un forte stress. Il risultato è che i soldi che è possibile erogare sono pochi.

D. Con le compravendite siamo tornati ai livelli del 1985, quando i tassi di interesse erano al 14%. Ci sono differenze e somiglianze?

R. certamente quella era una realtà completamente diversa. Allora in pochi chiedevano un mutuo e la leva principale per acquistare casa era costituita dai redditi. Oggi la dipendenza dal credito, almeno per chi non ha grossi risparmi, è totale per comprare un immobile. Dal 2000 il mercato è molto cambiato, con la finanziarizzazione del mattone si è creata la dipendenza tra credito e mercato.

D. E' ipotizzabile pensare ad un ritorno al passato? Comprare casa con molti risparmi e poco mutuo?

E' molto difficile, perché dovrebbero crescere i redditi a tal punto da riattivare la curva del risparmio. E questo, con ogni probabilità non succederà.

D. potrebbero crollare i prezzi…

R. La resistenza dei prezzi in Italia è certamente un fatto. Se le compravendite calano del 30% i valori scendono, ma non al ritmo che abbiamo visto in Irlanda o Spagna. C’è un sistema complesso che ha interesse a evitare un crollo, dai risparmiatori alle stesse banche.

D. quali sono le condizioni necessarie per una ripartenza il mercato?

R. una crescita dell’economia a livello globale migliorerebbe parzialmente la situazione, perché porterebbe il credito attorno ai 35-40 miliardi euro. Lontani dal 2006, certamente, ma sarebbe importante. La discesa dei prezzi accumulata, che pur non essendo stata clamorosa, tuttavia esiste, farebbe il resto.

D. La paura generata dalle crisi dell’eurozona, ultima tra tutte quella dei conti correnti di cipro, potrebbe spingere alcuni risparmiatori a rifugiarsi come in passato nel mattone?

R. Sebbene tra gli italiani vi sia una naturale pulsione all’acquisto immobiliare, questa volta le cose potrebbero andare diversamente. Nel 2012 abbiamo visto come la casa sia stata al centro della manovra fiscale del governo: essere proprietari di più di un immobile oggi in Italia ti converte in ricco per il fisco. Tuttavia tra coloro che hanno liquidità certamente alcuni sceglieranno questa strada, ma senza incidere realmente nell'andamento del mercato.

- Pubblicato sul portale Idealista.it il 25 marzo 2013

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giovedì 7 marzo 2013

Un anno e mezzo per vendere casa


Raddoppiati i tempi di compravendita in 3 anni. Ma il mercato premia soprattutto gli immobili di qualità

A Milano e Roma cresce di giorno in giorno il numero di unità immobiliari di pregio in vendita, che per mesi non riescono a trovare compratori. A fotografare l'esistenza di un forte divario tra le richieste della domanda e la qualità del prodotto immobiliare in circolazione è l'Osservatorio Residenze Esclusive, riferito al secondo semestre 2012, promosso da Tirelli & Partners.

I tempi di vendita si allungano 
Appare evidente, analizzando la dinamica dei tempi di vendita, che oggi anche i ricchi devono avere pazienza sul mercato immobiliare. Anche se a questo target, di solito, non mancano liquidità e disponibilità finanziarie, i tempi per trovare un compratore si sono ulteriormente allungati nell'ultimo semestre del 2012, passando dai 13,9 mesi della prima parte dell'anno scorso agli attuali 16,5 mesi, quindi quasi un anno e mezzo. Il dato risulta ancor più emblematico di questa frattura tra domanda e offerta nel segmento del lusso, se si pensa che solo agli inizi nel 2010 invece i tempi di vendita in media erano pari a 7,5 mesi. Cresce così l'anzianità dello stock immobiliare in vendita, cioè delle residenze di pregio che restano per lungo tempo sul mercato senza trovare compratori: «Una consistente riduzione dei prezzi in un mercato più effervescente potrà contribuire a riassorbire una parte di questo stock - afferma Marco E. Tirelli, senior partner di Tirelli & Partner - ma molti immobili invece non hanno concrete possibilità di trovare acquirenti anche in futuro, per l'insufficiente qualità architettonica degli edifici, la loro scarsissima usabilità e la disefficienza».

La qualità degli immobili è inadeguata 
Riqualificazioni, recuperi e ristrutturazioni in chiave sostenibile possono essere l'unica strada, quindi, per riapprezzare un prodotto immobiliare oggi fuori mercato. Il segmento di lusso, infatti, oggi è caratterizzato da un'offerta quantitativamente limitata e qualitativamente inadeguata, nonostante negli ultimi mesi sul fronte della domanda siano emersi segnali di un «rinnovato interesse», comunque per valori più contenuti rispetto a quelli proposti dai proprietari. È aumentato sensibilmente, infatti, il divario tra prezzo richiesto ed effettivo, che a fine 2012 ha toccato il 12,8% (era pari al 5% nel 2010). Più in generale su base semestrale i prezzi sono diminuiti dell'1,1%, con una flessione meno marcata rispetto al 2,3% del semestre precedente. A fare impressione è l'analisi delle quotazioni spalmata negli ultimi 5 anni: da quanto è iniziata la crisi del comparto immobiliare i valori effettivi di vendita sono scesi del 23 per cento. Di questi, però, solo poco più del 10% è dovuto alla riduzione «autonoma» delle richieste dei venditori, «non disponibili a uccidere le loro aspettative», sottolinea Tirelli. Una domanda seriamente intenzionata, invece, può recuperare in sede di trattativa un margine interessante sul prezzo di acquisto.

Le differenze tra Milano e Roma 
Dal 2008 l'Osservatorio si avvvale della collaborazione di Nuova Attici per i dati relativi alla città di Roma e, a partire da questa edizione, è stata utilizzata anche la base dati di Santandrea Luxury Houses. Dai risultati emerge che a Roma gli immobili di pregio, cioè quelli con un valore a partire dai 7mila euro/mq o 1 milioni di euro complessivi, costano più cari, si vendono più rapidamente ma con sconti più alti rispetto a Milano. Una divergenza che trova conferma nella distanza tra i tempi di vendita, pari a 5,3 mesi a Roma e 16,5 mesi a Milano. Sul fronte dei prezzi medi, il mercato romano continua a mostrare una forte rigidità, solo in parte attenuatasi nel corso della seconda parte del 2012, mentre il trend di flessione del mercato milanese è risultato negli ultimi anni decisamente più costante.

I prezzi nelle due metropoli 
Per fare un confronto il prezzo medio degli immobili di pregio a Milano è di 8.661 euro a fronte dei 9.751 di Roma che diventano rispettivamente 14.505 e 15.116 per la media dei top prices e 19.600 e 22.143 per il top price assoluto. La dinamica risulta ancora più evidente se si pongono a confronto gli sconti medi tra prezzo richiesto e prezzo effettivo. In entrambe le città i divari si sono ulteriormente ampliati nella seconda parte del 2012 ma, mentre a Milano ci si è fermati al 12,8%, nella Capitale la percentuale ha addirittura raggiunto in media il 22%, a conferma dell'eccessiva distanza tra domanda e offerta.

- Michela Finizio, Il Sole 24 Ore, 5 marzo 2013

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lunedì 18 febbraio 2013

Case. Prezzi ridimensionati lasciano intravedere la ripresa


Se di crollo non si può parlare, bisogna almeno definire decisamente pesante la contrazione dei prezzi delle abitazioni nel 2012. E' questa in estrema sintesi la definizione di quanto accaduto al mercato degli immobili residenziali nel 2012 secondo l'analisi di Fiaip, federazione degli agenti immobiliari, che segnala come il prezzo al metro quadrato abbia lasciato sul terreno l'11,98%. Peggio è andata ad altri comparti, soprattutto al segmento degli uffici (-15,27%), seguito dai capannoni (-15,04%) e negozi (14,89%).
Maggiore la flessione nel numero delle transazioni, per le quali Fiaip – che ha condotto la ricerca tra 750 agenti immobiliari associati e dislocati su tutto il territorio nazionale – registra una flessione del 17,22% nell'ambito delle abitazioni e superiore al 20% per gli altri segmenti.
Tra le 16 città esaminate in maniera più approfondita spicca l'eccezione di Taranto (dove i prezzi sono scesi del 2%) e in negativo di Perugia (-17,13%).
I restanti cali delle quotazioni spaziano tra il -5,75% di Avellino e il -14,36% di Palermo, passando tra il -8% di Firenze, il -8,43% di Venezia e le discese superiori al 14% di Cagliari, Milano (-14,23%) e Roma (-15%).
Minori le flessioni dei canoni di locazione, che rispetto al 2011 hanno subito un calo del 5,60% per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione è di circa 12-12,5% circa.
La crisi spinge ad andare a vivere in affitto e a fronte del crollo delle compravendite i contratti di locazione sono saliti del 3,21%.

- Paola Dezza, Il Sole 24 Ore, 15 febbraio 2013

***

Gabetti: sui prezzi abbiamo toccato fondo, è tempo di comprare casa

Il crollo dei prezzi delle case è stato pesante, ma ormai abbiamo toccato fondo. Questo almeno il punto di vista di Bruno Vettore, amministratore delegato di Tree Real Estate, in un'intervista rilasciata al quotidiano la stampa. Secondo la holding del gruppo Gabetti la ripresa non sarà immediata, ma per questo i buoni affari si faranno già nel 2013.

Il crollo dei prezzi di mercato è stato superiore a quanto emerge dalle cifre ufficiali. I proprietari dichiarano un determinato prezzo, ma poi in fase di trattativa non è difficile scendere anche del 30%. Proprio per questo siamo in un ottimo momento per acquistare casa: si può scegliere e non si rischia di fare un acquisto avventato.

Immobili in difficoltà

La crisi delle compravendite dovrebbe invertire la tendenza dal 2014, sebbene il 2013 non andrà peggio dello scorso anno. A soffrire maggiormente saranno gli immobili "peggiori": piani bassi, cattive esposizioni, senza ascensore o in zone degradate. per questi la strada è realmente difficile.

Immobili che resistono

Momento d'oro per acquistare bilocali di 60-70 metri nelle grandi città, che come sempre sono i tagli più rischiesti, perché facilmente affittabili e facilmente rivendibili.

Opportunità

Il 2013 potrebbe essere l'anno delle aste giudiziarie, grazie anche al nuovo servizio di acquisto telematico offerto dai notai.

Seconde case

Tra qualche tempo, secondo gli esperti di gabetti, gli italiani avranno digerito l'imu e tornerà a sbloccarsi anche questo settore, sebbene più tardi del resto. Ma le buone abitazioni sulla costa, con terrazzo e vista mare. o quelle ben esposte in montagna, vicino alle piste e con esposizione sud, non soffriranno.

- Idealista, lunedi 18 febbraio 2013

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sabato 2 febbraio 2013

La casa tartassata fatica a riprendersi

In trent’anni si può versare al Fisco fino al 50% del valore di un immobile

Comprare casa non significa soltanto affrontare una delle spese più grandi della vita, ma anche fare i conti rispetto alle spese fisse che essa genera.

Una ricerca pubblicata in questi giorni dal Sole 24 Ore ha stimato il peso del Fisco sull'abitazione, dai dati emerge che avendo stipulato un mutuo di durata trentennale il 45% del prezzo dell'immobile finisce nelle Casse dello Stato. In sostanza dopo 30 anni di tasse versate è possibile ricomprare la casa, si calcola, infatti, che ogni proprietario, a seconda del tipo di abitazione e del luogo in cui la compra, spenda all'anno dai 2800 ai 3800 euro di imposte.

Dai calcoli effettuati pare che in trent'anni si arrivi a versare al Fisco fino al 50% del valore dell'immobile, questo perché il proprietario quando decide di comprare deve considerare oltre alle imposte legate all'acquisto dell'immobile anche quelle relative alla sua gestione: l'Ici, l'Imu, la Tares, ossia la nuova tassa sui rifiuti, e l'Iva sulle utenze.

Notizie poco positive emergono anche da un altro studio condotto dalla Cgia di Mestre in collaborazione col Corriere Economia: per pagare tasse e contributi, quest'anno gli italiani dovranno lavorare un giorno in più, 172 giorni anziché 171. Per rendere l'idea significa che fino al 22 giugno gli italiani lavoreranno unicamente per pagare le imposte.

Un aspetto positivo per i proprietari è l'aumento delle detrazioni per le spese di ristrutturazione che sono passate dal 36% al 50% ed è aumentato anche il limite massimo sul quale è consentita la detrazione non più 48000 ma 96000 euro ad immobile. Si potranno riavere i soldi spettanti dall'Erario nell'arco di dieci anni con rate di pari importo. Le detrazioni possono essere applicate anche in caso di ristrutturazione di immobili danneggiati da calamità.

Ma anche chi affitta non è al riparo dai costi accessori, che anzi si rivelano a volte superiori a quelli di una casa di proprietà. Federconsumatori ha fatto i conti dei costi fiscali sia per chi compra che per chi affitta.

L’O.N.F. - Osservatorio Nazionale della Federconsumatori - ha calcolato per il 2013 i costi relativi al mantenimento di una casa. Per farlo ha preso come riferimento un appartamento tipo di 90 mq in una zona semicentrale di una grande area metropolitana. Per prima cosa ha riscontrato come le spese siano aumentati mediamente del 4%.

I costi complessivi  ammontano rispettivamente, nel 2013 a:

- 1694,70 euro al mese per un appartamento in affitto (+61,50 euro al mese rispetto al 2011)
- 1164,45 euro al mese per un appartamento di proprietà (+49,80 euro al mese rispetto al 2011)

Far lievitare tali spese sono, anche quest’anno, i continui aumenti delle spese per la luce, il riscaldamento, il gas e l’acqua, nonché l’incredibile aumento (+25%) previsto per la nettezza urbana con l’introduzione della nuova tares.

Si prospettano aumenti anche relativamente ai costi connessi alle spese di manutenzione, la cui crescita potrebbe essere spinta dall’aumento dell’iva da luglio.


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sabato 19 gennaio 2013

Prezzi calano ma la casa resta cara


La crisi immobiliare che sta colpendo l'Italia si spiega con un semplice dato: i prezzi degli immobili superano del 12% il potere d’acquisto degli stipendi. La constatazione emerge dal rapporto sul mercato immobiliare relativo al 2012 realizzato dal noto settimanale The Economist.
Nel report, l’equilibrio dei prezzi viene calcolato attraverso due indici, il “Price to rent” e il “Price to income”. Il primo fattore mette in relazione il prezzo medio dell’affitto di un'abitazione con il prezzo medio dell’acquisto, assumendo valore pari a zero se c’è equilibrio; il secondo indice, invece, mette in relazione il prezzo di acquisto di un immobile con gli stipendi medi. Con specifico riferimento al nostro paese, il “Price to rent” è pari a -1, mentre il “Price to income” è pari a 12.
La distanza tra i prezzi medi delle abitazioni e il potere d’acquisto dei potenziali acquirenti rende difficile l’incontro tra domanda e offerta: in questo scenario di mercato, solamente un abbassamento dei prezzi, unito a un allentamento della stretta creditizia sui mutui potrebbe produrre effetti benefici sul numero delle compravendite. Come mostrato dai dati Istat resi noti qualche giorno fa, confermati proprio dal rapporto targato The Economist, che rileva una diTminuzione dei prezzi del 4% rispetto al 2011, la tendenza al ribasso è già in atto, ma non risulta ancora sufficiente a colmare la distanza tra domanda e offerta.

- MutuiSupermarket, 16 gennaio 2013

L'articolo originale di Economist: http://www.economist.com/news/finance-and-economics/21569396-our-latest-round-up-shows-many-housing-markets-are-still-dumps-home

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sabato 5 gennaio 2013

Mattone 2013. Le previsioni del Sole 24 Ore


Un telefono che non suona, o comunque squilla molto meno di frequente, più tempo libero, ma anche meno guadagni a fine mese. Non è il presente di chi sceglie più qualità della vita e meno business, ma è il percorso obbligato degli agenti immobiliari che, negli anni del boom del mattone, bisognava tampinare per avere un appuntamento e che oggi devono rincorrere loro stessi clienti sempre meno disponibili a farsi prendere. Clienti che oggi fanno i conti con un accesso al credito sempre più simile a un percorso a ostacoli.

La liquidità in realtà non mancherebbe alle banche per concedere mutui, ma i capitali in arrivo dalla Bce al tasso agevolato dell'1% (prestiti per un valore complessivo di mille miliardi di euro decisi in due tranches) non hanno raggiunto l'economia reale e vengono invece investiti in titoli statali, con buoni guadagni. E sempre più raramente arrivano nelle tasche di chi desidera acquistare un'abitazione.

I numeri sono chiari: secondo Assofin-Crif-Prometeia nei primi nove mesi del 2012 le erogazioni di mutui per la casa si sono dimezzate sullo stesso periodo dell'anno prima (-49,6%). La fotografia scattata mostra un mercato ingessato sia per nuovi mutui che per le sostituzioni. Mentre a mostrare la tenuta dei prezzi è la sostanziale stabilità del valore medio del mutuo richiesto, sceso di poco e oggi intorno ai 131mila euro. Solo l'8% dei mutui erogati poi supera l'80% del valore dell'abitazione, segnale che le banche sono guardinghe nei confronti dei clienti.

Le elezioni che si affacciano alla porta, i timori di bolla immobiliare in Paesi che non sono lontani dai nostri confini e una crisi economica che nel 2013 si profila possa peggiorare fanno temere mesi ancora più duri per il mercato immobiliare italiano.
Gli ultimi report pubblicati hanno messo da parte qualsiasi spiraglio di ottimismo e sono tornati a più miti consigli anche in relazione alle previsioni.

Un 2012 da dimenticare soprattutto per le compravendite.
"La diminuzione delle compravendite nei primi nove mesi del 2012 è il dato che, più di ogni altro, illustra la situazione attuale (secondo l'agenzia del Territorio l'anno dovrebbe chiudersi intorno alle 460mila transazioni, quasi la metà rispetto al picco registrato nel 2006, ndr) - spiega Fabiana Megliola. Anche i prezzi sono in ribasso, seppure con percentuali inferiori rispetto a quanto registrato per le transazioni. Il 2012 ha visto valori in ribasso in tutte le realtà territoriali, grandi città, hinterland delle grandi città e capoluoghi di provincia. La causa principale è stato l'inasprimento della selettività del sistema bancario a cui si sono aggiunti il peggioramento del quadro economico italiano e le preoccupazioni relative al mondo del lavoro che vede la disoccupazione in aumento, soprattutto tra le fasce più giovani e una generale incertezza lavorativa percepita tra molti potenziali acquirenti". Un destino ineludibile: siamo entrati in una fase negativa del mercato immobiliare che non si risolverà a breve, vista la lunghezza dei cicli che generalmente riguardano il mattone. Per Tecnocasa il 2012 si chiuderà con un calo dei valori nominali intorno al 9%.
E l'Imu – che pur ci parifica all'Europa dove tasse simili già si pagano - ha influenzato ma non condizionato il mercato. "A risentirne è stato soprattutto il segmento della seconda casa, conclude Megliola.

Cosa ci dobbiamo aspettare nel prossimo anno?
Il 2013 non si discosterà dall'andamento dei 12 mesi che stanno per concludersi, difficile ipotizzare una svolta sul mercato immobiliare soprattutto se lo scenario economico non dovesse dare segnali di ripresa in grado di restituire fiducia e ridurre l'incertezza.
"A livello nazionale ipotizziamo per il 2013 una discesa dei prezzi compresa tra -5% e -3%" sottolinea Megliola. Con alcune eccezioni. "Tra le grandi metropoli ci aspettiamo una tenuta delle zone centrali di Milano e Roma – continua -. Più difficile che questo accada nelle zone con immobili di qualità bassa, come certe aree popolari e periferiche. Infatti anche nel 2013 sarà la qualità abitativa a fare la differenza. Discorso a parte per l'hinterland delle grandi città dove oltre ad esserci importanti problematiche di accesso al credito ci sono anche difficoltà legate al collocamento di abitazioni di nuova costruzione sul mercato (in alcuni casi per i prezzi troppo alti, in altri perché il prodotto offerto non sempre trova riscontro tra i potenziali acquirenti). Le tipologie nuove potranno subire un ribasso dei valori per essere collocate sul mercato e di conseguenza anche le tipologie usate dovranno essere vendute a prezzi più bassi. Anche nei capoluoghi di provincia ci aspettiamo un ribasso dei prezzi seppur più contenuto rispetto alle grandi città".

Lo scenario tracciato apre però opportunità di acquisto: i ribassi dei prezzi degli ultimi mesi sommati a quelli che ci saranno nel 2013 consentiranno a coloro che hanno capitale disponibile o che potranno accedere a un mutuo la possibilità di acquistare a prezzi molto vantaggiosi.
Saranno più prudenti i potenziali acquirenti di abitazioni per investimento o case vacanza, tanto da posticipare l'acquisto in molti casi.
Il mercato delle locazioni continuerà ad assorbire la domanda di coloro che non riescono ad acquistare e le richieste saranno in aumento.

Secondo Gabetti nel 2013 si assisterà a una sostanziale stabilità dei livelli di compravendite, ferme a 450.000 unità. "Per quanto riguarda invece i prezzi, si conferma la rigidità del ciclo immobiliare attuale, che vede solo lievi discese – dice Francesca Fantuzzi, responsabile dell'ufficio stampa Gabetti -. Per il prossimo anno si prevedono discese dei valori del 3-4% per le grandi città e una maggiore volatilità nei centri minori, che a seconda dei casi, potranno riscontrare situazioni di stabilità o di flessione, con punte massime del -10%. Si accentuerà la polarizzazione tra offerta di buon livello qualitativo, in termini di location e caratteristiche intrinseche e l'offerta di minore interesse".

Contenuta anche la forbice di calo prevista da Dario Castiglia, presidente di Remax. "Considerato l'incerto quadro macroeconomico, per il 2013 le nostre previsioni sono di una ulteriore, anche se più contenuta rispetto a quest'anno, diminuzione del numero di compravendite residenziali che si assesterà tra il meno 5 e il meno 8% e una continua tendenza al ribasso dei prezzi nell'ordine del 4-5%. Dovremo aspettare il 2014 per una ripresa delle compravendite mentre i prezzi continueranno a languire per ancora qualche anno con possibilità di rialzo solo nel 2015-2016".

Qualche segnale di ottimismo dal 2014
Più ottimista Scenari Immobiliari, soprattutto per gli ultimi sei mesi del prossimo anno. "Le previsioni per il 2013 scontano una prima parte dell'anno che dovrebbe essere in linea con il 2012: calo di compravendite e prezzi – dice Mario Breglia -. Persiste il clima di incertezza economico-politico e difficoltà di accesso al credito. Gli effetti del miglioramento dell'economia dovrebbero avere ricadute positive sul mercato immobiliare sulla seconda parte dell'anno, dove è possibile un rimbalzino delle quotazioni e dei prezzi, per un più deciso miglioramento l'anno successivo". Pertanto Breglia stima in un -2,2% il calo dei valori medi nominali delle abitazioni nel 2012 e prevede per il 2013 una discesa dell'1,3%.
L'attesa di un ritorno al segno più per il Pil e per altri indicatori (come il reddito disponibile delle famiglie e la variazione della spesa per i consumi) a partire dal 2014 porta le previsioni di Nomisma a ripercorrere la strada della positività per il mercato immobiliare, anche se la ripresa del mattone arriverà nel 2015. Già nel 2014 ci sono città come Torino e Milano dove il calo dei prezzi sarà circoscritto all'1 per cento. Dal 2015, invece, in molte delle 13 principali città italiane l'andamento dei prezzi si stabilizzerà sulla parità o metterà a segno una crescita. È il caso di Milano, dove i valori saliranno del 2,1% secondo Nomisma nel 2015), Torino (+2,4%), Napoli (+1,3%).

Paola Dezza, Il Sole 24 Ore, 3 gennaio 2013

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