Prezzi calano ma la casa resta cara

La crisi immobiliare che sta colpendo l'Italia si spiega con un semplice dato: i prezzi degli immobili superano del 12% il potere d’acquisto degli stipendi. La constatazione emerge dal rapporto sul mercato immobiliare relativo al 2012 realizzato dal noto settimanale The Economist.
Nel report, l’equilibrio dei prezzi viene calcolato attraverso due indici, il “Price to rent” e il “Price to income”. Il primo fattore mette in relazione il prezzo medio dell’affitto di un'abitazione con il prezzo medio dell’acquisto, assumendo valore pari a zero se c’è equilibrio; il secondo indice, invece, mette in relazione il prezzo di acquisto di un immobile con gli stipendi medi. Con specifico riferimento al nostro paese, il “Price to rent” è pari a -1, mentre il “Price to income” è pari a 12.
La distanza tra i prezzi medi delle abitazioni e il potere d’acquisto dei potenziali acquirenti rende difficile l’incontro tra domanda e offerta: in questo scenario di mercato, solamente un abbassamento dei prezzi, unito a un allentamento della stretta creditizia sui mutui potrebbe produrre effetti benefici sul numero delle compravendite. Come mostrato dai dati Istat resi noti qualche giorno fa, confermati proprio dal rapporto targato The Economist, che rileva una diTminuzione dei prezzi del 4% rispetto al 2011, la tendenza al ribasso è già in atto, ma non risulta ancora sufficiente a colmare la distanza tra domanda e offerta.

- MutuiSupermarket, 16 gennaio 2013

L'articolo originale di Economist: http://www.economist.com/news/finance-and-economics/21569396-our-latest-round-up-shows-many-housing-markets-are-still-dumps-home

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Mattone 2013. Le previsioni del Sole 24 Ore

Un telefono che non suona, o comunque squilla molto meno di frequente, più tempo libero, ma anche meno guadagni a fine mese. Non è il presente di chi sceglie più qualità della vita e meno business, ma è il percorso obbligato degli agenti immobiliari che, negli anni del boom del mattone, bisognava tampinare per avere un appuntamento e che oggi devono rincorrere loro stessi clienti sempre meno disponibili a farsi prendere. Clienti che oggi fanno i conti con un accesso al credito sempre più simile a un percorso a ostacoli.

La liquidità in realtà non mancherebbe alle banche per concedere mutui, ma i capitali in arrivo dalla Bce al tasso agevolato dell'1% (prestiti per un valore complessivo di mille miliardi di euro decisi in due tranches) non hanno raggiunto l'economia reale e vengono invece investiti in titoli statali, con buoni guadagni. E sempre più raramente arrivano nelle tasche di chi desidera acquistare un'abitazione.

I numeri sono chiari: secondo Assofin-Crif-Prometeia nei primi nove mesi del 2012 le erogazioni di mutui per la casa si sono dimezzate sullo stesso periodo dell'anno prima (-49,6%). La fotografia scattata mostra un mercato ingessato sia per nuovi mutui che per le sostituzioni. Mentre a mostrare la tenuta dei prezzi è la sostanziale stabilità del valore medio del mutuo richiesto, sceso di poco e oggi intorno ai 131mila euro. Solo l'8% dei mutui erogati poi supera l'80% del valore dell'abitazione, segnale che le banche sono guardinghe nei confronti dei clienti.

Le elezioni che si affacciano alla porta, i timori di bolla immobiliare in Paesi che non sono lontani dai nostri confini e una crisi economica che nel 2013 si profila possa peggiorare fanno temere mesi ancora più duri per il mercato immobiliare italiano.
Gli ultimi report pubblicati hanno messo da parte qualsiasi spiraglio di ottimismo e sono tornati a più miti consigli anche in relazione alle previsioni.

Un 2012 da dimenticare soprattutto per le compravendite.
"La diminuzione delle compravendite nei primi nove mesi del 2012 è il dato che, più di ogni altro, illustra la situazione attuale (secondo l'agenzia del Territorio l'anno dovrebbe chiudersi intorno alle 460mila transazioni, quasi la metà rispetto al picco registrato nel 2006, ndr) - spiega Fabiana Megliola. Anche i prezzi sono in ribasso, seppure con percentuali inferiori rispetto a quanto registrato per le transazioni. Il 2012 ha visto valori in ribasso in tutte le realtà territoriali, grandi città, hinterland delle grandi città e capoluoghi di provincia. La causa principale è stato l'inasprimento della selettività del sistema bancario a cui si sono aggiunti il peggioramento del quadro economico italiano e le preoccupazioni relative al mondo del lavoro che vede la disoccupazione in aumento, soprattutto tra le fasce più giovani e una generale incertezza lavorativa percepita tra molti potenziali acquirenti". Un destino ineludibile: siamo entrati in una fase negativa del mercato immobiliare che non si risolverà a breve, vista la lunghezza dei cicli che generalmente riguardano il mattone. Per Tecnocasa il 2012 si chiuderà con un calo dei valori nominali intorno al 9%.
E l'Imu – che pur ci parifica all'Europa dove tasse simili già si pagano - ha influenzato ma non condizionato il mercato. "A risentirne è stato soprattutto il segmento della seconda casa, conclude Megliola.

Cosa ci dobbiamo aspettare nel prossimo anno?
Il 2013 non si discosterà dall'andamento dei 12 mesi che stanno per concludersi, difficile ipotizzare una svolta sul mercato immobiliare soprattutto se lo scenario economico non dovesse dare segnali di ripresa in grado di restituire fiducia e ridurre l'incertezza.
"A livello nazionale ipotizziamo per il 2013 una discesa dei prezzi compresa tra -5% e -3%" sottolinea Megliola. Con alcune eccezioni. "Tra le grandi metropoli ci aspettiamo una tenuta delle zone centrali di Milano e Roma – continua -. Più difficile che questo accada nelle zone con immobili di qualità bassa, come certe aree popolari e periferiche. Infatti anche nel 2013 sarà la qualità abitativa a fare la differenza. Discorso a parte per l'hinterland delle grandi città dove oltre ad esserci importanti problematiche di accesso al credito ci sono anche difficoltà legate al collocamento di abitazioni di nuova costruzione sul mercato (in alcuni casi per i prezzi troppo alti, in altri perché il prodotto offerto non sempre trova riscontro tra i potenziali acquirenti). Le tipologie nuove potranno subire un ribasso dei valori per essere collocate sul mercato e di conseguenza anche le tipologie usate dovranno essere vendute a prezzi più bassi. Anche nei capoluoghi di provincia ci aspettiamo un ribasso dei prezzi seppur più contenuto rispetto alle grandi città".

Lo scenario tracciato apre però opportunità di acquisto: i ribassi dei prezzi degli ultimi mesi sommati a quelli che ci saranno nel 2013 consentiranno a coloro che hanno capitale disponibile o che potranno accedere a un mutuo la possibilità di acquistare a prezzi molto vantaggiosi.
Saranno più prudenti i potenziali acquirenti di abitazioni per investimento o case vacanza, tanto da posticipare l'acquisto in molti casi.
Il mercato delle locazioni continuerà ad assorbire la domanda di coloro che non riescono ad acquistare e le richieste saranno in aumento.

Secondo Gabetti nel 2013 si assisterà a una sostanziale stabilità dei livelli di compravendite, ferme a 450.000 unità. "Per quanto riguarda invece i prezzi, si conferma la rigidità del ciclo immobiliare attuale, che vede solo lievi discese – dice Francesca Fantuzzi, responsabile dell'ufficio stampa Gabetti -. Per il prossimo anno si prevedono discese dei valori del 3-4% per le grandi città e una maggiore volatilità nei centri minori, che a seconda dei casi, potranno riscontrare situazioni di stabilità o di flessione, con punte massime del -10%. Si accentuerà la polarizzazione tra offerta di buon livello qualitativo, in termini di location e caratteristiche intrinseche e l'offerta di minore interesse".

Contenuta anche la forbice di calo prevista da Dario Castiglia, presidente di Remax. "Considerato l'incerto quadro macroeconomico, per il 2013 le nostre previsioni sono di una ulteriore, anche se più contenuta rispetto a quest'anno, diminuzione del numero di compravendite residenziali che si assesterà tra il meno 5 e il meno 8% e una continua tendenza al ribasso dei prezzi nell'ordine del 4-5%. Dovremo aspettare il 2014 per una ripresa delle compravendite mentre i prezzi continueranno a languire per ancora qualche anno con possibilità di rialzo solo nel 2015-2016".

Qualche segnale di ottimismo dal 2014
Più ottimista Scenari Immobiliari, soprattutto per gli ultimi sei mesi del prossimo anno. "Le previsioni per il 2013 scontano una prima parte dell'anno che dovrebbe essere in linea con il 2012: calo di compravendite e prezzi – dice Mario Breglia -. Persiste il clima di incertezza economico-politico e difficoltà di accesso al credito. Gli effetti del miglioramento dell'economia dovrebbero avere ricadute positive sul mercato immobiliare sulla seconda parte dell'anno, dove è possibile un rimbalzino delle quotazioni e dei prezzi, per un più deciso miglioramento l'anno successivo". Pertanto Breglia stima in un -2,2% il calo dei valori medi nominali delle abitazioni nel 2012 e prevede per il 2013 una discesa dell'1,3%.
L'attesa di un ritorno al segno più per il Pil e per altri indicatori (come il reddito disponibile delle famiglie e la variazione della spesa per i consumi) a partire dal 2014 porta le previsioni di Nomisma a ripercorrere la strada della positività per il mercato immobiliare, anche se la ripresa del mattone arriverà nel 2015. Già nel 2014 ci sono città come Torino e Milano dove il calo dei prezzi sarà circoscritto all'1 per cento. Dal 2015, invece, in molte delle 13 principali città italiane l'andamento dei prezzi si stabilizzerà sulla parità o metterà a segno una crescita. È il caso di Milano, dove i valori saliranno del 2,1% secondo Nomisma nel 2015), Torino (+2,4%), Napoli (+1,3%).

Paola Dezza, Il Sole 24 Ore, 3 gennaio 2013

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