venerdì 29 marzo 2013

3 soluzioni per sbloccare il mattone


Riattivazione del credito, aumento dei redditi o crollo dei prezzi

Intervista a Luca Dondi, responsabile settore immobiliare di Nomisma

Il 2012 è stato una doccia fredda per il mercato immobiliare e le previsioni per quest'anno non sono certo migliori. Sulle cause non ci sono dubbi: la crisi, i problemi occupazionali, i redditi stagnanti e i mutui che scarseggiano hanno riportato il settore su livelli di 30 anni fa. Ma se sulla diagnosi tutti sono d'accordo, sulla cura ci sono poche idee in giro. Ne abbiamo parlato con Luca Dondi, responsabile immobiliare del centro studi Nomisma.

Domanda. Abbiamo toccato fondo?

Risposta. Prevediamo che il momento più basso si toccherà nel primo semestre 2013

D. quali sono le prospettive?

Non ci aspettiamo un rimbalzo, ma una stagnazione su livelli bassi. Non vedremo altri cali bruschi come quelli vissuti nel 2012, ma la ripresa sarà lentissima e in salita. Sia le analisi sul 2014 che quelle sul 2015 ci dicono che non si tornerà, non dico ai fasti del 2007, ma nemmeno alle 600mila compravendite del 2011.

D. gli italiani non vogliono più comprare casa?

R. no, anzi, la domanda è alta, la stimiamo attorno al milione di famiglie interessate all’acquisto

D. Le compravendite nel 2012 sono state 440mila…

Infatti, oggi non riesce a comprare neanche il 50% dei potenziali acquirenti. è il credito che manca e i redditi non ce la fanno a sostenere gli acquisti tramite i risparmi.

D. Sono gli spread applicati dalle banche che frenano il mercato?

R. Il vero problema è un altro: le banche non danno soldi, qualunque sia il livello dello spread o le garanzie del cliente. Nel 2006 il credito erogato è stato di 62 miliardi, adesso viaggiamo sui 25-30 miliardi, meno della metà .

D. colpa dell’instabilità politica che si riflette sul debito pubblico?

R. In parte, ma non solo. Il problema principale è che tra il 2005 e il 2007 sono stati concessi troppi prestiti. Adesso le sofferenze non fanno altro che aumentare e gli istituti bancari devono mettere in conto degli accantonamenti che le sottopongono a un forte stress. Il risultato è che i soldi che è possibile erogare sono pochi.

D. Con le compravendite siamo tornati ai livelli del 1985, quando i tassi di interesse erano al 14%. Ci sono differenze e somiglianze?

R. certamente quella era una realtà completamente diversa. Allora in pochi chiedevano un mutuo e la leva principale per acquistare casa era costituita dai redditi. Oggi la dipendenza dal credito, almeno per chi non ha grossi risparmi, è totale per comprare un immobile. Dal 2000 il mercato è molto cambiato, con la finanziarizzazione del mattone si è creata la dipendenza tra credito e mercato.

D. E' ipotizzabile pensare ad un ritorno al passato? Comprare casa con molti risparmi e poco mutuo?

E' molto difficile, perché dovrebbero crescere i redditi a tal punto da riattivare la curva del risparmio. E questo, con ogni probabilità non succederà.

D. potrebbero crollare i prezzi…

R. La resistenza dei prezzi in Italia è certamente un fatto. Se le compravendite calano del 30% i valori scendono, ma non al ritmo che abbiamo visto in Irlanda o Spagna. C’è un sistema complesso che ha interesse a evitare un crollo, dai risparmiatori alle stesse banche.

D. quali sono le condizioni necessarie per una ripartenza il mercato?

R. una crescita dell’economia a livello globale migliorerebbe parzialmente la situazione, perché porterebbe il credito attorno ai 35-40 miliardi euro. Lontani dal 2006, certamente, ma sarebbe importante. La discesa dei prezzi accumulata, che pur non essendo stata clamorosa, tuttavia esiste, farebbe il resto.

D. La paura generata dalle crisi dell’eurozona, ultima tra tutte quella dei conti correnti di cipro, potrebbe spingere alcuni risparmiatori a rifugiarsi come in passato nel mattone?

R. Sebbene tra gli italiani vi sia una naturale pulsione all’acquisto immobiliare, questa volta le cose potrebbero andare diversamente. Nel 2012 abbiamo visto come la casa sia stata al centro della manovra fiscale del governo: essere proprietari di più di un immobile oggi in Italia ti converte in ricco per il fisco. Tuttavia tra coloro che hanno liquidità certamente alcuni sceglieranno questa strada, ma senza incidere realmente nell'andamento del mercato.

- Pubblicato sul portale Idealista.it il 25 marzo 2013

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giovedì 7 marzo 2013

Un anno e mezzo per vendere casa


Raddoppiati i tempi di compravendita in 3 anni. Ma il mercato premia soprattutto gli immobili di qualità

A Milano e Roma cresce di giorno in giorno il numero di unità immobiliari di pregio in vendita, che per mesi non riescono a trovare compratori. A fotografare l'esistenza di un forte divario tra le richieste della domanda e la qualità del prodotto immobiliare in circolazione è l'Osservatorio Residenze Esclusive, riferito al secondo semestre 2012, promosso da Tirelli & Partners.

I tempi di vendita si allungano 
Appare evidente, analizzando la dinamica dei tempi di vendita, che oggi anche i ricchi devono avere pazienza sul mercato immobiliare. Anche se a questo target, di solito, non mancano liquidità e disponibilità finanziarie, i tempi per trovare un compratore si sono ulteriormente allungati nell'ultimo semestre del 2012, passando dai 13,9 mesi della prima parte dell'anno scorso agli attuali 16,5 mesi, quindi quasi un anno e mezzo. Il dato risulta ancor più emblematico di questa frattura tra domanda e offerta nel segmento del lusso, se si pensa che solo agli inizi nel 2010 invece i tempi di vendita in media erano pari a 7,5 mesi. Cresce così l'anzianità dello stock immobiliare in vendita, cioè delle residenze di pregio che restano per lungo tempo sul mercato senza trovare compratori: «Una consistente riduzione dei prezzi in un mercato più effervescente potrà contribuire a riassorbire una parte di questo stock - afferma Marco E. Tirelli, senior partner di Tirelli & Partner - ma molti immobili invece non hanno concrete possibilità di trovare acquirenti anche in futuro, per l'insufficiente qualità architettonica degli edifici, la loro scarsissima usabilità e la disefficienza».

La qualità degli immobili è inadeguata 
Riqualificazioni, recuperi e ristrutturazioni in chiave sostenibile possono essere l'unica strada, quindi, per riapprezzare un prodotto immobiliare oggi fuori mercato. Il segmento di lusso, infatti, oggi è caratterizzato da un'offerta quantitativamente limitata e qualitativamente inadeguata, nonostante negli ultimi mesi sul fronte della domanda siano emersi segnali di un «rinnovato interesse», comunque per valori più contenuti rispetto a quelli proposti dai proprietari. È aumentato sensibilmente, infatti, il divario tra prezzo richiesto ed effettivo, che a fine 2012 ha toccato il 12,8% (era pari al 5% nel 2010). Più in generale su base semestrale i prezzi sono diminuiti dell'1,1%, con una flessione meno marcata rispetto al 2,3% del semestre precedente. A fare impressione è l'analisi delle quotazioni spalmata negli ultimi 5 anni: da quanto è iniziata la crisi del comparto immobiliare i valori effettivi di vendita sono scesi del 23 per cento. Di questi, però, solo poco più del 10% è dovuto alla riduzione «autonoma» delle richieste dei venditori, «non disponibili a uccidere le loro aspettative», sottolinea Tirelli. Una domanda seriamente intenzionata, invece, può recuperare in sede di trattativa un margine interessante sul prezzo di acquisto.

Le differenze tra Milano e Roma 
Dal 2008 l'Osservatorio si avvvale della collaborazione di Nuova Attici per i dati relativi alla città di Roma e, a partire da questa edizione, è stata utilizzata anche la base dati di Santandrea Luxury Houses. Dai risultati emerge che a Roma gli immobili di pregio, cioè quelli con un valore a partire dai 7mila euro/mq o 1 milioni di euro complessivi, costano più cari, si vendono più rapidamente ma con sconti più alti rispetto a Milano. Una divergenza che trova conferma nella distanza tra i tempi di vendita, pari a 5,3 mesi a Roma e 16,5 mesi a Milano. Sul fronte dei prezzi medi, il mercato romano continua a mostrare una forte rigidità, solo in parte attenuatasi nel corso della seconda parte del 2012, mentre il trend di flessione del mercato milanese è risultato negli ultimi anni decisamente più costante.

I prezzi nelle due metropoli 
Per fare un confronto il prezzo medio degli immobili di pregio a Milano è di 8.661 euro a fronte dei 9.751 di Roma che diventano rispettivamente 14.505 e 15.116 per la media dei top prices e 19.600 e 22.143 per il top price assoluto. La dinamica risulta ancora più evidente se si pongono a confronto gli sconti medi tra prezzo richiesto e prezzo effettivo. In entrambe le città i divari si sono ulteriormente ampliati nella seconda parte del 2012 ma, mentre a Milano ci si è fermati al 12,8%, nella Capitale la percentuale ha addirittura raggiunto in media il 22%, a conferma dell'eccessiva distanza tra domanda e offerta.

- Michela Finizio, Il Sole 24 Ore, 5 marzo 2013

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