lunedì 1 dicembre 2014

Si torna a vendere casa, ma scendono i prezzi del lusso

Dopo i dati positivi relativi al trend delle compravendite nel terzo trimestre dell’anno, comunicati la scorsa settimana, con un +4,1% per il residenzile su base annua, l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione di pubblico e operatori l’analisi dell’andamento del mercato immobiliare nel primo semestre 2014 a livello territoriale.

Sono infatti disponibili online le Note territoriali relative al primo semestre 2014, che analizzano la situazione del mercato immobiliare locale in 19 province italiane.

A trainare la ripresa sono soprattutto i grandi capoluoghi, con Bologna (+18,7), Roma (+11,8) e Milano (+6,8%) in testa.

«Le Note territoriali - comunica l’Agenzia delle Entrate - pubblicate in questa edizione in formato ridotto (a causa del completamento della revisione generale dei perimetri delle zone OMI), analizzano la composizione e le dinamiche del mercato residenziale dei capoluoghi e delle province italiane, inquadrati nel contesto regionale di riferimento. In particolare, lo studio contiene un'analisi dei volumi di compravendita delle abitazioni, confrontati con quelli dei semestri precedenti, negli ambiti provinciali e regionali».

***

L'analisi dei prezzi del residenziale di lusso dal 2008 ad oggi evidenzia un calo dei valori meno forte di quanto registrato sulle tipologie non signorili. Infatti anche nel periodo di ribasso dei prezzi le soluzioni top hanno sostanzialmente tenuto soprattutto se gli immobili erano in buone condizioni.

Parliamo di soluzioni immobiliari che interessano un target di acquirenti con un'ottima disponibilità di spesa ma soprattutto selettivo ed esigente. Questo spiega la presenza, anche per queste tipologie, di variazioni di prezzo negative. Si tratta di un segmento che interessa abitazioni dal valore spesso superiore al milione di euro, ricercate ed acquistate da persone molto attente e poco propense a cedere sugli standard qualitativi dell’abitazione.

Nonostante sugli immobili di prestigio l’offerta sia limitata, si registra comunque negli ultimi tempi una maggiore possibilità di scelta per il potenziale acquirente che temporeggia fin quando non trova l’immobile più adatto alle proprie esigenze.

Chi cerca soluzioni di prestigio si orienta su tagli superiori a 150 mq, con una buona luminosità, dotati di posto auto o box. Apprezzate anche le soluzioni indipendenti. E' richiesta la presenza di un balcone o del terrazzo, preferibilmente con affacci su piazze importanti o con vista panoramica. Anche il fatto che l’abitazione sia inserita in contesti immobiliari d’epoca è un elemento importante soprattutto se ci sono rifiniture architettoniche di prestigio. Si apprezza anche la presenza di soffitti a volte, cassettoni e affreschi. Lo stato di conservazione dell’immobile è poco importante perché quasi sempre l’acquirente preferisce personalizzarlo. 

- Il Ghirlandaio, 28 novembre 2014

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martedì 4 novembre 2014

Le banche spingono l'acceleratore. Famiglie attendiste sul progetto casa

Anche nel terzo trimestre dell'anno, a trainare il lento recupero del mercato dei mutui è la surroga, mentre si assiste ad una situazione in cui se da una parte le banche vogliono aumentare le nuove erogazioni, abbassando gli spread, dall'altra sono le famiglie consumatrici a rinviare il progetto casa. A dirlo è Stefano Rossini, amministratore e fondatore di mutuisupermarket.it, commentando i dati della nuova bussola Crif Mutuisupermarket.

Il sistema bancario aumenta l'offerta

Il sistema bancario spinge sull'acceleratore abbassando gli spread, che per un mutuo a tasso variabile di 140.000 euro a 20 anni superano al ribasso il 2%, arrivando a fine terzo trimestre all'1,95%, con una riduzione dello 0,65% da inizio anno (-25%). A trainare il settore anche in questo periodo dell'anno è la surroga, che rappresenta il 25% delle richieste di nuovi mutui e il 21% delle nuove erogazioni.

Il forte appeal delle surroghe

Le richieste di mututo di surroga hanno raggiunto nel terzo trimestre 2014 il 25% del totale contro il 10% del terzo trimestre 2013, per effetto della continua e progressiva riduzione degli spread offerti dalle banche sui propri mutui di surroga. l'incremento è legato alla "riduzione degli spread offerti sui mutui, da un forte push mediato in atto sul tema della surroga, e, da ultimo, da un mercato delle compravendite immobiliari statico che stenta a ripartire". Il differenziale di spread fra i mutui con finalità acquisto e mutui con finalità surroga si è ridotto da 0,7%-0,9% di metà 2013 a valori prossimi allo zero odierni, rilanciando l'appeal del prodotto surroga.

Per quanto riguarda il tasso preferito da chi opta per la surroga c'è un calo del tasso variabile (66% delle preferenze contro il 75% delle preferenze). Cresce invece in maniera significativa il peso dei mutui a tasso fisso, per la decisione dei mutuatari di bloccare il finanziamento approfittando di irs ai minimi storici e di spread a livelli inferiori rispetto a quelli sottoscritti inizialmente.

Andamento della domanda di mutui

La domanda di mutui registrata nei primi 9 mesi del 2014 segna un +11,8% rispetto al pari periodo 2013, un dato positivo, ma ancora in forte ritardo rispetto agli anni 2009-2011. Per farsi un'idea il numero di domande raccolte nei primi nove mesi dell'anno è pari a circa la metà del dato rilevato nei primi nove mesi degli anni 2009-2010.

In questo scenario si conferma anche la progressiva riduzione dell'importo medio richiesto del mutuo, che raggiunge il nuovo minimo storico di 123.129 euro (contro i 136.806 del primo trimestre.

"Tale diminuzione è spiegata da diversi fattori fra cui la prudenza che ancora distingue i comportamenti sia delle famiglie che degli istituti di credito, la continua contrazione del valore degli immobili oggetto di compravendita,e da ultimo, il crescente peso delle erogazioni di nuovi mutui con finalità surroga, che notariamente presentano un importo medio inferiore rispetto ai mututi con finalità acquisto casa, dato che per i primi è già avvenuta la restituzione alla banca di parte del capitale preso a prestito inizialmente".

Andamento dell'offerta

I dati della Banca d'Italia mostrano nel primo semestre dell'anno un aumento dei nuovi flussi di mutui erogati pari al 3,4% in più rispetto allo scorso anno. la diniminuzione dello spread paese si sta traducendo progressivamente in una diminuzione degli spread offerti dalle banche.
A ottobre 2014, i migliori spread offerti sui mutui a tasso variabile si posizionano attorno all'1,95% e i migliori spread per mutui a tasso fisso attorno al 2,25% (spread calcolati per un mutuo di 140.000 euro a 20 anni per un immobile di 220.000 euro).

Un mercato immobiliare ancora in stallo

Secondo il rapporto Crif, è lo stallo del mercato immobiliare a tenere a freno la ripartenza del mercato dei mutui. Gli ultimi dati dell'agenzia delle entrate registrano il segno negativo delle compravendite nel secondo trimestre dell'anno. L'indice Imi - il rapporto fra numero di compravendite e stock immobiliari - si assesta ai minimi storici dell'1,2%, nonostante il prezzo/mq degli immobili nel terzo trimestre 2014 registri una nuova contrazione pari al 4,7%, la scarsa fiducia dei privati e famiglie sulle proprie prospettive reddituali future spinge a rinviare il progetto casa e con esso l'avvio di un ciclo di ripresa del mercato immobiliare.

"Anche nel terzo trimestre 2014, il fenomeno surroga continua a trainare il lento recupero del mercato dei mutui, spiegando il 25% del totale nuove richieste e il 21% delle nuove erogazioni. L’attesa ripartenza di mercato tarda però ad arrivare: il forte repricing al ribasso portato avanti nel corso del 2014 da tutti i principali istituti bancari, non sembra aver innescato un circolo di crescita, con le erogazioni di mutuo registrate da banca d’italia nei primi 6 mesi del 2014 che segna un ridotto +3,4% rispetto al 2013 - commenta Stefano Rossini, amministratore e fondatore di mutuisupermarket.it. Stiamo assistendo a una situazione in cui, da un lato, l’offerta bancaria intende aumentare le nuove erogazioni di mutuo e, dall’altro, le famiglie consumatrici continuano a rinviare il progetto casa. solo un cambio di prospettiva sulle capacità di spesa future dei potenziali mutuatari potrà innescare una ripartenza del mercato immobiliare e dei mutui casa. In questo senso, molto dipenderà dalla reazione e percezione di privati e famiglie di fronte alle nuove azioni di rilancio economico oggi in corso di definizione a livello politico.”

“La ripresa del mercato immobiliare è ancora contenuta e nel primo semestre 2014 il numero delle compravendite cresce solo dell’1,4% mentre i prezzi degli immobili residenziali restano ancora in contrazione, complice la scarsa fiducia dei privati e delle famiglie sulle proprie prospettive reddituali future - commenta stefano magnolfi, direttore Real Estate Services di Crif. Al contempo, crescono le misure di controllo delle autorità di vigilanza sugli istituti bancari: dopo un rigoroso e impegnativo esame della qualità degli attivi delle banche europee da parte della Bce (asset quality review), dove la valutazione degli immobili in garanzia ha rappresentato una delle maggiori criticità, il nuovo sistema di vigilanza che entrerà in vigore il prossimo 4 novembre porterà la bce a controllare direttamente gli istituti di credito più significativi, rendendo necessaria l’adozione di standard sempre più rigorosi per la valutazione e il monitoraggio del valore degli immobili”.

- Idealista, 4 novembre 2014

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martedì 21 ottobre 2014

Più investimenti nel commerciale - Ripresa frenata dalle tasse - Gli sceicchi comprano a Roma

RASSEGNA STAMPA - Le ultime notizie dal mercato immobiliare

Italia, crescono gli investimenti negli immobili commerciali Leggi

Il mattone batte un colpo, ma non è quello del rimbalzo Leggi

Tasse record, gli italiani si disfano delle seconde case Leggi

Gli sceicchi del Qatar comprano il Grand Hotel di Roma Leggi

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sabato 18 ottobre 2014

Istat e notai intravedono la ripresa immobiliare

"Dopo due anni di cali" il mercato immobiliare nel 2014 riparte in tutti i comparti. A dirlo è l'Istat che ha pubblicato i dati relativi alle convenzioni notarili di compravendita nel primo trimestre dell'anno. Nel complesso l'aumento è del +1,3% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, +1,5% per il residenziale. I notai confermano il balzo in avanti già annunciato dall'agenzia delle entrate (sebbene in tono minore), che però ha registrato uno stop ulteriore nel 2º trimestre dell'anno.

Se l'agenzia delle entrate aveva parlato di un aumento dell'1,6% rispetto allo scorso anno, secondo le convenzioni notariali si è trattato di un 1,3%. La variazione tendenziale per il settore residenziale è stata dell'1,5% e per il settore economico (+1,6%). il 93,1% delle convenzioni ha riguardato i trasferimenti immobiliari di unità a uso abitativo. a livello territoriale, importanti segnali di recupero al centro (+8,1%) e al nord est (+3,6%). variazioni negative si registrano al sud -(2,9%), isole (-2,7%) e nord ovest (-0,7%).

Istat, Compravendite immobiliari e mutui, I Trimestre 2014 - Scarica Pdf

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giovedì 16 ottobre 2014

Momento favorevole per il mutuo - Investimenti immobiliari - Riparte il lusso

#mutui Banche più disponibili e tassi ai minimi. Diminuisce importo medio richiesto Leggi

#casa Da bene rifugio per i piccoli investitori a mucca da mungere per il fisco Leggi

#immobili di lusso in timida ripresa. Su 100 in vetrina nel 2013 se ne vedevano 3 oggi circa 10 Leggi

lunedì 13 ottobre 2014

Bloccare l'ipoteca - Comprare a Budapest - Analisi Istat

Maggiori possibilità per bloccare l'ipoteca di Equitalia Leggi

A Budapest le case meno care d'Europa. Affari da 1000 euro al mq Leggi

Istat conferma calo dei prezzi delle case: - 11% in 4 anni Leggi

giovedì 11 settembre 2014

Censis: mercato immobiliare dimezzato dalla crisi. Questa volta la ripresa è pronosticata per giugno 2015


A fine anno saranno 419mila le abitazioni compravendute, erano 807mila nel 2007. La crisi immobiliare non lascia scampo. Il ritorno all'acquisto è legato a realtà locali, un esempio è Milano. Ma il resto del Paese versa nella stagnazione. «Siamo tornati al volume di scambi del 1984». È quanto rende noto questa mattina il Censis. Il fatturato del segmento immobiliare residenziale si è pertanto ridotto del 40% in cinque anni. La ripresa si vedrà solo a metà 2015, e sarà lieve e lenta. Non aspettiamoci nessun boom.

Nonostante alcuni segnali positivi, infatti, la previsione del Censis è che per il 2014 ci possa essere solo un modesto segnale di inversione di tendenza nel mercato immobiliare, con un volume di compravendite stimabile in circa 419mila unità a fine anno, cioè un valore appena superiore a quello registrato nel 2013. Quest'anno va pertanto considerato di transizione.
Tra i fattori positivi si segnalano un incremento nell'erogazione dei mutui, che a luglio 2014 ha riguardato 118mila famiglie rispetto alle 90mila dell'anno precedente, e i provvedimenti di incentivo dello «Sblocca Italia», che però avranno effetto dal prossimo anno. Sul lato negativo ci sono le tasse sulla casa (Imu, Tari e Tasi), da pagare in autunno, e soprattutto la riduzione del reddito disponibile delle famiglie (-9,8% dal 2008), che continua a determinare una debolezza della domanda solvibile.

Ma a pesare sul settore sono anche i lunghi tempi della burocrazia: in Italia sono necessari in media 234 giorni per le autorizzazioni edilizie (a Palermo si arriva a 316 giorni), ma in Germania ne bastano 97 e in Gran Bretagna 88. Ecco perché gli investitori prendono tempo o scelgono di non investire nel nostro Paese.

«Dopo aver conosciuto un decennio ruggente (1997-2007), con la crisi il mercato immobiliare si è letteralmente dimezzato. Nel settore residenziale siamo passati dalle 807mila abitazioni compravendute nel 2007 alle 403mila del 2013. Siamo tornati al volume di scambi del 1984: un arretramento di trent'anni». Lo afferma lo studio di Rur e Censis. Dal 2008 al 2013 i volumi del settore sono passati da 112 miliardi di euro ad appena 68 miliardi (-39,7%). Anche gli altri segmenti del mercato non residenziale di piccolo taglio (con esclusione dei complessi terziari per istituti di credito, centri commerciali e alberghi) registrano dinamiche simili: tra il 2008 e il 2013 -50,9% il fatturato per il settore singoli uffici, -55,1% per il settore dei piccoli negozi, -50,6% per il mercato dei capannoni industriali. In definitiva, il fatturato complessivo del settore immobiliare residenziale e del non residenziale di piccolo taglio ha registrato una riduzione di 57,7 miliardi, che equivalgono a tre volte il fatturato della Fiat e a quasi la metà dell'Eni.

- Paola Dezza, Il Sole 24 Ore, Casa24, 10 settembre 2014

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martedì 22 luglio 2014

lunedì 7 luglio 2014

Investimenti. Gli italiani credono ancora nel mattone

Nel 2014 la percentuale di risparmiatori italiani che hanno acquistato una nuova casa ha toccato il minimo storico (7,6%), anche se l'investimento nell'immobiliare rimane il più soddisfacente (il 69,8% so dichiara soddisfatto) rispetto alle altre forme di impiego. A dirlo è l'ultima indagine sul risparmio e sulle scelte finanziarie degli italiani realizzata dal Centro Einaudi in collaborazione con Intesa Sanpaolo.
In calo acquisti di seconde case e abitazioni per i figli
L'interesse dei risparmiatori italiani per la casa è una tradizione. Non è più considerata il miglior investimento possibile, ma le case messe in vendita negli ultimi anni per cercare liquidità sono soprattutto le seconde e terze case degli italiani. Lo stock di immobili in vendita è sicuramente lievitato negli anni della crisi (dal 2008 in poi) ma gli italiani non svendono il patrimonio delle abitazioni principali: la tradizionale incidenza della proprietà (prossima al 70%) e la scarsa liquidità e dinamicità del mercato degli affitti ha spinto numerosi risparmiatori ad alleggerire il patrimonio immobiliare, cercando di "piazzare" sul mercato una quota degli asset immobiliari in portafoglio. Ma l'abitazione principale e il mattone come investimento restano target di investimento molto richiesti dai risparmiatori, soprattutto rispetto alle altre forme di impiego. Nel dettaglio, sempre secondo l'ultima indagine sul risparmio e sulle scelte finanziarie degli italiani realizzata dal Centro Einaudi in collaborazione con Intesa Sanpaolo, il 5,4% dei risparmiatori intervistati dichiara di aver acquistato una casa per investimento negli ultimi 12 mesi per viverci (contro il 5,3% dell'anno precedente); lo 0,8% ha comprato una seconda casa (rispetto all'1%); lo 0,6% un'abitazione per i figli (contro l'1,1%); l'0,8% lo ha fatto per investimento per integrare il reddito (1,1%).
Transazioni in ripresa, ma mai come nel 2007 
Nonostante il mercato degli immobili ad uso residenziale abbia evidenziato nel corso degli ultimi mesi qualche debole segnale di ripresa, le previsioni a breve termine riguardanti le compravendite di abitazioni rimangono ancora negative, per i prezzi prima ancora che per l'attività transattiva. Il rischio di stagnazione, non ancora scongiurato, potrebbe rendere strutturali le perdite e i cambiamenti determinati dalla crisi. Secondo le stime disponibili, il 2014 si chiuderà con un incremento modesto dei livelli produttivi. In particolare, il PIL dovrebbe evidenziare una crescita dello 0,6% a fronte di una stagnazione dei redditi disponibili e della spesa per consumi. Negli anni successivi, in coincidenza di un rafforzamento del sentiero di crescita (+1,1% nel 2015 e +1,5% nel 2016), il reddito dovrebbe tornare ad aumentare a un ritmo più sostenuto rispetto ai consumi, con un effetto positivo sul tasso di risparmio delle famiglie. In questo contesto, però, segnali negativi continuano a provenire dal mercato del lavoro che registra i tassi di disoccupazione più elevati dalla fine degli anni '70 e dalle restrizioni creditizie operate dal sistema bancario. In questo contesto, il comparto residenziale ha visto dimezzarsi l'attività di compravendita, raggiungendo un minimo nel 2013. Nel prossimo triennio, si prevede una graduale ripresa con un incremento su base annua del 9% circa che dovrebbe consentire, nel 2016, di tornare a superare le 500 mila transazioni, valore tuttavia molto distante dai massimi raggiunti nel 2007.
Rigidità dei prezzi: torneranno positivi solo nel 2016 
Uno dei fattori che maggiormente limita il recupero delle transazioni è rappresentato dalla rigidità e dal lag temporale con cui i prezzi degli immobili si allineano alla riduzione dei volumi scambiati. A testimonianza di ciò, sempre secondo le stime effettuate da Nomisma, dal 2008 a oggi la riduzione dei prezzi si è attestata al 16%. In considerazione di questa tendenza, si prevede che nell'anno in corso e nel prossimo i prezzi delle abitazioni sperimentino un'ulteriore contrazione (rispettivamente -4,6% e -1,1%), per tornare in territorio positivo (+1,1%) nel 2016. In linea generale, i segnali che provengono dal mercato sembrano indicare che il comparto immobiliare avrà bisogno di un orizzonte più ampio rispetto al passato per recuperare un solido sentiero di crescita. L'attuale congiuntura, tuttavia, non consente di determinare se e in che misura si sia verificato un mutamento strutturale nel modello di sviluppo del settore degli immobili ad uso residenziale. In questo contesto, giocheranno un ruolo centrale, da un lato le prospettive di recupero del credito, dall'altro, l'efficacia e la tempestività delle politiche di rilancio del settore e delle misure di sostegno messe a punto dal Governo.
Erogazioni dei mutui in ripresa, ma contenute 
In prospettiva, ci si attende un progressivo miglioramento con le erogazione di mutui che dovrebbero tornare a crescere, seppur in misura notevolmente più contenuta rispetto ai livelli raggiunti fino al 2011 (CAGR +15% nel periodo 2013-2017, per attestarsi sui 36 miliardi di euro). Sul comparto, infatti, continueranno a pesare le fragilità della congiuntura macroeconomica che alimentano il grado di incertezza delle famiglie sull'effettivo livello di reddito disponibile e, conseguentemente, sulla propensione all'indebitamento. In questo contesto, peraltro, appare opportuno sottolineare come nel corso degli ultimi anni l'investimento immobiliare abbia progressivamente perso appeal per effetto della minor capacità di preservare il valore reale, a causa della maggior imposizione fiscale e dell'aumentata rigidità in termini di liquidità, configurando, di fatto, quello che potrebbe trasformarsi in un mutamento strutturale del mercato.
Pesano i costi di manutenzione e le spese legate alla casa
L'incidenza dei costi relativi all'abitazione sulla spesa complessiva delle famiglie è cresciuta in misura sempre più accentuata, fino a superare, in molti casi, la soglia del 30%. In questo contesto, si evidenzia come un elevato numero di famiglie manifesti sintomi di disagio abitativo e, in caso di investimento, come gli eccessivi costi erodano i rendimenti. Pesano le spese di manutenzione e i costi (tra tasse e balzelli) anche su chi compra per rivendere in attesa di una plusvalenza: andamento dei prezzi a parte, le uscite annue diventano ingenti da sostenere. Se il 10% degli italiani circa mostra difficoltà nel pagamento di bollette, affitti o rate di mutuo e oltre il 20% vive in abitazioni con strutture danneggiate o non adeguatamente riscaldate, quasi il 60% considera le spese per la casa un carico pesante. Con riferimento a quest'ultimo dato, è indicativo sottolineare come l'incidenza sul totale delle famiglie sia aumentata di quasi 7 punti percentuali in meno di dieci anni. Ad oggi, infatti, il problema dell'alloggio non interessa esclusivamente le fasce più deboli della popolazione, ma riguarda un più ampio bacino di persone che, pur potendo fare affidamento su un reddito e su una condizione di relativa stabilità, ha significative difficoltà nell'accedere al mercato abitativo.

- Michela Finizio, Il Sole 24 Ore - Casa24

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sabato 21 giugno 2014

Fondo Monetario. Costi delle case sproporzionati rispetto ai redditi

Ormai da mesi, o sarebbe meglio dire anni, continuiamo a sentire che i prezzi delle case sono troppo alti e che, per questo motivo, il mercato è in stallo dato che, complice la pesantissima crisi economica che ha stravolto le economie di buona parte del mondo, anche i mutui non vengono più concessi se non col contagocce. In realtà alcuni timidi segnali di ripresa, a voler essere onesti, negli ultimi tempi si sono visti e come è stato rilevato anche dall’ultimo osservatorio sui prezzi del mercato residenziale compiuto dall’Ufficio Studi di Immobiliare.it, i costi sono leggermente diminuti, anche se non ancora in una misura tale da rendere veramente fluido il mercato. Oggi a dare un’ulteriore parere in questo senso è addirittura il Fondo Monetario Internazionale che, senza mezzi termini, ha lanciato un preciso allarme sui costi eccessivi degli immobili in generale e, in particolare, su quelli del settore residenziale con un’indagine riportata da MonitorImmobiliare.

Inghilterra, ma non solo
Sono passati pochi giorni da quando noi stessi di Immobiliare.it vi avevamo riferito di come il Governo Inglese fosse dovuto correre ai ripari per cercare di arginare l’impennata preoccupante delle quotazioni immobiliari nella City, concedendo alla Banca Centrale d’Inghilterra poteri mai dati fino ad oggi, per vigilare sulla concessione di mutui per l’acquisto che fossero effettivamente proporzionali alle capacità di spesa dei richiedenti e cercare di evitare lo scoppio di una bolla di mutui subprime in salsa britannica.

Sempre nella stessa direzione va il monito lanciato dal Fondo Monetario Internazionale che, numeri alla mano, ha evidenziato come in troppe parti del pianeta i costi degli immobili siano oggi notevolmente al di sopra delle medie storiche. Nonostante gli effetti della crisi economica stiano lentamente svanendo, ha detto un portavoce dell’istituto che ha sede a Washington, in molti stati (Italia inclusa), la bolla e le sue conseguenze non sono ancora state riassorbite dal sistema e, se non si corre ai ripari, si rischia non solo che questa non venga riassorbita, ma che addirittura, come temuto nel Regno Unito, riesploda.

Prezzi, redditi e affitti
I dati che ha comunicato il Fondo Monetario Internazionale prendono in esame il costo degli immobili confrontando questo, tanto per il settore delle vendite quanto per quello degli affitti, con il reddito pro capite dei cittadini. È in virtù di questi parametri e della loro variazione relativa nel tempo che sono state calcolate le medie storiche, con conclusioni alla fine non dissimili da quelle che, nel maggio scorso, aveva già diffuso con allarme l’Ocse.

Per fare qualche esempio concreto, stando all’indagine del Fondo Monetario Internazionale, in Canada i costi del mattone sono superiori nella misura del 33% rispetto ai redditi percepiti nel Paese e addirittura dell’87% se parametrati alla serie storica degli affitti. Trasferendoci da questa parte dell’oceano Atlantico e andando ancora una volta ad analizzare gli stessi parametri per il Regno Unito si vede come, rispetto ai redditi, l’incremento dei costi delle case sia stato, nel lungo periodo, del 27% e del 38% rispetto al parametro costituito dagli affitti.

Prezzi in salita e prezzi in discesa
ContInuando a scorrere i numeri resi noti dal Fondo Monetario Internazionale si scopre come, a livello globale e su base annua, l’incremento dei prezzi degli immobili sia stato pari al 3,1%, ma anche come questo non sia stato omogeneo in tutte le nazioni prese in considerazione e come, anzi, in alcune sporadiche eccezioni i costi del mattone siano addirittura diminuIti.

A vedere il segno negativo davanti al numero della variazione di prezzo sono stati principalmente gli Stati definiti come “periferici dell’eurozona“; fra di essi si segnalano la Grecia con un decremento del 7%, l’Italia con una diminuzione del 6,6% e la Spagna, dove la riduzione media dei prezzi delle case è stata pari al 5%. Salgono invece i prezzi degli immobili negli Stati Uniti d’America ma, tranquillizzano dal FMI, il mercato è sano e non è vittima di una sopravvalutazione. Quali sono, ad oggi, i mercati più convenienti? Secondo il Fondo Monetario la palma del migliore spetta al Giappone dove i costi degli immobili sono notevolmente inferiori (41%) rispetto ai redditi e persino agli affitti (38%), ma godono di un’ottima profittabilità anche la Germania e l’Estonia con una differenza fra costi e redditi pari a circa il 10% per ciascuna delle due nazioni.

- Andrea Polo, 16 giugno 2014

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giovedì 12 giugno 2014

Immobiliare. La perenne luce in fondo al tunnel

Una riflessione sugli ultimi dati sulle compravendite immobiliari pubblicati dall'Agenzia del Territorio. Lieve ripresa e segnali di speranza  Leggi l'articolo

sabato 7 giugno 2014

Le compravendite immobiliari tornano in terreno positivo

Torna finalmente il segno positivo negli scambi di abitazioni in Italia. Il primo trimestre del 2014, nei dati dell'Agenzia delle Entrate pubblicati questa mattina, registra la fine - per il momento temporanea - del bollettino di guerra che ogni tre mesi segnalava perdite, anche di due cifre, nelle transazioni residenziali. È presto per leggere nei numeri un'inversione di tendenza, anche perchè i dati risultano influenzati dallo slittamento di una parte dei rogiti al nuovo anno per sfruttare la più conveniente imposta di registro.

Il mercato immobiliare italiano quindi nei primi tre mesi del 2014 cresce dell'1,6% rispetto allo stesso periodo del 2013. Da sottolineare che a fare da traino è soprattutto il settore residenziale (+4,1%), quello al quale appartengono la maggioranza degli scambi. Anche il segmento commerciale registra un aumento degli scambi del 4,7%.

Il settore residenziale
Con 98.403 transazioni, il mercato immobiliare delle abitazioni segna una crescita del 4,1%, più marcata al centro (+10,5%) e al nord (+4,7), mentre resta negativo il sud (-1,6%), seppur con minore intensità rispetto agli stessi periodi precedenti. Erano state 94.555 le compravendite nel primo trimestre del 2013, mentre negli ultimi tre mesi del 2013 si erano registrati 108.804 scambi. Le pertinenze scambiate, perlopiù box, sono state 77.429 (-0,1%).
L'aumento delle compravendite ha interessato in misura minore i Comuni non capoluogo (+1,7%) e maggiormente i capoluoghi che segnano un +8,8%, con un picco proprio nei capoluoghi del centro (+17,3%).
Le abitazioni scambiate nelle otto principali città per popolazione sono state 18mila circa, registrando così un aumento negli scambi del 10,2 per cento. A guidare la classifica della ripresa del mercato residenziale è Bologna (+29,2%), che peraltro già nello scorso trimestre si era mossa sulla parità, seguita da Genova (25,3%) e Roma (21,4%). Bene anche Torino (+10,8%) e Firenze (+9,7%), mentre Milano registra un aumento del 3,4% contro il rialzo del 12,8% nelle compravendite dell'ultimo trimestre 2013 su un anno prima. Chiudono il primo trimestre 2014 ancora con il segno negativo Palermo (-1%) e Napoli (-25,2%), dove, però, il dato delle compravendite nei primi tre mesi del 2013 era stato alterato dalle dismissioni del patrimonio immobiliare pubblico del Comune: l'hinterland napoletano fa, infatti, registrare un dato positivo, +4,1%, mai rilevato dal 2010.
Per quanto riguarda la provincia delle grandi città si registrano aumento nell'ordine di quasi il 10% a Genova e Palermo.

Il settore non residenziale
Andamento diversificato, invece, per i settori non residenziali, con il commerciale che cresce del 4,7% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, il produttivo che perde lo 0,8% e il terziario lascia sul terreno il 10,3% dei volumi di scambio. In particolare, il terziario (che comprende uffici e istituti di credito) prosegue il trend negativo, che vede il comparto in perdita da dieci trimestri consecutivi. In generale il settore terziario e commerciale hanno perso metà degli scambi dal primo trimestre del 2004. Il settore produttivo da quella data frena la perdita al 35%.

- Paola Dezza, Casa24, Il Sole 24 Ore, 3 giugno 2014

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martedì 27 maggio 2014

"Non voglio svendere!". Ma la casa si è rivalutata fino all'80% dal '98 a oggi

Dall'inizio dell'attuale crisi economica i prezzi delle case sono scesi costantemente e molti sono i proprietari che preferiscono tenersi la casa "piuttosto che svendere". Ma se analizziamo l'andamento dei valori immobiliari nel tempo, sia per le grandi città che per i capoluoghi di provincia, è chiaro che i beni immobiliari hanno subito in meno di vent'anni una crescita enorme del loro valore, con picchi oltre l'80%.

Prendendo in esame il periodo dal 1998 al 2013 a livello nazionale si è registrato un più 53% in termini di rivalutazione. Tra le grandi città italiane si nota che quella che si è rivalutata maggiormente è stata Napoli con il 93,8% ed è proprio il capoluogo partenopeo quello che, nel corso del tempo, ha avuto rivalutazioni record: +202% dal 1998 al secondo semestre del 2006. A seguire nella classifica troviamo Roma con l'83,1% e Milano con il 68,4%. 2007-20013: analizzando la fase discendente del mercato, quella che è iniziata nel 2007, a livello nazionale si registra una diminuzione del 31,6%. La città dove gli immobili hanno perso maggiormente valore è stata Bologna con -40,8%, seguita da Bari con -39,2%. Gli immobili hanno ceduto meno a Milano (-22,3%) e Roma (-27,4%).

Dal 1998 la rivalutazione delle abitazioni nei capoluoghi di provincia e nell’hinterland delle grandi città è stata rispettivamente del 19,4% e del 29,9%, quindi, meno forte di quella che si è avuta nelle grandi città. In queste realtà sull’onda del boom immobiliare dalla fine degli anni ’90 agli inizi del 2000 molte nuove costruzioni sono state messe in cantiere (più difficile che ciò si realizzasse nelle grandi città) e questo ha contribuito a calmierare i prezzi di mercato. 1998-2013: l’analisi delle rivalutazioni di tutti i capoluoghi di provincia per realtà geografiche vede un maggior incremento di valore nei capoluoghi del Sud (+39,7%), del Centro (+21,4%) e del Nord (+9,8%).

I picchi di rivalutazione sono stati rispettivamente del 113,1% al Sud Italia, dell’83,5% al Centro e del 63% al Nord Italia. 2007-2013: dal secondo semestre del 2007 ad oggi la perdita di valore nelle diverse realtà territoriali è stata abbastanza vicina: -31,6% per le grandi città, -33,5% per i capoluoghi di provincia e -32,8% per l’hinterland. La diminuzione di valore dal secondo semestre del 2007 è stata più forte per le località del Sud Italia (-34,2%), seguite dal Centro (-33,8%) e dal Nord (-32,6%). Specifichiamo però che il ribasso al Sud è iniziato un semestre dopo, e cioè nel primo semestre del 2008, per cui la perdita di valore è stata più repentina a causa soprattutto della forte difficoltà di accesso al credito acuita da problematiche di disoccupazione.

- Il Ghirlandaio, 26 maggio 2014

sabato 17 maggio 2014

Spiragli di luce per l'immobiliare dal mercato dei mutui

Senza dubbio il 2013 sarà ricordato come un anno nero per il mattone, con compravendite che hanno toccato i livelli del 1985. Ma nel mezzo di un panorama desolante, qualche segnale positivo c'è. Nel 2013 è cresciuto infatti l'indice di "affordability" ovvero la disponibilità di accesso  all'acquisto delle famiglie, mentre il mercato dei mutui, nei primi mesi di quest'anno, ha registrato un incremento superiore al 20%. A dirlo è il rapporto immobiliare 2014 di Abi e Agenzia delle entrate.

Un anno di molte ombre
Il 2013 è stato un anno nero per il mattone. si sono compravendute circa 406.000 abitazioni, con una flessione del 9,2% rispetto al 2012 che ha riportato il settore ai livelli del 1985. In termini di fatturato la perdita è stata di oltre 8 miliardi, con un giro d'affari inferiore a quello del 2012 (65,7 miliardi contro 75,1).

Le perdite maggiori hanno riguardato le isole (-10,8%) e le aree del centro (-10,3%), a seguire il sud (-9,8%), il nord ovest (-8,8%) e il nord est (-7,5%). A frenare di più è stata la vendita di monolocali (-10,5%) e piccole abitazioni (-95).

Le città che hanno registrato una flessione maggiore sono state Napoli (-15,2%) e Genova (-10,3%), mentre Roma segue con una discesa del 7,3%. Si è tornati a comprare a milano, in controtendenza rispetto al panorama nazionale con un +3,4%, e in minima parte anche a Bologna (+1,5%).

...e qualche luce
E' proprio in questo quadro altamente fragile che si intravedono i primi spiragli di luce, che provengono dal settore dei mutui. nel 2013 il capitale erogato dalle banche è diminuito del 10,6% rispetto al 2012 (passando da 19,6 miliardi a 17,6 miliardi), ma il trend ancora negativo è lontano dal -43% registrato nel 2012 sul 2011.

E in questo inizio di anno, le banche stanno lentamente riaprendo i rubinetti del credito, con una discesa generalizzata degli spread applicati ai prestiti per la casa. non a caso, nel primo trimestre del 2014, l'erogazione dei mutui è cresciuta del 20% rispetto allo scorso anno. "I segnali cominciano ad essere positivi", ha detto il direttore generale dell'Abi giovanni Sabatini che si è inoltre detto "moderatamente ottimista" sulla possibilità che le famiglie tornino ad acquistare.

Tra tanti segni meno, ad aumentare nel 2013 è stato proprio l'indice di "affordability" (un aspetto che varia in funzione del reddito disponibile, i prezzi delle case, la dinamica dei tassi di interesse) che ha registrato un incremento del 6,7% rispetto al 2012, tornando ai livelli del primo semestre del 2006.

Oltre il 50% delle famiglie si dice capace di sostenere l'acquisto di una prima casa. L'andamento positivo dell'indicatore è determinato dalla diminuizione dei prezzi della case e dalla tendenza al ribasso dei tassi dei finanziamenti. Secondo Sabatini, tale indice è "un indicatore della solidità delle famiglie, un elemento fondamentale che ha garantito anche durante questi cinque anni di crisi la tenuta del nostro sistema".

- Idealista, 14 maggio 2014

Link: Abi - Rapporto immobiliare

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venerdì 2 maggio 2014

BCE. Stress test su caduta prezzi immobiliare del 20%

Una caduta dei prezzi immobiliari di oltre il 20%. E' questo uno degli eventi economici negativi che dovranno fronteggiare le banche sottoposte agli stress test della Banca Centrale Europea. Test che hanno lo scopo di verificare l'effettiva solidità degli istituti di credito davanti a scenari avversi o catastrofici.

L'EBA (l'autorità bancaria europea) comincerà a sottoporre i 124 maggiori istituti continentali agli stress test a partire da maggio in vista dell'accentramento delle funzioni di vigilanza in capo alla BCE). Gli istituti di credito, tra l'altro, dovranno dimostrare la propria solidità in condizioni che prevedono una caduta dei prezzi degli immobili pari al 21,2% e del 19,2% dei mercati mobiliari regolamentati.

Che il mattone sia un elemento che la BCE avrebbe considerato non è certo una sorpresa. Non a caso, da più lati si è avanzata l'ipotesi della creazione di una Bad Bank in cui fare confluire i crediti in difficoltà.

Ma che succederà alle banche che non si dimostreranno abbastanza forti da fronteggiare eventi tra i quali anche un alto tasso di disoccupazione o la caduta del Pil? Dovranno accantonare risorse patrimoniali sufficienti a far fronte allo scenario ipotizzato.

- Bloomberg, 29 aprile 2014

martedì 15 aprile 2014

Gli italiani preferiscono il trilocale

L’analisi della domanda a Gennaio 2014 evidenzia che nelle grandi città italiane la tipologia più richiesta è il trilocale, che raccoglie il 36,6% delle preferenze, a seguire il bilocale con il 29,5%, il quattro locali con il 21,7% ed infine il cinque locali con l’8,4%. Si registra un aumento della concentrazione delle richieste sui trilocali: + 0,7% rispetto luglio 2013. Bologna è la città dove la percentuale di richiesta dei trilocali è aumentata di più, a Genova sono stati i quattro locali e a Verona i bilocali. E'quanto emerge da un'analisi svolta dal centro studi di Tecnocasa.

La diminuzione dei prezzi fa spostare l’attenzione sui tagli più grandi, ora più convenienti soprattutto per chi è al primo acquisto, tendenza in atto da alcuni semestri. La conseguenza di questo è la diminuzione della concentrazione sui bilocali (-0,6%), dovuta anche alla contrazione degli investimenti.
A Milano, Roma e Napoli sono i bilocali a concentrare la maggioranza delle richieste.
 
DOMANDA Monolocali Bilocali Trilocali 4 locali 5 locali
Bari 2,9% 31,8% 42,7% 15,8% 6,8%
Bologna 3,2% 22,8% 47,5% 19,9% 6,6%
Firenze 3,0% 22,4% 27,2% 30,0% 17,4%
Genova 0,7% 16,1% 26,3% 38,6% 18,3%
Milano 5,4% 47,0% 37,5% 8,9% 1,2%
Napoli 9,7% 40,3% 32,6% 12,6% 4,8%
Palermo 1,8% 24,9% 41,1% 24,0% 8,2%
Roma 7,1% 40,5% 36,4% 12,9% 3,1%
Torino 3,0% 29,9% 35,3% 23,6% 8,2%
Verona 1,1% 19,1% 39,7% 30,1% 10,0%
 
L’analisi dell'offerta a Gennaio 2014 evidenzia che nelle grandi città italiane la tipologia più presente è il trilocale, con la percentuale del 33,3%, a seguire il quattro locali con il 24,1%, il bilocale con il 23,8%. In sei mesi è aumentata la concentrazione dei quattro locali, è rimasta alquanto stabile quella dei monolocali e dei cinque locali.
Da segnalare l’aumento della percentuale di trilocali presenti sul mercato a Genova (+4,2%), a Verona quella dei cinque locali (+4,3%). Su Firenze la percentuale dei quattro locali è in crescita del 6,7%.
 
OFFERTA Monolocali Bilocali Trilocali 4 locali 5 locali
Bari 6,3% 26,5% 35,2% 22,0% 10,0%
Bologna 6,9% 20,7% 33,9% 23,5% 15,0%
Firenze 6,3% 13,1% 24,0% 35,3% 21,3%
Genova 0,9% 13,6% 34,3% 31,8% 19,4%
Milano 9,7% 43,3% 33,0% 10,4% 3,6%
Napoli 9,4% 27,7% 32,3% 19,7% 10,9%
Palermo 5,3% 16,2% 32,2% 30,8% 15,5%
Roma 7,7% 27,5% 36,4% 18,6% 9,8%
Torino 2,3% 33,0% 36,8% 19,5% 8,4%
Verona 2,2% 15,9% 36,0% 28,9% 17,0%

Il Sole 24 Ore, Casa24, 15 aprile 2014

venerdì 4 aprile 2014

Confedilizia invoca cura shock per il mattone

Dati tutt'altro che confortanti per il settore immobiliare. Indispensabile forte e immediata riduzione della tassazione Leggi l'articolo

lunedì 31 marzo 2014

Vendere casa in tempo di crisi

Anche in una situazione di mercato difficile come quella presente è possibile vendere il proprio immobile. Basta seguire alcune accortezze. Per esempio, le prime due settimane in cui si vende la propria casa sono quelle in cui ci sono maggiori possibilità di attrarre potenziali compratori.

E’ sbagliato seguire la strategia del “non ho fretta di vendere, stabilisco il prezzo che voglio realizzare e non lo diminuisco” non ha senso in questo momento del mercato immobiliare. E’ bene quindi trovare la quotazione media di immobili simili al nostro per età, tipologia catastale e stato di conservazione (e soprattutto zona in cui si trovano).

A volte bisogna considerare che tra due vie vicine ci può essere una certa differenza nella quotazione… E visto che ci possono essere divergenze tra osservatori immobiliari conviene consultarne più di uno (i principali sono quelli di Nomisma e l’Omi dell’Agenzia del Territorio).

Può valere la pena di costruire una tabella con pregi e difetti dell’immobile – che ovviamente possono alzarne o abbassarne il prezzo… Per esempio l’esposizione delle finestre su più lati può alzarne il prezzo, mentre averne solo su un lato riduce la quotazione della nostra casa.

Fino al 30° anno di età, ogni anno in più può far diminuire il valore dell’immobile dell’1%. Un altro aspetto da considerare attentamente è la presenza di un box auto e/o la possibilità di parcheggio nelle vicinanze. Ancora, la poca distanza da fermate di mezzi pubblici o dalla stazione può far aumentare il prezzo del nostro bene, così come potrebbero avere un’influenza sulle quotazioni persino le spese condominiali… Infine considerate che il tipo di abitazione più ricercata è statisticamente il trilocale…

Per valutare questi aspetti conviene affidarsi ad uno o più professionisti per una valutazione imparziale. Perché una corretta valutazione del prezzo dell’immobile è il primo elemento che condiziona una vendita…

L’altra cosa da considerare che l’esito di una visita dipende da primi 90 secondi in cui viene mostrata un’abitazione. Per questo può valere la pena investire un po’ di tempo e qualche euro in lavoretti di riparazione di piccoli difetti…

Bisogna selezionare l’agente immobiliare a cui affidare la vendita, capendo se ha venduto immobili simili al nostro in precedenza e se nella nostra zona. L’esclusiva per un periodo breve e senza rinnovo automatico può essere uno strumento per incentivare l’agente alla vendita. Non trascurate poi la possibilità di utilizzare altri canali per la vendita – un esempio può essere rappresentato da siti come Italyhousehunt.com - e la promozione tra amici e vicini…

È meglio non firmare delle proposte di acquisto che siano vincolate all’ottenimento del mutuo da parte dell’acquirente potenziale, perché si rischia di paralizzare per qualche mese la vendita del nostro immobile, e in questo modo si rischia di perdere la possibilità di chiudere un affare con soggetti più seri.

- Leonardo.it | Economia, 25 marzo 2014

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giovedì 27 marzo 2014

Mutui ai precari per rilanciare il mercato immobiliare

Le Banche vogliono il contratto fisso ma la maggior parte dei giovani clienti sono precari. Il Ministero del lavoro cerca una soluzione Leggi l'articolo

martedì 25 marzo 2014

martedì 7 gennaio 2014

Compravendite immobiliari.I soldi non andranno direttamente al venditore ma a un fondo

Il notaio consegnerà i soldi al venditore solo a trasferimento di proprietà avvenuto. Gli interessi serveranno per finanziare le piccole e medie imprese Leggi l'articolo