martedì 4 novembre 2014

Le banche spingono l'acceleratore. Famiglie attendiste sul progetto casa

Anche nel terzo trimestre dell'anno, a trainare il lento recupero del mercato dei mutui è la surroga, mentre si assiste ad una situazione in cui se da una parte le banche vogliono aumentare le nuove erogazioni, abbassando gli spread, dall'altra sono le famiglie consumatrici a rinviare il progetto casa. A dirlo è Stefano Rossini, amministratore e fondatore di mutuisupermarket.it, commentando i dati della nuova bussola Crif Mutuisupermarket.

Il sistema bancario aumenta l'offerta

Il sistema bancario spinge sull'acceleratore abbassando gli spread, che per un mutuo a tasso variabile di 140.000 euro a 20 anni superano al ribasso il 2%, arrivando a fine terzo trimestre all'1,95%, con una riduzione dello 0,65% da inizio anno (-25%). A trainare il settore anche in questo periodo dell'anno è la surroga, che rappresenta il 25% delle richieste di nuovi mutui e il 21% delle nuove erogazioni.

Il forte appeal delle surroghe

Le richieste di mututo di surroga hanno raggiunto nel terzo trimestre 2014 il 25% del totale contro il 10% del terzo trimestre 2013, per effetto della continua e progressiva riduzione degli spread offerti dalle banche sui propri mutui di surroga. l'incremento è legato alla "riduzione degli spread offerti sui mutui, da un forte push mediato in atto sul tema della surroga, e, da ultimo, da un mercato delle compravendite immobiliari statico che stenta a ripartire". Il differenziale di spread fra i mutui con finalità acquisto e mutui con finalità surroga si è ridotto da 0,7%-0,9% di metà 2013 a valori prossimi allo zero odierni, rilanciando l'appeal del prodotto surroga.

Per quanto riguarda il tasso preferito da chi opta per la surroga c'è un calo del tasso variabile (66% delle preferenze contro il 75% delle preferenze). Cresce invece in maniera significativa il peso dei mutui a tasso fisso, per la decisione dei mutuatari di bloccare il finanziamento approfittando di irs ai minimi storici e di spread a livelli inferiori rispetto a quelli sottoscritti inizialmente.

Andamento della domanda di mutui

La domanda di mutui registrata nei primi 9 mesi del 2014 segna un +11,8% rispetto al pari periodo 2013, un dato positivo, ma ancora in forte ritardo rispetto agli anni 2009-2011. Per farsi un'idea il numero di domande raccolte nei primi nove mesi dell'anno è pari a circa la metà del dato rilevato nei primi nove mesi degli anni 2009-2010.

In questo scenario si conferma anche la progressiva riduzione dell'importo medio richiesto del mutuo, che raggiunge il nuovo minimo storico di 123.129 euro (contro i 136.806 del primo trimestre.

"Tale diminuzione è spiegata da diversi fattori fra cui la prudenza che ancora distingue i comportamenti sia delle famiglie che degli istituti di credito, la continua contrazione del valore degli immobili oggetto di compravendita,e da ultimo, il crescente peso delle erogazioni di nuovi mutui con finalità surroga, che notariamente presentano un importo medio inferiore rispetto ai mututi con finalità acquisto casa, dato che per i primi è già avvenuta la restituzione alla banca di parte del capitale preso a prestito inizialmente".

Andamento dell'offerta

I dati della Banca d'Italia mostrano nel primo semestre dell'anno un aumento dei nuovi flussi di mutui erogati pari al 3,4% in più rispetto allo scorso anno. la diniminuzione dello spread paese si sta traducendo progressivamente in una diminuzione degli spread offerti dalle banche.
A ottobre 2014, i migliori spread offerti sui mutui a tasso variabile si posizionano attorno all'1,95% e i migliori spread per mutui a tasso fisso attorno al 2,25% (spread calcolati per un mutuo di 140.000 euro a 20 anni per un immobile di 220.000 euro).

Un mercato immobiliare ancora in stallo

Secondo il rapporto Crif, è lo stallo del mercato immobiliare a tenere a freno la ripartenza del mercato dei mutui. Gli ultimi dati dell'agenzia delle entrate registrano il segno negativo delle compravendite nel secondo trimestre dell'anno. L'indice Imi - il rapporto fra numero di compravendite e stock immobiliari - si assesta ai minimi storici dell'1,2%, nonostante il prezzo/mq degli immobili nel terzo trimestre 2014 registri una nuova contrazione pari al 4,7%, la scarsa fiducia dei privati e famiglie sulle proprie prospettive reddituali future spinge a rinviare il progetto casa e con esso l'avvio di un ciclo di ripresa del mercato immobiliare.

"Anche nel terzo trimestre 2014, il fenomeno surroga continua a trainare il lento recupero del mercato dei mutui, spiegando il 25% del totale nuove richieste e il 21% delle nuove erogazioni. L’attesa ripartenza di mercato tarda però ad arrivare: il forte repricing al ribasso portato avanti nel corso del 2014 da tutti i principali istituti bancari, non sembra aver innescato un circolo di crescita, con le erogazioni di mutuo registrate da banca d’italia nei primi 6 mesi del 2014 che segna un ridotto +3,4% rispetto al 2013 - commenta Stefano Rossini, amministratore e fondatore di mutuisupermarket.it. Stiamo assistendo a una situazione in cui, da un lato, l’offerta bancaria intende aumentare le nuove erogazioni di mutuo e, dall’altro, le famiglie consumatrici continuano a rinviare il progetto casa. solo un cambio di prospettiva sulle capacità di spesa future dei potenziali mutuatari potrà innescare una ripartenza del mercato immobiliare e dei mutui casa. In questo senso, molto dipenderà dalla reazione e percezione di privati e famiglie di fronte alle nuove azioni di rilancio economico oggi in corso di definizione a livello politico.”

“La ripresa del mercato immobiliare è ancora contenuta e nel primo semestre 2014 il numero delle compravendite cresce solo dell’1,4% mentre i prezzi degli immobili residenziali restano ancora in contrazione, complice la scarsa fiducia dei privati e delle famiglie sulle proprie prospettive reddituali future - commenta stefano magnolfi, direttore Real Estate Services di Crif. Al contempo, crescono le misure di controllo delle autorità di vigilanza sugli istituti bancari: dopo un rigoroso e impegnativo esame della qualità degli attivi delle banche europee da parte della Bce (asset quality review), dove la valutazione degli immobili in garanzia ha rappresentato una delle maggiori criticità, il nuovo sistema di vigilanza che entrerà in vigore il prossimo 4 novembre porterà la bce a controllare direttamente gli istituti di credito più significativi, rendendo necessaria l’adozione di standard sempre più rigorosi per la valutazione e il monitoraggio del valore degli immobili”.

- Idealista, 4 novembre 2014

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