lunedì 14 dicembre 2015

Mercato immobiliare verso la stabilizzazione

Tempo di bilanci in questa fine d'anno, anche per il settore immobiliare. Ad aiutare nella lettura di un mercato residenziale che viaggia verso una fase di stabilizzazione, anche se a velocità ridotta, sono i dati di report e Osservatori. Ultimo lo studio di Moody's che proprio questa settimana ravvisa nel settore delle compravendite di abitazioni in Italia segnali di uscita definitiva dalla crisi e avvio verso una fase di stabilità che caratterizzerà tutto il 2016, anche se permangono, a detta di Carole Bernard, vice president e senior analyst di Moody's, alcuni problemi strutturali, dalla disoccupazione a una crescita della popolazione in contrazione.

La settimana scorsa erano stati, invece, i dati dell'agenzia delle Entrate sul terzo trimestre 2015 a decretare la ripresa delle compravendite di case, con scambi in aumento del 10,8% tra luglio e settembre, dopo un già positivo secondo quarter (+8,8% gli scambi su un anno prima). Segnali di rasserenamento, con i capoluoghi locomotive del recupero, ma non abbastanza forti da decretare una ripresa consistente del mercato. Decisivo sarà l'ultimo trimestre, storicamente il più importante, dal quale si attende un segnale chiaro e definitivo sulla rotta intrapresa dal mercato.

«L'anno probabilmente chiuderà a quota 442mila compravendite – dice Luca Dondi, direttore generale di Nomisma -, con aumento del 6%, in un quadro che rimane complesso». Ben lontano dal picco del 2006 a circa 860mila contratti, ma anche al di sotto di quella soglia di 500mila transazioni che decreterebbe un buono stato di salute per il mercato italiano. Soglia di resistenza abbattuta dalla crisi. Nei primi nove mesi 2015 quindi le compravendite sono state 317.072 contro le 300.859 di un anno prima. A pesare sono ancora una volta l'andamento dell'economia, la disoccupazione e la fiducia dei compratori, a cui fanno da contraltare tassi di interesse decisamente appetibili e le quotazioni del mattone scese in maniera considerevole in questi quasi otto anni di crisi. Dove pende l'ago della bilancia? Dipende da necessità e aspettative del singolo, anche se in linea di massima gli italiani si stanno riaffacciando al mercato immobiliare, anche in un'ottica di investimento oggi che il panorama generale non offre altre asset class con rendimenti interessanti.

Ma anche il mattone, bisogna ricordarlo, messo a reddito non rende più di un 2% netto, appesantito da tasse e spese di ordinaria e straordinaria manutenzione. Ma se da un lato la propria abitazione ha perso valore, e la mancanza di inflazione non aiuta a recuperarne, è anche vero che nel momento della vendita si cede a sconto ma si compra anche a prezzi più convenienti e il gap, soprattutto per chi cambia casa per allargare gli spazi, a volte è vantaggioso. Diverso è il discorso per seconde e terze case, un investimento che ha perso appeal e che oggi sconta anche tempi lunghi di vendita e prezzi in deciso calo.

Aumenta invece la presa che l'acquisto immobiliare ha sui giovani. Dai dati sull'incremento della domanda di mutui nei primi nove mesi 2015 emerge che si è verificata una vera e propria impennata nelle cittadine minori, da La Spezia a Vercelli e Siena. «Il dato sottintende una propensione all'acquisto - non sempre i mutui saranno stati poi accordati - nelle cittadine dove in media 60-70 mq costano 100mila euro - dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari -. Qui anche un giovane al primo impiego può, con l'aiuto di gentiori e parenti, considerare l'acquisto con un mutuo al 40-50%. Nelle grandi città in media, anche in periferia, il costo minimo di 70 mq è di 200mila euro. Ma il reddito più o meno è lo stesso, cambia quindi considerevolmente il potere di acquisto». A Milano il dato si contrae (+57% la domanda di mutui nei nove mesi) perché spesso qui si acquista in contanti, una domanda di investimento che arriva da chi lavora in città o vi manda i figli a studiare.

«La domanda di mutui è un indicatore importante - dice Dondi -, ma se messa in relazione all'offerta di mutui, si mostra positiva ma inferiore rispetto al passato. L'aumento delle compravendite è infatti di entità inferiore. Anche se la componente di mercato sostenuta dal credito è cresciuta in termini di quota passando dal 45 al 55%».

- Paola Dezza, Il Sole 24 Ore, Casa24, 11 dicembre 2015


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venerdì 20 novembre 2015

Investimenti stranieri in immobili italiani: 5 miliardi da inizio 2015

Dopo gli anni della crisi, quasi raddoppiati in 1 anno (+87%) gli investimenti immobiliari da parte degli stranieri nel nostro Paese. L'Italia torna attraente


LONDRA – In Italia riparte il mercato del mattone e gli investitori della City lo seguono con grande attenzione. E’ questo in sintesi il risultato del convegno che si è svolto a Londra sul tema del “nuovo” mercato immobiliare italiano, organizzato da Legance-Avvocati Associati con la partecipazione di numerosi e importanti operatori del settore del nostro paese e internazionali. Dopo il lungo declino che ha fatto seguito alla grande crisi finanziaria del 2008, i dati presentati alla conferenza indicano un chiaro indice in risalita per le transazioni immobiliari effettuate in Italia dal 2012 a oggi. “L’evento di stamane ha confermato il grande interesse della comunità degli affari internazionale verso il mercato italiano”, commenta Marco Gubitosi, direttore dell’ufficio londinese della Legance. “Quello che gli investitori ci comunicano è che sono realmente pronti a tornare in forze nel nostro paese, è un’occasione storica che non dobbiamo lasciarci sfuggire”. Gli fa eco Gabriele Capecchi, uno dei senior partners ovvero soci della Legance, che con 200 avvocati e sedi a Milano, Roma e Londra è uno dei principali studi legali italiani per dimensione e fatturato: “E’ stato molto positivo il confronto con il mondo bancario che ha indicato una rinnovata disponibilità a guardare con attenzione ai dossier immobiliari in Italia. Un segnale che è emerso dalla discussione odierna è che la comunità degli operatori immobiliari può e deve presentarsi compatta per chiedere al nostro governo di continuare con quelle riforme che evidentemente stanno dando finalmente i loro frutti”.

Intitolato “Italy is back” (L’Italia è tornata – nel senso di rinata), il convegno ha illustrato a banche e investitori internazionali una serie di dati confortanti sull’economia italiana al di là dei progressi registrati in campo immobiliare: un avanzo primario tra i più alti in Europa pari all’1,7 per cento del pil; nel 2014 il più alto tasso di crescita dell’avanzo commerciale (+47 per cento) tra i paesi dell’Unione Europea; un tasso di attuazione delle riforme da parte del governo Renzi in continua crescita (dal 22 per cento nel giugno 2014 al 68 per cento nel settembre 2015); il continuo aumento dell’indice del clima di fiducia dei consumatori secondo le stime dell’Istat; un netto aumento di mutui e finanziamenti, che nel secondo trimestre 2015 hanno registrato un aumento del 23,1 per cento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente; più di 5 miliardi di euro di investimenti nel mercato immobiliare italiano da parte di investitori esteri nei primi nove mesi del 2015 ( di cui 1 miliardo e mezzo solo nel terzo trimestre), con un incremento dell’87 per cento rispetto ai primi nove mesi del 2014; senza dimenticare il fatto, hanno sottolineato gli interventi, che l’Italia è oggi la quinta maggiore economia manifatturiera al mondo e la seconda nell’Unione Europea, dietro Cina, Germania, Corea del Sud e Giappone. Alla conferenza, aperta dall’ambasciatore italiano a Londra Pasquale Terraciano, sono intervenuti fra gli altri rappresentanti della Blackstone, del Frotress Investment Group, dell’Aventicum Capital Management, della Cornerstone Real Estate, della Unicredit, della Banca Imi, della Merryl Lynch, dell’Unipol, della Cassa Depositi e Prestiti, oltre agli avvocati e soci della Legance.

- Enrico Franceschini, la Repubblica, 12 novembre 2015

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sabato 7 novembre 2015

I prezzi delle case si stanno stabilizzando?

Ritorno alla casa. Le transazioni salgono, ormai tutte le fonti concordano: ma cosa accade ai prezzi? A seconda dell’ufficio studi o della provenienza delle notizie, i dati non sempre sono allineati. E in più: a chiusura dell'Expo, si può dire che anche sul mattone made in Italy ci sia stato un effetto positivo, così come per il settore food e dell’immagine del Paese più in generale? Cerchiamo di rispondere a questi interrogativi.

Lo scenario visto dalla Banca d’Italia 
Secondo quanto si legge nel rapporto sulla stabilità finanziaria di Bankitalia, «lo stock di abitazioni invendute è ancora elevato, ma le condizioni del settore immobiliare sono in graduale consolidamento. Si è arrestato il calo dei prezzi degli immobili. Gli indicatori prospettici prefigurano la prosecuzione del miglioramento nei prossimi mesi».
Il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni evidenzia un aumento delle compravendite rispetto allo stesso trimestre del 2014, mentre la maggioranza degli operatori immobiliari (51%) continua a segnalare una riduzione dei prezzi di vendita (la quota a luglio era del 56%). Cresce anche la percentuale (al 47% dal 42%) degli agenti immobiliari che indicano prezzi di vendita stabili. Il sondaggio è stato effettuato su 1.262 agenzie immobiliari ed emerge che il 71,6% degli agenti ha venduto almeno un’abitazione, una quota stabile rispetto al trimestre precedente ma in aumento di circa sette punti percentuali nel confronto con lo stesso trimestre del 2014. Ne emerge poi un ottimismo più accentuato tra gli addetti ai lavori sulle prospettive future: un miglioramento del mercato nazionale, in un orizzonte di due anni, è atteso ora dal 53,1% del campione (43,1% a luglio) a fronte di una riduzione della pattuglia dei pessimisti (12,1% contro il 21% circa tre mesi fa).

Ottimismo sulla fine del calo dei prezzi... 
Da un’altra fonte arrivano segnali più ottimisti, soprattutto sul fronte dei prezzi, che secondo Idealista.it si sono risvegliati. Una percezione, dunque, diversa. A spiegarla forse il fattore temporale, oltre a una base diversa di osservazione . Secondo Idealista.it, a ottobre (quindi un mese dopo il rilevamento a cui si ferma l'indagine della Banca d'Italia), i prezzi sono leggermente aumentati, per la prima volta da dieci mesi: +0,2% il dato rilevato dal portale. Ma attenzione: rispetto a un anno fa il prezzo medio è comunque calato del 4,2%. Guardando alle città capoluogo, sono 26 quelle con variazioni positive su 79 attualmente monitorate. I rimbalzi più sensibili riguardano Novara (4,5%), Vercelli (3,5%) e Mantova (2,5%). All'estremo opposto della tavola troviamo Cuneo (-6,7%) a guidare la graduatoria dei ribassi, davanti a Bergamo (-5,1%) e Como (-5%). Tra i grandi mercati, migliorano Milano (0,8%) e Napoli (0,6%); perde terreno Roma (-1,2%); situazione piuttosto stabile per gli altri capoluoghi di regione ad eccezione di Firenze, che registra un secco calo del 2% nel mese appena trascorso.
Nella graduatoria dei prezzi Venezia (4.421 euro al mq) rimane al top dei valori davanti a Firenze (3.421 euro al mq), terzo posto per Milano (3.411 euro al mq) che supera per la prima volta Roma. Dall'altra parte Biella (818 euro al mq) è la città più economica seguita da Caltanissetta e, ultima, Agrigento (978 euro al mq). Per la realizzazione di quest'indice sono stati analizzati i dati di 325.128 annunci immobiliari pubblicati su idealista tra l'1 e il 30 ottobre del 2015; questi immobili hanno superato il controllo qualità basato su informazioni come: prezzo, dimensione, distribuzione e non duplicazione.

... ma il segno per ora resta meno 
Nel segno della discordanza delle fonti, invece secondo Tecnocasa i prezzi a Milano non sono saliti, nemmeno con l’effetto-Expo, anche se decisamente si vedono i segnali di ripresa sul fronte delle transazioni, in aumento del 5,9% nei primi sei mesi dell'anno. Ma i prezzi sono ancora in diminuzione dello 0,9%, con l'eccezione, secondo Tecnocasa, di Brera e corso Como, dove il mercato è particolarmente dinamico. Nell’area intorno a corso Lodi dall’inizio dell’anno si registrano più richieste a uso investimento, in particolare di bilocali da mettere a reddito, grazie alla vicinanza dell’Università Bocconi e anche alla presenza della Fondazione Prada, che con il suo arrivo sta riqualificando buona parte della zona. «I lavori quasi ultimati della MM 5, da Sempione a San Siro passando per la Fiera, non hanno sortito effetto sui valori immobiliari delle zone interessate ma un maggiore interesse e curiosità – riporta Tecnocasa –. I valori della macroarea Fiera-San Siro sono infatti rimasti stabili».

- Evelina Marchesini, Il Sole 24 Ore, Casa24, 6 novembre 2015

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sabato 10 ottobre 2015

Ecco perché si cominciano a vendere più case

Prezzi case: accelera il mattone in Europa, ma l'Italia segna il secondo maggior calo della zona euro
Italia al secondo posto in Europa per calo dei prezzi. Il costo degli immobili comincia ad avvicinarsi al potere d'acquisto delle famiglie


Scalda i motori il mercato immobiliare nell'Eurozona che, dopo lo 0,7% registrato nel primo trimestre dell'anno, si è attestato a un + 1,1% nel secondo. Mentre il mattone accelera in Svezia, Ungheria e Irlanda, in Italia segna la seconda maggior caduta della zona euro (-3%).

Se nella zona euro, il prezzo delle case è cresciuto dell'1,1% rispetto allo scorso anno, in Europa l'aumento è stato del 2,3%. Se analizziamo l'andamento rispetto al trimestre precedente si segnala una crescita dell'1,2% nell'eurozona e dell'1,3% nel vecchio continente.

Prezzi case: accelera il mattone in Europa, ma l'Italia segna il secondo maggior calo della zona euro


Analizzando l'andamento dei prezzi nei singoli Paesi, vediamo che l'Italia registra il secondo maggior calo in termini annuali dell'Eurozona (-3%), dopo la Lettonia (-4,4%) e prima della Francia (-2,2%). La crescita maggiore si è registrata in Svezia (+13%), Ungheria (+11,9%) e Irlanda (+10,7%) ed Estonia (+10,5%).

Rispetto al trimestre precedente il maggior incremento si è registrato a Cipro (+7,4%) Austria (+6,4%), Danimarca e Spagna (+4,1%), mentre la caduta maggiore in Romania (-1,1%), Malta (-0,3%) e Italia (-0,1%).

Ecco perché gli ultimi dati sul numero di compravendite registrano un incremento rispetto a un anno fa. Come noto, prezzi e volumi sono inversamente proporzionali. I prezzi delle case, che ormai da 8 anni registrano una continua discesa, si stanno avvicinando al potere d'acquisto delle famiglie. E' la principale condizione per la ripresa del mercato immobiliare.


- Fonte: Idealista, 9 ottobre 2015

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lunedì 28 settembre 2015

Il mercato immobiliare sta ripartendo dai capoluoghi?

Riparte il mercato delle case nel secondo trimestre

È il secondo trimestre del 2015 che segna il cambiamento di passo nel mercato immobiliare italiano. Secondo l’ultima pubblicazione dell’Osservatorio dell’agenzia delle Entrate nel periodo considerato, da aprile a giugno di quest’anno, si è registrato un incremento del 6,8% nelle compravendite immobiliari.
Il comparto residenziale, che costituisce la parte preponderante del mercato, ha registrato transazioni in aumento dell’8,2% rispetto allo stesso periodo del 2014, valore che nelle città capoluogo segna quasi un +10%. Bene anche il commerciale che segna un +10,3%, mentre restano col segno meno il comparto produttivo (-8%) e il terziario (-3,8%).
Nel segmento residenziale il trimestre si è chiuso con 116.500 compravendite (poco più di 89mila le pertinenza passate di mano, che sono perlopiù box e posti auto), contro le 95.454 transazioni del primo trimestre 2015.
Va sottolineato che i dati elaborati non sono influenzati dall'effetto fiscale riscontrato tra la fine del 2013 e l'inizio del 2014, quando l’entrata in vigore dal primo gennaio 2014 di un nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale più vantaggioso (l'imposta di registro per la prima casa è scesa dal 3 al 2% e per la seconda dal 10 al 9%) aveva spinto a spostare gli atti nel nuovo anno.

Ancora una volta, i centri maggiori hanno avuto risultati migliori. Le transazioni segnano un rialzo del 9,6% nei capoluoghi, a fronte di una crescita del 7,5% per i comuni minori. “Il mercato che viaggia a due velocità è un dato positivo - dice Gianni Guerrieri, responsabile dell’Osservatorio - perché fa parte del ciclo immobiliare vedere ripartire prima i grandi centri. Si può immagine che nel corso dell’anno ci saranno questi tassi di crescita”.
Mentre al Nord capoluoghi e comuni minori sono allineati, 10,8% e 10,1 % rispettivamente, lo scarto riscontrato a livello nazionale si accentua nei comuni del Centro e soprattutto al Sud, dove nei capoluoghi le abitazioni compravendute nel secondo trimestre del 2015 crescono quasi del 10% rispetto al secondo trimestre 2014 e nei restanti comuni il rialzo è del 4,1%.
E se si guarda alle maggiori città? In evidenza questa volta ci sono Torino e Palermo che crescono di oltre il 16% e Firenze che raggiunge l'11,8%.
Milano registra transazioni in aumento del 9,2%, mentre Roma segna un+5% e Genova un +4,4%. In media le otto maggiori città segnano un aumento delle transazioni pari al 7,7%, con 21.221 transazioni concluse (erano 17mila circa nel primo trimestre dell’anno in corso ).

- Paola Dezza, Il sole 24 Ore, Casa 24, 26 settembre 2015


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martedì 21 luglio 2015

Aumentano gli italiani che comprano casa


Dopo anni di stagnazione, il mercato del mattone sembra aver ripreso a piano piano girare. Le abitazioni costano un po’ meno, etassi per i mutui sono tra i più bassi dell’ultimo decennio, Euribor in primis con un -0,01 nell’ultimo trimestre del 2014. Come conseguenza, nell’anno appena trascorso si è registrato un aumento del numero degli italiani che hanno deciso di accendere un mutuo per comprare casa. Se un anno fa esatto analizzavamo i dati di un mercato immobiliare in forte difficoltà, qualcosa pare stia cominciando a evolversi positivamente.


Lo raccontano gli ultimi dati Istat, secondo cui il III trimestre del 2014 avrebbe visto una crescita delle compravendite immobiliari del 3,7% rispetto ai tre mesi precedenti, e un complessivo +0,4% sul corrispondente periodo del 2013.
Un totale di oltre 201 mila mutui ipotecari erogati solo nei primi 9 mesi dell’anno.
Sempre secondo Istat partire dal 2012 l’indice dei prezzi delle abitazioni è sempre andato calando rispetto all’anno precedente, e anche nell’ultimo trimestre del 2014 si è registrato un calo del 2,9 rispetto all’ultimo periodo del 2013. Se assumiamo per il 2010 un valore dei prezzi delle abitazioni IPAB pari a 100, nel 2011 suddetto indice era salito a 100,8, per poi calare anno dopo anno fino a 88,5 nel 2014.
Inoltre, accendere un mutuo oggi conviene come non mai negli ultimi 10 anni e basta osservare l’andamento dei tassi sulla cui base vengono calcolati gli interessi dei mutui, per rendersene immediatamente conto. Questi tassi di riferimento sono tre: l’eurirs che rientra nel calcolo dei mutui a tasso fisso, e poi l’euribor e il tasso fissato dalla BCE, che invece entrano in gioco nel caso di mutui a tasso variabile.
 - Fonte: Wired, 15 luglio 2015
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lunedì 29 giugno 2015

Quali sono le case che si vendono più facilmente?

Il mattone piano piano torna ad affascinare. Esaminando il mercato immobiliare nelle sei maggiori città italiane – Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo e Genova –, l’indagine condotta dal Centro Studi sull’Economia Immobiliare di Tecnoborsa – Csei ha rilevato una lieve ripresa della domanda di immobili per il biennio 2013-2014 rispetto a quello precedente, con il 4,8% delle famiglie che ha acquistato casa.

A trainare il mercato l’acquisto dell’abitazione principale (82,1%), che ha raggiunto il valore più elevato mai riscontrato prima nei dieci anni di rilevazioni Csei. Segue poi l’acquisto delle seconde case per vacanze (9,2%). E' ripreso il mercato delle case per parenti prossimi (5,5%), mentre è calato quello delle case acquistate per investimento (3,2%).

Nel dettaglio, l’indagine ha mostrato che è aumentato in modo significativo il numero delle famiglie che sono riuscite a vendere un’abitazione (il 4,9%): al primo posto ci sono sempre le abitazioni principali, salite di circa 10 punti percentuali, mentre è scesa la quota di chi ha ceduto le seconde case, indipendentemente dall’uso che ne veniva fatto. I due motivi principali che hanno spinto le famiglie a vendere una casa di proprietà sono risultati la necessità di sostituire la prima casa o il bisogno di liquidità.

Nel biennio in esame, inoltre, per la prima volta è stato raggiunto un punto di equilibrio tra domanda e offerta nelle compravendite, portando al calo dei prezzi cui si è assistito negli ultimi tempi. Per quanto riguarda il ricorso a un mutuo o a un finanziamento si è rilevato un incremento delle famiglie che vi hanno fatto ricorso e hanno usufruito di un mutuo o finanziamento prevalentemente coloro che hanno acquistato un’abitazione principale.

Cosa è successo nel biennio 2013-2014 e cosa succederà

Il presidente Tecnoborsa, Valter Giammaria, ha spiegato: “Nel biennio 2013-2014 si evidenzia una leggera ripresa del mercato immobiliare, infatti, il 4,8% delle famiglie intervistate che risiedono nelle sei grandi città italiane hanno dichiarato di aver acquistato un’abitazione nei due anni antecedenti l’Indagine, anche se il valore è ancora decisamente inferiore a quello nel 2005 prima dell’inizio della crisi. La città più attiva, come nell’Indagine 2013, è stata Roma”.

Aggiungendo: “Andando a indagare sulle intenzioni di acquisto da parte delle famiglie residenti nei sei maggiori Comuni italiani è emerso che l’1,2% degli intervistati dichiara di avere intenzione di prendere un’abitazione nel biennio 2015-2016. Le città più attive ci si attende possano essere Napoli e Roma”.

Le caratteristiche degli immobili acquistati

Se si dà uno sguardo alle caratteristiche degli immobili che sono stati acquistati nel biennio 2013-2014 si nota che i tagli più richiesti sono stati il bilocale (29%) e il trilocale (30,6%), seguiti a breve distanza dai quadrilocali (25,6%); i meno richiesti sono stati i monolocali (9%) e quelli con più di quattro vani (5,8%), la cui richiesta ha raggiunto il minimo storico, a differenza delle altre quattro tipologie la cui domanda è stata in crescita o al più stazionaria.

I requisiti che hanno pesato nella scelta dell'immobile

Analizzando poi chi ha acquistato un’abitazione principale è emerso che il requisito che ha pesato di più nella scelta dell’immobile è stata la dimensione (69,1%), seguono un prezzo coerente con le disponibilità economiche del nucleo familiare (43,4%), comfort e qualità delle rifiniture (42,4%), a parità di punteggio vicinanza al luogo di lavoro e ai trasporti pubblici (38,6%), vicinanza a servizi e aree commerciali (37,6%), tranquillità della zona (34,7%), facilità di parcheggio (28,3%), ubicazione in zona vicina alle principali vie di comunicazione (24,4%), vicinanza ad aree verdi (24,1%), ubicazione in zona centrale (20,9%), vicinanza ai parenti prossimi (18,3%), caratteristiche orientate al risparmio energetico (15,4%), ubicazione in zona urbana in fase di riqualificazione (15,1%), ubicazione in zona periferica (8,7%).

Per quanto riguarda lo stato dell’immobile, l’indagine ha rilevato una notevole preferenza verso gli immobili abitabili o da ristrutturare: il 13,4% ha acquistato un immobile nuovo, il 24,9% uno ristrutturato, il 33,2% uno abitabile e il 28,5% uno da ristrutturare.

- Idealista.it, 26 giugno 2015

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domenica 14 giugno 2015

Ripresa immobiliare? La spietata analisi di Finanza.com

Anche la matematica è diventata una opinione. Se state arricciando il naso vi invito a leggere alcuni degli articoli che alla luce della Nota Trimestrale pubblicata dall’Agenzia delle Entrate il 4 giugno avrebbero dovuto dichiarare senza mezzi termini che la crisi del settore immobiliare continua imperterrita da almeno il 2007 mentre si assiste a sperticate evoluzioni in cui non solo si nega il calo ma addirittura si configura una crescita se si guarda ai dati in … “maniera prospettica”.
In verità già l’Agenzia delle Entrate scriveva nella stessa  nota in caratteri cubitali e sottolineati che “… gli andamenti dovranno essere letti con l’opportuna cautela“, come dire “i numeri non sono numeri ma … eventi suscettibili di interpretazione”. Una questione di fede, insomma. Quindi ciascuno potrà liberamente decidere se aderire a questa nuova religione che finalmente libera l’uomo dalla esasperante crudezza dei valori in calo oppure, ancora meglio, sulla scorta di questo fulgido esempio ispiratore potrà decidere autonomamente di darsi una propria spiegazione soggettiva ed autoconvincente che il settore è ripartito, il subconscio non può mentire, semmai saranno le rilevazioni ufficiali ad essere sbagliate o fuorvianti.
In estrema ipotesi si potrebbe anche decidere che le rilevazioni non contano nulla e così festeggiare l’avvenuta ripresa.
Non finisce qui. Il Sole24Ore, bontà sua, arriva a titolare “Nei primi tre mesi del 2015 acquisti delle case stabili: +0,8%”. Un titolo rassicurante, liberatorio, il summa dell’esegesi, una nota compiaciuta che rivela la voglia di nuovo, la vittoria della volontà dell’ottimismo sulla ingiustizia dei numeri infedeli. No, non è possibile che il mercato abbia totalizzato ancora una volta dei numeri negativi, no, non esiste che ci sia stato un -3,4% sulle compravendite trimestrali, ci deve per forza essere un elemento di speranza, anzi, di gioia in quei dati.
E mentre i media di settore continueranno a festeggiare la ripresa appena scalfita da una temporanea diminuzione della crescita noi andremo a illustrare i dati pubblicati con le nostre chiavi di lettura un pò antiquate ancora basate sul tracciamento di linee di andamento sui soliti noiosi grafici.
Nell’immagine che segue sono state sviluppate le linee di tendenza delle compravendite immobiliari per trimestri omogenei basate sulle sole principali città riportate nella “Tabella 4″ della Nota Trimestrale, alias Roma, Milano, Torino, Genova, Napoli, Palermo, Bologna e Firenze.
Ciascuno dei quattro trimestri è stato scomposto in compravendite in città (linea rossa) e compravendite in provincia (linea azzurra).
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Nota tecnica: per chi avesse voglia di interpretare questi grafici come segno di ripresa suggeriamo di capovolgere l’immagine.
Come si può notare anche in prospettiva zonale e limitatamente alle grandi città emerge prepotente che, dopo un periodo di forti cali nelle vendite, in questa fase è in atto un lento tentativo di ammorbidimento della decrescita con l’avvio di uno sviluppo laterale che potrebbe assestarsi sui valori attuali e comunque al di sotto di quelli avuti nel 2012.
E’ bene ricordare che in altri paesi la crisi immobiliare si è manifestata e sviluppata in maniera più violenta e rapida con corposi crolli di vendite e quotazioni nell’arco di pochi anni. In Spagna, ad esempio si è avuto un picco di vendite oltre le 900mila unità e si è scesi nel top della crisi a poco più di 300mila, praticamente ad un terzo dai massimi. Nel nostro caso la lentezza nell’affrontare la crisi ci ha portati per ora al dimezzamento delle compravendite con una debacle devastante nelle province che sono addirittura scese sotto le performance delle rispettive città capoluogo (vedi grafici sopra).
A mio parere se si volesse guardare alla situazione reale del settore e del paese, lasciando perdere i canti delle sempiterne sirene di regime che osannano la ripresa già iniziata, non ci sono elementi per ritenere che siamo prossimi ad una inversione di tendenza anzi più di un segnale lascia intendere che si proseguirà sulla strada del lento atterraggio sia di quotazioni che di vendite. Al diminuire delle prime si avrà un rallentamento del calo delle seconde, a meno che non si voglia credere nel fantasmagorico effetto EXPO o in qualcuna delle fantasiose alchimie finanziarie come nuovi condoni (prima o poi arriveranno) o nuovi incentivi (si sente proprio la mancanza di altro cemento).
Entro fine mese saranno pubblicate le note territoriali ed avremo modo di approfondire i dati di dettaglio; sarà un nuova occasione per allietarsi con i funanbolici articoli della stampa di settore, chissà di quanto saranno cresciute le performance di immaginifica scrittura nel frattempo.

- Finanza.com, 6 giugno 2015

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mercoledì 3 giugno 2015

Ciò che ostacola e ciò che favorisce la ripresa del mercato immobiliare

“Il mondo immobiliare ha davanti a sé prospettive di ripresa, ma occorre cautela”. Queste le parole di Valerio Angeletti, presidente nazionale Fimaa-Confcommercio, a margine dell’Assemblea Nazionale Fimaa. Nel suo intervento, Angeletti ha illustrato quali sono i fattori che stanno favorendo la ripresa del mattone e quali quelli che la ostacolano. Andiamo a scoprirli.

I fattori che favoriscono la ripresa del mattone

“Gli indicatori del settore – ha affermato il presidente nazionale della Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari – confermano il sentiment degli operatori Fimaa-Confcommercio sulla crescita del mercato delle compravendite”. E ha spiegato: “L’attuale congiuntura è dovuta al miglioramento del clima di fiducia dei clienti-consumatori, al leggero aumento dei mutui erogati e alla diminuzione dei tassi di interesse, al calo dei prezzi degli immobili e alla ripresa della necessità di acquisto delle abitazioni, tipica dell’Italia”.

I fattori che ostacolano la ripresa del mattone

Angeletti ha quindi detto che c’è fiducia nella crescita, ma ha anche sottolineato che “occorre molta prudenza”. A tal proposito, il presidente nazionale Fimaa-Confcommercio ha spiegato: “La vera riscossa del mercato immobiliare è ostacolata da diversi fattori: come la mancata disponibilità delle famiglie a poter contare sui risparmi, erosi da una crisi che nella storia recente del nostro Paese non ha precedenti e nel corso della quale, paradossalmente, la pressione fiscale sugli immobili anziché diminuire è aumentata notevolmente; da un livello di canoni di locazione molto spesso, e soprattutto nelle grandi città, disallineato rispetto all’effettiva disponibilità economica della domanda e da una fiscalità per imprese e famiglie insostenibile, confusionaria, non equilibrata e che occorre ridurre davvero”.

- Idealista, 27 maggio 2015

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domenica 24 maggio 2015

Mercato della casa. L'Agenzia delle Entrate intravede le vacche grasse

Agenzia delle Entrate: dopo sette anni il mercato della casa torna a crescere, ma bisogna "moderare l'ottimismo"

Dopo sette anni di lunga discesa, nel 2014 torna a crescere il mercato della casa. A dirlo è il Rapporto Immobiliare 2015 realizzato dall'Agenzia delle Entrate con Abi. Lo scorso anno le transazioni si sono assestate a 421mila unità, in aumento del 3,5%, comunque al di sotto dei valori registrati alla fine degli Anni '80.

Effetti del nuovo regime di crescita

Secondo il Rapporto, il dato "moderatamente positivo, dipende in parte dagli effetti che ha avuto sul mercato l'entrata in vigore, il 1º gennaio 2014, del nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabile agli atti di trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari". Al netto dell'effetto fiscale la variazione delle vendite di abitazioni è pari allo 0,7%, ma ciò non toglie che sia in atto una tendenza orientata alla crescita, anche se "probabilmente si deve moderare l'ottimismo sull'intensità di questa crescita"

L'inizio di una nuova fase

L'agenzia identifica quattro fattori per ipotizzare una nuova fase di crescita:

1) il livello troppo basso delle compravendite, sotto il quale non si può scendere

2) la maggior fiducia delle famiglie,

3) l'ulteriore diminuzione dei tassi di interesse

4) la riduzione dei prezzi delle abitazioni che tra il 2011 e il 2014 sono calati del 12%.

L'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate sottolinea anche che è in miglioramento l'indice di affordability, cioè la possibilità di accesso alle famiglie italiane all'acquisto di un'abitazione, che a fine 2014 risultava pari al 9%, 2,3 punti percentuali in più dell'anno precedente.

- Idealista, 21 maggio 2015

Leggi il Rapporto dell'Agenzia delle Entrate

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lunedì 11 maggio 2015

La ripresa immobiliare è possibile. Per il 2016 oltre 500mila transazioni

Nonostante la domanda sia ancora debole, una ripresa per il settore immobiliare è possibile. Tanto che nel 2016 si arriverà a superare le 500mila unità compravendute, grazie anche a un contestuale miglioramento del settore economico. Queste le previsioni dell'Osservatorio di Nomisma, che prevede per il prossimo futuro una stabilizzazione dei prezzi delle case.

Prezzi verso la stabilizzazione
Nel corso della conferenza "Gli italiani e il mattone: la ripresa è possibile", il direttore Generale di Nomisma, Luca Dondi, ha sottolineato come lo sgonfiamento dei prezzi degli immobili, lascerà passo a una stabilizzazione favorita dal miglioramento dell'economia. Nel 2015 il calo dei prezzi dovrebbe essere limitato a un -2,9% per le abitazioni, mentre le compravendite dovrebbero oltrepassare la soglia delle 500.000 transazioni nel 2016.

Il mercato dei mutui
Un ruolo importante per la ripresa del settore, può essere svolto dal credito. Secondo Nomisma, pur calando nel 2014 le intenzioni di acquisto di un'abitazione (6,6% contro 8,1% del 2013), aumenta la richiesta dei mutui (73,3% contro 64,8% del 2013). Per il 2015, stima una crescista dei mutui nell'ordine del 30% per un totale di circa 32 miliardi di euro erogati. Dondi ha inoltre sottolineato come attualmente le surroghe incidono per circa il 35-40% dell'erogato, anche se questo dato è destinato a normalizzarsi.

- Idealista News, 11 maggio 2015

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martedì 21 aprile 2015

Gli acquisti dei Vip spingono la domanda dall'estero di case in Italia

Ci piace pensare che il fascino dell'Italia non si sia mai completamente appannato all'estero, nemmeno nei momenti più bui. E che stiamo definitivamente assistendo al riscatto della Dolce Vita. Non è tutto merito degli italiani, naturalmente, l'attrazione della Bella Italia sta avendo una bella spintarella dall'apprezzamento del dollaro. Ma anche dalle tante celebrities che hanno comprato o stanno comprando in Italia. Il Sole 24 Ore ha ricostruito, con l'aiuto del portale Casa.it, la mappa degli acquirenti eccellenti, forte traino per la ripresa di interesse da parte degli stranieri nei confronti del patrimonio immobiliare di pregio italiano.

Lago di Como
Ha iniziato George Clooney, con l'acquisto di Villa Oleandra e Villa Margherita a Laglio, proprietà ormai super fotografata e conosciuta. Ma anche Robert Pattinson di Twigh Light ha comprato una magione a Menaggio: 800 metri quadrati, due piani con taverna, 1.200 mq di giardino con piscina e campi da tennis. Costo? Cinque milioni di euro.

Veneto
Leonardo di Caprio ha voluto un attico di 350 metri quadri, più altri 250 metri di terrazza con vista sull'Arena a Verona, costato quasi quattro milioni di euro. La celebre coppia Brad Pitt e Angiolina Jolie ha invece optato per una fastosa proprietà in Valpolicella: 32 milioni di euro per una tenuta extra lusso in stile palladiano, con 15 stanze e 7 bagni. Oltre 1.600 mq di superficie su cui si trovano anche due piscine. Venezia attira nuovamente molti ameriani, anche se le star non sono mai mancate. Come Elton John e il suo compagno David Furnish, che dieci anni fa hanno acquistato una palazzina del XV secolo per 200mila euro sull'isola della Giudecca, accanto alla chiesa delle Zitelle: il legame con la città lagunare è così forte che il figlio del cantante inglese si chiama Zachary, in onore alla bellezza della chiesa veneziana di San Zaccaria.

Toscana
Sting è stato probabilmente la prima star straniera a volere una dimora in Italia, e non per qualche giorno di vacanza, bensì per viverci. Ha comprato Palagio di Figline Valdarno. La villa risale al 16° secolo ed è a soli 45 minuti da Firenze, nella regione del Chianti. La tenuta ha dimensioni notevoli con graziosi giardini affacciati sulla campagna toscana. La star ha acquistato la tenuta in rovina nel 1999 dal duca Simone Vincenzo Velluti di San Clemente e, da allora, non solo ha restaurato la villa ma ha anche avviato una piccola impresa che produce vino, olio e miele biologici. La tenuta comprende la villa principale, con sei camere, la Red house, con tre camere, cucina privata e soggiorno, e la Colonica. Nella cappella della villa principale, Sting, di religione buddista, ha fatto mettere una statua di Buddha alta più di tre metri. Il prezzo circolato è di circa sei milioni di eur. Sempre in Toscana, Paul Smith ha voluto una villa sulle colline tra Stava e Camaiore in provincia di Lucca, a Capezzano Monte.

Lazio
Will Smith ha optato per podere a Sermoneta,in provincia di Latina, immerso tra gli uliveti e gli eucalipti e con vista sul castello Caetani. Sempre in campagna, Orlando Bloom ha comprato un podere con pascoli annessi al nord di Roma, nell'area della Giustiniana, dopo averci trascorso un periodo di vacanza.

Umbria
Colin Firth e la moglie italiana passano le vacanze nella casa in Umbria sulle colline di Città della Pieve circondata da un uliveto, che la coppia cura personalmente con l'aiuto dei figli e dei familiari. Raccolgono le olive con le loro mani e le trasformano in un olio biologico che regalano a parenti e amici. Stessa località per Luca Argentero, che insieme alla moglie ha un casale circondato da ulivi, con un orto che pare curi personalmente. Sempre in Umbria, altro vip presente è il regista di culto George Lucas, il padre della saga di Guerre Stellari. Lucas ha acquistato, restaurandolo completamente, un monastero del XVI secolo a Passignano sul Trasimeno, pagandolo circa sei milioni di euro. La tenuta si estende su tre livelli, per un totale di 800 metri quadrati: il regista vi ospita spesso i suoi amici vip, da Steven Spielberg a Robert De Niro, passando per Francis Ford Coppola, anche lui amante del Bel Paese.

Basilicata
Francis Ford Coppola ha anche deciso di acquistare in prima persona un immobile. Lo ha fatto a Bernalda, piccolo centro in provincia di Matera, in Basilicata, da dove nel 1900 emigrò suo nonno, in cerca di fortuna. Coppola vi ha comprato il palazzo più bello del paese, Palazzo Margherita, una costruzione del 1892. Il palazzo è stato adesso trasformato in un hotel di lusso, con sette suite e due stanze, ed è stato il teatro delle seconde nozze della figlia del regista, Sofia.

Puglia
Mai passata di moda, la Puglia ha diversi proprietari eccellenti. Tra tutti, Meryl Streep possiede casa a Tricase in zona Mito, nel cuore del Parco naturale regionale Costa Otranto,vicino a Santa Maria di Leuca e Bosco di Tricase. Ma una delle prime pugliesi adottive è Helen Mirren: da anni l'attrice inglese, insieme al marito regista Taylor Hackford, ha scelto la campagna di Tiggiano, restaurando una masseria del Cinquecento. Il portale immobiliare Nuroa segnala poi in Puglia il grande attore francese Gerard Depardieu, che ha preferito il centro storico della bella Lecce, dove però ha avuto diversi litigi a causa dell'eccessivo rumore della movida salentina.

I trend
In tutti i casi, i gossip e gli strascici delle scelte dei “famosi” fanno da risonanza nella ricerca di dimore e location. «Il dato da cui partire è sicuramente quello della svalutazione dell'euro rispetto al dollaro –spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile dell'ufficio studi di Casa.it, il primo portale di ricerche immobiliari in Italia –. Dal nostro portale riusciamo a monitorare, specificamente per le residenze di pregio, la provenienza geografica dei visitatori. Negli ultimi quattro mesi abbiamo notato che gli utenti provenienti dagli Stati Uniti sono aumentati di oltre il 25% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Si tratta di uno sprint davvero eccezionale, anche se dall'altra parte c'è stato un abbassamento degli utenti russi. In aumento, poi, gli asiatici, che per noi significa utenti da Singapore, dalla Malesia, dall'India e soprattutto dalla Cina».

L'effetto-valuta ha contato moltissimo, certamente più delle riduzioni di prezzo in euro delle proprietà in seguito alla crisi. «Dal 2007 a oggi stiamo parlando di costi inferiori, per l'acquirente in dollari Usa, del 30% –spiega Ghisolfi –. Il che significa che quella che una volta valeva, per esempio, tre milioni di dollari, oggi ne costa poco più di due». I dati provengono da un'elaborazione che Il Sole 24 Ore ha chiesto in esclusiva a Casa.it, che fa parte del gruppo Rea, il maggior player globale degli annunci immobiliari via Internet e del settore delle piattaforme Mls (con le quali gli agenti immobiliari condividono i mandati di vendita delle proprietà). Dall'elaborazione emerge che, negli ultimi quattro mesi, tra gli stranieri che cercano proprietà di pregio in Italia i primi sono gli statunitensi con il 32% del totale, il 27,4% proviene dall'Oriente, di cui il 15,7% dall'Asia e l'11,7% dalla Cina. I terzi utenti per area geografica sono i britannici con il 21%, seguiti dai russi con il 18% (in diminuzione).

Le preferenze
Cosa cerca questa fascia di nuova clientela americana? «L'effetto-traino dei vip è evidente – spiega Daniele Mancini, general manager European operations di Rea group, di cui fa parte Casa.it – . Cercano molto i laghi, sia quello di Como per la pubblicità fatta da Clooney e dai suoi ospiti, sia il lago di Garda, molto richiesto. Poi certamente le località di mare di prestigio: un gran ritorno di Capri, Portofino e Santa Margherita, meno invece la Costa Smeralda. Molto ricercato il Veneto, anche qui per l'effetto di vari attori che hanno acquistato tra Verona, la zona della Franciacorta e poi la Valpolicella». L'appeal dei terreni con vigneto nella Franciacorta è forte aumento: «Il successo del Prosecco negli Stati Uniti, che ha sorpassato lo Champagne, porta la clientela di alto livello alla ricerca di proprietà con vigne», prosegue Ghisolfi. E i prezzi? «Tutte queste tipologie non hanno prezzi medi di riferimento, in quanto ognuno è un “pezzo unico. Certamente stiamo parlando di un range tra i tre e i cinque milioni di euro». Anche Venezia attira l'interesse della clientela americana, mentre la Toscana è in ribasso, soprattutto per l'abbinata tra alti prezzi e ormai offerta in aumento: il fatto, poi, di dover fare spesso interventi di ristrutturazione importanti ha frenato l'interesse. «L'Umbria e le Marche sono eccezioni, la Puglia invece non ha mai avuto una flessione. Le masserie ristrutturate e in condizioni di attirare questo tipo di clientela sono quasi introvabili e i trulli continuano incredibilmente a essere venduti a oltre 7mila euro al metro quadrato».

Grande curiosità genera la clientela asiatica e i cinesi in particolare. Si tratta di una fascia di acquirenti di alto potere d'acquisto, con le idee molto chiare e che si muove velocemente. Il gruppo di Casa.it ha lanciato una piattaforma in Cina dedicata esclusivamene al mercato australiano, dove i cinesi stanno mandando i figli a scuola e comprando molto: «Un successo incredibile – dice Daniele Mancini – oltre le aspettative. E' presto farlo per l'Europa, ma vediamo che usano molto la nostra piattaforma per cercare in Italia». In questo caso però il focus è sulle città, Milano e Roma in primis e qualche città d'arte, come Venezia e Firenze. «Acquistano in parte per uso personale, come a Milano per la moda, e poi affittano in circuiti ben specifici, spesso alla cerchia di amici».

Ma quanto vale il mercato degli acquirenti stranieri sul totale della fascia delle dimore di pregio? «Direi non oltre il 10-12% – risponde Mancini – il che è un peccato: le potenzialità del nostro patrimonio immobiliare e del nostro Paese sono di molto superiori. Bisognerebbe crederci di più>.

I prezzi
I cosiddetti “pezzi unici” dei quali vanno a caccia vip e acquirenti di alto livello hanno naturalmente prezzi molto variabili: comprendendo nella maggior parte dei casi parchi, giardini, piscine, unità per il personale dipendente o terrazzi con viste mozzafiato, ricavare valori al metro quadrato resta un esercizio perlopiù teorico. Ma, per avere punti di riferimento, l'ufficio studi di Casa.it, su richiesta del Sole 24 Ore, ha elaborato alcuni parametri di mercato (si veda anche l'infografica in questa pagina). Per esempio, per quanto riguarda il lago di Como, a Cernobbio si ragiona dai 15mila ai 22mila euro al metro quadrato; a Bellagio, dai 18mila ai 25mila; a Blevio, dai 13mila ai 16mila. Passando al lago di Garda, Sirmione va dai 13mila ai 16mila euro al mq, mentre Desenzano dai 12mila ai 14mila. In Valpolicella, dove ha acquistato una tenuta la celebre coppia Brad Pitt-Angelina Jolie, dagli 11mila ai 17mila euro al mq. Portofino resta intorno ai 18mila-20mila euro al mq, mentre Capri (particolarmente gradita al pubblico americano) dai 19mila ai 25mila. Forte dei Marmi è scesa negli ultimi tempi e si comprano le ville con 13mila-16mila euro al mq, mentre Porto Cervo va dai 16mila ai 22mila euro al mq.

Passando alle città d'arte, Firenze (zona piazza della Signoria) ha un range molto ampio, dai 10mila a 20mila euro al mq, mentre piazza di Spagna a Roma dai 18mila ai 23mila. Venezia, tutto sommato, resta tra le più abbordabili, con la zona di San Basilio tra i 9.500 e i 16mila euro al mq e Rialto tra gli 8.500 e i 13.500. in generale una masseria è sempre circondata da del terreno coltivato (ulivi in particolare). Discorso a parte meritano le masserie, che non hanno mai perso valore. «I prezzi di vendita delle masserie, tutto compreso, variano fra il milione e mezzo di euro per arrivare a un massimo di 8 milioni quando si tratta di complessi comprendenti più unità immobiliari e che molto spesso sono già con destinazione ricettiva come hotel o agriturismi», spiega Mancini. Volendo tradurre il tutto in prezzi al mq, si va da un minimo di 6mila euro al mq di Locorotondo fino ai 9.500 euro al metro di Ostuni. Gallipoli, famosa anche per i nostri politici, sale invece a minimi di 9mila e massimi di 15mila euro al metro quadrato.

Le spese
Da sottolineare l'importanza delle spese di mantenimento relative a queste proprietà: includendo le imposte, difficile scendere sotto il 5% del valore all'anno, ma in molti casi (se vi sono vigneti, uliveti e così via) si arriva a superare il 10% di spese l'anno. Anche per questo motivo, non sono pochi i personaggi che, quando non utilizzano la proprietà, la affittano, per ammortizzare perlomeno le pesanti uscite annuali.

- Evelina Marchesini, Il Sole 24 Ore - Casa24, 20 aprile 2015


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lunedì 23 marzo 2015

Scenari Immobiliari e le sue '50 sfumature di ripresa'

Ancora buone notizie per il mercato immobiliare italiano: nel 2015 fatturato in crescita del 3,7%
 
Come una pellicola che svela piano piano le immagini che vi sono impresse, anche l'aspetto della situazione immobiliare italiana sembra assumere contorni più definiti. Sempre con zone d'ombra dovute alla lentezza della ripresa economica e ai punti di domanda sugli effetti delle riforme varate dal Governo.

Nonostante le questioni ancora aperte, molti operatori del mercato immobiliare iniziano a ostentare un certo ottimismo sulle possibilità del real estate italiano di ritrovare la strada della crescita. Anche grazie all'arrivo sempre più massiccio di quei capitali esteri protagonisti nel 2014 di oltre il 70% dei deal. Dai fondi Usa come Blackstone, Apollo e Cerberus ai fondi sovrani mediorientali passando per investitori istituzionali europei e non, saranno questi i nomi ancora protagonisti del 2015 per quanto riguarda il real estate commerciale.

Complici i bassi tassi di interesse, la liquidità in circolazione, un euro debole, il Quantitative easing della Bce e il prezzo del petrolio in discesa è facile pensare che situazione più favorevole non ci possa essere per vedere l'economia in ripresa, anche in Italia. Tanto che la Commissione europea nei giorni scorsi ha rivisto al rialzo le stime sul Pil per il biennio 2015-2016.

Continuano però a pesare i rischi geopolitici, non solo nel braccio di ferro tra Russia e Ucraina ma anche nell'Africa del Nord fino all'Iraq, e l'elevata disoccupazione, sebbene il mercato del lavoro abbia registrato qualche segnale positivo.

Nel report pubblicato ieri da Scenari Immobiliari e intitolato non a caso “Cinquanta sfumature di ripresa” si evidenziano le differenze tra i Paesi europei (si veda articolo a lato) e si sottolinea come la ripresa dell'Italia risulti più lenta e faticosa a causa di fondamentali ancora molto deboli e delle incertezze sugli esiti delle riforme del Governo Renzi. Il prodotto interno lordo dovrebbe aumentare lievemente nel 2015, dopo la contrazione del triennio precedente. Ma adesso bisogna capire se la crisi «abbia trasformato a tal punto gli equilibri interni, che le attuali condizioni favorevoli potrebbero risultare insufficienti per una crescita solida e duratura» recita il report.

Sul fronte residenziale il mercato immobiliare italiano è tornato a crescere dopo sette anni di crisi. La rinnovata fiducia nel sistema Paese e l'interesse dimostrato da parte degli investitori internazionali, orientati principalmente verso gli immobili di qualità, hanno migliorato il sentiment anche sul mercato residenziale, la fetta più importante del real estate nel nostro Paese che rappresenta nell'industria immobiliare italiana oltre l'80% del fatturato complessivo. Fatturato che peraltro è salito a quota 81 miliardi di euro grazie all'aumento di oltre l'1% delle compravendite (415mila abitazioni a fine anno). Secondo gli ultimi dati dell'Agenzia delle Entrate particolare forza ha dimostrato il quarto trimestre 2014 con transazioni salite del 7,1% rispetto a un anno prima.

Scenari Immobiliari prevede per il 2015 un incremento delle compravendite fino a quota 450mila unità, grazie anche alla maggiore facilità di accesso al credito che consente alle famiglie di tornare a pensare all'acquisto. Solo uno scenario ottimistico permette di puntare a quota 500mila compravendite nel 2016.

Non seguono il trend i prezzi che continuano invece a scendere, seppur in maniera modesta nell'ultimo periodo (circa il 4% nel 2014). Il bilancio parla di valori nominali scesi in media del 15% nelle zone centrali e il 27% nelle aree zone periferiche. Certo è che la provincia soffre ancora e anche sul fronte delle compravendite è emerso il ruolo trainante dei capoluoghi.

- Paola Dezza, Casa24, Il Sole 24 Ore, 23 marzo 2015


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lunedì 9 marzo 2015

Torna la voglia di comprare casa

Un ultimo trimestre migliore dei precedenti è quello che chiude il 2014 sul fronte delle transazioni immobiliari. È quanto sancisce il rapporto dell'Agenzia delle Entrate che pubblica una fotografia confortante del trend che il mattone residenziale ha imboccato nel nostro Paese. Dopo aver toccato il livello minimo di transazioni immobiliari nel 2013 (tornate ai livelli del 1985), il settore rialza la testa e tenta il recupero.
Da ottobre a dicembre 2014 sono state registrate 116.543 vendite, in aumento del 7,1% rispetto a un anno prima. Nel primo e terzo trimestre dell'anno il segno delle transazioni era stato comunque positivo (rispettivamente +4,1% e +4,2%), mentre gli scambi sono calati dell'1% su un anno prima nei tre mesi tra aprile e giugno. L'anno scorso si è chiuso con 417.524 compravendite di case, in linea con le previsioni dei maggiori Osservatori. Siamo lontani dal bollettino di guerra del 2012, scandito ogni quarter da perdite a due cifre e culminato nel calo del 30,5% degli scambi nell'ultimo spicchio dell'anno. E' ancora presto per parlare di ripresa sostenuta, anche se certo la strada imboccata è quella di un recupero che nei prossimi trimestri potrebbe venire confermato dai dati. E non si può più sostenere, come è avvenuto nel primo quarter 2014, che il buon risultato è dovuto anche allo spostamento dei rogiti dalla fine del 2013 al 2014 per beneficiare delle imposte di registro più leggere, passate dal 3 al 2% per la prima casa e dal 10 al 9% per la seconda.
Già dal 2013 le variazioni negative hanno perso intensità. “Il 2014 si è aperto con un tasso tendenziale positivo, seguito da un trimestre al ribasso e si è chiuso con il terzo e quarto trimestre con rialzi che si consolidano” recita il comunicato. In totale sono stati 920.849 gli scambi se si sommano le pertinenze (in genere box e posti auto), uffici, negozi e così via. Il comparto comprensivo di tutti i settori ha visto nel quarto trimestre transazioni in aumento del 5,5% e sull'anno dell'1,8%, sul quale pesa il dato negativo del segmento commerciale (-4,6%).

I capoluoghi locomotiva del mattone

A segnare i maggiori rialzi sono ancora una volta gli otto maggiori capoluoghi italiani. In molti casi con crescita delle transazioni a due cifre. Nel complesso il rialzo è stato del 13,5% (+5,3% nelle rispettive province). A Roma si è venduto quasi il 20% in più di case, a Bologna, Torino e Napoli il rialzo viaggia intorno al 18% e a Firenze e Genova con tassi positivi che superano il 10%. A Milano e Palermo si registrano incrementi più moderati, con tassi tendenziali pari al +3,2% e +1,5% rispettivamente. Ma ricordiamo che Milano arriva da cinque trimestri di performance positive culminate nel +21,4% del primo trimestre 2014. Ma anche Roma, Genova, Bologna e Firenze hanno registrato rialzi tutto lo scorso anno. Fa eccezione Napoli, unica città che nell'intero anno ha registrato un segno negativo (-3,7% rispetto al 2013), penalizzata nei primi due trimestri dalla dismissione del patrimonio residenziale del Comune a favore degli inquilini. Nelle province solo quelle di Milano e Palermo hanno registrato un calo degli scambi, rispettivamente dello 0,2% e del 6,3%. Le tendenze nelle diverse aree geografiche Sul fronte residenziale ci sono differenze regionali anche consistenti. Si vendono più case in Centro (+9,3%) rispetto a un anno prima, che al Nord (+7,5%) e al Sud (+4,7%). Nei capoluoghi sono state vendute 39mila abitazioni (141.874 nell'anno) a livello nazionale, in rialzo del 12,2% rispetto all'anno precedente. Si conferma quindi l'andamento positivo rilevato negli altri trimestri dell'anno. Anche in questo caso il Centro ha registrato l'andamento migliore (+14,6%), seguito dal Nord (+12,5%) mentre il Sud resta al palo (+2,2%). Scambi in terreno positivo anche nei comuni minori (77.583 transazioni nel trimestre), in aumento del 4,7% contro un +2,8% del trimestre precedente.

- Paola Dezza, Casa24, Il Sole24Ore, 5 marzo 2014

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domenica 22 febbraio 2015

Operatori immobiliari più ottimisti su una prossima ripresa

Sarà finalmente il 2015 l’anno in cui il settore immobiliare italiano uscirà dalla crisi? Tutti se lo augurano e molti iniziano a crederci, complice l’arrivo degli investitori internazionali, la debolezza dell’euro e occasioni sul mercato. Una ulteriore speranza arriva oggi dalle rilevazioni dell’indice Fiups, che rappresenta graficamente il sentiment degli operatori, e che passa da 18 (nella prima rilevazione del 2011) a 19,5 nel quarto quadrimestre 2014. Il valore si era attestato a 17,98 nel secondo quadrimestre 2014.

L’indice elaborato dall`Università degli Studi di Parma in collaborazione con Sorgente Group Spa e Federimmobiliare sottolinea come stiano aumentando gli investimenti sul mattone, in particolare quelli degli investitori istituzionali, come si accorcino i tempi di vendita degli immobili e le banche stiano riaprendo le linee di credito. Su quest’ultimo punto qualche esperto però non è concorde.

Secondo l’osservatorio in questione, gli operatori del settore immobiliare scommettono sull'uscita del Paese dalla crisi quest'anno e sulla ripresa dell'attività del comparto. «Incidono molto - sottolinea la ricerca - le aspettative del panel degli operatori e dei professionisti, secondo i quali la propria attività migliorerà nei prossimi mesi: lo sostiene il 50,7% degli intervistati contro il 36,7 dello scorso quadrimestre. Solo il 7% pensa invece ad un ridimensionamento, contro il 21,11% dell`anno scorso. Interessante il dato di chi pensa di assumere nuovo personale (32,79%) contro lo scarso 4,92% degli operatori che intende invece effettuare licenziamenti».

Sulla scia di Expo 2015, le interviste evidenziano come si stimi una crescita dei prezzi o almeno una stabilità, superando la caduta degli anni precedenti, soprattutto per alberghi e negozi. Rilevante è la stima di una riduzione dei tempi di compravendita.

Nel panorama italiano è l’area del Nord Est a brillare per attrattività, sia nel residenziale che nell'industriale e alberghiero, al Sud solo Roma desta l'interesse per le residenze secondo il 47% degli intervistati. Va leggermente meglio il Sud per il 17,65% degli operatori, che considerano redditizio soprattutto il settore degli hotel. Cambia poco nei principali mercati immobiliari italiani rispetto agli anni scorsi: Roma è al primo posto per le opportunità di business nel residenziale, nel commerciale e nell'alberghiero, mentre Milano vince su uffici e nel settore industriale. Tra le novità Bologna che conquista posizioni per le offerte immobiliari sugli uffici e sui negozi, e compare anche Padova, new entry nella classifica.
Tra le località di vacanza, Portofino è ai primi posti per il residenziale mentre Capri ha una vocazione piuttosto commerciale.

- Paola Dezza, Il Sole 24 ore, Casa24

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domenica 8 febbraio 2015

Istat, timida ripresa del mercato immobiliare e dei mutui

Nel terzo trimestre del 2014 il mercato immobiliare riprende a crescere, segnando per le compravendite un rialzo del 3,7% su base annua. Lo rileva l'Istat, che nello stesso periodo registra un'impennata del 13,9% per i mutui. Confermata quindi la ripresa del mattone già emersa nei dati comunicati dall'Agenzia delle Entrate diffusi a novembre (+3,6% nelle compravendite complessive, +4,1% nel residenziale). Le differenze sono da attribuire, precisa l'Istituto di statistica, a una diversa base dati e diverse modalità di conteggio (ma la fonte, cioè le transazioni di compravendita di fronte ad un notaio, rimane comunque la medesima).

Prezzi delle case ancora in calo (-3,9% su base annua), ma crescono le quotazioni del nuovo
Dopo la battuta d'arresto registrata tra aprile e giugno 2014, il mercato secondo l’Istat ha quindi recuperato, portando in positivo i primi nove mesi (+0,4% su base annua con 425.975 convenzioni). Nel periodo luglio-settembre segnali di miglioramento si osservano sia per le case (+3,7%), sia per il comparto economico, dagli uffici ai negozi (+4,8%). La ripresa è diffusa su tutto il territorio, con valori nel residenziale, che copre il 93,4% del mercato, superiori alla media nazionale nel Centro (+5,2%), nel Nord-Est (+4,5%) e nelle Isole (+3,9%).

A prescindere dall'area geografica, a fare da traino sono i grandi centri: «Gli archivi notarili con sede nelle città metropolitane – spiega l'Istat – sono i principali beneficiari dei segnali positivi provenienti dal mercato delle compravendite immobiliari», con aumenti del 4,8% nel settore abitativo e del 14,7% in quello economico.

Passando ai mutui, la loro crescita prosegue in accelerazione, con i primi nove mesi dell'anno che segnano un aumento del 7,8% (per un totale di 201.079 atti). Nel terzo trimestre del 2014 quelli accesi al Nord coprono più della metà delle convenzioni, mentre, sottolinea l'Istituto, «si riconfermano residuali le convenzioni» al Sud e nelle Isole. Tuttavia, è proprio nel Mezzogiorno che si osservano i più importanti segnali di recupero (Sud +22,6% e Isole +21,8%).

«I dati dell’IStat – commenta Confedilizia – si traducono in un aumento di 4.707 atti di trasferimento in tutto, che non consente neppure di concludere che nel 2014 si sia manifestata una tendenza in modo affidabile. Rispetto allo stesso periodo pre-Imu, le compravendite sono nel 2014 diminuite di 155.798 unità».

- Ansa, 30 gennaio 2015

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domenica 1 febbraio 2015

Sempre più stranieri comprano casa in Italia

Non solo americani e inglesi e non solo casali in Toscana. L'investimento medio è intorno ai 500mila euro

Una crescita di domanda di quasi il 20% segna il risveglio della domanda estera di case in Italia. A indicare il trend sono i dati 2014 forniti dal portale internet dedicato a questo tipo di ricerche, Gate-away.com, che ha registrato nel 2014 accessi da 212 Paesi diversi. Rispetto al 2013, sono rimasti immutati i primi cinque per numero di richieste, ma cambia il vertice: dopo anni di primato statunitense, il Regno Unito conquista la vetta, anche se di pochissimo. Nel dettaglio, da qui è arrivato il 14,2% delle richieste, dagli Usa il 14,1%, dalla Francia il 10,8%, dalla Germania l'8,4% e dal Belgio il 6,3%.

Tra questi Paesi, la Francia fa registrare il maggior incremento, con un +22,5% di domanda sul 2013. Tra le novità, l'affacciarsi di nuovi Paesi che mostrano un interesse crescente per l'Italia e da cui il numero di richieste è più che raddoppiato; in particolare gli Emirati Arabi, saliti dal 20º posto del 2013 al 13º del 2014, e il Sudafrica, salito dal 19º posto del 2013 al 14º del 2014. Da notare anche il Brasile, che nell'ultimo anno è entrato nella top ten.

«Il profilo dell'acquirente sta cambiando – commenta Simone Rossi, direttore commerciale di Gate-away.com –; chi vuole acquistare una casa in Italia è oggi più informato, più consapevole, non pensa più soltanto al casale in Toscana, che mantiene un grande appeal, ma sta scoprendo la varietà e la bellezza di molti territori e la possibilità di realizzare il proprio sogno italiano anche senza un grosso budget a disposizione».

Dal punto di vista delle regioni, la Toscana mantiene il primato della più desiderata con il 16,5% delle richieste; seguono Liguria (14,7%), Puglia (10,8%), Sardegna (7,2%) e Lombardia (6,9%). Si tratta della stessa cinquina del 2013, con la variazione della Sardegna che ha sorpassato la Lombardia. Va notato che, mentre la Toscana fa registrare un andamento sostanzialmente stabile come numero di richieste rispetto l'anno precedente, la Liguria cresce del 39,6% e la Puglia del 15,5%.

Nel 2014, però, è sceso il valore medio degli immobili richiesti, che dai 508mila euro del 2013 passa ai 432.500 euro. Due terzi delle richieste ha riguardato immobili fino a 250mila euro; il 16% si orienta sopra i 500.000 euro. Quasi l’80% delle ricerche riguarda case singole e il restante 21,7% appartamenti; il 58,4% soluzioni già abitabili (58,4%), il 10,7% nuove, il 10% parzialmente ristrutturate e il 14,5% da ristrutturare; si preferiscono per lo più sistemazioni con due o tre stanze (59,7% delle richieste) e con giardino (55%).

- Il Sole 24 ore, Casa24, 31 gennaio 2015

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sabato 24 gennaio 2015

40 miliardi di investimenti immobiliari. La salvezza arriva dall'oriente?

Immobiliare globale, nel 2015 si prevede un afflusso di 42,5 miliardi di euro

Gli italiani stanno in finestra e preferiscono andare in affitto che comprare casa. Spesso si tratta di una scelta forzata a causa della difficoltà a ottenere un mutuo. Ma un aiuto per sbloccare il mercato immobiliare dall'incaglio potrebbe arrivare dagli investimenti esteri.

Il settore immobiliare dovrebbe vedere un afflusso di capitali di 42,5 miliardi di euro che sono già stati accantonati nel 2015. Lo sostiene uno studio dell'Inrev, l'associazione europea degli investitori in fondi immobiliari non quotati. L'associazione stima anche che il peso del settore immobiliare salirà dal 10,8% all'11,3% dei portafogli globali. Tra gli investitori intervistati dall'associazione i più ottimisti sono gli asiatici dove il 59,4% prevede di aumentare il capitale allocato nel settore mentre questo valore è del 44,6% per gli europei e il 36% degli americani. I Paesi europei che attireranno più investimenti sono la Germania, la Gran Bretagna e la Francia. Non sorprende non trovare l'Italia tra i paesi favoriti dagli investitori. difficile vedere una inversione di tendenza finché la casa sarà considerata dal fisco un bene da mungere, anche in tempi di vacche magre.

- Il Ghirlandaio, Roma, 23 gennaio 2015


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venerdì 16 gennaio 2015

Gli investimenti immobiliari stranieri in Italia spingono l'acceleratore

Accelera il volume degli investimenti immobiliari in Italia nell’ultima parte dell’anno con 2,6 miliardi di Euro, oltre il 50% in più rispetto al trimestre precedente, secondo i primi dati elaborati da CBRE Italia, società leader nella consulenza immobiliare. Ciò ha portato il volume annuale a 5,3 miliardi di Euro, un aumento dell’11% rispetto allo scorso anno.

Ancora una volta è stato il capitale straniero a guidare la ripresa, rappresentando l’80% degli investimenti totali protagonisti nel trimestre, con oltre 4 miliardi investiti.

“Il risultato, pur se ancora preliminare, non ci sorprende e conferma quanto emerso dall’indagine sulle intenzioni degli investitori presentata a marzo scorso: un rinnovato interesse degli investitori stranieri sul nostro mercato, a prescindere dai fondamentali. Ciò che sorprende è il sorpasso della Spagna che, dati quasi definitivi, dovrebbe chiudere l’anno con un volume eccezionalmente elevato, poco meno del doppio rispetto all’Italia” afferma Alessandro Mazzanti, CEO di CBRE Italia.

Il volume annuo registrato sul mercato immobiliare italiano mette in evidenza un recupero significativo dalla crisi più acuta del 2012 (+104%) ed è incoraggiante per il settore, ma dimostra ancora una volta il ritardo cronico dell’Italia nei confronti dell’Europa che corre a velocità più che doppie, con un volume complessivo che nel 2014 dovrebbe superare di oltre il 30% quello dello scorso anno.

Rispetto alla Spagna, in Italia il numero e la tipologia degli investitori attivi nel 2014 sono stati più esigui. Ad esempio, nel 2014 le Socimis, i nuovi Reit Spagnoli, hanno rappresentato circa un terzo degli investimenti totali e anche gli investitori domestici sono tornati attivi. In Italia invece, le SIIQ non sono mai decollate e gli investitori nazionali sono stati pressoché assenti negli ultimi due anni, con investimenti stabilizzati intorno al miliardo di Euro anche nel 2014.

Un numero interessante emerso dall’analisi è quello relativo alla differenza di capitale domestico e straniero investito in Italia tra il 2007 ed il 2014. Infatti, se il capitale straniero è in linea rispetto a quello investito nel 2007, quello domestico è inferiore dell’80%.

La maggior parte degli investimenti domestici è stata realizzata da fondi legati alle casse di previdenza di alcune categorie: Commercialisti, Medici, Architetti.

“La prevalenza di players stranieri ha consentito anche quest’anno a CBRE di raggiungere risultati eccellenti nell’attività di capital markets, che ci ha visti coinvolti, nella vendita e nell’acquisizione, su oltre un miliardo di Euro di transazioni” aggiunge Mazzanti. “L’attendismo degli investitori italiani è forse una delle cause che ha impedito all’Italia di agganciare l’Europa nella forte crescita degli investimenti: gli investitori internazionali invece hanno confermato una fiducia elevata, a prescindere dalla debole economia del Paese. Certo ciò si riflette nel rischio maggiore attribuito all’immobiliare rispetto al passato – i rendimenti sui Bot sono ai minimi storici in Italia mentre i rendimenti immobiliari sono ancora superiori al picco minimo precedente – ma è comunque un dato che fa riflettere”.

Conclude Mazzanti: “Siamo comunque sulla buona strada per la ripresa, grazie anche ai segnali positivi del Governo, con la riforma sui contratti di locazione e sulle SIIQ. Ci auguriamo che prosegua in questa direzione e soprattutto che ciò possa stimolare il mercato degli investimenti attraverso la creazione di nuovi strumenti ed il ritorno degli investitori nazionali. La ripresa c’è, ma il mercato è cambiato rispetto al ciclo passato”.

- Il Ghirlandaio, 16 gennaio 2015

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