martedì 21 aprile 2015

Gli acquisti dei Vip spingono la domanda dall'estero di case in Italia

Ci piace pensare che il fascino dell'Italia non si sia mai completamente appannato all'estero, nemmeno nei momenti più bui. E che stiamo definitivamente assistendo al riscatto della Dolce Vita. Non è tutto merito degli italiani, naturalmente, l'attrazione della Bella Italia sta avendo una bella spintarella dall'apprezzamento del dollaro. Ma anche dalle tante celebrities che hanno comprato o stanno comprando in Italia. Il Sole 24 Ore ha ricostruito, con l'aiuto del portale Casa.it, la mappa degli acquirenti eccellenti, forte traino per la ripresa di interesse da parte degli stranieri nei confronti del patrimonio immobiliare di pregio italiano.

Lago di Como
Ha iniziato George Clooney, con l'acquisto di Villa Oleandra e Villa Margherita a Laglio, proprietà ormai super fotografata e conosciuta. Ma anche Robert Pattinson di Twigh Light ha comprato una magione a Menaggio: 800 metri quadrati, due piani con taverna, 1.200 mq di giardino con piscina e campi da tennis. Costo? Cinque milioni di euro.

Veneto
Leonardo di Caprio ha voluto un attico di 350 metri quadri, più altri 250 metri di terrazza con vista sull'Arena a Verona, costato quasi quattro milioni di euro. La celebre coppia Brad Pitt e Angiolina Jolie ha invece optato per una fastosa proprietà in Valpolicella: 32 milioni di euro per una tenuta extra lusso in stile palladiano, con 15 stanze e 7 bagni. Oltre 1.600 mq di superficie su cui si trovano anche due piscine. Venezia attira nuovamente molti ameriani, anche se le star non sono mai mancate. Come Elton John e il suo compagno David Furnish, che dieci anni fa hanno acquistato una palazzina del XV secolo per 200mila euro sull'isola della Giudecca, accanto alla chiesa delle Zitelle: il legame con la città lagunare è così forte che il figlio del cantante inglese si chiama Zachary, in onore alla bellezza della chiesa veneziana di San Zaccaria.

Toscana
Sting è stato probabilmente la prima star straniera a volere una dimora in Italia, e non per qualche giorno di vacanza, bensì per viverci. Ha comprato Palagio di Figline Valdarno. La villa risale al 16° secolo ed è a soli 45 minuti da Firenze, nella regione del Chianti. La tenuta ha dimensioni notevoli con graziosi giardini affacciati sulla campagna toscana. La star ha acquistato la tenuta in rovina nel 1999 dal duca Simone Vincenzo Velluti di San Clemente e, da allora, non solo ha restaurato la villa ma ha anche avviato una piccola impresa che produce vino, olio e miele biologici. La tenuta comprende la villa principale, con sei camere, la Red house, con tre camere, cucina privata e soggiorno, e la Colonica. Nella cappella della villa principale, Sting, di religione buddista, ha fatto mettere una statua di Buddha alta più di tre metri. Il prezzo circolato è di circa sei milioni di eur. Sempre in Toscana, Paul Smith ha voluto una villa sulle colline tra Stava e Camaiore in provincia di Lucca, a Capezzano Monte.

Lazio
Will Smith ha optato per podere a Sermoneta,in provincia di Latina, immerso tra gli uliveti e gli eucalipti e con vista sul castello Caetani. Sempre in campagna, Orlando Bloom ha comprato un podere con pascoli annessi al nord di Roma, nell'area della Giustiniana, dopo averci trascorso un periodo di vacanza.

Umbria
Colin Firth e la moglie italiana passano le vacanze nella casa in Umbria sulle colline di Città della Pieve circondata da un uliveto, che la coppia cura personalmente con l'aiuto dei figli e dei familiari. Raccolgono le olive con le loro mani e le trasformano in un olio biologico che regalano a parenti e amici. Stessa località per Luca Argentero, che insieme alla moglie ha un casale circondato da ulivi, con un orto che pare curi personalmente. Sempre in Umbria, altro vip presente è il regista di culto George Lucas, il padre della saga di Guerre Stellari. Lucas ha acquistato, restaurandolo completamente, un monastero del XVI secolo a Passignano sul Trasimeno, pagandolo circa sei milioni di euro. La tenuta si estende su tre livelli, per un totale di 800 metri quadrati: il regista vi ospita spesso i suoi amici vip, da Steven Spielberg a Robert De Niro, passando per Francis Ford Coppola, anche lui amante del Bel Paese.

Basilicata
Francis Ford Coppola ha anche deciso di acquistare in prima persona un immobile. Lo ha fatto a Bernalda, piccolo centro in provincia di Matera, in Basilicata, da dove nel 1900 emigrò suo nonno, in cerca di fortuna. Coppola vi ha comprato il palazzo più bello del paese, Palazzo Margherita, una costruzione del 1892. Il palazzo è stato adesso trasformato in un hotel di lusso, con sette suite e due stanze, ed è stato il teatro delle seconde nozze della figlia del regista, Sofia.

Puglia
Mai passata di moda, la Puglia ha diversi proprietari eccellenti. Tra tutti, Meryl Streep possiede casa a Tricase in zona Mito, nel cuore del Parco naturale regionale Costa Otranto,vicino a Santa Maria di Leuca e Bosco di Tricase. Ma una delle prime pugliesi adottive è Helen Mirren: da anni l'attrice inglese, insieme al marito regista Taylor Hackford, ha scelto la campagna di Tiggiano, restaurando una masseria del Cinquecento. Il portale immobiliare Nuroa segnala poi in Puglia il grande attore francese Gerard Depardieu, che ha preferito il centro storico della bella Lecce, dove però ha avuto diversi litigi a causa dell'eccessivo rumore della movida salentina.

I trend
In tutti i casi, i gossip e gli strascici delle scelte dei “famosi” fanno da risonanza nella ricerca di dimore e location. «Il dato da cui partire è sicuramente quello della svalutazione dell'euro rispetto al dollaro –spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile dell'ufficio studi di Casa.it, il primo portale di ricerche immobiliari in Italia –. Dal nostro portale riusciamo a monitorare, specificamente per le residenze di pregio, la provenienza geografica dei visitatori. Negli ultimi quattro mesi abbiamo notato che gli utenti provenienti dagli Stati Uniti sono aumentati di oltre il 25% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Si tratta di uno sprint davvero eccezionale, anche se dall'altra parte c'è stato un abbassamento degli utenti russi. In aumento, poi, gli asiatici, che per noi significa utenti da Singapore, dalla Malesia, dall'India e soprattutto dalla Cina».

L'effetto-valuta ha contato moltissimo, certamente più delle riduzioni di prezzo in euro delle proprietà in seguito alla crisi. «Dal 2007 a oggi stiamo parlando di costi inferiori, per l'acquirente in dollari Usa, del 30% –spiega Ghisolfi –. Il che significa che quella che una volta valeva, per esempio, tre milioni di dollari, oggi ne costa poco più di due». I dati provengono da un'elaborazione che Il Sole 24 Ore ha chiesto in esclusiva a Casa.it, che fa parte del gruppo Rea, il maggior player globale degli annunci immobiliari via Internet e del settore delle piattaforme Mls (con le quali gli agenti immobiliari condividono i mandati di vendita delle proprietà). Dall'elaborazione emerge che, negli ultimi quattro mesi, tra gli stranieri che cercano proprietà di pregio in Italia i primi sono gli statunitensi con il 32% del totale, il 27,4% proviene dall'Oriente, di cui il 15,7% dall'Asia e l'11,7% dalla Cina. I terzi utenti per area geografica sono i britannici con il 21%, seguiti dai russi con il 18% (in diminuzione).

Le preferenze
Cosa cerca questa fascia di nuova clientela americana? «L'effetto-traino dei vip è evidente – spiega Daniele Mancini, general manager European operations di Rea group, di cui fa parte Casa.it – . Cercano molto i laghi, sia quello di Como per la pubblicità fatta da Clooney e dai suoi ospiti, sia il lago di Garda, molto richiesto. Poi certamente le località di mare di prestigio: un gran ritorno di Capri, Portofino e Santa Margherita, meno invece la Costa Smeralda. Molto ricercato il Veneto, anche qui per l'effetto di vari attori che hanno acquistato tra Verona, la zona della Franciacorta e poi la Valpolicella». L'appeal dei terreni con vigneto nella Franciacorta è forte aumento: «Il successo del Prosecco negli Stati Uniti, che ha sorpassato lo Champagne, porta la clientela di alto livello alla ricerca di proprietà con vigne», prosegue Ghisolfi. E i prezzi? «Tutte queste tipologie non hanno prezzi medi di riferimento, in quanto ognuno è un “pezzo unico. Certamente stiamo parlando di un range tra i tre e i cinque milioni di euro». Anche Venezia attira l'interesse della clientela americana, mentre la Toscana è in ribasso, soprattutto per l'abbinata tra alti prezzi e ormai offerta in aumento: il fatto, poi, di dover fare spesso interventi di ristrutturazione importanti ha frenato l'interesse. «L'Umbria e le Marche sono eccezioni, la Puglia invece non ha mai avuto una flessione. Le masserie ristrutturate e in condizioni di attirare questo tipo di clientela sono quasi introvabili e i trulli continuano incredibilmente a essere venduti a oltre 7mila euro al metro quadrato».

Grande curiosità genera la clientela asiatica e i cinesi in particolare. Si tratta di una fascia di acquirenti di alto potere d'acquisto, con le idee molto chiare e che si muove velocemente. Il gruppo di Casa.it ha lanciato una piattaforma in Cina dedicata esclusivamene al mercato australiano, dove i cinesi stanno mandando i figli a scuola e comprando molto: «Un successo incredibile – dice Daniele Mancini – oltre le aspettative. E' presto farlo per l'Europa, ma vediamo che usano molto la nostra piattaforma per cercare in Italia». In questo caso però il focus è sulle città, Milano e Roma in primis e qualche città d'arte, come Venezia e Firenze. «Acquistano in parte per uso personale, come a Milano per la moda, e poi affittano in circuiti ben specifici, spesso alla cerchia di amici».

Ma quanto vale il mercato degli acquirenti stranieri sul totale della fascia delle dimore di pregio? «Direi non oltre il 10-12% – risponde Mancini – il che è un peccato: le potenzialità del nostro patrimonio immobiliare e del nostro Paese sono di molto superiori. Bisognerebbe crederci di più>.

I prezzi
I cosiddetti “pezzi unici” dei quali vanno a caccia vip e acquirenti di alto livello hanno naturalmente prezzi molto variabili: comprendendo nella maggior parte dei casi parchi, giardini, piscine, unità per il personale dipendente o terrazzi con viste mozzafiato, ricavare valori al metro quadrato resta un esercizio perlopiù teorico. Ma, per avere punti di riferimento, l'ufficio studi di Casa.it, su richiesta del Sole 24 Ore, ha elaborato alcuni parametri di mercato (si veda anche l'infografica in questa pagina). Per esempio, per quanto riguarda il lago di Como, a Cernobbio si ragiona dai 15mila ai 22mila euro al metro quadrato; a Bellagio, dai 18mila ai 25mila; a Blevio, dai 13mila ai 16mila. Passando al lago di Garda, Sirmione va dai 13mila ai 16mila euro al mq, mentre Desenzano dai 12mila ai 14mila. In Valpolicella, dove ha acquistato una tenuta la celebre coppia Brad Pitt-Angelina Jolie, dagli 11mila ai 17mila euro al mq. Portofino resta intorno ai 18mila-20mila euro al mq, mentre Capri (particolarmente gradita al pubblico americano) dai 19mila ai 25mila. Forte dei Marmi è scesa negli ultimi tempi e si comprano le ville con 13mila-16mila euro al mq, mentre Porto Cervo va dai 16mila ai 22mila euro al mq.

Passando alle città d'arte, Firenze (zona piazza della Signoria) ha un range molto ampio, dai 10mila a 20mila euro al mq, mentre piazza di Spagna a Roma dai 18mila ai 23mila. Venezia, tutto sommato, resta tra le più abbordabili, con la zona di San Basilio tra i 9.500 e i 16mila euro al mq e Rialto tra gli 8.500 e i 13.500. in generale una masseria è sempre circondata da del terreno coltivato (ulivi in particolare). Discorso a parte meritano le masserie, che non hanno mai perso valore. «I prezzi di vendita delle masserie, tutto compreso, variano fra il milione e mezzo di euro per arrivare a un massimo di 8 milioni quando si tratta di complessi comprendenti più unità immobiliari e che molto spesso sono già con destinazione ricettiva come hotel o agriturismi», spiega Mancini. Volendo tradurre il tutto in prezzi al mq, si va da un minimo di 6mila euro al mq di Locorotondo fino ai 9.500 euro al metro di Ostuni. Gallipoli, famosa anche per i nostri politici, sale invece a minimi di 9mila e massimi di 15mila euro al metro quadrato.

Le spese
Da sottolineare l'importanza delle spese di mantenimento relative a queste proprietà: includendo le imposte, difficile scendere sotto il 5% del valore all'anno, ma in molti casi (se vi sono vigneti, uliveti e così via) si arriva a superare il 10% di spese l'anno. Anche per questo motivo, non sono pochi i personaggi che, quando non utilizzano la proprietà, la affittano, per ammortizzare perlomeno le pesanti uscite annuali.

- Evelina Marchesini, Il Sole 24 Ore - Casa24, 20 aprile 2015


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