mercoledì 28 novembre 2018

Rapporto Notariato. Vendite case +10%. Prezzi giù del 5%

Aumentano di oltre il 10% le compravendite di fabbricati nel primo semestre 2018, mentre le agevolazioni prima casa hanno fruttato nel 2017 un 10,5% in più. Lo dicono gli ultimi dati del Consiglio Nazionale del Notariato, esposti nel nuovo Rapporto Dati Statistici Notarili, che elabora i dati del 98% dei notai in esercizio.

Compravendite in aumento nel 2018, prezzi ancora in calo

Secondo quanto rilevato, nel primo semestre 2018 sono state registrate 443.337 compravendite di immobili di qualsiasi genere, di cui 334.979 compravendite di fabbricati. Il che significa un +10,72% rispetto allo scorso anno. Il dato si accompagna ad una continua riduzione dei prezzi: se già il 2017 aveva fatto segnare un calo del -17% sui valori medi delle vendite di fabbricati (da 147 mila a 126.512 euro), tale calo si è accentuato nel semestre in oggetto di un ulteriore -5% (118.356 euro). Degno di nota anche l’aumento del 26,73% delle compravendite di valore superiore ai 900.000 euro.

In aumento donazioni e vendita di terreni agricoli

Continua poi l’aumento delle donazioni: +10% per i beni mobili e + 4,6% per i beni immobili. Stabile la prevalenza delle donazioni di beni produttivi al Nord, mentre al Sud prevalgono le donazioni immobiliari.

Cresce inoltre l’interesse per la vendita di terreni agricoli: 57.284 per una crescita annua del 2,83% registrata nel primo semestre 2018. Gli acquisti si sono rivelati quasi interamente concentrati nella fascia di prezzo al di sotto dei 100 mila euro.

Agevolazioni prima casa: gettito erariale in aumento

Sotto il profilo fiscale, su 246.539 fabbricati abitativi è stata chiesta l’agevolazione prima casa per 177.212: si conferma quindi il trend secondo cui oltre la metà degli immobili abitativi in Italia viene acquistata con finalità abitative. Preferita, poi, la modalità di acquisto tramite trattativa privata, che nel primo semestre 2018 ha coinvolto il 90,78% delle transazioni. Solo il restante 9,23% delle compravendite è avvenuto tramite impresa.

Focalizzandosi sulle agevolazioni (in particolare negli anni 2016-2017), il Notariato ha rilevato che dalle agevolazioni prima casa l’erario ha ricavato imposte passate dai 383.274.036 euro del 2016 ai 424.411.523 del 2017, generando così un aumento del gettito pari al 10,5%. Questo nonostante via sia stato un calo delle compravendite “prima casa” dal 2016 al 2017 del 4,5%. La spiegazione è probabilmente imputabile ad un valore catastale maggiore degli immobili acquistati nel corso del 2017 a causa dell’aggiornamento delle rendite catastali.

Lo spaccato delle regioni rivela che hanno invece riscontrato un aumento tra i due anni delle compravendite “prima casa” la Campania, con un +15% e un aumento di imposta di registro incassata pari al +14,73%, le Marche con un +11,09% e un aumento di imposta di registro incassata pari al +12,16%, e la Valle d’Aosta, con un +18,40% e un aumento di imposta di registro incassata pari al +23,12%. Unica regione a mantenere entrambi i dati negativi è l’Abruzzo con un -12,50% e una diminuzione dell’imposta di registro incassata pari al -9,95%.

Le abitazioni per le quali sono state richieste maggiormente le agevolazioni prima casa sono le abitazioni di tipo civile, A/2 (il 50% del campione) e le abitazioni di tipo economico, A/3 (il 30%), mentre i villini, A/7, costituiscono solo il 10% del campione.

Agevolazioni per acquisto di piccola proprietà contadina
Infine, l’incidenza dell’ agevolazione della piccola proprietà contadina sul totale delle compravendite di terreno agricolo è stata pari al 22,88% nel 2016 e al 20,84% nel 2017. La maggior parte degli atti agevolati degli agricoltori si localizza in Piemonte, Veneto e Puglia, regioni da sempre a forte tradizione agricola. Le fasce d’età che richiedono maggiormente questa agevolazione si collocano tra i 36/55, anche se non mancano i giovani agricoltori (la fascia 18-35 è il 16,88% del totale) così come anche i soggetti tra i 56 e i 65 anni (18,52%).

- Idealista.it, 28 novembre 2018

Affitti brevi. Guadagna il massimo dal tuo immobile, senza sforzo! La gestione la fa Plumbago

giovedì 15 novembre 2018

Rendimenti casa al massimo rispetto a 4 anni fa

I rendimenti delle case toccano il 6%, il valore massimo in 4 anni

Secondo uno studio realizzato dall’ufficio studi di idealista, l’investimento immobiliare in Italia è sempre più redditizio anche se i rendimenti dei nostri titoli di stato (btp a 10 anni) salgono al 3,4%.

L’analisi, che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo*, evidenzia incrementi in tutti i segmenti property rispetto a 12 mesi fa.

Il balzo maggiore spetta al segmento commerciale (negozi) che passa da una redditività del 7,9% all, 8,6%. Gli uffici passano dal 7,1% al 7,7% mentre le abitazioni e i box raggiungono rendimenti pari ripettivamente al 6% e al 5,3%.

Rendimenti nel residenziale

Con il rialzo dell’ultimo trimestre il tasso di rendimento delle case ha raggiunto i massimi da 4 anni.Con un tasso pari all’8,8%, Biella è al top dei rendimenti delle abitazioni, seguita da Vicenza (7,9%), Taranto e Macerata, entrambe al 7,7%. All’opposto Siena, Venezia e Imperia con un 4,1% sono le città meno profittevoli per i proprietari.

Tra i grandi mercati Milano e Torino offrono rendimenti superiori alla media nazionale, pari al 6,4%. Roma si ferma al 5,2%, mentre Napoli chiude la graduatoria con un 4,6%.

Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni)

Le aspettative più alte per i proprietari restano legate ai rendimenti nel settore retail che ha registrato la correlazione positiva più alta tra i prodotti immobiliari, se si prende come riferimento lo stesso periodo dell’anno scorso.

Milano (15,2%) è al primo posto del ranking, seguita da Genova (15%) e Trieste (13%) tra i centri con i tassi di rendimento più alto. Ritorni a doppia cifra per altre 19 città che si collocano in un range tra il 12,6% di Roma e il 10% di Verona. Nella parte bassa della graduatoria troviamo Pisa (7,4%), Savona (7,5%) e La Spezia (7,8%).

Rendimenti degli uffici

I rendimenti più elevati nel settore uffici si rilevano a Ravenna (7,9%) e Verona (7,8%). Pescara, Rimini e Pesano offrono i rendimenti meno interessanti tra i centri rilevati, con un ritorni del 5,4%. Tra i grandi mercati Milano (7,1%) performa meglio di Roma (6,4%).

Rendimento dei box   

I box auto sono sempre il prodotto meno vantaggioso per gli investitori in quasi tutti i mercati monitorati. A Napoli (3,2%) il rendimento di questa categoria immobiliare è inferiore ai buoni a 10 anni. Delle 11 città monitorate da questo report risulta che Firenze (8,7%) è la più piazza più conveniente per chi investe in un box auto da mettere areddito, davanti a Monza (5,9%) e Palermo (5,7%). Milano (5,6%) e Roma (4,7%) crescono rispetto a un anno fa.

* il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (imu, cedolare secca) e le spese di gestione

- Idealista, 15 novembre 2018

Guadagna il massimo dal tuo immobile, senza sforzo! La gestione la fa Plumbago

lunedì 5 novembre 2018

L'Avvocato Risponde: Tutto sugli Affitti a Turisti

Affitti brevi in condominio, come funzionano e quali sono gli obblighi del proprietario

Quali sono gli obblighi di un proprietario che voglia affittare il suo appartamento per brevi periodi? A spiegarcelo sono i nostri collaboratori di condominioweb

Nel mondo immobiliare una delle principali novità è rappresentata dagli affitti brevi, che continuano a crescere in tutta Italia grazie ai vantaggi economici insiti nella fattispecie e conseguiti "bipartisan", dai proprietari e dai loro inquilini.

Sotto il profilo della convenienza il contratto di "locazione breve", sebbene sia stato osteggiato da parte di molte regioni italiane, si conferma uno strumento fondamentale del settore turistico e non solo, in quanto si rivolge a target diversi in termini di disponibilità economiche, condizioni di soggiorno, età e provenienza geografica.

Tale tipologia contrattuale è disciplinata dall'art. 4 della Legge n. 96 del 21/06/2017 e riguarda esclusivamente gli immobili ad uso residenziale, con le relative pertinenze (box, posti auto, soffitte ecc), ovvero può interessare singole stanze dell'abitazione.

Locazione breve all'interno di un condominio

Le vere problematiche per i proprietari, invece, nascono quando l'affitto breve riguarda l'appartamento posto all'interno del fabbricato condominiale, in quanto, sempre più spesso, i residenti in condominio mostrano insofferenze e soprattutto pregiudizi sugli ospiti temporanei ed il flusso di persone che vanno e vengono dall'abitazione

Ma il condomino che vuole affittare la propria abitazione, con contratto di locazione breve, deve chiedere il permesso al condominio?

In linea generale affittare per brevi periodi una camera o un appartamento non comporta alcun cambiamento della destinazione d'uso residenziale dell'immobile. Peraltro la legge non specifica come il condomino debba utilizzare la propria abitazione, anche se è noto che l'utilizzo delle proprietà esclusive può incontrare limiti interni al condominio.

Sulla scorta di tali considerazioni è legittima la possibilità dei condòmini di ospitare persone a pagamento in alloggi residenziali, senza che sia necessaria l'autorizzazione dell'assemblea condominiale, in quanto l'attività ricettiva in questione di per sé non arreca pregiudizio agli altri condòmini (Cass. n. 24707/2014).

L'unico limite a tale tipo di attività è rappresentato da un divieto espresso, in modo chiaro ed esplicito, nel regolamento di condominio, che per essere opponibile deve essere di natura contrattuale, indipendentemente dalla relativa trascrizione (Cass 19212/2016).

Ciò significa che il regolamento deve essere stato approvato all'unanimità dei condòmini presenti nell'edificio o accettato con la sottoscrizione del rogito notarile con cui il costruttore, all'atto della vendita, fa approvare non solo il contratto vero e proprio, ma anche il regolamento di condominio, poiché la sola menzione ne presuppone la conoscenza e l'accettazione (Cass. 17886/2009; Cass. 10523/2003; Cass. 395/1993; Cass. 4905/1990; Cass. 19212/2016 e Cass. 22310/2016).

In proposito si è stabilito che neanche la legge regionale, in materia urbanistica o in generale amministrativa, può incidere sui rapporti e sugli obblighi che assumono reciprocamente i condòmini (Cass ord. n. 704/2015).

In ogni caso le locazioni per brevi periodi, ad uso transitorio stagionale, non rientrano negli impedimenti regolamentari, non essendo configurabili come attività di pensione o albergo (Cass. n. 22711/2017).

E poi, nel caso in cui il conduttore non rispetti la destinazione d'uso dell'abitazione locata o delle parti comuni, in violazione delle disposizioni del regolamento di condominio, l'amministratore a chi deve rivolgersi all'inquilino o al condomino locatore?

In generale il conduttore è responsabile, in via esclusiva, dei suoi comportamenti, qualora utilizzi l'abitazione o le parti comuni in maniera difforme dagli usi consentiti dalla legge o dal regolamento di condominio.

Con riferimento agli usi consentiti dalla legge, è noto che in condominio sono applicabili i divieti disciplinati dall'art. 844 c.c., nel caso che il godimento dell'unità immobiliare o delle parti comuni dell'edificio dia luogo ad immissioni moleste o dannose alla proprietà degli altri condòmini.

In ogni modo, l'applicazione di tale norma in condominio deve essere sempre rapportata ai criteri di normale tollerabilità delle immissioni, nonché alle peculiarità dei rapporti tra condòmini ed alla destinazione urbanistica assegnata al fabbricato.

Qualora, poi, i condòmini abbiano provveduto a disciplinare i loro rapporti, in tema di immissioni, con norme regolamentari più restrittive di quelle dettate dall'art. 844 c.c., che ha carattere dispositivo, si deve giudicare la liceità della concreta immissione non in base al criterio di legge, bensì con i criteri valutativi fissati dal regolamento di condominio (Cass. n. 1195/1992).

Di conseguenza, il condominio può rivolgersi direttamente nei confronti del conduttore per far cessare la destinazione abusiva dell'immobile locato ed i comportamenti assunti dallo stesso conduttore in violazione delle clausole limitative del regolamento condominiale, che espressamente proibisce ai proprietari di destinare i loro locali a determinati usi, in quanto il conduttore non può trovarsi in una posizione differente rispetto a quella del suo locatore (Cass. n. 15756/2001).

È vero che il conduttore, con il contratto di locazione, assume la posizione di "detentore nei confronti diretti del locatore, ma anche nell'interesse proprio, quindi detentore qualificato, assimilato totalmente al possessore, ex art. 1168 c.c., nei confronti dei terzi" (pret. Chieti 6.6. 1983).

Tuttavia il soggetto primario obbligato al rispetto delle norme regolamentari resta pur sempre il condomino, che è tenuto a controllare l'operato del suo inquilino in merito all'uso ed al godimento dei beni e dei servizi condominiali.

Ciò comporta che il locatore-condomino deve rispondere, nei confronti degli altri condòmini, per le violazioni al regolamento di condominio poste in essere dal suo conduttore, qualora non dimostri di aver adottato, con la diligenza di cui all'art. 1176 c.c., tutte le misure idonee a far cessare gli abusi, fino alla richiesta di cessazione anticipata del contratto di locazione (Cass. n. 11859/2011).

In mancanza il condominio può decidere di agire sia contro il condomino-locatore sia nei confronti del suo conduttore, in quanto entrambi sono responsabili, in via solidale, della violazione regolamentare e quindi tenuti a risarcire i danni arrecati.

Per tali ragioni conviene che l'amministratore diffidi congiuntamente locatore e conduttore, per il comportamento illegittimo posto in essere dallo stesso conduttore o dai suoi ospiti, in violazione delle norme disposte dal regolamento condominiale o dalla legge.

Gli obblighi del locatore nei confronti del condominio

In linea generale il condomino che ospita, per un massimo di trenta giorni, nella sua abitazione delle persone non ha nulla da segnalare, anche perché non esiste una norma giuridica che imponga un divieto di ospitalità, né tantomeno il condomino-locatore potrebbe inserire una clausola nel contratto di locazione, con il suo inquilino, tesa ad imporgli il divieto di subaffittare l'immobile o il divieto ad ospitare persone estranee al nucleo familiare anagrafico dello stesso inquilino, perché qualora lo facesse tale clausola sarebbe da intendersi nulla (Cass. n. 14343/2009).

Attenzione però, perché chi stipula il contratto di locazione breve, anche attraverso un portale web, ai sensi dell'art. 109 del Testo Unico della Legge di Pubblica Sicurezza (T.U.L.P.S.) deve obbligatoriamente acquisire i dati degli inquilini attraverso una scheda di dichiarazione delle generalità, conforme al modello approvato dal Ministero dell'Interno, e dopo averla fatta sottoscrivere dall'interessato la deve trasmettere alla Questura competente per territorio, anche tramite fax o posta elettronica certificata, avendo cura di conservare la ricevuta per cinque anni.

L'obbligo di comunicazione delle generalità dei clienti di cui all'art. 109 T.U.L.P.S. Entro le 24 ore dall'arrivo dell'ospite il proprietario che abbia stipulato contratto di locazione breve deve ottemperare agli obblighi informativi anzidetti, riferiti alle generalità delle persone alloggiate nell'abitazione, altrimenti rischia di incorrere nelle sanzioni previste dall'art. 107 T.U.L.P.S., ossia la denuncia alla Procura della Repubblica, con l'arresto fino a tre mesi o con l'ammenda fino a € 206,00.In pratica gli inquilini sono obbligati a fornire al proprietario documento valido in Italia o riconosciuto in Europa e se sono extra Unione Europea, l'unico documento valido che possono esibire è il passaporto.

Tutto ciò considerato, per tutelare la sicurezza della comunità condominiale, nulla impedisce all'amministratore, che deve aggiornare il registro di anagrafe condominiale, di richiedere al condomino-locatore i dati degli affittuari, con contratto di locazione breve, e degli eventuali ulteriori ospiti abituali, procedendo, in caso di diniego, ad informare direttamente la Questura, per effettuare le necessarie verifiche presso il proprietario controllando se siano stati adempiuti gli obblighi di comunicazione di cessione dell'immobile.

In conclusione, dal punto di vista penale, il condomino che utilizza consapevolmente l'espediente dell'affitto breve per ricavare lauti guadagni, anche in nero, dalla locazione dell'abitazione concessa alle prostitute, potrebbe incorrere nel reato di favoreggiamento della prostituzione (Cass. Pen. n. 28754/2013).

In proposito gli affitti di durata troppo breve, gli spostamenti continui di appartamento in appartamento e la presenza di letti matrimoniali pure in cucina, configurano elementi idonei a smascherare l'effettivo utilizzo dell'appartamento come luogo adibito all'esercizio abituale della prostituzione (Cass. n. 47387/2014).

Nel caso in cui, invece, il condomino conceda in locazione il suo immobile, consapevole che il conduttore svolge nella sua proprietà l'attività di "pusher", è configurabile il concorso nel reato di detenzione e spaccio di stupefacenti a carico del locatore, in quanto il suo comportamento contribuisce alla verificazione dei reati di detenzione e successiva cessione illecita di sostanze stupefacenti (Cass. n. 35744/2010).

- Avv. Michele Orefice, Condominioweb

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