Hai qualche domanda?

martedì 14 maggio 2019

Prezzi case in ristagno ad aprile (0,1%), -2,9% in un anno

Il prezzo delle abitazioni usate in Italia sembra sulla via della stabilizzazione ad aprile (0,1%), con valori fermi a una media di 1.736 euro/m2. Il calo tendenziale si attesta al 2,9% su base annua secondo l’Ufficio Studi di idealista.

Regioni
I mercati regionali si muovono tra due opposte tendenze questo mese, con 10  regioni in terreno negativo, contro le 9 in saldo positivo; stabile la Calabria rispetto a un mese fa. Le svalutazioni maggiori colpiscono la Puglia (-1,5%), seguita da Liguria (1,4%), Marche (-1,3%) e Valle d’Aosta (-1%). Le migliori performance sono quelle di Basilicata (2,2%), Toscana e Trentino Alto Adige, entrambe con un ritmo di crescita dello 0,7%.

La Valle d’Aosta (2.585 euro/m2) è la regione con i metri quadri più cari, davanti alla Liguria (2.510 euro/m2) e il Trentino Alto Adige (2.409 euro/m2). Le macroaree con i prezzi di richiesta più bassi sono il Molise (968 euro/m²) e la Calabria (913 euro/m2).

Province
Valori in altalena anche in provincia con una leggera prevalenza di zone in trend negativo (56 sulle 107 province italiane). Il 60% delle variazioni del periodo sono contenute in un range tra il  -1% e l’1%. Ai poli opposti degli andamenti provinciali troviamo Fermo (-4,9%), Savona (-3,3%) e Chieti (-3,1%) nella parte bassa; Matera (3,5%), Nuoro (3,1%) e Salerno (2,9%) al top dei rimbalzi.

Bolzano (3.355 euro/m2) consolida il suo primato dei valori provinciali scalzando Savona (3.171 euro/m2) e Firenze (2.815 euro/m2). Nella parte opposta del ranking, 22 macroaree non superano i mille euro al metro quadro in una graduatoria chiusa da Biella con 663 euro.

Capoluoghi
La dinamica dei prezzi evidenzia una crescente biforcazione anche quando si parla di mercati cittadini, con numero sempre maggiore di capoluoghi con variazioni lievi o pressocché stagnanti.

Sono sempre i centri più piccoli a segnare le oscillazioni maggiori, come si vede dai cali di Rieti (-4,1%), Treviso e Agrigento, queste ultime con un calo del 3,2%. All’opposto, i mercati più performanti ad aprile sono stati Nuoro (3,6%), Pordenone e Oristano, entrambe su al ritmo del 2,2%.

Grandi mercati all’insegna della stabilità con Firenze (1,8%) e Bologna (1,1%) che crescono sopra la soglia dell’un per centro, mentre tutte le altre registrano scarti minimi rispetto al mese scorso, dallo 0,7% di Milano al meno 0,7% di Roma.

I prezzi dicono che è sempre Venezia (4.406 euro/m²) la piazza più cara, davanti a Firenze (3.856 euro/m²) e Bolzano (3.486 euro/m²). Nella parte bassa della graduatoria stilata da idealista troviamo Ragusa (860 euro/m²), Caltanissetta (783 euro/m²) e Biella (731 euro/m²).

L’indice dei valori immobiliari di idealista
A partire dal rapporto relativo al primo trimestre del 2019, abbiamo aggiornato la metodologia per l’elaborazione del nostro indice dei prezzi. Dopo l’integrazione di idealista/data, un’apposita divisione specializzata nella gestione di grandi volumi di informazioni e nel data modeling, è state introdotta una nuova metodologia di calcolo che rende la nostra analisi dell'evoluzione dei prezzi, specialmente in aree di piccole dimensioni, ancora più robusta che in passato. Per evitare salti nella nostra serie, i dati dal 2007 sono stati ricalcolati con la nuova metodologia.

Su raccomandazione del team statistico di idealista/data, aggiorniamo la formula per indicare il prezzo medio con maggiore certezza: oltre a eliminare gli annunci atipici e con i prezzi fuori mercato, calcoliamo il valore mediano invece del valore medio. Con questo cambiamento, oltre ad affinare ulteriormente il nostro indice rendendolo più prossimo alla realtà del mercato, omologhiamo la nostra metodologia agli standard internazionali per ottenere i dati immobiliari.

Da questo momento includiamo nell’analisi la tipologia di case unifamiliari (viletta o chalet) e scartiamo gli immobili di qualsiasi tipo che sono stati nel nostro database per molto tempo senza ottenere interazioni utente. Il rapporto è sempre basato sui prezzi di offerta pubblicati dagli inserzionisti di idealista.

- Idealista.it, 14 maggio 2019

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lunedì 18 marzo 2019

Meglio comprare una casa nuova o usata?

Cresce l’interesse per l’acquisto di immobili nuovi in classe energetica elevata, anche se l’acquisto dell’usato resta prevalente. La fotografia di Tecnocasa.

Acquistare case nuove vs case usate

Secondo l’ufficio studi Tecnocasa, nel primo semestre 2018 il 79,3% delle compravendite ha interessato tipologie usate, la restante parte le nuove costruzioni. Si tratta di un dato medio nazionale che evidenzia come, con il mercato in ripartenza, anche gli immobili nuovi che dalla crisi sono stati penalizzati, hanno iniziato lentamente ad essere riconsiderati visti i prezzi più bassi.

L’acquisto di case di nuova costruzione interessa soprattutto l’hinterland: secondo Tecnocasa è qui che si realizza il 22,5% delle operazioni. La percentuale scende nei capoluoghi di provincia dove si porta al 19% e nelle grandi città dove si attesta intorno al 18,6%. Rispetto al semestre precedente le percentuali relative al nuovo sono in leggero aumento in tutte le realtà. Infatti, anche le soluzioni nuove o ristrutturate di recente hanno comunque subito un ribasso dei prezzi che dal 2008 ad oggi si aggira intorno al 31,6%, sette punti percentuali in meno rispetto all’usato. In diverse realtà poi, metropoli e non, si segnala una ripartenza prudente dei nuovi cantieri.

Risparmio energetico, case in classe A4

Importante il rapporto qualità prezzo, che consente di aggiudicarsi soluzioni abitative più moderne anche dal punto di vista del risparmio energetico, i cui ritrovati tecnici si evolvono ormai molto velocemente. “Per quanto riguarda le nuove costruzioni, non si parla già più di classe A bensì di classe A4, - segnala l’Ing. Daniele Veneri de La Ducale Spa. -Infatti le nuove normative, sempre più stringenti, hanno portato ad una nuova nomenclatura. Oggi il cliente è sempre più informato e selettivo quando si affaccia all’acquisto di immobili di nuova edificazione. Riscontriamo che richiede una casa almeno in classe A2 con riscaldamento a pavimento, raffrescamento e acqua calda sanitaria. Ed è altrettanto consapevole che il valore di acquisto sarà più elevato di almeno il 10% rispetto ad una classe B o ad un usato, comprendendo che recupererà questo maggior esborso iniziale con un basso importo di spese condominiali per quanto attiene al riscaldamento, raffrescamento e acqua calda sanitaria”.

Acquistare casa a risparmio energetico, quando cala la bolletta?

L’acquisto di una casa in classe energetica elevata assicura un buon risparmio in bolletta. “Facendo un raffronto tra una casa nuova in classe A1 ed una usata in classe G, abbiamo verificato che le spese di riscaldamento, raffrescamento e acqua calda sanitaria si riducono mediamente del 75%, - spiega Veneri. - Questo vuol dire che se il proprietario di una casa usata in classe G spende 2.000 euro all’anno, lo stesso ne spenderà 500 euro all’anno. La classe energetica si calcola infatti in base a quanto combustibile si consuma all’anno per ogni metro quadro di superficie riscaldata. Più la classe è elevata e meno energia è necessaria per riscaldare un metro quadro di abitazione. E non bisogna dimenticare che “essere in classe A4”, ovvero la più elevata, non implica solo un risparmio energetico, ma anche un maggior comfort, in particolare acustico ed un’attenzione particolare nella scelta dei materiali di costruzione”.

- Idealista, 14 marzo 2019


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giovedì 7 marzo 2019

Nel 2019 si venderanno più case? Le previsioni di Nomisma


Ulteriore aumento delle compravendite e stabilizzazione dei prezzi. Sono queste le previsioni per il mercato immobiliare nel suo complesso di cui si è parlato nel corso della presentazione, a Roma, del “Market Report Milano/Roma H2 2018”, realizzato da Engel & Völkers in collaborazione con Nomisma. E per gli immobili di pregio, a Milano e a Roma, sembra non esserci crisi.

Le previsioni per il mercato immobiliare

A margine dell’evento, Luca Dondi dall’Orologio, ad di Nomisma, ha spiegato a idealista/news: “Sul fronte delle compravendite, le previsioni sono di un ulteriore aumento, anche se con tassi di crescita piuttosto modesti per quanto riguarda quest’anno. Ci attesteremo nell’ordine delle 600mila compravendite, con una riduzione quindi del tasso di crescita, ma comunque con una crescita. Sul fronte dei prezzi, le previsioni sono di una stabilizzazione in alcuni mercati, di un leggero incremento su Milano e di una leggera flessione su Roma. E’ dal 2020 che invece si assisterà a un ritorno in territorio positivo dei prezzi. Fino alla fine di quest’anno la dinamica media nazionale dovrebbe essere ancora leggermente negativa”.

Il contesto di riferimento

Introducendo l’incontro, l’ad di Nomisma ha delineato il contesto di riferimento, tratteggiando la situazione economica generale a livello globale e a livello italiano. “Siamo in una fase di rallentamento della crescita delle economie – ha spiegato Dondi dall’Orologio – e questo non è un elemento che non influisce sulle dinamiche del settore, perché da questo elemento ci si porta dietro degli aspetti di condizionamento delle intenzioni di acquisto e della percezione di reddito che inevitabilmente hanno riflessi sulle strategie e sulle scelte di investimento”.

La fiducia delle famiglie italiane

Aggiungendo: “Nonostante un quadro economico non favorevole nell’economia generale continentale e internazionale, il settore immobiliare riesce tuttora a dare segnali di vitalità. Nel 2018 il mercato immobiliare ha saputo restituire risultati di crescita anche se i fattori di contesto si sono via via deteriorati. C’è un livello di fiducia delle famiglie rispetto alla prospettiva economica generale, in parte anche rispetto alla prospettiva reddituale personale, che, alla luce dell’evoluzione del contesto, rimane inspiegabilmente alto e questo per il settore immobiliare è un driver fondamentale. Mentre le imprese sono molto più reattive all’evoluzione del contesto macroeconomico e quindi alle prospettive di crescita dell’economia e hanno rivisto le proprie aspettative sul futuro in maniera quasi immediata; le famiglie continuano ad essere particolarmente positive, ottimiste, rispetto a quelle che sono le prospettive di risalita dell’economia italiana. E questo si riflette in maniera diretta, immediata, nelle intenzioni di acquisto, quindi si registra una fiducia delle famiglie riguardo al futuro e un’intenzione di tornare a comprare immobili, abitazioni, a stabilizzare le proprie scelte di investimento verso la forma particolarmente cara alle famiglie italiane”.

Il credito

Dondi dall’Orologio ha quindi sottolineato: “A livello generale, un elemento fondamentale volto a consentire la trasformazione delle intenzioni di acquisto in transazioni è rappresentato dalla disponibilità del credito. E questo è l’altro fattore che lega la situazione economica generale alle prospettive della situazione del mercato immobiliare italiano. L’andamento generale dell’economia e le condizioni per l’accesso al credito delle famiglie sono i due elementi che influiscono in maniera decisiva sull’economia immobiliare”.

Spiegando: “Nella maggior parte dei casi, per acquistare un’abitazione, le famiglie hanno bisogno di un credito e si rivolgono alle banche ravvisando un cambiamento di atteggiamento rispetto a 5 anni fa. Il primo elemento positivo è rappresentato dalla condizione economica dei tassi, assai conveniente, e questo è un elemento di facilitazione. Un altro elemento che in qualche modo induce le banche ad essere più proattive nei confronti del settore è rappresentato dalla riduzione delle sofferenze, che induce le banche a essere un pochino meno rigide, meno selettive, rispetto al passato nella concessione di nuovo credito. Gli elementi che in qualche modo rafforzano l’ottimismo e la positività con cui le banche gestiscono il processo di concessione del credito al settore immobiliare sono: tassi più bassi; sofferenze che stanno tornando faticosamente ad essere sotto controllo; tassi di default, quindi famiglie che entrano in crisi ottenuto il mutuo in netta riduzione su livelli molto bassi”.

Lo spread

L’ad di Nomisma ha poi evidenziato: “In questo contesto, che sembra tutto sommato tranquillizzante, c’è un altro elemento di preoccupazione, dopo la prospettiva economica generale di crescita dell’economia: lo spread. Ovvero come lo spread si riflette sui tassi di interesse e sulle scelte delle banche. Questo è il secondo canale che lega il contesto macroeconomico e finanziario al settore immobiliare. Lo spread influisce in maniera decisiva sulle scelte delle banche, sulle condizioni di credito che le banche applicano alle famiglie. Fino a ottobre, nonostante lo spread fosse enormemente cresciuto rispetto all’inizio dell’anno, le condizioni di indebitamento non hanno riflesso questo aggravio in termini di costo. Ma a partire da ottobre si è innescata una dinamica di risalita dei tassi di interesse applicati nonostante i tassi di riferimento siano rimasti più o meno inalterati. Questo vuol dire che quella tensione finanziaria comincia a scaricarsi sulle condizioni che vengono applicate alla clientela. E questo, in qualche modo, è un elemento che fa da freno rispetto alle scelte delle banche e quindi alla possibilità di accesso al settore immobiliare delle famiglie italiane”.

Ad emergere è dunque “un settore immobiliare che è positivamente orientato, che esce da una crisi pesante, che ha evidenziato tassi di crescita tutto sommato confortanti, ma che si muove in un contesto in cui due elementi fondamentali inducono qualche preoccupazione. Il primo è di carattere economico generale, quindi di crescita dell’economia, il secondo è di natura finanziaria ed è legato allo spread, o meglio lo spread ne è l’esemplificazione, non è di per sé l’elemento, è un segnale di una situazione di instabilità finanziaria che si riflette poi sulle strategie degli operatori”.

Le compravendite e i prezzi

Analizzando l’andamento di compravendite e prezzi, Dondi dall’Orologio ha spiegato: “Se dal punto di vista delle compravendite c’è una crescita che continua anche se in maniera più rallentata rispetto al passato, dal punto di vista dei prezzi – sempre ragionando a livelli di medie generali – siamo ancora in territorio negativo, con tassi di flessione molto contenuti, ma c’è ancora il segno meno che in qualche modo influisce sulle scelte di investimento della componente più volatile, che è quella degli investitori. Ci sono realtà che da qualche semestre sono in territorio positivo, però il grosso dei mercati immobiliari italiani, in particolare quelli di provincia, sono ancora in territorio negativo. L’aspetto positivo è che ci stiamo avviando verso una stabilizzazione anche dal punto di vista dei prezzi”.

I canoni di locazione

Sul fronte delle locazioni, l’ad di Nomisma ha affermato: “Dal punto di vista dei canoni la situazione è diversa. In molte realtà, in particolare nelle grandi città, i canoni sono già in territorio positivo e questo è un elemento che dovrebbe stimolare la propensione all’investimento, perché la capacità di restituire al netto della componente fiscale, che è di per sé molto gravosa, una redditività soddisfacente dovrebbe indurre la componente investimento a riconsiderare la propria propensione all’acquisto immobiliare”.

Il mercato corporate

Dondi dall’Orologio ha poi analizzato il mercato corporate e ha sottolineato: “La componente del mercato che viene dal corporate, quindi dei grandi asset, risente delle dinamiche economiche del Paese perché è alimentata soprattutto dalla componente di investimento straniera che è molto reattiva rispetto alla percezione di solidità dell’economia e di sostenibilità del debito, con grande attenzione alla situazione finanziaria. Nonostante il peggioramento drastico delle condizioni di contesto, nel 2018 c’è stata comunque una performance positiva, lontana dal record 2017, 8,6 miliardi di euro investiti nel nostro Paese per quanto riguarda la media storica dell’Italia sono un dato confortante. E’ chiaro che rimaniamo un Paese piccolo in termini di incidenza degli investimenti a livello continentale, l’Italia rappresenta il 4%, una percentuale irrisoria rispetto a quella che è l’incidenza della nostra economia nell’economia continentale. Ci sono quindi ampi margini di crescita, colmabili sia attraverso un innalzamento del livello del prodotto che attraverso una politica espansiva che consenta di avere un tasso di crescita dell’economia credibilmente superiore a quello che oggi il nostro Paese rappresenta”.

I mercati di Milano e Roma

Illustrando l’andamento dei mercati di Milano e Roma a livello complessivo, Dondi dall’Orologio ha evidenziato una crescita delle compravendite. Spiegando: “Milano è in una fase di grande slancio, siamo su livelli record, il 2018 si chiuderà probabilmente con il record delle compravendite a livello complessivo, con una propensione che continua a crescere, che è fatta sia di utilizzo diretto che di investimento. Milano segue una dinamica propria. E’ difficile guardare a Milano insieme alle altre realtà italiane. Rappresenta un unicum all’interno del nostro Paese. Roma fa un po’ più fatica. Le dinamiche di crescita sono molto più attenuate. Il 2018 non sarà un anno record, siamo su livelli inferiori a quelli del 2010/2011 e molto inferiori rispetto a quelli che erano i livelli 2006/2007. C’è un ritardo nell’adeguamento del mercato romano a quello milanese”.

Aggiungendo: “I prezzi dei canoni sono in territorio positivo a Milano già da un anno, i canoni sono molto più dinamici rispetto a quanto non lo fossero in passato. Roma si stava avvicinando seguendo la spinta, poi nel corso del 2018 c’è stato un rallentamento, complice anche la situazione generale dell’economia italiana, che ha avuto un riflesso più marcato su alcune realtà”.

Le dinamiche del settore immobiliare di pregio a Milano e Roma

Niente crisi per il mercato immobiliare di pregio a Milano e Roma. Nonostante l’instabilità finanziaria e le tensioni con l’Europa che hanno caratterizzato il secondo semestre 2018, il mercato delle case di fascia alta nelle due maggiori città italiane non ha subito contraccolpi raggiungendo quotazioni importanti: 17.000 euro al mq a Milano in zona Quadrilatero e 12.000 euro al mq a Roma in Centro Storico. Questo il quadro emerso dal “Market Report Milano/Roma H2 2018”, realizzato da Engel & Völkers in collaborazione con Nomisma.

Le dinamiche del settore immobiliare di pregio a Milano

A Milano nei primi nove mesi del 2018, le transazioni immobiliari sono state 17.444, in aumento dell’1,1% su base annua. La previsione del consuntivo d’anno è di circa 24mila transazioni. Domanda e contratti in aumento, con offerta stazionaria.

Secondo quanto emerso dal report, a una richiesta di residenze performanti per comfort, stato dell’immobile e location non corrisponde un’offerta adeguata. Continua il trend positivo del mercato delle nuove costruzioni, in particolare di smart housing. Cresce non solo la domanda di prima casa e di sostituzione di prima casa, ma anche quella per investimento. Fuori dal Centro Storico, la domanda privilegia gli immobili ben collegati con i trasporti pubblici e nelle vicinanze di servizi. La domanda estera è in aumento: i cittadini cinesi ricercano le zone centrali, mentre i Brexiter la zona Magenta/Brera o altre zone di grande pregio in città.

Sul fronte della locazione, a una forte domanda di immobili di alta qualità corrisponde un’offerta scarsa. Il profilo più frequente riguarda professionisti. Gli elementi discriminanti sono la vicinanza alle linee metropolitane e ai servizi, la presenza di arredi fissi nell’abitazione. Tra le zone emergenti Procaccini e Gerusalemme, Muratori, Spartaco, Medaglie d’Oro, ma anche il progetto di riqualificazione della Darsena e di riapertura dei Navigli. I tempi di collocamento degli immobili sono immediati per quelli di massimo pregio, nuovi o ristrutturati al nuovo e pronti all’uso. Meno appetibili e richiedono tempistiche più lunghe, invece, gli immobili da ristrutturare.

Per i prossimi sei mesi si prevede la conferma di una robusta domanda di locazione dovuta alla mancanza di prodotto. Mentre per il mercato della compravendita sono attesi stabilità nel numero di transazioni e incremento dei prezzi. Il rialzo dei tassi potrebbe influenzare il mercato, dal momento che circa la metà delle transazioni sono supportate da mutuo.

Locazioni, il mercato immobiliare milanese

Facendo riferimento alle locazioni nel mercato immobiliare milanese, Marco Sorbara, direttore commerciale Engel & Völkers Milano, ha spiegato: “Parliamo di un mercato in salute, a tratti euforico, in forte fermento. Registriamo un costante aumento della domanda per immobili in locazione. I driver principali di questo mercato sono legati soprattutto al comfort abitativo. Un bellissimo segnale da Milano arriva dalle nuove costruzioni che garantiscono un segmento all’interno di un grande progetto immobiliare destinato proprio alla locazione intesa come asset class per investitori istituzionali che decidono di diversificare una parte del loro patrimonio da destinare a questa tipologia di mercato. La redditività da locazione è ritornata ad essere un elemento molto interessante rispetto a prodotti di investimento classici finanziari”.

Aggiungendo: “L’euforia del mercato delle locazioni ha fatto sì che l’investitore privato o istituzionale riguardasse al mattone come nuova forma di investimento”. Sorbara ha poi spiegato: “Gli immobili per la locazione devono essere ben collocati, non necessariamente nel primissimo centro, in ottimo stato di manutenzione, generalmente pronti all’uso e capaci di contenere in una superficie relativamente compatta un numero di locali adeguato allo svolgimento della vita della famiglia o per la gestione dell’investimento. E’ molto importante è il servizio”.

Sorbara ha quindi sottolineato: “Il mercato delle locazioni è profondamente cambiato negli ultimi anni, in particolare negli ultimi 4/5 anni, con l’avvento delle locazioni brevi. Milano per Expo ha avuto un boom di locazioni turistiche. Soprattutto, poi, per la clientela business e giovane la locazione non è tanto una necessità, ma una scelta. Tante famiglie giovani, tanti clienti business decidono di optare per la locazione per vivere il momento e rimanere ancorati a una traccia (l’ultima normativa è del 1998) che era stata immaginata e studiata per le esigenze di 20 anni fa ovviamente oggi non è attuale. Bisognerebbe trovare uno strumento che possa dare a conduttore e locatore la possibilità di trovare un accordo su locazioni non necessariamente vincolate sulla durata di 4+4. La fiscalità della cedolare secca ha portato tanto di positivo al mercato della locazione, è stata molto apprezzata dal locatore privato intenzionato a concedere in locazione il proprio immobile, ma ha anche effettivamente spaccato in due il mercato, perché oggi ci troviamo di fronte a locatori che sono interessati solo a locazioni in cedolare secca e non considerano la grande società o la grande banca che un tempo era il conduttore ideale per tutti i proprietari”.

E ancora: “Sarebbe auspicabile uno sforzo, che in parte è già stato fatto dal punto di vista delle locazioni a uso non abitativo, per estendere la cedolare secca, mantenendo il profilo della finalità abitativa, anche al conduttore persona giuridica, affinché la grande società con una necessità di foresteria per i propri dipendenti possa dare la possibilità a un locatore di accedere a questo regime fiscale tanto interessante e premiante così da rendere omogeneo quelle che sono le dinamiche del mercato della locazione. Poiché il mercato immobiliare è fondamentale nell’ottica di una ripresa economica generale, agevolare o trovare delle leve affinché si possano migliorare le intese di durata e fiscalità sull’immobile a nostro giudizio è determinate”.

Compravendite, il mercato immobiliare milanese

In merito alle compravendite nel mercato immobiliare milanese, Roberto Magaglio, licence partner Engel & Völkers Milano, ha spiegato: “A Milano l’euforia mediatica ha portato molti venditori a gonfiare le aspettative economiche e questo non è un bene alla luce del fatto che la potenzialità di spesa della domanda non sta crescendo. Questo produce un aumento della forbice tra domanda e offerta. Un aumento pericoloso, tanto più che il contesto macroeconomico si è un po’ deteriorato”.

Magaglio ha poi aggiunto: “Il mercato immobiliare di Milano da più di un anno è considerato un porto sicuro come asset class di investimento, anche in relazione alle sventure degli altri mercati. La Brexit, le elezioni politiche europee, la situazione politica italiana in generale sono tutti elementi che influenzeranno quel che potrà accadere sul mercato immobiliare milanese. Se le cose andranno bene, ci sarà un margine di incremento di prezzi. Milano è una città che dal 2013 al 2016 è cresciuta di 30mila abitanti e nei prossimi 20 anni ci sono previsioni di crescita che parlano di quasi 280mila nuovi abitanti. Si è invertita da tempo la tendenza dell’uscita dalla città, adesso c’è il rientro nella città. Questo avrà sicuramente un impatto, perché servono nuove costruzioni e il ripensamento del territorio milanese può essere di aiuto. Ben vengano i nuovi sviluppi e ben venga un ripensamento del territorio milanese”.

Le dinamiche del settore immobiliare di pregio a Roma

A Roma il mercato degli immobili di pregio è in crescita, con picchi della domanda nel secondo semestre 2018 nella zona dell’Eur e di San Giovanni, mentre una leggera flessione si registra nel quartiere Prati. Il numero dei contratti cresce anche sul versante della locazione, in particolare con aumento dei contratti transitori nel Centro Storico. Nel quartiere Prati e Parioli la domanda rimane legata al tradizionale uso abitativo per residenti italiani e stranieri, spesso funzionari diplomatici.

Una robusta domanda di acquisto proviene da cittadini delle grandi economie (Russia, Paesi Arabi, Cina) principalmente rivolta alle zone di Prati-Balduina e Parioli, mentre nel Centro Storico si conferma l’interesse di europei e americani. L’immobile maggiormente richiesto è il trilocale sui 100 mq con almeno 2 camere. Persiste una forte richiesta di contratti a uso foresteria da parte di società per i propri dipendenti delle sedi romane.

L’outlook per i prossimi 6 mesi vede un incremento generalizzato del numero di compravendite, con prezzi stazionari, e in aumento, in particolare, per le ottime location in Centro Storico. Impressionante è la forte crescita della domanda su San Giovanni, Ostiense e San Paolo, zone in totale espansione commerciale e per questo richieste da investitori per l’acquisto di seconda casa come investimento a reddito.

Per la locazione si prevede un trend stabile per numero di contratti a livello dei canoni, con attese di incremento in Centro Storico, Parioli, Trionfale-Vaticano ed Eur.

Locazioni, il mercato immobiliare romano

Parlando delle locazioni nel mercato immobiliare romano, Francesco Errico, team leader Engel & Völkers MMC Roma, ha spiegato che Roma rincorre Milano. E ha sottolineato: “La domanda c’è, è in crescita, un po’ più timida, ma è una crescita continua. Come tipologia di immobili, le principali richieste sono legate alla vista panoramica, che a Roma fa registrare sempre un certo appeal, soprattutto da parte dei clienti stranieri. Importante poi la comodità di case fondamentalmente o ristrutturate o di recenti costruzione. I prezzi sono in risalita, lo si avverte perché l’offerta è chiaramente costante in questo momento. In alcuni frangenti cominciamo ad avvertire anche la scarsità di immobili”.

Errico ha poi aggiunto: “Al momento su Roma la fase dell’investitore che compra per poter mettere a reddito è ancora un po’ embrionale. Si notano però dei risvegli perché comincia a diventare veramente interessante il rendimento della locazione. Abbiamo dei segnali positivi in quelle zone che su Roma stanno avendo un risveglio, sia da un punto di vista commerciale che territoriale”.

Concludendo: “Soprattutto per il discorso delle foresterie, ci sono tanti casi di funzionari o dirigenti di aziende che si trasferiscono su Roma con contratti da intestare alle proprie società e spesso lì si trova il freno del locatore, che rinuncia non potendo usufruire delle agevolazioni fiscali date dalla cedolare secca. La cedolare secca è uno strumento che potrebbe favorire e agevolare l’intesa tra locatore e conduttore persona giuridica”.

Compravendite, il mercato immobiliare romano

In merito alle compravendite nel mercato immobiliare romano, Helio Cordeiro Teixeira, team leader Engel & Völkers MMC Roma, ha spiegato: “Roma è tanto affascinante quanto complessa. Analizzando quella che è stata la performance nel 2018 abbiamo riscontrato un primo semestre che ha sofferto del quadro politico nazionale e che ha effettivamente creato una battuta d’arresto su quelle che erano le transazioni. Nel secondo semestre c’è stato un forte aumento delle transazioni, un aumento della domanda, un’offerta molto ampia, un’acquisizione con accesso al credito superiore”.

Cordeiro ha poi concluso sottolineando: “Roma è una città complessa con un enorme potenziale, ma che indubbiamente soffre per le dinamiche interne della città: l’amministrazione, quindi anche la qualità dei servizi in generale, e il ritardo di alcuni progetti di riqualificazione. Mettendo questi due elementi sul giusto binario la città può iniziare quella tendenza di crescita”.

- idealista, 1 marzo 2019

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martedì 26 febbraio 2019

Casa. Comprare o Affittare? Tutti i vantaggi delle due opzioni

Acquistare o andare in affitto? L’importante è scegliere tenendo presente i vantaggi delle due situazioni. Ecco quali sono.

Quanti soldi ci vogliono per comprare casa?
Per acquistare casa, tenendo conto che esiste la possibilità di farlo con un mutuo – che solitamente copre l’80% del valore dell’immobile -  bisogna avere a disposizione almeno il 20% del valore dell’immobile in liquidità, oltre al denaro necessario per coprire le spese della pratica. Inoltre occorre essere nelle condizioni di poter stipulare un mutuo, quindi avere garanzie reddituali sufficienti da poter presentare una domanda presso un istituto di credito.

Quanti soldi ci vogliono per andare in affitto?
Scegliendo l’affitto, il capitale necessario è davvero minimo, e si limita al denaro necessario a coprire le spese relative al deposito cauzionale richiesto e quelle legate alla stipula del contratto di locazione.

Comprare casa, quali vantaggi?
Una volta appurato che la propria situazione finanziaria è abbastanza solida da poter acquistare una casa, ecco quali sono i vantaggi di questa scelta:

È un buon investimento: che lo si utilizzi per sé o si decida di affittarlo, l’immobile è un buon investimento in termini di rivalutazione del capitale. Dal 1998 ad oggi il valore delle case ha registrato un incremento nominale medio del 35,2%, percentuale che si può superare se si mira bene l’investimento (immobile in buono stato, zone centrali e servite, tipologie signorili, ecc.). In caso invece si decida di acquistare per investimento si ha un basso rischio e un rendimento annuo lordo intorno al 5,0%. Attenzione: l’investimento è buono se la scelta dell’immobile è oculata in termini di qualità e ubicazione. Diversamente si rischia di restare invischiati in un acquisto che, se non mirato all’utilizzo diretto, può solo svalutarsi.
Le attuali condizioni di mercato sono favorevoli: dopo 10 anni di ribassi di prezzo, in questo momento, si possono trovare ancora degli immobili a prezzi accessibili. In più la maggiore propensione delle banche ad erogare mutuo e i tassi convenienti rappresentano oggi un buon motivo per comprare casa.
Possibilità di personalizzare: comprando l’immobile lo si può modellare sulle proprie esigenze e desideri, sicuramente un punto a favore dell’acquisto. Grazie al ribasso dei prezzi degli immobili da ristrutturare e agli incentivi fiscali sulle ristrutturazioni e riqualificazioni energetiche è oggi particolarmente conveniente.
Accanto a queste motivazioni legate alle opportunità che ci offre oggi il mercato, ne riscontriamo di più “psicologiche” ma non meno importanti: l’acquisto risponde al nostro desiderio di stabilità e sicurezza e, molto spesso, alla volontà di lasciare un’eredità ai figli (o di aiutarli all’acquisto della loro abitazione).

Casa in affitto, quali vantaggi?
Se non si ha la necessaria liquidità per un acquisto, se la si ha ma semplicemente non si vuole destinarla a questo scopo, o se ci sono esigenze di spostamenti e mobilità legati al lavoro o ad altri fattori, la scelta giusta potrebbe essere quella della casa in affitto. Eccone i vantaggi:

Non immobilizzare il capitale (a volte di importo cospicuo) che così può essere destinato ad altri utilizzi o ad altre attività.
Garantirsi una maggiore mobilità e cambiare più facilmente città, quartieri o case. Basta quindi attenersi ai termini di preavviso di recesso previsti dal contratto di locazione stipulato.
Essere certi delle spese mensili (in questo caso i canoni di locazione) che si dovranno sostenere e non doversi occupare di impreviste spese di manutenzione straordinaria che in genere possono essere gravose.
Non sostenere le spese legate all’acquisto dell’immobile (imposte sull’acquisto, eventuale provvigione all’agenzia immobiliare, spese di accensione mutuo, spese notarili).

- Idealista, 26 febbraio 2019


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martedì 19 febbraio 2019

Rendimenti immobiliari su nel 2018. I valori di affitto per ogni provincia

I rendimenti immobiliari sono cresciuti nel 2018 in tutti i segmenti property. Rispetto a 12 mesi fa frenano marginalmente solo i box. È quanto emerge dall’analisi condotta dall’Ufficio Studi del marketplace immobiliare idealista che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie di immobili per calcolare il loro rendimento lordo.

Il balzo maggiore spetta al segmento commerciale (negozi) che passa da una redditività dell’8,6% al 9,9%. Gli uffici passano dal 7,2% al 7,7% mentre le abitazioni e i box raggiungono rendimenti pari ripettivamente al 5,9% e al 5,5%.

Rendimenti nel residenziale

Il 2018 ha riportato l’attenzione degli investitori italiani sul mattone, soprattutto a Milano e nelle grandi città. Tra i grandi mercati capoluogo spicca la performance del capoluogo meneghino con un’aspettativa di rendimento stimata nell’ordine del 6,5%. Alle sue spalle, anche Catania (6,4%) e Torino (6,2%) garantiscono ritorni superiori alla media nazionale, mentre Roma (5,2%) e Napoli (4,5%) offrono rendimenti inferiori.

Con un tasso pari all’8,1%, Biella è al top dei rendimenti delle abitazioni, seguita  da Taranto (8%) e Vicenza (7,8)%. Le meno appetibili su questo fronte sono Salerno (4,1%), Siena, Venezia e Caserta, tutte e tre ferme al 4,2%.

Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni)

Le aspettative più alte per i proprietari restano legate ai rendimenti nel settore retail che ha registrato la correlazione positiva più alta tra i prodotti immobiliari, se si prende come riferimento lo stesso periodo dell’anno scorso.

Milano (16,1%) è ancora una volta regina di questo mercato seguita da Padova (15,4%), Lucca (14,1%) e Treviso (14%). Ritorni a doppia cifra accomunano altri 30 centri, dal 13,9% di Bologna al 10% di Novara. Nella parte bassa della tavola troviamo Vicenza (6,6%), Forlì (7,1%) e Pisa (7,5%).

I negozi diventeranno anche più appetibili per effetto della cedolare secca, estesa per un anno agli esercizi commerciali. La misura è in vigore a partire dal 2019 con l’aliquota al 21%, che si tradurrà in un ulteriore vantaggio sulla redditività

Rendimenti degli uffici 
Anche il settore uffici ha registrato un’accelerata, con i canoni cresciuti nel 2018 fino a toccare 137 euro al metro quadro di media in Italia.

I rendimenti lordi più elevati si registrano a Ferrara (14,2%), crescita a due cifre anche per Torino (11%). Più in basso, Milano si ferma al 7,1%, Napoli al 6,9%, Roma al 6,3%.  A Pistoia (4,2%), Pesaro (4,5%) e Pescara (5,2%) si registrano i rendimenti meno interessanti per i proprietati.

Rendimento dei box   

Pressoché stabile il segmento dei box che offre rendimenti in media sopra il 5% annuo lordo, anche se le spese di gestione per questa tipologia di immobili sono praticamente nulle e anche la tassazione incide molto meno che sugli immobili residenziali.

I ritorni più vantaggiosi per gli investitori si trovano  a Roma e Firenze, entrambe con un 7%. Monza (5,5%) è nella media dei rendimenti attesi per questa tipologia di immobili.  

Ritorni superiori al cinque per cento anche a Milano (5,2%). Napoli (3%) invece è il fanalino di coda con canoni (e quindi rendimenti attesi dagli investitori) in ribasso.

- Idealista.it, 19 febbraio 2019

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martedì 12 febbraio 2019

Immobiliare in ripresa nel Lazio. 70mila compravendite nel 2018

“La Regione Lazio è la seconda piazza immobiliare italiana dopo la Lombardia, nel 2018 si sono realizzate circa 70.000 compravendite”. È questo il dato fornito da Sergio Rivolta Lippo, presidente Rivolta Immobiliare dal 1956. Un’analisi dettagliata da cui emerge un aspetto particolarmente rilevante circa il mercato immobiliare e le operazioni di compravendita: “Il peso di Roma rimane sempre maggiore rispetto al resto delle province: la Capitale da sola realizza oltre la metà delle transazioni di tutta la regione, con una ripresa del volume delle transazioni già a partire dal 2014” ha aggiunto.

Il centro storico ha il mercato immobiliare più vivace

Con i suoi 4.000.000 di abitanti, Roma resta un mercato dinamico, soprattutto nell’ambito della compravendita residenziale. Da un’indagine di Scenari Immobiliari è emerso che circa la metà della domanda residenziale si rivolge per la prima volta all’acquisto di una casa mentre il 30% ha intenzione di sostituire l’immobile dove risiede. Diversi i  progetti di sviluppo residenziale del nuovo avviati in città (domus Aventino-porto fluviale 71- residenza via Aurelia Antica 422-Torrino Mezzocamino-Boncompagni 71-palazzo Pitagora e alcuni altri) ma la maggior parte delle compravendite si è realizzata nell’usato. Secondo gli ultimi dati i quartieri dove il mercato è stato più vivace sono il centro storico dove si è molto sviluppato  l’acquisto di abitazioni a scopo ricettivo per la creazione di nuovi bed&breakfast; la zona del Flaminio - Ponte Milvio -  Belle Arti dove sono soprattutto le famiglie con buona disponibilità economica ad investire nel settore immobiliare focalizzandosi sulle tipologie di 100-120 mq; e la zona di San Giovanni e di Villa Ada e Montesacro preferita per la vicinanza alle università.

Settore immobiliare come industria portante dell’economia romana

Il settore immobiliare è davvero l’industria portante dell’economia romana: “L’auspicio è che la politica incentivi in maniera efficace la ripresa definitiva attraverso interventi mirati al miglioramento e alla riqualificazione dello stock immobiliare romano” ha commentato Rivolta Lippo. Dal gruppo immobiliare, infine, un consiglio: “Investite sui vostri immobili, in tutti i casi il risultato sarà positivo”.

Settore immobiliare, segnali di ripresa già dall’ultimo trimestre del 2018

I primi segnali di ripresa del settore immobiliare in tutte le regioni del Paese si sono registrati già nell’ultimo trimestre del 2018, un aspetto che fa pensare al 2019 come l’anno della svolta immobiliare. È ancora Rivolta Immobiliare a fornire i dati: nei primi sei mesi  del 2018 i volumi delle abitazioni residenziali venduti sono saliti dell’ 1,5% rispetto allo stesso periodo del 2017. A trainare il mercato sono stati soprattutto i comuni capoluogo con un +4,6%. Altro dato positivo è la diminuzione della forbice tra il prezzo di domanda e quello di offerta degli immobili. Positivo anche il trend sulle locazioni, il numero degli appartamenti affittati è notevolmente aumentato rispetto al 2017. L’investimento sul mattone, che ha sempre attirato gli italiani, ha rendimenti decisamente più alti dei titoli di stato e delle performance ormai da tempo negative delle borse. Oggi su un immobile di target medio basso si ha un rendimento del 4/5% l’anno. Se poi si investe su immobili destinati a case vacanze e b&b il rendimento aumenta notevolmente oltre a creare nuovi posti di lavoro. Ultimo segnale positivo in ordine di tempo è la ripresa della domanda di mutui che ha registrato un +18% a novembre 2018.

“Per aumento occorrono sgravio dei contributi e sburocratizzazione delle pratiche”

“Ci sono altre indispensabili iniziative che devono essere adottate dal governo e che si possono sintetizzare in un solo concetto: diminuzione delle tasse sulla casa – ha concluso il presidente di Rivolta Immobiliare - Potrebbe aiutare molto il mercato l’ ultima legge finanziaria approvata dal governo e in particolare la flat tax al 15%, serve sicuramente uno sgravio dei contributi per i dipendenti/collaboratori e una maggiore flessibilità con ovviamente una ulteriore sburocratizzazione di tutte le pratiche riguardanti l’immobiliare. È  sicuramente positiva l’approvazione della norma che consente di applicare la cedolare secca anche ai contratti  stipulati per gli immobili commerciali”.

- RomaToday, 2 febbraio 2019

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giovedì 31 gennaio 2019

Il parere degli esperti sul mercato immobiliare 2019

Un nuovo anno è da poco iniziato e già ci si domanda: cosa accadrà durante il 2019 nel mercato immobiliare? Come si muoveranno le compravendite? E i prezzi? Quali saranno i fattori che influenzeranno l’andamento di transazioni e valori? A fare alcune previsioni e a offrire a idealista/news alcune interessanti osservazioni sono gli esperti del settore, che mostrano luci e ombre di un comparto strategico per l’economia del nostro Paese.

FABIANA MEGLIOLA. Responsabile Ufficio Studi Tecnocasa

Il 2018 è stato l’anno in cui la ripresa del mercato immobiliare ha coinvolto prezzi e compravendite, superando la crisi che lo aveva interessato fino al 2017. La domanda immobiliare si è dimostrata vivace grazie ai mutui ancora convenienti e all’interesse degli investitori. Anche la diminuzione dei tempi di vendita conferma il trend positivo. Nel 2019 il mercato immobiliare registrerà un andamento in linea con quello dell’anno appena terminato che, a livello di compravendite, riteniamo possa chiudersi con 570-580 mila transazioni. Volumi che potranno confermarsi anche per l’anno in corso. Negli ultimi mesi, nonostante le incertezze che hanno caratterizzato l’Italia, il mercato sembra aver tenuto. Il desiderio di acquistare casa è sempre vivo. Gli investitori sono attratti dall’asset immobiliare, soprattutto in quelle città che per flussi turistici, studenteschi e di lavoratori fuori sede sono sempre molto interessanti in termini di rendimenti. In queste realtà i canoni di locazione potranno aumentare.

A livello di prezzi, nelle grandi città, ci sarà una leggera salita (tra +1% e +3%), con Milano a fare da traino. Il rialzo potrebbe interessare anche le zone semicentrali e le periferie soprattutto se servite e con un’offerta abitativa di qualità come già successo nel corso del 2018. Le realtà più piccole e intermedie, come i comuni dell’hinterland e i capoluoghi di provincia, risulteranno dinamiche in termini di transazioni ma piuttosto stabili a livello di valori, con una possibile eccezione della prima cintura delle grandi metropoli, influenzata dall’andamento di queste ultime. Ci aspettiamo ritocchi verso l’alto dei valori anche nelle località turistiche, soprattutto se dotate di infrastrutture.

Anche per il 2019 la qualità sarà importante e premiante, sia per le abitazioni sia per i servizi offerti a livello di zona - quartiere. Sulle nuove costruzioni ci sono i primi segnali di ripartenza, soprattutto nelle realtà più vivaci, ma la prudenza sarà ancora la parola d’ordine. I tempi di vendita dovrebbero ridursi ancora. Una valutazione del futuro immobiliare non può prescindere dall’andamento del settore del credito e dell’economia in generale. I mutui resteranno ancora favorevoli ed il mercato del credito non si discosterà molto dai risultati del 2018. Importante per il futuro del mercato immobiliare sarà la fiducia, legata alla ripresa dell’economia e dell’occupazione.

LUCA DONDI. Direttore Generale Nomisma

Nell'ultimo rapporto Nomisma sul mercato immobiliare si prevede crescita del numero di compravendite, leggero aumento dell’importo complessivo dei mutui erogati e stabilità dei prezzi per il 2019 e il 2020. La tendenza resta immutata, anche quest’anno continuerà la lenta ripresa che va avanti dai minimi del 2013, quando si toccò il peggior dato a quota 389.696 compravendite.

Per il 2019 la previsione sulle compravendite è quella di raggiungere quota 586.412, contro le 566.057 stimate per il 2018. Numeri che nel 2020 dovrebbero crescere ancora a 594.694 unità. L'aumento delle compravendite è legato anche a una crescita della massa complessiva dei mutui erogati. Un incremento prevedibile il cui andamento passerà dagli attuali 48,454 miliardi di euro ai 49,523 del 2019 per poi calare lievemente a 49.450 del 2020.

Per quanto riguarda i prezzi, il centro delle grandi città, Milano in testa, continua a generare interesse ma i valori sono già abbastanza elevati mentre nelle aree di minor pregio e nei centri meno sviluppati i prezzi non potranno che essere in tensione a causa della scarsa domanda. 

Tuttavia, in uno scenario di per sé positivo, ci sono alcuni fattori potenzialmente negativi. Le tensioni finanziarie ad esempio sembrano essersi allontanate ma sono ancora presenti. Se il mercato dipende dal credito, infatti, le condizioni di approvvigionamento finanziario delle banche restano influenti: una eventuale riduzione delle erogazioni avrebbe il suo peso. Altro problema il possibile rallentamento economico del Paese che, nel caso si verificasse non potrebbe non influire per quanto riguarda i bilanci familiari, penalizzando la propensione all’acquisto e all’investimento.

ALESSANDRO GHISOLFI. Responsabile Ufficio Studi Abitare Co.

Il mercato immobiliare residenziale delle nuove costruzioni ha confermato nel 2018 la sua tendenza ciclica positiva. Rispetto alla domanda, oggi l’offerta rimane ancora molto sottostimata e ciò favorisce un accorciamento dei tempi di vendita che sino a tre anni fa erano impensabili. Per il 2019 i segnali rimangono positivi anche se è d’obbligo essere più prudenti, data l’attuale fase congiunturale.

Guardando soprattutto alle nuove costruzioni nelle 8 maggiori città italiane consideriamo che il mercato è ripartito riprendendo ad attirare molta domanda. L’offerta di nuove costruzioni è oggi più bassa rispetto alla domanda potenziale, il che vivacizza il mercato tanto che le compravendite alla fine del 2018 sono cresciute in percentuale anche dell’11-14% rispetto alle compravendite del mercato dell’usato che è sempre positivo ma non arriva a segnare queste cifre.

L’Istat poi certifica che i prezzi delle abitazioni nuove sono da alcuni trimestri in lieve ma significativo incremento, +2% circa a livello nazionale nei prezzi, a differenza del mercato dell’usato che vede prezzi in discesa. Una situazione che invece altre nazioni non vedono, vivendo invece il secondo o terzo anno di rialzo dei prezzi.

Quanto alla situazione delle diverse città, Milano è la più vivace, con una offerta di nuove costruzioni che in generale non arriva al 25% dello stock totale di immobili sul mercato. Si tratta quindi di una offerta bassa, che spinge i prezzi, ma sempre superiore a quella di Roma, Torino, Genova, Napoli. Spesso si tratta di riqualificazioni e restauri conservativi di edifici esistenti inizialmente destinati ad ufficio che vengono riprogettati per diventare residenziali.

Un altro dato che conferma il buon momento è il ritorno sul mercato degli investitori anche esteri, fondi o banche d’affari interessate al mercato residenziale come segmento su cui investire in alternativa a uffici e logistica o commerciale. Il residenziale inizia ad interessare gli investitori italiani ed esteri che credono in questo sviluppo, a partire, anche in questo caso, da Milano, in particolare con Porta Nuova e Citylife. L’attenzione è sul risparmio energetico e sui servizi annessi all’edificio e agli spazi comuni sulla loro gestione: si è disposti ad investire qualche cifra in più, a patto di avere come ritorno una serie di servizi che possano essere sfruttati dai proprietari in questi spazi comuni condivisi che prendono sempre più piede.

Spazi di coworking, sale per eventi, spa fino a soluzioni quali l’Amazon room, il parrucchiere o le celle frigorifere, possibilmente gestite da app condominiali fornite da società di property management, sono tutti spunti sui quali puntare non solo nel 2019, ma nei prossimi anni.

MARIO BREGLIA. Presidente Scenari Immobiliari

Il 2019 svilupperà un mercato che si è consolidato nell’anno precedente grazie ad approcci fino a poco tempo fa sconosciuti che stanno prendendo sempre più piede. Dal punto di vista delle compravendite, queste  miglioreranno probabilmente di poco rispetto al 2018. Il mercato dell’affitto tradizionale andrà bene, considerato che già nel 2018 i contratti di locazione hanno superato in numero queli di vendita, raggiungendo le 700 mila unità. Il mercato dell’affitto breve andrà invece ancora meglio, soprattutto in aree turistiche e nelle grandi città. L’approccio all’immobiliare è infatti radicalmente cambiato: se ieri, ad esempio, si tendeva a comprare casa al proprio figlio studente, o ad affittare una camera in una casa per studenti, oggi esiste lo student housing. La logica di mercato è molto più differenziata e punta all’affitto di qualità.

Dal punto di vista di prezzi e offerta, quest’anno sarà stabile perché non c’è una pressione tale da far salire i prezzi se non nelle città e nelle aree turistiche. Altrove c’è ancora depressione, l’offerta resta maggiore della domanda e anche la qualità del prodotto è scadente rispetto alle richieste degli investitori. Escludendo Milano, le nuove costruzioni sono limitate, mentre la maggioranza del prodotto usato è datato e non vendibile a prezzi elevati, a meno che non si tratti di edifici particolari.

Ulteriore trend da tenere d’occhio nel 2019 è quello dei servizi di gestione immobiliare, evoluti grazie alla tecnologia, ai canali web e alle applicazioni che hanno creato nuove professioni, nuove forme di property management, e anche nuove forme di fruizione degli immobili prima sconosciute, come il coworking e lo student housing.

GIAN BATTISTA BACCCARINI. Presidente Nzionale Fiaip

E’ il quarto anno consecutivo, il 2019 diventa il quinto, in cui le compravendite si chiudono in positivo. Nel 2018 è stato registrato circa un +5% rispetto all’anno precedente, dovremmo quindi chiudere intorno alle 570mila compravendite. Nel 2019 dovremmo avere ancora un segno positivo attorno al 4/5% e dovremmo attestarci intorno alle 590/595mila compravendite. Queste sono le previsioni del Centro Studi della nostra Federazione.

A influenzare l’andamento delle compravendite ci sono sicuramente i valori di mercato, che sono ancora molto buoni per chi acquista casa come abitazione principale o come investimento. Un secondo fattore che influenza l’andamento delle compravendite è rappresentato dai tassi di interesse. In merito, è vero che finisce il Quantitative easing, ma è anche vero che il presidente della Banca centrale europea, Mario Draghi, ha garantito che fino a fine anno verranno acquistati dalla Bce titoli di Stato attraverso il capitale rimborsato da quelli in scadenza. Riteniamo quindi che, dalle previsioni dello stesso Draghi, i tassi di interesse non aumenteranno più di tanto. Qualcosa è già stata avvertita, ma un aumento un pochino più consistente dovrebbe esserci da fine anno in poi. Un terzo fattore che influenza l’andamento delle compravendite è rappresentato dai rendimenti finanziari che sono ancora abbastanza bassi e spesso ritenuti rischiosi. Le persone sono un pochino intimorite nell’affrontare un investimento di questo tipo e quindi magari optano per il mattone, che è qualcosa di solido e offre più garanzie. Questi tre fattori, secondo noi, sono quelli che aiuteranno la spinta del numero delle compravendite.

Sul fronte prezzi, anche quest’anno purtroppo si è chiuso con un segno meno, con una media nazionale attorno al -1,5%. Bisogna poi distinguere tra usato, nuovo e quanto già costruito, ma invenduto e di conseguenza diventato un po’ vetusto, in ogni caso riteniamo che nel 2019 i valori di mercato si dovrebbero stabilizzare. Auspichiamo che il segno meno sparisca e che ci si attesti attorno allo zero. Anche qui bisogna distinguere tra grandi città e piccoli centri. Le grandi città come Milano in primis, che registra già un segno +, poi Firenze, Torino, Napoli, Bologna avranno sicuramente un segno +, lo hanno già avuto nel 2018 e lo avranno anche nel 2019. A scalare ci saranno i capoluoghi. In linea generale, però, auspichiamo che nel 2019 si avrà una stabilizzazione dei prezzi.

I fattori che influenzano l’andamento dei prezzi sono dettati sicuramente dal fatto che, banalmente, l’offerta è ancora superiore rispetto alla domanda. Fino a quando ci sarà un’offerta soprattutto dell’usato così più importante rispetto alle richieste, quindi alla domanda del mercato, è chiaro che i valori faticheranno a salire. Ci sono poi fattori legati alla stessa legge di Bilancio, che non ha previsto grandi novità positive per il settore. A parte la cedolare secca per le locazioni a uso diverso dalle abitazioni, che poi si sono ristrette ai negozi, e la conferma degli incentivi fiscali, non c’è stato un vero piano strutturale del settore. Una politica economica debole sul settore immobiliare e una fiscalità purtroppo ancora troppo pesante incidono sul fatto che la domanda non sia così importante rispetto all’offerta e che quindi i valori fatichino a crescere.

GIORGIO SPAZIANI TESTA. Presidente Confedilizia

Per quanto riguarda le previsioni per il 2019 sul fronte delle compravendite, se il riferimento è al numero di compravendite, fatico a considerare un elemento positivo il recupero (peraltro ancora parziale) dei volumi di transazioni crollati negli anni passati visto che questi scambi avvengono a prezzi di gran lunga inferiori rispetto a quelli di pochi anni fa. Si tratta in gran parte di svendite, soprattutto di “prime case”. Manca quasi del tutto l’acquisto per investimento, che un tempo rappresentava una fetta importante del mercato. Per il 2019 non credo che possa cambiare la tendenza: ci potrà essere una stabilizzazione del numero di compravendite, che avranno però le stesse caratteristiche dell’anno appena trascorso.

In merito alle previsioni per il 2019 sul fronte valori, altro che ripresa. I prezzi sono in caduta libera e la discesa non accenna a fermarsi. Siamo un caso unico in Europa, dove il mercato immobiliare ha ricominciato a correre già da qualche anno. Per il 2019 non prevedo inversioni di tendenza. Anzi, la paura dell’investimento nel mattone potrà essere solo rafforzata per effetto della sciagurata decisione di interrompere quel sacrosanto blocco degli aumenti dei tributi locali (in primis Imu e Tasi) che era stato imposto negli ultimi tre anni dai Governi Renzi e Gentiloni. Per far sì che il settore si riprenda occorrono messaggi forti di riduzione fiscale, sia generale che sugli immobili. Ed è un discorso che vale anche per gli investitori istituzionali, italiani e stranieri, che non dirotteranno le loro risorse sul mattone (a parte casi isolati come quello di Milano) finché non avranno la certezza che possa trattarsi di impieghi realmente produttivi. Occorre anche mettere mano alla legislazione in materia di società immobiliari, per rimuovere una serie di ostacoli all’impegno di questi soggetti, in particolare, nel comparto residenziale.

SANTINO TAVERNA. Presidente Nazionale Fimaa

Per quanto riguarda le previsioni per il 2019 sul fronte delle compravendite, se le aspettative di crescita del Prodotto interno lordo italiano saranno positive, per il 2019 l’Ufficio Studi Nazionale Fimaa – Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia - prevede un incremento del numero delle compravendite residenziali di circa il 9% rispetto al 2018, trainate da un aumento dei consumi delle famiglie e delle esportazioni. Gli scambi cresceranno maggiormente nelle grandi e medie città, saranno invece stabili nei capoluoghi con popolazione al di sotto dei 100mila abitanti. I fattori che influiranno sull’andamento delle compravendite sono essenzialmente due: l’andamento dell’economia e la disponibilità nel concedere credito senza incrementare i tassi sui mutui.

In merito alle previsioni per il 2019 sul fronte valori, i prezzi dovrebbero rimanere prevalentemente stabili nelle grandi aree urbane del Paese, ad eccezione della città di Milano che registrerà valori in leggera risalita. A Milano si concentreranno gli investimenti sul segmento terziario (logistico-industriale), mentre a Roma si privilegerà il segmento ricettivo, grazie alle bellezze artistico-culturali che la città offre attirando visitatori da ogni parte del mondo. Prezzi in calo e transazioni stabili nei centri minori. Il tutto ancora conseguenza di una crisi che ha lasciato in eredità un considerevole numero di immobili all’asta, che non giovano alla stabilizzazione dei prezzi. L’attuale prevalente offerta immobiliare del mercato, in contrapposizione ad una domanda più contenuta, potrebbe produrre un’ulteriore contrazione dei valori a vantaggio degli acquirenti. Per quanto riguarda i fattori che influiranno sull’andamento dei valori, oltre all’andamento dell’economia, dell’occupazione e dei tassi dei mutui, il prezzo degli immobili dipenderà principalmente dalla loro ubicazione, tipologia e dalle spese di mantenimento (efficientamento energetico). Questi elementi incideranno sempre di più nell’orientare la domanda e di conseguenza continueranno ad influenzare anche l’andamento dei prezzi.

PAOLO BELLINI. Presidente Anama

I numeri forniti dai vari istituti di rilevazione del settore ci dicono che il 2019 sarà comunque un anno di ripresa. Il fondo toccato qualche anno fa, con il dimezzamento del volume delle compravendite rispetto al 2008, è stato superato dalla spinta delle grandi città italiane, dove il numero delle transazioni è aumentato. Si parla, sul piano nazionale, di un +10% circa, performance positiva 2019 (fonte Centro Studi Anama), il tutto favorito anche dal maggior numero di mutui erogati da parte del sistema bancario nazionale.

Sul piano dei prezzi, il mercato invece è in controtendenza, ma ciò non significa che non sia un elemento fondamentale per garantire, appunto, il rilancio del settore. Prendendo esempio da altri Paesi europei e dagli Usa, dalle crisi si esce con la volontà di rinnovare il parco immobiliare, favorendo le vendite e quindi l’accesso alla casa da parte del maggior numero di clienti. Un settore in ripresa è anche quello capace di adeguare le quotazioni alle esigenze del mercato.

Oggi più che mai, i prezzi sono determinati dagli acquirenti e quindi i venditori, seppur riducendo i loro guadagni, si troveranno nelle condizioni di avvicinarsi sempre più alle aspirazioni di prezzo dei potenziali acquirenti, per innescare un circolo virtuoso che permetterà la vendita di stock di immobili, da troppo tempo bloccati sul mercato. La ripresa darà stimolo alla realizzazione di nuovi complessi, con l’impiego di nuove tecnologie e rinnovate economie.

Milano e Roma fanno testo a parte, essendo le due metropoli più gettonate anche dalla clientela estera che individua nella città degli affari (Milano) e in quella della politica (Roma) due pilastri fondamentali del Belpaese. Il restante territorio italiano sconta le dinamiche post crisi e quindi la necessità di adeguarsi sempre più alle regole del “prezzo di equilibrio”, per le quali il mercato vero è rappresentato dall’incontro tra la domanda e l’offerta, favorito da sostegni bancari reali, che diano le risorse agli acquirenti al fine di raggiungere l’obiettivo di acquisto della casa.

- Idealista.it, 31 gennaio 2019

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giovedì 10 gennaio 2019

Cosa succederà al mercato immobiliare nel 2019?

L'instabilità politica e le difficoltà economiche aprono per il nostro Paese uno scenario alquanto incerto in questo anno che è appena cominciato. Nonostante ciò cerchiamo di capire cosa accadrà al mattone italiano in termini di prezzi, compravendite o tassi sui mutui. Quali sono le previsioni per il mercato immobiliare nel 2019?

Il 2018 del mattone italiano si è chiuso con un bilancio leggermente meno negativo rispetto all’anno prima, con prezzi in calo del 3,7%, contro il 4% del 2017. Tuttavia l’anno volto al termine ha evidenziato un andamento contrastato del mercato, caratterizzato da svalutazioni nelle città del centro sud e in provincia, dove la domanda va a rilento, e dal rilancio delle grandi città del centro-nord, con un effetto-rimbalzo sui prezzi. Se non vi saranno scossoni quindi avremo ancora una moderata crescita delle transazioni (tra le 580 e le 600mila unità), mentre i prezzi tenderanno a stabilizzarsi in un numero sempre maggiore di zone.

In linea con la ripresa economica, sono saliti i canoni di locazione e rendimenti delle abitazioni perché le condizioni della società e del mercato del lavoro hanno aumentato i casi di affitto per abitazione principale. Il 2019 vedrà una domanda abitativa sempre più orientata agli affitti, da parte dei giovani o di chi opta per un abitare più adatto alle condizioni di vita e di lavoro flessibile imposti dal mercato del lavoro attuale (mobilità, servizi, riduzione costi).

Proprio queste condizioni renderanno alcune città particolarmente appetibili per l’investimento di carattere immobiliare, che si concentrerà in piazze come Torino, Bologna, Napoli e soprattutto Milano, con un’attenzione una maggiore attenzione verso zone prima considerate marginali.

Previsioni tassi mutui 2019

Per quanto riguarda il mercato del credito, sebbene a partire dal 1º gennaio sia finita l'era del Quantitative easing - il mega piano di acquisto del debito varato dalla Banca Centrale - la decisione di Draghi di lasciare invariato il costo del denaro dovrebbe mantenere bassi anche i tassi sui mutui. Per quanto riguarda il parametro di riferimento dei mutui a tasso variabile, l'Euribor, per lungo tempo si rimarrà in terreno negativo. Un movimento significativo si potrebbe verificare però nel primo semestre 2019 superando solo nel corso del 2020 la soglia dello zero (il che significa comunque tassi molto bassi), raggiungendo lo 0,5% nel 2021 e l’1% nel 2022. Per quanto riguarda i finanziamenti a tasso fisso, Irs con scadenze a 20, 25 e 30 anni oscilla tra l’1,34 e l’1,54: i suoi rialzi potrebbero essere più rapidi e più consistenti rispetto a quelli dell’Euribor.

- Idealista.it, 9 gennaio 2019

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