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giovedì 7 marzo 2019

Nel 2019 si venderanno più case? Le previsioni di Nomisma


Ulteriore aumento delle compravendite e stabilizzazione dei prezzi. Sono queste le previsioni per il mercato immobiliare nel suo complesso di cui si è parlato nel corso della presentazione, a Roma, del “Market Report Milano/Roma H2 2018”, realizzato da Engel & Völkers in collaborazione con Nomisma. E per gli immobili di pregio, a Milano e a Roma, sembra non esserci crisi.

Le previsioni per il mercato immobiliare

A margine dell’evento, Luca Dondi dall’Orologio, ad di Nomisma, ha spiegato a idealista/news: “Sul fronte delle compravendite, le previsioni sono di un ulteriore aumento, anche se con tassi di crescita piuttosto modesti per quanto riguarda quest’anno. Ci attesteremo nell’ordine delle 600mila compravendite, con una riduzione quindi del tasso di crescita, ma comunque con una crescita. Sul fronte dei prezzi, le previsioni sono di una stabilizzazione in alcuni mercati, di un leggero incremento su Milano e di una leggera flessione su Roma. E’ dal 2020 che invece si assisterà a un ritorno in territorio positivo dei prezzi. Fino alla fine di quest’anno la dinamica media nazionale dovrebbe essere ancora leggermente negativa”.

Il contesto di riferimento

Introducendo l’incontro, l’ad di Nomisma ha delineato il contesto di riferimento, tratteggiando la situazione economica generale a livello globale e a livello italiano. “Siamo in una fase di rallentamento della crescita delle economie – ha spiegato Dondi dall’Orologio – e questo non è un elemento che non influisce sulle dinamiche del settore, perché da questo elemento ci si porta dietro degli aspetti di condizionamento delle intenzioni di acquisto e della percezione di reddito che inevitabilmente hanno riflessi sulle strategie e sulle scelte di investimento”.

La fiducia delle famiglie italiane

Aggiungendo: “Nonostante un quadro economico non favorevole nell’economia generale continentale e internazionale, il settore immobiliare riesce tuttora a dare segnali di vitalità. Nel 2018 il mercato immobiliare ha saputo restituire risultati di crescita anche se i fattori di contesto si sono via via deteriorati. C’è un livello di fiducia delle famiglie rispetto alla prospettiva economica generale, in parte anche rispetto alla prospettiva reddituale personale, che, alla luce dell’evoluzione del contesto, rimane inspiegabilmente alto e questo per il settore immobiliare è un driver fondamentale. Mentre le imprese sono molto più reattive all’evoluzione del contesto macroeconomico e quindi alle prospettive di crescita dell’economia e hanno rivisto le proprie aspettative sul futuro in maniera quasi immediata; le famiglie continuano ad essere particolarmente positive, ottimiste, rispetto a quelle che sono le prospettive di risalita dell’economia italiana. E questo si riflette in maniera diretta, immediata, nelle intenzioni di acquisto, quindi si registra una fiducia delle famiglie riguardo al futuro e un’intenzione di tornare a comprare immobili, abitazioni, a stabilizzare le proprie scelte di investimento verso la forma particolarmente cara alle famiglie italiane”.

Il credito

Dondi dall’Orologio ha quindi sottolineato: “A livello generale, un elemento fondamentale volto a consentire la trasformazione delle intenzioni di acquisto in transazioni è rappresentato dalla disponibilità del credito. E questo è l’altro fattore che lega la situazione economica generale alle prospettive della situazione del mercato immobiliare italiano. L’andamento generale dell’economia e le condizioni per l’accesso al credito delle famiglie sono i due elementi che influiscono in maniera decisiva sull’economia immobiliare”.

Spiegando: “Nella maggior parte dei casi, per acquistare un’abitazione, le famiglie hanno bisogno di un credito e si rivolgono alle banche ravvisando un cambiamento di atteggiamento rispetto a 5 anni fa. Il primo elemento positivo è rappresentato dalla condizione economica dei tassi, assai conveniente, e questo è un elemento di facilitazione. Un altro elemento che in qualche modo induce le banche ad essere più proattive nei confronti del settore è rappresentato dalla riduzione delle sofferenze, che induce le banche a essere un pochino meno rigide, meno selettive, rispetto al passato nella concessione di nuovo credito. Gli elementi che in qualche modo rafforzano l’ottimismo e la positività con cui le banche gestiscono il processo di concessione del credito al settore immobiliare sono: tassi più bassi; sofferenze che stanno tornando faticosamente ad essere sotto controllo; tassi di default, quindi famiglie che entrano in crisi ottenuto il mutuo in netta riduzione su livelli molto bassi”.

Lo spread

L’ad di Nomisma ha poi evidenziato: “In questo contesto, che sembra tutto sommato tranquillizzante, c’è un altro elemento di preoccupazione, dopo la prospettiva economica generale di crescita dell’economia: lo spread. Ovvero come lo spread si riflette sui tassi di interesse e sulle scelte delle banche. Questo è il secondo canale che lega il contesto macroeconomico e finanziario al settore immobiliare. Lo spread influisce in maniera decisiva sulle scelte delle banche, sulle condizioni di credito che le banche applicano alle famiglie. Fino a ottobre, nonostante lo spread fosse enormemente cresciuto rispetto all’inizio dell’anno, le condizioni di indebitamento non hanno riflesso questo aggravio in termini di costo. Ma a partire da ottobre si è innescata una dinamica di risalita dei tassi di interesse applicati nonostante i tassi di riferimento siano rimasti più o meno inalterati. Questo vuol dire che quella tensione finanziaria comincia a scaricarsi sulle condizioni che vengono applicate alla clientela. E questo, in qualche modo, è un elemento che fa da freno rispetto alle scelte delle banche e quindi alla possibilità di accesso al settore immobiliare delle famiglie italiane”.

Ad emergere è dunque “un settore immobiliare che è positivamente orientato, che esce da una crisi pesante, che ha evidenziato tassi di crescita tutto sommato confortanti, ma che si muove in un contesto in cui due elementi fondamentali inducono qualche preoccupazione. Il primo è di carattere economico generale, quindi di crescita dell’economia, il secondo è di natura finanziaria ed è legato allo spread, o meglio lo spread ne è l’esemplificazione, non è di per sé l’elemento, è un segnale di una situazione di instabilità finanziaria che si riflette poi sulle strategie degli operatori”.

Le compravendite e i prezzi

Analizzando l’andamento di compravendite e prezzi, Dondi dall’Orologio ha spiegato: “Se dal punto di vista delle compravendite c’è una crescita che continua anche se in maniera più rallentata rispetto al passato, dal punto di vista dei prezzi – sempre ragionando a livelli di medie generali – siamo ancora in territorio negativo, con tassi di flessione molto contenuti, ma c’è ancora il segno meno che in qualche modo influisce sulle scelte di investimento della componente più volatile, che è quella degli investitori. Ci sono realtà che da qualche semestre sono in territorio positivo, però il grosso dei mercati immobiliari italiani, in particolare quelli di provincia, sono ancora in territorio negativo. L’aspetto positivo è che ci stiamo avviando verso una stabilizzazione anche dal punto di vista dei prezzi”.

I canoni di locazione

Sul fronte delle locazioni, l’ad di Nomisma ha affermato: “Dal punto di vista dei canoni la situazione è diversa. In molte realtà, in particolare nelle grandi città, i canoni sono già in territorio positivo e questo è un elemento che dovrebbe stimolare la propensione all’investimento, perché la capacità di restituire al netto della componente fiscale, che è di per sé molto gravosa, una redditività soddisfacente dovrebbe indurre la componente investimento a riconsiderare la propria propensione all’acquisto immobiliare”.

Il mercato corporate

Dondi dall’Orologio ha poi analizzato il mercato corporate e ha sottolineato: “La componente del mercato che viene dal corporate, quindi dei grandi asset, risente delle dinamiche economiche del Paese perché è alimentata soprattutto dalla componente di investimento straniera che è molto reattiva rispetto alla percezione di solidità dell’economia e di sostenibilità del debito, con grande attenzione alla situazione finanziaria. Nonostante il peggioramento drastico delle condizioni di contesto, nel 2018 c’è stata comunque una performance positiva, lontana dal record 2017, 8,6 miliardi di euro investiti nel nostro Paese per quanto riguarda la media storica dell’Italia sono un dato confortante. E’ chiaro che rimaniamo un Paese piccolo in termini di incidenza degli investimenti a livello continentale, l’Italia rappresenta il 4%, una percentuale irrisoria rispetto a quella che è l’incidenza della nostra economia nell’economia continentale. Ci sono quindi ampi margini di crescita, colmabili sia attraverso un innalzamento del livello del prodotto che attraverso una politica espansiva che consenta di avere un tasso di crescita dell’economia credibilmente superiore a quello che oggi il nostro Paese rappresenta”.

I mercati di Milano e Roma

Illustrando l’andamento dei mercati di Milano e Roma a livello complessivo, Dondi dall’Orologio ha evidenziato una crescita delle compravendite. Spiegando: “Milano è in una fase di grande slancio, siamo su livelli record, il 2018 si chiuderà probabilmente con il record delle compravendite a livello complessivo, con una propensione che continua a crescere, che è fatta sia di utilizzo diretto che di investimento. Milano segue una dinamica propria. E’ difficile guardare a Milano insieme alle altre realtà italiane. Rappresenta un unicum all’interno del nostro Paese. Roma fa un po’ più fatica. Le dinamiche di crescita sono molto più attenuate. Il 2018 non sarà un anno record, siamo su livelli inferiori a quelli del 2010/2011 e molto inferiori rispetto a quelli che erano i livelli 2006/2007. C’è un ritardo nell’adeguamento del mercato romano a quello milanese”.

Aggiungendo: “I prezzi dei canoni sono in territorio positivo a Milano già da un anno, i canoni sono molto più dinamici rispetto a quanto non lo fossero in passato. Roma si stava avvicinando seguendo la spinta, poi nel corso del 2018 c’è stato un rallentamento, complice anche la situazione generale dell’economia italiana, che ha avuto un riflesso più marcato su alcune realtà”.

Le dinamiche del settore immobiliare di pregio a Milano e Roma

Niente crisi per il mercato immobiliare di pregio a Milano e Roma. Nonostante l’instabilità finanziaria e le tensioni con l’Europa che hanno caratterizzato il secondo semestre 2018, il mercato delle case di fascia alta nelle due maggiori città italiane non ha subito contraccolpi raggiungendo quotazioni importanti: 17.000 euro al mq a Milano in zona Quadrilatero e 12.000 euro al mq a Roma in Centro Storico. Questo il quadro emerso dal “Market Report Milano/Roma H2 2018”, realizzato da Engel & Völkers in collaborazione con Nomisma.

Le dinamiche del settore immobiliare di pregio a Milano

A Milano nei primi nove mesi del 2018, le transazioni immobiliari sono state 17.444, in aumento dell’1,1% su base annua. La previsione del consuntivo d’anno è di circa 24mila transazioni. Domanda e contratti in aumento, con offerta stazionaria.

Secondo quanto emerso dal report, a una richiesta di residenze performanti per comfort, stato dell’immobile e location non corrisponde un’offerta adeguata. Continua il trend positivo del mercato delle nuove costruzioni, in particolare di smart housing. Cresce non solo la domanda di prima casa e di sostituzione di prima casa, ma anche quella per investimento. Fuori dal Centro Storico, la domanda privilegia gli immobili ben collegati con i trasporti pubblici e nelle vicinanze di servizi. La domanda estera è in aumento: i cittadini cinesi ricercano le zone centrali, mentre i Brexiter la zona Magenta/Brera o altre zone di grande pregio in città.

Sul fronte della locazione, a una forte domanda di immobili di alta qualità corrisponde un’offerta scarsa. Il profilo più frequente riguarda professionisti. Gli elementi discriminanti sono la vicinanza alle linee metropolitane e ai servizi, la presenza di arredi fissi nell’abitazione. Tra le zone emergenti Procaccini e Gerusalemme, Muratori, Spartaco, Medaglie d’Oro, ma anche il progetto di riqualificazione della Darsena e di riapertura dei Navigli. I tempi di collocamento degli immobili sono immediati per quelli di massimo pregio, nuovi o ristrutturati al nuovo e pronti all’uso. Meno appetibili e richiedono tempistiche più lunghe, invece, gli immobili da ristrutturare.

Per i prossimi sei mesi si prevede la conferma di una robusta domanda di locazione dovuta alla mancanza di prodotto. Mentre per il mercato della compravendita sono attesi stabilità nel numero di transazioni e incremento dei prezzi. Il rialzo dei tassi potrebbe influenzare il mercato, dal momento che circa la metà delle transazioni sono supportate da mutuo.

Locazioni, il mercato immobiliare milanese

Facendo riferimento alle locazioni nel mercato immobiliare milanese, Marco Sorbara, direttore commerciale Engel & Völkers Milano, ha spiegato: “Parliamo di un mercato in salute, a tratti euforico, in forte fermento. Registriamo un costante aumento della domanda per immobili in locazione. I driver principali di questo mercato sono legati soprattutto al comfort abitativo. Un bellissimo segnale da Milano arriva dalle nuove costruzioni che garantiscono un segmento all’interno di un grande progetto immobiliare destinato proprio alla locazione intesa come asset class per investitori istituzionali che decidono di diversificare una parte del loro patrimonio da destinare a questa tipologia di mercato. La redditività da locazione è ritornata ad essere un elemento molto interessante rispetto a prodotti di investimento classici finanziari”.

Aggiungendo: “L’euforia del mercato delle locazioni ha fatto sì che l’investitore privato o istituzionale riguardasse al mattone come nuova forma di investimento”. Sorbara ha poi spiegato: “Gli immobili per la locazione devono essere ben collocati, non necessariamente nel primissimo centro, in ottimo stato di manutenzione, generalmente pronti all’uso e capaci di contenere in una superficie relativamente compatta un numero di locali adeguato allo svolgimento della vita della famiglia o per la gestione dell’investimento. E’ molto importante è il servizio”.

Sorbara ha quindi sottolineato: “Il mercato delle locazioni è profondamente cambiato negli ultimi anni, in particolare negli ultimi 4/5 anni, con l’avvento delle locazioni brevi. Milano per Expo ha avuto un boom di locazioni turistiche. Soprattutto, poi, per la clientela business e giovane la locazione non è tanto una necessità, ma una scelta. Tante famiglie giovani, tanti clienti business decidono di optare per la locazione per vivere il momento e rimanere ancorati a una traccia (l’ultima normativa è del 1998) che era stata immaginata e studiata per le esigenze di 20 anni fa ovviamente oggi non è attuale. Bisognerebbe trovare uno strumento che possa dare a conduttore e locatore la possibilità di trovare un accordo su locazioni non necessariamente vincolate sulla durata di 4+4. La fiscalità della cedolare secca ha portato tanto di positivo al mercato della locazione, è stata molto apprezzata dal locatore privato intenzionato a concedere in locazione il proprio immobile, ma ha anche effettivamente spaccato in due il mercato, perché oggi ci troviamo di fronte a locatori che sono interessati solo a locazioni in cedolare secca e non considerano la grande società o la grande banca che un tempo era il conduttore ideale per tutti i proprietari”.

E ancora: “Sarebbe auspicabile uno sforzo, che in parte è già stato fatto dal punto di vista delle locazioni a uso non abitativo, per estendere la cedolare secca, mantenendo il profilo della finalità abitativa, anche al conduttore persona giuridica, affinché la grande società con una necessità di foresteria per i propri dipendenti possa dare la possibilità a un locatore di accedere a questo regime fiscale tanto interessante e premiante così da rendere omogeneo quelle che sono le dinamiche del mercato della locazione. Poiché il mercato immobiliare è fondamentale nell’ottica di una ripresa economica generale, agevolare o trovare delle leve affinché si possano migliorare le intese di durata e fiscalità sull’immobile a nostro giudizio è determinate”.

Compravendite, il mercato immobiliare milanese

In merito alle compravendite nel mercato immobiliare milanese, Roberto Magaglio, licence partner Engel & Völkers Milano, ha spiegato: “A Milano l’euforia mediatica ha portato molti venditori a gonfiare le aspettative economiche e questo non è un bene alla luce del fatto che la potenzialità di spesa della domanda non sta crescendo. Questo produce un aumento della forbice tra domanda e offerta. Un aumento pericoloso, tanto più che il contesto macroeconomico si è un po’ deteriorato”.

Magaglio ha poi aggiunto: “Il mercato immobiliare di Milano da più di un anno è considerato un porto sicuro come asset class di investimento, anche in relazione alle sventure degli altri mercati. La Brexit, le elezioni politiche europee, la situazione politica italiana in generale sono tutti elementi che influenzeranno quel che potrà accadere sul mercato immobiliare milanese. Se le cose andranno bene, ci sarà un margine di incremento di prezzi. Milano è una città che dal 2013 al 2016 è cresciuta di 30mila abitanti e nei prossimi 20 anni ci sono previsioni di crescita che parlano di quasi 280mila nuovi abitanti. Si è invertita da tempo la tendenza dell’uscita dalla città, adesso c’è il rientro nella città. Questo avrà sicuramente un impatto, perché servono nuove costruzioni e il ripensamento del territorio milanese può essere di aiuto. Ben vengano i nuovi sviluppi e ben venga un ripensamento del territorio milanese”.

Le dinamiche del settore immobiliare di pregio a Roma

A Roma il mercato degli immobili di pregio è in crescita, con picchi della domanda nel secondo semestre 2018 nella zona dell’Eur e di San Giovanni, mentre una leggera flessione si registra nel quartiere Prati. Il numero dei contratti cresce anche sul versante della locazione, in particolare con aumento dei contratti transitori nel Centro Storico. Nel quartiere Prati e Parioli la domanda rimane legata al tradizionale uso abitativo per residenti italiani e stranieri, spesso funzionari diplomatici.

Una robusta domanda di acquisto proviene da cittadini delle grandi economie (Russia, Paesi Arabi, Cina) principalmente rivolta alle zone di Prati-Balduina e Parioli, mentre nel Centro Storico si conferma l’interesse di europei e americani. L’immobile maggiormente richiesto è il trilocale sui 100 mq con almeno 2 camere. Persiste una forte richiesta di contratti a uso foresteria da parte di società per i propri dipendenti delle sedi romane.

L’outlook per i prossimi 6 mesi vede un incremento generalizzato del numero di compravendite, con prezzi stazionari, e in aumento, in particolare, per le ottime location in Centro Storico. Impressionante è la forte crescita della domanda su San Giovanni, Ostiense e San Paolo, zone in totale espansione commerciale e per questo richieste da investitori per l’acquisto di seconda casa come investimento a reddito.

Per la locazione si prevede un trend stabile per numero di contratti a livello dei canoni, con attese di incremento in Centro Storico, Parioli, Trionfale-Vaticano ed Eur.

Locazioni, il mercato immobiliare romano

Parlando delle locazioni nel mercato immobiliare romano, Francesco Errico, team leader Engel & Völkers MMC Roma, ha spiegato che Roma rincorre Milano. E ha sottolineato: “La domanda c’è, è in crescita, un po’ più timida, ma è una crescita continua. Come tipologia di immobili, le principali richieste sono legate alla vista panoramica, che a Roma fa registrare sempre un certo appeal, soprattutto da parte dei clienti stranieri. Importante poi la comodità di case fondamentalmente o ristrutturate o di recenti costruzione. I prezzi sono in risalita, lo si avverte perché l’offerta è chiaramente costante in questo momento. In alcuni frangenti cominciamo ad avvertire anche la scarsità di immobili”.

Errico ha poi aggiunto: “Al momento su Roma la fase dell’investitore che compra per poter mettere a reddito è ancora un po’ embrionale. Si notano però dei risvegli perché comincia a diventare veramente interessante il rendimento della locazione. Abbiamo dei segnali positivi in quelle zone che su Roma stanno avendo un risveglio, sia da un punto di vista commerciale che territoriale”.

Concludendo: “Soprattutto per il discorso delle foresterie, ci sono tanti casi di funzionari o dirigenti di aziende che si trasferiscono su Roma con contratti da intestare alle proprie società e spesso lì si trova il freno del locatore, che rinuncia non potendo usufruire delle agevolazioni fiscali date dalla cedolare secca. La cedolare secca è uno strumento che potrebbe favorire e agevolare l’intesa tra locatore e conduttore persona giuridica”.

Compravendite, il mercato immobiliare romano

In merito alle compravendite nel mercato immobiliare romano, Helio Cordeiro Teixeira, team leader Engel & Völkers MMC Roma, ha spiegato: “Roma è tanto affascinante quanto complessa. Analizzando quella che è stata la performance nel 2018 abbiamo riscontrato un primo semestre che ha sofferto del quadro politico nazionale e che ha effettivamente creato una battuta d’arresto su quelle che erano le transazioni. Nel secondo semestre c’è stato un forte aumento delle transazioni, un aumento della domanda, un’offerta molto ampia, un’acquisizione con accesso al credito superiore”.

Cordeiro ha poi concluso sottolineando: “Roma è una città complessa con un enorme potenziale, ma che indubbiamente soffre per le dinamiche interne della città: l’amministrazione, quindi anche la qualità dei servizi in generale, e il ritardo di alcuni progetti di riqualificazione. Mettendo questi due elementi sul giusto binario la città può iniziare quella tendenza di crescita”.

- idealista, 1 marzo 2019

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