Ottima esposizione

Immobiliare 2012: l'anno delle responsabilità

2012-01-31T14:26:00.000-08:00

L’anno appena cominciato sarà decisivo per il settore immobiliare italiano e per i player che si trovano intorno al tavolo del “Monopoli vivente”: venditori, acquirenti, istituti di ricerca e osservatori, agenti immobiliari. Vediamoli uno per volta.

Venditori: la responsabilità del realismo

Oggi i proprietari si dividono in due categorie: venditori e non-venditori. Questi ultimi sono quelli che camminano con la testa girata all’indietro, guardano ancora ai prezzi del picco di mercato del 2007, e si riconoscono dalla frase “se non prendo i soldi che chiedo, mi tengo la casa”. Infatti se la terranno, perché nessuno è disposto ad acquistare oggi un immobile ai prezzi di 5 anni fa, che hanno subìto un taglio medio del 30 per cento. I proprietari “venditori” invece non sono quelli che vogliono, ma quelli che devono vendere, per ragioni economiche o esistenziali, personali o legate alle esigenze abitative del nucleo familiare. La reale e concreta spinta alla vendita li costringe a prendere atto dei valori di mercato attuali e ad adeguarvisi. Ai proprietari sta dunque la responsabilità di decidere se vogliono mettere sul mercato oggi il loro immobile, prezzandolo secondo i valori di mercato di oggi, o se vogliono stare alla finestra a guardare. Ma in tal caso dovranno attendere se va bene 5 anni, se va male i “10 anni per uscire dalla crisi” preconizzati dal cancelliere Frau Merkel: e nel frattempo il loro immobile invecchierà e nel 90 per cento dei casi si troverà in una classe energetica a bassa prestazione, che nel corso degli anni diventerà sempre più obsoleta. E alla fine delle “vacche magre” nessuno può garantire che la ripresa riporterà i valori immobiliari ai livelli pre-crisi, anzi diversi economisti tendono ad escluderlo.

Acquirenti: la responsabilità dell’opportunità

Che oggi sia il momento dei buoni affari immobiliari l’hanno capito tutti, ma proprio tutti. Questa è la fase storica in cui l’offerta di case abbonda e i proprietari, se appartengono alla categoria dei venditori (e non a quella dei non-venditori), sono disposti a trattare il prezzo. L’acquirente che sa cogliere questa irripetibile occasione storica è quello che, trovato l’immobile giusto per le sue esigenze e il budget, fa un’offerta concreta al proprietario e si porta a casa la casa (perdonate il bisticcio). Anche qui, esistono gli acquirenti e i turisti di case, che girovagano per anni senza mai concludere nulla, vagheggiando ulteriori ribassi e la mitica “casa perfetta”, quella solo pregi e niente difetti. Anche tra gli acquirenti, insomma, fa mercato non chi vorrebbe, ma chi vuole comprare casa perché deve, ossia è spinto da una motivazione personale e familiare concreta e forte. Questi sono gli acquirenti che sanno cogliere le opportunità e investono sulla qualità dell’abitare, che è qualità della vita: e la vita è quella che vivo ora con le esigenze di adesso, non quella futura che ancora ha da venire e al momento è solo una potenzialità. Compra casa chi sa cogliere il “qui e ora” e non si lascia sfuggire l’immobile giusto quando l’ha trovato: se è giusto per lui lo sarà anche per qualcun altro, se il prezzo è allettante anche altri compratori sono dietro l’angolo, e tergiversare in questi casi non è mai politica vincente.

Centri studi: la responsabilità della verità

Troppo spesso ci tocca leggere report immobiliari, anche di blasonati centri studi o osservatori, scritti con gli occhiali rosa: “sostanziale tenuta del mercato”, “calano le compravendite ma i prezzi no”, “lieve limatura dei valori ma la ripresa è dietro l’angolo”, “arriveranno gli investitori stranieri a risollevare il comparto immobiliare”. Sono dati platealmente smentiti dalla vox populi, quella della “sciura Maria” che va a far la spesa al supermercato, e dai veri esperti di case, ossia gli agenti immobiliari che tutto il giorno, tutti i giorni stanno sul marciapiede per cercare di venderle. Edulcorare o falsificare la realtà espone al ridicolo, provoca scollamento dall’opinione pubblica che ben conosce la situazione di mercato, e diventa controproducente: “se questi negano l’evidenza, allora il settore immobiliare è proprio messo male”. Ai centri studi va ricordato che questa è l’ora della verità e non delle favolette ad usum delphini, che non ci portano da nessuna parte. Chi opera una contraffazione della realtà non fa un favore al settore immobiliare, che ha bisogno di realismo e prima ancora di trasparenza.

Agenti immobiliari: la responsabilità della consulenza

Oggi più che mai il consumatore è confuso e disorientato, e sta all’agente immobiliare, prima ancora di vendere e se vuole arrivare a vendere, offrire al cliente la bussola per interpretare la fase di mercato attuale. Fino al 2007, ad esempio, si poteva pensare di accondiscendere alle richieste un po’ esuberanti dei proprietari venditori, fisiologicamente portati a gonfiare un po’ il prezzo del loro immobile, pensando che il mercato in crescita avrebbe dato loro ragione: bastava aspettare 6 mesi o un anno e la rivalutazione dei prezzi avrebbe agganciato la loro sopravvalutazione della casa in vendita. Oggi la situazione è ribaltata, e andar dietro alle richieste sballate non solo fa perdere tempo a tutti (in primis all’agente immobiliare), ma fa perdere soldi al proprietario, che aspettando aspettando rischia di trovarsi di fronte ad amare sorprese. La responsabilità dell’agente immobiliare, se davvero vuole fare gli interessi del cliente (e anche i propri, dato che se non vende non mangia), è quella di dirgli la verità e aiutarlo a capire dove sta andando il mercato, riportando gradualmente il proprietario coi piedi per terra attraverso una ragionata revisione del prezzo, fino ad incontrare i valori di mercato correnti, gli unici che consentono di vendere non ieri, non domani ma oggi. Starà poi alla responsabilità del venditore capire se davvero vuole vendere, o se preferisce ritirare l’immobile dal mercato; ma questa è un’altra storia, e non ripetiamo quanto detto all’inizio di questo editoriale. Analogamente dobbiamo interpretare le esigenze dell’acquirente, aiutandolo a capire quando la casa che ha trovato è quella giusta per lui, incrociando i suoi bisogni abitativi con il budget e l’offerta di mercato. Mai come oggi emerge l’importanza dell’agente immobiliare professionale, un mediatore che deve operare sul repricing lato venditore, e sulla concretizzazione della proposta d’acquisto lato acquirente, per tornare a fluidificare il mercato e rimettere in moto il volano immobiliare. Così facendo perderemo sì dei clienti, che sono però quelli che non vendono né acquistano ma sempre vagheggiano, quelli che non vogliono ma vorrebbero, e certo non rappresentano il nostro core business; ma guadagneremo la stima e il giusto compenso da quei veri venditori e veri acquirenti che avremo aiutato a fare quella che è una delle più importanti scelte per famiglie e investitori: la compravendita immobiliare.

- QuotidianoCasa.it, Giuliano Olivati, Presidente Fiaip Bergamo

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Toto-immobiliare 2012. Gli esperti danno i numeri

2012-01-21T02:26:00.000-08:00

Un 2012 di «selezione» per un 2013 di ripresa

Previsioni 2012, ognuno ha le sue. Dal +1 al -1% sui prezzi del residenziale per Tecnocasa. Alla sostanziale stabilità degli investimenti per Federimmobiliare, che mercoledì ha presentato a Roma il sentiment del settore. Salga o scenda di qualche millimetro il mattone italiano, il 2012 sarà un anno all'insegna del contenimento dei costi e della ristrutturazione: il "darwiniano" meccanismo della selezione naturale consentirà a pochi di sopravvivere, a coloro che sapranno far leva sui fattori competitivi.
Invitato all'Assemblea annuale di Federimmobiliare, Romano Prodi ha sottolineato: «La competizione fra territori si basa sulla loro qualità. Un'attenta attività di gestione e valorizzazione non può prescindere dalla presenza di una moderna industria dei servizi immobiliari». Le dismissioni di immobili pubblici, la rigenerazione delle città, con il recupero di aree dismesse o degradate, la riduzione dei consumi energetici e il social housing sono alcune delle sfide a cui sono chiamati gli operatori. Solo così metteremo le basi affinché nel 2013 si possa parlare davvero di ripresa.

- Michela Finizio, Il Sole 24 Ore, 19 gennaio 2012

Immobiliare.it, 7 italiani su 10 aspettano a vendere casa

Sale al 71% la percentuale degli italiani che ritengono che non sia un buon momento per vendere casa, erano il 66% tre mesi fa. E' quanto afferma Immobliliare.it secondo cui scende al 9,25% la percentuale di chi si aspetta tempi migliori.

- Adnkronos, 17 gennaio 2012

Immobili. Prezzi in calo, ma senza grandi scosse

2012-01-03T04:43:00.000-08:00

I prezzi del mercato immobiliare italiano continuano a mostrare un andamento di debole e costante calo e l'inasprimento fiscale previsto dalla manovra potrebbe causare un ulteriore spinta al ribasso. E' quanto e' emerso nel corso della presentazione dell'Outlook 2012 di Bnp Paribas Real Estate presenziato dal country manager, Cesare Fererro, dall'a.d. di Bnp Paribas Reim sgr, Ivano Ilardo, dal direttore advisory del gruppo, Roberto Nicosia, e dal responsabile ufficio studi, Simone Roberti. Negli ultimi mesi, il credit crunch si e' fatto sentire, ma non in modo omogeneo. Per quel che riguarda le operazioni di sviluppo, queste 'non sono molto attraenti per il sistema bancario quando ci sono difficoltà di raccolta come in questa fase e quindi serve piu' equity', ha spiegato Cesare Ferrero. Per quel che riguarda gli immobili a reddito 'non sono piu' possibili operazioni con una leva del 90%; oggi si viaggia attorno al 50% ed e' anche un rapporto piu' equilibrato'. I prezzi, intanto, calano, ma senza grosse scosse. Adesso si guarda alla manovra varata dal governo: 'Bisognera' vedere quale sara' il testo che uscira' dal Parlamento - spiega Ivano Ilardo - ma un inasprimento fiscale provoca una riduzione della redditivita' e, potenzialmente, puo' esserci quindi un impatto negativo anche sui prezzi'. In questo contesto, Bnp Paribas intende continuare a lavorare e investire in Italia. Il mandato di Cesare Ferrero entrato nel gruppo circa un anno fa era improntato anche a caratterizzare il braccio immobiliare dell'istituto di credito sullo sviluppo: 'Si tratta di un'attività che vogliamo portare avanti - spiega il country manager - anche se le condizioni di mercato sono diventate più difficili'. Ferrero individua quattro grandi problematiche: 'Il primo elemento e' l'incertezza normativa; il secondo e' la finanza anche se per fortuna siamo una grande banca e possiamo utilizzare risorse proprie; il terzo elemento e' quello della domanda perchè oggi esiste solo il mercato della sostituzione con aziende che lasciano vecchi immobili in cambio di nuovi spazi; infine c'e' il tema dei prezzi che sono cresciuti in modo esagerato in passato - anche se in Italia meno di altri Paesi - e oggi si sono ridotti obbligando a un'estrema attenzione in ogni fase perché chi sbaglia, paga'.

- Il Sole 24 Ore, 2 gennaio 2012

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Case. Dall'anno nuovo si vende solo con il bollino verde

2011-12-30T10:30:00.000-08:00

Stop alle compravendite immobiliari senza bollino verde. Dal primo gennaio 2012 gli annunci di vendita di edifici o di singole case dovranno riportare l´Indice di prestazione energetica, a sua volta contenuto nell'attestato di certificazione energetica (Ace). Lo strumento riporterà anche le indicazioni di interventi fatti per diminuire il consumo di energia. Norme disposte da un decreto legislativo del marzo 2011. Ma c´è di più. A livello regionale la Lombardia, prima fra le amministrazioni locali, ha esteso l'obbligo di trasparenza anche ai contratti di affitto. L´inosservanza di queste disposizioni è soggetta sempre in Lombardia ad una sanzione amministrativa da 1.000 a 5.000 euro, decisa dai Comuni dove si trova l´immobile. A livello nazionale, almeno per adesso non c´è un simile apparato sanzionatorio in caso di violazione delle norme.
Attualmente nei contratti di compravendita deve essere inserita una clausola con la quale l'acquirente dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sulla certificazione energetica dell´edificio. Ma finora non c´era alcun obbligo di trasparenza negli annunci di vendita.
L´effetto di queste novità potrà riflettersi sul mercato immobiliare, soprattutto attraverso la proroga dello sconto del 55 per cento per chi effettua interventi di riqualificazione energetica degli edifici. Infatti, chi ricorrerà a questi interventi potrà rendere visibile a chi eventualmente dovesse comprare l´appartamento lo scatto di classe di efficienza energetica, come risulterà dall´Ace. Il che contribuisce senz´altro ad aumentare il prezzo di vendita. È ipotizzabile, insomma, che nel breve-medio termine si possano formare due segmenti di mercato: uno relativo alle unità immobiliari appartenenti alle classi energetiche migliori e l´altro riferito agli immobili che comportano maggiori consumi energetici.
Lo sconto del 55 per cento resterà in vigore soltanto per il 2012, mentre dall´anno successivo l´incentivazione fiscale verrà ridotta al 36 per cento. Con l´occasione, il bonus fiscale è stato esteso alle spese per interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria.
Ulteriore ed importante novità contenuta nel decreto "Salva-Italia": il bonus Irpef del 36 per cento per le ristrutturazioni immobiliari diventa strutturale e non sarà più soggetto all'immancabile proroga. L´incentivazione fiscale è stata estesa agli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell´immobile danneggiato a seguito di calamità naturali e si applica anche agli eventi per i quali l´emergenza sia stata dichiarata prima dell'entrata in vigore della nuova normativa.

- Rosa Serrano, La Repubblica, 29 dicembre 2012

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Compravendite immobiliari. Recupera il residenziale

2011-12-07T08:10:00.000-08:00

Nel terzo trimestre, si assiste a un lieve recupero del mercato residenziale, con un tasso tendenziale medio del +1,4 per cento. Lo rileva l'Osservatorio immobiliare dell'Agenzia del Territorio. L'incremento riguarda essenzialmente i comuni minori, +2% di compravendite, mentre i capoluoghi risultano stabili, con un +0,2 per cento. I comuni minori non mostravano dal quarto trimestre 2007 performance migliori dei capoluoghi. Nelle diverse macro aree la situazione si presenta per il mercato delle case ovunque positiva, con l'unica eccezione dei capoluoghi del Centro in perdita dell'1,1%, per contro, pero', i comuni minori del Centro guadagnano l'1,8 per cento. L'incremento maggiore si rileva nei comuni non capoluoghi del Sud, +5,4 per cento. I tassi tendenziali di variazione del Nord risultano stazionari (+0,2% per i capoluoghi e +0,1% per i comuni minori). Per quanto riguarda le citta', a Roma, nel terzo trimestre, si registra un aumento delle compravendite residenziali del 2,1% tendenziale; scendono, invece, nella provincia le compravendite del terziario (-13,1%) e del settore commerciale (-1%), mentre raddoppiano quasi quelle del settore produttivo (+97,8%). A Milano l'aumento delle compravendite residenziali e' stato del 3,8%; in provincia scende il terziario (-2,1%), mentre aumenta il produttivo del 7,2% e il commerciale del 3,6 per cento. A Torino le compravendite residenziali scendono dello 0,5%; in forte crescita, in tutta la provincia,le compravendite del terziario, con +20,2%, del commerciale, +24,5%, e del produttivo, +31,4 per cento. Infine, a Napoli, lieve calo delle compravendite residenziali, -0,9%; in provincia, salgono le compravendite del terziario (+18,7%) e del produttivo (+31,8%), ma scendono quelle del settore commerciale (-16%).

- Il Sole 24Ore, Immobili24, 6 dicembre 2011

Nuove tasse sulla casa. Opportunità o minaccia?

2011-11-22T05:12:00.000-08:00

Il mercato immobiliare fino ad oggi ha retto meglio del previsto alla tempesta finanziaria partita nel 2008. Non c’è stato alcun crac. Il superindice di CorrierEconomia, aggiornato al primo semestre, dice che negli ultimi tre anni nelle grandi città i valori sono scesi solo di sei punti, passando da 145,3 a 139,1. Analogo il trend di Milano, dove l’indice ha registrato la discesa da 140,9 a 135 mentre a Roma la diminuzione è stata di un solo punto. Dal 2010, però, l’andamento è piatto.
Il nostro superindice è pesato sull’andamento delle compravendite e dei prezzi e fotografa i «rapporti di forza» tra venditori e acquirenti e la sostenibilità delle quotazioni.

I rischi

Ora però il mercato deve fare fronte a una sorta di manovra a tenaglia: da una parte ancora la crisi finanziaria e il restringimento del credito, con aspetti che per il nostro Paese appaiono assai più gravi di quelli di tre anni fa, dall’altra parte il più che probabile aumento delle tasse che gravano sulla gestione e sull’acquisto degli immobili.
La crisi sta penalizzando soprattutto gli acquisti di prima casa da parte dei giovani e di chi non ha forti risorse familiari alle spalle, vista l’accresciuta difficoltà di trovare un mutuo. E chi lo trova deve far fronte a condizioni più svantaggiose, visto che le banche hanno rincarato, e non di poco, gli spread.
Consapevoli della congiuntura molti rinunciano anche a cercare: i dati di ottobre della Centrale rischi Crif, al cui vaglio passano le richieste di finanziamento, segnalano una diminuzione del 33% delle domande rispetto all’anno precedente.
Se questi aspetti appaiono poco suscettibili di mutare nel giro di pochi mesi, rimane aleatoria la valutazione dell’impatto che potrà avere il rialzo dell’imposizione fiscale, almeno fino a quando non sarà definito in termini precisi. Un precedente ci sarebbe ed è proprio quello di un’altra grande crisi quella del 1992: allora fu rivoluzionata l’imposizione immobiliare, con l’introduzione delle nuove rendite catastali, una minipatrimoniale (l’Isi) e, dall’anno successivo, l’avvio dell’Ici. Il mercato ebbe un vero e proprio tracollo, ma va anche detto che allora le quotazioni erano gonfiate e un calo era fisiologico. Oggi certo non si può parlare di bolla immobiliare.

Le opinioni

Per una rapida carrellata delle opinioni degli addetti ai lavori si può partire dagli scenari decisamente negativi prefigurati dagli agenti immobiliari di Fiaip e da Confedilizia, secondo cui aver ventilato solo l’ipotesi di una patrimoniale avrebbe causato un’ondata di vendite che nel solo mese di ottobre avrebbe fatto scendere i prezzi tra il 3 e 5%, mentre un inasprimento del prelievo porterebbe a un ulteriore calo del 12%.
Non fanno cifre due osservatori super partes del mercato. Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari: «Il ritorno dell’Ici sulla prima casa è un atto dovuto per i bilanci dello Stato e degli enti locali e anche una forma di giustizia contributiva. Una riforma seria dovrà prevedere però una revisione tributaria dei valori fondiari nelle zone centrali dove gli estimi sono troppo lontani dalle realtà di mercato. Se il nuovo fisco sulla casa vuole essere di tipo europeo, allora mi aspetto una drastica riduzione delle imposte di compravendita e non solo sulle prime case. Solo abbassando molto le aliquote si possono spingere le famiglie ad investire e a comprare».
Secondo Luca Dondi, responsabile dell’Osservatorio di Nomisma: «Qualsiasi iniziativa di inasprimento fiscale avrà effetti recessivi. Forse saranno meno gravi quelli derivanti dalla reintroduzione dell’Ici sulla prima casa, se non altro perché sarà differita nel tempo, e anche perché dovrà prevedere soglie di salvaguardia per i redditi più bassi. Probabilmente la strada migliore per fare fronte alla contingenza è quella di imposte provvisorie, in attesa di una ridefinizione complessiva della fiscalità immobiliare».
E c’è anche chi ritiene che inasprire le imposte a chi tiene le case vuote potrebbe fare bene al mercato. Secondo Leo Civelli, amministratore delegato della società internazionale di consulenza Reag: «Il mercato è rimasto ingessato perché non sono scese le richieste di chi mette la casa in vendita senza aver bisogno immediato di realizzare. Se rincarano le tasse, è probabile che queste pretese si riducano. Con prezzi minori anche i mutui diventeranno meno impossibili».

- Gino Pagliuca, Corriere della Sera, 21 novembre 2011

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Compravendite immobiliari perdono quota

2011-11-07T08:33:00.000-08:00

In particolare nel primo trimestre 2011 sono state 186.224 le compravendite di unità immobiliari: il 93,3% delle riguarda abitazioni e il 5,9% immobili ad uso economico. Rispetto al primo trimestre 2010, le compravendite di immobili ad uso residenziale diminuiscono del 2,2%, quelle ad uso economico del 5,3%. Il calo delle compravendite totali di unità immobiliari é più marcato nel Sud (-6,9%) e nelle Isole (-3,7%). Variazioni positive rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente si registrano, invece, nel Nord-ovest (+0,1%) per le unità immobiliari ad uso abitazione e nel Nord-est per quelle ad uso economico (+2,8%). Aumentano lievemente le compravendite effettuate e registrate negli archivi notarili delle grandi città (+0,2%), diminuiscono quelle negli altri centri (-4,3%). Le compravendite di unità immobiliari ad uso economico diminuiscono sia nelle grandi città (-4%) che negli altri centri (-6%).

L'aumento nel primo trimestre 2011 dei mutui senza costituzione di ipoteca immobiliare (5,4%) è dovuto quasi interamente all'incremento registrato nel Nord-ovest (+16,9%). Le altre circoscrizioni registrano variazioni tendenziali inferiori a quella media nazionale. Rispetto al primo trimestre 2010, la variazione dei mutui stipulati nelle grandi città risulta positiva sia per i mutui senza costituzione di ipoteca immobiliare (+10,7%) sia per quelli garantiti da ipoteca immobiliare (+4,4%). Nelle altre città la tendenza positiva si riscontra solo per i mutui senza costituzione di ipoteca immobiliare (+2,0%).

- Il Sole 24 Ore, Casa24, 26 ottobre 2011

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Mutui. La stretta delle banche

2011-10-26T10:00:00.000-07:00

No a finanziamenti superiori al 70% del valore della casa. Le trappole da evitare

Un aspetto positivo almeno lo scenario attuale del mercato dei mutui lo presenta: non si può certo sostenere che sia in atto un accordo di cartello tra le banche, visto che, tra chi offre le condizioni migliori, e chi invece propone condizioni ai confini del tasso di usura ci sono quasi tre punti di differenza.
Un gap così accentuato tra prodotti determina una selezione naturale tra istituti a cui rivolgersi e banche da evitare. Ma questo non significa che si debbano scegliere, senza esaminarle a fondo, le proposte sulla carta più economiche. La circospezione in questa fase di mercato appare più che mai d'obbligo.

Attenti a impegnarsi
Se si è ancora nella fase di trattativa per l'acquisto di una casa, è meglio sondare prima di firmare qualsiasi impegno la disponibilità delle banche a concedere il finanziamento e valutare con molto realismo le proprie possibilità di rimborso. In una situazione di incertezza come questa, soprattutto se bisogna aspettare ancora qualche mese per il rogito e quindi per l'erogazione del mutuo, appare prudente calcolare la rata sostenibile ipotizzando un punto in più di quanto viene chiesto oggi. Nessuna banca oggi prefissa condizioni di mutui che saranno erogati in un arco di tempo che supera i 30 giorni.
Consiglieremmo di fare il computo sul 4,5% a tasso variabile e al 6,5% a tasso fisso: non intendiamo sostenere che tra qualche mese i tassi saranno questi, ma è meglio sbagliare per troppa prudenza. Se il calcolo prudente così effettuato dà una cifra inferiore a un terzo del reddito mensile documentabile, e se si dispone una somma in contanti pari almeno al 30% del valore della casa, ci si può ragionevolmente impegnare.

Requisiti
Non rispettare questi requisiti oggi pone il potenziale acquirente di fronte al rischio, per non dire alla certezza, di non trovare una banca che lo finanzi, a meno che non possa disporre di robuste garanzie da parte di terzi, e quindi anche di perdere le caparre versate al venditore.
Qualche cifra può chiarire il concetto: ipotizziamo una casa del valore di 200 mila euro. La somma massima che si può ottenere senza ulteriori garanzie è di 140 mila euro. Per un tasso fisso al 6,5% per 20 anni significa dover affrontare un esborso mensile di 1.043 euro che si possono pagare con un reddito familiare di almeno 3.100 euro. A trent'anni la rata è di 885 euro, finanziabili se in famiglia entrano almeno 2.600 euro al mese. A tasso variabile a 20 anni servono ancora 885 euro e quindi 2.600 di reddito, a 30 anni si scende a 709 euro, compatibili con un reddito superiore a 2.100 euro.
Tassi in apparenza vantaggiosi potrebbero poi nascondere condizioni accessorie poco appetibili. Le banche devono dichiarare sempre il tasso effettivo, che comprende le spese obbligatoriamente legate al mutuo: è un indicatore significativo, che riportiamo anche nelle nostre tabelle, ma non sufficiente. Ad esempio tutti gli istituti di fatto obbligano i mutuatari all'apertura di un conto corrente senza che questo entri nel computo. O ancora, molti istituti legano la concessione dell'offerta alla stipula di polizze assicurative che non entrano nel calcolo del tasso effettivo. Quando sono polizze vita stipulate da ultraquarantenni il loro costo può aumentare anche di un punto il tasso reale dell' operazione. Anche le clausole contrattuali andrebbero valutate con cura. Il contratto potrebbe prevedere vincoli addirittura illegittimi, come le spese per l'estinzione anticipata. Un giudice lo annullerebbe, ma bisogna andarci.

Alternativi
Alle condizioni attuali del mercato la scelta è limitata a quella classica tra mutuo variabile e fisso. Strade diverse appaiono poco consigliabili. Il mutuo con il cap ha spread troppo alti: quelli inferiori al 6% ormai hanno maggiorazioni che sfiorano il 3%: tanto vale scegliere il tasso fisso. I mutui a rata costante partono da un Euribor ancora troppo basso per non risultare pericolosi (se sale il costo del denaro in maniera significativa si rischia di allungare di molto i tempi di rimborso). L'unica forma di finanziamento alternativo che si può valutare è quella mista, con la possibilità di esercitare in periodi predeterminati (non superiori ai due tre anni) l'opzione tra fisso e variabile. Si possono valutare solo se offrono spread analoghi a quelli dei prodotti tradizionali, ma anche qui le poche banche ancora su piazza stanno manovrando al rialzo.

- Gino Pagliuca, Corriere della Sera, 24 ottobre 2011

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In discesa la propensione agli acquisti immobiliari

2011-10-13T05:59:00.000-07:00

Diminuisce la fiducia degli Italiani nel mercato immobiliare. La crisi economica si ripercuote quindi sulla percezione che gli italiani hanno dell'andamento del mercato immobiliare, e la prudenza prevale sulla voglia di investire. Secondo i dati dell'indice Immobiliare.it sulla fiducia dei consumatori, se a luglio quasi il 54% degli abitanti del Bel Paese si dichiarava convinto che fosse un buon momento per comprare casa, ad oggi la percentuale e' scesa al 45,3%.

''Ad influire sulla percezione del mercato immobiliare, e sulla conseguente propensione all'acquisto - dichiara Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Gruppo Immobiliare.it - sono le attuali condizioni dell'economia, con particolare riferimento alla politica di tagli che ha caratterizzato la manovra finanziaria. Tuttavia, questa diminuzione sia della voglia di vendere sia di comprare, rappresenta un tentativo comprensibile di non ''svalutare'' gli immobili. Sappiamo benissimo che in una nazione, come l'Italia, che ripone un'elevata fiducia nel mattone, questa prudenza evita i pericoli di perdita di valore degli immobili''.

L'analisi di Immobiliare.it, pur registrando una flessione dell'ottimismo rispetto alla rilevazione dello scorso trimestre, rileva come oltre il 45% del campione sia convinto che quello attuale e' un buon momento per acquistare casa.

Cresce, invece, la percentuale degli intervistati che ritiene sia piu' conveniente rimandare gli investimenti immobiliari al prossimo anno (19,2% vs 16%) pensando che il 2012 portera' maggiori vantaggi in fase di compravendita. La minore fiducia non riguarda solo il fronte dell'acquisto, ma anche quello della vendita: quasi il 66% del campione intervistato si dice convinto che, quello attuale, non sia un buon momento per vendere. Da questa prospettiva, l'11% guarda con fiducia all'anno venturo, e dichiara di aspettarsi un miglioramento della situazione nel corso dei prossimi 12 mesi.

Altro aspetto indagato dall'indagine riguarda la percezione degli italiani dell'andamento dei prezzi degli immobili in vendita: se il 32% si aspetta stabilita', per il 37,6% del campione i costi sono destinati a calare, e solo il 22,5% teme un aumento.

- Asca, Agenzia di Stampa Quotidiana, 12 ottobre 2011

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Mercato immobiliare. Una magra soddisfazione per la Capitale

2011-10-05T06:03:00.000-07:00

Venti di crisi, la Borsa oscilla pericolosamente: così i romani non tradiscono il classico bene-rifugio, il «mattone». E in controtendenza ai dati nazionali che registrano un calo nelle compravendite immobiliari «Milano e Roma hanno chiuso la prima metà del 2011 con valori stabili, ovvero meno 0,4 per cento per la capitale lombarda e meno 0,2 per cento per la capitale italiana», secondo i dati dell’ Agenzia del Territorio. Cifre «buone» anche secondo Tecnoborsa: l’ ultima indagine effettuata su 800 nuclei familiari residenti a Roma dimostra che nell’ ultimo biennio il 12,9 per cento delle famiglie ha effettuato una «transazione immobiliare», ovvero ha comprato, affittato o venduto una casa. Più in particolare, secondo il focus su Roma dell’ indagine del 2011, a cura del centro Tecnoborsa che sarà presentato agli agenti immobiliari Bir (Borsa immobiliare di Roma) alla metà di ottobre, il 7 per cento delle famiglie ha eseguito una transazione o chiesto un mutuo negli anni 2009-2011, con un valore leggermente superiore (0,7 per cento) rispetto al biennio precedente. E vince sempre l’ abitazione principale: si compra la «casa» nel 73,5 per cento dei casi e, al secondo posto, con il 10,2 per cento, si acquista una casa per le vacanze nella provincia e nella regione. In realtà «la situazione funziona un po’ come la Borsa, è un mercato abbastanza incostante - afferma il presidente dell’ Acer, l’ associazione romana dei costruttori Eugenio Batelli -. Parlando del mercato dei nuovi appartamenti (il 20 per cento, mentre l’ «usato» è l’ 80 per cento) negli ultimi due mesi e mezzo, con il peggioramento della Borsa, gli investimenti immobiliari hanno dato importanti segnali di ripresa. Gli acquirenti - prosegue Eugenio Batelli - sono molto indirizzati sugli alloggi piccoli, è quindi evidente che lo fanno nella maggior parte dei casi come forma di investimento, in alternativa ai Bot e ai Cct. Se questo è l’ inizio di un nuovo trend è ancora presto per verificarlo, ma sicuramente oggi ci si rende conto che investire sul mattone significa salvaguardare i proprio risparmi». Secondo il presidente dei costruttori, inoltre, i prezzi sono costanti: parlando di abitazioni nuove, per lo più a ridosso del raccordo come punto di riferimento i valori vanno dai 3.600 euro al metro quadro a 4.100 o 4.200. E rispetto al valore delle case "usate" abbiamo avuto un calo dei valori nazionali intorno al 4- 5 per cento, mentre a Roma (e Milano) le zone centrali hanno sostanzialmente mantenuto il loro valore: non solo nel centro storico, anche in quartieri come Parioli o Trieste. C’ è, invece, stata una flessione più accentuata nelle aree periferiche o fuori del raccordo. Non vede una situazione rosea, invece, il presidente della Fedilter della Confcommercio Dario Coen: «Il mercato a Roma è pressoché fermo -dice -. I prezzi sono scesi dal 10 al 15 per cento, ma non abbastanza per quanto l’ offerta li vorrebbe pagare o li valuta. È la situazione media che ne risente di più, prevalentemente gli uffici e i locali commerciali sulle seconde strade, mentre sono ancora molto richiesti attici al centro oppure locali su via del Corso e via Cola di Rienzo». Macché «Roma non è ingessata - precisa Sista Carandini della Remax Team di Roma piazza Mazzini - È aumentato il numero delle compravendite e il relativo fatturato. Ma oggi le agenzie immobiliari devono dimostrare professionalità ed etica e essere capaci di un lavoro certosino in sede di transizione per colmare la distanza fra la domanda e l’ offerta».

- Lilli Garrone, Corriere della Sera, 2 ottobre 2011

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Crisi del mattone. I prezzi imboccano la discesa

2011-09-27T05:43:00.000-07:00

L' inversione di tendenza c' è ed è di quelle inattese: la casa smette di essere il bene rifugio per eccellenza perché anche a Roma il prezzo delle abitazioni per la prima volta dopo tanti anni comincia a scendere. Il dato emerge da una rilevazione condotta dall' ufficio studi di Tecnocasa sulle maggiori città italiane ed evidenzia come nella Capitale, nel corso del I semestre 2011, il costo medio del mattone sia diminuito dello 0,2% rispetto allo stesso periodo del 2010. Per la verità che le case siano in perdita era percepito dai cittadini da anni, ma è significativo il fatto che ora una delle principali agenzie immobiliari conferma il dato. Non si tratta di un crollo ma sicuramente di un segnale che dimostra come la crisi economica sia arrivata anche nell' oasi felice delle case. Dall' analisi di Tecnocasa emerge infatti che la tendenza non è circoscritta al mercato romano, ma viene confermata in tutte le grandi città italiane da Bari, dove il calo è maggiore (-5,6%), a Bologna (-1,3%), fino a Milano (-0,5) e a Napoli (2,2). Su scala nazionale poi il prezzo delle case è diminuito in media dell' 1,3%, quanto basta per accendere un faro di attenzione non solo sulla disponibilità economica dei potenziali acquirenti, ma anche su tutto l' indotto che gira intorno al capitolo "casa", dalla concessione dei mutui, fino all' andamento del settore edile. A questo proposito uno studio realizzato dalla Cna di Roma dimostra che proprio le costruzioni rappresentano oggi nella Capitale il comparto produttivo più critico, con performance negative ben al di sotto di quelle registrate da servizi e industria. Secondo i dati raccolti la ricchezza prodotta da questo settore continuerà a diminuire anche nei prossimi anni, fino almeno al 2014. E questo in controtendenza rispetto al caso italiano dove l' edilizia promette di risollevarsi con tassi di crescita nell' ordine del 2-3%. Tutto l' opposto accade nel Lazio dove il valore aggiunto prodotto nel 2012 sarà inferiore di un punto percentuale rispetto a quello di quest' anno. Questo non è tutto perché il calo della ricchezza e del fatturato si riflette nella gestione delle imprese edili, per la maggior parte di piccole o piccolissime dimensioni. Oltre il 60% di queste non prevede di fare investimenti nel secondo semestre dell' anno, e solo il 13,8% si dice sicuro di essere pronto a investire denari e speranze nel futuro. Anche sul fronte del lavoro, il 15% conta di ridurre il numero degli occupati e una percentuale molto più consistente prevede di fare ancora uso della cassa integrazione in deroga. Nell' ambito di quella che genericamente viene definita una "filiera", i risultati negativi, oltre al pessimismo sempre più diffuso, contagiano anche altri ambiti contigui al settore delle costruzioni. Un rimbalzo inevitabile di questo arretramento lo soffre il mondo del credito: nei primi sei mesi del 2011 i mutui richiesti per investimenti nell' edilizia residenziale sono diminuiti del 5,4%, e del 4,8% si sono ridotti quelli legati invece all' edilizia non residenziale. E proprio le opere pubbliche e più in generale il rapporto con gli enti locali sono uno dei capitoli più critici per le imprese attive nel settore. Mentre la maggior parte degli imprenditori si trova a dover pagare tasse più elevate, soprattutto alle amministrazioni locali, dall' altro lato sono le stesse amministrazioni che ritardano i tempi dei pagamenti ai loro fornitori e tagliano di netto i budget per le opere pubbliche. Il 42% delle imprese romane denuncia la riduzione netta degli appalti pubblici, mentre il 43% si trova costretto a fare i conti con un aumento significativo dei tempi di pagamento. La stessa Acer lancerà con molta enfasi l' allarme giovedì in una conferenza stampa di denuncia in cui definirà "non più tollerabile" la situazione. Alcuni enti, come ad esempio la Regione Lazio, pagano i loro fornitori con oltre un anno di ritardo. Troppo tempo per un' impresa che con le casse vuote e la liquidità ridotta ai minimi si trova a dover combattere una crisi così dura senza gli strumenti necessari per poter sopravvivere.

- Daniele Autieri, La Repubblica, 20 settembre 2011

Mattone. Quanto rende durante le crisi

2011-09-19T15:00:00.000-07:00

La tranquillità non ha prezzo. Chi possiede la casa in cui abita oggi può guardare alla crisi finanziaria con serenità olimpica: l'appartamento non può essere «congelato» come teoricamente potrebbe succedere ai Btp, né può diventare carta straccia come potrebbe succedere con il fallimento di una società quotata. Inoltre la manovra del governo non ha toccato il mattone: E tutte le ipotesi di patrimoniale girate nelle scorse settimane, e che potrebbero ritornare dì attualità se lo spread tra Bund e Btp si alzasse ulteriormente, non coinvolgono la prima casa.

La scelta
Per questo non c'è numero che tenga: chi ha comprato l’abitazione in cui vive, ha comunque fatto un buon affare, a prescindere da quando ha effettuato l'acquisto. Ma se i numeri volessimo guardarli lo stesso? Un approccio di valutazione meramente finanziaria dell’acquisto immobiliare andrebbe fatto ipotizzando un acquisto finalizzato all'acquisizione di un reddito da locazione e di un capital gain. In questo caso i canoni di locazione sono l'equivalente delle cedole dei bond o dei dividendi, mentre l'incasso finale si può assimilare al valore di dismissione di un titolo, con un atout in più: dopo cinque anni non si pagano imposte sul capital gain.
Una casa usata come residenza dal proprietario invece non è solo un bene da investimento, ma è anche un bene di consumo, il che di per sé renderebbe accettabile anche un deperimento di valore. Nonostante questo CorrierEconomia ha cercato di valutare se, da un punto di vista solo finanziario, la prima casa risulti un buon investimento e se l'acquisto difende i risparmi nei periodi di crisi come questo.
Per cercare di rispondere a questa domanda, tornata di stringente attualità con le fibrillazioni dei mercati finanziari, abbiamo fatto una corsa a ritroso nel tempo senza ricavare una risposta univoca: come per tutti gli investimenti la performance dipende dai tempi di acquisizione e di cessione del cespite. Se si risale indietro di venti anni l'acquisto della prima casa ha reso meno della Borsa, ma ha battuto i titoli di Stato.

Dal 2000 a oggi l'appartamento stravince sia contro le azioni sia contro i Btp. Se si parte dal 2007, perde con i titoli di Stato e ha difeso solo in parte dall'inflazione. Batte Piazza Affari, ma non è un'impresa esaltante: ci si sarebbe riusciti anche mettendo i soldi non nel mattone, ma sotto un mattone.

Le tre sfide
Per il primo confronto abbiamo scelto il 1992, l'anno che forse più assomiglia al periodo che stiamo vivendo. Allora la lira non poteva più resistere al sistema dei cambi fissi e dovette subire una drammatica svalutazione, i consumi erano in crisi, il mercato immobiliare aveva toccato i massimi mentre la Borsa era depressa. Ciliegina sulla torta: la manovra monstre di correzione dei conti pubblici del governo Amato. Chi ha comprato a Piazza Affari ai minimi di allora ha fatto l'affare della sua vita, soprattutto se ha avuto l'accortezza di vendere nel giro di una decina d'anni. Per quanto riguarda gli immobili chi ha comprato a Roma ha triplicato il valore iniziale, solo qualche punto meno hanno reso Firenze e Napoli mentre a Milano il capitale si è comunque rivalutato di oltre due volte e mezzo (+160%). Nella media delle principali città il mattone ha reso il 167%, sopravanzando del 106% l'inflazione e di 68 punti i titoli di Stato mentre è rimasto indietro di ben 85 punti percentuali rispetto alla Borsa.

Nel 2000 alla vigilia del cambio lira/euro la Borsa e il mercato immobiliare si trovavano in una situazione opposta: i prezzi della case erano in discesa da quasi sette anni, piazza Affari era euforica per la bolla Internet. Chi ha comprato casa allora ha raddoppiato il capitale, e lo ha triplicato a Roma. La media delle grandi città ha registrato una performance di 85 punti superiore rispetto ai titoli di Stato, di ben 166 nei confronti di Piazza Affari e di 96 sull'inflazione.

Infine, nel 2007, con i default bancari che bussavano alle porte, lo scenario era ancora diverso: immobili e Borsa erano entrambi ai massimi. I dati da noi elaborati dimostrano empiricamente l'assunto per cui la Borsa ha variazioni verso l'alto o verso il basso molto più rapide e ripide. La crisi ha solo lambito il mattone: le case hanno registrato una performance effettiva del 5%, sotto l'inflazione e sotto i Btp, ma comunque di quasi 57 punti superiore a quelle dei corsi azionari. Roma e Palermo hanno reso nettamente sopra la media, sfiorando il 13%, Milano ha messo a segno un modesto +1,5%.

- Gino Pagliuca, Corriere della Sera, 19 settembre 2011

I valori del mattone secondo il Corriere della Sera: vedi grafico

1 milione di italiani cerca casa su Facebook

2011-09-12T14:39:00.000-07:00

Le vacanze, le foto, gli amici e adesso anche la casa. Perché chi pensava che Facebook servisse solo per ritrovare vecchi compagni di scuola persi di vista o per commentare le foto del mare, si sbaglia di grosso: da una ricerca realizzata da Immobiliare. it emerge, infatti che quasi un milione di italiani utilizza il più noto social network della rete per cercare casa. Il portale specializzato in annunci di compravendita ed affitto di immobili ha realizzato il proprio studio su un campione di oltre 500 persone impegnate nell’acquisto o nell’affitto di una casa. Ebbene, la ricerca ha dimostrato che il 21 per cento di chi sceglie il web come canale di ricerca o di vendita affida i propri primi passi a Facebook.

«Chi cerca casa partendo da Facebook - spiega Carlo Giordano, amministratore delegato di Gruppo Immobiliare. it - ha un approccio diverso rispetto a chi lo fa sui portali immobiliari. Si tratta di persone che, di fatto, portano online il modello del passaparola o la ricerca attraverso la propria cerchia di conoscenze. Spesso arrivano alle pagine immobiliari presenti su Facebook attraverso un annuncio condiviso sul profilo di qualche amico o dietro consiglio di persone di cui si fidano». La ricerca è riuscita a definire anche il profilo di chi usa il social network per cercare casa: età media 35 anni, di solito persone non esattamente esperte della rete, ma che credono nei consigli di chi conoscono. Argomenti che sono bastati a chi cura Immobiliare.it per far aprire un servizio dedicato proprio su Facebook.

Ma lo sbarco su Facebook del mercato immobiliare preoccupa gli agenti? In fondo vendere casa senza passare dall’agenzia significherebbe risparmiare la quota dovuta, di solito il 6 per cento, a chi opera sul mercato per professione. Eventualità di sicuro poco gradita agli agenti, ma ritenuta ancora lontana. «Di sicuro - spiega Luca Ronca, presidente provinciale degli agenti Fiaip - qualcuno può decidere di inserire l’annuncio di vendita della propria casa su Facebook, ma è un po’ come metterlo sui giornali specializzati e nelle bacheche. La cerchia degli amici sul social network è simile a quella degli amici reali, non sono questi a fare i volumi di vendita. Diverso, invece, è chi usa Facebook in maniera professionale: io stesso gestisco la pagina della mia agenzia e così fanno molti colleghi. Implementare questi strumenti è importante». Un canale di vendita, quindi, che si direbbe già presidiato, anche se non esplorato fino in fondo nelle potenzialità. «Non a caso - sottolinea Ronca - a metà settembre terremo un corso di aggiornamento per i nostri associati sull’utilizzo delle nuove tecnologie: le opportunità ci sono e possono essere sfruttate meglio». Per chi, invece, decide di comperare casa senza affidarsi a professionisti del settore un monito: «Bisogna stare attenti - chiarisce il presidente - perché ci sono molte verifiche da fare sugli immobili e sulla documentazione, cose non sempre note ai non addetti ai lavori».

- Samuele Nottegar, Corriere della Sera, 7 settembre 2011

Mutui, le banche alzano gli spread

2011-09-05T14:27:00.000-07:00

Settembre è in genere un buon mese per chi deve stipulare un mutuo o anche per chi intende guardarsi intorno e rinegoziare condizioni più convenienti. Al ritorno dalle vacanze le banche riformulano infatti le proprie proposte e può capitare che chi fra gli istituti di credito deve ancora completare il budget per l'anno proponga offerte allettanti per attirare nuovi clienti.

La normale stagionalità che regola il mercato dei finanziamenti per la casa si arricchisce però in queste settimane di un ulteriore elemento favorevole per le famiglie. La bufera estiva sui mercati ha infatti cambiato in modo radicale l'andamento e le previsioni future sui tassi: difficilmente, vista la situazione tesa, la Banca centrale europea continuerà ad aumentare il costo del denaro anzi, secondo gli analisti potrebbe rimanere fissa all'1,5% fino a tutto il 2012.

Tutto ciò si trasmette sugli Euribor e si traduce in una lunga tregua per chi ha già stipulato un prodotto a tasso variabile o si appresta a farlo: i tassi interbancari (ieri 1,35% la scadenza a un mese, 1,54% quella a 3 mesi) potrebbero restare su questi livelli – o addirittura scendere di 2-3 decimi, secondo quanto scontano gli operatori di mercato – nei prossimi due anni, mantenendo quindi relativamente leggere le rate di chi ha optato per questa soluzione.
Ma anche per chi predilige la sicurezza si aprono buone opportunità in questo periodo, perché la crisi dei mercati e le attese di un periodo di stagnazione in Europa hanno provocato la discesa dei tassi interbancari a medio-lungo termine, quegli Irs che sono utilizzati per determinare una volta per tutte la rata dei prodotti a tasso fisso. Il valore di questi indicatori si è ridotto mediamente di quasi un punto percentuale negli ultimi mesi (l'Irs a 20 anni, per esempio, è passato dal 4,15% di aprile al 3,26% di ieri).

Non siamo tornati ai livelli eccezionali di un anno fa (quando i tassi Irs erano scesi sotto il 3%) che avevano favorito offerte forse irripetibili, ma si tratta comunque di valori che permettono di siglare un mutuo fisso a un tasso vicino al 4,5%, storicamente molto basso se si tiene conto che un finanziamento si protrae per 20-30 anni. L'incognita, in uno scenario che tutto sommato è favorevole per entrambe le soluzioni, è rappresentata però dal comportamento delle banche, in soldoni dal ricarico (spread) che decideranno di attuare sui tassi base.
Non è un mistero, infatti, che la crisi del debito pubblico italiano (e la crescita a dismisura dello spread BTp-Bund) si sia fatta sentire anche sugli istituti di credito, che adesso devono pagare di più per ottenere quel denaro con il quale poi finanziano i prestiti alla clientela. UniCredit, per esempio, ha appena emesso un'obbligazione garantita da mutui (covered bond) della durata di dieci anni pagando un tasso del 5%. Un'operazione che può considerarsi per certi versi un successo, vista la fase delicata dei mercati, ma che apre al tempo stesso un interrogativo: come può una banca che raccoglie denaro a medio-lungo termine al 5% reimpiegarlo a tassi inferiori?

Per questo, probabilmente, in questo settembre non ci sarà da aspettarsi particolari offerte da parte delle banche. «Potremmo vedere qualche "sconto", magari su particolari tipologie di mutui o scadenze – conferma Stefano Rossini, amministratore delegato del broker MutuiSupermarket.it – ma non credo che si tratterà di un fenomeno generalizzato come negli scorsi anni, perché la situazione per il sistema finanziario è nel complesso più difficile». Al contrario, non si può escludere una stretta significativa sugli spread dei nuovi mutui: proprio a partire da oggi alcune banche online hanno aumentato i tassi praticati sui prodotti venduti attraverso la rete. Sono piccoli ritocchi che per ora non delineano una tendenza, ma anche un segnale da non sottovalutare.

- Maximilian Cellino, Il Sole 24 Ore, 1 settembre 2011

Forti sconti e tempi lunghi per vendere casa nella periferia di Roma

2011-09-01T15:04:00.000-07:00

Il calo dei prezzi delle abitazioni inizia a farsi sentire anche nei dintorni di Roma, in quella macroarea in cui si concentrano le compravendite di prime case che spazia dai Castelli romani al litorale laziale.

«L'onda del ribasso è arrivata un po' più tardi rispetto alla capitale – dice Claudio Parenti, consulente immobiliare – dove il mercato residenziale sta dando segnali di lenta ripresa, mentre nell'hinterland è partita la fase discendente, sia sul fronte prezzi che sul fronte dei volumi di vendita. Senz'altro è un buon momento per chi vuole comprare e l'interesse all'acquisto non manca anche se le trattative per chiudere sono in genere piuttosto lunghe e complicate dalla difficoltà con cui le banche concedono i mutui».

A livello di quotazioni stanno tenendo meglio alcune nicchie come Grottaferrata e Frascati, mentre stanno perdendo più terreno località meno pregiate come Ciampino, Ardea, Pomezia. Lo scarso dinamismo è testimoniato anche dalle tempistiche di acquisto: salvo l'area dei Castelli romani tendenzialmente più rapida (si va dai sei-sette mesi in media) ci vogliono 7-8 mesi per vendere casa, contro i 5-6 mesi sufficienti nel 2009 per trovare un acquirente. Il margine di trattativa rispetto al prezzo iniziale, invece, si aggira intorno al 15 per cento. Le richieste si orientano sempre su immobili piuttosto grandi (3-4 locali, contro i 2-3 locali richiesti a Roma), con giardino e verde comune.

Rallentata anche l'attività dei cantieri che costruiscono nuove abitazioni: «Iniziative residenziali ne partono ancora – conclude Parenti – ma meno di quante ce ne fossero 8-10 anni fa». Piuttosto ampia la forchetta dei prezzi: si va da un massimo di 4mila euro al mq per le località più vicine a Roma e meglio collegate con la città (si veda ad esempio Sacrofano) a un minimo di 2.500 euro al mq per le zone più periferiche.

- Cristina Giua, Il Sole 24 Ore, 1 settembre 2011

Mutui. Quale tasso? Tutte le ipotesi a confronto

2011-08-29T04:55:00.000-07:00

Tasso fisso o tasso variabile? Nell'amletico dubbio sulla scelta del tasso ideale per iniziare il lungo viaggio del mutuo (o per correggerlo in corsa per chi valuta opzioni di surroga/rinegoziazione/sostituzione) si inserisce anche il tasso misto (che consente di passare da fisso a variabile, o viceversa, nel corso del piano di ammortamento). Quindi, che scegliere in questa fase di turbolenza dei mercati, complice le tensioni nell'Eurozona (per la crisi dei debiti sovrani) e negli Stati Uniti (per gli scontri sull'allungamento del tetto al debito pubblico)?

Bisogna premettere che, al pari di un investitore finanziario attivo, anche il mutuatario risponde a un profilo di rischio. Chi non vuol rischiare (profilo di rischio basso) sarà mentalmente orientato verso una soluzione a tasso fisso, chi vuole osare un po' di più (profilo di rischio bilanciato) guarderà con occhio di riguardo il tasso misto. Infine, il "mutuatario aggressivo" non avrà dubbi circa la scelta del tasso variabile compensando l'incertezza sulla volatilità dei tassi con una più pronunciata attitudine al rischio. Tuttavia, proprio partendo dal confronto tra le opzioni alle condizioni attualmente disponibili sul mercato da questo terzo profilo, ci accorgiamo che così aggressivo, colui che oggi opta per una soluzione a tasso variabile, poi non è.
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Il vantaggio in partenza del tasso variabile
Perché il rischio c'è, ovviamente, ma si tratta di un rischio ben calcolato. Confrontado la distanza tra l'indice Euribor a 1 mese (il miglior indice cui agganciare in questo momento un mutuo a tasso variabile perché vola più basso rispetto all'Euribor a 3 mesi e, allo stesso tasso della Bce) e l'Irs a 25 anni (l'indice di partenza sui mutui a tasso per la durata media erogata nel 2011) c'è un abisso finanziario, nonostante questo stia scendendo per l'effetto Bund: 210 punti base. L'Euribor a 1 mese è stato fissato venerdì all'1,43%, l'Irs a 25 anni al 3,53%. Il che, tradotto in rate, vuol dire che l' "aggressivo" partirebbe con un rata di 680 euro su un mutuo di 150mila a 25 anni (calcolata sul 2,6%, il miglior Tasso annuo effettivo globale oggi sul mercato). Mentre il "prudente" ne pagherebbe 850 (calcolati sul 4,7%, il miglior Taeg oggi sul mercato per un fisso), ovvero il 25% in più. Il proverbio dice: prudenza non è mai troppa. Ma forse, alle condizioni attuali di mercato, questa prudenza si paga un po' troppo. Almeno considerando quello che i mercati oggi "pensano" che accadrà nei prossimi cinque anni quando, secondo i future sugli indici Euribor, questo indice raggiungerà la soglia del 3,2% a fine 2015.

Aggiungendo a questa soglia uno spread medio dell'1,3% si arriva al 4,5%, in ogni caso meno dell'attuale 4,7% stipulabile con il fisso. In sostanza, pur essendo le previsioni future soggette a variazioni anche rapide, gli investitori finanziari sono convinti che, proiettando nel medio periodo l'attuale intreccio economico, il mutuo a tasso variabile resterà meno caro dell'attuale fisso almeno per i prossimi cinque anni.

Misto e cap convengono?
Allora, penserà qualcuno, prendendo come buono questo scenario: perché non stipulare un misto (con partenza con il variabile e switch successivo al fisso) oppure un variabile con cap? Sarebbe una buona domanda, a cui proviamo a dare una buona risposta. Il mutuo a tasso misto, così come il mutuo variabile con cap al pari di tutti gli altri mutui con delle opzioni, è più caro, in termini di spread, rispetto ai mutui privi di opzioni (variabile semplice e fisso standard). In media, i mutui con opzione costano dai 40 ai 50 punti base in più che, tradotti in interessi finali spalmati su un piano di ammortamento di 25 anni, corrispondono a un versamento di 6-7mila euro in più. Importo che non può essere trascurato nella valutazione di chi, aggressivo o prudente che sia, decida di sposare una filosia di "mutuo-investimento" più "diplomatica", ricorrendo al misto.

- Vito Lops, Il Sole 24 ore, 3 agosto 2011

Il 45% degli acquisti immobiliari favorito dal web

2011-08-26T05:11:00.000-07:00

Continuano a crescere gli affari delle agenzie immobiliari grazie anche alla spinta che arriva dalle compravendite effettuate via web. Un giro d’affari ormai consolidato che arriva a toccare cifre consistenti.

La ricerca
Secondo una recente indagine condotta da Casa.it in collaborazione con Università Cà Foscari di Venezia, al fine di individuare il reale valore del web nel mercato immobiliare nostrano, gli li italiani si affidano sempre di più al web per acquistare casa.
Stando ai i principali numeri diffusi dall’analisi, in Italia circa il 45,7% delle compravendite residenziali effettuate dalle agenzie immobiliari sarebbe favorito da internet per un giro d’affari che ruota intorno ai 26 miliardi di euro.
A beneficiare della situazione sono le agenzie immobiliari che hanno la possibilità di sfruttare le vetrine on line per attirare potenziali compratori e gestire le prime fasi di intermediazione e negoziazione del contratto.

La rete gioca inoltre un ruolo fondamentale anche nel segmento finanziario, in particolare nel segmento dei mutui come attestato peraltro dalla Banca d’Italia che ha recentemente indicato come nel 2010 sarebbero stati chiusi circa 465 mila mutui per un valore di 57 miliardi di euro, con una fetta delle linee di credito immobiliari spinte dalle piattaforme online, che si aggirerebbe intorno al 10%, e si dimostrerebbe altresì in netta crescita rispetto alle abitudini passate.

In base alle richieste pervenute a Casa.it è possibile affermare che rispetto all’anno scorso si è assistito nel 2011 ad un incremento della domanda di acquisto nonostante vi sia una discrepanza tra le transazioni che si realizzano effettivamente e la richiesta d’acquisto dovuta principalmente al mancato allineamento dei prezzi rispetto alle effettive possibilità di spesa degli italiani.

- Borsa Italiana, 26 agosto 2011

Bankitalia, peggiorano condizioni mercato immobiliare

2011-08-09T03:51:00.000-07:00

Nel secondo trimestre 2011, le condizioni del mercato immobiliare italiano si sono indebolite ulteriormente. Lo rileva l'inchiesta trimestrale sullo stato del mercato immobiliare in Italia condotta congiuntamente dalla Banca d'Italia, da Tecnoborsa e dall'Agenzia del Territorio. A questa indagine hanno partecipato 1.464 agenti, fornendo informazioni sull'attività di compravendita e sui prezzi nel trimestre di riferimento (aprile- giugno 2011), nonché sulle prospettive del settore.
Nel secondo trimestre del 2011 la quota di agenti che hanno segnalato una diminuzione dei prezzi è cresciuta al 46,8 per cento dal 44,2 della precedente indagine , a fronte di una sostanziale invarianza dell’incidenza, già trascurabile, di coloro che hanno indicato un aumento delle quotazioni. Ne è derivato un peggioramento del saldo negativo tra le percentuali di risposte "in aumento" e "in diminuzione" (-45,5 punti contro -42,6 nel primo trimestre dell’anno), più pronunciato nelle aree urbane e nelle regioni del Nord Ovest.
La quota di agenzie che nei mesi primaverili hanno venduto almeno un immobile è rimasta invariata, al 69,3 per cento ; a una flessione nelle regioni settentrionali si è contrapposto un aumento registrato in quelle del Centro.
Nel secondo trimestre del 2011 il saldo tra risposte di aumento e di diminuzione (rispetto al periodo precedente) delle giacenze di incarichi a vendere è sceso a 23,2 punti percentuali (25,8 nella precedente rilevazione).
Il calo riflette principalmente la flessione della percentuale di operatori che giudicano in aumento il numero di incarichi ancora da evadere. Circa l’andamento dei nuovi incarichi, il saldo tra la quota di agenzie che segnalano un aumento rispetto ai primi mesi dell’anno e quella di coloro che ne riportano una diminuzione è fortemente diminuito, a 12,1 punti percentuali (da 20,8), in connessione soprattutto con gli andamenti osservati nelle aree non urbane. Per quanto riguarda le cause prevalenti di cessazione degli incarichi, sono aumentate leggermente le quote di operatori che indicano l’assenza di proposte di acquisto a fronte di richieste del venditore ritenute troppo elevate (65,5 per cento contro 64,2 nell’inchiesta di aprile;), attese di prezzo più favorevoli (21,9 per cento contro 20,8) e difficoltà nel reperimento del mutuo (51,9 per cento contro 49,6). Si è invece ridotta l’incidenza dei ritiri dovuti a proposte di acquisto a prezzi giudicati troppo bassi dal venditore (52,0 per cento dei casi contro il 55,4 rilevato in aprile). Il prezzo di vendita è rimasto sostanzialmente invariato, intorno al 12 per cento : alla flessione registrata nelle aree urbane (all’11,3 per cento, dal 12,0 nella precedente rilevazione) si è contrapposto un modesto aumento in quelle non urbane (al 12,6 per cento, dal 12,1). Si conferma appena superiore ai 7 mesi il tempo medio di completamento dell’incarico .
La quota di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo ipotecario è salita di 2 punti percentuali rispetto alla scorsa indagine, al 72,6 per cento. L’aumento ha riguardato tutte le aree geografiche del paese.
Il saldo tra giudizi "favorevoli" e "sfavorevoli" sulle attese a breve circa le condizioni del mercato di riferimento è ulteriormente peggiorato, divenendo negativo per la prima volta da un anno (per 22,5 punti percentuali, a fronte di un saldo positivo di 4 punti nella rilevazione precedente). Si è inoltre ridotto il saldo positivo tra le attese di aumento e diminuzione dei nuovi incarichi a vendere (a 3,9 punti percentuali, contro 20,2 nella scorsa rilevazione), mentre si è ulteriormente ampliato quello, già negativo, circa le attese sui prezzi (-41,1 punti, contro -31,7).
La quota di agenti che riportano un peggioramento delle prospettive a breve del mercato nazionale è aumentata al 34,8 per cento (dal 23,5 della rilevazione precedente) . Il divario negativo fra giudizi favorevoli e sfavorevoli si è pertanto ampliato, portandosi a -27,8 punti percentuali, da -12,8 in aprile. Appare sempre più prudente, anche se ancora improntato all’ottimismo, il quadro per i prossimi due anni: il saldo positivo tra le attese di miglioramento e peggioramento si è infatti ancora ridotto, di oltre 10 punti percentuali, portandosi a 18,3 punti.

- La Repubblica, 5 agosto 2011

Casa: il mercato è ancora fermo

2011-07-23T05:13:00.000-07:00

Un mercato sostanzialmente stagnante, prezzi in calo - ma solo in maniera lieve - e compravendite in sensibile ribasso in una fase segnata da un eccesso di offerta a fronte di una scarsa liquidità. Non e' troppo brillante la fotografia scattata da Nomisma sul comparto immobiliare nel primo semestre del 2011. Toccato, come tutti i principali settori economici, dal protrarsi della crisi italiana e internazionale e ancora lontano da una ripresa piena e convincente. A partire dal 'valzer' di acquisti e cessioni, fin troppo compassato.

Nel periodo compreso tra gennaio e marzo, sottolinea il centro di ricerca bolognese, le compravendite hanno registrato una flessione del 3,7% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente per quanto riguarda le abitazioni, e dell'8,9% per quanto concerne i negozi. Complessivamente i 'passaggi di mano' sono stati 300.000: nel residenziale la flessione registrata nei primi tre mesi dell'anno dovrebbe essersi addirittura acuita con l'entrata nel secondo trimestre. Per l'anno in corso, stima Nomisma, lo scenario prevede scambi pari a 590.600 unità: nella versione piu' pessimistica si arriva a quota 575.000 tornando, in pratica, ai livelli del 1997, quando le compravendite complessive ammontarono a 576.340.
Nonostante questo, sui 13 principali mercati italiani (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Padova, Roma, Torino e Venezia) i prezzi del mattone, nei primi sei mesi del 2011, sono calati solo dello 0,7% per le abitazioni, dello 0,9% per gli uffici e dello 0,7% per i negozi. Dall'inizio ufficiale della crisi, nel 2008, la frenata dei prezzi è stata, a seconda delle aree, tra il 5% e il 10%, ben lontana da quel 25%-30% stimato dal Fondo Monetario Internazionale per rilanciare il comparto.
Guardando proprio ai prezzi del mattone, Venezia è la città italiana in cui il suo costo è il più caro. Nel capoluogo veneto la media ponderata (tra zone di pregio, centro, semicentro e periferia) per l'acquisto di una abitazione usata è pari a 3.692 euro al metro quadro. Dietro Venezia, sul podio salgono anche Roma, con una media ponderata per abitazione pari a 3.519 euro al metro quadro, e Milano con 3.445 euro al metro quadro. Scorrendo la lista della altre città prese in esame da Nomisma, Firenze si piazza quarta con una media ponderata pari a 2.963 euro al metro quadro, seguita da Bologna (2.498 euro) Bari (2.410 euro), Napoli (2.119 euro), Torino (1.932 euro), Padova (1.847 euro), Genova (1.832 euro), Cagliari (1.726 euro), Palermo (1.458 euro) e Catania (1.415 euro). Quanto alle performance tra il 2006 e il 2011, l'indice realizzato da Nomisma, boccia Bologna, seguita da Torino e Padova mentre premia, quanto a dinamismo, Bari, seguita da Roma e Catania.
''Il ciclo economico è fragile - ha puntualizzato il presidente di Nomisma, Pietro Modiano -: c'è una maggiore propensione al mutuo da parte delle famiglie, si è passati dal 50% del 2010 al 75% di oggi, ma solo per una riduzione della capacità di spesa. Le transazioni sono ai minimi e il mercato è abbastanza fermo, prevediamo che si riprenda nel 2013 - ha concluso -: la ripresa convincente è rimandata e quando avverrà, avverrà a prezzi più bassi''.

- Giornale Radio RAI, 22 luglio 2011

Quale metro quadrato e a quale prezzo di mercato?

2011-07-21T03:04:00.000-07:00

L'acquisto di un'abitazione è da sempre un momento importante per le famiglie. Spesso sul livello del prezzo unitario (€/mq) e sulle consistenze delle superfici (mq) il mercato gioca per “attirare” l'attenzione dei potenziali compratori. La scarsa trasparenza del mercato immobiliare italiano induce gli operatori più scaltri a “facili giochi di prestigio” per simulare un basso prezzo unitario a fronte di importanti superfici commerciali.

Un aiuto alla chiarezza sarebbe atteso dalle valutazioni immobiliari (perizie), che svolte da periti indipendenti dovrebbero aiutare il mercato ad assumere decisioni, a condividere i dati tecnici e le informazioni economiche.

Purtroppo anche su questo fronte si presenta un'eterogeneità nei comportamenti spesso determinata dall'assenza di standard valutativi condivisi e riconosciuti e da un sostanziale empirismo basato solamente sull'expertise immobiliare, che conduce a risultati non dimostrabili né verificabili.

Una luce in fondo al tunnel si inizia a vedere per opera dei valutatori immobiliari che applicano standard condivisi a livello internazionale, che in Italia trovano dal 2005 riferimento nel Codice delle valutazioni immobiliari di Tecnoborsa.

Questi tecnici si distinguono dagli altri perché hanno maturato una cultura valutativa moderna e scientifica, acquisita spesso in corsi di formazione basati sulle migliori pratiche estimative internazionali. Questi valutatori applicano metodi estimativi basati sulla rilevazione dei dati di mercato e utilizzano strumenti informatici evoluti utili per costruire banche dati immobiliari.

La differenza sostanziale che contraddistingue un valutatore che applica gli standard di valutazione immobiliare rispetto a un tecnico che pratica l'expertise è l'analisi dei dati rilevati nel segmento di mercato in cui si colloca l'immobile oggetto di stima.

Il valutatore moderno si differenzia dal tecnico dell'expertise perché rifiuta il modo di stimare il valore di mercato di un immobile basato sulla semplice moltiplicazione del prezzo per metro quadrato per la superficie commerciale.

La conseguenza di questo modo di procedere è paradossale: l'expertise nella sua semplicità sembrerebbe aiutare il consumatore a comprendere come si forma il prezzo dell'immobile, ma si basa su due fattori (il prezzo e la superficie commerciale) di per se stessi indecifrabili: come è stabilito il prezzo per metro quadrato?

Come è misurata una superficie virtuale?

La risposta a queste domande è cruciale per definire l'affidabilità di una valutazione.

Il prezzo per metro quadrato di un'abitazione è un elemento che generalmente non trova un riscontro diretto nel mercato, nel quale i soggetti contrattano sul prezzo di offerta complessivo dell'immobile e concludono la transazione con la somma pattuita con un contratto a corpo.

La superficie commerciale è una superficie che non è riscontrabile nella realtà, ossia una superficie che il consumatore non può misurare con uno strumento, in quanto è fittizia e calcolata dalla somma della superficie principale (quella dell'abitazione) e delle superfici secondarie (balconi, terrazze, cantine, soffitte ecc.) moltiplicate per le rispettive incidenze sulla superficie principale (per esempio per i balconi pari al 50%, per le cantine al 30%, per le soffitte al 25% ecc.) dette anche coefficienti di omogeneizzazione.

Definita l'unità di misura della superficie dell'immobile, potendo adottarsi il metro quadrato lordo esterno (muri esterni compresi), il metro quadrato lordo interno (muri esterni esclusi) e il metro quadrato netto interno (solo pavimenti), occorre osservare che per rilevare le incidenze delle superfici secondarie non esistono statistiche elaborate per il particolare segmento di mercato dell'immobile da stimare, tenendo conto della tipologia immobiliare e della domanda e dell'offerta nel mercato locale.

Non esistendo statistiche di mercato, il tecnico che applica l'expertise ha tre alternative per definire le incidenze delle superfici secondarie:

1. stimare soggettivamente queste incidenze con un altro expertise oltre quello del prezzo per metro quadrato;

2. riferirsi alle indicazioni dei manuali estimativi commerciali, validi per l'intero territorio nazionale e per la data alla quale risale la loro pubblicazione;

3. ricorrere alle incidenze stabilite dalle norme amministrative e fiscali per finalità burocratiche e quindi disgiunte dalla spontanea realtà del mercato.

Quindi nell'expertise il tecnico non dimostra come ha stimato il prezzo per metro quadrato (che non esiste nel mercato) e come ha fissato l'indice delle superfici secondarie (per i quali non esistono statistiche).

Indici delle superfici: cosa sono e perché si usano

A questo punto un consumatore inesperto potrebbe interrogarsi su cosa rappresentano gli indici delle superfici (detti anche coefficienti di omogeneizzazione), perché si usano, qual è il loro scopo, chi li stabilisce, se sono fissi o variano nel tempo, se esistono per tutte le superfici, se sono uguali e costanti in tutta Italia.

È possibile che un balcone di Portofino valga quanto quello di Vicolo Stretto?

Tutte domande legittime che richiedono risposte chiare e scientifiche.

Primo lo scopo. Si sta ragionando attorno a come si formano il prezzo di un'abitazione e il suo valore di mercato e non altro; non si sta ragionando in termini fiscali o normativi.

Questo è importante sottolinearlo perché per stimare un valore di mercato è necessario rispettare il mercato e non sostituirlo con rigide norme burocratiche.

Secondo il nome. Si smetta di chiamarli coefficienti di omogeneizzazione, ma si dia loro il vero nome di indici mercantili superficiari il cui significato è nei termini stessi del loro vero nome.

Si tratta, infatti, di rappresentare un rapporto economico (indici) fra il prezzo della superficie secondaria e il prezzo della superficie principale (superficiari) per come sono espressi dal mercato (mercantili).

Terzo l'effetto pratico. L'effetto di questi indici è meramente operativo e consiste nell'esprimere le molteplici caratteristiche di un'abitazione con un solo numero ossia con la superficie commerciale.

È di tutta evidenza che i prezzi delle abitazioni e delle loro superfici sono diversi in ogni angolo d'Italia; il semplice affaccio su una piazza, su un panorama o su una via principale possono rendere i balconi o i terrazzi più o meno apprezzati, eppure 8 metri quadrati reali sono sempre 8 metri quadrati reali in ogni luogo, quello che varia è ovviamente il valore che il mercato riconosce loro e da qui nasce l'indice in confronto al metro quadrato della superficie principale.

In sintesi, quindi, il valore del nostro immobile nasce da due termini le cui origini sono, nella maggior parte dei casi, oscure e non verificabili dal nostro consumatore, e nessun sistema che predetermina sia il prezzo medio sia gli indici mercantili potrebbe aiutarlo a comprendere meglio il prezzo richiesto o il valore di una stima svolta in questo modo, perché non si reggono su dati credibili e riscontrabili nel mercato immobiliare.

Piaccia o non piaccia, viviamo in una società di mercato, dove la regola economica che governa anche il mercato immobiliare indica che “Due merci uguali hanno lo stesso valore e lo stesso prezzo e due merci diverse hanno valori e prezzi diversi in ragione delle loro differenze nelle caratteristiche merceologiche”. Da ciò si deduce che per stimare correttamente il valore di mercato di un immobile è necessario comparare i prezzi e le caratteristiche di immobili simili, realmente esistenti e recentemente compravenduti, con le caratteristiche dell'immobile oggetto di stima, per ottenere un valore di mercato credibile e chiaro agli occhi del nostro consumatore. Per il quale si tratta di vedere riproposta la stessa operazione che ha svolto nella ricerca di un'abitazione da acquistare: confrontando fra loro le proposte di immobili presenti sul mercato e non considerando un singolo immobile (sulla base di presunti prezzi unitari e di superfici fittizie).

Un consumatore attento, alla luce di queste considerazioni, potrebbe pretendere maggiori chiarimenti all'operatore che gli propone un'abitazione in vendita: per esempio potrebbe chiedere la misura reale di ogni singola superficie, stabilendo quali elementi fisici contenga (muri esterni, interni, nicchie ecc.), così da poterla eventualmente verificare di persona o attraverso un tecnico. Ma soprattutto potrebbe attribuire il corretto significato alle cifre che gli sono presentate sotto forma di prezzi unitari delle superfici e di indici mercantili, con piena consapevolezza del processo empirico che li sorregge. Potrebbe dedurre per esempio come i due elementi esprimono il grado di concorrenzialità della proposta e la professionalità e la buonafede dell'operatore.

Nel rapporto di valutazione del valutatore moderno, il consumatore è posto in grado di seguire lo svolgimento della comparazione diretta del suo immobile e con gli immobili di confronto già compravenduti rilevati dal valutatore.

In tal modo può giudicare il valore di mercato attribuito al suo immobile. Al nostro valutatore il consumatore può chiedere anche di comparare, con lo stesso criterio della stima, più prezzi di offerta del mercato con il prezzo richiesto per un immobile di suo interesse.

In queste circostanze è compito del moderno valutatore rilevare i dati puntuali del mercato (vere compravendite), analizzarli (comprendere quali caratteristiche immobiliari creano la differenza di prezzi), svolgere un'analisi comparativa volta a simulare il mercato per l'immobile da valutare, fornendo un giudizio di valore ripercorribile in ogni sua fase e verificabile nel risultato anche dal nostro consumatore.

- Sandro Ghirardini, Il Sole 24 Ore, 21 luglio 2011

Faccia a faccia con gli Agenti Immobiliari: "La fatica di affrancarsi da un preconcetto"

2011-07-20T14:22:00.000-07:00

Idealista.it propone un faccia a faccia con chi opera ogni giorno sul mercato immobiliare per scoprire insieme il mestiere dell'agente immobiliare, le difficoltá quotidiane e le sfide di questa professione. Parla Massimiliano Podestà, agente immobiliare di Realpodestate che opera fra Roma e Torino: "Ciò che ci danneggia non è la concorrenza, ma l'infiltrazione in questo mestiere di agenti immobiliari improvvisati". La soluzione? "Maggiore regolamentazione e denunciare i comportamenti scorretti", altrimenti spiega Podestà "siamo costretti a dover lavorare cercando di affrancarci dai preconcetti".

"Sono d'accordo con il comunicato della Fiaip, la mia associazione di categoria nella sua risposta all'inchiesta di Altroconsumo - esordisce così l'agente immobiliare Massimiliano Podestà nel faccia a faccia con Idealista - sono d'accordo che nella mia professione come nella maggior parte ci siano truffatori o persone poco oneste, ma questo ovviamente non significa che lo siano tutti. E' questo dato che pare emergere dall'inchiesta di Altroconsumo riportatata anche da Idealista e che ha scatenato l'indignazione di alcuni agenti immobiliari" conclude podestá

Domanda: In quali città opera?

Risposta: Opero tra Roma e Torino, ma a volte anche in Toscana. dipende dal momento

D: Qual' è secondo lei la fotografia del mercato immobiliare in questo momento?

R: La fotografia riflette un momento ovviamente difficile in cui però si spera che viste le difficoltà finiscano per emergere le realtà serie. Purtroppo ci sono dei truffatori e dei disonesti anche in questo mestiere come negli altri. Quello che manca è una regolamentazione forte nel nostro paese. siamo caricati di molte responsabilità che le camere di commercio ignorano, questo anche per mancanza di comunicazione.

D: Nel mercato immobiliare c'è davvero tanta concorrenza come si dice?

R: Il problema non è la concorrenza. Tra colleghi, voglio dire quelli che considero colleghi, cioè gli agenti immobiliari professionali, che lavorano secondo le regole e secondo il decalogo delle associazioni di categoria si può anche arrivare a collaborare. Il problema sono tutti quei personaggi che si infiltrano in questo mestiere, che lavorano male e che così facendo strappano il mercato a chi vendere case lo fa di mestiere. Questo per esempio non succede in altre professioni, uno non puó esercitare da notaio se non lo è. Per questo la nostra è diventata una realtà nella quale è difficile lavorare. Anche per quanto riguarda le tariffe, se un agente immobiliare diventa imprenditore, cioè se apre un negozio e paga le spese, la percentuale stabilita con la camera di commercio è quanto necessita per guadagnare dal mestiere che fa. Chi fa questo mestiere per improvvisazione, invece, può anche permettersi di abbattere la commissione, non avendo spese.

D: Oltre ad una maggiore regolamentazione, lei quale misure suggerisce come soluzione a questa situazione?

R: Denunciare all'associazione di categoria (e non alle Camere di Commercio perchè putroppo si rischiano rappresaglie) i comportamenti scorretti. Anche il cliente che si trovasse ad avere a che fare con truffatori ha il dovere di denunciare questi comportamenti. Un agente può inviare una denuncia alla propria associazione di categoria che la trasmette in forma anonima alla Camera di Commercio. Si deve affrontare la situazione altrimenti saremo costretti a lavorare dovendoci affrancare ogni giorno da questi preconcetti. Questo è il motivo per cui non si può generalizzare, perchè si finisce per creare ancora più problemi all'intera categoria. Questo non significa che vogliamo nascondere i comportamenti scorretti.

- Idealista.it, mercoledì, 20 luglio, 2011

Da aumento tassi arriva la stangata per mutuari a tasso variabile

2011-07-14T09:34:00.000-07:00

La decisione della Bce di procedere al secondo dei tre aumenti previsti del costo del denaro, con i tassi di riferimento portati oggi dall’1,25 all’1,50 per cento, avrà ricadute su circa 2,3 milioni di famiglie che ascoltando i cattivi consigli delle banche, si sono indebitate a tasso variabile, invece di approfittare di irripetibili tassi fissi. Lo si legge in una nota di Federconsumatori.
Le rate dei mutui indicizzati subiranno una maggiorazione di 11 euro al mese (132 euro l’anno) per un mutuo decennale di 100.000 euro a tasso variabile, che passa dal 2,75 al 3,00 per cento, con il costo della rata mensile che passa da 954 a 965 euro.
Maggiori oneri per un mutuo di 100.000 euro di durata ventennale che passa da 542 euro al mese a 554, con un aumento di 12 euro mensili (144 euro l’anno); se poi la durata è trentennale, si passa da una rata di 408 a 421 euro mese (+ 156 euro l’anno).
Una maggiore stangata subiscono i mutuatari con prestiti da 200.000 euro a 10 anni, che prestando fede alle sirene delle banche, sono stati indotti ad indebitarsi a tasso variabile. Le loro rate passano da 1.908 euro mensili a 1.930 (+22 euro al mese, + 264 euro annui) nella migliore delle ipotesi, e sempre che le banche scaltre - avendo scontato già in anticipo la mossa della BCE - non procedano ad un ulteriore ritocchino, aumentando anche dopo la decisione odierna di Francoforte.
Stangata ancora più dura per un mutuo trentennale di 200.000 euro con la rata mensile che passa da 816 euro a 842 euro (+26 euro mensili, pari a + 312 euro l’anno), sempre a patto che le nostre banche, preoccupate per "Basilea 3" non aumentino due volte: la prima, sulle aspettative e le dichiarazioni programmatiche di BCE; la seconda nel momento in cui BCE dà luogo agli aumenti del tasso di riferimento.

L’aumento dei tassi dello 0,25% comporterà maggiori oneri per rinnovare lo stock dei titoli del debito pubblico. Dal 15 luglio a fine 2011, occorrerà rinnovare 130,202 miliardi di euro di titoli in scadenza (48,5 miliardi di BOT, 52,663 di BTP, 15,479 di CCT, 13,5 di CTZ), con un aggravio di 325,5 milioni di euro di maggiori interessi per il 2011. Tutto ciò, al di là del rischio paese: il differenziale di rendimento tra Btp decennali e Bund tedeschi è volato ieri al nuovo massimo storico: 224 punti base.
Adusbef e Federconsumatori, nel ricordare il notevole e ormai cronico divario a danno delle famiglie italiane, tra i tassi applicati a mutui e prestiti in Italia ed in Eurolandia (+ 0,69 per cento per i mutui e + 1,24 per cento per i prestiti) [ultima tabella – dati aprile 2011], denunceranno qualsiasi manovra di maggiorazione speculativa che dovesse essere eseguita su tassi, mutui e prestiti erogati dai signori banchieri.

- La Repubblica, Affari & Finanza, 7 luglio 2011

Gli italiani hanno nuovamente fiducia nel mercato immobiliare

2011-07-13T02:26:00.000-07:00

Gli Italiani hanno nuovamente fiducia nel mercato immobiliare: poco più della metà di loro crede sia il momento giusto per comprare casa.

Questo è il primo dato ricavato dall'elaborazione dell'Indice Immobiliare.it sulla fiducia dei consumatori, che da oggi e periodicamente tasterà il polso degli Italiani in merito alla loro sensazione circa l'andamento del mercato immobiliare.

"Si tratta di un indicatore sintetico - dichiara Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Gruppo Immobiliare.it - in grado di dare la giusta lettura di quella che è la percezione dei consumatori in merito alla compravendita immobiliare. Spesso il pessimismo o l'ottimismo della popolazione incidono e determinano in maniera netta l'andamento di un settore; per questo crediamo sia indispensabile fornire delle analisi attendibili in merito".

L'indagine è stata svolta su un campione di oltre 5.000 uomini e donne che, avendo negli ultimi sei mesi effettuato una ricerca o pubblicato un annuncio immobiliare, sono interessati al tema della ricerca di immobili.

I risultati, come detto, rivelano ottimismo da parte degli Italiani: se per il 54% di loro è un buon momento per acquistare casa, per il 16% del campione analizzato prevale l'idea che il mercato sarà in condizioni migliori il prossimo anno ed occorra, quindi, attendere un po' prima di pensare a comprare casa. Pensa non sia un buon momento per acquistare, invece, il 15% degli intervistati.

Per quanto riguarda l'altra faccia della medaglia, vale a dire l'idea che sia il momento adatto per vendere casa, dall'indagine è emersa una generale titubanza: la percentuale di chi ritiene sia un buon momento per farlo si ferma al 13%, contro il 61% di chi pensa l'esatto contrario. Il motivo è principalmente riscontrabile nel fatto che la valutazione dell'immobile è spesso più bassa di quanto non fosse 2-3 anni fa.

Per quel che concerne i sentimenti circa l'andamento dei prezzi degli immobili emerge, ancora una volta, ottimismo.

Piuttosto interessanti appaiono le differenze tra donne e uomini per quanto riguarda il loro sentimento sull'andamento del mercato immobiliare: tra i due generi, quelli che appaiono più fiduciosi sono gli uomini, che credendo sia un buon momento per comprare, si pongono ben al di sopra della media nazionale.

Per quanto riguarda le differenze regionali, è interessante notare come la fiducia degli Italiani nel futuro del mercato immobiliare segua piuttosto fedelmente l'andamento dell'economia delle singole regioni: quelle che mostrano una fiducia maggiore nel mercato immobiliare - ritenendo sia un periodo propizio per comprare - si trovano nel Nord e nel Centro-Nord.

- La Repubblica, Affari & Finanza, 12 luglio 2011

Crisi del mercato immobiliare. La proposta di ANAMA

2011-07-06T16:01:00.000-07:00

Aggiornamento continuo con crediti formativi e obbligatorietà della forma scritta per regolare i rapporti tra clientela ed operatori. Sono alcune delle proposte presentate al Parlamento dall'associazione di categoria di Confesercenti, per fronteggiare la crisi con una maggiore qualità dei servizi

Il settore immobiliare sta vivendo un momento difficile. Le compravendite sono scese a 609.145 atti, dati anno 2009, con un calo rispetto all’anno precedente dell’ 11,3%. Dal 2006 picco di mercato con le 845.051 compravendite il calo è del 27,9% e tutto in soli tre anni. Gli operatori immobiliari dell’intermediazione iscritti alla Camera di Commercio sono 73 mila, ai quali vanno aggregati altri 30 mila soggetti che si propongono come consulenti del settore, portando il dato ad oltre 100 mila addetti. Se a tutto questo ci aggiungiamo la soppressione del ruolo mediatori (anche se resta obbligatorio l'esame in Camera di Commercio per poter esercitare la professione), avvenuto a seguito del recepimento da parte del Governo della direttiva europea sulle liberalizzazioni del mercato, si ha il quadro di sfiducia e di preoccupazione che permea il settore da mesi. A.N.A.M.A. celebra il suo congresso quadriennale il 23 e il 24 giugno a Roma in questo clima di incertezza lanciando un messaggio positivo e di grande respiro.

Fare delle realtà operative nel settore dei servizi all’immobiliare un insieme di “imprese guidate da professionisti”, dove la competenza e la professionalità degli addetti siano le regole base di ogni agenzia. A questo proposito l’associazione degli agenti d’affari in mediazione della Confesercenti ha elaborato un canovaccio legislativo per immettere nelle norme e nei regolamenti vigenti obblighi formativi e percorsi professionali di qualità. Corsi di formazione, praticantato e crediti formativi sono le parole d’ordine di A.N.A.M.A. che vede nel recupero della credibilità verso i consumatori e nell’aggiornamento continuo dei suoi operatori la chiave di volta della professione.

Agenti immobiliari, mediatori del credito, agenti d’affari in mediazione sono l’arcipelago professionale entro il quale si sprigiona l’azione di tutela e di garanzia di A.N.A.M.A. oltre alla rappresentatività dei grandi gruppi immobiliari in franchising.

Giovedì 24 giugno è stata presentata ai rappresentanti parlamentari e governativi “la proposta di legge A.N.A.M.A. “ che punta al ringiovanimento dell’intero settore, snellendo le procedure d’accesso e caricando di valore l’aggiornamento e la professionalità degli addetti. Saranno presenti il sen. Mario Mantovani, sottosegretario di Stato alle Infrastrutture e responsabile PDL per le politiche della casa; l’on. Andrea Lulli, capo gruppo PD nella commissione attività produttive della Camera dei Deputati oltre all’on. Michele Vietti vice presidente del gruppo parlamentare alla Camera dell’Unione di Centro e membro della commissione Giustizia e il dirigente Tripodi del Ministero dello Sviluppo Economico.

Le proposte normative

A.N.A.M.A. è convinta che sia venuto il momento di cambiare atteggiamento verso i consumatori e il mercato. L’agente immobiliare e gli operatori di settore devono comprendere che solo attraverso forti dosi di professionalità e competenza si potrà gareggiare in un settore fortemente competitivo e concorrenziale.
A rafforzare questo dato vi sono le novità che vengono dall’Europa e quelle del Governo italiano che intendono sburocratizzare la società che lavora, rendendo più facile intraprendere e dare vita ad iniziative commerciali e di servizio.
Per contribuire a questa linea politica e dare garanzie al mercato A.N.A.M.A. suggerisce delle regole che possono dare più trasparenza negli scambi commerciali e certezza del diritto.

Si parla quindi di un accesso all’attività professionale attraverso due percorsi:
a) corso abilitante presso gli enti di formazione accreditati con verifica finale della Regione;
b) corso e praticantato, tenendo fermo il requisito del titolo di studio.

Questo per garantire la scolarità minima agli operatori (diploma di scuola media superiore) ed un percorso formativo fatto di corsi di formazione e di pratica sul campo.
Poi si è pensato di istituire i crediti formativi, utili all’aggiornamento sistematico degli agenti già in attività, obbligandoli ogni due anni ad acquisire quelle informazioni normative e procedurali necessarie per assistere con competenza e professionalità i clienti.

Altra importante novità è rappresentata dall’imposizione della forma scritta nei rapporti tra la clientela e gli operatori immobiliari in regola. Con questo provvedimento si contribuisce energicamente alla lotta contro l’attività abusiva e alla regolamentazione del mercato delle offerte immobiliari, alle volte troppo confuso e disordinato.
A.N.A.M.A. ha pensato anche ad un riordino delle incompatibilità con rafforzamento della terzietà dell’agente intermediario oltre alla semplificazione della legislazione non settoriale sull’attività dell’intermediazione immobiliare (responsabilità dell’agente nella registrazione delle scritture private; dichiarazione in atto degli estremi delle fatture; antiriciclaggio).
Infine A.N.A.M.A. auspica l’introduzione di norme in linea con gli indirizzi europei per dare alle imprese dell’intermediazione immobiliare e creditizia, sia organizzate in ditte individuali che in forma societaria o organizzata, una forte opportunità di sviluppo.

- Il Sole 24 Ore, Edilizia e immobili, 30 giugno 2011

Immobili: In Italia, scivolano le compravendite nell'ultimo anno

2011-06-14T10:31:00.001-07:00

In decelarazione il mercato immobiliare italiano. Secondo i dati Istat, nel 2010 si sono registrate complessivamente 817.963 compravendite di unità immobiliari, lo 0,5% in meno rispetto al 2009. Nel quarto trimestre 2010 le convenzioni relative a compravendite di unità immobiliari sono risultate pari a 231.162, in calo del 3,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Si conferma quindi l’andamento negativo già rilevato nel trimestre precedente, dopo i segnali di ripresa emersi nei primi sei mesi dell’anno.

Il 92,6% delle convenzioni effettuate nel quarto trimestre 2010 (214.105) riguarda immobili ad uso abitazione ed accessori, il 6,6% (15.204) unità immobiliari ad uso economico. Per la prima tipologia si osserva, come per il terzo trimestre, una diminuzione tendenziale pari al 3,1%, dopo la fase di crescita che aveva caratterizzato il primo semestre dell’anno. Per le compravendite di immobili ad uso economico, che registrano un calo del 4,2 % rispetto al quarto trimestre 2009, l’andamento è risultato negativo in tutti i trimestri del 2010.

Considerando l’intero anno 2010, le compravendite riguardanti immobili ad uso residenziale (761.519) sono diminuite dello 0,1% rispetto al 2009, quelle concernenti unità immobiliari adibite ad uso economico (49.862) del 6,1%.

Rapportando il volume delle transazioni realizzate nel 2010 a quello del 2006, ultimo anno prima della fase di discesa, emerge un calo del 26,5% per il totale delle compravendite, del 26,2% per quelle di abitazioni e del 27,7% per quelle di unità immobiliari ad uso economico.

Per quanto riguarda i mutui, nel 2010 sono stati stipulati, complessivamente, 772.664 mutui (457.792 garantiti da ipoteca immobiliare e 314.872 non assistiti da ipoteca immobiliare), con un aumento dell’1,8% rispetto all’anno precedente (+2,2% per i mutui con costituzione di ipoteca immobiliare e +1,4% per quelli senza ipoteca immobiliare).

Nel quarto trimestre 2010 sono stati stipulati 210.742 mutui, di cui 124.447 (pari al 59,1%) con costituzione di ipoteca immobiliare e 86.295 (40,9%) senza costituzione di ipoteca immobiliare (Prospetto 4). Il numero totale dei mutui è diminuito del 5,6% rispetto al quarto trimestre 2009. In particolare, i mutui garantiti da ipoteca immobiliare presentano una flessione tendenziale del 5,3%, quelli non assistiti da ipoteca immobiliare del 6,0%.

- La Repubblica, 14 giugno 2011

22.000 agenti immobiliari abusivi in Italia

2011-06-08T15:02:00.000-07:00

Le truffe non sono soltanto un fenomeno italiano, tanto che negli Stati Uniti il problema è gestito direttamente dall'Fbi. Nel suo «Mortgage fraud report» dello scorso anno si parla di una crescita del 71% del fenomeno, con 14 miliardi di dollari in mutui fraudolenti erogati dalle banche. Le denunce per truffa sono decuplicate nell'arco di cinque anni, passando dalle 6.936 del 2003 alle 63.173 del 2008.

E il trend indica una crescita annua del 70 per cento. Interessante notare come l'Fbi metta in relazione la crescita del fenomeno all'affidamento a intermediari non qualificati. Un punto sul quale tutte le organizzazioni professionali stanno intervenendo. Per gli agenti immobiliari, le associazioni - anche italiane - sono chiare: evitare di comprare da sedicenti agenti, non in regola con le autorizzazioni. «Chi esercita la professione senza averne titolo – spiega Paolo Righi, presidente nazionale di Fiaip – oltre a non aver diritto alla provvigione per la mediazione, espone il cliente a grossi rischi. Il più evidente è la mancanza di una polizza d'assicurazione per i rischi professionali che invece è obbligatoria per i professionisti e tutela il cliente in caso di errori dell'agente durante la sua attività».

È un pericolo molto reale, visto che a fronte di 32mila agenzie immobiliari in attività si calcola che operino 22mila agenti abusivi. Meglio quindi verificare se esiste l'iscrizione presso la locale camera di commercio. I casi più frequenti di truffe immobiliari riguardano proprietà che nei fatti sono invendibili. E questo caso si può manifestare con furto d'identità del reale proprietario ma anche nei casi di eredità in cui non si ha il pieno possesso del bene, oppure in caso di comunione dei beni in cui il singolo coniuge non ha titolo per vendere l'immobile. Un caso molto frequente che comporta la nullità dell'atto preliminare.

«I tempi delle truffe alla Totò che trattava la vendita della fontana di Trevi sono passati – spiega l'avvocato Biagio Giancola, consulente dell'Appi, Associazione piccoli proprietari immobiliari –. Oggi si sono raffinate condotte particolarmente insidiose e apparentemente normali, proprio per questo particolarmente pericolose. Bisogna avere l'accortezza di adottare alcune semplici regole ispirate al buon senso. In primo luogo affidarsi a interlocutori noti e affidabili, diffidando degli operatori improvvisati».

Inoltre prima di sottoscrivere qualsiasi tipo di contratto o impegno avvalersi sempre della preventiva consulenza di un professionista del settore. Per le nuove costruzioni è meglio rinunciare all'acquisto se il venditore rifiuta di rilasciare la fideiussione obbligatoria. Infine si consiglia di non firmare mai la proposta irrevocabile all'acquisto sulla quale gli agenti spingono molto, ancorché subordinata all'accettazione del venditore senza aver prima verificato la sua affidabilità, l'esatta individuazione e consistenza del bene, la conformità urbanistica, l'assenza di pesi e vincoli sulla proprietà. «Di solito – conclude Giancola – sulla base di prassi errate tutte queste verifiche si fanno all'ultimo momento quando bisogna recarsi dal notaio per la firma del rogito e generalmente dopo aver corrisposto robusti acconti. È troppo tardi». Tutti questi punti, i consigli per un acquisto sicuro, le procedure per la compravendita sono illustrati con precisione sul sito dei notai.

- Il Sole 24 Ore, 5 maggio 2011

Immobili non residenziali: in leggero calo le compravendite (-4,4) nel 2010

2011-06-01T03:56:00.000-07:00

Presentato a Roma, lo scorso 26 maggio, il Rapporto realizzato dall'Agenzia del Territorio in collaborazione con Assilea - Associazione Italiana Leasing - sull'andamento delle compravendite di immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva.
Il Rapporto evidenzia segnali di flessione, a differenza del lieve incremento registrato nel mercato residenziale: nel 2010 le compravendite risultano in calo del 4,4%, per un totale di 63.170 unità immobiliari scambiate.
Il segno meno riguarda tutte le tipologie di immobili e quasi tutte le aree territoriali: nello specifico, il terziario, il commerciale e il produttivo risultano in perdita, rispettivamente, del -5,8%, -4,0% e -3,5% rispetto al 2009.
Diversamente dal settore residenziale, che registra un incremento, benché lieve, delle compravendite rispetto al 2009, il settore non residenziale, con 63.170 unità immobiliari scambiate nel 2010, mostra ancora segnali di flessione (-4,4%). A fronte dell'aumento del residenziale (+0,5%), il terziario, il commerciale e il produttivo risultano in perdita (rispettivamente: -5,8%, -4,0% e -3,5% delle transazioni rispetto al 2009).
Nel 2010 risulta, rispetto al 2009, un generale calo dei volumi di compravendita per tutte le tipologie e in quasi tutte le aree territoriali (l'unico segno positivo si registra al Sud per i negozi +1,8%), e si delinea una diminuzione più accentuata per i capannoni ( -12,7%) e per gli uffici (-10,3%), nelle Isole.
Quasi in linea con l'anno precedente sono le quotazioni medie per gli uffici (-0,2%), per i quali si rileva un prezzo al mq di 1.563 euro, e per i negozi (-0,4%), per i quali il prezzo al mq si attesta su 1.850 euro; risulta invece stabile il prezzo dei capannoni industriali (+0,1%), con una quotazione media di 547 euro al mq.
L'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio può contare anche sul consolidato patrimonio informativo delle schede immobiliari relative alle compravendite in leasing fornite dall'Assilea, che ormai costituiscono circa un quarto dei volumi di scambio rilevati nel settore. Ciò consente, di fatto, una potenziale conoscibilità dei dati di mercato particolarmente elevata, rispetto ad altri operatori.
Il leasing continua a rappresentare, infatti, la forma di finanziamento preferita dalle imprese per la realizzazione e l'acquisizione di immobili strumentali all'attività.
Assilea ha inoltre presentato le evoluzioni intervenute sulla “Perizia Immobiliare Informatizzata“, una innovativa applicazione informatica che accompagna tutto l'iter gestionale di una pratica riguardante sia gli immobili finiti sia quelli da costruire; partendo dall'assegnazione via web al perito, passando per la compilazione e la trasmissione della perizia, per chiudere con la possibilità di rivalutare il portafoglio immobiliare sulla base dei dati OMI.

- Il sole 24 Ore, 30 maggio 2011

Alfano: mediazione resta obbligatoria

2011-05-26T05:51:00.001-07:00

«Sull'obbligatorietà nessuna marcia indietro». Ma gli organismi di mediazione sono avvisati: «non saranno guardati con occhi distratti né benevoli, saremo attentissimi al rispetto delle regole e alla qualità del servizio». Con queste parole il ministro della Giustizia, Angelino Alfano, nel suo intervento al convegno-dibattito sulla mediazione di ieri a Roma, chiude la querelle sulla obbligatorietà.

E agli avvocati, rappresentati da Guido Alpa, presidente del Cnf, conferma la validità dell'accordo raggiunto: dunque ok all'assistenza del legale in ogni fase della procedura conciliativa e totale apertura al contributo dell'avvocatura nel piano straordinario di smaltimento dell'arretrato civile. Continua così l'attacco a tutto campo del Guardasigilli alle pendenze nelle aule giudiziarie, e se il prossimo passo legislativo sarà compiuto nel consiglio dei ministri, in programma martedì, con il decreto legislativo sul riordino dei riti (che ha la stessa origine di quello sulla mediazione, vale a dire la legge 69/09 di riforma del processo civile), Alfano ha pure sottolineato che qualcosa andrà fatto sul contenzioso previdenziale.

Nel corso dell'assemblea del Cndcec (anche questa si è tenuta ieri nella capitale; si vedano i servizi a pagina 8), il ministro ha infatti annunciato che sta lavorando con il presidente dell'Inps, Antonio Mastrapasqua, per definire i confini dell'arretrato - circa il 20% del totale delle cause pendenti - e come intervenire.
L'appuntamento sulla mediazione ha fornito poi l'occasione per fare un primo bilancio. Innanzitutto l'identikit del mediatore: molti commercialisti (9%) e un 5% di laureati in giurisprudenza, ma il grosso è composto da avvocati (60 per cento). E poi i numeri, evidentemente ancora bassi in termini assoluti, ma la rilevazione effettuata dall'ufficio statistica di Via Arenula permette di arrivare a qualche conclusione.

Tra il 21 marzo e il 30 aprile scorsi, gli organismi accreditati hanno ricevuto poco piú di 5mila domande di mediazione alle quali bisogna aggiungere le oltre 800 che giacevano sui loro tavoli come procedure facoltative. Proiettando questi dati sull'anno intero, fino a marzo 2012, cioè alla vigilia dell'entrata in vigore della seconda e più corposa tranche di obbligatorietà, le procedure dovrebbero riguardare grosso modo 280mila liti. Numeri destinati a crescere quando l'obbligo si allargherà alle controversie condominiali e a quelle sui risarcimenti in seguito a sinistri stradali.

È probabile, a quel punto, che si torni a quelle che erano le previsioni originarie del ministero: più o meno un milione di liti nel meccanismo della conciliazione. Ma con quale sorte? Quanti fascicoli effettivamente saranno sottratti al circuito giudiziario ordinario perché troveranno soluzione nella mediazione? I primi segnali, senza dubbio, non sono incoraggianti. Nei primi 40 giorni sono state infatti definite oltre 1.300 mediazioni, neanche un quarto delle quali andate a buon fine. Quindi, in oltre il 75% dei casi, la mediazione non ha minimamente scalfito nelle controparti la volontà di vedersela dal giudice.

C'è però un altro dato sul quale è bene riflettere: nella maggior parte dei casi, il fallimento della mediazione è dipeso non dal mancato accordo, ma dalla mancata adesione della controparte. Il mediatore, dunque, non ha potuto neanche mettere i contendenti l'uno di fronte all'altro. Ma a circoscrivere il fenomeno alle sole mediazioni effettivamente svolte, quando cioè la controparte ha aderito, il tasso di successo sale al 71 per cento. Dunque, quando il mediatore è messo all'opera i risultati si vedono.

- Andrea Maria Candidi, Il Sole 24 Ore, 26 maggio 2011

Il mercato crede nella ripresa

2011-05-23T06:05:00.000-07:00

Lo sostiene uno studio di Università di Parma, Sorgente Group e Federimmobiliare

Il 2011 sarà un anno migliore secondo quasi un operatore del mercato immobiliare su due. Lo rivela il primo "Sentiment del mercato immobiliare" realizzato dall'Università di Parma e Sorgente Group in collaborazione con Federimmobiliare.
Lo studio, riferito al primo trimestre del 2011, è il primo di questo tipo che testa la fiducia di tutti gli operatori nel settore, tra i 225 intervistati ci sono infatti banche, trader, studi di progettazione, consulenza e valutazione, agenzie immobiliari e fondi.

Quello che emerge è un quadro di generale stabilità ma che tende verso il rosa con un ottimismo velato ma che emerge in modo chiaro: se per il 45% la propria attività nei prossimi dodici mesi rimarrà stabile ce n'è un 45% che la vede in aumento. Altri segnali positivi arrivano dalle assunzioni, programmate dal 30% nel prossimo anno, e dalle innovazioni, messe in conto dal 70% delle aziende. In questo caso si tratterà in prevalenza di nuove professionalità ma anche nuove linee di business e investimenti. Dati che fanno dire all'amministratore delegato di Sorgente Group, Valter Mainetti che "entro un anno ci dovrebbe essere una ripresa del mercato immobiliare''.
Meno ottimismo si vede se si parla di quotazioni, molti degli intervistati segnalano infatti che i prezzi potrebbero non aver finto la loro discesa anche se la maggior parte punta sulla stabilità, soprattutto per il residenziale indicato dal 60%, mentre sono ancora pochi a puntare su un rialzo. Calma piatta anche sul lato tempi di vendita che dovrebbero rimanere invariati.

Nel non residenziale

Per quello che riguarda la segmentazione geografica la zona più promettente è quella del nord ovest, dove vengono segnalate le migliori opportunità di investimento in particolare come uffici e commerciale, mentre per l'industriale spicca il nord est. Analizzando le città, a parte Roma e Milano che, a seconda dei settori, si dividono la prima e la seconda piazza come miglior meta di investimento, sono da segnalare buone attese per gli uffici a Bari, mentre nell'industriale andranno bene Padova e Modena e gli alberghi cresceranno a Cagliari. Nessuna sorpresa per le destinazioni turistiche di richiamo: ai primi posti Capri, Cortina d'Ampezzo e Portofino, anche se bisogna sottolineare le buone sensazioni sul settore alberghiero a Taormina, segnalate da oltre il 30%.
Si segnala poi una diffusa aspettativa di peggioramento del credito per gli investitori retail e stabilità per quelli istituzionali, con una crescita di importanza delle garanzie reali in entrambi gli ambiti. A parere della grande maggioranza nel credito, poi, diminuirà ulteriormente il rapporto tra il credito erogato e il valore dell'immobile, oltre ad aumentare il costo del finanziamento.

Una parte dello studio è dedicata al ruolo degli investitori istituzionali che sembra essere in crescita. Assicurazioni, casse di previdenza e fondi pensione aumenteranno moderatamente la loro attività per il 40%, in particolare puntando su uffici e commerciale, disinvestendo in parte sul residenziale.
Dovrebbe invece rimanere stabile la domanda di investimento in quote di fondi immobiliari, prevalgono infatti coloro che prevedono stabilità rispetto a quanti si aspettano contrazioni della domanda, tra questi in decisa maggioranza coloro che prevedono addirittura un incremento nei fondi speculativi. Il dato previsionale di stabilità è mantenuto anche per la domanda della costituzione di nuovi fondi, tranne che per i fondi speculativi, per i quali sono invece previste delle riduzioni.

- Il Sole 24 Ore, di Simone Lupo Bagnacani, 18 maggio 2011

Sanzioni anche con l'ok tacito al permesso di costruire

2011-05-17T02:34:00.000-07:00

Il silenzio-assenso sulla domanda di permesso di costruire non crea un titolo totalmente inattaccabile. Una volta trascorso il termine stabilito dalla legge – 90 giorni nei comuni con meno di 100mila abitanti, se non vengono chieste integrazioni documentali né modifiche al progetto – la pubblica amministrazione conserva i poteri previsti dall'articolo 38 del Testo unico dell'edilizia (Dpr 380/2011): quindi, può annullare il permesso in autotutela, così come analoga sanzione può essere attuata nei confronti della Super-Dia per inesistenza dei presupposti per la formazione del titolo tacito (ad esempio, la non conformità al piano).

Proprio il permesso di costruire è una delle novità che merita i maggiori approfondimenti. Considerando che in molti casi la Dia può essere usata in alternativa al permesso di costruire (la cosiddetta Super-Dia), alcuni osservatori hanno espresso qualche dubbio sulla reale utilità di un permesso che scatta sì con il silenzio, ma con tempi molto più lunghi dei 30 giorni richiesti dalla Dia per avviare il cantiere. In una città con più di 100mila abitanti, se il Comune – come capita spesso – chiede di integrare la documentazione in prossimità dei 60 giorni dalla domanda, il termine per l'assenso tacito può facilmente superare i 200 giorni (60 per i documenti, 120 per l'istruttoria, che ripartono da zero quando l'interessato consegna gli atti richiesti, 30 per l'adozione del provvedimento).

Tutto questo senza contare che, se è necessario acquisire assensi, nulla osta o autorizzazioni da parte di altri enti, il responsabile del procedimento convoca la conferenza di servizi, e il termine per l'adozione del provvedimento (portato a 30 giorni dai 15 precedenti) decorre dalla fine della conferenza. A fronte di questa dilatazione dei tempi, il vantaggio della nuova procedura è la possibilità di avere una certezza sul termine finale per il procedimento, superando così l'obsoleto silenzio-rifiuto. Anche se, in linea con la legge 341/1990 in cui si afferma che il cittadino ha diritto a un provvedimento esplicito, la vera riforma sarebbe quella che obbliga la Pa al rilascio del titolo, anche al fine di agevolare i rapporti con i soggetti terzi, come le banche e i potenziali acquirenti.

- Cristiano Dell'Oste e Massimo Ghiloni, Il Sole 24 Ore, 17 maggio 2011

Cassazione. Agibilità essenziale

2011-05-14T14:51:00.000-07:00

Corte di Cassazione, Sezione II civile, Sentenza 10 marzo 2011, n. 5745

"Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del comune - nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore - è giustificato. perché l'acquirente ha interesse a ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali".

Edilizia. Permessi in 90 giorni (150 per i grandi centri)

2011-05-06T14:01:00.000-07:00

Novanta giorni per avere il «permesso di costruire», quello che una volta si chiamava licenza edilizia; i giorni diventano 150 nelle città con più di 100mila abitanti o per progetti particolarmente complessi. Il silenzio-assenso scatta ora per gli interventi edilizi privati più pesanti dopo che la liberalizzazione negli ultimi anni aveva coinvolto tutta l'edilizia minore con l'estensione della Dia (denuncia inizio attività) e della Scia (segnalazione certificata di inizio attività).

Entro i termini previsti dal decreto legge per lo sviluppo varato ieri il cittadino dovrà avere una risposta chiara alla propria domanda: un sì, un no oppure comunque scatterà il silenzio-assenso.

Il termine ordinario per il silenzio assenso si potrà allungare qualora siano necessarie le «interruzioni» previste in due casi: qualora il responsabile del procedimento richieda «modifiche di modesta entità» alla richiesta originaria (l'interessato avrà 15 giorni di tempo per rispondere e integrare la documentazione) oppure qualora siano necessarie integrazioni alla documentazione (in questo caso il termine per il silenzio-assenso riparte dalla data in cui la documentazione viene presentata). Ci potrà essere una sola interruzione del termine, quindi, non si andrà comunque molto oltre i 90 giorni per i piccoli centri e i 150 per le città maggiori.

Le opere interessate
Vediamo, però, la "pratica" dall'inizio. Anzitutto per quali opere sia ancora obbligatorio il permesso di costruire. Il testo unico per l'edilizia (Dpr 380/2001) ha risentito della liberalizzazione e le tipologie per cui il permesso è ancora obbligatorio sono solo tre: nuove costruzioni, ristrutturazioni urbanistiche (si tratta di operazioni di trasformazione di intere porzioni di città come demolizioni e ricostruzioni o riqualificazione di aree dismesse), ristrutturazioni edilizie. Questa terza tipologia si articola però in sei varianti: frazionamento immobiliare (aumento di unità immobiliari), aumento del volume, modifica della sagoma, variazione dei prospetti o modifica delle superfici, cambiamento di destinazione d'uso per i soli centri storici. Si aggiunga che molte regioni hanno spinto la liberalizzazione edilizia anche oltre gli standard nazionali e alcune di queste tipologie sono realizzabili con la cosiddetta Super-Dia.

La domanda
Dovrà essere presentata allo sportello unico per l'edilizia del comune. Si dovrà allegare anzitutto l'attestazione del titolo di legittimazione a prresentare la domanda (per esempio il titolo di proprietà dell'immobile). Poi gli elaborati progettuali e altri documenti eventualmente previsti dal regolamento edilizio. Infine la dichiarazione di un progettista abilitato che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati o adottati, ai regolamenti edilizi, alle norme di settore e in particolare alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio igienico-sanitarie, di efficienza energetica.

L'iter
Dopo dieci giorni lo sportello unico nomina un responsabile del procedimento. Entro sessanta giorni il responsabile del procedimento dovrà notificare una proposta di provedimento, corredata da una dettagliata relazione, con la qualificazione tecnico-giuridica dell'intervento richiesto. Questo termine diventa di 120 giorni nei comuni con oltre 100mila abitanti o per i progetti particolarmente complessi (devono essere definiti così dal responsabile del procedimento). Nei trenta giorni successivi alla presentazione della proposta di provvedimento, il responsabile dovrà presentare il provvedimento definitivo. Qualora l'esito sia di rigetto, altri dieci giorni per motivarlo.

I vincoli sul bene
Il silenzio-assenso non si applica nel caso sull'immobile siano presenti vincoli ambientali, paesaggistici e culturali. In questi casi si segue una procedura diversa. Se il vincolo compete all'amministrazione comunale, il termine per il silenzio-assenso decorre a partire dal rilascio dell'atto di assenso. Ove tale atto «non sia favorevole», decorso il termine per l'adozione del provvedimento conclusivo del responsabile del procedimento, si intende formato il silenzio-rifiuto. Un margine di dubbio resta qualora l'amministrazione titolare del vincolo non si esprima: decorre comunque il silenzio-assenso? Dallo spirito della norma sembra di poterlo escludere, dalla lettera no.

L'altro caso è quello in cui la titolarità della salvaguardia del vincolo spetti a un'amministrazione diversa da quella comunale, per esempio alla Soprintendenza. In questo caso il responsabile del procedimento dovrà convocare una conferenza di servizi e acquisire lì il parere. Anche in questo caso l'esito «non favorevole» fa scattare il silenzio-rifiuto, mentre la mancata pronuncia (o mancata partecipazione alla conferenza di servizi) non viene esplicitamente prevista.

- Giorgio Santilli, Il Sole 24 Ore, 6 maggio 2011

Compravendite: un quarto trimestre non facile

2011-04-27T02:14:00.000-07:00

Sondaggio congiunturale Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia del Territorio sul mercato delle abitazioni in Italia

Roma, 7 Marzo 2011 – Nel quarto trimestre del 2010 si indebolisce il quadro del mercato immobiliare. Alla prosecuzione della tendenza positiva dei nuovi incarichi a vendere si sono contrapposti il calo su base annua delle compravendite intermediate dalle agenzie e più diffuse indicazioni di flessione dei prezzi. Anche le attese a breve degli agenti sulle condizioni del mercato di riferimento mostrano un peggioramento, mentre prosegue, pur attenuandosi, l’ottimismo circa le prospettive di medio periodo del mercato nazionale.

Il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, avviato nel gennaio 2009 da Banca d’Italia e Tecnoborsa, a partire dalla edizione di novembre 2010 si avvale della cooperazione dell’Agenzia del Territorio. Tra il 12 gennaio e il 3 febbraio 2011 si sono svolte le interviste dell’edizione relativa al quarto trimestre 2010, a cui hanno partecipato 1.412 agenti, fornendo informazioni sull’attività di compravendita e sui prezzi nel trimestre di riferimento (ottobre/dicembre 2010), nonché sulle prospettive del settore.
Le stime relative al numero di case vendute sono basate sull’osservazione delle transazioni intermediate. Dal punto di vista degli agenti immobiliari, la transazione è generalmente conclusa con la firma del preliminare di vendita, la quale può precedere, anche di diversi mesi, il passaggio di proprietà vero e proprio registrato negli atti notarili (rogito). Questi aspetti possono spiegare le discrepanze osservabili se si confrontano le stime qui presentate con quelle basate sugli atti notarili.

I PRINCIPALI RISULTATI

Prezzi delle abitazioni – Nel quarto trimestre del 2010 la quota di agenti che hanno segnalato una diminuzione dei prezzi è aumentata per la prima volta dall’inizio delle rilevazioni nel 2009, salendo al 40% (31,6% nella precedente indagine); ne è derivato un netto peggioramento del saldo negativo tra le percentuali di risposte “in aumento” e “in diminuzione” (−38 punti percentuali contro −28 nel terzo trimestre).
L’intensificarsi delle valutazioni negative è stato particolarmente pronunciato e diffuso nelle regioni del Nord, mentre nel resto del Paese ha interessato, in misura assai più contenuta, unicamente le aree urbane.

Numero di compravendite – Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, la quota di agenzie che hanno venduto almeno un immobile si è ridotta di circa dieci punti percentuali; anche il numero complessivo delle compravendite intermediate ha segnato un calo, stimabile nell’ordine dei tre punti percentuali¹. Tali indicazioni vanno considerate con particolare cautela alla luce dell’elevato grado di variabilità che ha caratterizzato le valutazioni degli agenti.

Incarichi a vendere – Il saldo tra risposte di aumento e diminuzione congiunturale delle giacenze di incarichi a vendere è rimasto positivo, pur riducendosi leggermente (a 16,6 punti percentuali da 19 nella precedente rilevazione). Per i nuovi incarichi il saldo rimane positivo e sostanzialmente stabile (15,7 punti percentuali); la dinamica rimane più sostenuta nelle regioni del Sud, in particolare nelle aree non urbane.
Tra le cause prevalenti di cessazione degli incarichi, si è intensificata l’assenza di proposte di acquisto a fronte di richieste del venditore ritenute troppo elevate (64,7% dei casi contro il 61,6% rilevato in ottobre) e, in misura più contenuta, quella di proposte di acquisto a prezzo giudicato troppo basso dal venditore (49,6% contro 48,2%). Si è invece ridotta l’incidenza dei ritiri dovuti sia a difficoltà nel reperimento del mutuo (da 51,8% a 45,2%), sia ad attese di prezzi più favorevoli (da 24,9% a 19,6%).

Trattative e tempi di vendita – Nel quarto trimestre del 2010 si è interrotta la tendenza alla contrazione del margine di riduzione dei prezzi di vendita, che è tornato ai livelli dell’inizio dell’anno (11,7%, era 11% nella precedente rilevazione). Il fenomeno ha interessato unicamente le regioni settentrionali, a fronte di una sostanziale invarianza nel resto del territorio. Rimangono stabili, intorno ai 7 mesi, i tempi che intercorrono tra conferimento dell’incarico e vendita effettiva, confermandosi inferiori di circa un mese nelle aree urbane.

Modalità di finanziamento degli acquisti – La quota di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo ipotecario è salita al 72,6%, 2,5 punti in più rispetto all’indagine precedente. L’incremento è stato uniforme tra tutte le macroaree a eccezione del Sud – dove la crescita è stata di circa 7 punti percentuali – e si è concentrato nelle aree non urbane. Il rapporto tra prestito erogato e valore dell’immobile è rimasto stabile al 71,3 %.

Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie – Il saldo tra giudizi “favorevoli” e “sfavorevoli” sulle attese a breve circa le condizioni del mercato di riferimento, pur rimanendo positivo, si è ridotto a 6,3 punti percentuali da 10,7. È migliorato il saldo positivo tra le attese di aumento e diminuzione dei nuovi incarichi a vendere (circa 25 punti contro 22 in ottobre 2010), mentre è peggiorato quello negativo circa le attese sui prezzi (−30,1 punti contro -24,9).

Le prospettive del mercato nazionale – Il divario tra i giudizi di miglioramento e quelli di peggioramento delle prospettive a breve del mercato nazionale, positivo per 0,6 punti percentuali nella rilevazione precedente, è tornato negativo per circa 5 punti. riflettendo principalmente la maggiore incidenza delle valutazioni sfavorevoli a fronte di una sostanziale invarianza di quelle favorevoli. Il quadro per i prossimi due anni rimane positivo, nonostante il saldo tra le attese di miglioramento e peggioramento si sia lievemente ridotto, a 45,8 punti percentuali (rispetto ai 48 di ottobre 2010).

Case in volata. Negli ultimi 10 anni +130% i canoni e +50% i prezzi

2011-04-14T02:26:00.000-07:00

Negli ultimi 10 anni i prezzi delle case sono aumentati del 50% con punte del 100% nei grandi centri urbani mentre i canoni di affitto sono cresciuti mediamente del 130% con punte del 145% nei grandi centri urbani: è quanto si legge in uno studio della Cgil presentato in Corso d'Italia nell'iniziativa "Bisogni abitativi e housing sociale". Si legge nello studio "l'innalzamento dei prezzi di vendita e dei canoni d'affitto delle abitazioni è stato ampio è di gran lunga superiore alla crescita dei redditi delle famiglie". I canoni dei contratti d'affitto rinnovati sono infatti cresciuti tra il 2000 e il 2010 mediamente del 130% con punte del 145% nei grandi centri abitativi. In una situazione di generale difficoltà economica per le famiglie" prosegue lo studio, le spese per l'abitazione costituiscono una delle voci principali del bilancio familiare con quasi 2,5 milioni di famiglie (il 10% del totale) in condizione di "serio disagio" nel pagare queste spese che pesano nei fatti per oltre il 40% sul reddito. In particolare si trovano in difficoltà le famiglie in affitto (31%), quelle con i redditi più bassi, inferiori a 15 mila euro (27%) e di famiglie monogenitori con figli minori (26%). Sono in difficoltà anche i single con meno di 35 anni (il 24% del totale) a conferma delle difficoltà dei giovani nel realizzare il progetto di uscita dalle famiglie d'origine. Il 13,5% delle famiglie si è ritrovata nel 2008 in arretrato con il pagamento delle spese della casa mentre il 12% ha avuto difficoltà con i pagamenti delle utenze domestiche mentre il 14% ha fatto fatica con l'affitto e l'8% con le rate del mutuo. Tra le dinamiche che concorrono a definire il problema abitativo alcune sono legate alla tipologia familiare che si è modificata negli anni con la riduzione dei componenti per nucleo (oggi pari a 2,4 persone) mentre si è registrato un aumento dei nuclei familiari. In particolare negli ultimi 30 anni sono aumentate le famiglie con un solo componente passando dall'8,5 al 27% del totale e a questo deve aggiungersi la presenza dei migranti ai quali si deve il saldo positivo della popolazione nel nostro paese. All'inizio del 2010 gli stranieri residenti erano 4,2 milioni pari al 7% del totale della popolazione ma a questi vanno aggiunti circa 600 mila irregolari stimati. Per la quasi totalità i migranti si rivolgono al mercato dell'affitto con 1,3 milioni di nuclei familiari. L'80% delle persone vive in coabitazione con uno o più nuclei mentre l'85% ha un contratto non registrato o registrato per una cifra inferiore. La Cgil denuncia anche il calo degli investimenti nell'edilizia residenziale pubblica che rappresenta solo il 4% dello stock abitativo contro una media europea del 20%. La produzione annua di immobili di edilizia pubblica è passata dalle 34 mila abitazione sovvenzionate nel 1984 alle 2000 unità degli ultimi anni su un totale di circa 300 mila abitazioni costruite. Alla diminuzione della produzione si è accompagnato un progressivo aumento del fabbisogno stimabile in circa 600 mila domande di aventi diritto nelle graduatorie dei comuni. "Cresce il disagio abitativo - denuncia la Cgil - nonostante nel nostro paese ci siano più abitazioni che famiglie (32 milioni a fronte di 25 milioni di nuclei) nonostante una produzione edilizia nel complesso molto sostenuta. Infine la Cgil sottolinea che nel mercato dell'affitto si prevede un divario molto ampio tra il canone libero (1100 euro circa) e quelli di edilizia sociale (80 euro).

- ANSA.it, 13 aprile 2011

Prezzi in calo mercato fermo. Immobiliare, ripresa rinviata

2011-03-28T08:33:00.000-07:00

Ripresa rinviata al 2013 per il mercato immobiliare. E il 2011 è incominciato (e proseguirà) con l'encefalogramma piatto. Neppure un lieve calo dei prezzi sta dando la scossa: il numero delle compravendite rimane ai bassi livelli del biennio 2009-2010, gli anni della crisi. A incidere su questa non favorevole situazione sono sia la troppo lenta e incerta ripresa dell'economia sia le banche passate dall'erogazione benevola dei mutui a una restrizione che Nomisma ritiene troppo rigida. Il Rapporto traccia un quadro preoccupato, rilevando «dinamiche di mercato particolarmente rigide, che disegnano un quadro di stagnazione destinato ad appesantire ogni previsione». Tra gli elementi preoccupanti al primo posto c'è il calo delle compravendite registrato nel secondo semestre 2010 (-3,5% sullo stesso periodo del 2009, con punte di -5,5% nei centri urbani minori e di -10% al Sud), che, seppur parzialmente compensato da una capacità di tenuta dei mercati urbani del Centro-Nord, porta il saldo annuale ad appena un +0,4% sul 2009, con la probabilità che il segno meno comparirà nel preconsuntivo 2011. Questo andamento appare preoccupante perché le quotazioni sono registrate statiche e a volte in leggera diminuzione. Sul mercato arrivano occasioni ma non incontrano la domanda. «In considerazione dell'ingente mole di invenduto», ha spiegato Luca Dondi, responsabile dell'Area immobiliare di Nomisma, «e in assenza di una sostenuta correzione al ribasso dei prezzi e di un allentamento dei criteri di concessione del credito è difficile ipotizzare un mutamento dell'attuale deficitaria dinamica tra domanda e offerta». Nomisma ha messo a punto l'indice di valutazione di un immobile che misura la sua capacità di essere prontamente trasformato in moneta. E composto dagli elementi tradizionali, più gli sconti praticati sulle transazioni (cresciuti nel 2010) e i tempi medi di vendita (che continuano a dilatarsi). Applicato ai 13 maggiori centri urbani l'indice rivela che a fine 2010, nel residenziale l'area meno illiquida è Milano (con domanda in aumento e sconti bassi, livelli di compravendite ancora esigui, tempi di vendita elevati e prezzi ai minimi), mentre Palermo si colloca all'estremo opposto. Nel 2010 le case hanno perso l'1,6 % del loro valore nelle grandi-medie città, l'1,8 negli altri centri urbani. «Ci attende un biennio di stabilità», ha concluso Dondi, «stimiamo prezzi in crescita dello 0,6% nel secondo semestre 2011 e dell'1,9% nel secondo semestre 2012».

- Carlo Russo, ItaliaOggi, 26 marzo 2011

Al via la conciliazione obbligatoria

2011-03-20T03:46:00.000-07:00

Entra in vigore la riforma approvata un anno fa e per un gran numero di cause civili non sarà più possibile far ricorso al giudice senza aver prima tentato la via della conciliazione di fronte ad uno degli organismi abilitati. Solo se l'accordo non si raggiunge si andrà in tribunale.

Le liti interessate - La "rivoluzione" interessa tutte le cause relative a:
- diritti reali (ad esempio usufrutto, diritto di abitazione, uso esclusivo)
- divisione
- successioni ereditarie
- patti di famiglia
- locazione
- comodato
- affitto di aziende
- contratti assicurativi, bancari e finanziari
- responsabilità medica
- diffamazione a mezzo stampa o altro mezzo di pubblicità.
Dal 20 marzo 2012, poi, la mediazione obbligatoria riguarderà anche le cause condominiali e il risarcimento danni da incidenti stradali.

Mediazione anche senza il ricorso all'avvocato - La conciliazione al posto del ricorso al giudice, peraltro, non è una novità: nel campo delle telecomunicazioni, ad esempio, è un obbligo da tempo. Non si può, infatti, ricorrere al giudice per contestare bollette o spese non dovute prima di aver obbligatoriamente tentato la via della conciliazione davanti al Co.re.com. Solo in mancanza di accordo si aprono le porte del tribunale. E così avverrà da ora in poi anche per le liti in tutti i settori previsti dalla legge, anche se resta la possibilità di ricorrere al giudice per richiedere provvedimenti urgenti, come, ad esempio, in caso di danni temuti, per bloccare i lavori che possono, appunto, arrecare un danno ai propri beni. Peraltro per la mediazione non è obbligatorio richiedere l'assistenza di un avvocato, ma ci si potrà eventualmente far assistere anche da un commercialista, e per questo gli avvocati sono sul piede di guerra, diversamente dagli altri professionisti che plaudono invece all'iniziativa. Il 16 marzo c'è stata un'assemblea e una manifestazione davanti a Montecitorio organizzata dall'Organismo unitario degli avvocati, e una richiesta, inascoltata, a governo e parlamento per un rinvio delle norme. Rinvio che, però, non c'è stato, e quindi come previsto dalla riforma del processo civile, entrata in vigore un anno fa, da lunedì la conciliazione obbligatoria è pienamente operativa.

Le regole del procedimento - Il sistema comporta una vera e propria rivoluzione: ci si rivolge al mediatore, infatti, non per stabilire chi ha ragione o chi ha torto, ma per trovare una soluzione in grado di soddisfare entrambi i "contendenti". Il ruolo del mediatore è quello di favorire un accordo amichevole di definizione della controversia, e non quello di arbitro. Quindi la procedura prevede che siano le parti, non il mediatore, a definire i contenuti dell’accordo, con tutte le soluzioni e le modalità che ritengono utili, a prescindere anche da specifiche disposizioni di legge. Così, ad esempio, è possibile accordarsi su una divisione ereditaria nel caso di un appartamento al mare, prevedendo invece della liquidazione degli eredi la possibilità di un uso a turno da parte di tutti, come una sorta di multiproprietà, con turni ben precisi. Oppure si possono definire su formule di liquidazione ad hoc per gli eredi in contrasto tra loro, magari sottoscrivendo un mutuo per l'acquisto di un bene invece che prevedendo un pagamento in contanti, e così via. Nel tentativo di conciliazione con l’aiuto del mediatore, in sostanza, è possibile concentrarsi sui interessi e bisogni reali e dar vita ad accordi con clausole personalizzate. E' comunque sempre possibile richiedere al mediatore di predisporre autonomamente il testo dell'accordo, che deve comunque soddisfare entrambe le parti.

Quattro mesi di tempo per chiudere la lite - Il mediatore al quale affidarsi per trovare una soluzione può essere scelto liberamente tra i soggetti iscritti all'Albo degli organismi di conciliazione del Ministero della giustizia. All'atto della presentazione della domanda di mediazione fatta da una delle parti, il responsabile dell'organismo designa un mediatore e fissa il primo incontro non oltre quindici giorni dal deposito della domanda. Il procedimento si svolge senza formalità presso la sede dell'organismo di mediazione o nel luogo indicato dal regolamento di procedura dell'organismo, e tutta la procedura deve concludersi, per legge, nel termine massimo di 120 giorni. In ogni caso tutti gli atti e le dichiarazioni sono coperte dal segreto professionale e non possono essere utilizzate in eventuali procedimenti successivi davanti al giudice. Se si raggiunge un accordo direttamente tra le parti, o su una proposta di conciliazione messa a punto dal mediatore, la procedura si conclude e il verbale di accordo può esser omologato dal tribunale. Il verbale omologato costituisce titolo esecutivo, il che vuol dire che se non viene rispettato si può ottenere un decreto ingiuntivo, anche per l'espropriazione forzata. Quando l'accordo non si trova si ha il diritto di ricorrere al tribunale.

Se l'altra parte non accetta l'invito alla mediazione - Se invece l’altra parte non aderisce alla convocazione o non si presenta all’incontro fissato dal mediatore, la segreteria della Camera di conciliazione consegna un verbale di fallita conciliazione per mancanza di adesione della controparte. A questo punto si potrà andare in tribunale allegando il verbale all’atto di citazione o al ricorso.

Quanto costa la procedura - La mediazione ha un costo che serve a retribuire il conciliatore, e che è a carico di entrambe le parti in causa. I costi per la mediazione sono fissati dal Ministero della Giustizia. Per favorire la mediazione è anche previsto anche un incentivo fiscale. Per chi trova un accordo è infatti riconosciuto un credito d'imposta rapportato alle spese pagate fino ad un massimo di 500 euro, ridotto della metà in caso di insuccesso della mediazione. Inoltre non sono dovute spese di registrazione del verbale fino ad un importo della lite pari a 50.000 euro.

- Antonella Donati, la Repubblica, Affari&Finanza, 20 marzo 2011

Valore della lite (in euro)	Spese per ciascuna parte (in euro)
Fino a 1.000	65
da 1.001 a 5.000	130
da 5.001 a 10.000	260
da 10.001 a 25.000	360
da 25.001 a 50.000	600
da 50.001 a 250.000	1.000
da 250.001 a 500.000	2.000
da 500.001 a 2.500.000	3.800
da 2.500.001 a 5.000.000	5.200
oltre 5.000.000	9.200

Sul web gli italiani sognano il centro città

2011-03-13T03:35:00.000-07:00

Internet si conferma uno strumento ideale e molto sfruttato per la ricerca della casa. Idealista.it per Casa&case ha estrapolato i dati di gennaio di cinque città da cui si evince (si veda la tabella in alto) «un rapporto tra immobili offerti e visite molto alto, più di 1 a 10 con punte di 1 a 18 – come commenta Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari –. Ciò significa che c'è un forte interesse a conoscere cosa c'è sul mercato, anche se non sappiamo quanti siano nuovi contatti e quante ripetizioni da parte dello stesso soggetto».

Idealista.it coglie l'occasione per dire che l'analisi sfata definitivamente l'idea per cui internet non sia il mezzo migliore dove commercializzare immobili di prestigio, dato che ai primi posti risultano tutte zone centrali, o comunque di pregio, delle grandi città. Ancora Breglia (Scenari immobiliari) osserva che «è vero che i quartieri cliccati sono in maggioranza quelli centrali ma, escludendo che la domanda reale sia in prevalenza per il centro, vanno incluse sicuramente la componente curiosità – "vediamo le cose più belle in vendita" – e dall'altro anche la ricerca di informazione sul mercato. Infatti, in tutte le città le quotazioni dei diversi quartieri sono parametrate al centro». Il presidente di Scenari immobiliari non vede una correlazione tra le visite virtuali e il mercato: le prime sono utili come una grande vetrina dove si può sognare perché tutti vogliono case più ricche e più grandi di quelle che si possono permettere. In sintonia Alessandro Ghisolfi, responsabile dell'ufficio studi Ubh, per il quale i dati riflettono abbastanza bene la tendenza della domanda reale e non virtuale, anche se «non bisogna trascurare il peso che può avere su queste indicazioni quella parte di navigatori che vanno a vedere determinate offerte in determinate zone più per curiosità o solo per sognare un po'».

Più pro-idealista è il direttore dell'ufficio studi Patrigest, Guido Lodigiani, per cui «l'indagine conferma una tendenza già riscontrata dal nostro gruppo di polarizzazione delle compravendite che sembra premiare i mercati migliori, più esclusivi, con prodotti unici per location o all'avanguardia per modernità e design mentre gran parte dell'offerta di bassa qualità, in contesti periferici e popolari è ancora in difficoltà».

Fabiana Megliola, responsabile dell'ufficio studi Tecnocasa e Luca Dondi, analista di Nomisma, sono d'accordo nel ritenere che molti degli utenti oggetto dell'indagine sono investitori – «con una disponibilità di spesa medio-alta», sottolinea Dondi – che vogliono investire il loro capitale, o migliorare la loro qualità abitativa, più che a pensare a un acquisto primario.

«Perché – precisa Megliola – le zone che risultano ai primi posti nelle varie città sono quelle storicamente interessate da una buona domanda a uso investimento e caratterizzate da un'offerta immobiliare mediamente di buona qualità. Oppure sono i quartieri dove sono in corso interventi di riqualificazione e di recupero, vedi soprattutto Milano».

Sul punto idealista.it precisa che gli immobili gestiti dalla società immobiliare Sigest – per quanto riguarda Citylife – «non sono nella nostra banca dati. Tuttavia i nuovi poli che insistono su aree come anche Porta Nuova hanno catalizzato l'interesse dei compratori, in particolare su quartieri come l'Isola o la Fiera, che peraltro vivono una stagione di rinnovamento urbanistico e di potenziamento dei servizi, a partire dalla nuova linea della metro».

Non è un caso che dal rilevamento annuale dei prezzi sempre di idealista.it, Garibaldi-Porta Venezia registri un incremento dei valori immobiliari della zona a due cifre (+10,9% a 5.900 euro al metro quadrato) e anche la zona Fiera registra incrementi sensibili (+6,2% a 5mila euro al metro quadrato). Una tendenza su cui si sofferma anche Ghisolfi (Ubh) per il quale la domanda nelle zone Garibaldi e Fiera risente in maniera forte dei due progetti che fanno comunque riferimento a una clientela di target alto, con budget superiori ai 6mila euro al metro quadro.

È infine più trasversale la chiave di lettura di Roberto Barbato, per il quale «nelle città più grandi come Roma e Milano incide molto sulla scelta dell'immobile anche il posto di lavoro, dell'università e l'eventuale vicinanza di collegamenti pubblici. Le buone percentuali di richiesta a Roma nelle zone dell'Appia antica, dell'Appio latino, dell'Eur e di Cinecittà, così come di Garibaldi, Porta Venezia, Fiera-De Angeli e Navigli-Bocconi nel capoluogo lombardo, sono da attribuirsi anche a queste variabili».

- Enrico Bronzo, Il Sole 24 Ore, 12 marzo 2011

Dal credito al consumo al credito ai consumatori. Niente più trappole

2011-03-07T09:19:00.000-08:00

La riforma del credito al consumo delinea uno scenario sempre più orientato alla trasparenza per chi deve richiedere un finanziamento

Il provvedimento emanato lo scorso 9 Febbraio da Banca D’Italia definisce l’ultimo passaggio della riforma del credito al consumo che era stata avviata con la direttiva europea 2008/48/CE e recepita con il decreto legislativo 141/2010, applicato per gradi da settembre scorso.

Le novità introdotte in materia di finanziamenti fanno capo al decreto del ministero dell’Economia del 3 di febbraio con il quale si assegnavano a Banca d’Italia alcune deleghe di definizione operativa per riformare il settore. Le disposizioni introdotte fanno riferimento soprattutto agli obblighi di trasparenza verso il consumatore, ponendo l’accento sul rapporto tra intermediario e cliente che assume una valenza sempre maggiore, tant’è che il baricentro del sistema si è progressivamente spostato dal ‘credito al consumo’ (con focalizzazione sul bene) al ‘credito ai consumatori’.

Obiettivo della riforma: aumentare il grado di trasparenza e la confrontabilità delle offerte per chi desidera richiedere un prestito o un finanziamento. Alcune delle novità introdotte si possono leggere a seguire.

Fase pre-contrattuale

In fase precotrattuale viene previsto un modello standard definito “Informazioni europee di base sul credito ai consumatori” che la società che eroga il finanziamento deve compilare per informare il cliente in modo completo e secondo quanto previsto dalla legge sul finanziamento, prima che lo stesso sia vincolato da un contratto irrevocabile. Il cliente ha inoltre il diritto di ottenere gratuitamente, se richiesta, una copia del testo del contratto idoneo per la stipula.

Altro elemento importante per la confrontabilità delle offerte è il Taeg, il tasso che esprime in modo completo il costo totale del finanziamento, perchè oltre agli interessi comprende tutte le voci di costo a carico del consumatore (compensi degli intermediari, commissioni, imposte etc). Banca D’Italia nel provvedimento dedica molto spazio al Taeg, oltre ad un allegato dove è possibile trovare la formula matematica utilizzata per calcolarlo. Nel foglio informativo il Taeg deve essere indicato insieme all’importo totale dovuto dal consumatore ed è necessario inserire un esempio che esemplifichi le ipotesi di calcolo. La pubblicità stessa si fa più chiara, il Taeg deve essere esposto in forma ben evidente, concisa e graficamente evidenziata insieme a durata, rata, debito totale da rimborsare, importo del credito, tassi di interesse.

Diritto di recesso

Un passo in avanti è stato fatto anche in questa direzione. Chi accende ora un prestito può tornare indietro entro 14 giorni dalla conclusione del contratto senza alcuna spesa nè commissione, da sottolineare che prima questo diritto era esercitabile entro 10 giorni ma solo per i contratti a distanza o fuori dai locali commerciali. Chi recede lo fa anche per la polizza a copertura del credito, se attivata, che essendo inoltre un servizio accessorio deve essere ben esplicitata al consumatore prima della stipula del contratto. Il diritto di recesso va riportato chiaramente nell’informativa.

Estinzione anticipata

Anche in questo caso c’è stata una evoluzione rispetto alle norme precedenti. Il consumatore ha ora la possibilità di rimborsare anticipatamente il debito residuo andando a decurtare interessi e costi dal contratto in essere, senza più pagare un indennizzo al finanziatore nel caso in cui l’importo rimborsato anticipatamente corrisponda all’intero debito residuo e sia uguale o minore di 10mila euro. In caso di estinzione anticipata la penale comunque non potrà essere più alta dell’1% dell’importo rimborsato se alla conclusione del contratto manca più di un anno e dello 0,5% se manca meno di un anno.

Responsabilità e tutele

Nel provvedimento si dettano indicazioni precise per garantire comportamenti responsabili in tutte le pratiche di concessione dei finanziamenti. È stato stabilito inoltre che il consumatore deve ricevere la comunicazione di avviso di sconfinamento entro il terzo giorno lavorativo successivo alla scadenza del mese di pertinenza.

Ultimo dettaglio da non tralasciare è che se si acquista un prodotto a rate difettoso o che non viene consegnato il consumatore ha diritto di rescindere dal contratto, dopo la costituzione in mora del venditore, senza dover più pagare le rate del finanziamento ma anzi ottenendo il rimborso dalla finanziaria di quelle già versate.

Per leggere il provvedimento completo si può visitare il seguente link: http://www.bancaditalia.it/vigilanza/banche/normativa/disposizioni/provv...

Linda Iulianella, Soldionline.it

Rincari. Roma vince la gara del lungo periodo

2011-03-01T02:00:00.000-08:00

Una fotografia dinamica di lungo periodo. L'Ufficio studi della Gabetti ha realizzato una ricerca che compara i prezzi medi delle abitazioni nei primi dieci capoluoghi italiani, dal 1999 al 2010. Il risultato è eloquente: i prezzi al metro quadro delle case hanno visto rincari che si muovono tra il 30 e l'80%.

In particolare a Roma dove nel 1999 il costo medio al metro quadro per acquistare una casa si attestava sui 2462 euro e nel 2010 viaggiava sui 4262: un aumento del 73%. Oppure a Milano, dove nel 1999 il prezzo medio era di 2455 euro e oggi è di 3977 (+ 62%). «Come macrotendenze - spiega Guido Lodigiani, direttore dell'Ufficio studi - Milano e Roma hanno sicuramente avuto un buon andamento visto che il reddito pro-capite per abitante è oggi più alto rispetto a dieci anni fa e ci sono più attrattive per gli investitori. Inoltre entrambe le città hanno beneficiato di importanti progetti residenziali, anche di medio e alto livello. Roma poi ha segnato una crescita del pil più alta rispetto a tutte le altre città italiane e quindi il mercato si è rivelato più dinamico».

Altri centri che hanno segnato incrementi rilevanti sono stati Napoli e Palermo. Nel capoluogo partenopeo si è passati dai 1532 euro per metro quadro nel 1999 ai 2755 euro del 2010: un rincaro dell'80%, il più alto segnato in Italia. A Palermo invece il differenziale di costo è stato del 74%: undici anni fa il prezzo al metro quadro era di 1194 euro mentre l'anno scorso ha superato di misura i duemila euro. Secondo Lodigiani, le motivazioni che segnano le variazioni nei due capoluoghi sono i «prezzi di partenza più bassi, l'aumento degli uffici e quindi dei dipendenti, la crescita dei mutui, nonché le riqualificazioni di alcune zone nei centri storici. In generale, Napoli e Palermo partivano da valori contenuti e quindi è più naturale che abbiano incassato delle variazione più significative».

Insomma, per chi non avesse approfittato in questi anni degli incrementi rilevati a Milano, Roma, Napoli e Palermo, la scelta migliore è investire su città dove il prezzo delle abitazioni non sia esploso nell'ultimo decennio. Come a Bologna, città dove nel 1999 si pagavano 2365 euro a metro quadro per acquistare una casa e nel 2010 poco più di tremila euro: un aumento di appena il 31%. Ma Bologna negli ultimi mesi ha visto aumentare l'attrattività per gli investitori immobiliari a causa della recente realizzazione della stazione della Tav. «Bologna ha pagato più di altre città la crescita dell'hinterland – conclude Lodigiani - dove oggi c'è molto di nuovo, come per esempio a San Lazzaro. E l'hinterland è ben collegato alla città e offre case di qualità: così s'investiva poco nelle abitazioni cittadine». Ma visti i bassi margini di crescita dei prezzi finora segnati nel centro cittadino, adesso investire nella città delle due Torri potrebbe rivelarsi un'occasione.

- Gianluca Schinaia, il Sole 24 Ore, 26 febbraio 2011

Fino al 30 aprile si può aggiornare la planimetria

2011-02-21T03:39:00.000-08:00

31 marzo - Accertamento d'ufficio per chi non provvede - LE CONSEGUENZE - I proprietari dovranno fare i conti con il Fisco Gli enti locali potranno incassare gli oneri di urbanizzazione

Da fine dicembre al 31 marzo; da fine marzo al 30 aprile: i proprietari delle case fantasma guadagnano un mese in più per accatastare gli edifici non dichiarati. Il decreto milleproroghe (Dl 225/2010) non è ancora convertito in legge, ma il testo non cambierà alla Camera, dove inizia domani il suo cammino. Ecco allora qualche indicazione per gli ultimi ritardatari.
La prima mossa è verificare sul sito dell'agenzia del Territorio (o all'ufficio provinciale) se l'immobile di cui si è titolari è uno di quelli sui quali sono state rilevate anomalie: per farlo, serve l'identificativo della particella catastale (la porzione di mappa) su cui si trova il fabbricato.

A volte la sovrapposizione tra fotografie aeree e mappe catastali ha evidenziato come irregolari situazioni che non lo sono: tettoie mobili, teloni per l'agricoltura, lavori edilizi appena iniziati. In questi casi di "falso allarme", basta inviare all'ufficio provinciale dell'Agenzia il «modulo di segnalazione di incoerenza», con l'assistenza di un tecnico, come un geometra.
In caso di "vere" violazioni, invece, bisogna incaricare il professionista di eseguire l'aggiornamento del catasto terreni (con il programma Pregeo) o della dichiarazione dell'immobile al catasto edilizio urbano (con la procedura informatica Docfa). Sono queste dichiarazioni – Pregeo e Docfa – a dover essere presentate entro il 30 aprile per rientrare nel termine.

Per un immobile di 100 metri quadrati, la parcella del tecnico si può stimare in circa 1.300-1.500 euro, a cui bisogna aggiungere le sanzioni per il ritardato accatastamento, in genere applicate al minimo dal Territorio: oggi quelle per il Docfa vanno da 258 euro a 2.066 euro per unità immobiliare. Il vantaggio è che con il Docfa si propone una rendita e si evita la richiesta automatica dei quattro anni di imposte attretrati, che scatta quando viene attribuita la rendita presunta: così, invece, il fisco dovrà agire singolarmente.
I proprietari di immobili non dichiarati, però, devono porsi anche il problema della regolarità edilizio-urbanistica, su cui vigila il Comune e non l'agenzia del Territorio. Oggi si possono sanare solo le irregolarità formali, cioè gli interventi che sono stati realizzati senza Dia o permesso di costruire pur essendo in linea con la legge, il piano regolatore e i regolamenti locali. In questi casi si può ottenere la sanatoria ordinaria, pagando un'oblazione che va da 516 euro in su.

Al contrario, gli abusi sostanziali (realizzati su aree inedificabili, oltre la volumetria consentita o per destinazioni d'uso non previste) non possono essere sanati con le norme ordinarie: per farlo, servirebbe un condono, che al momento non c'è.
Il milleprororoghe sospende le demolizioni in Campania fino al 2012, raggiungendo di fatto lo stesso risultato di un condono, ma nel resto d'Italia chi accatasta un immobile abusivo si espone a sanzioni e rischi di demolizioni, e può solo sperare che il Comune scelga di non intervenire: il che spiega perché tanti proprietari non si siano ancora messi in regola.

- Il Sole 24 Ore, 21 febbraio, 2011

Analisi della domanda: il trilocale batte il bilocale

2011-02-09T02:45:00.000-08:00

L'analisi della domanda a dicembre 2010 evidenzia che nelle grandi città italiane la tipologia più richiesta è il trilocale, che raccoglie il 35,9% delle preferenze. A seguire il bilocale con il 30,0%, il quattro locali con il 21,6% ed infine il cinque locali con l'8,0%.
Nei capoluoghi di regione la concentrazione della domanda di trilocali è più elevata ed è pari a 48,4% , seguita dal bilocale con il 28,9% ed infine dal quattro locali con il 16,0%.
Nelle grandi città ci sono comunque delle eccezioni. Milano, Roma e Napoli segnalano infatti come sempre una maggiore richiesta per il bilocale.

Da segnalare che da dicembre 2009 a dicembre 2010 nelle grandi città è stato il bilocale a registrare un aumento della concentrazione delle richieste (+1%). Nei capoluoghi di regione si nota anche un incremento della concentrazione delle richieste sui bilocali (+2,3%) e sui cinque locali (+2,5%).

- Il Sole 24 Ore, Casa24, 7 febbraio 2011

www.lucavona.com

Ripresa in vista, ma i prezzi soffrono ancora

2011-02-03T11:23:00.000-08:00

Il segno più torna a fare capolino nel mercato immobiliare italiano. Dopo un biennio difficile, per il 2011 gli analisti si attendono una ripresa delle compravendite, anche se i prezzi continueranno a soffrire. Considerazioni che inducono a un moderato ottimismo, considerato che il settore incide quasi per un quinto sulla ricchezza prodotta nel nostro paese. Con la prospettiva di un ulteriore rafforzamento del quadro positivo se andrà in porto l’introduzione della cedolare secca.
Secondo uno studio condotto da Reag, nell’anno in corso il numero di compravendite dovrebbe ricominciare a crescere in modo significativo (l’ultimo consuntivo, relativo al terzo trimestre 2010, indica un calo del 2,7%), coinvolgendo anche le zone periferiche delle città, che più di altre hanno sofferto durante la fase più acuta della crisi. Gli autori della ricerca rilevano inoltre una domanda crescente nei cantieri in fase di ultimazione, che conferma l’attenzione verso costruzioni realizzate secondo le tecniche più recenti in materia di efficienza energetica.
Quanto ai prezzi, se in termini nominali Reag attende una leggera ripresa (dopo la chiusura piatta del 2010 e il calo del 4,1% registrato nel 2009), in termini reali la situazione resterà difficile, con una contrazione media dell’1,2% anno su anno. Nelle zone di pregio e in quelle centrali, i prezzi si manterranno pressoché stabili mentre le flessioni maggiori sono previste nel semicentro e nelle periferie. Tra le maggiori città italiane si prevede un andamento positivo dei valori a Milano, Bologna e Venezia, mentre il segno meno prevarrà a Roma, Firenze e Bari. Secondo Tecnocasa, saranno proprio le grandi città a sostenere i prezzi, mentre soffriranno maggiormente i centri medi e quelli dell’hinterland. La società immobiliare lega, in ogni caso, l’evolversi della situazione all’andamento del mercato del lavoro: un ulteriore peggioramento dell’occupazione, infatti, frenerebbe logicamente le decisioni di acquisto.
La principale incognita, a questo punto, riguarda la sostenibilità della ripresa. Se le previsioni sono concordi per un ritorno al dinamismo nelle compravendite, è pur vero che l’Ance (Associazione nazionale dei costruttori edili) attende per l’anno in corso investimenti in costruzioni in calo del 2,4%, dopo che già il 2010 si è chiuso in calo del 6,4%. Se si considerano anche i dati negativi del 2009 (—7,7%) e del 2008 (—2,8%), si arriva a un calo complessivo, dal 2008 al 2011, del 17,8%. Il calo era atteso per far rientrare il surplus di offerta rispetto alla domanda, ma solo i prossimi mesi potranno dire se il trend di recupero verso la parità è destinato a proseguire o meno.
A favore di questa possibilità giocano due fattori: da una parte la conferma (pur rimodulata nella tempistica) degli incentivi per gli interventi di riqualificazione volti a ottenere un risparmio nei consumi energetici; dall’altro l’attesa approvazione della cedolare secca sugli affitti da parte del Governo. L’ipotesi più accreditata negli ultimi giorni indica un’aliquota del 23%, che andrebbe a sostituirsi a quella marginale, calcolata cioè in base al reddito del proprietario. Nomisma calcola che oggi mediamente quest’ultima si aggira intorno al 31%, per cui il risparmio sarebbe dell’8%. Una riduzione di costi che potrebbe rilanciare il mattone come strumento di diversificazione degli investimenti, complice anche il fatto che sui mercati azionari e obbligazionari pesano ancora diverse incognite.
Oltre a una finalità di contrasto all’evasione fiscale (il nero nel mondo delle locazioni è molto diffuso nel nostro paese), la cedolare secca aiuterebbe quindi il rilancio del mercato immobiliare: in attesa di una ripresa della domanda si tornerebbe a costruire e si fermerebbe la perdita di occupazione nel settore, attivando così un circuito virtuoso per tutta l’economia.
Un moderato ottimismo si respira anche tra i consumatori: dai dati dell’Eurisc (il Sistema di Informazioni Creditizie di Crif che raccoglie i dati relativi a 75 milioni di linee di credito) emerge che nel 2010 la domanda di mutui è cresciuta dell’1% rispetto all’anno precedente. Segno che le famiglie italiane continuano ad avere fiducia nel mattone.
Analizzando più in profondità lo studio, si scopre che la situazione è andata migliorando verso fine anno con dicembre che ha segnato addirittura un balzo del 16% rispetto a dodici mesi prima. Un approccio che attende di essere confermato in questo primo scorcio di 2011 e che, in ogni caso, deve fare i conti con le ristrettezze finanziarie di molte famiglie: analizzando le durate delle domande di mutue, emerge che la fascia più diffusa è quella dei 2530 anni (quasi il 30% del totale), seguita dalla 2025 anni (20%), mentre perdono quota le durate brevi.

- Luigi Dell'Olio, La Repubblica, 31 gennaio 2011

La crisi del mattone arriva in Parlamento

2011-01-27T02:09:00.000-08:00

Allarme della Commissione ambiente della Camera. Dopo 3 anni di flessione in "giacenza" 120 mila alloggi. Difficoltà anche sulle locazioni: "in nero" 500 mila affitti

Dopo tre anni di compravendite in calo, per il settore immobiliare si è creata una situazione critica: ad oggi sul mercato ci sono circa 120.000 appartamenti invenduti. A lanciare l’allarme è stata oggi la Commissione Ambiente della Camera nel documento conclusivo dell’Indagine conoscitiva sul mercato immobiliare. Ma la situazione non sembra lasciare presagire niente di buono e il peggio potrebbe ancora venire.

La Commissione parla infatti di «elementi di preoccupazione per il permanere di una tendenza negativa nel settore delle costruzioni che, a differenza di altri settori industriali, non sembra avere ancora toccato il punto minimo della caduta ciclica». Governo, Parlamento, Comuni e Regioni, ha detto il ministro per le Infrastrutture e i Trasporti Altero Matteoli, devono continuare a lavorare per trovare una soluzione al problema abitativo. «Una soluzione che non accontenterà tutti ma risolverà, se pur parzialmente, i problemi legati alla casa». «Tre anni di mercato in flessione - si legge nel documento della Commissione Ambiente - hanno prodotto il dato allarmante di uno stock di "giacenze" che ha ampiamente superato i 100 mila alloggi e oggi si attesta intorno ai 120 mila appartamenti invenduti».

I dati emersi dal mercato immobiliare sembrano tutti negativi: dal calo delle compravendite alla diminuzione dell’erogazione di mutui immobiliari, al peggioramento della qualità del credito erogato, al «preoccupante fenomeno di mancato accesso all’abitazione», all’aggravarsi del fenomeno degli sfratti. La Commissione evidenzia inoltre che «l’annosa questione dei ritardi dei pagamenti della pubblica amministrazione» ha assunto una «ormai inaccettabile caratteristica di sistematicità». C’è poi da fare i conti con una «struttura rigida dei mercati immobiliari, sbilanciati verso la proprietà (le case di proprietà rappresentano in Italia il 72% delle abitazioni), che determina serie difficoltà a dare risposta ai diversi fabbisogni della domanda abitativa in locazione». Per quanto riguarda in particolare le locazioni, «la situazione appare particolarmente difficile, se è vero che la quota di case in affitto in Italia (4,4 milioni, il 18,8% delle abitazioni totali) è nettamente inferiore rispetto agli altri Paesi europei (Germania 57,3%, Olanda 47,3%, Francia 40,7%) e, soprattutto, che l’offerta di edilizia sociale in Italia è nettamente inferiore a quella degli altri Paesi europei (4,5% sul totale, undicesima in Europa)». Inoltre c’è una «inaccettabile quota di affitti ’in nerò, che ormai supera le 500 mila abitazioni». I deputati mettono infine in evidenza il problema del rapporto fra sistema creditizio e mercato immobiliare, sottolineando «la necessità di una chiara inversione di rotta rispetto ad una fase negativa caratterizzata da una sensibile diminuzione sia dei finanziamenti delle banche alle imprese per gli investimenti sia delle erogazioni di mutui alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni».

- La Stampa, Economia, 25 gennaio 2011

Un mattone meno rosso

2011-01-18T11:05:00.000-08:00

Nel 2010 il calo dei prezzi degli immobili è stato di quattro volte inferiore al -4,1% dell'anno scorso. Ma le nuove case stentano a ripartire. E il 27% degli operatori prevede ulteriori cali delle valutazioni nel 2011. Lasciata alle spalle la fase acuta della tempesta, iniziata nell'ultimo trimestre del 2008 e protrattasi fino alla seconda metà del 2009, i numeri del mattone hanno cominciato a risalire lentamente la china. E questo nonostante il perdurare di una crisi economica che appare ancora lontana dalla conclusione. Nell'arco degli ultimi 12 mesi il valore degli immobili residenziali ha continuato mediamente a calare seppure in misura minore rispetto allo scivolone del 2009, quando i prezzi delle case avevano segnato una contrazione del 4,1%. E così, secondo le rilevazioni di Nomisma, nel primo semestre del 2010 il valore delle abitazioni ha segnato una flessione dell'1%, che si è ridotta del 40% negli ultimi 6 mesi dell'anno archiviando il secondo semestre con un calo dello 0,6%. Frutto, questo, di una forte riduzione nel volume di transazioni, calate in 12 mesi di ben 26 punti percentuali.

Questa tendenza ha interessato anche i comparti del commerciale e degli uffici dove il numero di transazioni è diminuito addirittura del-34%. Nel primo caso, la variazione dei prezzi alla fine del 2010 è stata negativa per l'1,4%. È andata peggio ai proprietari di negozi che hanno dovuto mettere in conto una flessione del valore dell'1,9%. Stiamo parlando, tuttavia, di valori medi dietro ai quali c'è una grande variabilità. Nelle principali città italiane il valore degli immobili è riuscito a mantenersi ancorato attorno alla parità. A Milano, per esempio, nelle zone di pregio, il prezzo delle case si è mosso in una forchetta compresa tra -0,3 e 1,1% rispetto al 2009. Più contenuto il range di scostamento dei valori per le aree centrali (-0,5% / 0,1%), mentre nel semicentro i prezzi sono scesi in media dello 0,9%. Situazione molto simile anche a Roma dove il valore medio degli immobili è diminuito dello 0,4% tra il 2009 e il 2010. A Torino i prezzi delle case sono scesi dello 0,1%, così come a Catania, mentre a Genova sono calati del 2,7% e a Firenze addirittura dei 4,3%. Valori che comunque non impediscono all'Italia di uscire a testa alta dal confronto internazionale. Nel corso del 2010, infatti, la riduzione media dei prezzi, del 2,8%, è inferiore al -3,4% della Spagna, e ben distante dal -17% dell'Irlanda. E andata meglio, invece, alla Gran Bretagna che ha chiusa l'anno con i prezzi delle case in salita del 3%, che però andava a compensare la contrazione negativa registrata tra il 2008 e il 2009. Situazione molto simile a quanto avvenuto in Germania dove il 4,8% messo a segno quest'anno ha consentito al mercato del mattone di recuperare la flessione del 4,4% registrata un anno prima. Mentre in Francia, il balzo in avanti del 6% non ha permesso di colmare il -7,9% registrato nel solo 2009.

I cantieri segnano il passo. Le cose non sono andate meglio sul versante delle case nuove. Anche nel 2010 le imprese di costruzioni hanno dovuto fare i conti con un rallentamento della domanda che si è tradotta in una netta flessione del mercato. La conferma è contenuta nella fotografia del settore scattata dall'Ance, l'Associazione nazionale dei costruttori edili, secondo la quale gli investimenti in costruzioni sono diminuiti nel 2010 del 6,4% e per il prossimo anno ci si attende una flessione ulteriore dei 2,4%. Se a questo si aggiungono i risultati negativi del 2009 (-7,7%) e del 2008 (-2,8%), si arriva a un calo complessivo, dal 2008 al 2011, del 17,8%, pari a circa 29 miliardi di euro. A soffrire di più è stato il comparto delle nuove abitazioni che, nei quattro anni dovrebbe arrivare a perdere il 34,2%. «Nel solo 2010 la riduzione degli investimenti nelle nuove abitazioni è arrivata al 12,4%, avvertono gli esperti dell'Ance, secondo i quali gli effetti negativi sono stati in parte mitigati dagli investimenti nel recupero abitativo, aumentati nel 2010 dello 0,5%, riducendo la perdita totale del comparto nel 2010 al 4,9%. «La riqualificazione degli immobili esistenti ha giocato un ruolo importante, grazie anche alle agevolazioni fiscali (36% e 55%) previste per questo genere di interventi, che hanno influito in maniera positiva sulla tenuta dei livelli di attività», continuano gli esperti, che ritengono che segmento residenziale è stato quello più florido, tanto da segnare un aumento del 4,4%.a livello di nuove costruzioni.

I finanziamenti. La crescita della domanda di case ha mantenuto un ritmo modesto nonostante le condizioni favorevoli del mercato del credito. In base ai dati elaborati dal Crif, nei 9 mesi del 2010 la domanda di mutui è calata del 3 %. Se nel 2009 sono stati più di 242 mila i mutui ipotecari accesi per sostenere l'acquisto dell'abitazione (vale a dire il 40% circa del mercato delle compravendite residenziali), nel 2010 i contratti stipulati dovrebbero fermarsi poco sopra i 254 mila a fronte di una crescita dei contratti di compravendita e di una copertura del mercato invariata, attorno al 40%. Ma a quali tipi di prestito fanno ricorso più spesso gli italiani? Secondo le rilevazioni dell'Abi relative allo scorso novembre, per acquistare casa le famiglie sembrano preferire i finanziamenti a lungo termine preferibilmente a tasso fisso. A tal punto che le banche hanno visto aumentare la richiesta di questa categoria di finanziamento dal 21% a 126,5% alla fine dei 2010.

Previsioni per il 2011. Se queste sono le premesse, cosa riserva l'anno che sta per cominciare? Le previsioni parlano di un miglioramento del mercato, anche se gli operatori sono divisi tra chi sostiene che ci sarà un aumento del numero di scambi (42,9%), e chi propende invece per una stabilità. Sul versante dei prezzi, dal sentiment delle previsioni traspare una certa fiducia in un miglioramento della situazione, sebbene si rimanga ancora in territorio negativo: più di due terzi degli operatori ritiene che nel 2011 i valori si manterranno costanti, mentre la percentuale di chi propende per un calo ulteriore dei prezzi è passata dal 37,8% dello scorso semestre all'attuale 27,6%.

- Frontoni Gabriele, Milano Finanza, 31 dicembre 2010

La cedolare secca si fa in due

2011-01-12T03:57:00.000-08:00

Cedolare secca al 23% per gli affitti a prezzi di mercato. Miniquoziente per le famiglie con figli a carico. Tassa di registrazione al 10% per chi accatasta in ritardo le case fantasma. Garanzie che sia lo stato a ripianare le perdite di gettito prodotte dalla cedolare secca. Sono le modifiche principali, insieme all'introduzione di una compartecipazione Irpef da 4 miliardi e alla promessa di rimettere mano con un futuro provvedimento alla diatriba Tarsu/Tia, che il ministro della Semplificazione, Roberto Calderoli, è pronto a introdurre al decreto attuativo sul fisco municipale. Per puntellare l'impalcatura dell'imposizione immobiliare.

Prima ancora di nascere l'imposta sugli affitti rischia di vedere duplicate le proprie aliquote. Per i contratti a canone concordato la soglia con cui tassare i redditi Irpef da locazione resterebbe al 20%; per quelli a canone libero passerebbe al 23 per cento. Un innalzamento che, politicamente, va incontro alle perplessità di Pd e Fli e, tecnicamente, conta di limitare le possibili perdite di gettito. Quel 3% in più servirebbe a finanziare le detrazioni per gli inquilini con figli a carico ipotizzate dal governo per accogliere sia le richieste di quoziente familiare dell'Udc sia l'appello a risolvere il «conflitto di interessi» tra proprietario e affittuario caro al futurista Mario Baldassarri. Ma anche i sindaci stanno per incassare il loro "dividendo" con la garanzia che sia l'erario a farsi carico delle perdite di gettito eventualmente createsi nel passaggio da un prelievo in base al reddito a uno di tipo sostitutivo. Magari attribuendo allo stato l'80% degli introiti da cedolare secca e ai comuni il restante 20 per cento. Per ragioni di progressività Calderoli ha proposto, inoltre, che il reddito da locazione tassato al 20 o 23% entri nel calcolo del reddito lordo Irpef da utilizzare per l'accesso agli altri sgravi fiscali.

- Eugenio Bruno e Saverio Fossati, Il Sole 24 ore, 12 gennaio 2011

Quattro strade per avere un nuovo mutuo con una rata più conveniente

2011-01-03T05:18:00.000-08:00

Anno nuovo mutuo nuovo? Val la pena pensarci, se le condizioni pattuite non ci convincono più, ma è indispensabile conoscere quali sono le alternative e come muoversi. Tanto più che recentemente il Consiglio di Stato è intervenuto in materia, sottolineando la scarsa chiarezza sulle procedure indicate dalla normativa originaria. Se invece le rate stanno diventando insostenibili si sappia che è ancora possibile sospenderle temporaneamente o accedere al fondo di solidarietà (si vedano gli articoli sotto).

Più chiarezza
Nella sentenza 9322/2010 il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso dell'Autorità garante della concorrenza nei confronti di alcuni istituti bancari. I comportamenti delle banche ritenuti scorretti dall'Antitrust si sostanziavano nell'aver proposto ai clienti la sostituzione senza aver però evidenziato la possibilità di surroga che non comportava costi aggiuntivi. Secondo i giudici di palazzo Spada era tuttavia l'originario testo della legge 40/2007 a presentare la normativa in modo lacunoso, quindi nessuna colpa era addebitabile agli istituti bancari. Infatti solo con due successivi correttivi alla legge si poteva dire concluso l'iter delle procedure sulla portabilità. Oggi il risparmiatore insoddisfatto del mutuo sottoscritto si trova innanzi a regole più lineari e può più agevolmente muoversi tra portabilità (surroga), sostituzione e rinegoziazione del mutuo. Ma ecco una sintesi delle alternative e dei passi da compiere (si veda anche l'infografica realizzata sulla base delle indicazioni di www.pattichiari.it).

«Migrazione»
L'operazione di portabilità o surroga è il trasferimento del mutuo da una banca a un'altra (articolo 8 Dl 7/2007 convertito in legge 40/2007). Queste le linee guida emanate dall'Abi: prima il cliente deve verificare sul mercato le migliori condizioni offerte, individuando la banca con cui effettuare l'operazione. Poi richiederà alla nuova banca di effettuare la surroga (senza quindi doversi rivolgere alla banca originaria). A questo punto la banca subentrante, tramite una procedura interbancaria elettronica, comunica all'istituto originario la data di formalizzazione dell'operazione e richiede contestualmente di trasmettere l'importo del debito residuo del cliente sino a quella data. Entro 10 giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta da parte della banca originaria, sia quella subentrante sia il cliente devono conoscere le informazioni necessarie e fissare la data di trasferimento del mutuo.

La "subentrante" procede al perfezionamento dell'operazione mediante la stipula del contratto di mutuo e alla richiesta di annotazione (articolo 2843, codice civile) del trasferimento a suo favore della garanzia ipotecaria precedentemente iscritta. L'operazione di portabilità deve completarsi entro 30 giorni dalla data della richiesta: trascorso tale termine, il cliente ha diritto a richiedere alla banca originaria un risarcimento pari all'1% del valore del mutuo da trasferire, per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Con la portabilità il cliente non deve sopportare alcun costo di spese notarili o di penali per l'estinzione anticipata, tuttavia può cambiare il tipo di tasso o la durata, ma non il capitale residuo.

Estinzione e riaccensione
Con la sostituzione, invece, si ha l'opportunità di estinguere il vecchio mutuo accendendone uno nuovo presso un'altra banca, di importo maggiore rispetto al precedente e a migliori condizioni. Dunque affinché l'operazione sia vantaggiosa è necessario che il risparmio prodotto dalla riduzione del tasso di interesse sia maggiore delle spese di sostituzione. Infatti, l'operazione può comportare l'applicazione di penali per l'estinzione anticipata di mutui accesi prima del 2 febbraio 2007. Inoltre, possono esserci spese notarili o per l'iscrizione della nuova ipoteca sull'immobile o per l'istruttoria, perizia e spese assicurative della nuova pratica.

Condizioni riviste
La terza alternativa non prevede il cambio di banca, ma solo un accordo tra banca e cliente. Il contratto originario resta valido ma cambiano alcune condizioni come ad esempio il tasso di interesse o la durata. Insomma, un'operazione semplice che consente al cliente di adeguare il rimborso a condizioni più in linea con la sua condizione economico-finanziaria. Quindi ci si può rivolgere alla propria banca concordando la variazione della tipologia del mutuo, il tasso d'interesse applicato o la durata. La legge 244/2007 consente al cliente di rinegoziare il mutuo senza l'onere di spese bancarie, sottoscrivendo semplicemente una scrittura privata anche non autenticata (ossia senza l'assistenza di un notaio). Dal maggio 2008 esiste una convenzione (tra Abi e governo) che consente al cliente di rinegoziare il proprio mutuo a tasso variabile in un mutuo a rata fissa (limitatamente ai finanziamenti a tasso variabile sottoscritti per la prima casa prima del gennaio 2007). Così, si avrà la trasformazione del mutuo ipotecario originario in rata fissa parametrata ai tassi di interesse applicati nel 2006. La differenza tra quanto dovuto con il mutuo iniziale e quello rinegoziato andrà accantonato in un conto di finanziamento accessorio intestato al cliente, sul quale si applicherà un tasso fisso pari al tasso Irs a 10 anni più uno spread dello 0,50 per cento. Alla scadenza del mutuo originario se il residuo del conto accessorio è negativo si allunga la durata del mutuo, con una rata fissa sino all'estinzione; se invece i tassi dovessero scendere sino ad azzerare il conto accessorio, il mutuo originario terminerà alla scadenza naturale.

Il mercato
MATTONE AMATO
Se da un lato il mercato economico finanziario non agevola le famiglie nella crescita della ricchezza netta, dall'altro il mattone rimane l'investimento preferito: un recente studio di Banca d'Italia stima che nel primo semestre 2010 la ricchezza delle famiglie sarebbe calata dello 0,3% in termini nominali, in seguito alla diminuzione delle attività finanziarie e all'aumento delle passività, in particolare per l'accensione di mutui per l'acquisto della prima casa. La tendenza è confermata dall'Abi che nel rapporto di dicembre sottolinea che i finanziamenti bancari nei primi dieci mesi dell'anno sono cresciuti dell'8,2%, concentrandosi nel mercato dei mutui per l'acquisto di immobili.

INTERVENTI
La misura della sospensione temporanea del mutuo, secondo i dati dell'Abi ha interessato, fino a settembre 2010, quasi 31mila clienti per un debito residuo di 4 miliardi di euro. Sempre secondo rilevazioni Abi le surroghe e le sostituzioni rappresentano circa il 32% dell'erogato

- Stefano Rossi, Il Sole 24 Ore, 3 gennaio 2011

Mercato immobiliare. Reag vede "ripresina" nel 2011

2010-12-09T06:51:00.000-08:00

Come sarà il 2011 dell'immobiliare?E' la domanda cui cerca di rispondere la società internazionale di consulenza Reag guidata da Leo Civelli con il suo tradizionale outlook che vede un futuro prossimo in grigio.
A pesare molto, sottolinea il rapporto, sarà il mercato del lavoro, perché l'innalzamento del tasso di disoccupazione sta influendo direttamente sulla decisione di spesa delle famiglie e non solo di quelle con un componente che ha perso il posto, ma anche di quellle preoccupate per il futuro: per tornare ai livelli occupazionali del 2008 bisognerà attendere fino al 2015, mentre la contrazione dei consumi dovrebbe durare per tutto il 2011 portando a una riduzione delle vendite e dei valori degli immobili commerciali non ben localizzati.
Per quanto riguarda il residenziale nel 2011 il numero di compravendite dovrebbe ricominciare a crescere in modo significativo. Anche nelle zone periferiche delle città, per ora le più penalizzate, non si dovrebbero registrare ulteriori segni negativi nel volume degli scambi mentre a domanda è in ripresa anche nei cantieri in fase di ultimazione. Per quanto riguarda i prezzi si potrebbero registrrare lievi correzioni al rialzo dopo che nel 2010 i valori sono rimasti mediamente stabili sui livelli raggiunti a fine 2009-

- Corriere Economia, 6 dicembre 2010

Il mutuo a tasso fisso sorpassa il variabile con le surroghe

2010-12-06T14:43:00.001-08:00

Dopo quasi due anni di dominio incontrastato del variabile gli italiani riscoprono il fascino (e la protezione) del tasso fisso. Da quale sia il pulpito, sia operatori offline che online, la predica è la stessa. Il fisso, complice l'eccezionale caduta degli Irs (i tassi europei con cui, dopo aver sommato lo spread della banca, si calcola l'importo delle rate dei mutui a rata bloccata) prevale nelle ultime richieste degli "aspiranti" mutuatari. Così come in quelle di chi, insoddisfatto delle condizioni di prestiti sottoscritti in tempi differenti, prova la strada della surroga, già prevista nel codice civile ma prepotentemente rilanciata dal decreto Bersani del 2007.

Surroghe (si può cambiare tasso e durata ma non importo) che oggi rappresentano, unitamente alle sostituzioni (si cambia anche l'importo) il 28% del mercato dei mutui, secondo le indicazioni di MutuiOnline.it. Un dato in linea con quello di Assofin, l'associazione del credito al consumo e del mercato immobiliare, secondo cui nei primi nove mesi del 2010 le surroghe costituiscono circa la metà degli "altri mutui" (quelli chiesti per finalità diverse dall'acquisto dalla prima casa) che inglobano il 30% del mercato.

Le surroghe spingono il tasso fisso

«La maggior parte delle richieste di surroghe riguarda il passaggio dal variabile al fisso o da un vecchio fisso a un nuovo, più conveniente fisso – spiega Roberto Anedda, vicepresidente di MutuiOnline.it – secondo cui il 65% delle domande di prestiti ipotecari negli ultimi due mesi è stata appannaggio del fisso».

Il sorpasso del tasso fisso sul variabile emerge anche dalle rivelazioni di Mutui.it secondo cui oggi il 47% delle richieste è a tasso fisso contro il 31% del variabile (più marginali misto e altre formule). Questo trend continuerà? Gli operatori convengono che il 2011 inizierà all'insegna del tasso fisso (nonostante dal punto di vista finanziario sul lungo periodo tende ad essere più costoso del variabile). «Se l'Irs si manterrà a livelli così contenuti non si può escludere che anche la parte finale di quest'anno e la prima del prossimo confermi la ripresa del fisso – spiega Giuseppe Piano Mortari, direttore operativo di Assofin – che mette al riparo da quelle possibili tensioni sui tassi che alcuni analisti non escludono nel medio periodo».

- Vito Lops, Il Sole 24 Ore, 4 dicembre 2010

Casa, le stime di Nomisma per il 2011. In leggera ripresa le compravendite nelle città del centro-nord

2010-11-29T13:54:00.000-08:00

«Il peggio è passato senza grandi scossoni. La tendenza delle compravendite viene considerata stabile: dalle 609mila del 2009 si passerà alle 635mila circa di quest'anno, dopo un'attività consistente anche nel terzo trimestre di quest'anno nei capoluoghi del centro-nord. Certo, siamo molto distanti dal picco delle 845mila vendite del 2006». Così Luca Dondi Dell'Orologio, economista della società di ricerche Nomisma, parla con il ilsole24ore.com del 3° Rapporto 2010 sul mercato immobiliare, il più importante dell'anno perché riguarda le grandi città, che verrà presentato agli operatori del settore domani mattina alle 10,30 a Milano.

«Il mercato - spiega Dondi - ha di fatto tenuto grazie alla domanda nel 2009 per investimento e al fatto che nel 2010 le banche siano tornate ad erogare mutui.I prezzi medi sono ancora in calo mentre per la prima volta i canoni di locazione fanno registrare una tendenza migliore, pur essendo sostanzialmente stabili».

«Si può dire che si è avviata una fase di stabilizzazione che proseguirà anche nel 2011 e non ci sono le avvisaglie per un rimbalzo. La ripresa delle transazioni sarà molto lenta e progressiva dopo il triennio negativo». Il mercato immobiliare italiano sta lentamente stabilizzandosi dopo le flessioni che hanno cominciato ad affacciarsi nel 2008, acutizzatesi poi nel 2009. Il 2010, infatti, rappresenta un anno di assestamento dopo la caduta verticale subita nel 2008-2009 sul fronte delle compravendite e quella, meno pesante, ma comunque inusuale per il mercato italiano, dei prezzi. La domanda di immobili non è indicata ancora come in crescita, ma si stanno progressivamente esaurendo le indicazioni in negativo che avevano caratterizzato negli ultimi mesi tutti i comparti immobiliari considerati. I prodotti secondari, per localizzazione o qualità delle compravendite, non trovano o faticano a trovare compratori, di finanziamento mentre quelli primari, per location, architettonica, consumi energetici vengono comunque richiesti.

Il 2010 va a chiudersi, anche in Italia, come nella maggior parte degli altri paesi, con il mercato immobiliare in recupero pur in un contesto macroeconomico difficile. Passata la fase acuta della tempesta, che va dall'ultimo trimestre del 2008 al primo semestre del 2009, i numeri dell'immobiliare hanno cominciato a risalire, seppur lentamente, la china. Questa lettura è anche confortata dal miglioramento dei giudizi espressi dal panel degli operatori che periodicamente Nomisma intervista e che, specie in prospettiva, vedono una decisa stabilizzazione dei prezzi delle abitazioni in un quadro di tendenziale ripresa della domanda.

Sempre dagli operatori intervistati dal centro studi bolognese, si ricava la conferma del miglioramento della congiuntura per quanto riguarda il mercato abitativo, attraverso la lettura di indicatori come l'ammontare dello sconto sui prezzi (in media del 12,6%, si scende al 9,4% per il nuovo (occhio a non esagerare), un anno fa era del 7,7%) richiesti dai venditori oltre che dei tempi di vendita (in media poco oltre i sei mesi) e locazione. Tutti questi indicatori, infatti, si orientano mediamente e significativamente al ribasso riflettendo un rinnovato interesse all'investimento in abitazioni. Peraltro, anche i canoni di locazione di abitazioni nell'ultimo semestre non cedono più, dopo essere calati per quattro semestri consecutivi. Hanno lasciato sul terreno otto punti percentuali dal 2008, tornando ai livelli reali del 2002.

«In sostanza - conclude Dondi - non è venuta meno la tradizionale propensione all'investimento in "mattoni" sia per il rendimento che se ne può ritrarre, rendimento percentuale che oggi tocca i livelli più bassi degli ultimi venti anni ma che resta competitivo rispetto a quelli ritraibili da altre forme di investimento e adeguato a sostenere la leva necessaria». A proposito del settore della locazione, gli operatori, interpellati sui possibili effetti determinati dall'introduzione della cedolare secca al 20% sul reddito da locazione, alternativa alla tassazione Irpef sul reddito del proprietario, la cui introduzione sarebbe prevista per l'inizio del 2011 (ma che, dato il protrarsi dei tempi di gestazione, difficilmente potrà rispettare questo calendario), propendono per uno scenario all'impronta della stabilità sui canoni e sui prezzi di compravendita, mentre ci si attende una certa ripresa dei contratti di affitto ed, in seconda battuta, anche di quelli di compravendita.

La previsione nell'edilizia. «Se alla perdita di investimenti in costruzioni - si legge sul rapporto - aggiungiamo la perdita subita dal mercato in termini di ammontare delle compravendite, pari a un ¬25% dall'inizio della crisi, si ottiene un minor valore delle attività del comparto di circa 55 miliardi, che potrebbe verosimilmente peggiorare ancora, date le previsioni negative per il 2011 sull'edilizia e quelle non lusinghiere sul mercato immobiliare». Nel prossimo anno la domanda abitativa, sia di nuove costruzioni sia di riqualificazione del patrimonio residenziale, dovrebbe mostrare accenni di timida ripresa, limitati al segmento di committenza rappresentata dalle famiglie per uso proprio. Nel settore residenziale per il 2011 per le nuove abitazioni si dovrebbe assistere ad una crescita moderata dei prezzi, sebbene meno marcata di quanto prospettato quattro mesi fa, con un +0,2% al primo semestre, e un +0,6% al secondo semestre.

L'offerta e la domanda di mutui in Europa e in Italia

Le informazioni più aggiornate sul mercato dei mutui sono quelle fornite dagli intermediari creditizi relativamente al terzo trimestre dell'anno in corso. A questo proposito, la percentuale di banche in Europa che segnala un irrigidimento dei criteri per la concessione di prestiti alle famiglie. In Italia cala la quota di operatori dell'intermediazione immobiliare che segnala difficoltà da parte delle famiglie ad accendere un mutuo per acquistare l'abitazione, rispetto a quanto registrato un anno fa, ma rimane sempre elevatissima, poco al di sotto del 90%. Permangono, tra i motivi prevalenti alla base di questa difficoltà, la richiesta di garanzie aggiuntive da parte delle banche oltre ad una più bassa copertura del mutuo rispetto al prezzo di acquisto della casa. Nonostante ciò l'erogato medio è in costante crescita.

Immobili commerciali

Nei segmenti immobiliari per l'impresa i canoni di locazione continuano a cedere in misura significativa. Uffici, retail e industria sono accomunati dal sistematico aumento dei tempi di collocamento sul mercato e dall'ampliamento dello sconto mediamente praticato in sede di trattativa commerciale. Dice Davide Dalmiglio, head of retail capital markets di Jones Lang LaSalle Italia a proposito del settore commerciale, ma le sue notazioni potrebbero valere, con le opportune correzioni, per l'intero mercato immobiliare, incluso la casa: «Numerosi prodotti secondari rimangono invenduti. Gli investitori cercano soprattutto prodotti core, e comunque principalmente centri commerciali esistenti, dominanti nel bacino di riferimento e con una storia supportata da dati economici e finanziari solidi. La sostenibilità dei canoni, in particolare, è uno di questi indicatori finanziari che maggiormente guida la strategia di investimento dei fondi. Alla luce di ciò, lo sviluppo e, in generale, il centro di nuova realizzazione è considerato un prodotto di investimento a rischio e solo poche opportunità di investimento con questo profilo sono in grado di attrarre gli investitori internazionali».

- Enrico Bronzo, Il Sole 24 Ore, 23 novembre 2010

Il lusso non sente la crisi

2010-11-18T06:53:00.000-08:00

Continua la curva in ascesa del residenziale di lusso. A confermarlo è l'osservatorio di Tirelli&Partners sulle residenze esclusive di Milano e Roma sul primo semestre 2010. A parità di una forte domanda d'acq registrano, a parità di canoni, uisto ha registrato una scarsa offerta sul mercato delle locazioni, a causa, soprattutto per Milano, delle dimensioni limitate dell'area di pregio e della sua monocentralità. Secondo Marco Tirelli senior Partner di Tirelli&Partners "i volumi di compravendita si mostrano stabili nonostante il numero medio di telefonate per annuncio sia duplicato e il numero di appuntamenti addirittura triplicato". Prezzi medi oltre i 10mila euro al mq; Milano conferma il top price a 22.500 euro al mq (su una media di 17 mila euro al mq, superiore ai 13.545 del periodo precedente) con però tempi di vendita duplicati rispetto a Roma, che stima una media di 5 mesi avendo più flessibilità verso una prassi dello sconto in media del 12% a differenza del 5% meneghino, che è comunque aumentato di un punto percentuale rispetto allo scorso semestre ma resta inferiore all'8,9% del mercato cittadino. Anche i tempi sulle locazioni5 mesi a Roma contro i 7 a Milano. La flessione dei canoni e la tenuta dei prezzi hanno quindi determinato un'ulteriore riduzione della redditività media delle abitazioni di pregio (il 2,7% per Roma e il 2,6% per Milano). Nel dettaglio, su Milano, il plus sulle vendite è dato dalla ripresa dei prezzi medi minimi che mostrano una vartiazione del + 1,2% rispetto al -1% del semestre precedente. Il prezzo medio complessivo cresce dai 2,186 mln di euro del II semestre 2009 ai 2,335 mln di euro della prima parte del 2010. Un incremento del 6,8%, ampiamente superiore a quello del prezzo medio al mq, che corrisponde ad un innalzamento delle dimensioni e della qualità dell'offerta. "Si tratta di un valore in forte crescita sia rispetto al semestre precedente, sia rispetto all'incremento dei prezzi medi (0,9%). Un dato che fotografa la disponibilità di qualche venditore ad immettere sul mercato residenze molto prestigiose purchè il mercato sia disponibile a riconoscere prezzi superiori rispetto ai valori medi di zona. Si tratta di aspettative create dallo scudo fiscale del 2009. Coerentemente con questo il prezzo medio complessivo delle case più costose delle singole zone cresce da 6,4 mln di euro agli attuali 8,8", ha spiegato Tirelli.

- Cristina Ciusa, ItaliaOggi, 3 novembre 2010

Compravendite, atto nullo se la planimetria non corrisponde al testo

2010-11-13T16:02:00.000-08:00

Chiarezza e trasparenza degli atti e delle proprietà, informatizzazione dei dati, congruità tra planimetrie e stato di fatto, emersione degli immobili fantasma, fruibilità dati via internet. Questi i tratti salienti dell'impatto prodotto dalla manovra Finanziaria (L. 30 luglio 2010, n. 122) nel settore immobiliare. Tema dibattuto al workshop organizzato di Urban Promo 2010. La manovra Finanziaria con una serie di nuove disposizioni in tema immobiliare ha di fatto acceso i riflettori sull'Agenzia del territorio e sulle procedure di trascrizione. Tra le novità introdotte c'è la realizzazione dell'Anagrafe immobiliare integrata che dovrà mettere a sistema i dati della Conservatoria con quelli del Catasto in modo che le ricerche negli archivi delle due istituzioni, siano esse fatte per immobile o per individuo, diano sempre gli stessi risultati. Un'esigenza di affidabilità, tracciabilità e trasparenza degli atti che sarà coronata tra qualche anno dalla trasmissione alla Conservatoria per via informatica anche degli atti notarili, e non solo delle note di trascrizione. Già nel prossimo anno in quattro città sarà sperimentata la trasmissione in via informatica degli atti notarili senza che sia più necessario l'invio dei documenti cartacei alla Conservatoria. Significativo che nella trasmissione informatica delle ipoteche ci saranno data e ora certificate per accertare il momento esatto dell'iscrizione. «Per i notai la trasmissione per via informatica degli atti sarà sicuramente una innovazione gradita. Per quanto riguarda l'allineamento delle banche dati sarebbe importante che per ciascun immobile ci fossero anche le eventuali trascrizioni dei vincoli dei beni culturali», ha commentato il notaio Giulia Clarizio. Qualche preoccupazione nella categoria dei notai desta invece l'introduzione della sanzione della nullità dell'atto in mancanza di corrispondenza tra testo e planimetria della compravendita e reale stato di fatto dell'immobile. L'obiettivo è quello di impedire al notaio di ricevere, e quindi di legittimare, un atto che non corrisponda allo stato di fatto. Una sanzione pesante e inappellabile di cui ancora non si capiscono gli estremi di non corrispondenza, tra atto e stato di fatto, in grado di determinare la nullità. Rilevante è poi la disposizione relativa all'emersione degli immobili fantasma, che con una moratoria di qualche mese possono essere denunciati ottenendo una iscrizione transitoria. Chiaramente, hanno sottolineato i dirigenti dell'Agenzia del territorio, l'iscrizione transitoria vale solo per l'individuazione a fini fiscali di un rendita presunta, ma non dà certo diritto alla commercializzazione dell'immobile. A contribuire alla chiarezza e alla tracciabilità anche dell'uso degli immobili rientra la disposizione che introduce l'obbligatorietà di inserimento dei dati catastali in ogni atto relativo alle locazioni degli stessi. In quest'ottica di innovazione importante è anche l'obiettivo della massima fruibilità degli atti contenuti nelle banche dati pubbliche per facilitare il lavoro delle categorie professionali interessate e la ricerca del singolo individuo in relazione ai suoi beni, di visionare sul web le planimetrie e gli altri dati significativi relativi agli immobili.

- Sebastiano Giorgi, Italia Oggi, 3 novembre 2010

Spuntano fuori i furbetti del catasto

2010-11-10T01:45:00.000-08:00

Indaga la procura di Roma. L'Agenzia del territorio, in allarme, avvia verifiche in tutte le province

Planimetrie taroccate per abbassare le rendite degli immobili

Il maccanismo, a quanto pare, non sarebbe nemmeno così complicato. A interpretarlo, per il momento, alcuni dipendenti dell'Agenzia del territorio di Roma che avrebbero alterato centinaia di planimetrie inserite nelle banche dati del catasto. Una situazione che ha indotto la procura di Roma a condurre un'indagine, per ora culminata con due richieste di rinvio a giudizio, e l'Agenzia del territorio ad avviare controlli a tappeto su quasi tutte le province italiane.

Ai magistrati, del resto, non sono sfuggite le conseguenze che questa sorta di contraffazione può determinare: da un punto di vista fiscale, perché l'alterazione produce l'iscrizione in catasto di rendite immobiliari inferiori al dovuto; da un punto di vista civilistico, per i vizi che potrebbero derivarne a carico degli atti di trasferimento o costitutivi di diritti reali.

Tutto è partito da anomalie che si sono verificate presso l'ufficio provinciale del territorio di Roma, segnalate a partire dal novembre del 2009. All'inizio la procura capitolina ha vagliato le posizioni di una decina di dipendenti. Nel mirino, secondo quanto trapela, sarebbe finita l'alterazione di circa 180 planimetrie, anche se il numero nel frattempo potrebbe essere salito. Alla fine di questo primo filone d'inchiesta, come ha confermato a ItaliaOggi l'Agenzia del territorio, è arrivata la richiesta di rinvio a giudizio per due dipendenti (uno già licenziato). Le verifiche dei magistrati della capitale, in ogni caso, stanno continuando, e dalla stessa Agenzia fanno sapere che alla fine potrebbero esserci altre richieste di rinvio a giudizio. I dipendenti finiti nella morsa dei pm, in pratica, secondo l'ipotesi investigativa avrebbero eseguito irregolari cancellazioni di planimetrie reinserendo nella banca dati le immagini planimetriche alterate. Il tutto, appunto, con conseguenze fiscali e civilistiche. Tra l'altro, per quanto concerne Roma, l'Agenzia è stata costretta ad avviare urgenti interventi di bonifica e ripristino della banca dati planimetrica e a verificare la coerenza dei dati delle unità immobiliari coinvolte nella vicenda.

Nel frattempo la struttura guidata da Gabriella Alemanno, sorella del sindaco di Roma, Gianni Alemanno, sta valutando con la massima attenzione il campanello d'allarme. E così ha deciso di dar corso a controlli informatici a tappeto su quasi tutte le province italiane. L'operazione, condotta dal direttore centrale audit del Territorio, Roberto Egidi, punta naturalmente a verificare le dimensioni del fenomeno, che al momento si spera possa essere circoscritto a poche mele marce. Questo primo screening, però, ha già portato a qualche risultato. Ancora dall'Agenzia, infatti, fanno sapere che sono in corso approfondimenti un po' più dettagliati su una decina di province.

In pratica, dopo il preliminare controllo informatico, che comunque è ancora in corso, si è già deciso di sottoporre a una più completa radiografia la situazione di circa 10 province. Un numero ancora parziale, perché i tecnici del Territorio si aspettano che alla fine questo controllo di «secondo livello» potrebbe anche coinvolgere una ventina di province. Per carità, al momento si tratta di stime, ma è chiaro che qualche fibrillazione c'è. Così come preoccupazione continua a suscitare la situazione dell'ufficio di Roma, dove il supplemento di indagine potrebbe portare, secondo i timori dell'Agenzia raccolti da ItaliaOggi, ad altre richieste di rinvio a giudizio. Dallo staff della Alemanno, invece, non trapela nulla circa l'identità degli altri uffici del Territorio su cui si stanno concentrando i controlli più incisivi. Secondo quanto risulta, però, da altre fonti della stessa amministrazione, tra le province in cui si sono riscontrate anomalie ci sarebbero Napoli, Lucca, Massa e Latina. Diciamo che queste, a sentire le medesima fonti, sono le zone all'attenzione già da un po' di tempo. Ma è chiaro che le verifiche della direzione centrale audit sono puntate anche sugli uffici del catasto più grandi.

Sullo sfondo della vicenda, a ogni buon conto, si staglia l'operazione di digitalizzazione del catasto, attività fondamentale per l'ammodernamento dell'amministrazione. Questo processo, già ampiamente in corso, naturalmente dovrebbe portare anche a scannerizzare l'enorme mole di planimetrie ereditate su carta dal passato.

- Stefano Sansonetti, Italia Oggi, 10 novembre 2010

Casa. Caccia al prezzo giusto

2010-11-03T06:07:00.000-07:00

Il giornale quotidiano è il mass media dove più di frequente chi cerca casa legge i prezzi delle abitazioni (a parte coloro che si fanno un'idea guardando i siti dei portali immobiliari). In alcuni casi il lettore resta disorientato perché i valori sono distanti da quelli effettivi.

In Italia, purtroppo, non ci sono i notai che certificano i prezzi dei rogiti, come in Francia. I dati forniti delle agenzie immobiliari - così ci garantiscono i responsabili degli uffici studi - si riferiscono alla cifra indicata sui compromessi. Ma anche tra i vari network le differenze restano.

Lo scorso primo marzo sul Sole 24 ore del Lunedì è uscito un servizio - che riproponiamo - a cura di Cristiano Dell'Oste in cui partendo dal Codice delle valutazioni immobiliari dell'Abi l'autore racconta come un perito di Crif (Centrale rischi finanziari) abbia determinato il valore di un appartamento a Milano, in zona corso XXII marzo, risultato poi differente rispetto ad altre quattro fonti riportate nel servizio. Il tutto può rappresentare un'utile lettura per chi sta cercando casa.

Esperienza, colpo d'occhio, conoscenza del mercato: le qualità di un bravo perito non sono troppo diverse da quelle di un critico d'arte. Ma la valutazione degli immobili, con gli ultimi sviluppi normativi, è destinata ad allontanarsi definitivamente dall'expertise delle tele d'autore. E le perizie basate sull'attribuzione di un valore al metro quadrato sono destinate a sparire.

Il Codice delle valutazioni immobiliari dell'Abi – ora in fase di consultazione alla Banca d'Italia e all'agenzia del Territorio – imprime un'ulteriore accelerazione all'applicazione degli standard di valutazione internazionali, riprendendo i princìpi già contenuti nel Codice delle valutazioni immobiliari di Tecnoborsa.

Utilizzare gli standard significa rendere il processo di valutazione "trasparente", così da consentire a chiunque di verificarne la correttezza. «Significa, semplificando, sostituire le valutazioni fondate solo su giudizi soggettivi con procedimenti quantitativi basati sulle rilevazioni dei dati reali», spiega Giampiero Bambagioni, vicepresidente di Tecnoborsa.
L'Italia, in questo campo, non è all'anno zero, perché la prima edizione del Codice di Tecnoborsa risale al 2000 e l'ultima – datata dicembre 2005 – ha superato la soglia delle 20mila copie. Il Codice Abi, però, segnala la crescente attenzione del mondo bancario nella valutazione degli immobili posti a copertura delle esposizioni creditizie, anche in relazione alle istruzioni di vigilanza dettate dalla Banca d'Italia alla fine del 2006.

L'adesione dei singoli istituti al nuovo testo – ora ancora provvisorio – sarà volontaria. Nel frattempo, però, può essere utile vedere come già oggi gli standard internazionali stiano cambiando le perizie. Ad esempio, con il metodo del confronto di mercato – il più usato per il residenziale – gli standard impongono di individuare il prezzo di vendita di uno o più immobili simili a quello da valutare e di ragionare per differenza. Così, se bisogna valutare un alloggio collocato al quinto piano e si conosce il prezzo al quale sei mesi prima è stato venduto l'alloggio al piano sottostante, il procedimento sarà questo: il perito dovrà correggere il prezzo di vendita del "comparabile" (così è denominato l'immobile simile) tenendo conto dell'evoluzione del mercato negli ultimi sei mesi e della differenza di valore legata al piano.

Consideriamo l'esempio di una perizia realmente effettuata da un professionista di Crif a dicembre dell'anno scorso su un alloggio situato a Milano, in via Negroli. Analizzando le caratteristiche dell'edificio da valutare e di due comparabili, il perito è arrivato a un valore di mercato di 313mila euro, contro i 271mila dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (Agenzia del Territorio), 331mila di Tecnocasa, 351mila di Gabetti e i 361mila della Borsa Immobiliare di Milano. «Intendiamoci, un bravo professionista avrebbe potuto raggiungere lo stesso risultato anche con una stima empirica – spiega Antonio Benvenuti, membro del Consiglio nazionale dei geometri –. La differenza è che l'applicazione degli standard riduce i margini di discrezionalità legati all'utilizzo dei prezzi al metro quadrato». Provare per credere: per la stessa zona di Milano in cui si trova l'appartamento oggetto della perizia, quattro fonti autorevoli – Gabetti, Tecnocasa, Omi e Borsa immobiliare – rilevano quattro prezzi medi diversi: da 2.700 a 3.600 euro al metro quadrato. Oltretutto, anche nell'ambito della stessa fonte, il prezzo varia a seconda dello stato dell'alloggio o della sua epoca di costruzione.

Tutto si gioca, quindi, sulla scelta del dato da cui partire e sul suo adattamento al caso specifico. Con gli standard internazionali, invece, il margine di scelta del professionista si sposta sull'individuazione dei comparabili e sulle caratteristiche in base alle quali effettuare il confronto. Ad esempio, nel caso della perizia sull'alloggio di via Negroli a Milano sono state esaminate solo caratteristiche quantitative, come la superficie, il piano o lo stato di manutenzione.

«Negli Stati Uniti, dove questo metodo è usato fin dagli anni 30, si tiene conto anche delle caratteristiche qualitative come l'esposizione dell'alloggio o la sua luminosità», osserva Benvenuti. In Italia, invece, non siamo ancora a questo punto, come spiega Stefano Magnolfi, direttore Real estate services di Crif, società che realizza oltre 80mila perizie all'anno: «Oggi non riusciamo a dare una valenza economica precisa ad aspetti come la luminosità, dei quali il perito cerca di tenere conto scegliendo immobili comparabili che siano simili a quello da valutare anche per le caratteristiche qualitative. Ci riusciremo in futuro grazie ai dati raccolti dai periti, verificando su base statistica come questi elementi incidono sul prezzo di vendita».

- Enrico Bronzo e Cristiano Dell'Oste, Il Sole 24 Ore, 1 novembre 2010

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Pazzi per il mattone

2010-10-28T04:47:00.000-07:00

Soldi Soffrono ma resistono. Gli italiani nonostante la crisi continuano a considerare il risparmio una virtù. E quando riescono a mettere da parte il tesoretto non esitano a investire nel loro più grande amore: il mattone. La conferma arriva dalla consueta indagine condotta dall'Acri, l'associazione delle Casse di risparmio guidata da Giovanni Guzzetti, in collaborazione con Ipsos presentata ieri in previsione della Giornata Mondiale del Risparmio che si celebra oggi a Roma. La ricerca sottolinea come rispetto al 2009 sia rimasta stabile la percentuale di famiglie che sono riuscite a risparmiare (36%) così come la forte propensione al risparmio: il 41% degli italiani non riesce a vivere tranquillo senza mettere da parte qualcosa e il 46% lo fa solo se ciò non provoca troppe rinunce. A livello geografico le «formiche» si trovano soprattutto nel Nord est (45%) e nel Nord Ovest (41 per cento), mentre sono sotto la media nazionale il Sud (30%) e il Centro (32%). Dai dati emerge anche la fetta di quelli che non riescono a tenere testa alla crisi. Così se 37% degli italiani vive in una situazione di equilibrio, ossia non accumula ma neppure ricorre a prestiti il 26% si trova in «saldo negativo», soprattutto al Sud dove raggiungono quota 34%. Secondo l'Acri si delineano dunque sei tendenze di famiglie rispetto al risparmio: con trend positivo di risparmio (23 per cento), in risalita (5 per cento), famiglie che galleggiano (23 per cento), con trend in discesa (10 per cento), in crisi moderata (11 per cento) e in crisi grave (21 per cento). In aumento rispetto allo scorso anno le famiglie che «galleggiano», ovvero che spendono tutto senza fare debiti.
La capacità di mettere soldi da parte si riscontra in particolare tra imprenditori, dirigenti e liberi professionisti, mentre gli operai appartengono per di più al gruppo in crisi grave di risparmio o a quelli che «galleggiano». Chi risparmia ovviamente cerca anche di far fruttare il gruzzolo. Ma dal momento che vivono una fase di «attendismo prudente e preoccupato» aumenta fra gli italiani la preferenza per la liquidità, dal 60% del 2008 al 68% nel 2010; rimane invece costante, al 9% il numero di chi investe la maggior parte dei risparmi. Ed è qui che i risparmiatori non si sono fatti abbindolare dalla finanza speculativa. L'investimento ideale si conferma il «mattone» (54%) e costanti sono anche le indicazioni per gli strumenti finanziari considerati più sicuri (23%) e per quelli più speculativi (5%). Rispetto al 2009, quest'anno chi ha veramente risparmiato ha preferito gli immobili (dal 52 al 58%) e gli strumenti finanziari più rischiosi (dall'8 al 16%).

- Filippo Caleri, Il Tempo, 28 ottobre 2010

La rivincita del tasso fisso perde quota il variabile

2010-10-21T00:59:00.000-07:00

Riprende quota la domanda per la rata fissa. Con l' Irs ai minimi storici di sempre, i potenziali mutuatari rivalutano i mutui a tasso fisso. I dati dell' Osservatorio di MutuiOnline sottolineano che nel trimestre lugliosettembre le richieste per questi finanziamenti sono balzate al 37,5%, contro il 25,9% del primo semestre. A rendere più appetibili i tassi fissi ha contributo anche il lieve calo degli spread medi applicati dalle banche. «Per i finanziamenti ventennali - spiega Roberto Anedda, vicepresidente di MutuiOnline - sono scesi dall' 1,40% di luglio di quest' anno, all' attuale 1,35%, mentre per la durata trentennale sono calati da 1,55% a 1,49%. Sono, invece, rimasti praticamente invariati gli spread medi sui tassi variabili». Fra i prodotti fissi attualmente disponibili sul mercato, di particolare interesse risulta mutuo fisso last minute del Gruppo Banco Popolare che prevede un tasso fisso al 2,95% per i primi due anni e al 4% per gli anni successivi. La durata è da 10 a 30 anni e l' importo finanziabile è fino all' 80% del valore commerciale indicato in perizia. L' offerta è valida per le richieste di mutuo sottoscritte entro il 30 novembre 2010 e stipulate entro la fine di quest' anno e può essere utilizzata anche per operazioni di surroga. Gli attuali livelli dei mutui a tasso fisso sono particolarmente appetibili per chi vuol essere sicuro dell' entità della rata per tutta la durata del mutuo. Situazione che rende ancora più forte il dilemma: fisso o variabile? «Nel caso di mutui di lunga durata, come il ventennale - spiega Egidio Vacchini, ad di Progetica - chi sottoscriverà un mutuo a tasso fisso si garantirà un tasso su valori nell' orbita del 3% più spread. Chi, invece, opterà per un finanziamento a tasso variabile otterrà oggi un tasso a 3 mesi di circa lo 0,95% più spread, ma con la prospettiva di vederlo crescere nel tempo». Fino a che livello potrà arrivare l' Euribor non si sa ma conoscendone la media storica del 3% circa, con punte massime che hanno superato il 5,2% possiamo farci un' idea di quanto sia la potenziale variabilità di questo tasso. «In questa fase storica in cui il parametro base per i mutui a tasso fisso è eccezionalmente basso - segnala Giuseppe Piano Mortari, direttore operativo di Assofin - i consumatori che non vogliono correre rischi hanno un' occasione irripetibile per mettere al sicuro la loro rata, magari per i prossimi 25 o 30 anni». L' attuale livello dei mutui a tasso fisso ha frenato la domanda di mutui a tasso variabile con cap che nel trimestre lugliosettembre di quest' anno è risultata del 16,3%, mentre nel primo semestre 2010 è stata pari al 18,5%. Il ridimensionamento di questo finanziamento è comprensibile, considerato che una protezione al 5,5% viene considerata con cautela dal potenziale mutuatario se confrontata con un tasso fisso vicino al 4%. «I tassi fissi a livelli così bassi - spiega Roberto Anedda - accendono un nuovo interesse anche da parte dei mutuatari che, avendo un finanziamento a tasso fisso contenuto, non l' avevano finora considerata conveniente. Attualmente, anche chi ha un mutuo a tasso fisso intorno al 5,5% potrebbe valutare l' opportunità di mantenere la sicurezza del fisso passando però ad un tasso di poco superiore al 4%». Questa operazione è conveniente solo nel caso che il mutuatario non abbia pagato più della metà delle rate del finanziamento. Non guasterà ricordare che i mutui dei tassi potranno modificarsi anche a breve rispetto ai minimi attuali, specialmente per quanto concerne i tassi fissi, che per primi dovrebbero reagire ad una più robusta prospettiva di ripresa economica. E' quindi opportuno che una volta individuato il tasso considerato più interessante, l' aspirante mutuatario verifichi preventivamente con la banca per quanto tempo questo tasso verrà mantenuto, in modo da sollecitare la stipula del contatto. Questo perché molto spesso le banche aggiornano il calcolo del tasso al giorno dell' erogazione del mutuo; di conseguenza significative variazioni del tasso si tradurrebbero in una maggiore rata. (r. s.)

- la Repubblica, Affari&Finanza, 11 ottobre 2010

Solo il mercato residenziale rivede la luce

2010-10-16T06:38:00.000-07:00

Non scendono i prezzi delle case e nemmeno salgono. Ma aumentano le compravendite e lo fanno per il secondo trimestre consecutivo. Bastassero questi dati per parlare di ripresa, volerebbero i tappi di spumante nelle agenzie immobiliari, invece a brindare per il momento è solo chi opera nel comparto residenziale. I dati sono quelli dell' Agenzia del territorio che se parlano di un mercato in risalita per le abitazioni, tuttavia disegnano uno scenario tutt' altro che rassicurante per gli altri settori, dal terziario all' industriale. La crisi si fa sentire e per il momento non si vede una via d' uscita. Nei primi sei mesi dell' anno, il valore medio nazionale delle case è rimasto fermo a 1.574 euro al metro quadrato: i prezzi risultano stabili sia nei capoluoghi, dove si sborsano in media 2.273 euro al metro (-0,2% rispetto al secondo semestre 2009), sia nei comuni minori in cui il prezzo a metro quadro è di 1.311 euro. Per il secondo trimestre consecutivo, invece, sono apparse in ripresa le compravendite (oltre 370mila). Secondo l' Osservatorio del mercato immobiliare dell' Agenzia del territorio, gli acquisti hanno registrato un aumento tendenziale del 2,3%, dopo il +3,4% messo a segno nel primo trimestre. Nel settore residenziale l' aumento è stato del 4,5%, per le pertinenze dello 0,8%. Per il terziario, il commerciale e il produttivo invece si parla ancora di cali, rispettivamente del 14,1%, del 4,7% e del 4,2%. «Sicuramente c' è una ripresa importante nel settore residenziale e c' è da ipotizzare che il recupero dei capitali con lo scudo fiscale abbia sicuramente inciso positivamente su questo mercato. I dati non positivi del settore non residenziale sono invece influenzati dalla crisi che ancora persiste», ha spiegato il direttore dell' Agenzia del territorio, Gabriella Alemanno. Il mercato immobiliare, dopo i cali messi a segno negli scorsi anni, registra il positivo andamento dei primi due trimestri del 2010 ma, ha sottolineato Alemanno, «quest' anno si è creata una divaricazione tra mercato residenziale e mercato non residenziale che si sta accentuando sempre di più. Il risultato è positivo e fa sperare bene per tutti coloro che operano nel settore. Speriamo che l' immobiliare porti bene ad altri settori economici e che possa essere anche un volano». Il recupero del mercato residenziale ha riguardato tutte le aree geografiche: al centro la crescita è stata dell' 11,6%, al sud del 6,9% e al nord dello 0,5%. Il trend in generale è migliore nei capoluoghi (+8,1%) rispetto ai centri minori (+2,9%). «La lettura dei dati del secondo trimestre 2010 divulgati dall' Agenzia del territorio è sicuramente positiva in chiave nazionale», ha commentato il direttore dell' ufficio studi di Gabetti, Guido Lodigiani. «In particolare - ha aggiunto - va sottolineato che nelle grandi città si è superato il livello di transazioni residenziali di due anni fa, mentre i comuni della provincia sono ancora distanti da tale soglia». Nelle città più importanti (Roma, Genova, Milano, Bologna, Torino, Palermo, Napoli e Firenze) si consolida l' inversione di tendenza rilevata nel primo trimestre con le compravendite in salita dell' 11,2% tendenziale, trainando i comuni delle rispettive province (+3,9%). Per Lodigiani sono buoni «i risultati della capitale e di Genova», mentre sono «in controtendenza le grandi città del sud, in particolare Napoli e Palermo, dove le transazioni sono cresciute maggiormente in provincia». A Milano e nel suo hinterland, invece, «il mercato è ancora abbastanza statico». Per quanto riguarda i prezzi delle case, solo al Sud si è manifestato, nel primo semestre, un andamento positivo; cali al Nord e trend più contrastato al Centro (in calo i capoluoghi, in rialzo i comuni più piccoli). Stazionarie le quotazioni in tutte le classi demografiche, eccetto le città sopra i 250mila abitanti che mostrano una flessione per il quarto semestre consecutivo; nelle città medio grandi si registra l' unico aumento, anche se minimo, lo 0,1%.

- Walter Galbiati, la Repubblica, Affari& Finanza, 11 ottobre 2010

Mutui: oggi la rata è più leggera

2010-10-12T04:40:00.000-07:00

I tassi, nonostante qualche recente strappo, restano ai minimi: i prestiti variabili si trovano poco sopra il 2%, i fissi al 4,4% Ma chi si è indebitato troppo o ha problemi di lavoro, fatica a far fronte ai suoi impegni. L' Euribor, nelle ultime settimane, ha cominciato a rialzare la testa: il tasso trimestrale è arrivato, infatti, intorno all'1%. Nonostante questa risalita, piccola per ora, il costo del denaro continua a rimanere a livelli minimi, mai registrati in Italia dal dopoguerra. E questa è una situazione ottimale per chi sta cercando casa e ha i mezzi per accedere al credito. Per un mutuo variabile di 100 mila euro a venti anni sono richiesti, secondo i dati di Mutui Online, tassi attorno al 2% con rate di poco superiori a 500 euro al mese. Bastano 370 euro se ci si impegna per un rimborso trentennale. Anche i tassi fissi sono ai minimi: per lo stesso mutuo a 20 anni si arriva poco sopra il 4%, con rata indicativa attorno a 625 euro e per il trentennale si sale di un paio di decimi di punto, con una rata da 500 euro al mese. Ma l'epoca dei tassi bassi ha un suo risvolto molto più amaro. Parametri di sistema fermi all'1% (come il tasso della Bce), o addirittura ancora più bassi, come l'Euribor, che oscilla tra lo 0,8% della durata mensile e l'1% del trimestrale, sono la cartina al tornasole di un'economia ancora convalescente da una crisi che ha lasciato il segno sui budget domestici. E, infatti, è in forte aumento il numero dei debitori che hanno difficoltà con le rate. Le sofferenze relative a crediti alle famiglie consumatrici sono arrivate a luglio 2010, secondo le rilevazioni dell'ultimo supplemento al bollettino statistico della Banca d'Italia, a 15,8 miliardi di euro, cinque in più rispetto a 12 mesi prima, con un balzo del 46,2%. I dati non distinguono tra credito ipotecario e credito al consumo che ha una dinamica peggiore per la semplice ragione che i debitori rischiano meno se non pagano. Ci sono anche altre analisi che evidenziano il diffondersi della situazione di disagio: nei primi otto mesi di applicazione della moratoria sui mutui decisa dall'Associazione bancaria italiana (www.abi.it) 28 mila famiglie hanno optato per la sospensione dei pagamenti. Questo piano delle banche è una delle opportunità offerte a chi ha difficoltà a fare fronte ai suoi impegni; è una soluzione che va consigliata a chi pensa di avere problemi destinati a risolversi nel breve periodo. Un'altra soluzione è aderire alla moratoria statale (informazioni sul sito del Dipartimento del Tesoro). Infine, per chiunque sia in possesso dei requisiti di solvibilità (giusto rapporto rata/reddito, nessuna segnalazione nella lista dei cattivi pagatori) sono sempre possibili la surroga e la sostituzione del mutuo.

- da Corriere Economia, Gino Pagliuca, 11 ottobre 2010

Prezzi quasi fermi, vendite su la ripresa del mattone in città

2010-10-05T14:10:00.000-07:00

Un'annata in ripresa per il mercato della casa a Milano: dopo un 2009 asfittico, il 2010 si sta dimostrando più vivace. Secondo l' Osservatorio dell' Agenzia del territorio le compravendite di immobili in città, nel secondo trimestre dell' anno, confermano il buon andamento dei primi mesi del 2010. Il settore residenziale, in particolare, è cresciuto del 3,3 per cento rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, con 5.451 atti di compravendita registrati dall' Agenzia a fine giugno. Al tempo stesso Milano recupera abitanti (più 12mila) a scapito dell' hinterland, dove le compravendite rimangono al palo con un calo dello 0,9%. Faticano ancora a crescere i contratti per immobili non residenziali (uffici, negozi e capannoni) passati dai 535 di marzo ai 703 di giugno 2010, e che erano crollati del 12,5% durante il 2009. «Fino alla fine dello scorso anno le aziende preferivano rimanere in locali in affitto per evitare di immobilizzare capitali - spiega Guido Lodigiani - ora gli imprenditori tornano, molto lentamente, a comprare i locali in cui svolgere la propria attività, segno di una cauta fiducia in una stabilità lavorativa maggiore». Sul fronte dei prezzi, oggi acquistare un appartamento in città continua a costare meno di tre anni fa: le quotazioni sono scese dell' 1,1% nel corso del primo semestre dell' anno, «ma il crollo, che forse non c' è mai stato, è sicuramente in fase di frenata - spiega Lodigiani - basti pensare che, dopo il boom del 2007, nel 2008i prezzi degli appartamentia Milano erano scesi di colpo del 4,6 per cento». Ritocchi al ribasso si riscontrano ancora, secondo Lodigiani, nelle aree periferiche, da Bonola al Gallaratese, mentre più stabili rimangono zone semicentrali come Abruzzi, Porta Romana, Pagano, e il centro storico. Discorso a parte per le residenze di lusso, il cui mercato, secondo l' agenzia specializzata Tirelli & Partners «è particolarmente effervescente, con quotazioni che sfiorano i 20 mila euro al metro quadro»: il direttore, Gabriele Torchiani, spiega che «in città assistiamo perfino a una domanda che supera l' offerta. La richiesta snobba però le nuove residenze in costruzione, perché nell' immaginario milanese la casa di lusso resta quella in pieno centro, in corso Magenta o in corso Venezia, dove non ci sono grattacieli ma palazzi antichi che vantano un mercato sempre molto fluido». C' è troppo "nuovo" in costruzione, secondo Lodigiani: da Citylifea Porta Nuova «è tutto una gru e i prezzi sono alti perché i business plan di certe aree sono stati pianificati nel 2004, in tempi di grande ottimismo, e i terreni sono stati pagati profumatamente. Ora nessun costruttore vuole svendere».

- Laura Fugnoli, La Repubblica, 1 ottobre 2010

Rassegna stampa a cura di Luca Vona

Roma, calano i prezzi delle case anche in centro

2010-09-29T15:17:00.000-07:00

Scende il prezzo delle case a Roma. E se fino a poco tempo fa la flessione interessava le zone più popolari, per la prima volta tocca anche i quartieri signorili. Da piazza di Spagna ai Parioli, dal Pincianoa Trastevere vanno giù le quotazioni che arrivanoa segnare un meno 1,3% nel primo semestre 2010. Insomma in contro tendenza con il dato nazionale, a Roma scendono i prezzi delle case, soprattutto nel centro storico. Sea Trastevere il costo di un appartamento ristrutturato di media grandezza è di circa settemila euro al metro quadrato, restano stabili le quotazioni all' Esquilino, in zona Mazzini, a Tor Vergata, Fleming, Gianicolense e Balduina dove sta intorno ai seimila euro al metro quadrato. Nel sali e scendi del mercato immobiliare si rivaluta l' area di Trigoria che beneficia del campus Biomedico: una casa nuova sta sui 3.500 euro al metro, ma può arrivare a 4.100 per le soluzioni meglio rifinite. Si sono ridimensionati, e non di poco, i canoni d' affitto nelle zone più ambite: così per un trilocale in centro storico si va da 1.400 a 1.800 euro al mese nelle location più prestigiose. Tiene l' area di piazza Bologna dove i prezzi restano stabili e la richiesta è sempre alta per la vicinanza con l' università. Cresce l' offerta sul mercato romano di nuovo residenziale, anche in pronta consegna: si va da Acilia-Madonnetta al Parco Leonardo a Torrino-Mezzocammino, dalla Romanina ad Anagnina fino a Casal Bertone. E stanno sorgendo due nuove realtà: Eurosky all' Eur e il villaggio ecostenibile in via della Lega Lombarda.

- LAURA SERLONI, La Repubblica, 16 settembre 2010, sezione ROMA

Immobili. ora il mattone rende di più

2010-09-20T01:24:00.000-07:00

Anche l'1% in più. E' il vantaggio nella performance netta che la cedolare secca - l'aliquota fissa del 20% sui redditi da locazione in vigore da gennaio - porterà a chi volesse investire in case da affittare. Un vantaggio non trascurabile, se si considera che la battaglia sui mercati finanziari oggi si gioca proponendo rendimenti di qualche centesimo più alti della concorrenza.

Nelle principali città il reddito immediato da locazione, quello cioè che si consegue confrontando il valore teorico dell'immobile con i canoni che si possono ottenere, si pone tra il 4 e il 6% lordo, con rare punte che toccano il 7%. Valore che si dimezza se si considera l'effetto del Fisco e in particolare delle aliquote Irpef che possono arrivare al 43%. La minor tassazione porterà la performance effettiva tra il 2,5% e il 5% netto per i bilocali e tra l'1,9% e il 4,4% per i triocali. Volendo dare un dato medio, i biocali arrivano al 3,7%, un rendimento in linea con quello dei titoli di Stato a lunga scadenza e superiore a quello di tutti gli strumenti finanziari a breve termine. Minori le potenzialità dei trilocali: il 2,8%.

I numeri sono ricavati da un' elaborazione compiuta da CorrierEconomia. Nella tabella confrontiamo per alcune zone significative di sei grandi città i rendimenti teorici di biocali di 50 metri e trilocali di 80 metri ipotizzando l'applicazione della cedolare secca. E' quindi previsto un prelievo fisso del 20% per le imposte sul reddito, più un ulteriore 1% per le tassé di registrazione, mentre l'Ici che non viene toccata dalla cedolare pesa, nella elaborazione, per lo 0,3% sul valore reale dell'immobile. I dati fotografano la situazione attuale; c'è però da considerare che, come ha rilevato il presidente di Confedilizia Corrado Sforza Fogliani, la diminuzione delle imposte porterà una maggiore offerta di case in locazione e quindi i canoni potrebbero anche scendere leggermente, limando i rendimenti.

A Milano il rendimento medio dei biocali si situa al 3,9% e quello dei trilocali al 3,1%. L'unica zona che, tra quelle segnalate si stacca dalle altre è il quartiere periferico Gallaratese. Bisogna però aggiungere che le aree tipicamente più richieste per l'investimento sono quelle che gravitano sulle Università (in particolare Città studi e Bocconi), ma in genere chi affitta in queste zone lo fa con contratti di breve periodo.

A Roma i rendimenti sono lievemente più bassi che nel capoluogo lombardo, perché se i canoni sono in sostanza simili i prezzi di acquisto nella Capitale sono un p0' più alti. Dalla media della nostra analisi si evince che i biocali rendono il 3,8% netto, i trilocali il 2,9%. Nelle aree di pregio, come il Pantheon, si fa però fatica a toccare il 2%.

Torino si conferma il capoluogo più a buon mercato (2,8% per i bilocali e 2,2% per i trilocali).

A Bologna, la performance dei due locali supera il 4% e quella dei triocali si attesta al 3%. Per il capoluogo emiliano vale l'avvertenza fatta per Milano: chi investe preferisce puntare sull'affitto a studenti. Firenze è la città con i valori medi pi alti: 4,3% per i biocali e 3,2% per i triocali, ma la ragione può essere ricercata nella scarsa disponibilità, dato che buona parte dell' offerta si riversa sulla locazione breve a turisti. A Napoli i bilocali si attestano al 3,6% e i triocali al 2,8%.

Le prospettive Sulle possibilità che i nuovi criteri di tassazione possano indurre a un aumento della domanda di immobili per investimento (che peraltro, secondo tutte le fonti, risultava già in crescita negli ultimi mesi) gli analisti concordano, anche se con qualche distinguo. Secondo Guido Lodigiani «La cedolare secca porterà a un maggiore interesse per l'investimento da parte di chi ha redditi elevati e liquidità da parcheggiare sul medio periodo, contando anche su una rivalutazione nel tempo dell'immobile». Per Alessandro Ghisolfi di Ubh «il vantaggio fiscale porterà a ottenere rendimenti interessanti, almeno sulla carta, nelle zone meno pregiate delle grandi città, perché i prezzi si sono abbassati più che nelle aree centrali. In periferia è possibile ottenere un ritorno immediato più alto ma ci sono maggiori rischi di morosità e peggiori prospettive di rivalutazione dell'immobile».

Infine, secondo il rapporto di Scenari immobiliari appena presentato, il vantaggio fiscale potrà interessare solo i medi e piccoli risparmiatori: «La cedolare - si legge nel testo - darà forse effetti a lungo termine, ma sicuramente non incentiva gli investimenti nel nuovo per la locazione». Per gli investitori istituzionali la redditività del residenziale rimane ancora bassa e i vincoli contrattuali penalizzanti.

- Gino Pagliuca, Corriere della Sera, CorrierEconomia, 13 settembre 2010

La ripresa del mattone. Più compravendite e mutui

2010-09-10T01:19:00.000-07:00

Il mattone torna a tirare. Dopo tre anni di caduta continua, le compravendite nel primo trimestre dell'anno sono aumentate del 2,3% tendenziale rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Così i mutui, sempre nello stesso periodo di tempo, sono balzati del 13,7%. Complice l'effetto scudo fiscale con la sua iniezione di liquidità di oltre 100 miliardi di euro, per la prima volta dal 2007 il mercato immobiliare ha registrato una certa vivacità. I dati sono stati diffusi ieri dall'Istat che ha ricordato come il primo trimestre del 2009 sia stato contrassegnato dalla maggior contrazione (-16,1%) avvenuta negli ultimi anni. Questo per dire che la strada per recuperare il terreno perduto delle quotazioni immobiliari dopo il crollo innescato dalla bolla americana, è ancora lunga.

In dettaglio nel primo trimestre sono stati registrati 190.728 contratti di compravendita, per il 93,2% riferiti a immobili uso abitazione e accessori (box ecc.) per il restante 6,1% per alloggi a uso economico. Scomponendo i dati la crescita del mercato della casa è in realtà del 3% mentre gli immobili a uso economico continuano a registrare un andamento negativo superiore al -5%. Maggior vivacità la dimostra il Nord-Est con un +3,7% mentre nel Nord Ovest e nelle isole aumenti più contenuti pari a +1,5% e +1,1%.

I mutui stipulati sono stati 179.654 di cui il 59% con costituzione di ipoteca immobiliare e il 41% senza. In questo settore l'andamento è molto diverso rispetto al trend della compravendita. Tanto è vero che nel Nord Est sono aumentati dell'8,2% mentre al Sud e nelle isole gli incrementi sono stati di oltre il 22%.

Le cifre pubblicate dall'Istat sorprendono non poco gli esperti di Nomisma, l'istituto economico fondato a Bologna da Romano Prodi, che appena due mesi fa - nel secondo rapporto sul mercato immobiliare - avevano registrato un aumento delle compravendite nel primo trimestre del 4% ma con un livello del 30% inferiore a quello del 2007, «quando sull'anno si stipulavano oltre 800 mila compravendite di abitazioni».

«L'impressione è che il mercato della casa si stia stabilizzando - commenta Luca Dondi, analista immobiliare di Nomisma - ma bisogna ancora capire quanto ha inciso la droga da scudo fiscale che sicuramente ha influito sulla ripresa degli investimenti sul mattone». I dati Istat sui mutui sembrano poi molto ottimistici, continua Dondi e «ci lasciano un po' perplessi anche perché vanno in controtendenza: se è vero che la liquidità per il rientro dei capitali ha stimolato il mercato i mutui, peraltro ora molto più difficili da ottenere dalle banche, dovrebbero essere in contrazione e non in forte crescita». Bisognerà attendere il prossimo rapporto immobiliare Nomisma - in uscita il 20 novembre - per una più attenta valutazione di queste cifre.

- Roberto Bagnoli, Corriere della Sera, 9 settembre 2010

Per 3 milioni di case vendite congelate senza mappe catastali in regola

2010-09-02T01:57:00.000-07:00

Un'altra tegola si abbatte sul già asfittico mercato immobiliare. Agli effetti della crisi – nel 2009 le compravendite delle abitazioni sono scese dell'11% rispetto all'anno precedente – si aggiunge ora l'ostacolo della piantina da aggiornare. Perché il passaggio di mano dell'appartamento con le carte non in regola rischia di finire in fumo. E così, i proprietari di circa tre milioni di unità immobiliari dovranno giocare d'anticipo e affidare il prima possibile a un professionista la revisione della mappa, in modo da presentarsi dal notaio con tutti i documenti a posto. Il costo dell'operazione dipende naturalmente dalle dimensioni: per un appartamento di 100 metri quadri con una piccola pertinenza, come una cantina o un box auto, bisogna mettere in conto più o meno 1.500 euro.

Fortuna che il parlamento, come ha sottolineato Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia, «ha attenuato la portata della norma originaria contenuta nella manovra, imponendo l'obbligo di aggiornamento nei soli casi di interventi che abbiano comportato una variazione della rendita catastale». Insomma, chi si è limitato a spostare una porta o un tramezzo, senza alterare numero e funzionalità dei vani, non ha nulla da temere.
Quante siano le unità soggette al nuovo adempimento è difficile stabilirlo con precisione. Secondo l'Asppi, l'associazione dei piccoli proprietari, l'obbligo è più forte nel mezzogiorno, dove oltre il 30% delle planimetrie depositate al catasto non sembrerebbero conformi allo stato di fatto dell'immobile. Discorso diverso per quelle proprietà che, invece, una piantina non l'hanno mai avuta: più o meno – secondo alcune stime – due milioni e mezzo, soprattutto di vecchi immobili. A conti fatti (si vedano le cifre in basso), l'universo delle proprietà non in regola è verosimilmente costituito da circa tre milioni di unità.

I professionisti salutano la novità con favore, anche perché potranno aprirsi opportunità di lavoro nei casi in cui ci si rivolgerà al tecnico per verificare ed eventualmente riallineare le eventuali incongruenze. Prima di tutto, però, «è una norma di civiltà edilizia», precisa Bruno Razza del Consiglio nazionale dei geometri. Anche perché, in base all'esperienza professionale, le disposizioni incideranno soprattutto sugli edifici più vecchi, quelli costruiti fino alla metà degli anni '80. I costi – ad avviso di Razza – potranno variare in base alle singole situazioni che presenteranno gli immobili. Stesso discorso anche sui tempi necessari. «Se non ci sarà bisogno di sanatorie edilizie e quindi di far intervenire anche il comune – sottolinea Razza – qualunque tecnico in quindici giorni riesce a risolvere questi casi. Se poi bisogna aggiornare anche le mappe con ampliamenti, l'iter è un po' più lungo, ma credo che un mese sia più che sufficiente».

Positivo il giudizio anche di Massimo Gallione, presidente del Consiglio nazionale degli architetti: «C'è un dato sull'abusivismo in Italia che è particolarmente pesante così come quello della mancanza di interventi sulla sicurezza. L'aggiornamento delle planimetrie è un primo passo per mettere a posto la situazione. La proprietà di un immobile significa anche dare garanzie a chi ci abita».

- Andrea Maria Candidi e Giovanni Parente, Il Sole 24 Ore, 30 agosto 2010

Riparte la corsa al mattone

2010-08-31T15:14:00.000-07:00

Resta alta la fiducia delle famiglie nell'investimento immobiliare. Lo rileva una recente indagine del Censis che spiega come dopo il lungo ciclo positivo dell'immobiliare (il decennio 1997-2007, in cui si è arrivati a scambiare più di 800mila alloggi l'anno), le compravendite di abitazioni hanno registrato un sensibile ridimensionamento anche nel nostro Paese (609mila case vendute nel 2009).

La tradizionale fiducia delle famiglie italiane nell'investimento nel mattone resta però elevata, tanto da far prevedere per il 2010 un leggero progresso nelle compravendite, stimate dal Censis in 630mila unità residenziali a fine anno (+3,4% rispetto al 2009).

Secondo i dati dell' indagine Censis, in questo momento l'investimento in un immobile è considerato il canale preferibile per l'impiego dei risparmi familiari. Il 22,7% degli italiani ritiene che sia questa la forma di utilizzo dei propri risparmi da privilegiare, contro il 21,8% che pensa che i risparmi vadano mantenuti liquidi sul conto corrente e appena l'8,5% che giudica preferibile acquistare azioni e quote di fondi di investimento. C'é comunque un 39,7% di italiani che dichiarano di non avere risparmi da utilizzare.

- ANSA, 27 agosto 2010

Cedolare secca. E l'inquilino diventa un controllore fiscale

2010-08-26T06:50:00.000-07:00

In caso di evasione del proprietario, la denuncia può portare a sconti sul canone. La mappa delle riduzioni

Con l’introduzione delle nuove norme fiscali sulla cedolare secca, l’inquilino ha tutto l’interesse di verificare se il suo contratto di locazione è registrato e che lo sia per la cifra realmente pagata. La norma infatti introduce un’inedita forma di conflitto di interessi tra chi possiede la casa e chi la occupa: lo schema di decreto legislativo prevede che se il Fisco viene a scoprire la mancata o l’incompleta registrazione di un contratto di locazione applicherà, oltre a una sanzione tributaria che può arrivare al 400% della cedolare secca, anche l’adeguamento automatico del contratto, che si presumerà iniziato alla data dell’accertamento tributario e avrà la durata normale di quattro anni automaticamente rinnovati di altri quattro alla prima scadenza. Il canone sarà pari a tre volte la rendita e con adeguamento annuo all’indice Istat ridotto al 75%.

LE CONSEGUENZE CONCRETE - In concreto ciò significa per l’inquilino, che per salvaguardare i suoi diritti si trasformi in informatore, poter pagare dalla metà a un quinto rispetto ai canoni di mercato. Se proprio vogliamo dare una media, partendo dal presupposto del Fisco, secondo il quale la media dei canoni di mercato si aggira attorno a 8 volte la rendita catastale, significa pagare quasi due terzi in meno. Abbiamo effettuato un computo su due case reali a Milano: il primo è un bilocale di circa 50 metri in zona residenziale servita dalla metropolitana: si affitta a 800 euro al mese e ha un valore catastale di 780 euro: con la riduzione automatica il canone mensile scenderebbe a 195 euro. Un trilocale in centro da 90 metri paga 2000 euro al mese e vale per il fisco 2100 euro; con la mannaia sul contratto il canone scenderebbe a 525 euro... In realtà il Fisco ha molti modi per venire a conoscere se una casa è affittata senza registrazione: ad esempio controllando l’intestazione delle utenze, ma si tratta di procedure lunghe e che avvengono solo a campione: la «perfidia» della norma sta nel fatto che l’inquilino potrà effettuare una segnalazione alla Guardia di finanza o all’Agenzia delle entrate. Il cittadino lo può già fare oggi ad esempio quando non riceve uno scontrino da un negoziante, ma qui sono in ballo interessi molto più concreti. Nella realtà del mercato bisognerà poi verificare quanto gli inquilini saranno informati dei loro diritti e quanto saranno disposti a rinunciarvi per quieto vivere.

SERVE O NON SERVE? - Nelle locazioni residenziali urbane almeno nelle grandi città il fenomeno dell’evasione totale dell’Irpef derivante dagli affitti è un fenomeno abbastanza raro, o meglio è raro il caso in cui si provi a non registrare del tutto il contratto (anche perché l’inquilino a quel punto potrebbe anche smettere di pagare); il caso più diffuso è quello di accordi che mascherino la reale entità del contratto, con pagamenti parzialmente in nero o altri escamotage di dubbia legittimità come finte vendite di mobili: anche in questi casi l’inquilino intraprendente ha con le nuove norme un’arma per farsi abbassare il canone. Il provvedimento invece rischia di servire a ben poco per le locazioni di breve durata (come quelle turistiche o a studenti) dove l’evasione è un fenomeno massiccio: se l’inquilino non ha interesse a restare per anni nella casa non ha nei fatti nessun guadagno nel fornire informazioni alle autorità sul proprietario: se infatti il contratto venisse ricondotto alle condizioni standard delle locazioni residenziali, il canone si ridurrebbe ma ci si assumerebbe anche l’obbligo di riconoscere sei mesi di preavviso al proprietario qualora si voglia lasciare la casa prima di quattro anni.

- Gino Pagliuca, Corriere della Sera, 22 agosto 2010

Casa, ristagna il mercato

2010-07-20T16:01:00.000-07:00

La crisi fa ristagnare il mercato delle case. Secondo l'indagine annuale di Tecnoborsa sulle "famiglie italiane e il mercato immobiliare", negli ultimi quattro anni i contratti di compravendita conclusi si sono sensibilmente ridotti in termini numerici, passando dagli 845 mila del 2006 ai 609.145 del 2009. E la congiuntura economica, così come la difficoltà per l'accesso al credito, rendono grigie anche le prospettive dei prossimi mesi, facendo slittare al 2011 una ripresa del settore. "Le famiglie italiane in questi anni di crisi sono rimaste più che mai legate alla propria casa e sono tornate a rivolgersi al mattone come bene rifugio a basso rischio per i propri risparmi", ha spiegato ieri Raimondo Soria, presidente di Tecnoborsa. "Mentre i recenti dati parlano ancora del perdurare del clima di incertezza e rinviano al 2011 per una possibile ripresa del mercato immobiliare; in effetti, a partire dal 2007, il numero dei contratti di compravendita conclusi registra una flessione costante".
Secondo i dati forniti dalla società camerale che si occupa di sviluppo e regolazione dell'economia immobiliare, le famiglie italiane che hanno comprato una casa nel 2009 sono scese al 3,5% dal 4,2% del biennio precedente (-0,7 punti percentuali): e per il 2010-2011 si prevede un calo ulteriore (-1,2 punti). L'indagine ha analizzato le ragioni dell'acquisto e della vendita di appartamenti da parte delle famiglie italiane. Chi ha comprato lo ha fatto o per investimento, acquistando appartamenti spesso piccoli o di basso valore (+11,8% in forte aumento a confronto con l'indagine condotta nel 2008, quando la percentuale era solo del 5,9%, probabilmente anche per la maggiore disponibilità liquida legata allo scudo fiscale), oppure lo ha fatto per avere un appartamento più grande, capitalizzando l'appartamento di proprietà, oppure c'è il bisogno di "fare cassa". In entrambi i casi la gran parte delle vendite ha riguardato le seconde case, che vengono viste dal proprietario come beni alienabili magari per trovare qualche soldo per acquistare un'altra casa per un parente prossimo.
Pur non fornendo indicazione sui prezzi delle case, il rapporto genericamente rileva che la "riduzione del numero delle transazioni non ha comportato un pesante calo dei prezzi immobiliari, che sono scesi meno delle aspettative".

- Roberta Miliacca, ItaliaOggi, 15 luglio 2010

Le variazioni lievi non rilevano

2010-07-13T15:44:00.000-07:00

La mappa è considerata conforme allo stato di fatto se la rendita non è modificata

Il nodo della "coerenza oggettiva", cioé della conformità tra lo stato di fatto dell'unità immobiliare oggetto del rogito con la sua raffigurazione planimetrica depositata in catasto occupa un ruolo notevole nella circolare n. 2/2010 del Territorio, senza peraltro recare spunti di rilevante novità, a parte il passaggio in cui vengono "abrogate" le istruzioni diramate in passato circa la non ricevibilità, da parte del catasto, di planimetrie recanti variazioni non incidenti sulla rendita catastale.
Con l'abrogazione esplicita di quelle istruzioni, quindi, viene meno pure la possibilità di interpretare il Dl78/2010 anche alla luce della loro esistenza; e quindi resta in campo, come chiaramente indicato dalla circolare in commento, la sola distinzione tra le variazioni di lieve entità, che non incidono sulla rendita catastale, e quelle che invece rilevano sulla rendita; solo queste ultime, dunque, impediscono di dichiarare la conformità tra planimetrie catastali e oggettivo stato di fatto degli immobili trasferiti, mentre le variazioni di entità più lieve, anche se non certificate nelle planimetrie catastali, non impediscono di ritenere la planimetria catastale, seppur imperfetta, comunque conforme allo stato di fatto.
E' certo però che, se la rendita senz'altro cambia qualora si allarga il vano destinato a negozio accorpandovi il retro negozio oppure qualora si amplii il soggiorno trasformando il balcone in veranda, non è detto che lo spostamento di un muro interno sia sempre indifferente: potrebbe esserlo se la consistenza dei vani interessati non cambia, ma se da due vani preesistenti si ricava un unico ampio vano e un piccolo bagno o un ripostiglio, oppure se da due vani spaziosi se ne ricavano tre di dimensioni più limitate, è inevitabile ritenere che si tratta anche in questo caso di variazioni incidenti sulla consistenza e quindi sulla rendita catastale. E quando il Territorio abroga le sue precedenti istruzioni circa il rifiuto di variazioni planimetriche in caso di piccole modifiche, dà con ciò un chiaro segno nel senso che le valutazioni delle conseguenze di queste piccole variazioni possono essere soggettive o discrezionali; e nel senso che la circolazione dei beni non può essere sacrificata sull'altare della impossibilità di presentazione di una planimetria. Questo è il messaggio: ben venga insomma la nuova planimetria, anche se in alcuni casi inutile, se ciò deve agevolare il traffico immobiliare.

- Angelo Busani, Il Sole 24 Ore, 10 luglio 2010

Scattano le novità su affitto e compravendita

2010-06-30T16:04:00.000-07:00

Entrano in vigore oggi le novità sui contratti di affitto e gli atti di compravendita. Gli atti pubblici e le scritture private che hanno ad oggetto il trasferimento e la costituzione di diritti reali, nonché lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, devono contenere (pena la nullità), oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

Per quanto riguarda la locazione sarà obbligatorio indicare nella richiesta di registrazione i dati catastali dell'immobile. La norma vale per i contratti di affitto e locazione di fabbricati e terreni. I dati catastali vanno inseriti quando si registra un nuovo contratto, ma anche nel caso di cessione, risoluzione o proroga, anche se tacita.
La manovra è stata approvata dal consiglio dei ministri di fine maggio con decreto ed è questo il motivo per il quale le sue misure sono già operative anche se il testo è ancora al vaglio del parlamento.

Il superindice del mattone

2010-06-23T03:04:00.000-07:00

Se immaginiamo una trattativa immobiliare come una partita di tennis il vantaggio del servizio, e quindi la possibilità di impostare il gioco, oggi ce l'ha chi vuole comprare. Ma a Roma, Napoli e Firenze entro fine anno il match potrebbe diventare meno facile.

Lo dice il "superindice" del mercato immobiliare delle principali città che CorriereEconomia ha elaborato, incrociando i trend di prezzi e contratti. Le variazioni annue segnalano chi gioca il servizio: se il dato è in discesa la situazione è più favorevole all'acquirente, quando sale in maniera significativa la battuta torna al venditore. Interessante soprattutto la tendenza che sta evidenziando Roma, dove l'indice, se proseguirà l'andamento degli ultimi mesi, potrebbe salire a fine 2010 di cinque punti: non significa necessariamente che le case costeranno di più, ma che si ridurrà il margine di trattativa perché sta crescendo l'assorbimento dell'offerta. Calma piatta invece a Milano perché l'aumento delle vendite è meno sensibile rispetto alla Capitale e sta avvenendo con prezzi ancora in calo.

Il superindice è costruito elaborando la serie storica dei prezzi di Nomisma, che pesa per due terzi, mentre per l'altro terzo sono stati considerati i dati ufficiali delle compravendite rilasciati dall'Agenzia del Territorio. Alla dinamica delle tranzazioni è stato attribuito un peso minore ripsetto a quella dei prezzi perché quando si verifica un eccesso di offerta questa non si trasforma in una discesa proporzionale dei valori. Il mercato negli ultimi anni è stato bloccato proprio da potenziali venditori che hanno deciso di non accettare di cedere a prezzo ridotto i loro immobili.

Qualcosa però si sta muovendo: nel primo trimestre 2010 il mercato immobiliare, ha effettuato una prima prova tecnica di ripresa; le transazioni residenziali sono aumentate rispetto al medesimo periodo dal 2009 del 4,2% a livello nazionale, con incrementi a due cifre nelle grandi città: Milano ha segnato +10,3%, Roma addirittura +15,6%, Firenze è esplosa sfiorando il 20%. In controtendenza solo Torino, con un calo del 2,3%.
Sono risultati ottimi se si isolano dal contesto, ma l'euforia è ancora prematura perché non bisogna dimenticare che le performance sono ottenute rispetto a valori di confronto molto bassi. E anche i prezzi starebbero rallentando la loro discesa, tendendo a stabilizzarsi.

Stando a un recente sondaggio realizzato da Format per il sito di annunci online Subito.it un italiano su tre starebbe cercando casa ma per concretizzare questa aspirazione deve avere certezza di reddito. Sul mercato poi pesa un altro rischio: l'eccesso di offerta del nuovo nei comuni della cintura metropolitana.

- Da CorriereEconomia, Corriere della Sera, 14 giugno 2010

Il mattone non si muove. "Prezzi stabili a marzo"

2010-06-07T15:36:00.000-07:00

Calma piatta sul mercato della casa nel primo trimestre 2010. E' quanto rileva Banca d'Italia nel sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni, che registra prezzi sostanzialmente stazionari a fronte di un parziale recupero del numero di compravendite e un aumento del flusso di nuovi incarichi a vendere.
Il sondaggio congiunturale presso gli agenti immobiliari mostra che il numero di case vendute è aumentato di oltre il 12% rispetto al periodo precendente. Quanto ai prezzi, invece, è proseguito il calo della quota di agenti che segnalano una diminuzione dei prezzi. Il saldo positivo tra le risposte che segnalano l'aumento o la diminuzione congiunturale delle giacenze di incarichi a vendere è inoltre salito al 17,2%, interropendo il progressivo calo registrato in precedenza. Permane poi la divergenza tra i prezzi di offerta e di domanda: tra le cause di cessazione dell'incarico a vendere, il 64,2% degli agenti indica che la motivazione principale è rappresentata dall'assenza di proposte di acquisto a fronte di richieste del venditore ritenute troppo elevate.

- Finanza & Mercati, 28 maggio 2010

Si sveglia il mercato immobiliare: transazioni a +3,4%

2010-05-21T15:45:00.000-07:00

Il mercato immobiliare italiano, nel primo trimestre, ha registrato un aumento delle compravendite del 3,4%: è il primo rialzo dopo tre anni di cali. Lo comunica l'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del Territorio. "Il fondo è stato toccato - dice la responsabile dell'indagine Caterina Andreussi - e il mercato lentamente risale". In particolare, andamenti positivi si registrano per il residenziale (+4,2%), le pertinenze che annoverano posti auto e magazzini (+5,6%). In difficoltà il non residenziale. Il settore commerciale e quello produttivo si contraggono rispettivamente dello 0,6 e dello 0,2%.

- Il Sole 24 Ore, 21 maggio 2010

I tempi degli immobili

2010-05-19T02:38:00.000-07:00

Nei primi mesi del 2010 i tempi di vendita degli immobili risultano stabili

Niente di nuovo sul fronte immobiliare. Nei primi mesi del 2010, il mercato immobiliare italiano ha evidenziato prestazioni simili (quasi identiche, per la verità) a quelle fatte registrare nell'ultimo periodo del 2009, soprattutto per quanto attiene ai tempi di vendita.

Una rapida analisi

I primi quattro mesi dell'anno, dunque, hanno fatto registrare una sostanziale stabilità nei tempi di vendita delle grandi città e un leggero aumento nei capoluoghi di provincia e nei comuni dell'hinterland delle grandi città. A permettere tempi di vendita più rapidi nelle grandi città è il maggior dinamismo del mercato.

I tempi nelle metropoli e in provincia

Tra gennaio e aprile, gli immobili sono stati venduti in tempi sostanzialmente eguali nelle grandi città e nei capoluoghi di provincia. Nelle aree metropolitane più estese i tempi di vendita si aggirano intorno ai 152 giorni (quattro mesi fa erano 156 giorni). Un po' di pazienza in più, invece, è necessaria per vendere casa nei capoluoghi di provincia. In questo caso, le transazioni sono state concluse, in media, in 174 giorni, contro i 167 giorni necessari nel gennaio 2010. L'aumento dei tempi di vendita si rivela più corposo, invece, per quanto riguarda i comuni dell'hinterland delle grande metropoli: a gennaio i tempi di vendita si attestavano in media a 188 giorni, adesso si è saliti a 197.

Performance nelle varie città

Concentrandosi sull'andamento del mercato città per città, Palermo, Verona e Bari risultano quelle con i tempi di vendita più lunghi (rispettivamente, 187, 181 e 157 giorni). Per quanto riguarda i comuni dell'hinterland, il mercato è meno reattivo (con tempi superiori ai 200 giorni), in provincia di Verona.

- La Stampa, 10 maggio 2010

A fine anno tornerà il sereno

2010-04-30T02:40:00.001-07:00

Italia a metà del guado. E' questa l'indicazione dell'analisi di Rics sul nostro paese. Nello specifico, in Italia, secondo Rics, i prezzi delle abitazioni hanno chiuso l'esercizio 2009 con un calo del 4 per cento. Uno scenario che prosegue, in maniera moderata, in questi primi mesi del 2010. Ma cosa sta accadendo nel dettaglio in questa prima fase dell'anno? Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, le quotazioni caleranno ancora nel primo semestre dell'anno - in linea con il secondo semestre del 2009 - per poi stabilizzarsi a fine 2010. "La mia idea è che abbiamo toccato il fondo (in novembre) e stiamo cominciando a risalire la china - dice Breglia -. Certo i segnali positivi arrivano, sia dal residenziale sia dal mercato corporate, ma per risalire ci vuole ancora tempo, ci sarà una ripresa lenta. Se ci si guarda attorno si vede che le compravendite migliorano leggermente, gli investitori esteri guardano all'Italia come a un mercato interessante, ma non si tratta ancora di trend forti". La tenuta della domanda residenziale, in aumento negli ultimi mesi, dovrebbe portare a un significativo incremento degli scambi, anche se non ancora delle quotazioni.
Sempre secondo Scenari Immobiliari, per via della stretta del credito e della quasi scomparsa della domanda sotto i 200mila euro, sul mercato rimane uno stock (in aumento) di circa 250mila abitazioni nuove, finite o in corso di realizzazione, invendute. Nei mesi passati nelle grandi città minori sono stati i cali negli scambi e le quotazioni hanno subito riduzioni contenute (sotto il 5%). A essere penalizzate sono state le case di cattiva qualità, che hanno lunghi tempi di collocamento (anche un anno).
Secondo l'ufficio studi Ubh il mercato è ancora debole ma confortato dai primi concreti segnali di ripresa, a partire dai volumi di scambio nei capoluoghi di provincia. Secondo Ubh nel primo trimestre del 2010 i prezzi di vendita delle abitazioni sono scesi del 6,8% rispetto allo stesso periodo del 2009. I prezzi, nelle gradi città, restano fermi ai livelli di dicembre 2009, dopo aver ceduto in media il 7% in un anno e il 13% in due. Per la fine dell'anno si prevede una stabilizzazione dei valori con un calo consuntivo non superiore al 6,5% su base nazionale. E' finita intanto la corsa verso l'hinterland delle aree metropolitane del nord Italia. Qui i prezzi delle nuove abitazioni faticano a mantenersi stabili.
Cosa succederà nei prossimi mesi? Le previsioni degli esperti di mercato sono positive, se non altro perchè è in questo periodo dell'anno che il mercato immobiliare entra nella sua fase più interessante.

- Paola Dezza, Il Sole 24 Ore, 24 aprile 2010

Prove di stabilità

2010-04-14T15:57:00.000-07:00

E' un malato finalmente sfebbrato il mercato immobiliare italiano al termine del primo trimestre 2010. Un segnale indubbiamente incoraggiante, anche se per ora non anticipa una vera e propria guarigione a portata di mano. I dati parlano chiaro: secondo quanto rileva l'ultimo report di Ubh, nei primi tre mesi dell'anno nelle principali città italiane i prezzi sono rimasti stabili rispetto allo scorso 31 dicembre. E stabili sono rimaste le compravendite, così come lo sconto medio tra prezzo iniziale e finale e i tempi per chiudere la trattativa. Un dato che non appare certo entusiasmante, ma che diventa piuttosto interessante alla luce di alcune considerazioni. "Intanto è la prima volta che si assiste a uno stop della discesa avviata ormai da almeno un paio d'anni, sia dei prezzi che delle compravendite", spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile ufficio studi di Ubh. Peraltro, la contrazione delle transazioni è stato proprio l'elemento su cui si è scaricata maggiormente la crisi in Italia, più che nei prezzi. Basta pensare che nel 2009 , le compravendite di abitazioni sono state 609.145, in calo dell'11,3% rispetto al 2008, una flessione che ha seguito la riduzione del 15,1% intercorsa nell'anno precedente per una perdita totale del 27% rispetto al 2007 che ha riportato il mercato sui livelli di inizio anni 2000. "Certo lo stop non è ancora uniforme", continua Ghisolfi, "ma interessa alcune città importanti come Milano, Roma, Bari e Napoli, dove appunto il mercato sembra aver trovato un livello attorno a cui consolidare". Queste stesse città peraltro a fine 2009 avevano già mostrato qualche piccolo guizzo nelle compravendite, segno sia di un rinnovato interesse da parte dei compratori e quindi di un mercato più tonico, sia della rassegnazione dei venditori a correggere leggermente le richieste al ribasso". Più debole invece il mercato immobiliare delle grandi città, ancora in cerca evidentemente di un nuovo punto di equilibrio.

Sempre critico, anche ai fini della ripresa, è il discorso del finanziamento bancario per chi vuole comprare casa. Le compravendite di abitzioni accompagnate da mutuo ammontano a 242.544, in calo di quasi 30 mila unità rispetto all'anno precedente (-10,8%) corrispondenti a circa 3,8 miliardi di euro immessi sul mercato rispetto al 2008. Le compravendite con mutuo costituiscono il 42,7% del totale, quando nel 2006 erano il 48%.

"In Italia i prezzi resteranno deboli ancora per tutto il 2010 e solo nel 2011 torneranno in territorio positivo seguendo la dinamica di recupero che Stati Uniti e Gran Bretagna stanno già anticipando", prosegue l'analisi di Nomisma. Ma con alcuni distinguo importanti. Il mercato delle abitazioni non è però omogeneo, ma al suo interno esistono due segmenti molto differenziati. Quello degli immobili di qualità per i quali, anche in un contesto difficile come quello attuale vi è una domanda pur sempre significativa e quello degli immobili di qualità modesta per i quali la domanda è pressoché inesistente. Il segmento a domanda vivace è costituito da abitazioni di qualità in edifici energy saving con certificazione energetica elevata, dotate di parcheggi, servizi, verde ecc. e ben localizzate; abitazioni in edifici di pregio e in posizioni di pregio, sovente nei centri storici ma, anche in edifici di qualità architettonica; abitazioni di pregio in località turistiche di grande appeal. In sintesi, tutti i mercati che hanno a denominatore comune la qualità nelle sue diverse declinazioni strutturali, prestazionali, localizzative, locative. Viceversa un segmento a domanda particolarmente debole è quello di abitazioni di bassa qualità, normalmente in edifici mal ubicati piuttosto che non locati o anche locati ma in ubicazioni marginali; immobili in località turistiche di scarso pregio e scarsa qualità ambientale; operazioni di sviluppo di bassa qualità architettonica e ambientale, che infatti in questa fase di mercato restano spesso invenduti.

- Teresa Campo, Milano Finanza, 10 aprile 2010

La hit parade dei quartieri romani

2010-04-02T15:11:00.000-07:00

Roma si muove sulla via della riqualificazione e aggiorna la "hit parade" dei quartieri. A fianco di zone da sempre ambite ci sono, infatti, realtà emergenti nuova meta della popolazione. Sempre con un occhio alla natura: la città vanta un 67% di superfice coperta da aree verdi e si è candidata - nelle parole dell'Assessore alle Politiche ambientali Fabio De Lillo - come promotrice delle politiche verdi in Europa.
Quale quindi la tendenza? L'élite della capitale si orienta verso le zone Prati e Trieste, i "nuovi romani" puntano su quartieri in sviluppo. E' quanto osserva il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, ricordando che "la logica dello sviluppo immobiliare romano è quella dei comprensori e ogni quartiere spesso rispecchia la tipologia di abitanti, a differenza di Milano in cui etnie diverse si mischiano nella stessa zona". Oltre a Montesacro e Roma Est che attirano soprattutto fasce di reddito medio o medio-basso, secondo Idealista sono richiestissime le case del quartiere Prati e dell' Eur, che rispettivamente hanno segnato incrementi del 2,5% e del 2,9%, con prezzi medi rispettivamente di 6200 euro e 4270 euro al mq. Gli immobili dell' Eur sono soggetti a notevoli oscillazioni di prezzo, che varia a seconda della vicinanza o meno dal nuovo centro commerciale "Euroma2", situato nell'area tra viale Oceano Pacifico, via Cristoforo Colombo e via di Decima; inaugurato due anni fa viene considerato il più grande centro commerciale d'Europa.
Eleganti, signorili, vicini al centro e verdi, i quartieri Prati e Trieste attirano sempre di più l'élite della capitale. "La vivibilità ad alti livelli è garantita più da queste aree che dal centro storico, più scomodo e turistico", è quanto spiega il portavoce di Idealista, Vincenzo De Tommaso. Oggi, professionisti, politici, personaggi del mondo dello spettacolo, optano più per quartieri come Prati e Trieste, dove trovano un giusto compromesso tra il vivere in centro, i servizi e le aree verdi.
A pochi passi da Villa Ada e da Villa Torlonia, il quartiere Trieste è in ascesa. La zona, adiacente ai Parioli, è caratterizzata da immobili di prestigio, talvolta anche unici. Tra via Tagliamento e Piazza Buenos Aires, infatti, spunta il quartiere Coppedè, una vera chicca. Qui i prezzi delle abitazioni vanno dai 5mila euro al mq per un piano terra agli oltre 10mila euro per gli attici, rifugio per ambasciatori e notai. L'ingresso principale di Coppedè, dal lato di via Tagliamento, è rappresentato da un grande arco, mentre piazza Mincio è il nucleo centrale attorno al quale sono distribuiti 17 villini e 24 palazzine caratterizzati da un mix di stili architettonici, dal liberty all'art decò, con variazioni sul barocco e sul manierismo e richiami che vanno dal Medioevo alla Grecia antica.
Rimanendo nel quartiere Trieste, mediamente il costo di un appartamento in buono stato supera i 6mila euro con punte di oltre 10mila. Prezzi elevati anche nel quartiere Prati, che con una media di 6235 euro si avvicina sempre di più al centro. La domanda è comunque in crescita. La zona, considerata elegante e signorile, sorge sul lato destro del Tevere, al confine tra le mura vaticane e il tribunale di piazzale Clodio. E' il quartiere dei notai, degli avvocati, dei commercialisti (il Tribunale è il cuore dell'attività della zona), ma anche dei commercianti (lo shopping in via Cola di Rienzo, il mercato dei fiori, sono la meta di turisti e romani). La posizione, a pochi passi dal centro, da Villa Borghese, dalle passeggiate sul Lungotevere, è sempre più apprezzata dai romani. In palazzi d'epoca, come quelli del rione Borgo, a pochi passi dal Vaticano, si trovano appartamenti dai 6mila ai 9mila euro al mq, ma anche nuove costruzioni, come in via Luigi Rizzo, verso Cipro, dove ci sono appartamenti da 6-8mila euro al metro quadro.

- Chiara di Michele, Il Sole 24 oRE, Casa&Case, 27 marzo 2010

I prezzi delle case torneranno a salire a fine anno

2010-03-29T14:51:00.000-07:00

Che 2010 sarà per i prezzi delle case in Italia? E come si chiude il bilancio di lungo periodo dei proprietari di immobili residenziali? Gli indicatori di mercato iniziano, per la prima volta da diversi mesi, a esprimere segnali chiari e a tracciare una tendenza per l'anno in corso e per il prossimo. Ne emerge un'Italia a macchia di leopardo, dove da una città all'altra può cambiare completamente il giusto timing di investimento.

Vediamola, questa Penisola immobiliare. Con riferimento a metà marzo, il bilancio annuale dei prezzi vede particolarmente penalizzate città come Napoli e Palermo, che hanno perso mediamente il 7,8% e il 7,7%. Segue Venezia, con un arretramento del 6%, mentre Milano e Roma perdono rispettivamente il 3,4 e il 3,1%. Ma, si sa, la performance del mattone non può essere valutata sul breve periodo e deve invece venire in aiuto il bilancio perlomeno a cinque anni. Ecco così che chi ha comprato un appartamento a Milano nel marzo 2005 vede oggi comunque, nonostante la crisi, una rivalutazione del proprio immobile del 12,3%, mentre a Roma il guadagno potenziale medio in conto capitale è del 13,4%, a Torino del 10,7%, mentre a Napoli scende al 4,6%, che tolta l'inflazione significa zero.

Per i prossimi mesi le previsioni degli operatori e dei centri studi sono di una leggera risalita dei prezzi, dopo che la ripresa delle compravendite e del fatturato appare ormai un dato assodato. Nel settore immobiliare, infatti, l'anticipazione delle tendenze dei prezzi viene fornita proprio dal trend del numero di compravendite e del fatturato del comparto, insieme con i tempi di vendita che si allungano quando si prepara una crisi delle quotazioni e si accorciano via via che si colgono segnali di miglioramento. E se molto dipenderà dal clima economico dei prossimi mesi, il clima di maggior fiducia degli operatori fa prevedere una risalita delle quotazioni per la fine dell'anno (il quale potrebbe così chiudere con una lievissima flessione complessiva, compresa tra il -3 e il -1%), ma limitata e confinata agli immobili di qualità e a quelli per i quali non esiste un'eccessiva pretesa da parte del compratore nei confronti dei reali valori di mercato.

Sempre più, infatti, chi compra lo fa ben sapendo a quanto realmente passano di mano gli immobili della stessa location e della stessa tipologia. E una mano alla ripresa verrà anche dai mutui, che pian piano le banche ricominciano a erogare. Insomma, chi ancora è in cerca di immobili a sconto farebbe bene a prendere una decisione in tempi piuttosto brevi e, comunque, a indirizzarsi verso il comparto degli immobili nuovi, perché sono proprio i cantieri le tipologie a soffrire maggiormente il credit crunch bancario.

- Evelina Marchesini, Il Sole 24 Ore, 21 marzo 2010

Mattone in ripresa solo nel 2011

2010-03-17T17:01:00.000-07:00

Dopo un 2009 difficile, il mercato immobiliare residenziale nel Lazio si affaccia al 2010 con una buona dose di incertezza, ma anche con qualche segnale di stabilizzazione. Per la ripresa, comunque, bisognerà attendere il 2011. "Nei prossimi 12 mesi - afferma Leo Civelli, amministratore delegato di Reag - Real estate advisory group, società internazionale di consulenza immobiliare del gruppo American Appraisal - il numero di scambi dovrebbe rimanere stabile. Grazie anche allo scudo fiscale si prevede una ripresa del mercato destinato all'investimento: immobili di pregio in ottime localizzazioni. Secondo i dati pubblicati da Reag il mercato immobiliare romano nel 2009 ha sostanzialmente visto proseguire la fase recessiva iniziata nel 2008: la domanda e le qualità scambiate si sono contratte, comportando l'allungamento dei tempi medi di vendita e un ampliamento del divario tra prezzo richiesto e prezzo finale. Le transazioni si sono ridotte in tutti i settori, mantenendosi comunque su buoni livelli. Anche il settore delle locazioni è stato penalizzato ma, a causa delle difficoltà di accesso al credito, la domanda appare in netta ripresa. I segnali di rallentamento del mercato residenziale registrati a inizio anno si sono ridotti negli ultimi 6 mesi del 2009. "La flessione degli scambi - spiega Civelli - ha interessato principalmente il mercato dell'usato, mentre per il nuovo si è registrata un'accelerazione dell'offerta". I tempi medi di vendita, in crescita, superano i sei mesi per le vendite e i 2,5 mesi per le locazioni; il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è passato dal 13,5 del 2008 al 14%. I rendimenti si attestano intorno al 4-5%%. Sul fronte prezzi, nel 2009 si è registrato un calo dell'1,5% in centro e nelle zone di pregio e del 2% nel semicentro e in periferia. Per quanto riguarda i canoni di locazione si sono registrati in tutte le zone della città decrementi medi inferiori al 2%.

- Chiara Di Cristofaro, Il Sole24 Ore, 17 marzo 2010

Case, non si ferma il calo dei prezzi

2010-03-02T15:31:00.001-08:00

A Roma scendono più della media

Il mercato immobiliare romano continua a soffrire. In media, nel secondo semestre del 2009 i prezzi sono scesi - secondo uno studio di Gabetti - del 3,2% rispetto al periodo precedente, che si aggiunge alle perdite dei tre trimestri precedenti così da portare il totale in un anno e mezzo ad una percentuale di quasi il 9%.

Secondo questa rilevazione nel secondo semestre la contrazione dei valori ha riguardato tutte le tipologie immobiliari, anche quelle più signorili e non solo quelle più popolari come in passato.

Si spiegano così il -10% del Centro Storico, l'altro -10% della zona Mazzini e di quella di Gregorio VII. Si è invece registrata una stabilità dei valori a Campo dei Fiori e Trastevere.

- Adriano Bonafede, La Repubblica, 2 marzo 2010

Mattone da primato

2010-02-22T14:41:00.001-08:00

La decade che si è appena chiusa è risultata decisamente favorevole per gli immobili residenziali (+118%). Il ciclo espansivo straordinariamente lungo, favorito dall'avvento della moneta unica e dall'espansione del credito, ha consentito di realizzare performance a tripla cifra, nonostante il raffreddamento del settore registrato nell'ultimo biennio. "Risultati - afferma Luca Dondi, analista di Nomisma - che difficilmente potranno però essere replicati nei prossimi 10 anni. Se nel 1999 si era, infatti, ormai giunti all'epilogo di una lunga e pesante fase recessiva, a tutt'oggi non si scorgono segnali d'uscita da una crisi molto forte, che finora ha avuto un impatto modesto sui prezzi degli immobili residenziali". Proprio il mancato sgonfiamento dei valori rappresenta un elemento di ostacolo all'effettiva ripartenza del settore, che risulterà, specie nei primi anni, tutt'altro che veemente. "Inoltre - continua Dondi - il contributo che il credito garantirà all'espansione del settore sarà decisamente più contenuto rispetto a quanto avvenuto per gran parte dello scorso decennio, sulla scorta della ritrovata selettività che caratterizza l'approccio delle banche verso l'immobiliare dallo scoppio della crisi finanziaria in avanti". Tutte ragioni che inducono a prevedere risultati per il mattone meno lusinghieri di quelli appena archiviati.

- Gianfranco Ursino, Il Sole 24 ore, Plus24, 20 febbraio 2010

Mattone alle stelle

2010-02-15T01:59:00.000-08:00

Chi sperava di approfittare della crisi per fare qualche buon affare immobiliare resterà deluso. I prezzi degli appartamenti della Capitale, infatti, non solo non hanno mostrato la minima flessione ma sono addirittura aumentati. "In generale l'atteso calo dei prezzi degli immobili non si è ancora del tutto verificato" si legge nell'indagine sull'andamento del mercato immobiliare su Roma e Milano condotta dal Centro Studi Replat. A dominare il mercato, soprattutto le richieste di mono e bilocali, che insieme rappresentano oltre il 70% della domanda.
Qualche lieve ribasso , prosegue il rapporto, si è verificato esclusivamente in certe zone delle macro-aree semi-centro e periferia dei grandi centri urbani. In questi casi, hanno spiegato dal Centro studi, "gli agenti immobiliari sono stati disposti a rivedere i prezzi per movimentare le compravendite. Una tendenza, però, che non si è minimamente verificata né nel centro storico, né per gli immobili di pregio. Il motivo? Semplice. la risposta alla crisi di molti investitori è stata quella di riallocare nel mattone quanto salvato in borsa. Per capire appieno come si sta muovendo il mercato basta analizzare l'andamento dei prezzi negli ultimi 12 mesi. Nel centro storico della Capitale i trilocali si sono apprezzati del 6% e del 3,2% i monolocali. Il prezzo degli immobili di queste due tipologie è cresciuto anche nelle zone semi-centrali di Parioli-Pinciano (+2,49% i bilocali e +2,79% i trilocali); a Trastevere-Testaccio (+4,23% e + 3,38%); all'Aventino-San Saba (+4,7% e +1,25%); a Prati-Borgo (+2,55% e + 2,11%).

- Carmine Sarno, Milano Finanza, 13 febbraio 2010

La bolla non si sgonfia

2010-02-04T15:12:00.000-08:00

Dodici anni di stipendi per un bilocale

Dodici anni di stipendi per comprarsi un bilocale. Potremmo anche chiamarlo house freedom year: è l'indice che segnala quanto tempo (misurato in anni) è necessario per comprarsi una casa sacrificando allo scopo tutti i propri redditi. E leggere i numeri potrebbe dare il capogiro: per acquistare un appartamento decoroso di 60 metri quadrati in una grande città ai valori attuali di reddito e prezzi delle case un single dovrebbe sacrificare in media 11,8 anni (140 mesi) di guadagno. Dieci anni fa sarebbero bastati 7,5 anni. Questo significa che dal 1999 al 2009 il potere d'acquisto immobiliare è diminuito del 57,5%.

Si tratta di un'operazione che nel mondo anglosassone viene compiuta regolarmente e che ha anche un suo vero nome, diverso da quello che suggerivamo: si chiama house affordablity index e misura l'accessibilità di una famiglia all'acquisto di un determinato immobile.

Pur con tutta la prudenza che suggerisce il ricorso a valori immobiliari medi, i numeri spiegano perché il mercato immobiliare si sia fermato negli ultimi anni, con le compravendite ridottesi di un terzo in due anni e perché una ripresa delle transazioni possa apparire problematica. Dovrebbero infatti scendere in maniera significativa i prezzi o, ma l'ipotesi appare davvero improbabile, aumentare in maniera generalizzata i redditi. La convenienza dei mutui, con i variabili ai minimi storici, da sola non basta, perché si accompagna a un inasprimento dei criteri di erogazione su cui difficilmente in tempi brevi le banche faranno retromarcia.
Per questo nei prossimi mesi il mercato sarà sostenuto da chi può acquistare ricorrendo quasi solo al risparmio senza intaccare il reddito: l'andamento positivo ma non del tutto tranquillizzante delle Borse, l'esiguità dei rendimenti obbligazionari e l'attesa di un rialzo dell'inflazione potrebbero portare a un aumento della domanda di investimento, indirizzata in gran parte sulle maggiori città.

- Gino Pagliuca, Corriere della Sera, 1 febbraio 2010

Mercato immobiliare alla moviola

2010-01-30T15:11:00.000-08:00

Il mercato immobiliare italiano ha risentito in maniera evidente della negativa congiuntura economico-finanziaria a livello mondiale, ma non è crollato. Il comparto ha, infatti, tenuto rispetto ad altri paesi. Regno Unito e Spagna in testa. A incidere positivamente è stata la maggiore solidità delle famiglie e delle imprese nostrane, la cui situazione debitoria ampiamente sotto controllo ha impedito l'evoluzione di un più rovinoso scenario. Il quadro congiunturale resta, però, incerto e complesso, così come emerge dal terzo rapporto 2009 sul mercato immobiliare italiano di Nomisma. L'indagine mostra come, per il terzo semestre consecutivo, siano calati i prezzi delle case, oltre a quelli di negozi e uffici. Se in Italia la correzione verso il basso dei prezzi degli immobili è stata meno marcata che altrove, la tendenza negativa ha riguardato soprattutto i volumi delle compravendite. Nel 2009, il numero delle operazioni ha raggiunto nel segmento residenziale le 596.644 unità. Riseptto alle 845mila registrate nel 2006, si rileva una perdita di circa 250mila abitazioni, corrispondente a circa il 30% del mercato.

Tornando ai prezzi degli immobili nelle 13 grandi aree urbane italiane si evidenzia per il 2009 una complessiva diminuzione dei prezzi pari al 4,1% per le abitazioni, del 3,9% per gli uffici e del 3,2% per quanto riguarda i negozi. L'aspetto maggiormente positivo è offerto, però, dal rallentamento della discesa dei prezzi che fa ben sperare in un ottica di ripresa del settore.

Anche le compravendite hanno continuato a scendere nella seconda parte del 2009, ma ad una intensità più contenuta, come rilevano i dati più recenti dell'Agenzia del Territorio. Le cifre ministeriali parlano nel terzo trimestre 2009, rispetto allo stesso trimestre del 2008, di una diminuzione dell'11% per le abitazioni, del 18,9% per gli uffici, del 17,7% per il settore commerciale e del 17,7% per quello produttivo.

Un elemento utile per esaminare l'attuale quadro congiunturale del comparto immobiliare è l'ulteriore aumento dei tempi di vendita, protrattisi a 6,2 mesi per le abitazioni, 7,8 mesi per uffici, 7,1 per i negozi tradizionali e 8,9 mesi per i capannoni industriali. Crescono anche i tempi medi per la locazione, con l'eccezione del segmento residenziale. Si ampliano inoltre gli sconti praticati all'atto di acquisto, che si aggirano attorno al 13% per tutte le tipologie di immobili, toccando il picco con il 13,2% per le abitazioni e il 13,9% per gli uffici.
Altro tasto dolente è l'erogazione dei mutui. Secondo l'indagine elaborata da Nomisma, il 93% degli operatori immobiliari interpellati riferisce di una certa difficoltà da parte della clientela a ottenere mutui, soprattutto per la richiesta da parte delle banche di garanzie aggiuntive e per la disponibilità a una minore quota di finanziamento rispetto al valore dell'immobile.

Valutando le tendenze in atto il punto più basso della fase recessiva sarebbe stato toccato a marzo-aprile 2009. Oggi i segnali direcupero si sono intensificati, in particolar modo nel mercarto residenziale.
La ripresa della crescita del Pil, della produzione e della domanda costituiranno altri fattori decisivi per il miglioramento del comparto. "La crescita economica complessiva - conclude il presidente di Nomisma - è il vero driver della ripresa del settore, senza crescita economica non c'è ripresa stabile per l'immobiliare".
Il terzo rapporto Nomisma prevede un'ulteriore riduzione dei prezzi dell'1-2% nel 2010, prezzi pronti a risollevarsi nel 2011 solo con un significativo incremento delle erogazioni di mutui alle famiglie da parte del mondo del credito.

- Francesca Druidi, Il Giornale, 20 gennaio 2010

Immobiliare: sarà il 2010 l’anno buono per investire?

2010-01-24T14:26:00.000-08:00

Capital gain o rendita? Milano, Roma o Torino? Centro o periferia?

Due anni di crisi. Ma più che l’esplosione di una bolla l’Italia ha visto una normalizzazione dei prezzi. Che ancora potranno scendere. Cosa prospetta il 2010 per chi vuole investire in immobili? Meglio puntare sul capital gain o sulla rendita? Periferia o centro? E in quale città. Proviamo a chiarirci le idee con Vincenzo De Tommaso di Idealista.it, portale di annunci immobiliari leader del sud Europa e partner de "Il Sole 24 Ore" per il canale Casa24.

Dottor De Tommaso, com’è andato il settore immobiliare nel 2009?

«A livello nazionale c’è stata una contrazione generale. Stando ai dati dell’agenzia del territorio le vendite sono calate circa del 16%, portando le transazioni al di sotto delle 600mila, al livello del 1998/99, una bella marcia in dietro cominciata circa due anni fa. E i prezzi hanno registrato una flessione del 10-15%. Sull’andamento dei prezzi a livello locale, noi abbiamo dati rilevanti su Milano, Roma e Torino, le città che per numero di annunci sul nostro sito riusciamo a monitorare meglio. A fronte di un calo a livello nazionale, il comportamento del mattone differisce da città a città. A Milano, per esempio, abbiamo notato che il prezzo degli immobili è addirittura cresciuto, e anche in maniera sostanziosa, e cioè in media dell’8,6%. Questi sono i prezzi al quale viene proposto l’immobile sul nostro sito, non il prezzo di vendita effettivo. Ma è comunque un buon indice dell’andamento del mercato, a nostro parere».

E a Milano le compravendite come sono andate?

«Come Idealista non siamo in grado di rilevare questo dato. Quello che possiamo vedere è il numero di ricerche che gli utenti effettuano sul sito. E nella seconda metà del 2009 abbiamo notato un incremento delle ricerche di case in vendita di circa il 40% rispetto al semestre precedente. Che poi non vuol dire il 40% in più di transazioni. Sembra quindi che la gente stia cercando nuove opportunità dopo che i prezzi si sono almeno in parte normalizzati».

Diceva dei prezzi a Milano

«A livello cittadino abbiamo registrato un incremento medio dell’8,6%, ma siamo addirittura al di sopra della media nella zona Garibaldi-Porta Venezia, dove l’aumento è stato 13,3%. Una salita quasi da bolla immobiliare. L’aumento dei prezzi che abbiamo registrato in alcuni quartieri è legato soprattutto alle aspettative di riqualificazione in vista dell’Expo. In alcuni arriveranno anche nuove linee della metropolitana e tutto questo ha dato una bella spinta ai prezzi. E poi Milano fa sempre un po’ storia a sè. E’ stata la prima città a fare i conti con la crisi. Sarà la prima probabilmente ad uscirne. Noi sul sito abbiamo indizi di ripresa. Ma ci sono anche quartieri che hanno risentito della crisi».

E a Roma?

«Abbiamo cominciato a monitorarla dal secondo trimestre di quest’anno, e abbiamo notato che i prezzi stanno calando. Nell’ultimo trimestre dell’anno c’è stata una flessione dello 0,7% rispetto al trimestre precedente. Ci sembra che certe esagerazioni stiano rientrando, ma anche qui la situazione varia da quartiere a quartiere. Ci sono dei quartieri che vanno in controtendenza, come ad esempio il quartiere Prati, l’Eur, la zona del Torrino, Trigoria, sono zone da calciatori che sono richiestissime da chi preferisce investire in immobili di prestigio. E questa, secondo noi, è una tendenza che sarà molto forte nel 2010 a Roma ma anche in altra parti d’Italia. Gli immobili di prestigio avranno una grossa spinta dovuta al fatto che chi ha i soldi ne ha sempre di più, a cui si aggiunge il rientro dei capitali dovuto allo scudo fiscale. Quei soldi verranno investiti nel mattone, soprattutto in vista di un guadagno in conto capitale (aumento del prezzo dell’immobile). Meno in vista di una rendita da affitto, perché in termini percentuali questi immobili non rendono tantissimo».

Anche a Milano ci sono opportunità di investimento di questo tipo?

«Diciamo che a Milano l’investitore deve mettersi il cappello del trend setter, e andare a scovare quei quartieri che hanno delle buone prospettive. O si acquista l’immobile “unico”, di cui magari non c’è nemmeno un vero e proprio prezzo di riferimento, perché non è possibile proprio per il fattore unicità, e in questo caso l’investimento può dare buoni risultati. Oppure ci sono quartieri, come è stata Via Savona dove c’è stata una riqualificazione legata a un particolare tipo di abitazione: i loft. Erano metrature ampie, che costavano poco al ridosso del 1999-2000, e che ora valgono molto di più. Allora erano edifici ad uso industriale, adesso sono loft che valgono un sacco di soldi. Interessanti anche gli immobili che rappresentano un rapporto qualità prezzo buono. In questi casi è possibile che i prezzi tengano. Ma non è un discorso speculativo in senso stretto, questo. Più che altro sono investimenti sicuri».

Com’è la situazione a Torino?

«Il mercato torinese appare molto più riflessivo rispetto alle altre città come Milano e Roma. E’ più lento, ma è stabile. Le opere che sono state realizzate in previsione delle Olimpiadi del 2006 hanno rivitalizzato alcuni quartieri, ma senza scossoni particolari sui prezzi, che sono cresciuti dell’1,3%, più o meno come l’inflazione, e hanno tenuto il loro valore reale. Ci sono stati spunti interessanti in alcuni quartieri periferici che, interessati dallo sviluppo di infrastrutture, come i trasporti verso il centro, hanno visto una buona dinamica dei prezzi».

Anche qui ci sono zone in cui i prezzi potrebbero risalire dove poter investire?

«Torino in realtà è un mercato molto stabile, e forse solo il quartiere Mirafiori potrebbe diventare un caso simile alla via Savona di Milano, un posto interessante dove acquistare. Ma Torino è molto meno compulsiva rispetto alle altre due città».

Previsioni per il futuro?

«Difficile farne, in questo momento. Per il 2010 abbiamo dei segnali contrastanti. Da un lato c’è un credit crunch piuttosto forte. Le famiglie fanno fatica a ottenere credito, i prezzi sono ancora alti, e questo lato della domanda non è pronto a ripartire. Da un altro lato abbiamo segnali opposti, come il rientro dei capitali per via dello scudo fiscale che verranno investiti nel mattone, il fatto che sostanzialmente in molte zone delle città si sono create delle occasioni, alcuni segnali di ripresa all’estero e l’Euribor ai minimi storici. Nel 2009 abbiamo notato una polarizzazione del mercato immobiliare, fenomeno iniziato nel 2008 e che è destinato a crescere anche nel 2010 per i motivi che abbiamo appena visto. Lo scorso anno gli immobili di pregio nei centri storici o comunque gli immobili con un buon rapporto qualità prezzo nelle fasce centrali e semicentrali hanno resistito bene alla crisi, mentre gli immobili del segmento medio basso, tre i 200mila e i 300mila euro, hanno avuto difficoltà e ne avranno anche quest’anno. Complessivamente, secondo noi, il mercato andrà ancora a rilento, il dato medio sarà ancora debole. Poi dipenderà da zona a zona».

Le persone normali faranno fatica ad ottenere il mutuo, mentre chi i soldi li ha investirà in immobili di pregio. Giusto?

«Chi può punterà su una maggiore selezione. Anche l’offerta inevasa che c’è permette una maggiore scelta. Gli immobili che andranno meglio saranno quelli con un buon rapporto qualità prezzo, in zone centrali e semicentrali della città, non necessariamente di pregio. Invece avranno più difficoltà l’hinterland e le periferie cittadine, dove il parco immobiliare è scadente».

E non interessa chi ha i soldi per acquistare?

«Esatto. Ma non dimentichiamoci che l’investimento non lo fanno solo i ricchi. Andranno bene gli immobili di pregio, ad esempio, ma anche gli appartamenti piccoli, monolocali e bilocali in aree che si stanno riqualificando nel contesto cittadino, o vicino alle università o agli ospedali, vicino ai servizi. Chi farà investimenti per i figli, chi farà investimenti sull’immobile da mettere a reddito, per tutti questi tipi di investimento si apriranno una serie di opportunità. Gli svantaggiati saranno i first time buyer, chi compera la prima casa, i giovani, gli immigrati, coloro che per vari motivi devono lasciare l’abitazione, per esempio per una separazione. Chi deve chiedere un mutuo, alla fine. E poi, secondo noi si aprirà una nuova tendenza, che sarà l’acquisto e l’affitto in condivisione, ancora non stimabile in termini quantitativi».

E investire per la rendita, per affittare ad altri, potrà essere conveniente?

«Per quanto riguarda la rendita Idealista ha fatto uno studio basato sul rendimento degli immobili, definendolo come rapporto tra prezzo dello stesso e l’affitto annuale che se ne può ricavare. Nel 2009 a Milano il rendimento lordo annuo è stato del 4,6%, che supera quello dei Btp a 10 anni. A Torino è stato il 4,4% e a Roma il 4,2%. Per Milano siamo riusciti a calcolarlo anche per quartiere. E che cosa ci ha rivelato questo studio? Che i quartieri che danno rendimenti più alti sono i quartieri dove i prezzi sono scesi di più: a Comasina-Bicocca, Corvetto-Rogoredo, Chiesa Rossa-Gratosoglio, che nel 2009 hanno reso addirittura più del 5% l’anno».

Possiamo dire che se si vuole in capital gain è meglio investire in case di pregio, e se si vuole la rendita è meglio la periferia?

«Se si vuole acquistare bene, meglio farlo dove i prezzi si sono normalizzati, e dove gli immobili hanno un buon rapporto qualità prezzo, questo per il capital gain. E il 2010 potrebbe essere il momento di acquistare per chi vuol fare buoni affari. Poi dipenderà dalla città e dal taglio dell’immobile. Ma sarà decisivo il rapporto qualità prezzo. Per la rendita è diverso, e i quartieri che garantiscono le rendite più alte, in termini percentuali, sono quelle dove i prezzi sono calati di più. Potremmo dire: per il capital gain centro e semi centro; per la rendita, periferia. Ma è una indicazione che va adattata caso per caso, presa in senso letterale è troppo netta».

- Marco Delugan, SoldiOnline, 22 gennaio 2010

Casa, 2010 al ribasso

2010-01-22T05:03:00.000-08:00

250 mila appartamenti nuovi e invenduti. La stretta delle banche sui mutui blocca gli acquisti

E’ sempre più complesso formulare previsioni sugli andamenti di prezzi e compravendite del mercato immobiliare italiano residenziale. D'altra parte, seppur come minima consolazione, possiamo considerare che in nessun campo dell'economia e soprattutto della finanza, negli ultimi due anni, sono state fatte previsioni per il medio-lungo periodo quantomeno vicine alla realtà dei fatti. Molto dipenderà dalla congiuntura macroeconomica e soprattutto dall'andamento del mercato del lavoro. Se quest'ultimo dovesse peggiorare, con un aumento della disoccupazione, si potrebbe determinare una maggiore incertezza nelle decisioni di acquisto, soprattutto per coloro che devono ricorrere a un finanziamento. Inoltre se si confermerà l'atteggiamento prudenziale degli istituti di credito nell'erogazione dei mutui anche nel 2010 ci potranno essere delle categorie di potenziali acquirenti che avranno difficoltà nell’acquisto dell'abitazione.

«Il 2009 si chiude con un calo delle compravendite a livello nazionale di oltre il 16% rispetto all'anno precedente, con circa 590 mila scambi. "Rispetto alle punte massime del 2005 e 2006 il mercato si è ridotto di circa un terzo", dice Mario Breglia, presidente dell’Istituto di ricerche indipendente Scenari Immobiliari. E non va meglio sul fronte dei prezzi: «Sempre a livello nazionale - continua Breglia - nel 2009 c'è stato un calo medio del 5,7%. Anche qui rispetto al 2007 le quotazioni medie sono calate del 12,5%. Con forti oscillazioni tra le città (dove i cali si sono fermati intorno al 10%) e i piccoli centri, dove le riduzioni sono arrivate almeno al 25%».

A soffrire di più i comuni situati negli hinterland delle grandi città, dove si sono concentrate anche le nuove edificazioni negli ultimi anni. A livello nazionale ci sono circa 250 mila case nuove o in corso di costruzione non ancora vendute. E qui si concentrano le maggiori difficoltà anche per il nuovo anno.

Infatti ad essere assente sul mercato immobiliare è la domanda di medio e basso reddito, che può comprare case sino a 200 mila euro di valore. Ma che possono comprare se hanno un mutuo che arriva almeno all'80% di tale cifra. Purtroppo gli istituti di credito hanno fortemente ridimensionato le erogazioni e raramente si supera il 50% del valore del bene.

Così un'ampia fetta di potenziali acquirenti è in “stand by” sul mercato. Basti pensare, come già accennato, ai lavoratori stranieri immigrati che sono passati dai circa 129 mila acquisti l'anno ai 70 mila del 2009 - e la tendenza è verso un calo ulteriore.

Che cosa accadrà nel 2010? Secondo Scenari Immobiliari è ipotizzabile una lieve risalita degli scambi, di circa il 5% a livello nazionale. Sul fronte dei prezzi il 2010 dovrebbe portare stabilità, anche se sono attesi lievi cali nella prima parte dell'anno e poi una stabilizzazione o lievi incrementi.

- Agnese Vigna, La Stampa, 18 gennaio 2010

Una casa nel bosco

2010-01-07T14:15:00.000-08:00

Si chiama "verde" l'ultima polizza anti-svalutazione degli immobili residenziali. Perché, almeno nelle metropoli, negli ultimi due anni le zone adiacenti a parchi e giardini sono riuscite a mantenere intatto il loro valore o comunque a garantirlo più che altrove. A Roma per esempio i prezzi delle zone vicine ai parchi hanno perso solo un modestissimo 0,6% contro il -8% medio di mercato, a Milano il differenziale è di 3,2% contro 7,5%, sempre in favore delle zone verdi, e a Torino si arriva addirittura a +3,3% contro il pesante -10,7% del resto della città. Quello del verde è sempre più un fattore che premia, specchio del crescente interesse per una migliore qualità dell'abitare.
Il parco deve essere centrale, pulito, sicuro, tranquillo, illuminato, recintato di notte. In caso contrario rischia piuttosto di diventare un fattore che pesa in negativo sui valori delle abitazioni. Importante è poi il fattore distanza: per un impatto positivo sulle quotazioni il massimo è l'appartamento piano alto-vista sul parco, che gode anche di panorama e grande luminosità (in questo caso il premio sul prezzo è anche del 20-25%).
Un po' diverso l'impatto sul verde nelle zone più periferiche. Qui per esempio incide in primo luogo il discorso sicurezza.

- Da Milano Finanza, 12 Dicembre 2009, Teresa Campo

Ritorno a casa

2010-01-03T15:04:00.000-08:00

Se è vero che molti segnali di micro e macro economia indicano un progressivo avvicinamento all'uscita dal tunnel della crisi, è altrettanto vero che la crisi non è affatto finita e quindi come si giustifica questa tenuta del fondamentale mercato immobiliare?
In primo luogo con l'enorme liquidità che si trova sul mercato in seguito alle iniezioni massicce effettuate dalle banche centrali per scongiurare una recessione ancora più grave di quella del '29. Ma non solo. Un contributo non indifferente viene dai guadagni di borsa realizzati da chi non ha creduto che nell'autunno-inverno 2008 fosse giunta la fine del mondo e ha comprato quando il valore delle azioni era sceso a livelli infimi. Ora si è diffuso il convincimento, fondato o meno, che prima di una ripresa definitiva dell'economia ci debba essere una nuova, meno grave ricaduta, sì che il grafico dell'andamento del prodotto interno lordo (pil) vada a formare una sorta di W ma con le punte centrali più basse del carattere riprodotto.
Dove mettere allora la liquidità realizzata con i guadagni in borsa in previsione di una discesa primaverile dei mercati? Non c'è niente di meglio degli immobili, che da sempre, comunque, a medio e lungo termine hanno protetto il capitale, specialmente in Italia.

- Paolo Panerai, Milano Finanza, 24 Dicembre 2009

A prova di bolla

2009-12-14T03:07:00.000-08:00

Il rientro dei capitali innescato dall'amnistia fiscale sembra aver ridato slancio alle compravendite di immobili residenziali, in particolare di quelli di pregio, per tradizione meno soggetti agli scossoni del mercato, ma pur sempre segnati dal calo degli investimenti dell'ultimo anno.

Ma c'è anche chi preferisce muoversi con più cautela, parcheggiando i capitali rientrati in Italia in qualche prodotto finanziario liquido in attesa di capire come meglio impegnare i propri soldi.

Ma perché ci si indirizza su immobili che costano dai 700mila euro in su per tagli di 100 mq? Perché il mattone di lusso appare immune dagli scossoni tipici del segmento immobiliare.

Chi cerca spazi di pregio predilige quelli posizionati ai piani alti, luminosi, dotati di terrazzo, ampi spazi di rappresentanza, doppi servizi, box o posto auto (sempre più apprezzati). Fondamentale anche il palazzo in cui è inserita l'abitazione, che deve presentarsi in ottime condizioni, meglio se ubicato in strade tranquille e lontane dal traffico. Molto apprezzata, poi, la presenza di soffitti a volta, cassettoni, affreschi e viste panoramiche.

Ciononostante, la crisi del credito ha allungato i tempi necessari alla vendita, oggi attorno agli 8 mesi per gli immobili di fascia alta. Mentre gli sconti praticati sul prezzo di offerta iniziale sono scesi al 16%, contro il 18% di un anno fa.

Anche le abitazioni di lusso dovrebbero archiviare il 2009 con compravendite e prezzi in leggera flessione. Almeno secondo Scenari Immobiliari secondo cui, a fine anno, in Italia saranno archiviate 27.500 transazioni su abitazioni di pregio, il 5,1% in meno rispetto alle 29mla tansazioni registrate nel 2008. E ciò avrà un impatto sui prezzi delle case, attesi in leggero ribasso (-2,5%) dopo la galoppata degli anni passati.

- Gabriele Frontoni, Milano Finanza, 5 dicembre 2009

Portafogli gonfi di mattoni

2009-12-06T15:08:00.000-08:00

Paperoni d'Italia pronti a investire nel mattone. Malgrado il clima di incertezza che il mercato sta scontando, un investitore "affluent" su due si dichiara pronto, di qui ai prossimi due anni, a puntare sull'acquisto di un immobile. Questa la prima indicazione che arriva da una ricerca Aipb (Associazione italiana private banking).

Ricavata da interviste vis a vis condotte in settembre su un campione di 700 persone che si servono di consulenza private banking o che rientrano nella fascia target (in pratica, clienti o possibili clienti con all'attivo almeno 500mila euro di patrimonio finanziario investibile) l'indagine rivela che il 43,3% degli interpellati si dichiara "abbastanza interessata" all'acquisto di immobili in un lasso di tempo che va da oggi al 2011.

Clientela target di private banking divisa quindi a metà tra partito del "no" e partito del "sì". Ancora una volta è la crisi economica a creare un clima attendista e lasciare gli investitori alla finestra.

Per la clientela ad alto budget di spesa questo, tuttavia, è uno dei momenti più favorevoli per muoversi: molte le opportunità di scelta sul mercato, in un'ottica di investimento riflessivo. In più si tratta di acquirenti dotati di buoni margini di liquidità e quindi molto meno legati alla stretta del credito che sta frenando molte delle compravendite di immobili subordinate ai mutui bancari.

L'altra indicazione importante è che si compra più per mettere a reddito (17% contro il 12% di un anno fa) , a scapito di acquisti o sostituzioni di prime e seconde case da abitare direttamente.

L'87% degli intervistati ha dichiarato di pensare personalmente alla gestione del proprio patrimonio immobiliare, senza il supporto di un consulente esterno - utilizzato solo dal 12,4% del campione. Un comportamento diffuso soprattutto nei comuni medio-grandi del centro-sud.

***

Scelta sempre valida e sicura si conferma il residenziale di pregio: ha tenuto a livello di quotazioni ed è appena stato sfiorato dalla crisi in fatto di appeal sul mercato in virtù di un'offerta limitata per quantità e qualità, soprattutto se si parla di location centrali di grandi città (Milano e Roma in testa).

Cristina Giua, Il Sole 24 Ore, Casa&Case, 21 novembre 2009

Deboli segnali di ripresa per le compravendite di immobili

2009-11-28T16:13:00.000-08:00

C'è cauto ottimismo nel comparto immobiliare. Non si può ancora parlare di ripresa ma i dati del terzo trimestre del 2009 stilati dall'osservatorio dell'Agenzia del territorio fanno ben sperare. negli ultimi mesi la decrescita delle compravendite è rallentata attestandosi a un -11,3% rispetto all'anno precedente. nei primi due trimestri dell'anno si era registrata una flessione rispettivamente del 18,7% e del 12,3%. Il lieve ma costante miglioramento del trend ha influito sul dato di alcune città. Roma (+1,6%) e Genova (+2%) fanno registrare un andamento positivo, mentre peggiorano Milano e Bologna. A Firenze il calo maggiore (-27%). Il dato relativo alle macro-aree mostra un forte calo al nord (-14,7%) e al centro (-8,2%). Meno penalizzato il sud (-6,6%). Tra i settori, il più colpito è il terziario (-18,9%), seguito dal commerciale (-17,7%) e l'industriale (17,1%).

- ItaliaOggi, 24 novembre 2009

L'immobiliare non rialza la testa. Si spera nello scudo fiscale

2009-11-23T14:15:00.000-08:00

L'immobiliare non rialza la testa. L'ultimo bollettino dell'Agenzia del Territorio sul trimestre agosto-settembre 2009 è un ritratto con poche luci e molte ombre. La prevista frenata del mercato residenziale c'è stata ma appare poco sensibile. Peggiorano invece in modo deciso le transazioni degli immobili per l'impresa: uffici, negozi e capannoni. Il dato però forse più preoccupante arriva dal Nord del paese, interessato da cali significativi e trasversali a tutti i comparti. I pochi segnali positivi ci sono stati in alcune piazze o comparti immobiliari del Sud e in due grandi città: Roma (+1,6%) e Genova (+2%), che ribaltano le precedenti rilevazioni negative. Nel comparto residenziale prosegue nel trimestre un trend di complessivo calo delle transazioni, sia pure con tassi in progressiva (ma lieve) contrazione: tra agosto e settembre il calo tendenziale è stato dell'11% (contro il -18,5% e il -13% rispettivamente del primo e del secondo trimestre 2009). Nel terzo trimestre il rallentamento ha interessato maggiormente le grandi città rispetto ai propri hinterland e – come si diceva – con andamenti in progressivo peggioramento nel Nord (-14,7%) rispetto al Centro (-8,2%) e al Sud (-6,6%). L'aspetto meno incoraggiante è che mentre Centro e Sud attenuano i precedenti dati tendenziali di quest'anno, il Nord li peggiora (rispetto al -12,7% fatto registrare fra aprile e giugno 2009). Un caso negativo che fa scalpore è quello di Milano, che nel terzo trimestre ripiomba a -14,1% dopo avere messo a segno un +4% nel precedente trimestre. Torna in negativo anche Bologna (-3,4%), anch'essa protagonista di un'eccezionale performance nello scorso trimestre (+9,8 per cento). Ma tra le grandi città il peggiore bilancio è quello di Firenze, con un -27 per cento. La stasi del mercato residenziale emerge chiaramente dal dato dei primi nove mesi del 2009: -14,2% sul 2008 contro il -14,8% del 2008 sul 2007. I tecnici dell'Agenzia stimano che il 2009 si chiuderà con circa 595mila transazioni di residenze in Italia, rispetto alle 815mila circa del 2007 e alle 686.600 del 2007. I numeri del trimestre sono più pesanti nei comparti degli uffici (-19%) e dei negozi (-17,7%), con dati peggiori rispetto a quelli registrati nel secondo trimestre 2009. Nel caso degli uffici la differenza è molto marcata: -19% contro il -5,4 per cento. A trainare verso il basso sono i numeri del Nord (-26%) e del Centro Italia (-21,7%); il Sud sorprende invece positivamente con +8,6% di transazioni. Anche le compravendite dei capannoni calano (-17,1 per cento). Anche in questo caso, la situazione peggiore è al Nord (-22,4%), dove si concentra quasi il 70% di questo mercato immobiliare. Occhi puntati sullo scudo fiscale, con effetti nel 2010, anche se, avverte il direttore dell'Osservatorio Immobiliare, Gianni Guerrieri, lo scudo «influenzerà di meno il volume delle compravendite immobiliari del settore non residenziale rispetto a quello legato all'economia e agli investimenti».

- Massimo Frontera, Il Sole 24 Ore, 23 novembre 2009

Fiaip. Limiti per chi opera sul web e un osservatorio sull'abusivismo

2009-11-22T06:56:00.000-08:00

Un ciclo di forte rinnovamento quello annunciato dal neopresidente nazionale Fiaip Paolo Righi, al XII Congresso nazionale svoltosi a Taormina.
Una svolta che, per l'associazione rappresentativa di circa 12 mila agenzie in Italia (con oltre 50 mila tra mediatori immobiliari e turistici, promoter, consulenti e gestori di beni immobili) si impernia sull'aggiornamento del ruolo dell'agente immobiliare. Per questo l'avvio di servizi ad alto valore aggiunto sul web è, per Fiaip, decisivo. L'associzione infatti chiude il 2009 forte di una nuova intesa strategica, quella siglata a settembre con il gruppo Casa.it, che si aggiunge alla collaborazione già partita con il portale Immobiliare.it.
La grande agorà di internet, quindi, viene concepita come un antidoto al rallentamento del mercato, ma anche come spazio non immune dalla presenza di intermediari abusivi e dal pericolo di truffe. Per questo uno degli obiettivi centrali della nuova programmazione sarà l'elaborazione di un disegno di legge per introdurre limiti rigidi per chi intermedia compravendite e locazioni in rete.
Il tutto in sinergia con il governo centrale, e quindi con la costituzione di un osservatorio sull'abusivismo presso il Ministero dello Sviluppo economico. I soggetti partecipanti dovranno essere l'Agenzia delle Entrate, le federazioni immobiliari e le associazioni dei consumatori.

LA FORMAZIONE

Parola d'ordine, migliorare la percezione sociale dell'agente immobiliare. Un obiettivo centrale per la nuova Fiaip, che dovrà concretizzarsi in un percorso di formazione specifica e continua, a cominciare da quella dei quadri dirigenti.

"Per incrementare la professionalità degli agenti occorre rivedere i criteri d'accesso alla professione. L'obiettivo perciò è quello di istituire un corso di laurea triennale, come in Francia dove questo titolo di studio è obbligatorio per gli agenti" - afferma Sabrina Cancellieri, vicepresidente Fiaip con delega alla cultura e alla formazione.

- Antonio Schembri. Mondo Immobiliare, Il Sole 24 Ore, 14 novembre 2009

La perizia classica è ormai obsoleta, avanti con gli "Ivs"

2009-11-19T13:54:00.000-08:00

{ Nelle perizie classiche il perito surroga la conoscenza del mercato in cui si trova l'immobile con la citazione di "autorevoli fonti" quali listini di camere di commercio o importanti operatori del mercato, deresponsabilizzandosi dal problema della verifica rispetto le vere compravendite e applicando semplici modelli estimativi monoparametrici (superficie per prezzo medio). Nelle perizie svolte con gli standard internazionali il valutatore svolge una puntuale ricerca delle compravendite degli immobili comparabili al bene da valutare, che riporta come prove della sua analisi nel rapporto di valutazione. Poi analizza le caratteristiche che differenziano i prezzi degli immobili nel segmento di mercato oggetto di analisi e applica modelli valutativi pluriparametrici che sono riconducibili a tre grandi approcci: market o metodo del confronto di mercato, income, o metodo della capitalizzazione dei redditi futuri, cost o metodo dei costi, validi rispettivamente per un mercato dinamico utilizzando i prezzi, per uno stagnante, usando i canoni di affitto, o per mercati di beni limitati }

- Sandro Ghirardini, Mondo Immobiliare, Il Sole 24 Ore, 14 novembre 2009

Sandro Ghirardini, segretario generale dell'associazione senza scopo di lucro dei valutatori immobiliari E-Valuations, è uno dei principali esperti italiani di standars internazionali di valutazione immobiliare

Ivsc - International valuation standards council E' l'associazione che raccoglie, presenta in modo sistematico e pubblica gli international valuation standard (Ivs) giunti alla versione 2007. Ha sede a Londra ed è un'organizzazione non governativa membro delle Nazioni unite costituita nel 1981.

- link

http://www.ivsc.org/

http://www.e-valuations.org/

Torna il Re Mattone

2009-10-24T11:18:00.000-07:00

Miracolo a Milano. E forse anche a Roma. Dallo scorso giugno infatti il mercato immobiliare della capitale ha ricominciato a esprimere una certa vivacità, perlomeno in termini di interesse e di compravendite.

[...] Le ragioni della rarefazione degli acquisti di case sono più che note. Da un lato la percezione negativa del mercato, il panico scoppiato in autunno e protrattosi di fatto fino a primavera inoltrata. Dall'altro l'estrema difficoltà a indebitarsi, a finanziare cioé l'acquisto della casa attraverso un mutuo. Risultato: durante tutto il periodo soltanto chi ne aveva strettamente bisogno, e aveva anche del capitale da parte, si è deciso a comprare.

Adesso però molti altri elementi sono intervenuti contribuendo a riportare un minimo di ottimismo. Per cominciare, dopo 6-7 mesi di crisi vera, a un certo punto chi aveva bisogno di un'abitazione ha visto che i prezzi non scendevano più di tanto. Non solo: i tassi sono crollati ai minimi di tutti i tempi accompagnati da una ripresa dell'erogazione da parte di un drappello di istituti di credito.

Infine, anche la borsa ha ripreso a girare. E proprio da qui parte l'abbozzo di ripresa. Naturalmente non mancano le riserve per quanto riguarda le reali prospettive future. Quanto accaduto finora dice infatti che il trend attuale può proseguire almeno per i prossimi tre mesi, al di là dei quali purtroppo però non si ha ancora visibilità. Insomma sulla base degli elementi attuali non è ancora possibile dire se la ripresina ha le gambe per trasformarsi in ripresona. Ma che cosa è successo per alimentare ulteriori speranze? La risposta si chiama scudo fiscale, evento che già nell'edizione 2002 portò immensi benefici al mercato immobiliare. Certo, non è detto che tutti i soldi rimpatriati, e sulla base delle prime anticipazioni il flusso sembra molto interessante, confluiranno verso il mattone, ma una borsa che è già salita dell'80-90% di certo non incoraggia a nuovi investimenti, non prima almeno di aver verificato l'effettiva solidità del mercato. Da qui l'estrema probabilità che sia ancora il mattone a catturare la fetta più grossa dei tesoretti rimpatriati. Il fenomeno riguarda Roma, Milano e gli immobili nuovi in generale, in pratica le piazze più pregiate del mercato immobiliare nazionale.

[...] Lo scudo fiscale, insomma, supplirà alle carenze del ciclo economico che ancora stenta a riprendersi, con effetti positivi prima sulle due città principali, e poi via via anche nelle altre più importanti, da Bologna a Firenze, da Venezia a Napoli.
Il trend generale, cioé il contesto macro-economico unito all'effetto scudo, vanno però declinati attentamente su città e zone. Solo nei momenti di massima forza del mercato sale infatti tutto e comunque. Per ora invece, la ripresa degli acquisti sarà attenta e selettiva, interessando gli immobili di maggiore qualità, come quelli nel centro di Milano e Roma, gli edifici nuovi, ma anche in questo caso delle zone più interessanti.

Teresa Campo, Milano Finanza, 10 ottobre 2009

Aspettando la vera retromarcia

2009-07-19T04:02:00.000-07:00

Il modesto calo del 2,5% registrato nel primo semestre è destinato ad arrivare all'8% per fine anno. E la ripresa diventa un'incognita

Cattive notizie ma vestite da buone notizie per il mattone residenziale italiano. Al giro di boa del primo semestre 2009 il mercato vacilla ma tiene, con una flessione dei prezzi delle case che secondo l'ultimo Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma dedicato alle 13 principali città italiane non supera il 3%, anzi si ferma addirittura al -2,5%. Ragionando invece su base annua, il calo complessivo si porta al -3,5%, il dato peggiore dal 1997. Certo si tratta di valori medi, che comprendono il -7% delle abitazioni di pregio di Venezia e il +1,3% di quelle del centro romano, ma pur sempre lontane anni luce dal -30% se non -40% e a volte anche di più di altre capitali mondiali. E invece la cattiva notizia è proprio questa, e cioè che il mercato abbozza leggermente davanti alla crisi, economica oltre che immobiliare, ma per ora non ne vuol sapere di adeguarsi a nuovi parametri, a spurgare del tutto e definitivamente gli eccessi. Risultato: i prezzi tengono ma la domanda si affloscia, i tempi per chiudere una trattativa si allungano, lo sconto tra prezzo richiesto e prezzo ottenuto si amplia, le compravendite latitano.

Proprio le transazioni a fine anno si prevede che si assesteranno intorno a quota 600 mila, forse anche al di sotto di quest'importante soglia, anche psicologica e comunque ben lontane dalle 850 mila degli anni più brillanti: un totale di 250 mila tra famiglie e investitori che rinunciano a puntare sul mattone per comprare o sostituire casa o per investire nel mattone. [...]

La realtà è che in assenza di una flessione più significativa dei prezzi delle abitazioni chi ha soldi preferisce aspettare in attesa di occasioni migliori, chi non li ha, o ne ha troppo pochi, non riesce comunque a comprare perché non più sostenuto da credito bancario. Una più rapida flessione delle quotazioni permetterebbe di uscire più rapidamente dall'impasse e di far ripartire il mercato con slancio. "L'obiettivo resta comunque quel -20/-25% indicato dal Fondo monetario europeo alcuni mesi fa" - spiega Luca Dondi di Nomisma -, "una fessione che può ritenersi fisiologica e che potrebbe consentire di ripartire con slancio". [...]

In quest'ottica quindi, paradossalmente, può essere letto positivamente il pronostico di un peggioramento del trend, sempre del mattone residenziale, atteso per fine anno. [...] Nelle previsioni di Nomisma, a fine anno i prezzi potrebbero raggiungere un -8% sul 2008 per proseguire poi la fase di debolezza nel 2010 con un'ulteriore flessione almeno del 2-3%. Ancora più fosco il quadro dipinto dal centro studi di Confindustria nel periodico flash sulla congiuntura. "Dopo la correzione dei prezzi medi delle abitazioni del 2,4% nel 2008 rispetto al 2007, nel 2009 si stima un'ulteriore contrazione del 9% dopo un primo semestre in diminuzione del 4,5%. In parallelo il numero di transazioni immobiliari nel segmento residenziale è diminuito del 15,1% nel 2008 e per il 2009 è stimata una nuova riduzione del 20% che riporta i livelli ai valori di inizio anni 2000". [...]

A soffrire meno la crisi sono ancora le nicchie immobiliari del lusso. [...] Un ulteriore sostegno al segmento potrà arrivare nei prossimi mesi dallo scudo fiscale che permetterà di rimpatriare i capitali all'estero pagando un'aliquota molto bassa. La stessa manovra all'inizio degli anni 2000 aveva dato grande impulso al mattone tricolore, per cui il fenomeno, complice mercati finanziari ballerini, potrebbe anche ripetersi. [...]

Tornando ai dati sulle città, in media la vendita di un immobile residenziale, sia esso nuovo o usato, raggiunge sconti del 7,3% e richiede oggi 6,1 mesi.

Teresa Campo, Milano Finanza, 18 Luglio 2009

Il Sannio punta sui borghi a tema

2009-07-12T07:41:00.000-07:00

Turismo e real estate

Dagli orafi di Pontelandolfo alle maioliche di San Lorenzo, il recupero coinvolge una quarantina di comuni

Benché ricco di elementi di attrazione, il Sannio campano non ha ancora espresso tutte le sue potenzialità dal punto di vista turistico. La svolta potrebbe arrivare con il progetto "I borghi del Sannio lungo le vie della storia, della fede e delle tradizioni", concepito per valorizzare i centri storici in base alle peculiarità di ognuno e per creare un'offerta turistica integrata tra i paesi che guardano sul Matese e quelli che affacciano sulle aree Tiberina e del Taburno.

Il progetto, ora in fase iniziale ma che godrà anche di finanziamenti europei, interessa una quarantina di comuni e per alcuni il tema caratterizzante è già stato stabilito.

L'iniziativa fa presupporre risvolti positivi anche per il mercato immobiliare. Lo sviluppo del turismo può infatti aprire scenari interessanti sul fronte delle seconde case: sia per i prezzi ancora competitivi, sia per i contesti storici e ambientali nei quali gli immobili sono inseriti.

***

Castelli e ville da trasformare. L'invito rivolto ai privati

L'esempio che si vorrebbe seguire è quello dei parador spagnoli: hotel di standard elevato, ospitati in residenze d'epoca, fuori dai percorsi turistici più battuti, per favorire lo sviluppo dei nuovi circuiti. "Abbiamo un notevole patrimonio edilizio di proprietà pubblica - dice Carlo Falato, assessore al Turismo e ai Beni culturali della Provincia - costituito da dimore di vario tipo e castelli che saranno recuperati per ricavarne residenze di qualità. Tuttavia per realizzare i progetti che abbiamo delineato sono necessari finanziamenti privati. Il pubblico non dispone delle energie economiche necessarie per mettere i beni in produzione e creare un vero e proprio sistema turistico".

fonte: Il Sole 24 Ore, Casa & Case, 4 Luglio 2009, Castiglia Masella e Madela Canepa

Nomisma 06/2009: Giù i prezzi dell'8%

2009-07-12T07:23:00.000-07:00

Rispetto ad altri paesi europei come la Spagna, in Italia il rallentamento del mercato immobiliare è stato meno forte. Nel 2008 i prezzi delle case sono scesi del 2,2% a fronte di una diminuzione delle compravendite del 15,1%. In forte calo sono risultati, in particolare, gli acquisti finanziati dai mutui. Per il 2009 è prevista una ulteriore caduta dell'8%. Difficilmente il mercato immobiliare ripartirà senza il riavvio del finanziamento alle famiglie.

Acquistare senza sorprese

2009-06-21T11:34:00.000-07:00

Alcuni dei grandi progetti in via di realizzazione a Milano sono in ritardo. Basandosi sui documenti di Noisma del 2005 e della camera di commercio di Milano, realizzati ai tempi della gara per l'assegnazione a Milano dell'expo 2015, si ha un quadro generale della tempistica. Nella versione del 2006 i tempi annunciati sono rapidissimi mentre in quella del 2008 le consegne slittano. Il caso di Santa Giulia è sotto gli occhi di tutti , con una serie di comitati di protesta creati dagli acquirenti insoddisfatti. Diverse cooperative hanno infatti consegnato gli immobili in ritardo e i lavori di completamento delle infrastrutture del quartiere sono ancora in corso. In questo caso cosa accade ai soci delle cooperative? Visto che se un cantiere dura più del previsto i costi aumentano chi paga la differenza? "Comprare casa in coopertiva espone a diversi rischi - spiega l'avvocato Biagio Giancola, consulente dell'Associazione piccoli proprietari di case -. Il primo è legato proprio al prezzo d'acquisto. Se i lavori durano più del previsto e quindi i costi aumentano è l'acquirente a doversene fare carico. Infatti non si è semplici clienti ma soci, ovvero ci si assume anche il rischio d'impresa". Quindi non ci sono possibilità, se i costi aumentano la casa costerà di più. Oltre a non poter richiedere danni per la mancata consegna nei tempi previsti. E questo avviene molto più spesso di quanto si pensi".

Se invece a vendere è un'impresa privata non ci dovrebbero essere problemi sul prezzo se già fissato nel contratto, perché le eventuali variazioni devono essere autorizzate dal committente (art. 1659 del Codice Civile) mentre per il ritardo di consegna un'eventuale riduzione o rimborso del prezzo dipende dagli accordi presi in forma scritta tra le parti. "Se nel preliminare è indicata una data di consegna tassativa - continua l'avvocato Giancola - c'è la possibilità di agire in giudizio. Si va da una riduzione del prezzo fino all'annulamento-risoluzione del contratto (art. 1655 del Codice Civile) con il pagamento dei danni subiti. Se invece i tempi di consega sono soltanto indicativi è tutto più aleatorio e diventa problematico dimostrare il danno. In questo caso è poco conveniente iniziare una vertenza". [...]

Allora cosa conviene fare per tutelarsi prima di comprare? "Per il fallimento del costruttore esiste già una legge che tutela le somme versate - spiega Antonio Pastore, presidente della Borsa Immobiliare di Milano -. Per i ritardi è invece necessario inserire già nel compromesso la descrizione dettagliata dell'immobile con il prezzo a corpo non soggetto a variazioni e termine tassativo di consegna. Visto che spesso per acquistare una nuova casa si provvede a vendere quella in cui si abita, i danni devono essere recuperabili immediatamente senza attendere gli esiti di una lunga causa legale. Per questo è necessario inserire nel contratto un importo definito per la penale di un eventuale ritardo e richiedere al costruttore una fideiussione bancaria o assicurtiva che consenta all'acquirente di incassare immediatamente gli importi previsti". Se il costruttore si rifiuta, visto che non è obbligato dalla legge ad accordare queste condizioni, si è sempre liberi di cercare altrove".

Maurizio Cannone, Il Sole 24 Ore, Casa & Case, 20 giugno 2009

Case, nelle città spuntano gli affari

2009-05-31T11:19:00.000-07:00

Alcune abitazioni oggi possono essere acquistate pagando fino al 10-12% in meno rispetto a un anno fa. E non sempre si tratta di case di bassa qualità o collocate in periferia.

"Diminuiscono i prezzi dei tagli grandi, mentre si salvano i monolocali, sostenuti dal crescente numero di single e da una domanda a fini d'investimento in leggera ripresa" osserva Guido Lodigiani, dell'ufficio studi di Gabetti.

Completa il quadro Fabiana Megliola, dell'ufficio studi di Tecnocasa: "Le tipologie di alloggi signorili e di pregio mediamente hanno tenuto di più, perché sono quelle cui si rivolge un target medio-alto"

Nel 2008 più ancora dei prezzi, sono diminuite le compravendite. Secondo i dati dell'agenzia del Territorio, i contratti sono stati 686mila, il 15% in meno rispetto all'anno prima.

"La domanda che si muove meglio è quella liquida", spiega Alessandro Ghisolfi, dell'ufficio studi di Ubh. I più avvantaggiati, insomma, sono coloro che possono fare a meno di un mutuo o contenerne l'entità entro il 50% del valore dell'immobile.

"I valori potrebbero scendere ancora - risponde Lodigiani di Gabetti - ma una casa è l'acquisto di una vita, quindi se si trova l'immobile adatto ai propri desideri, e se si ottiene un bello sconto, non ha molto senso attendere un ribasso". Anche per chi vende, dopotutto, firmare oggi potrebbe non essere una grossa perdita: a meno che l'acquisto non sia avvenuto molto di recente, la rivalutazione è garantita.

Cristiano Dell'Oste - Il Sole 24 Ore, 27 aprile 2009

I piccoli operatori scelgono i network

2009-05-22T11:58:00.000-07:00

Le agenzie. Bilancio positivo per le reti in franchising

Il franchising immobiliare appare in salute, nonostante la crisi dell'economia. Secondo i dati comunicati dai maggiori network che operano in Italia, il numero delle agenzie affiliate è rimasto sostanzialmente stabile rispetto a 12 mesi fa. Con l'eccezione più marcata di Pirelli Re che ha perso l'8,7% delle agenzie nell'ultimo anno, passate da 554 a 506. Il fatturato è stabile o addirittura in rialzo per gli altri network (Il dato non è disponibile per Pirelli Re). Quindi sembra che la crisi non abbia colpito, almeno per il momento, questa tipologia di attività. Anzi, secondo Giovanni Elefante, presidente di Frimm, "proprio ora gli agenti immobiliari sono più propensi a legarsi a un marchioper ottenere visibilità e servizi".
E' da evidenziare come i dati forniti siano in qualche modo confutabili. Il numero di agenzie operative, per esempio, è da sempre oggetto del contendere tra gli opertori: alcuni inseriscono nelle proprie statistiche soltanto le strutture realmente operative, altri anche quelle per le quali è stato fimato il contratto di affiliazione ma che diverranno operative solo in seguito, anche dopo due anni. Lo stesso avviene per il fatturato: alcune insegne inseriscono soltanto il ricavato delle royalty, altri anche il ricavato della vendita di servizi agli affiliati. Fatta l'opportuna tara ai dati disponibili, Tecnocasa resta il marchio più diffuso in Italia. Stabile rispetto a un anno fa, con 2547 punti vendita che superano quota 3mila con il marchio Tecnorete, ha visto aumentare il fatturato da 43,3 milioni di euro del 2007 a 46,5 del 2008. Risultati positivi che riflettono un cambiamento profondo della figura dell'affiliato. "Rispetto al passato stiamo assistendo a un'evoluzione di quanti intendono affiliarsi - spiega Antonio Pasca, presidente di Tecnocasa Franchising -. Se fino all'anno scorso le richieste arrivavano soprattutto da persone che lavoravano in altri settori e volevano quindi cambiare attività, oggi sono sempre più spesso agenti immobiliari che già operano senza marchio a volersi unire a un network". In questo modo, se da una parte si mette in conto un esborso maggiore, costituito dai canoni di affiliazione, dall'altra si può contare su formazione costante, operazioni di marketing in scala nazionale e su una maggiore visibilità, che aumenta la possibilità di vendere i propri immobili. Insieme, ovviamente, al contenimento dei costi, che è un'altra moda del momento. Così i network si stanno attrezzando per realizzare agenzie molto grandi in cui operano decine di agenti immobiliari, con un solo canone di affiliazione da dividere tra tutti gli operatori che utilizzano la struttura. Remax lo sta già facendo, gli altri marchi saranno operativi a breve.
Il contennimento dei costi ha riguardato le stesse insegne di franchising immobiliare. Con la chiusura di un centinaio di filiali di proprietà, effettuata lo scorso dicembre da parte di Gabetti in Italia, ormai non esistono più marchi che dispongano di punti vendita propri. Poche le eccezioni, come quella di Toscano che continua a mantenere operative anche filiali a gestione diretta. "I risultati danno ragione al nostro modello di business - dice Fabrizio Tolli, responsabile del franchising di Toscano-. Il fatturato è stazionario, nonostante la difficile fase generale del mercato immobiliare, e le richieste di affiliazione sono in costante aumento". Unico dato negativo in questo quadro apparentmente positivo è la riduzione di personale da parte di Professionecasa, passato da 20 a 15 dipendenti del 2008. Questo a fronte di un aumento da 501 e 512 dei punti vendita affiliati. Un altro segnale che il contenimento dei costi e l'ottimizzazione delle spese resta sempre tra le priorità delle insegne del franchising.

Maurizio Cannone, Il Sole 24 Ore - Mondo Immobiliare, Sabato 9 Maggio 2009