A Milano ad esempio il dato migliore è quello dell’area Ortles-Spadolini-Bazzi: alla ormai ultradecennale riconversione dell’ex stabilimento Iveco ora si affiancano la Fondazione Prada, il progetto terziario Symbiosis (Beni Stabili) e negli anni a venire la conversione dello Scalo Ferroviario di Porta Romana. A Torino bene l’area che converge sulla Spina 3, il più esteso progetto di riqualificazione postindustriale della città.
A Roma il risultato migliore è quello di Cinecittà Est, un’area semiperiferica edificata tra gli anni Settanta e Ottanta con prezzi di acquisto accessibili, oggetto negli ultimi anni di interventi urbanistici migliorativi e che essendo ben servita dai mezzi pubblici e vicino al Raccordo anulare presenta caratteristiche ideali per chi ha esigenze di mobilità. Il secondo gradino del podio nella Capitale è ottenuto da Ponte di Nona; anche qui si tratta di una grande operazione di riconversione urbana, effettuata però a partire da un contesto agricolo.
Chi si difende meglio: a Milano il centro resiste
Campi incolti contro fabbriche dismesse: non è l’unica differenza tra Roma e Milano. Nel capoluogo lombardo ad esempio il mercato del centro è molto più dinamico e le vendite in rapporto al patrimonio esistente sono più alte della media cittadina (29 ogni mille, con punte di 33 a Brera, contro le 27,6 di media) mentre nella Capitale sono significativamente più basse (16 case ogni mille, contro 21 della città). Se il tempo volge al bello, per il mercato non mancano però le nuvole. Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari, la ripresa del mercato sarà già evidente a fine anno e si consoliderà nel 2018, anche se vi sono due problemi di non poco conto: «La fiscalità che frena gli acquisti per investimento a fronte di una domanda di locazione in crescita e disposta a pagare canoni crescenti e lo stock di invenduto che rischia di portare a un eccesso di offerta».Secondo Luca Dondi, direttore generale di Nomisma e responsabile dell’Osservatorio immobiliare dell’istituto, che fa previsioni prudenti per il prossimo triennio, «c’è un problema di bassa qualità dell’offerta che comunque ha difficoltà a trovare mercato, perché una fetta consistente di chi cerca casa, il 40%, ha redditi familiari inferiori a 1.800 euro al mese». Senza un posto fisso e qualche risparmio alle spalle ottenere un mutuo anche con rata mensile da 500 euro rimane molto difficile.
Verso la stabilità
Piccoli prezzi crescono. Già il rapporto sulle grandi città di Nomisma dello scorso luglio aveva segnalato il trend e ora la conferma viene dalle analisi dell’Ufficio studi di Tecnocasa, che ha aggiornato al primo semestre 2017 il suo Osservatorio. Come sottolinea Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi del gruppo, «i prezzi delle grandi città sono scesi nella prima parte dell’anno solo dello 0,4%. È il ribasso più contenuto registrato da quando è iniziata la crisi e che ci induce a credere che la stabilità sia prossima e la ripresa di valori vicina». Crisi che ha avuto, secondo Tecnocasa, conseguenze pesantissime sui prezzi. Le grandi città, infatti, hanno perso il 39,2% dal primo trimestre 2008, il loro hinterland il 41,7% e i capoluoghi minori il 42,6%. Tornando alle ben più rassicuranti variazioni semestrali delle grandi città, Bologna (+1,1%), Milano (+1,0%), Napoli (+0,7%) e Verona (+0,5%) hanno fatto registrare variazioni in positivo mentre gli altri grandi capoluoghi segnano ancora lievi diminuzioni, come a Roma a -0,7%; un calo pesante si segnala solo a Genova dove la perdita semestrale è stata del 3,0%, e arriva addirittura all’8,3% su base annuale. Un dato nuovo è che se negli anni più duri della recessione immobiliare le zone centrali si sono difese meglio, oggi non è così dappertutto. Nelle città medie la contrazione è stata dello 0,8% e negli hinterland dell’1,1% in linea con quella registrata nel secondo semestre 2016.
Chi ha perso e chi no
Un fatto sorprendente è che se si guarda nel dettaglio non è sempre vero che tutti i proprietari di casa hanno perso negli ultimi anni. Mettendo indietro il calendario di tre anni infatti è possibile riscontrare, sia pure raramente, apprezzamenti di valore. Lo mostra la tabella elaborata da L’Economia ottenuta paragonando per zone omogenee la variazione di prezzo per gli immobili nuovi e usati di qualità media; ai prezzi di questi immobili abbiamo aggiunto la variazione triennale e il valore attuale degli immobili top. A Milano il quartiere con la maggiore rivalutazione, il 17%, è quello Tibaldi-San Gottardo; un boom dovuto in buona parte dalla richiesta di immobili da investimento, dato che la zona si presta sia agli affitti turistici di breve durata, grazie al fascino dei Navigli, sia alle locazioni agli studenti, per la presenza della Bocconi.
Va segnalato che secondo l’analisi degli acquirenti nel capoluogo lombardo la componente investimento rappresenta quasi un quarto delle operazioni, a fronte del 20% della media nazionale. Alcune zone periferiche hanno registrato decrementi a due cifre; in particolare si è deprezzata la periferia Nord, con Villapizzone che ha perso l’11,4% e la Comasina l’8,5%. A Sud Est Ponte Lambro ha ceduto il 12%. Anche nella Capitale la performance migliore, +5,6%, si registra in una zona dove è forte la presenza di case e piccoli edifici trasformati in residenze per turisti, il Castro Pretorio. In generale il mercato di Roma si è dimostrato meno omogeneo di quello di Milano; infatti si sono registrati cali anche molto pesanti in aree residenziali di livello medio, come l’Eur che ha fatto segnare in media -24% nel triennio.
Il futuro
A Torino sono solo tre i quartieri in positivo e sono tutti di livello medio alto, a partire da Corso Moncalieri e la zona precollinare, con un incremento del 14,3%. Un tracollo di oltre il 30% si registra invece nella periferia a Barriera Milano dove il calo è di circa il 30%; però si tratta di un’area con prezzi bassissimi, che di rado superano i mille euro al metro. Napoli è stata tra le città che più hanno sentito la crisi immobiliare: in controtendenza con una crescita a due cifre Fuorigrotta. Cali pesantissimi, superiori al 30%, al rione Sanità e a Pianura, ma anche a Posillipo, vale a dire la zona più pregiata della città. A Palermo si difende il lungomare, con via Messina Marine che nel triennio fa segnare +2,5%, mentre toccano -15%, nonostante prezzi già molto bassi, Oreto Nuova e Parisio. A Genova non c’è nessun quartiere con segno più. Voltri limita i danni a -6,3%, mentre la perdita di Pegli è nell’ordine del 30%. Infine a Bologna si va da +11,6% di Pontevecchio al -7,7% della Bolognina. A Firenze, grazie soprattutto alla domanda di case da trasformare in residenze turistiche, va bene il centro (+16,8%), a San Gallo e la peggiore performance è solo di -0,8%, a Bellariva.
Seconde case col segno (ancora) meno
Aumentano gli acquisti di case nelle località di villeggiatura, ma i prezzi continuano a scendere: colpa di un’offerta sovrabbondante, dovuta in parte alla politica miope dei molti comuni che hanno esagerato nella concessione di permessi edilizi, e in parte al peso delle imposte e dei costi di gestione, che inducono molti proprietari in difficoltà economiche, o che usano poco la casa, a cercare di liberarsene. Secondo i dati dell’Osservatorio Fimaa Nomisma, aggiornato a inizio estate, i prezzi su base annua sono calati del 2,5%. Le performance peggiori si sono registrate in Abruzzo, con variazioni che hanno toccato anche -6%; ma non sono mancate riduzioni significative nelle località italiane più rinomate (Forte dei Marmi -4,4%, Santa Margherita Ligure -4,3%, Sorrento -4%, Madonna di Campiglio -3,4%).
- Gino Pagliuca, Corriere Economia, 18 settembre 2017
