Analisi del mercato immobiliare italiano: prezzi e domanda nelle principali città

Il mercato immobiliare italiano nel primo trimestre del 2024 ha evidenziato un aumento dello 0,6% nei prezzi delle case rispetto all'anno precedente, con una media di 1.850 euro al metro quadro. Tuttavia, le dinamiche variano considerevolmente tra le diverse aree geografiche.

Secondo un report di idealista/data, che analizza annunci immobiliari su idealista, le località più richieste per l'acquisto di una casa sono Roma e Verona, seguite da Bologna, Lecce, Napoli, Cagliari e Como. Al contrario, i comuni con la domanda relativa più bassa includono Cervia, Bagheria, Alassio, Novi Ligure, Massa, Marsala, Agrigento e Forte dei Marmi.

Per quanto riguarda i prezzi più elevati, Forte dei Marmi si conferma come il comune più costoso, con una media di oltre 1,5 milioni di euro per un'abitazione residenziale. Pietrasanta e Alassio completano il podio. Milano si posiziona al quarto posto, seguita da Venezia. Roma appare al 26º posto nella classifica dei prezzi medi delle case in vendita.

Questi dati evidenziano le differenze significative nel mercato immobiliare italiano e l'importanza di considerare le specifiche dinamiche regionali prima di prendere decisioni di acquisto o investimento.

Luca Vona

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Continuano a crescere i prezzi degli affitti nel primo trimestre 2024

Nel primo trimestre del 2024, i costi degli affitti in Italia sono aumentati del 5,3%, portando il prezzo medio al metro quadrato a 13,2 euro mensili, con un notevole incremento del 13,9% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Vincenzo De Tommaso, Responsabile dell’Ufficio Studi di idealista, attribuisce questa crescita alla forte domanda di affitti, alimentata dalla difficoltà nell'acquistare una casa data l'elevata persistenza dei tassi di interesse e dei prezzi degli immobili.

Nei centri urbani, la maggior parte dei mercati registra aumenti significativi, con variazioni positive che vanno dall'11% a Treviso allo 0,1% a Cosenza, coinvolgendo 59 degli 86 capoluoghi monitorati. Solo Cremona e Cesena mantengono prezzi stabili, mentre si osserva un calo in 27 capoluoghi, con i decrementi più accentuati ad Agrigento, Sassari e Avellino.

Tra le principali città italiane, Milano rimane la più costosa con un prezzo medio di 23,3 euro al metro quadrato, seguita da Firenze, Bologna e Venezia. Le città più convenienti includono Caltanissetta, Vibo Valentia e Reggio Calabria.

Anche nei mercati provinciali si evidenzia una tendenza al rialzo, con 49 aree che registrano aumenti rispetto alle 19 in diminuzione riscontrate durante i mesi invernali. Lucca diventa la provincia con le richieste più alte, mentre le zone provinciali più convenienti includono Enna, Caltanissetta e Avellino.

A livello regionale, 15 regioni italiane registrano un aumento dei prezzi degli affitti, trainate da incrementi significativi nel Lazio, nel Molise, nel Veneto e nell'Emilia-Romagna. Al contrario, alcune regioni come la Basilicata, le Marche, il Trentino-Alto Adige e il Piemonte vedono una diminuzione dei prezzi.

La Valle d'Aosta emerge come la regione con i canoni di affitto più elevati, seguita dalla Lombardia e dalla Toscana, mentre il Molise rimane l'area più economica per gli affitti immobiliari in Italia.

L'indice dei prezzi degli immobili di idealista si basa sui prezzi di offerta pubblicati dagli inserzionisti della piattaforma, eliminando le inserzioni atipiche e quelle con prezzi fuori mercato. I dati finali sono generati utilizzando la mediana di tutte le inserzioni valide in ciascun mercato.

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Il mercato immobiliare 2024 secondo il Presidente del Notariato

Il 2024 ha visto un'inversione di tendenza nei tassi di interesse per i mutui, con una pausa nell'aumento dei costi dei finanziamenti per la casa. Questo fenomeno ha portato ad una maggiore fiducia nel mercato immobiliare, con una percezione di stabilità e un possibile ritorno della crescita nelle compravendite. Il presidente del Consiglio Nazionale del Notariato, Giulio Biino, intervistato da Idealista.it, evidenzia che il rallentamento della decrescita degli atti nel 2023 e l'arresto dell'aumento dei tassi nel 2024 indicano una potenziale ripresa effettiva. Tuttavia, sottolinea che la fiducia dei consumatori è un elemento chiave per la ripresa del mercato.

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha annunciato l'avvio di un nuovo Piano Casa nel 2025, un'iniziativa importante per favorire l'edilizia residenziale pubblica e sostenibile. Il Notariato sostiene l'attenzione del governo verso queste tematiche, auspicando politiche che favoriscano la circolazione immobiliare e il mercato verde.

Il Notariato ha prodotto diverse guide sulla casa in collaborazione con associazioni di consumatori. Si impegna a mantenerle aggiornate per fornire informazioni attuali e utili al pubblico.

Giulio Biino durante il suo mandato triennale come presidente del Notariato ha cercato di cambiare l'immagine della professione rendendo i notai più accessibili e vicini alla popolazione. Biino invita a valutare l'impatto di questo cambiamento e si auspica che il percorso di avvicinamento dei notai alla comunità continui anche dopo il suo mandato.

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Tutti i bonus infissi per il 2024

La sostituzione degli infissi domestici nel 2024 non solo migliora l'aspetto e il comfort abitativo, ma offre anche l'opportunità di risparmiare energia e ottenere benefici fiscali grazie ai vari bonus disponibili. Tre principali tipologie di bonus sono attive:

Ecobonus: Consente di recuperare il 50% delle spese sostenute per miglioramenti dell'efficienza energetica degli edifici, incluso il cambio degli infissi. I nuovi infissi devono rispettare requisiti specifici di efficienza energetica. La detrazione è divisa in 10 anni con un limite di spesa di 60.000 euro.

Bonus Ristrutturazioni: Offre un rimborso del 50% delle spese per interventi di ristrutturazione, inclusa la sostituzione degli infissi. Questo bonus è applicabile alle parti comuni di condomini o a lavori di ristrutturazione più ampi. Anche questa detrazione è ripartita in 10 anni, con un limite di spesa di 96.000 euro.

Superbonus: Consente una detrazione del 70% (o 65% nel 2025) delle spese per interventi di riqualificazione energetica "trainanti", come l'isolamento termico, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e, se eseguita insieme a uno di questi, la sostituzione degli infissi. Questa detrazione non ha limiti di spesa e è divisa in 10 anni.

I requisiti per accedere ai bonus includono essere proprietari dell'immobile, sostenere le spese e fornire documenti fiscali appropriati. È necessario inviare all'Enea la copia dell'attestato di certificazione energetica e la scheda sugli interventi realizzati per Ecobonus e Superbonus.

Si consiglia di consultare un tecnico qualificato prima di iniziare i lavori, per assicurarsi che gli interventi soddisfino i requisiti dei bonus e ottenere la documentazione necessaria.

Sostituire gli infissi nel 2024 offre un'opportunità per migliorare l'efficienza energetica e ottenere benefici fiscali, ma è importante informarsi attentamente sui requisiti e sulle procedure per accedere ai bonus disponibili.

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Prezzi delle case in aumento dello 0,6% nel III Trimestre. I valori città per città

Il recente rapporto dell'Ufficio Studi di Idealista, principale portale immobiliare per lo sviluppo tecnologico in Italia, rivela un aumento dei prezzi delle case nel Paese dello 0,6% rispetto al trimestre precedente. Questo incremento ha portato il valore medio nazionale delle abitazioni a 1.850 euro al metro quadro, con una crescita del 2% rispetto all'anno precedente.

Vincenzo De Tommaso, Responsabile dell'Ufficio Studi di idealista, attribuisce questo aumento al calo dei volumi delle compravendite nel settore residenziale (-9,7% rispetto all'anno precedente) e alla diminuzione continua del numero di case disponibili sul mercato. Questo squilibrio tra domanda e offerta ha compensato fattori come i tassi di interesse più alti, mantenendo i valori immobiliari rigidi, non in linea con l'inflazione ma anche non diminuendo come ci si aspetterebbe.

Nel dettaglio, i prezzi stanno aumentando su base trimestrale in 67 dei 106 mercati, con performance positive anche nei grandi capoluoghi italiani come Napoli (2,6%), Torino (0,7%) e Roma (0,1%), mentre Milano è rimasta stabile. Tra le province, Belluno e Vercelli registrano i maggiori incrementi trimestrali (8,4% e 5,4% rispettivamente), mentre Cuneo, Oristano e Macerata mostrano i maggiori ribassi.

Milano resta in cima alla classifica dei prezzi (4.988 euro/m2), seguita da Bolzano e Venezia. Al contrario, Caltanissetta diventa la città più economica dove acquistare casa. Tra le regioni, solo Molise e Friuli-Venezia Giulia segnano dei cali, mentre il Trentino-Alto Adige è la regione con i prezzi più elevati. Bolzano guida il ranking provinciale dei prezzi al metro quadro.

Idealista ha aggiornato la metodologia di calcolo per determinare il prezzo delle abitazioni, rimuovendo gli annunci di aste dal campione storico per garantire maggiori accuratezze nei report. Questo intervento è stato motivato dalla crescente presenza di annunci di aste sul portale, che potevano distorcere le serie di prezzi generate. La metodologia è stata ulteriormente affinata nel 2019 per rendere l'analisi ancora più robusta, eliminando annunci atipici e calcolando il valore mediano anziché il valore medio.

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Cosa rimane della fuga dalla città a 4 anni dal Covid

L'interesse per la fuga dalla città in Italia è cresciuto durante l'era Covid-19, con molte persone che desideravano spazi aperti e case nei piccoli centri. Tuttavia, nel quarto trimestre del 2023, questa tendenza è diminuita, con solo l'8,2% delle richieste di abitazioni rivolte a comuni con meno di 5.000 abitanti, rispetto al picco del 10,3% nel terzo trimestre del 2020.

Questo declino è evidente in tre quarti delle province italiane, con cali significativi nei contatti relativi ai piccoli comuni. Alcune province, come Isernia, Alessandria, Biella, Asti, L'Aquila, Novara e Trento, hanno registrato forti cali nei contatti riguardanti i piccoli centri, mentre altre, come Rovigo, Nuoro, Avellino, Cremona e Padova, hanno visto un aumento.

Le città come Roma, Venezia e Firenze hanno mantenuto un interesse marginale, mentre Milano ha registrato un leggero aumento nei contatti con comuni più piccoli. Tuttavia, l'interesse delle famiglie verso queste aree sembra essere diminuito rispetto ai livelli pre-pandemici in molte province.

Secondo Vincenzo De Tommaso di idealista, l'interesse per la fuga verso le aree rurali è rimasto principalmente nelle intenzioni delle persone e non si è mai concretizzato. Fattori come la disponibilità di abitazioni più spaziose a prezzi inferiori durante la pandemia e la prospettiva del telelavoro hanno alimentato questo interesse, ma molte famiglie hanno alla fine scelto di tornare verso l'ambiente urbano, preferendo i servizi migliori offerti dalle città. Il modello di telelavoro ibrido è stato un fattore chiave nel determinare questo ritorno verso le città.

I dati sono stati raccolti e analizzati da idealista/data, una piattaforma proptech che fornisce informazioni ai professionisti immobiliari per agevolare le loro decisioni strategiche.

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Meglio comprare una casa nuova o da ristrutturare?

L'eterno dilemma tra l'acquisto di una casa nuova o da ristrutturare è una questione cruciale per molti acquirenti immobiliari, sia per l'abitazione personale che per investimento. Le case nuove offrono numerosi vantaggi, come un'eccellente manutenzione, una migliore classificazione energetica e soluzioni innovative. Tuttavia, il loro prezzo è notevolmente più alto rispetto alle abitazioni in buono stato o da ristrutturare.

Un recente studio condotto da Immobiliare.it Insights ha confrontato l'andamento dei prezzi e della domanda dei bilocali dal 2019 a oggi, prendendo in considerazione tre categorie: nuove/in costruzione, buone/abitabili e da ristrutturare. I dati mostrano che i bilocali nuovi hanno subito un aumento del prezzo medio del 25% rispetto al 2019, mentre quelli in buono stato hanno visto un aumento del 10,5% e quelli da ristrutturare del 12%.

Questo trend varia notevolmente tra le regioni italiane, con il Nord che mostra i maggiori incrementi di prezzo per le nuove costruzioni, ma anche una ridotta differenza di prezzo tra le case in buono stato e quelle da ristrutturare. Ad esempio, a Milano, i bilocali da ristrutturare hanno subito un aumento del prezzo più significativo rispetto alle nuove costruzioni, con un aumento del 30,7% rispetto al 25%.

Nonostante questi dati, la domanda per le case nuove è diminuita dell'11,8% rispetto al 2019, probabilmente a causa dell'aumento dei prezzi. Al contrario, la domanda per le abitazioni in buono stato o da ristrutturare è aumentata, rispettivamente del 12,8% e del 3,4%.

In sintesi, sebbene le case nuove offrano vantaggi in termini di tecnologia e manutenzione, il loro costo più elevato ha influenzato negativamente la domanda. Molte persone sono ancora interessate alle case in buono stato o da ristrutturare, poiché offrono un compromesso tra qualità e prezzo.

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Investimenti. Gli italiani credono ancora nel mattone

L'Agenzia delle Entrate ha rilevato che nel 2023 le compravendite immobiliari in Italia sono state 709.591, con una diminuzione del 9,7% rispetto all'anno precedente. Questo conferma le aspettative di un ridimensionamento dei volumi di compravendita, sebbene il mercato resti dinamico, con un aumento degli investitori.

Le previsioni per il 2024 indicano un ulteriore ribasso dei volumi, anche se c'è una maggiore fiducia da parte degli acquirenti grazie ai miglioramenti nel settore creditizio.

Il 19,6% delle compravendite immobiliari nel 2023 è stato realizzato per investimento, in aumento rispetto all'anno precedente. L'inflazione crescente spinge i risparmi verso il settore immobiliare, considerato un ottimo impiego del capitale, soprattutto con il ritorno dei flussi turistici. I rendimenti annui da locazione rimangono interessanti, con una media del 5,2% per un bilocale di 65 mq nelle grandi città italiane. Gli investitori mirano anche alla rivalutazione dell'immobile nel tempo.

Le città con atenei, servizi e interventi di riqualificazione attirano maggiormente gli investitori. Nel periodo 1998-2023, i prezzi immobiliari sono aumentati del 46% nelle grandi città italiane, con Milano in testa (+132,1%), seguita da Napoli e Firenze.

Nel settore delle case vacanza, il 7,1% delle compravendite riguarda questo segmento, in aumento rispetto al 2019. Cresce anche la percentuale di acquirenti che scelgono di acquistare nell'hinterland delle grandi città per l'abitazione principale, dovuto ai cambiamenti causati dalla pandemia.

L'età media degli acquirenti è salita a 43,7 anni nel 2023, con una crescente presenza di investitori di età più avanzata.

Il trilocale resta la tipologia più compravenduta (33,9%), seguito dalle soluzioni indipendenti e semindipendenti. 

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Istat. Prezzi delle case +1,8% nel quarto trimestre 2023

Nel quarto trimestre 2023, l'Indice dei Prezzi delle Abitazioni (IPAB) in Italia rimane stabile rispetto al trimestre precedente ma registra un aumento dell'1,8% rispetto allo stesso periodo del 2022, trainato principalmente dall'incremento dell'8,9% dei prezzi delle abitazioni nuove. Questo avviene mentre i volumi di compravendita subiscono una flessione del 3,3%, secondo l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.

Su base congiunturale, i prezzi delle abitazioni nuove aumentano del 3,6%, mentre quelli delle esistenti diminuiscono dello 0,8%. Nel complesso, nel 2023, i prezzi delle abitazioni aumentano dell'1,3%, con una crescita più marcata per le nuove (+5,6%) rispetto alle esistenti (+0,4%).

Il tasso di variazione acquisito per il 2024 è del +1,7%, con un aumento dei prezzi delle abitazioni nuove del +9,8% e una variazione nulla per quelle esistenti. Nel quarto trimestre 2023, i prezzi aumentano su base tendenziale in tutte le regioni, con maggiore crescita nel Nord-Est e nel Sud e Isole (+2,4% e +2,3%) e più moderata nel Nord-Ovest (+1,7%) e nel Centro (+1,0%).

In tutte le principali città, i prezzi delle abitazioni registrano tassi di crescita positivi: a Milano +4,1%, a Torino +2,0%, e a Roma +1,3%. Quest'ultimo incremento è il risultato dell'aumento dei prezzi delle abitazioni esistenti (+1,5%) compensato dalla riduzione dello 0,5% dei prezzi delle nuove.

Secondo l'Istat, nel quarto trimestre 2023, l'aumento dell'1,8% dei prezzi delle abitazioni conferma la fase di accelerazione iniziata nella seconda metà dell'anno, dopo quattro trimestri di rallentamento.

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Caro-affitti. Nelle grandi città un single non può permettersi neanche un bilocale

Lo studio condotto da Immobiliare.it Insights rivela che Milano, pur essendo la città più costosa d'Italia, non è la meno accessibile per quanto riguarda gli affitti. Sorprendentemente, Firenze si posiziona all'ultimo posto tra le grandi città italiane in termini di accessibilità degli immobili in locazione. Per determinare l'accessibilità, è stato confrontato il reddito medio netto di singoli o coppie residenti in una città con il canone medio richiesto per un bilocale in affitto. Affinché l'affitto sia sostenibile, il canone non dovrebbe superare il 30% del reddito netto.

Tra le città meno accessibili per i single, Firenze si distingue con solo lo 0,5% dei bilocali accessibili, seguita da Napoli e Milano. Firenze richiede un canone medio mensile di 1.066 euro, oltre il doppio del budget mensile disponibile per un singolo. Anche Venezia e Bari presentano una situazione critica. Bologna e Roma hanno un canone medio leggermente più basso, ma la disponibilità mensile è insufficiente per la maggior parte dei single.

Per le coppie, la situazione è leggermente migliore, ma in molte città come Firenze, Milano, Venezia e Napoli, il reddito combinato non copre il canone medio. Solo a Torino e Genova, le coppie hanno un surplus di reddito rispetto alla spesa mensile per l'affitto.

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"Case green: Tovaglieri (Europarlamentare) critica: 'Questa direttiva trasferisce i costi agli Stati membri e ai cittadini'"

La direttiva sulle case green (Energy Performance of Buildings Directive, Epbd) è stata definitivamente approvata dal Parlamento europeo a Strasburgo, suscitando domande su cosa accadrà ora. Isabella Tovaglieri, europarlamentare della Lega e relatrice ombra del provvedimento, ha sottolineato che nonostante alcuni miglioramenti, la direttiva presenta ancora problemi significativi, come la mancanza di specifiche riguardanti le spese.

La direttiva stabilisce l'obiettivo delle emissioni zero entro il 2050 per il parco immobiliare dell'Unione europea. Gli Stati membri dovranno predisporre piani di rinnovamento degli edifici, con obiettivi intermedi di riduzione dei consumi energetici entro il 2030 e il 2035. Tuttavia, i partiti di maggioranza hanno votato contro la direttiva, principalmente a causa delle incertezze finanziarie e delle sanzioni previste per chi non si adegua.

Ogni governo nazionale dovrà recepire la direttiva e presentare piani di ristrutturazione degli edifici. In Italia, ciò implica affrontare il costo elevato della transizione verso gli edifici a emissioni zero, con possibili impatti negativi sui cittadini più vulnerabili. Tuttavia, l'Europa non ha stabilito un meccanismo per affrontare questi costi.

Il Green Deal, priorità della Commissione Von der Leyen, è stato criticato per il suo approccio ideologico e coercitivo. Tovaglieri auspica una maggioranza europea più realistica e sensibile alle esigenze degli Stati membri.

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Tutto quello che c'è da sapere sull'affitto con riscatto

L'affitto con riscatto è un'opzione per acquistare una casa pagando i canoni di locazione, utile per chi non può accedere a un mutuo o non ha liquidità immediata. Il contratto prevede che l'affittuario diventi proprietario dopo un certo periodo, come stabilito dal Decreto Legislativo Sblocca Italia 133 del 2014. Questo contratto è redatto, registrato e sottoscritto davanti a un notaio e include l'importo totale della compravendita, la durata del contratto di affitto e l'importo mensile dell'affitto.

Alla scadenza, l'affittuario può acquistare l'immobile pagando il "riscatto finale", che sottrae gli importi pagati mensilmente come affitto. Questo è vantaggioso per coloro senza acconti per l'acquisto o senza possibilità di un mutuo. Il contratto ha una durata massima di 10 anni e prevede un aumento del canone mensile come anticipo sull'acquisto. Deve essere trascritto presso i registri immobiliari per proteggerlo da ipoteche e pignoramenti.

L'affitto con riscatto può interessare qualsiasi tipo di immobile e offre tutele anche per quelli in costruzione. Un esempio illustra come funziona il pagamento. Se un appartamento costa 200.000 euro, con un affitto mensile di 1.000 euro, di cui 500 come acconto sull'acquisto, l'affittuario pagherà 120.000 euro in 10 anni, 60.000 dei quali come riscatto. Se non riesce a pagare i canoni, il proprietario può risolvere il contratto.

Ci sono vantaggi e svantaggi per entrambe le parti. L'affittuario può abitare nell'immobile fin da subito, decidere di diventarne proprietario alla fine, non pagare Imu e Tasi, non sostenere spese di manutenzione straordinaria, avere più possibilità di ottenere un mutuo e un prezzo di vendita stabile. Gli svantaggi includono il rischio di svalutazione dell'immobile durante l'affitto e il vincolo all'acquisto.

Per il venditore, l'affitto con riscatto offre un canone più alto, la permanenza come proprietario fino al termine del contratto e un prezzo di vendita stabile. Gli svantaggi includono l'obbligo di pagare tasse e imposte, come Imu e Tasi, e l'impossibilità di usufruire di agevolazioni fiscali sulla prima casa.

Esistono diverse tipologie di affitto con riscatto, come rent to buy, rent to buy automatico, riserva buy to rent e senza anticipo. In generale, l'affitto con riscatto può essere una soluzione vantaggiosa per chi vuole acquistare una casa senza mutuo o liquidità immediata, così come per chi vuole vendere senza fretta. Tuttavia, è importante valutare attentamente le condizioni specifiche del contratto e i rischi associati prima di impegnarsi.

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Vendere casa. Tutto quello che c'è da sapere sul contratto preliminare

Il processo di compravendita immobiliare si articola attraverso due fasi fondamentali: il compromesso e il rogito. Questi rappresentano gli accordi preliminari e definitivi tra acquirente e venditore, determinando le condizioni della transazione e formalizzando il trasferimento di proprietà.

Il compromesso è il primo passo in questo processo. Si tratta di un contratto preliminare che viene stipulato tra le due parti coinvolte, l'acquirente e il venditore. Questo accordo delinea le condizioni principali della compravendita, tra cui il prezzo concordato, eventuali clausole speciali e la data entro cui il rogito deve essere completato. Una caratteristica tipica del compromesso è il pagamento di una caparra da parte dell'acquirente, dimostrando così il suo impegno all'acquisto dell'immobile.

Non c'è un tempo massimo definito per il rogito notarile, anche se di solito si svolge entro 6 mesi dopo la firma del compromesso.

Il rogito è il contratto finale che ufficializza il trasferimento di proprietà dell'immobile. Viene redatto da un notaio incaricato, il quale verifica la regolarità dell'immobile e dei documenti pertinenti. Il mancato rispetto del termine del rogito da parte dell'acquirente può comportare la perdita dei diritti acquisiti, permettendo al venditore di risolvere il contratto e recuperare la proprietà dell'immobile.

Il periodo di tempo tra la firma del compromesso e il rogito può variare in base alle circostanze specifiche dell'operazione e alle normative locali. Di solito, questo intervallo si situa tra 2 e 3 mesi, ma può essere soggetto a modifiche. Inoltre, è importante notare che se il compromesso viene stipulato autonomamente, può essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma. Se, invece, viene stipulato con un notaio, la registrazione può avvenire entro 30 giorni.

Il mancato rispetto delle date stabilite nel compromesso può avere diverse conseguenze legali. Queste includono penali contrattuali, risarcimenti danni, obblighi di esecuzione, risoluzione contrattuale e procedimenti giudiziari. La natura e l'entità delle conseguenze dipendono dalle clausole specifiche del contratto. In caso di incertezza o di controversie, è consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare per ottenere una consulenza adeguata.

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Statistiche OMI. Giù il volume di compravendite: - 3,3% sul trimestre e -10% annuo

Nel 2023, il settore residenziale italiano ha registrato un calo del 10% nelle compravendite di abitazioni, con circa 710.000 unità vendute rispetto all'anno precedente. Tutti i trimestri del 2023 hanno mostrato tassi tendenziali negativi, sebbene nel quarto trimestre il calo si sia ridotto al 3,3%, con poco più di 200.000 abitazioni vendute.

Durante il quarto trimestre del 2023, si è mantenuta la tendenza al ribasso nei volumi di scambio nel settore residenziale, con una riduzione di quasi 7.000 abitazioni rispetto allo stesso periodo del 2022, portando a un calo tendenziale del 3,3%. Questo declino è stato più marcato nei comuni capoluogo (-4,7%) e nel Centro (-7,1%), mentre le Isole hanno registrato una lieve crescita (+0,4%), grazie soprattutto ai comuni capoluogo (+2,6%).

La superficie media delle abitazioni vendute nel quarto trimestre 2023 è rimasta stabile intorno a 106,4 m², con una diminuzione degli scambi in tutti i tagli dimensionali, soprattutto per le abitazioni più grandi, eccezion fatta per quelle oltre i 145 m².

Nel terzo trimestre 2023, sono state acquistate circa 18.900 nuove abitazioni, pari al 9,4% del totale delle compravendite, registrando un aumento del 4,8% rispetto all'anno precedente. Tuttavia, nel corso degli anni, si è osservato un calo nel numero di compravendite di nuove abitazioni, con una sostanziale stabilizzazione negli ultimi anni e una lieve crescita nel 2021 e 2022, seguita da una flessione all'inizio del 2023 e un successivo incremento nell'ultimo trimestre.

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L'analisi di Banca d'Italia sul mercato della casa 2024

Il "Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia" relativo al quarto trimestre del 2023, condotto dalla Banca d'Italia su 1.501 agenti immobiliari tra l'8 gennaio e il 5 febbraio 2024, evidenzia un'attenuazione della dinamica dei prezzi degli immobili rispetto ai trimestri precedenti, con oltre due terzi degli operatori che indicano una stabilità dei prezzi. Tuttavia, la domanda rimane debole e il mercato delle locazioni è teso.

Le quotazioni degli immobili mostrano prevalentemente stabilità, con solo il 9% degli agenti che riportano un aumento dei prezzi, in netto calo rispetto ai trimestri precedenti. Lo sconto medio sul prezzo di vendita resta contenuto, ma circa un terzo degli agenti segnala sconti più consistenti. La domanda rimane debole, con una quota di vendite ancora inferiore rispetto agli anni precedenti alla pandemia, sebbene superiore alla media pre-COVID.

L'81% delle vendite riguarda immobili preesistenti, principalmente di dimensioni ridotte e con classi energetiche inferiori nelle aree urbane. Le difficoltà legate all'ottenimento di mutui rappresentano una causa significativa di cessazione degli incarichi di vendita. Le prospettive per il primo trimestre del 2024 mostrano un miglioramento del sentiment degli agenti, con una maggioranza che prevede una stabilizzazione delle condizioni di mercato.

Il mercato delle locazioni continua a mostrare pressioni al rialzo sui canoni, dovute a una domanda robusta e a un'offerta limitata, con una preferenza crescente per gli affitti brevi. Il rialzo dei canoni è in linea con l'andamento registrato dal 2022, con una previsione di continuazione per il trimestre in corso. La maggiore domanda di locazioni è influenzata dalla difficoltà di acquisto delle abitazioni, soprattutto nelle aree urbane più popolose, mentre la preferenza per gli affitti brevi limita l'offerta.

In sintesi, il mercato immobiliare italiano mostra segnali di stabilità nei prezzi degli immobili, una domanda debole ma in leggero miglioramento e un mercato delle locazioni caratterizzato da pressioni al rialzo sui canoni dovute a una domanda solida e a un'offerta limitata, con una crescente preferenza per gli affitti brevi.

Luca Vona

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COMPRAVENDITE IMMOBILIARI - GESTIONE AFFITTI TURISTICI - MUTUI E FINANZIAMENTI

Stati Uniti e Germania guidano l’interesse straniero per gli immobili italiani di lusso

Uno studio condotto da Idealista ha rivelato che Stati Uniti e Germania insieme rappresentano il 31,6% delle visite straniere per immobili di lusso in Italia nel 2023. 

Nonostante le turbolenze geopolitiche, l'investimento straniero nel settore è rimasto stabile, secondo Vincenzo De Tommaso, Responsabile dell'Ufficio Studi di Idealista. Stati Uniti (15,9%) e Germania (15,7%) sono i principali acquirenti, seguiti da Svizzera e Regno Unito.

 

Le destinazioni più popolari per gli investitori stranieri includono Verbano-Cusio-Ossola (59%), Siracusa (57%), Venezia (52%) e Como (50%). Al contrario, province come Caserta (6%), Pavia (6%) e Ferrara (8%) hanno meno attrattiva internazionale. Venezia e Verbania mostrano un interesse estero che supera la domanda interna (rispettivamente 56% e 52%). 

Le principali città attrattive sono Roma (19%), Milano (13%) e Napoli (12%). In sintesi, Stati Uniti e Germania dominano gli investimenti stranieri, mentre Venezia, Verbania e Siracusa sono tra le destinazioni più popolari per gli acquirenti stranieri di immobili di lusso in Italia, evidenziando una resilienza del settore nonostante le sfide geopolitiche.

Luca Vona

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COMPRAVENDITE IMMOBILIARI - GESTIONE AFFITTI TURISTICI - MUTUI E FINANZIAMENTI

10 errori da evitare se affitti casa con contratto a canone concordato

Quando si stipula un contratto di locazione a canone concordato, è essenziale prestare attenzione a diversi aspetti per evitare errori che potrebbero causare problemi legali o fiscali in futuro. Unioncasa, associazione dei proprietari immobiliari, ha identificato gli errori più comuni commessi da proprietari ed inquilini in queste situazioni:

1. Applicare il canone di libero mercato anziché quello concordato, nonostante l'uso della modulistica prevista per il canone concordato. Questo errore può portare a problemi di durata del contratto e perdita di agevolazioni fiscali.
2. Non richiedere l'attestazione di conformità del contratto/canone concordato dalle Associazioni di categoria come Unioncasa, necessaria per ottenere agevolazioni fiscali.
3. Utilizzare il contratto transitorio senza una motivazione valida o prevedendo il rinnovo, violando le normative locali.
4. Omettere la registrazione del contratto entro 30 giorni, comportando sanzioni e invalidando il contratto.
5. Affittare a studenti che risiedono a meno di 100 km dall'università, violando i requisiti del contratto per studenti fuori sede.
6. Affittare senza avere l'Attestato di Prestazione Energetica (APE), necessario per qualsiasi tipo di locazione o vendita immobiliare.
7. Prevedere il rinnovo nel contratto transitorio, non conforme alla natura del contratto.
8. Non separare il canone dalle spese condominiali e non specificare un conguaglio, creando problemi di tassazione e conformità agli accordi.
9. Utilizzare contratti non previsti dall'accordo locale o non approvati dalle associazioni proprietarie, includendo clausole obsolete o vessatorie.
10. Inserire clausole contrarie alla legge o penalizzanti per gli inquilini, come depositi cauzionali e vincoli sull'accesso, che possono portare a dispute legali.

È cruciale comprendere e rispettare la normativa relativa ai contratti a canone concordato per evitare conseguenze negative a lungo termine.

Luca Vona

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COMPRAVENDITE IMMOBILIARI - GESTIONE AFFITTI TURISTICI - MUTUI E FINANZIAMENTI

Caro mutui e compravendite immobiliari. Cosa aspettarsi dal 2024?

L'analisi della Federazione Autonoma Bancari Italiani (FABI) rivela un drammatico aumento dei tassi di interesse nel biennio 2022-2023, che ha causato un calo del 12% nel mercato immobiliare nei primi nove mesi del 2023. Questo ha ridimensionato l'appetito delle famiglie italiane per l'acquisto di immobili, riflettendo sulla diminuzione del volume di mutui richiesti, scesi di 2,3 miliardi di euro nel 2023. Tuttavia, si prospetta un possibile cambiamento nel 2024 con un potenziale taglio dei tassi da parte della BCE.

Secondo la FABI, l'aumento dei tassi ha triplicato quelli praticati dalle banche sui mutui immobiliari, portando gli interessi medi al 4,40% a fine 2023, rispetto all'1,45% di gennaio 2022. Questo ha determinato una significativa riduzione nel volume di mutui, dopo un periodo di forte crescita nel biennio precedente.

L'equilibrio tra tassi di interesse e inflazione ha messo a dura prova la capacità di indebitamento degli italiani, influenzando negativamente il mercato immobiliare e le compravendite, che sono diminuite del 12% nel 2023. Tuttavia, si suggerisce che un possibile taglio dei tassi da parte della BCE potrebbe invertire questa tendenza.

La situazione dei mutui è stata caratterizzata da un aumento costante nel biennio 2021-2022, ma è seguita da una diminuzione nel 2023, con una discesa media mensile di 192 milioni di euro. Si nota una relazione diretta tra tassi favorevoli e crescita dei mutui, ma questa dinamica è cambiata con l'aumento dei tassi.

Le previsioni per il 2024 dipendono dall'azione futura della BCE nel ridurre i tassi di interesse. Il segretario generale della FABI sottolinea l'importanza di questo cambiamento per sostenere il mercato immobiliare e l'economia italiana.

Il ruolo delle banche è fondamentale, non solo per sostenere il mercato immobiliare, ma anche per favorire lo sviluppo economico attraverso finanziamenti a imprese e famiglie. La professionalità e la preparazione del settore bancario italiano sono essenziali per garantire il progresso collettivo e il benessere sociale del paese.

Luca Vona

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