Il trend del mercato immobiliare secondo Confcommercio

Compravendite in calo e classe energetica che acquisisce un peso sempre maggiore sulla ricerca di immobili a uso residenziale. È questa la fotografia scattata dall’indagine Fimaa-Confcommercio sul mercato immobiliare nel primo quadrimestre 2023. Le operazioni, nella migliore delle ipotesi, dovrebbero attestarsi sui livelli di fine 2022 (-2,1%), mentre cresce la domanda di case in affitto. Continuano a destare forti perplessità i tempi previsti per l’efficientamento energetico dello stock residenziale italiano. Scopriamo tutti i dati dell’analisi nel dettaglio.

Compravendite residenziali

Il dato delle compravendite immobiliari del mercato residenziale è in calo. “Dopo due anni di livelli record di scambi abitativi il mercato rifiata – commenta Santino Taverna, Presidente di Fimaa – il 46,1% dei nostri operatori, quindi praticamente uno su due, si attende un calo ancora più accentuato nel secondo quadrimestre dell’anno. I prezzi invece continueranno a crescere, nel secondo quadrimestre dovrebbero guadagnare un ulteriore 5,5%”.

Trend di compravendita

A calare sono state sia la domanda che l’offerta di immobili residenziali in vendita, o quantomeno si sono attestate agli stessi livelli del quadrimestre precedente. Ad aprile 2023 la quota di consumatori italiani intenzionati ad acquistare una abitazione, secondo l’Istat, risulta di poco superiore a quella rilevata a gennaio scorso, ma al di sotto delle quote che avevano caratterizzato il 2021 ed il primo semestre 2022.

Le compravendite di abitazioni nell’ultimo trimestre del 2022 sono calate maggiormente nei comuni non capoluogo (-2,6% e circa 3.800 abitazioni compravendute in meno rispetto al quarto trimestre del 2021), e subiscono una flessione più attenuata nei capoluoghi, (-0,9%, con circa 600 abitazioni compravendute in meno del quarto trimestre del 2021).  L’analisi delle variazioni tendenziali mensili evidenzia un calo più accentuato delle compravendite di alloggi nel mese di dicembre (-4,7%).

Prezzi delle case in vendita

I prezzi delle case in vendita, invece, sono nella maggior parte dei casi stabili. “I fattori che spingono il mercato – prosegue Taverna – sono la richiesta di immobili in classe energetica elevata, le agevolazioni per i giovani, il mercato della locazione che traina anche l’investimento immobiliare, le abitazioni ristrutturate o recentemente efficientate. A frenare le transazioni, invece, per il 41,8% dei nostri operatori è soprattutto l’adeguamento alla classe energetica nei tempi stabiliti dalla Commissione Europea”.

Gli incrementi rilevati per le abitazioni nuove, specie nell’ultimo anno rispondono in parte ai rialzi inflattivi (caro materiali e componenti edilizi) e ad essi seguono i prezzi medi di abitazioni esistenti. Gli incrementi percentuali tra il 2020 ed il 2022 delle abitazioni nuove è stato del 12,4%; per le abitazioni esistenti 7,7% (nel complesso 8,4%).

Il sentiment degli operatori

La maggioranza del campione di operatori FIMAA intervistati, per i primi 4 mesi del 2023, individua un mercato che rispetto all’ultimo quadrimestre del 2022 si caratterizza:

• Per una domanda per acquisto stabile o in riduzione;
• Da una tendenziale diminuzione dell’offerta in vendita;
• Da variazioni percentuali sul numero di scambi che ricalcano quelle registrate nell’ultima parte dell’anno 2022 solamente nelle migliori delle ipotesi;
• Da variazioni percentuali calcolate sui prezzi medi di vendita analoghe a quelle calcolate nell’ultima parte dell’anno precedente.

La classe energetica, quanto influisce sulla ricerca di casa

L’Indagine evidenzia anche che c’è ancora una differenza marcata di sensibilità sulle classi energetiche degli immobili. Per gli acquirenti di tutta Italia è diventato un parametro importante. Al sud e nelle Isole c’è una buona percentuale che considera indifferente il parametro (43,1%, contro il 52,2% che lo valuta importante).

Chi vende invece ha un’opinione diversa, nella maggior parte dei casi ritiene questo parametro di scarso rilievo. Solo al Nord Italia c’è una maggiore sensibilità, anche se coloro che lo reputano importante risultano il 19,4%. In generale, nel 75% dei casi dell’indagine non traspare una diminuzione delle compravendite di immobili di classe energetica inferiore.

Mercato degli affitti

Per quanto riguarda gli affitti, infine, gli operatori Fimaa nel primo quadrimestre dell’anno hanno registrato un aumento della domanda e una diminuzione dell’offerta. I canoni sono nella maggior parte stabili o in aumento. Sull’andamento del prossimo quadrimestre, il 49,4% degli operatori prevede che il numero di contratti resterà inalterato, mentre il 33,6% ipotizza un incremento. Trend simile per quanto riguarda i canoni di locazione con il 60,9% degli operatori che prevede stabilità e un 38,3% che ne ipotizza la crescita. - Flavio Di Stefano, 29 maggio 2023

Luca Vona

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Le prospettive del mercato immobiliare per il 2023 secondo Nomisma

Il 2023 si prospetta per il mercato immobiliare italiano come un anno avverso, che oscilla tra incertezze e timori. Si profila all’orizzonte una fase di arretramento conseguente all’impennata dei prezzi. Sono queste le previsioni di Nomisma, la società che realizza ricerche di mercato e consulenze. 

Il settore immobiliare italiano si trova ad avversare un nuovo periodo nefasto, soprattutto con il protrarsi della guerra, da una parte, e la severità delle misure di politica monetaria decise dalla BCE. Il tutto concorre a delineare un quadro tutt’altro che favorevole, che conferma i timori affiorati a fine 2022.

È quanto emerge dall’analisi contenuta nel 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma che, oltre a fornire una precisa fotografia del contesto macroeconomico e un quadro completo del panorama italiano, analizza l’andamento del settore immobiliare in 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona).

Come spiega Lucio Poma, Capo Economista di Nomisma, l’Italia oggi si trova in una fase caratterizzata da un calo dei prezzi dell’energia e delle materie prime. Tuttavia, le banche centrali hanno aumentato il costo del denaro e i tassi di interesse, adottando una politica monetaria restrittiva. Si tratta di un atteggiamento che rende instabili le aspettative, così come emerge anche dalle oscillazioni delle Borse.

Dopo un 2022 caratterizzato da una sostanziale stabilità delle erogazioni (+1%), associata a una marcata diminuzione di surroghe e sostituzioni (-70%), Nomisma prevede per il 2023 una diminuzione a due cifre, sia dei nuovi mutui (-18% annuo) sia delle surroghe e sostituzioni (-47%).

Ovviamente, quando entrano in gioco politiche creditizie più prudenti, scattano ripercussioni negative sull’afflusso di domanda al mercato e determinano una flessione dell’attività transattiva stimata nell’ordine del 14,6% su base annua, con un’intensità della contrazione che dovrebbe essere più evidente nella prima parte dell’anno, per poi ridursi a partire dall’estate con il progressivo allentamento della stretta monetaria.

Inoltre, Nomisma sottolinea come la rigidità dei prezzi delle abitazioni nelle fasi di rallentamento ciclico rappresenti una caratteristica del mercato immobiliare italiano, destinata a trovare conferma anche in questa fase congiunturale in cui l’erosione in termini reali sarà tutt’altro che trascurabile, alla luce di un’inflazione inusitatamente elevata che fatica a recedere.

Entrando nel dettaglio del Rapporto, dal monitoraggio condotto sulle città intermedie risulta evidente che continuerà a perdurare l’intonazione positiva dei prezzi (+3,1% su base annua) anche se col tempo si potrebbe assistere ad eventuali segnali recessivi.

Tempi per finalizzare la vendita

Il centro studi bolognese evidenzia anche come, nell’ultimo anno, i tempi per finalizzare la vendita di un’abitazione si siano in realtà leggermente accorciati (5,4 mesi in media), non discostandosi dai livelli raggiunti a consuntivo del 2021. Tra i mercati monitorati è Trieste a far segnare i tempi più bassi per concludere una trattativa di vendita (3 mesi per un’abitazione usata). Considerando lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto questo si è attestato al 10,6% nel comparto abitativo, con Trieste, Verona e Parma a rappresentare i mercati con maggiore liquidità.

Spostandoci sul versante locativo, la situazione appare più dinamica: emerge una pressione rialzista sui canoni di entità maggiore a quella della dinamica dei prezzi. I rendimenti lordi da locazione – nella media dei 13 mercati monitorati – non hanno subito variazioni significative e si attestano in media sul 5,5% nel residenziale. Hanno raggiunto i livelli minimi del periodo (2000-2023) i tempi medi per affittare un’abitazione, scesi a 1,5 mesi. - Verdiana Sasso, MSN, 21 maggio 2023

Luca Vona

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Presidente Notariato: prevista una recessione del mercato immobiliare per l'aumento dei tassi di interesse

L’aumento dei tassi di interesse pesa sul mercato immobiliare, tanto che per il 2023 ci si attende una recessione. A meno che questa crescita non si blocchi. Ad affermarlo il presidente del Consiglio Nazionale del Notariato, Giulio Biino, intervistato da idealista/news. Un incontro nel corso del quale non solo si è parlato dell’andamento del settore e di cosa attendersi nell’anno in corso, ma anche del perché è importante avvalersi del supporto di un notaio nell’operazione di compravendita di un’abitazione, della riforma Cartabia sulla volontaria giurisdizione e degli obiettivi da raggiungere nel triennio di presidenza.

Come andrà il mercato immobiliare nel 2023? Qual è la percezione del Notariato?

“Negli ultimi due anni, il mercato immobiliare ha avuto un andamento molto altalenante, anche se apparentemente sempre in leggero aumento. Si stava riprendendo dopo la grande crisi partita nel 2008 e tutto sommato le aspettative erano di un trend di crescita, seppure tranquillo, non esagerato.

Purtroppo, la problematica dell’aumento così repentino e così significativo dei tassi di interesse ha portato a un nuovo rallentamento: chiunque si avvicini all’idea di acquistare un immobile oggi è molto frenato dall’idea che i tassi di interesse continuino a crescere. Questo blocca il mercato del credito e di conseguenza il mercato immobiliare.

Ci aspettiamo quindi un 2023 in recessione. Saremmo felici se fosse stabile, ma nelle previsioni si parla di decine e decine di migliaia di atti in meno nel 2023.

A meno che, improvvisamente, grazie anche all’aiuto della Banca centrale, si blocchi la crescita dei tassi. In questo caso, allora, c’è da aspettarsi un nuovo miglioramento”.

Quali sono i principali dubbi di chi si rivolge a un notaio nel momento in cui vuole acquistare un immobile?

“Innanzitutto, chi si presenta dal notaio cerca certezza e sicurezza. Questa è l’immagine che il Notariato porta all’esterno e questa è l’immagine che negli anni è rimasta sempre consolidata.

Il cliente che si avvicina al notaio chiede che il professionista fornisca le garanzie in ordine alla proprietà, alle caratteristiche dell’immobile, al pagamento del prezzo.

Si tratta di tutta una serie di step che portano il cliente che si rivolge al notaio ad essere sereno. Un aspetto a cui teniamo molto. Quando il cliente si affida al notaio deve sapere che innanzitutto compra certezza”.

Perché è importante avvalersi del supporto di un notaio nell’operazione di compravendita di un’abitazione?

“Il mercato immobiliare non è semplice. Acquistare una casa sembra una cosa banale, ma in realtà non lo è. In Italia, in particolare, quasi tutti acquistano un immobile, di conseguenza si può pensare che tutto sommato si tratti di un’operazione semplice. Ebbene, non è così.

Perché bisogna assicurarsi che l’immobile sia innanzitutto di proprietà di chi lo vuole vendere; in secondo luogo, che su quell’immobile non gravino dei pesi, che siano ipoteche, che siano pignoramenti, che siano servitù, cioè comunque trascrizioni pregiudizievoli; in terzo luogo, bisogna assicurarsi che quell’immobile, da un punto di vista urbanistico, presenti le caratteristiche tali – quantomeno – da non essere totalmente abusivo. Poi bisogna verificare come si può arrivare a pagare quell’immobile e quindi, nel caso in cui non si abbia la disponibilità del contante, come procurarsi la disponibilità attraverso l’utilizzo del sistema bancario. Ma, a quel punto, bisogna avere – anche dal notaio e non soltanto dalla banca di riferimento – quei consigli che consentano, anche avvicinandosi al mutuo, di comprare certezza e tranquillità.

Per cui, gli step, le garanzie e le tranquillità che bisogna chiedere a un notaio sono molte e su questo il Notariato e il notaio possono tranquillizzare chi si avvicina per la prima volta all’acquisto di una casa”. - Stefania Giudice, Idealista.it, 26 aprile 2023

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