Pignoramento immobiliare. Qual è la procedura?

Il pignoramento immobiliare è uno strumento a tutela del creditore che non riesce ad ottenere l’adempimento, quindi la soddisfazione del proprio credito, da parte del debitore. Per capire qual è l’iter che porta al pignoramento di un bene immobile, come funziona e in che modo è possibile bloccarlo, idealista/news ha interpellato l’avvocato Ferdinando Mauro, dello “Studio legale Mauro”.

Che cos’è il pignoramento immobiliare e cosa dice la legge in merito?

“In termini non giuridici, il pignoramento immobiliare è uno strumento a disposizione del creditore per riuscire a soddisfare il proprio credito. La legge consente al creditore, che deve avere da un soggetto una determinata somma di denaro – in virtù di un provvedimento giurisdizionale o anche stragiudiziale (assegno o cambiale) – senza che quest’ultimo sia intenzionato a restituirla, la possibilità di rivolgersi al tribunale per ottenere un provvedimento in suo favore. Si intende il potere di sottrarre alla disponibilità del debitore un bene immobile per porlo forzosamente in vendita al fine di ottenere una somma a soddisfacimento del credito vantato. Il creditore deve avere necessariamente ottenuto un provvedimento di condanna nei confronti del debitore che solitamente è costituito da una sentenza o da un decreto ingiuntivo oppure essere in possesso di un titolo stragiudiziale con valore di titolo esecutivo quale la cambiale o l’assegno. Tecnicamente si parla di titolo. Una volta emessa la sentenza, chi ha perso la causa può adempiere spontaneamente, cosa che però molto spesso non accade. In questo caso, se dopo un obbligo del tribunale la persona nei confronti della quale l’obbligo è diretto non adempie, il creditore può procedere con l’esecuzione forzata.

Vi sono due tipi di esecuzione forzata: in forma generica (consente al creditore di recuperare il credito contro la volontà del debitore) e in forma specifica (consente di soddisfare il credito attraverso la consegna del bene ovvero il compimento di una attività voluta dal creditore). Il pignoramento immobiliare rientra nella tipologia della espropriazione in forma generica.

Per avviare l’esecuzione, è necessario dare efficacia di titolo esecutivo alla sentenza del tribunale. Questo avviene mediante una procedura con la quale gli avvocati si recano in tribunale e fanno apporre quella che viene chiamata tecnicamente la ‘formula esecutiva’. Ciò ovviamente avviene quando si ha intenzione di procedere all’esecuzione forzata. Gli strumenti dell’esecuzione forzata in forma generica sono diversi, c’è il pignoramento mobiliare, mobiliare presso terzi e l’immobiliare. Quest’ultimo in verità è quello meno utilizzato, in quanto si tratta di una procedura costosa che viene usata solo se il credito è di un certo valore”.

Ma, nello specifico, come funziona il pignoramento immobiliare?

“Ottenuto il titolo esecutivo, il passaggio successivo è la redazione e notifica di un atto di precetto: il titolo esecutivo deve essere notificato al debitore, la notifica del titolo esecutivo viene accompagnata da un altro atto, che viene chiamato atto di precetto. Esso è una semplice intimazione dove la parte fa un elenco breve dei fatti, elenca tutte le spese dovute e intima al debitore di adempiere entro 10 giorni. Al debitore quindi deve arrivare il titolo esecutivo, che è la sentenza in forma esecutiva, e il precetto con il quale gli si intima di adempiere entro 10 giorni altrimenti si procede con il pignoramento. Il pagamento dell’intero debito o del parziale debito – nel caso di un accordo transattivo – soddisfa il creditore, che procede a interrompere la procedura. Se invece trascorsi i 10 giorni il debitore non ha saldato il debito, si può partire con il pignoramento. In casi di urgenza, se il debitore si sta liberando dei propri beni – ipotesi che riguarda più che altro il pignoramento mobiliare – il creditore può fare istanza al tribunale per essere esentato dal termine dei dieci giorni previsti nel precetto. E’ chiaro che bisogna dimostrare l’urgenza e la necessità di eliminare questo termine.

Trascorsi i dieci giorni, il creditore è libero di procedere al pignoramento. L’avvocato quindi redige l’atto di pignoramento e lo notifica al debitore. Nel caso del pignoramento immobiliare c’è un’ulteriore formalità, perché trattandosi di beni immobili bisogna mettere un vincolo sul bene immobile. Gli immobili sono censiti nei Registri delle Conservatorie, quindi qualora si proceda per mettere un qualsiasi vincolo su un bene immobile è necessario avvertire la Conservatoria. Nel caso di specie, l’atto di pignoramento viene mandato anche al Conservatore che deve trascriverlo, cioè nei Registri di quel determinato immobile deve annotare che il creditore sta facendo un pignoramento su quel bene. Una volta fatta la notifica al debitore e alla Conservatoria, l’avvocato deve attendere che torni indietro l’atto di pignoramento notificato. Questo tipo di notifiche si fanno solo ed esclusivamente a mezzo dell’Ufficiale giudiziario.

Se la notifica dell’atto di pignoramento è positiva, si può introdurre la procedura nel tribunale. L’avvocato prende il titolo esecutivo, l’atto di precetto, l’atto di pignoramento, tutti con la prova della notifica, li scansiona, ne attesta la conformità e li deposita telematicamente in tribunale. Il tribunale riceve il fascicolo e assegna alla pratica un numero di ruolo. Ancora il tribunale assegna, quindi, i giudici e viene fissata una data di udienza. Se il debitore procede con il pagamento, si chiude il procedimento; se il debitore non procede con il pagamento, si procede con la vendita all’asta dell’immobile”.

Ci sono dei limiti al pignoramento immobiliare?

“Istituti di credito e privati possono aggredire liberamente anche la prima casa. Per l’Agenzia delle Entrate ci sono dei limiti: il debitore deve vivere in quella casa, non deve avere altri immobili e l’abitazione non deve essere di lusso. L’Agenzia delle Entrate ha un limite anche di valore, non può procedere sotto i 120.000 euro”.

E’ possibile bloccare un pignoramento immobiliare?

“Spesso interviene una sorta di trattativa per raggiungere un accordo, che di sovente risulta conveniente per entrambe le parti. In questo caso, non si parla del credito effettivo, ma di un credito inferiore: il debitore si impegna a pagare, magari anche in maniera dilazionata, con un forte sconto e la procedura si chiude. In linea generale, l’accordo risolve, si pensa sempre a negoziare. Lo spunto viene dal debitore, ma conviene ad entrambe le parti, perché procedere con la vendita è sempre un rischio: molte aste vanno deserte, il prezzo di vendita viene abbassato di volta in volta e si raggiunge il paradosso di arrivare a vendite di immobili a prezzi che spesso non ricoprono neppure il debito residuo. Quindi, l’accordo è sempre ben visto: il debitore lo propone perché sa che in quel modo può ottenere un grosso sconto; il creditore perché sa che se non tutto, almeno una parte del suo credito viene soddisfatta.

Un altro modo per bloccare il provvedimento è l’opposizione, anche se in queste procedure i motivi di opposizione sono molto limitati. Non si tratta di cause vere e proprie. Bisogna però tenere presente che quando si è nella fase esecutiva si è già stati in tribunale e si è ottenuto una sentenza favorevole, quindi il merito della questione è già esaurito e risolto. In fase di esecuzione non si va a parlare del debito, si può al massimo fondare l’opposizione su vizi formali”.

E’ possibile cancellare il pignoramento immobiliare?

“La cancellazione del pignoramento deve essere fatta dal creditore che, se soddisfatto, rinuncia alla procedura esecutiva e procede a cancellare il pignoramento. Nel momento in cui è stato soddisfatto, il creditore va dal Conservatore e chiede la cancellazione del pignoramento o concede una liberatoria utile alla cancellazione del vincolo.

C’è poi un istituto che è la conversione del pignoramento. Quando ci si trova in una fase della procedura non inoltrata e il giudice non ha ancora disposto la vendita, il debitore può sempre chiedere la conversione del pignoramento. Il debitore si rende disponibile a pagare il credito e chiede al giudice di convertire il pignoramento immobiliare, quindi di cancellare il pignoramento a fronte del pagamento del debito. Si tratta di un’istanza che viene fatta in Cancelleria con deposito di almeno 1/6 dell’importo del credito. Con questi presupposti è possibile bloccare il pignoramento, dando soddisfazione al creditore”.

- Idealista.it, 25 febbraio 2020

Lo spettacolare studio di un ex banchiere per ritirarsi a scrivere poesie

Se ci sono due professioni che, a priori, possono sembrare opposte, forse sono proprio quelle dei banchieri e dei poeti. Ma la realtà è, per fortuna, più ricca, varia, complessa e persino sorprendente dei preconcetti.

E questo doppio aspetto appartiene a John Bar, che, come mostra la sua biografia, è stato in grado di conciliare i bilanci economici con versi, metriche e rime, ricoprendo la carica di presidente della Poetry Foundation con sede a Chicago.

Bar, che ha 76 anni, si è ormai ritirato dal mondo bancario, per poter lavorare con calma alle sue poesie, lontano dalle distrazioni e dal rumore della città, ha commissionato la costruzione di un fantastico studio di scrittura nelle foreste di Greenwich, in Connecticut.

Per portare a termine questo progetto, il poeta-banchiere ha contattato l’architetto newyorkese Eric J Smith. La location, immersa nella natura, doveva essere un luogo adatto per facilitare la lettura e la scrittura. Doveva poi essere in grado di ospitare la collezione di oltre 1.700 volumi di proprietà di Bar. Il team dello studio di architettura ha creato uno spazio la cui caratteristica principale è quella di fornire una fuga dalla vita moderna.

Con la sua pianta rettangolare, l’edificio ha una superficie di 60 metri quadrati, sopra un pendio roccioso, che si inclina verso uno stretto burrone. L’architetto ha coperto le pareti esterne con pietra di campo e pietra blu per combinare la struttura con il terreno naturale. I pezzi irregolari e rocciosi sono assemblati in modo da evocare un muro di pietra accatastato a secco, una caratteristica comune nella storica New England.

L’ingresso allo studio avviene attraverso una porta a scomparsa, protetta da un pannello scorrevole di rovere. Una volta dentro, è necessario attraversare un corridoio fiancheggiato da mensole in rovere, che si estende in una stanza silenziosa progettata appositamente per la lettura e la scrittura.

La stanza è arredata in modo sobrio, con decorazioni in legno, compresi pezzi vintage. Le pareti vetrate fanno entrare la luce naturale e consentono di sentirsi immerso nel paesaggio sereno e boscoso. Oltre l’area di scrittura, l’edificio ha un angolo cottura con un piccolo frigorifero, macchina per il caffè e lavandino, oltre a un bagno discreto.

Una costante in tutto lo spazio è l’esistenza di muri in pietra e pavimenti in rovere. Una scala in legno conduce ad una terrazza sul tetto, offrendo un ulteriore spazio per la contemplazione. Nascosto sotto le scale c’è un letto estraibile.

La temperatura interna è mantenuta a 20° C, grazie a un sistema geotermico per il riscaldamento e il raffreddamento. L’immobile è dotato di elettricità e acqua corrente, ma i cavi di alimentazione e i cavi in fibra ottica sono nascosti, così come le lampadine. E un piccolo pozzo fornisce acqua dolce.

Il team di architetti doveva poi ridurre al minimo l’impatto sull’ambiente durante la costruzione. Gli alberi sono stati preservati il più possibile e le rocce sono state spostate e poi riposizionate.

- Idealista.it, 24 febbraio 2020

Quattro colori per oggetti e pareti di una camera anti-stress

Camera antistress: quattro colori per diminuire l'ansia

Se il frenetico ritmo della città aumenta il livello di stress e di ansia, un'ottima soluzione è rendere la propria camera antistress. Come raggiungere questo obiettivo? Utilizzando questi quattro colori per arredare la propria stanza da letto.

Bianco

Il bianco rappresenta la purezza e la calma ed è perfetto per liberarsi dell'energia negativa. Dormire in una stanza bianca ti aiuterà a rinnovarti durante la notte e ad attrarre l'energia del sole la mattina. 

Azzurro

L'azzurro trasmette un senso di profondità, sicurezza e relax. Per ottimizzare il riposo dipingere le pareti di un colore azzurro è la soluzione perfetta. Però anche su uno sfondo di pareti bianche si possono aggiungere oggetti di disegn in un tono azzurro pallido.

Verde

Il verde non è un colore facile da usare, ma è necessario saperlo combinare con accuratezza con colori simili, come il giallo e l'arancione. Magari si può scegliere di posizionare delle piante aromatiche che invitino alla meditazione e al relax.

Toni pastello

Le tonalità pastello permettono di creare spazi con un notevole equilibrio visivo. Si possono usare nelle zone comuni della casa, ma anche nella stanza da letto. Oggetti di color rosa o lilla possono fare la differenza.

- Idealista.it, 18 febbraio 2020

Regime forfettario al 5 per cento, quali sono i requisiti?

Confermato per il 2020 il regime fiscale agevolato per le partite iva al di sotto di una certa soglia di reddito. Vediamo quando si può accedere alla flat tax del 5%.

Il regime forfettario con imposta sostitutiva al 5% per le partite iva è confermato per le start up anche nel 2020. La rimodulazione della tassazione agevolata non ha quindi toccato la possibilità per chi apra una nuova partita iva di accedere ad una fiscalità calmierata nei primi anni della propria attività.

Ecco quindi quali sono i requisiti per l’accesso:

L’attività deve essere di nuova costituzione: il regime agevolato al 5% resta valido infatti per i primi cinque anni;

Nei tre anni precedenti il contribuente non deve aver esercitato attività artistica, professionale o d’impresa, anche in forma associata o familiare;

La start up non deve rappresentare la prosecuzione di una precedente attività autonoma o dipendente, a meno che non si tratti di periodi di praticantato o simili;

In caso si prosegua l’attività di un soggetto diverso, i ricavi di quest’ultimo nel periodo di imposta precedente non devono superare i limiti per il regime forfettario (ovvero i 65 mila euro annui).

Si deve essere in possesso dei requisiti generali di accesso al regime forfettario per quanto concerne il divieto di applicare il regime forfettario ad attività svolte prevalentemente per un solo datore di lavoro, o per un committente che sia stato il datore di lavoro prevalente nei due anni precedenti l’inizio dell’attività autonoma; il divieto di applicare il regime forfettario a chi possieda quote societarie; i limiti relativi ai compensi ai collaboratori e agli altri redditi percepiti, così come da circolare circolare n. 17/E/2012 dell’Agenzia delle Entrate.

- Idealista 17 febbraio 2020

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Idee geniali per ottimizzare lo spazio

redwagonteam.raleigh

Alzi la mano chi, almeno una volta nella vita, ha sognato di vivere in un attico da oltre 150 metri quadri. Siete in buona compagnia, peccato solo che nell’attuale scenario immobiliare, l’accesso a proprietà con ampia metratura è sempre più complicato. E allora bisogna fare di necessità virtù, cercando di ottimizzare al massimo ogni centimetro a disposizione.

Ecco alcune idee geniali provenienti da ogni parte del mondo per sfruttare ogni spazio a disposizione in ogni stanza della casa. A volte, un tocco di fantasia e un po’ di audacia possono far cambiare aspetto alla casa, oltre a renderla più ordinata e funzionale.

Open space 2.0 / Bored Panda

Come sfruttare i bancali / Bored Panda

C'è tutto ma non si vede / custom deco store

Tetris di letti / Kara Kae

Mansarda a scorrimento / Reddit.com

Usa e riponi / Reddit.com

Scale intelligenti / Reddit.com

Così gli armadi non servono / Reddit.com

Il ristorante è fatto a scale / Reddit.com

- Idealista.it

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Investire in una seconda casa: Quanto conviene e in quali zone?

Complici il boom degli affitti brevi e la stagnazione dei prezzi, le famiglie italiane hanno ripreso a investire i propri risparmi nel mattone. Secondo le testimonianze degli esperti, raccolte in un recente articolo del Sole 24 Ore, questa può essere una scelta vincente. Vi sono però alcuni fattori da valutare con attenzione: a quanto ammontano le spese di gestione? E le tasse? Meglio puntare sul luogo in cui si risiede o scegliere una grande città? Infine, gli affitti brevi sono davvero redditizi? Facciamo chiarezza.

Quanto si guadagna

In linea generale, nelle località turistiche e in particolare nelle grandi città, puntare sugli affitti brevi può generare un ritorno fra il 5 e il 10%: un reddito interessante, dunque, anche paragonato a quello dei titoli di Stato. Tuttavia, come spiega l’AD di Immobiliare.it Carlo Giordano, prima di investire è opportuno considerare le imposte (cedolare secca, Imu) e le spese di gestione, che per quanto riguarda questa formula sono molto elevate. Non è un caso, infatti, se l’interesse verso gli affitti brevi appaia in calo fra tutti coloro che non hanno la possibilità di seguire in prima persona la gestione della casa vacanza: dalla fase di prenotazione, all’accoglienza, alla pulizia finale.

Puntare sulle grandi città

Un tempo molte famiglie compravano una casa per i figli nel loro luogo di residenza. Adesso, invece, il trend è cambiato perché si studia meglio la redditività del territorio: si acquista nelle zone in cui il mercato del lavoro è più vivace e dove, di conseguenza, la domanda di abitazioni è più alta. La conferma di questa tendenza arriva, ad esempio, dalla crescita dei prezzi per monolocali e bilocali a Milano, città che trascina il mercato italiano e che garantisce uno dei rendimenti più alti (6,8%). Anche Bologna, Padova, Torino e Catania offrono buone garanzie di guadagno, mentre nei centri minori l’investimento è piuttosto rischioso in quanto il mercato è poco liquido e dinamico.

- Laura Fabbro, Immobiliare.it

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Affitti brevi: Quali sono i trend?

Nel mercato degli short rent ci sono due trend emergenti che probabilmente si faranno sempre più strada: quello dedicato alla clientela business e l'affitto breve di lusso. Ne parla a idealista/news Emiliano Di Bartolo, Ad di Gabetti Short Rent.

“Una eventuale tassazione degli short rent influenzerebbe tutta la macroarea, indipendentemente dal fatto che si tratti di affitto breve  generalista o luxury”. Così Emiliano Di Bartolo, Ad di Gabetti Short Rent, la nuova divisione affitti brevi lanciata di recente da Gabetti Group. Nonostante tale divisione sia specializzata sul segmento, nuovo per il mercato, dell’affitto breve di lusso, certo non può dirsi estraneo al dibattito in corso sulla possibile imposizione fiscale degli appartamenti che i privati affittano tramite le apposite piattaforme.

“ La tassazione impatta sulla rendita possibile che si può generare da un immobile, - spiega Di Bartolo: - se un immobile ha possibilità di generare reddito, lo si ristruttura e lo si mette a disposizione del mercato, e questo riporta in alto il valore immobiliare. Se invece il reddito viene eroso da troppe tasse o reso difficile da troppi vincoli, può non valerne la pena. Quindi in definitiva, il segmento degli affitti brevi da anni cresce a due cifre; ma più limiti si pongono, peggio è. Ci auguriamo che la normativa non freni questo segmento che fa bene a tutti: al mercato, perché si rigenerano gli immobili e si dà lavoro a tutta la filiera, e ai proprietari che ricavano redditi aggiuntivi immettendo nuova liquidità nell’economia nazionale”.

Se dalla tassazione può essere generato un danno, come mai si insiste tanto a volerla?

“A volerla sono le lobby del settore alberghiero, - ipotizza Di Bartolo, - che percepiscono l’extra alberghiero come concorrente per una fetta di clientela sempre più importante. In realtà le due formule non sono in conflitto,  perché si tratta di due modalità diverse di accoglienza che si rivolgono a clientele diverse. Solitamente infatti scelgono l’extra alberghiero persone che desiderano più privacy e libertà di movimento, magari famiglie con bambini che vogliono usare le strutture o le stanze in piena libertà e vogliono, ad esempio, disporre della cucina.  La clientela dell’hotel ha invece esigenze di soggiorno molto diverse”.

Come risolvere il conflitto, allora?

“Il focus deve rimanere sul turismo, che non deve risentirne, perché è una ricchezza per tutto il territorio e per l’indotto. Quindi basterebbe focalizzarsi sui servizi alberghiero ed extra alberghiero per venire incontro efficacemente a due modi diversi di fare turismo”.

Come Gabetti ha deciso di approcciare il mercato degli affitti brevi?

“Gabetti ha deciso di entrare in questo mercato in forte crescita puntando su due segmenti di nicchia, nei quali tuttavia vantiamo una base di partenza che consente ottime prospettive. Da un lato abbiamo lo short rent di lusso, che riguarda l’affitto breve di ville e proprietà importanti destinate a clientela di fascia medio alta. Dall’altro abbiamo l’affitto breve destinato alla clientela business”.

Di che si tratta nello specifico?

“Per quanto riguarda il segmento luxury, prendiamo in carico grandi proprietà di pregio, già a nostra disposizione tramite Santandrea, che, in attesa di essere vendute, sono comunque fonte di spesa per i proprietari e rischiano, restando inutilizzate, di vedersi svalutate. La nostra missione è quindi quella di salvaguardarne il valore dandole in affitto breve, in modo da un lato di generare un reddito che, in attesa della vendita, tamponi le spese (che ammontano a svariate migliaia di euro all’anno) e dall’altro di proporre la residenza in vendita anche a coloro che, dopo un soggiorno in affitto, dovessero mostrarsi interessate all’acquisto”.

Come mai avete deciso di evitare lo short rent generalista?

“Per vari motivi. Da un lato, si tratta di un segmento già ben presidiato da altri operatori. Dall’altro, la nostra esperienza nella gestione di residenze di lusso è un tratto distintivo che ci ha consentito di sfruttare una base di prodotto di pregio già esistente per ricavare margini che sono molto superiori a quelli generati dagli appartamenti di fascia inferiore: se in quest’ultimo caso infatti si possono generare margini del 10% sulla fee di gestione, sul segmento luxury possiamo arrivare anche a quattro volte tanto “.

Quali prospettive ci sono per lo sviluppo di questa nicchia di mercato?

“Direi buone: la domanda c’è ed è sostenuta, arriviamo a tassi di occupazione anche del 70-80% delle nostre residenze di pregio nei mesi estivi, al netto dei periodi di utilizzo riservati ai proprietari. La clientela è soprattutto di origine anglosassone (americani, britannici, australiani) e si tratta di personaggi altospendenti, anche di spicco nella politica o nello spettacolo. I costi di affitto sono intorno ai 1500 euro al giorno, e i margini di guadagno vanno di conseguenza”.

Cosa dire invece del segmento business?

“In questo caso, - spiega Di Bartolo, - parliamo di un'altra nicchia che secondo noi avrà rapida espansione, ovvero quella dei professionisti in trasferta che necessitano di appartamenti in affitto breve per il proprio soggiorno di lavoro. Gabetti Group ha già diverse partnership con aziende di alto livello per fornire questo genere di servizio, ma finora si è sempre trattato di trovare appartamenti adatti sparsi per la città. Una soluzione che non è sempre efficiente (il professionista può trovarsi  sistemato ad esempio in contesti che vedono anche famiglie con bambini o studenti) e che peraltro risulta sempre più difficoltosa da attuare”.

Come mai?

“Perché gli appartamenti a disposizione sono in diminuzione, dal momento che i privati preferiscono sempre più dare i propri locali in affitto breve ad una clientela generalista. Quindi quello che succede è che si crea una domanda inevasa, quella di fascia business, che è più esigente ma ha sempre meno prodotto a disposizione. Eppure le multinazionali hanno bisogno di trovare appartamenti di qualità per gli impiegati in trasferta”.

Qual è la vostra soluzione?

“Gabetti ha deciso di realizzare, lungo la linea ferroviaria ad alta velocità, sette building con la modalità “build to rent” nelle principali città italiane. Ogni immobile avrà 40 appartamenti esclusivamente dedicati all’affitto per la clientela business, dotati di ogni servizio e con il vantaggio di essere un punto di riferimento per questo tipo di clientela, che non si troverà più a dover alloggiare in appartamenti sparsi in città o con vicini dalle esigenze diverse dalle proprie”.

Quali prospettive vedete per il segmento short rent business?

“Anche in questo caso siamo molto ottimisti, poiché Gabetti parte da una clientela già consolidata.  Siamo poi sicuri che altri operatori entreranno nel segmento build to rent, proprio perché c’è scarsità di prodotto per questo tipo di domanda. Intanto entro il 2021 saranno pronti i primi building a Roma (già in costruzione), Milano e Bologna, e successivamente vedranno la luce altri progetti a Firenze, Napoli, Torino e Verona”.

- Idealista.it

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Acquisto casa con Notaio: tutto ciò che c'è da sapere

Nel momento in cui si decide di procedere con l’acquisto della casa e ci si rivolge a un notaio, cosa bisogna attendersi? Qual è la documentazione rilasciata e quali sono i costi da affrontare? Per rispondere a queste e altre domande, idealista/news ha consultato il consigliere nazionale del Notariato, Giulio Biino.

Acquisto casa, il ruolo del notaio

Quando si decide di acquistare una casa, qual è il ruolo del notaio?

“Il notaio è la figura centrale della compravendita. Senza l’atto rogato dal notaio non è possibile trascrivere e quindi rendere il proprio acquisto opponibile ai terzi, questo vuol dire che non è possibile far sì che la propria vendita sia visibile nei Pubblici Registri e che quindi lo stesso immobile non possa essere venduto a un altro acquirente successivo a quello che aveva acquistato prima con una semplice scrittura privata senza l'intervento del notaio.

A questo ruolo essenziale va aggiunto che il notaio rappresenta il garante della buona riuscita dell’operazione, sotto il profilo della verifica della proprietà dell’immobile in capo al venditore e della libertà dell’immobile da vincoli di vario genere (ipoteche, trascrizioni di pregiudizio)”.

Acquisto casa, cosa rilascia il notaio

Nell’acquisto di una casa, che cosa rilascia il notaio?

“E’ necessario innanzitutto dire che sarebbe opportuno rivolgersi al notaio sin dal primo momento, prima di sottoscrivere qualunque documento. Sarebbe quindi opportuno sottoscrivere l’eventuale preliminare di acquisto dopo essersi recati dal notaio e con il notaio aver fatto le opportune verifiche.

Dopodiché, il notaio fa tutti i controlli del caso, stipula l’atto e, una volta stipulato l’atto, provvede a registrarlo all’Agenzia delle Entrate e a trascriverlo presso la Conservatoria dei Pubblici Registri. Rilascia il certificato di rogito, ossia il certificato che attesta che l'atto è stato stipulato e – a distanza di 15/20/30 giorni dalla stipula dell’atto – rilascia la copia autentica in capo tanto al venditore quanto all’acquirente”.

Acquisto casa senza notaio, è possibile?

E’ possibile l’acquisto di una casa senza il notaio?

“Nel nostro sistema la compravendita richiede semplicemente lo scritto, di conseguenza – da un punto di vista essenzialmente formale – la proprietà passa anche senza l’intervento del notaio. Il punto è che, come accennato in precedenza, senza l’intervento del notaio l’atto non può essere trascritto nei Pubblici Registri e quindi l’acquisto non è opponibile ai terzi. Questo significa che se si vende un immobile con una semplice scrittura privata, chi acquista ne diventa proprietario, ma se viene iscritta un’ipoteca contro il venditore, quest’ultima è efficace perché l’atto non è stato trascritto e quindi non è opponibile.

Se ad esempio il venditore è un truffatore e, dopo aver venduto a un acquirente con una semplice scrittura, vende a qualcun altro con un atto notarile, la vendita fatta con la semplice scrittura non è opponibile al compratore che ha acquistato con un atto notarile. Quindi, seppur la proprietà era passata in capo al primo acquirente che aveva acquistato con una scrittura privata, in realtà chi prevale è l’acquirente che ha acquistato tramite atto notarile.

Facendo un discorso meramente teorico, la risposta è sì, la proprietà passa anche senza l’intervento del notaio e con il semplice scritto; sotto il profilo delle conseguenze, è assolutamente impossibile non far intervenire il notaio”.

Acquisto casa con il notaio, quali sono le spese

Nell’iter che porta all’acquisto di una casa, quali sono le spese per il notaio da tenere in conto?

“Bisogna innanzitutto sottolineare che nella parcella che emette il notaio dopo la stipula di un atto di compravendita la voce più consistente è quella delle imposte e non quella degli onorari. In caso di acquisto da un privato, le imposte pari al 2%, da calcolarsi sul valore catastale come base imponibile, acquistando una prima casa; il 9%, sempre da calcolarsi sul valore catastale come base imponibile, non acquistando una prima casa. Ove invece si acquisti dal costruttore, l’imposta che si paga non è l’imposta di registro, ma l’Iva, che è pari al 4% nel caso in cui si acquisti una prima casa e al 10% nel caso in cui non si acquisti una prima casa. Mentre l’imposta di registro viene versata dal notaio che funge da sostituto di imposta, l’Iva va corrisposta direttamente al venditore.

A questo occorre aggiungere alcuni costi fissi (imposte ipotecarie e catastali e imposte di bollo). Quindi, oltre a quel 2-9% oppure oltre a quel 4-10%, i costi fissi possono aggirarsi indicativamente attorno ai 500 euro. Sommate queste voci, l’ultima è quella dell’onorario del notaio. Tanto per dare un ordine di grandezza, su 100.000 euro di prezzo dichiarato dell’immobile l’onorario del notaio può aggirarsi sui 1.000/1.200 euro più Iva. Tenendo presente che la crescita dell’onorario non è proporzionale: questo vuol dire che 1.000 euro per 100.000 euro di prezzo non diventano 2.000 per 200.000 euro, ma possono diventare 1.700/1.800 euro.

Va sottolineato che si tratta di importi assolutamente indicativi, dal momento che l'abrogazione delle tariffe ha comportato il venir meno dei minimi e dei massimi. Bisogna infine tenere conto delle disparità di costi, anche significative, tra le diverse zone d’Italia, sia intese come Nord, Centro e Sud, sia intese come centro e periferia”.

- Idealista.it

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Cosa cercano gli investitori immobiliari nel 2020?

Quali saranno i settori immobiliari italiani più interessanti per gli investitori nel 2020? E quali i principali rischi? Risponde una ricerca di Cbre.

Secondo la ricerca “Investor Intentions” di Cbre, le asset class più interessanti del 2020 saranno hotels (il 17% degli investitori si dice interessato, dopo l’anno record 2019 in cui il settore ha raccolto 3,3 miliardi di euro di investimenti, triplicando il volume medio degli ultimi anni), uffici (col 16%), logistica (indicata come settore più attraente dal 15%) e lo student housing (che raccoglie il 14% dell’interesse). Il 9% degli intervistati ha inoltre mostrato interesse verso i Non Performing Loans. Il principale ostacolo? La disponibilità di asset (per il 25% degli intervistati), seguito dal pricing degli stessi (18%) e dalla bassa trasparenza del mercato (11%).

Investimento in residenziale guidato dallo student housing

L’83% degli intervistati dichiara inoltre di trovare interessante l’asset class residenziale in Italia e, per il 63%, questo settore acquisirà in Italia la stessa importanza che ha nei mercati principali d’Europa. Gli ostacoli principali allo sviluppo di questo comparto sono l’eccessiva frammentazione della proprietà (per il 24% degli intervistati), la mancanza di una politica pubblica a supporto (12%) e l’assenza di società di asset management specializzate nel campo (11%).

Lo student housing si conferma, comunque, l’opportunità di investimento residenziale più ambita (27%), seguita da multi-family (23%), senior housing (23%) e segmento luxury (20%). Per il 77% degli investitori intervistati, lo student housing ha il potenziale per diventare in Italia un’asset class importante quanto negli altri mercati europei.

Le città più attraenti per gli investitori

Italia è Milano si conferma la città più ambita dagli investitori: il 40% la indica come città più attraente per gli investimenti nel 2020, seguita da Roma (25%) e Firenze (12%). Riscuotono interesse anche le città di Bologna, Torino e Venezia.

Anche nel caso delle opportunità di sviluppo immobiliare, la ricerca degli investitori ha un focus privilegiato su Milano, col 71% di preferenze, contro il 10% di Roma e il 20% degli altri mercati regionali in Italia.

Previsioni degli investitori per il 2020

Per quanto riguarda il livello di attività, gli investitori credono a una sostanziale stabilità rispetto all’anno appena trascorso (quasi il 40% si aspetta un’attività in linea con il 2019) o a volumi di investimento leggermente superiori. Pochissimi ritengono invece che ci sarà un calo.

Le aspettative sui rendimenti degli asset prime da parte degli investitori cambiano in base alle asset class: la maggior parte degli investitori si aspetta infatti stabilità per gli uffici (57%), la logistica (33%) e gli hotel (39%). Diversa la situazione nel comparto retail: gli investitori ritengono che gli yields saranno in lieve aumento per shopping centres (29%) e retail park (28%), stabili invece per i factory outlet (34%) e il segmento high street (54%)

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Come guadagnare investendo in un immobile? Ecco alcuni consigli

Come fare in modo che l’investimento immobiliare sia effettivamente redditizio? Qui di seguito alcuni consigli e simulazioni.

Investire nel mattone purtroppo può rivelarsi una scelta sbagliata se lo si fa in ottica di messa a reddito, soprattutto se si ha la sfortuna di non indovinare tempi e modi dell’investimento. I dati dicono che gli immobili in Italia hanno perso un terzo del loro valore dal 2009 ad oggi nelle grandi città, quindi chi abbia acquistato casa dieci anni fa oggi avrebbe in mano un investimento nettamente svalutato. Va anche detto però che in molte zone i canoni di affitto sono in salita, soprattutto se si tratta di zone interessanti per il turismo o per l’offerta lavorativa o universitaria.

Come fare quindi a indovinare l’investimento immobiliare? Secondo Moneyfarm, occorre considerare che la casa non è altro che un asset come tutti gli altri: chi quindi desidera acquisarla per ricavare un utile deve tenere nel debito conto alcune variabili imprescindibili, per non cedere alla facile idea che l’immobile sia un investimento sicuro tout court. In particolare:

La valutazione dell’immobile: a seconda di dove l’immobile si trova, il suo valore di mercato può essere sceso o meno. Come si diceva, mediamente parliamo di una perdita di valore di un terzo in dieci anni, ma ad esempio a Milano la rivalutazione immobiliare è stata importante proprio nello stesso periodo. Pensiamo anche al rischio idrogeologico della zona in cui l’immobile si trova, che certo può influire in maniera importante sulla sua valutazione.

Tassazione: L’Imu sulla prima casa è stata abolita, non così è per le seconde case, che per questa ragione spesso sono più motivo di preoccupazione che di guadagno. Occorre poi considerare le spese in bollette, canone tv e tasse locali, che vanno pagate anche quando la casa non è utilizzata in prima persona. Aggiungiamo poi la necessità di manutenzione, che va affrontata anche e forse soprattutto se la casa è utilizzata come fonte di reddito, ma indubbiamente le spese collegate vanno a erodere i guadagni.

Affitto: Se è vero che i canoni di affitto in varie zone di maggiore interesse sono in aumento, occorre sempre fare i conti con il rischio di morosità degli inquilini e con eventuali danni che questi possono provocare.

Liquidità: occorre valutare quanto sia facile disfarsi di un immobile, in caso si voglia monetizzare l’investimento fatto, e soprattutto se sia possibile farlo senza rimetterci. Il mattone per definizione è poco liquido: oltretutto con i prezzi in costante calo oggi il rischio di vendere in perdita è mediamente molto alto.

Diversificazione: in considerazione di tutti i rischi elencati è sempre prudente affiancare all’investimento immobiliare un altro tipo di investimento che possa in qualche modo compensare le perdite, anche se al momento è difficile trovare strumenti finanziari che diano rendimenti interessanti.

In sostanza, individuata la zona e valutati i rischi, in caso si optasse per un investimento immobiliare è possibile muoversi con oculatezza per garantirsi un buon rendimento. L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha fatto una simulazione relativa all’acquisto di un immobile nell’ottica di messa a reddito.

In questo caso vanno considerate le due componenti dell’investimento immobiliare:

il rendimento annuo lordo (ovvero quanto rende affittare l’abitazione)

la rivalutazione dell’immobile (l’incremento di valore nel tempo).

Per questo motivo, come si diceva, occorre puntare su zone dove è presente una buona domanda di immobili in affitto (per la presenza di aziende, università o flussi turistici) ma anche in grado di garantire una certa rivalutazione del capitale.

Meglio poi puntare su tagli come bilocali e trilocali, maggiormente ricercati sia in affitto sia in acquisto e, di conseguenza, meglio collocabili sul mercato.

Tecnocasa ha effettuato una simulazione relativa ad un bilocale da 250 mila euro in zona semicentrale da ristrutturare acquistata con un mutuo di 100 mila euro in 10 anni (rata di 855 euro al mese). Per ristrutturare si impiega un capitale di 50 mila euro beneficiando delle detrazioni fiscali al 50%. Le spese per l’acquisto (incluse anche quelle per l’accensione del mutuo) sono state ipotizzate intorno al 10% del valore dell’abitazione. Il valore finale è stato calcolato considerando il prezzo del nuovo (a Milano il nuovo costa mediamente il 23% in più rispetto all’usato, nella simulazione abbiamo portato la percentuale al 25%).

Una volta ristrutturata la casa si può decidere di venderla oppure di affittarla giornalmente.

Opzione vendita

Valore dell’immobile usato

250.000€

Spese di ristrutturazione

50.000 €

Spese acquisto immobile

25.000 €

Spese totali acquisto immobile

325.000 €

Valore della casa post ristrutturazione (250.000*1,25)

312.500 €

Risultato dell’operazione

312.500 € - 325.000 € = -12.500 €

Bonus IRPEF in 10 anni

25.000 €

Opzione affitto

Valore dell’immobile

250.000€

Spese di ristrutturazione

50.000 €

Spese acquisto immobile

25.000 €

Spese totali acquisto immobile

325.000 €

Affitto giornaliero

120 €

Entrate nette annue

11.524 € (canoni annui da locazione breve - spese agenzia per la gestione della casa - spese per la proprietà - cedolare secca - interessi mutuo + bonus IRPEF ristrutturazione)

Rendimento annuo netto

3,5%

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