Cosa accadrà al settore immobiliare nel suo complesso nel post Covid? Se ne è parlato nel corso del webinar 1-Hour Talk organizzato dall'Associazione Laureati Luiss e che ha visto come protagonista Silvia Rovere, presidente di Assoimmobiliare e ad di Morgan Stanley SGR.
Nel corso dell'incontro, Silvia Rovere ha scattato una fotografia a 360° del comparto. Si è parlato della dimensione del mercato e di quello che potrebbe accadere all'immobiliare dopo il Covid, analizzando tutti i suoi diversi settori: residenziale, commerciale, della logistica, uffici, turistico.
Mercato immobiliare Italia, le dimensioni
Rovere ha innanzitutto sottolineato che quando si parla di real estate si parla di un'industria macroeconomica, che poi ha una suddivisione in asset class, questo determina una certa complessità nel commentare gli effetti della pandemia sul settore sia nel breve che nel medio termine. Dando poi qualche numero relativo al mercato immobiliare italiano, la presidente di Assoimmobiliare ha sottolineato che il real estate come industria, quindi considerando sia la parte degli investimenti che la parte dei servizi, a seconda degli anni, "vale tra il 15% e il 20% del Pil, i mutui ipotecari corrispondono a circa un terzo dei mutui bancari e il 60% del risparmio delle famiglie italiane è investito dirattemente o indirettamente nel real estate. Il gettito fiscale generato dall'industria è pari a 40 miliardi all'anno, che più o meno sono suddivisi tra 20 miliardi imputabili alle tasse patrimoniali, quindi Imu e Tasi, e gli altri 20 più o meno ripartiti tra imposte ipocatastali e imposte sul reddito". Alla luce di ciò, come evidenziato, si evince l'importante contributo annuale offerto dall'immobiliare.
Impatto Covid su mercato immobiliare
Dopo aver scattato questa fotografia, Rovere è poi passata ad analizzare cosa sta succedendo adesso e quale potrebbe essere l'impatto del Covid sul mercato immobiliare nel breve periodo e poi i trend più di lungo termine. "Quello che sta accadendo adesso - ha affermato la presidente di Assoimmobiliare - è che il lockdown ha di fatto chiuso determinate categorie di immobili. Per tutta la parte commerciale (negozi e centri commerciali) e la parte turistica (hotel, ristoranti, palestre, cinema, stadi, tutto ciò che è legato all'attività entertainment) ci sono state chiusure totali. E' evidente che anche gli impatti su edifici e capannoni industriali sono stati non banali". Questa situazione ha fatto sì che "tutti gli investitori che hanno nel loro portafogli immobili con determinate caratteristiche", quindi ad esempio fondi di investimento che hanno investito in immobili commerciali oppure in uffici o ancora in prodotti legati al settore turistico, si sono trovati "dall'oggi al domani ad avere ricavi" che sono passati "da 100 a zero".
Il tema che dunque è immediatamente venuto a galla è quello della liquidità. In merito, Rovere ha spiegato che si rischiano effetti sistemici nella misura in cui un imprenditore con mutui ipotecari "non ricevendo alcun flusso da canoni di locazione non è in grado di far fronte all'obbligazione nei confronti della banca finanziatrice, quindi immediatamente si rischia il default tecnico, il breach dei covenants sui contratti di finanziamento, che poi può degenerare in default e accelerazione del debito". Il tema della liquidità è dunque molto importante. Se però con le misure adottate si riuscisse a "scavallare il periodo di lockdown e quello che potrà essere il fisiologico tempo di ritorno alla normalità", sarebbe possibile "ritornare in bonis semplicemente perché, auspicabilmente, i conduttori sarranno ad un certo punto di nuovo in grado di far fronte alle loro obbligazioni di conseguenza ai proprietari".
Facendo riferimento ad alcune previsioni di economisti italiani e americani, la presidente di Assoimmobiliare ha sottolineato che "la sensazione un po' di tutti è che in generale questa sarà ricordata come una delle crisi che ha avuto un impatto immediato più evidente, perché uno shock contemporaneo della domanda e dell'offerta così forte probabilmente non era mai avvenuto dal dopoguerra; però proprio per la sua natura generata da aspetti esogeni al sistema, che invece nel suo complesso non era particolarmente levereggiato ed era su un percorso di crescita dal punto di vista della produzione, molti si aspettano che possa esserci una ripresa in tempi abbastanza rapidi". Ma di che tipo di ripresa si parla? A tal proposito, Rovere ha evidenziato che la discussione è proprio sull'entità della ripresa, "c'è chi parla di una V e c'è chi pensa a fronte di una discesa a una risalita veloce, ma non ai livelli di prima; quello che è abbastanza certo è che, dal punto di vista dell'asset class immobiliare in generale, il fatto che non ci fosse una leva elevata e che si possa riprendere ad avere una redditività in tempi ragionevoli potrebbe non avere un impatto drammatico sui valori e sull'industria in generale. Anzi, in qualche modo questa situazione potrebbe funzionare da acceleratore di certi trend di trasformazione dell'industria, già in corso, ma che troverebbero una nuova spinta. E questo potrebbe favorire, almeno per quanto riguarda il segmento professionale, sia la ripresa sia il recupero dei valori".
L'andamento del mercato immobiliare residenziale
Analizzando l'andamento del mercato immobiliare residenziale e cercando di capire cosa potrà accadere nel dopo Covid-19, Rovere ha affermato che sul fronte delle residenze "c'erano dei trend in atto molto chiari. Il trend era innanzitutto verso il concetto di una residenza più come un servizio che come asset. Noi siamo il Paese della casa di proprietà. Sempre più la residenza in realtà, soprattutto dalle nuove generazioni, è vista come un luogo che deve offrire la possibilità di viverci, ma anche di lavorare, di cambiare qualora le esigenze di lavoro portino a dover fare delle scelte diverse, nella maniera più flessibile ed efficiente dal punto di vista sia dei costi che della qualità della vita. Questo aveva portato in realtà a una maggiore predisposizione al residenziale in locazione, non più come in passato solo da parte delle famiglie che non potevano permettersi una casa di proprietà. Questo, secondo me, è un trend che continuerà perché molto legato alla mobilità del lavoro, che è un fattore importante anche di crescita del Paese, e ovviamente mobilità per altre ragioni, come studio o turismo".
La presidente di Assoimmobiliare ha poi aggiunto: "Quello che potrebbe cambiare è la dimensione delle case, perché qualcuno comincia a mettere in conto che una certa modalità di smart working, magari non costante come quella che stiamo vivendo, potrebbe essere utilizzata e quindi ci sarà necessità di avere spazi di lavoro all'interno delle case che prima non erano considerati un bisogno. Potrebbero esserci dei cambiamenti degli usi determinati più dal cambiamento di percezione della casa, non più come bene, ma come servizio".
L'andamento del mercato immobiliare commerciale
Quello del commercio, quindi negozi e centri commerciali, è il settore in cui la crisi generata dall'emergenza coronavirus ha avuto l'impatto maggiore. Parlando proprio di questo settore, Rovere ha affermato: "Qui purtroppo le previsioni non sono positive neanche immaginando uno scenario abbastanza roseo di recupero dell'economia in generale, perché purtroppo su questa tipologia di asset già c'era una dinamica di difficoltà, e quindi anche di attenzione da parte degli investitori prima dell'epidemia Covid, generata ovviamente dai trend del commercio online che stanno mettendo in grave difficoltà il retail di tipo fisico". Approfondendo la questione, la presidente di Assoimmobiliare ha detto: "E' chiaro che il retail in generale stava reagendo cercando di adeguare il format e di intersecare un po' il trend del commercio multichannel, quindi online e fisico che collaborano. Ma altre tipologie di retailer più ancorate al canale fisico stavano soffrendo. Questa situazione ha nettamente accelerato la propensione ad acquistare online e questo rischia di accelerare in maniera violenta l'obsolescenza del canale fisico, soprattutto di quei centri commerciali di medie dimensioni già più obsoleti come concetto che da questa situazione potrebbero uscire molto male e non riprendersi più. Per quanto riguarda l'high street, tendenzialmente anche le strade del lusso tenderanno a ridurre le dimensioni rispetto al passato, sfruttando meglio questa possibilità di coesistenza del canale online e del canale fisico, quindi potremmo assistere a un ridimensiamento delle superfici".
L'andamento del settore logistica
Un focus poi sull'andamento del settore della logistica. Notizie positive per la logistica e per i data center. Rovere ha spiegato: "Il cambiamento del paradigma del commercio della distribuzione ha completamente rivoluzionato le esigenze della logistica. I grandi poli logistici per servire l'online hanno dovuto cambiare strutturalmente le caratteristiche degli edifici. E poi sta ripartendo alla grande la logistica di prossimità, che oggi si chiama 'last mile logistics', la quale consente di consegnare il giorno dopo in quasi tutte le città. Questa logistica last mile è diversa sia nelle caratteristiche tecnologiche dell'edificio, sia nelle location, perché è molto vicina alle città o addirittura dentro le città". C'è poi il tema data center che è "ovviamente collegato al fatto che tutti utilizziamo molto di più gli strumenti informatici e abbiamo bisogno quindi di spazio per cloud computing e per tutto ciò che è lo storage dei dati".
Uffici mercato immobiliare
Parlando del mercato immobiliare legato agli uffici, Rovere ha spiegato che c'è un grande dibattito. Con l'utilizzo massiccio dello smart working che è stato fatto in questi ultimi due mesi si discute sul fatto se "si ridurranno le necessità di superfici all'interno degli uffici" o se "si troverà una cura, si tornerà in ufficio e gli uffici come erano concepiti un tempo, con i loro open space, con le loro alte torri, con i loro ascensori da una portata di una decina di persone contienueranno a essere la frontiera dell'ufficio efficiente". Il dibattito è aperto. A tal proposito, la presidente di Assoimmobiliare ha detto che "entrambe le possibilità sono quotate da opinioni autorevoli" e ha aggiunto: "Sicuramente un trend chiaro che c'era prima e che continuerà ad esserci è quello di un ufficio sostenibile, un ufficio che sia efficiente da un punto di vista energetico ed ambientale e che sia concepito per massimizzare anche il benessere dei dipendenti".
Rovere ha quindi spiegato: "Credo che questa sia una tendenza che troverà accelerazione perché si è capito che mettere i dipendenti nella condizione di lavorare in maniera efficiente, ma anche con un certo livello di comfort ambientale e mentale, è diventata un'esigenza". La presidente di Assoimmobiliare ha affermato che ci potrà essere una parte di ritorno allo smart working, ma che il ritorno a casa probabilmente non potrà essere un nuovo paradigma, "però certamente quella che è già una tendenza all'innovazione degli uffici continuerà ad essere tale".
Mercato immobiliare turistico
Rovere ha poi parlato anche del mercato immobiliare turistico e ha affermato: "Il settore turistico alberghiero è quello che è stato più penalizzato dalla chiusura in un momento in cui in realtà, soprattutto in Italia, c'era stata una grande ripartenza degli investimenti. L'anno scorso è stato l'anno record per gli investimenti nel turistico". La presidente di Assoimmobiliare ha quindi affermato: "E' chiaro che qui l'impatto immediato è molto forte. Secondo le previsioni lo sarà non soltanto su quest'anno, ma anche probabilmente fino all'anno prossimo, perché a prescindere dall'allentamento delle condizioni di lockdown certamente la propensione dei viaggiatori a spostarsi sarà ridotta". Rovere ha però anche spiegato: "Detto ciò, quello che portava a identificare negli hotel un'opportunità di investimento per l'Italia nei prossimi anni credo che ci sarà comunque. Chiaramente nel breve ci potrà essere un impatto sui valori, che porterà magari anche atteggiamenti più opportunistici, però non c'è dubbio che comunque in Italia prima o poi quel processo deve ripartire e quindi bisognerà vedere come si posizionano gli operatori, gli investitori, rispetto al rischio di dover aspettare un po' di tempo per poter andare di nuovo a regime con le attività".
Investimenti settore immobiliare
Soffermandosi su un'analisi di quello che potrebbe accadere nel futuro, la presidente di Assoimmobiliare ha affermato: "Per quanto riguarda il futuro, andiamo sicuramente verso un periodo in cui continueremo a vedere tassi molto bassi a livello globale e, inevitabile conseguenza di questa situazione, un livello di indebitamento molto più elevato". Ma come reagirà il settore? Secondo Rovere, "probabilmente il settore immobiliare come asset class, comparato ad altre asset class, potrebbe avere un periodo fortunato, quindi di flussi positivi legati al fatto che rappresenta comunque, chiaramente a condizione che si tratti di immobili con caratteristiche di performance adeguate, un investimento che funziona molto bene come collateral".
La presidente di Assoimmobiliare ha poi affermato: "E' poi probabilmente anche un'asset class che si dimostra relativamente resilient nel tempo e soprattutto che può dare risultati in termini di cash flow annuali di stabilità e attira gli investitori con un orizzonte di medio-lungo periodo. E la tendenza a incrementare la duration degli investimenti è ormai abbastanza certificata. Tutto questo potrebbe far arrivare dei flussi al settore, sia di capitali permanenti o comunque con un'ottica di medio-lungo periodo tipici per esempio dei fondi pensione, delle compagnie assicurative, dei fondi sovrani, sia di capitali che abbiano un'aspettativa di rendimento più alta ponderata sul rischio, ma non tanto giocata su cicli, quindi l'investitore opportunistico che entra nel momento di crisi e che esce, quanto piuttosto opportunistico che mira a rendimenti elevati attraverso operazioni di sviluppo di quel prodotto nuovo in quelle asset class che richiedono prodotto nuovo e che quindi fa investimenti che possono avere un rischio dal punto di vista dell'ottenimento dei permessi, del rischio di realizzazione in costruzione, ma tutto sommato un rischio minore dal punto di vista della domanda e della tenuta dei valori. Perché il prodotto con certe caratteristiche è un prodotto tutto sommato carente, lo è certamente molto in Italia, ma lo è anche in generale".
- Stefania Giudice, Idealista.it, 14 maggio 2020
