Caro mutui e compravendite immobiliari. Cosa aspettarsi dal 2024?

L'analisi della Federazione Autonoma Bancari Italiani (FABI) rivela un drammatico aumento dei tassi di interesse nel biennio 2022-2023, che ha causato un calo del 12% nel mercato immobiliare nei primi nove mesi del 2023. Questo ha ridimensionato l'appetito delle famiglie italiane per l'acquisto di immobili, riflettendo sulla diminuzione del volume di mutui richiesti, scesi di 2,3 miliardi di euro nel 2023. Tuttavia, si prospetta un possibile cambiamento nel 2024 con un potenziale taglio dei tassi da parte della BCE.

Secondo la FABI, l'aumento dei tassi ha triplicato quelli praticati dalle banche sui mutui immobiliari, portando gli interessi medi al 4,40% a fine 2023, rispetto all'1,45% di gennaio 2022. Questo ha determinato una significativa riduzione nel volume di mutui, dopo un periodo di forte crescita nel biennio precedente.

L'equilibrio tra tassi di interesse e inflazione ha messo a dura prova la capacità di indebitamento degli italiani, influenzando negativamente il mercato immobiliare e le compravendite, che sono diminuite del 12% nel 2023. Tuttavia, si suggerisce che un possibile taglio dei tassi da parte della BCE potrebbe invertire questa tendenza.

La situazione dei mutui è stata caratterizzata da un aumento costante nel biennio 2021-2022, ma è seguita da una diminuzione nel 2023, con una discesa media mensile di 192 milioni di euro. Si nota una relazione diretta tra tassi favorevoli e crescita dei mutui, ma questa dinamica è cambiata con l'aumento dei tassi.

Le previsioni per il 2024 dipendono dall'azione futura della BCE nel ridurre i tassi di interesse. Il segretario generale della FABI sottolinea l'importanza di questo cambiamento per sostenere il mercato immobiliare e l'economia italiana.

Il ruolo delle banche è fondamentale, non solo per sostenere il mercato immobiliare, ma anche per favorire lo sviluppo economico attraverso finanziamenti a imprese e famiglie. La professionalità e la preparazione del settore bancario italiano sono essenziali per garantire il progresso collettivo e il benessere sociale del paese.

Luca Vona

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Roma regina dell'immobiliare italiano. Milano delude le aspettative. Altre città in ascesa

Il report di idealista/data del quarto trimestre del 2023 rivela che Roma domina la classifica dei quartieri più ambiti per l'acquisto di immobili nelle città metropolitane italiane. I quartieri Prati, Centro e Garbatella-Ostiense si posizionano ai primi posti, seguiti da Appio Latino e Nomentano-Tiburtino. La presenza romana è attribuita a prezzi immobiliari competitivi rispetto ad altre capitali europee, oltre all'anticipazione del Giubileo del 2025, che stimola gli investimenti.

Nel resto d'Italia, l'indice di domanda relativa di idealista/data evidenzia la popolarità di quartieri come Costa Saragozza e Navile-Bolognina a Bologna, Poetto-Quartiere del Sole a Cagliari e il Centro Storico di Napoli. Al contrario, Milano delude le aspettative con una posizione tardiva nella classifica nazionale, principalmente a causa dei prezzi elevati che limitano l'accesso al mercato immobiliare. La città registra i prezzi al metro quadrato più alti del paese, spingendo molti acquirenti a cercare alloggi nell'hinterland o in città limitrofe.

Le ricerche immobiliari nelle altre città italiane si concentrano principalmente nella Madonnella a Bari, nel Centro Storico a Palermo, a Marghera a Venezia, ad Aurora-Vanchiglia a Torino, nel quadrante Centro Est a Genova, a Barriera-Canalicchio a Catania, a Rifredi a Firenze, nel Centro a Reggio Calabria e nella zona di Mili-Galati-Giampilieri a Messina.

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Divorzio o separazione: cosa accade quando la casa è intestata a un solo coniuge

La riforma Cartabia, entrata in vigore in Italia quasi 50 anni dopo il referendum abrogativo sul divorzio del 1974, introduce importanti cambiamenti nel processo di separazione e divorzio, tra cui il divorzio breve che consente ai coniugi di richiedere la separazione e il divorzio giudiziale attraverso un unico atto, al fine di accelerare le procedure e rendere il processo più civile. Tuttavia, quando questioni emotive cedono il passo alla burocrazia e alla difesa dei beni materiali, come una casa, la separazione o il divorzio possono trasformarsi in contese. La riforma mira a portare equilibrio e stabilità anche su questi aspetti delicati.

Nel caso in cui una casa sia intestata a un solo coniuge, possono sorgere complicazioni significative, soprattutto riguardo ai diritti di successione ereditaria e alla proprietà della casa stessa. Per esempio, con il divorzio, l'ex coniuge non può più rivendicare quote di successione ereditaria. Inoltre, la separazione può essere preferita al divorzio per motivi fiscali o utilitaristici, ma può creare una situazione di incertezza legale.

In Italia, la proprietà di una casa può essere condivisa, come nella comunione dei beni, o intestata a uno solo coniuge, a seconda dello status legale della coppia. Se la casa è intestata a un solo coniuge, la situazione varia a seconda del regime patrimoniale in vigore:

Se i coniugi sono in regime di separazione dei beni, gli acquisti effettuati dopo il matrimonio restano di proprietà del coniuge che li ha sostenuti.

Se i coniugi sono comproprietari della casa, uno dei due può donare il 50% della proprietà all'altro.

Un coniuge può anche donare l'intero immobile all'altro, ma non può richiederne la restituzione, a meno che non ci sia un accordo scritto che dichiari la donazione come simulata.

Quando i coniugi si separano o divorziano, la proprietà dell'immobile diventa cruciale. Se non c'è un regime di comunione dei beni, la casa rimane di proprietà del titolare e l'altro coniuge deve lasciarla, a meno che il giudice non assegni il diritto di abitazione a figli o ex coniuge non proprietario. Questo diritto di abitazione è diverso dal diritto di proprietà e può costringere il proprietario a lasciare la casa, pur restandone il proprietario, fino a quando non trova sistemazione altrove o finché i figli non diventano economicamente indipendenti.

Luca Vona

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Vendite case ferme e affitti alle stelle: canoni aumentati del 16,1%

Il mercato degli affitti in Italia sta vivendo una crescita senza precedenti, con una domanda che è aumentata del 220% rispetto agli anni precedenti, mentre l'offerta è rimasta stabile, generando uno squilibrio tra domanda e offerta. Nel 2023, i canoni di locazione sono aumentati del 16,1% rispetto all'anno precedente, portando il prezzo medio dell'affitto a 718 euro al mese. Le città con gli aumenti più significativi includono Palermo (+38%), Catanzaro (+25%), Milano (+11%), Cagliari (+9%) e Firenze (+7%), mentre alcune come Trento, Genova e Ancona hanno visto diminuzioni. Anche per gli studenti universitari, il costo delle stanze singole è rimasto stabile in media, ma con aumenti significativi in città come Milano e Firenze.

Milano resta la città con il canone medio più alto nel 2023 (1.331 euro al mese), seguita da Palermo (669 euro), Catanzaro (547 euro), Cagliari (661 euro) e Firenze (835 euro). Roma ha registrato solo un modesto aumento del 1% grazie agli accordi territoriali sui canoni concordati.

Nonostante un leggero calo nella richiesta di abitazioni principali, gli affitti restano la scelta predominante, con il 37,1% delle coppie senza figli e il 26,2% delle persone singole che optano per questa soluzione. I monolocali sono fortemente richiesti nelle zone centrali e di pregio, mentre i bilocali sono preferiti sia nelle zone centrali che periferiche. La cedolare secca è l'opzione preferita per i nuovi contratti abitativi nel 93,8% dei casi, in quanto conveniente per la maggior parte dei locatori.

Le cause di questa crescente richiesta di affitti includono motivi strutturali, come la preferenza delle giovani generazioni per la flessibilità dell'affitto rispetto all'acquisto di una casa, e fattori contingenti, come l'aumento dei tassi di mutuo. Le prospettive per il 2024 indicano una continuazione di queste tendenze, con una domanda di affitti in crescita e la necessità di aumentare l'offerta di immobili disponibili.

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Indagine FIMAA. Gli italiani ricominciano a pianificare l'acquisto di una casa

L'Indagine sul Mercato Immobiliare Residenziale rivela un aumento del 13,8% negli acquisti di case in Italia, trainato dai prezzi troppo alti del mercato delle locazioni. Il 58,4% dei piccoli e medi investitori punta sull'acquisto di proprietà da affittare, mentre il 6% dei grandi investitori preferisce immobili nelle prime location urbane o turistiche. L'alto tasso di inflazione è considerato un fattore determinante dal 22,9% degli associati Fimaa, mentre il 6% prevede un aumento delle transazioni in caso di calo dei tassi bancari.

Tuttavia, gli alti costi di ristrutturazione (44,7%), le preoccupazioni sulla congiuntura economica e l'occupazione (36,1%) frenano gli scambi. Il 17,6% degli agenti Fimaa ritiene che il mercato sia penalizzato da normative fiscali, come la classificazione energetica e la tassazione sulle plus-valenze per le proprietà beneficiarie del Superbonus al 110%.

I prezzi delle abitazioni aumentano dell'1,8%, trainati soprattutto dalle nuove proprietà. Tuttavia, nonostante la forte domanda, la percentuale delle nuove case vendute rispetto al totale è diminuita, evidenziando una carenza di offerta.

Nel mercato delle locazioni, i canoni aumentano del 5%, con i contratti transitori che registrano il maggior incremento (6,7%). Il canone medio è di 532 Euro mensili, e i proprietari preferiscono contratti a lungo termine (49%) o convenzionati (27,4%).

Le previsioni per il 2024 indicano che circa il 45,2% degli agenti Fimaa prevede una diminuzione delle transazioni, ma la percentuale è in calo rispetto alle rilevazioni precedenti. La maggioranza (65,1%) ritiene che i prezzi rimarranno stabili, mentre il 27% si attende un miglioramento della domanda di abitazioni. Per quanto riguarda l'offerta di immobili, il 57,7% degli agenti prevede che rimarrà stabile, mentre una quota significativa si divide tra coloro che prevedono un aumento e quelli che temono una diminuzione.

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Istat: crollo delle compravendite immobiliari nel II trimestre, -16% su anno

Nel II trimestre 2023, l'Istat riporta 235.725 convenzioni notarili di compravendita e altre relative ad atti traslativi per unità immobiliari, con una variazione percentuale del -4,1% rispetto al trimestre precedente e del -16% su base annua. 

Le variazioni negative si riscontrano in tutte le regioni, tranne che nelle Isole (+0,1%). Nel settore abitativo, le compravendite diminuiscono con cali più significativi nel Nord-ovest (-21,6%) e al Centro (-17,8%). Nel settore economico, diminuiscono nel Nord-ovest (-6,5%) e al Centro (-6,4%), ma aumentano nel Nord-est (+6,2%) e al Sud (+4,9%). 

Nel I semestre 2023, le convenzioni notarili di compravendita totalizzano 446.416, con una diminuzione del -13,7% rispetto al 2022, concentrata principalmente nel settore abitativo (-14,4%). Le convenzioni per mutui registrano una forte contrazione del -33,3%, con cali più accentuati nel Nord-ovest e al Centro.

Le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare sono 78.512, con una variazione percentuale del -7,3% rispetto al trimestre precedente e del -35,3% su base annua. Il calo interessa tutto il territorio su base sia congiunturale (Sud -9,5%, Nord-ovest -8,4%, Nord-est -7,6%, Isole -6,3% e Centro -3,9%) sia annua (Nord-ovest -40,6%, Centro -36,2%, Sud -32,5%, Nord-est -30,4%, Isole -27,6%, città metropolitane -39,5% e piccoli centri -31,7%).

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Aumento del 5% dello stock di case in vendita: analisi idealista 2023

Nel 2023, il mercato immobiliare italiano ha registrato un aumento del 5% delle case in vendita rispetto all'anno precedente, segnando un miglioramento rispetto al trimestre precedente, in cui lo stock era cresciuto solo del 3%. Tuttavia, confrontando questi dati con il periodo pre-pandemia, si nota ancora una riduzione dell'11% dell'offerta immobiliare complessiva.

L'analisi di idealista ha individuato aumenti significativi nelle offerte immobiliari di 77 capoluoghi italiani, con Milano in evidenza per un aumento del 16%, mentre Roma ha registrato un incremento del 4%.

Secondo Vincenzo De Tommaso, Responsabile dell’Ufficio Studi di idealista, questo cambiamento è il risultato di un graduale raffreddamento del mercato dopo anni di forte domanda. Tuttavia, dal 2023, l'aumento dell'inflazione e dei tassi di interesse sui mutui al 5% ha portato a una diminuzione della domanda, poiché le famiglie devono ora affrontare rate ipotecarie più pesanti rispetto al reddito disponibile.

A livello cittadino, la maggior parte dei capoluoghi italiani ha registrato un aumento dell'offerta immobiliare, con Milano in testa per un aumento del 16%. Tra gli aumenti più significativi, spiccano Benevento (+40%), Bolzano e Ravenna (+32%), e Campobasso (+29%). Al contrario, alcune città hanno visto una riduzione dell'offerta, come Padova e La Spezia (-19%) e Firenze (-18%).

I dati, raccolti e analizzati da idealista/data, indicano una predominanza di aree con un aumento dell'offerta di case disponibili nell'ultimo anno.

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Immobiliare di lusso resiliente. Un mercato con buone prospettive

Il mercato del lusso nel settore immobiliare mostra una notevole resilienza alle instabilità macroeconomiche, con una crescente domanda di acquisto di proprietà di pregio. Il segmento luxury real estate è trainato da individui ad alto reddito che investono una parte significativa del loro patrimonio in immobili esclusivi, senza ricorrere a eccessiva leva finanziaria. La domanda si orienta principalmente verso l'acquisto per l'utilizzo esclusivo, sia come residenza principale che secondaria, ma sta crescendo anche l'interesse per gli investimenti con un utilizzo alternato dell'immobile.

Il mercato italiano registra un aumento delle compravendite di immobili di lusso, con un'ampia partecipazione di acquirenti internazionali. I profili degli acquirenti spaziano dalla Generazione X ai Younger Boomers, con una maggiore concentrazione di individui con patrimonio netto elevato nella fascia di età tra i 50 e i 70 anni.

Nel dettaglio delle principali città italiane, i prezzi delle case di lusso mostrano variazioni leggere ma tendenzialmente in aumento. Milano e Roma mantengono un forte dinamismo, con un mercato immobiliare attivo e prezzi stabili o in lieve crescita, soprattutto nelle zone centrali. Anche città come Genova, Napoli, Torino, Bari e Firenze presentano un mercato immobiliare vivace, con prezzi che rimangono stabili o in aumento nelle aree più richieste.

I tempi medi di vendita variano da città a città, ma generalmente si attestano tra i 4 e i 9 mesi, con alcune zone più dinamiche che possono registrare tempistiche più brevi. Le dimensioni delle proprietà più ricercate si concentrano principalmente tra i 146 e i 350 mq, mentre i prezzi degli immobili sopra il milione di euro si collocano principalmente nel range da 1 fino ai 2,4 milioni di euro, con alcune proprietà di categoria top luxury che superano i 9 milioni di euro.

Complessivamente, il mercato degli immobili di lusso in Italia rimane resiliente e promettente, con buone prospettive positive per il futuro, specialmente nelle località turistiche rinomate e nelle grandi città italiane.

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Top 30 del Mercato residenziale del lusso: Milano e Roma tra le eccellenze

Nel 2024, i prezzi delle residenze di lusso globali mostreranno un aumento moderato, con una crescita prevista dello 0,6% in 30 città monitorate, rispetto al +2,2% nel 2023. Milano e Roma, rispettivamente al 13° e 17° posto a livello globale e 4° e 5° in Europa, rappresentano mercati residenziali ambiti. Nonostante una crescita meno intensa, il mercato del lusso rimane positivo. Kelcie Sellers di Savills prevede che il 2024 sarà interessante, con l'attenzione su questioni abitative in vista delle elezioni in paesi che rappresentano il 40% della popolazione mondiale. Il potenziale taglio dei tassi di interesse potrebbe sostenere ulteriormente il mercato del lusso nel 2024.

Milano e Roma mantengono un forte interesse per le proprietà di lusso, con una domanda costante supportata da nuovi sviluppi e prodotti di alta qualità. Roma mostra resilienza grazie alla richiesta di asset di pregio unici, mentre a Milano, la discrepanza tra domanda e offerta contribuisce alla crescita dei prezzi. Nonostante le preoccupazioni sui tassi di interesse, gli acquirenti con disponibilità finanziaria continuano ad investire in proprietà prime in Italia, con un aumento anche nel mercato degli affitti di lusso. Milano e Roma rimangono attraenti per il loro stile di vita e per i costi accessibili rispetto ad altre capitali mondiali.

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Prezzi delle abitazioni in Italia: lieve calo dello 0,2% a Gennaio

A gennaio, i prezzi delle abitazioni usate in Italia hanno segnato una modesta diminuzione dello 0,2%, attestandosi a 1.836 euro/m² secondo idealista, con una variazione annuale positiva dell'1,8%. Questo leggero calo potrebbe essere correlato al rallentamento del mercato immobiliare nel secondo semestre del 2023, influenzato dagli aumenti dei tassi ipotecari. La tendenza regionale mostra prevalentemente un ribasso, con 10 regioni in flessione, tra cui Molise (-0,8%), Lombardia (-0,7%) e Sardegna (-0,6%). Al contrario, 7 regioni, tra cui Valle d'Aosta (1,9%), Veneto (1,4%) e Trentino-Alto Adige (1%), registrano aumenti.

In termini di prezzi regionali, il Trentino-Alto Adige rimane la regione più costosa con una media di 3.057 euro/m², seguita da Valle d'Aosta (2.648 euro/m²), Liguria (2.495 euro/m²) e Toscana (2.330 euro/m²). Lombardia (2.160 euro/m²) e Lazio (2.127 euro/m²) superano la media nazionale, mentre le altre 14 regioni oscillano tra i 1.834 euro dell'Emilia-Romagna e gli 892 euro del Molise.

A livello provinciale, si osserva una leggera prevalenza di aree con prezzi in ribasso, con 51 province che registrano diminuzioni rispetto a 47 in aumento e 7 con prezzi stabili. Bolzano è la provincia più costosa con una media di 4.541 euro/m², seguita da Milano (3.378 euro/m²), Lucca (3.109 euro/m²) e Savona (3.082 euro/m²). In altre 26 province, i prezzi superano la media nazionale, mentre le province più economiche includono Biella (630 euro/m²), Isernia (661 euro/m²) e Caltanissetta (674 euro/m²).

A livello cittadino, si osserva una tendenza opposta rispetto ai prezzi regionali, con 58 capoluoghi che registrano variazioni positive rispetto a 41 in calo a gennaio. Rovigo (3,9%), Treviso (2,6%) e Lecce (2,5%) trainano l'aumento dei prezzi, mentre Milano rimane stabile. Milano, con un costo di 4.986 euro/m², resta la città più costosa, seguita da Bolzano (4.520 euro/m²), Venezia (4.415 euro/m²), Firenze (4.035 euro/m²), Bologna (3.575 euro/m²) e Roma (3.022 euro/m²). Altre 35 città superano la media nazionale, mentre Ragusa è la città con i prezzi più convenienti a 725 euro/m².

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Responsabilità del notaio nelle compravendite immobiliari. Una recente pronuncia della Cassazione

Il notaio, incaricato della stipula di contratti immobiliari, ha l'obbligo di garantire la certezza degli effetti tipici derivanti dal trasferimento di diritti reali su beni immobili. Un'ordinanza recente della Corte di Cassazione ha confermato la responsabilità di un notaio nella nullità di un contratto di compravendita di un appartamento. Il rogito fu redatto senza verificare che i venditori fossero effettivamente titolari del diritto di superficie.

La Cassazione ha sottolineato che il ruolo del notaio va oltre la mera certificazione della volontà delle parti; esso deve compiere attività per assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici del trasferimento. La prestazione professionale del notaio comprende l'obbligo di informazione e consiglio.

Nel caso in questione, i venditori erano a conoscenza dell'inesistenza del diritto di superficie, ma non lo hanno comunicato alla controparte. Il notaio, quindi, ha concorso alla stipulazione di un contratto invalido. La responsabilità del notaio è stata confermata in solido con i venditori.

La Cassazione ha ribadito che il notaio deve svolgere una verifica tecnica e giuridica approfondita, non limitandosi all'esame dei registri immobiliari. Questo include una verifica sulla stabilità nel tempo dei titoli giudiziali trascritti. Nel caso specifico, il notaio non ha adempiuto all'obbligo di verificare l'esistenza giuridica del diritto di superficie, risultando nella sua responsabilità e condanna al risarcimento danni.

L'ordinanza conferma l'importanza del ruolo del notaio nell'assicurare la validità e la correttezza dei contratti immobiliari, sottolineando che la sua responsabilità va oltre la mera formalità della stipula.

Luca Vona

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