Luca Vona | Agente immobiliare: ottobre 2020

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venerdì 9 ottobre 2020

Come sta andando il mercato immobiliare con il Covid?

All’inizio della crisi da coronavirus uno dei settori per cui si temevano le peggiori conseguenze economiche, insieme a quelli della ristorazione e del turismo, era quello immobiliare. In Cina a febbraio, in Europa tra marzo e aprile, negli Stati Uniti nei mesi seguenti il mercato della compravendita di abitazioni si è praticamente paralizzato con i lockdown imposti dai governi. Nei mesi successivi, con le previsioni di crescita del PIL in forte calo in tutto il mondo, molti analisti hanno previsto che il mercato immobiliare sarebbe crollato come dopo la crisi finanziaria del 2008.

Come sta andando il mercato immobiliare in Italia

«Fino all’8 marzo il mercato immobiliare italiano era in salute, con un trend di compravendita in aumento da almeno cinque anni», dice al Post Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it, una delle principali piattaforme digitali per comprare e affittare case. L’aumento dei prezzi delle case era guidato non soltanto da Milano, che è la città dove da anni i prezzi crescono maggiormente, ma anche da tutti i principali capoluoghi di provincia, e quando la domanda supera l’offerta è un segnale positivo non soltanto per il settore ma per l’economia.

Nei mesi del lockdown, marzo e aprile, il mercato si è praticamente bloccato. In questo periodo, la maggior parte delle transazioni portate a termine ha riguardato contratti che erano già stati firmati prima della pandemia, e che tra rogiti e altri atti notarili richiedono qualche mese per essere conclusi.

A partire da aprile il mercato ha ripreso con ritmo crescente, ma lentamente. Secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, il volume della compravendita di abitazioni rispetto al 2019 è sceso del 15,5 per cento nel primo trimestre (gennaio-marzo) e del 27,2 per cento nel secondo trimestre (aprile-giugno; quest’ultimo dato è provvisorio ma non dovrebbe variare di molto nella forma definitiva). Non sono ancora disponibili i dati del terzo trimestre, quello che va da luglio a settembre, ma tutti si aspettano una ripresa: secondo l’Agenzia delle Entrate, a giugno il calo del volume delle compravendite è stato soltanto del 6,1 per cento.

Il dato a cui tutti guardano però, e che è utilizzato come indicatore dello stato di salute del mercato, è quello dei prezzi. E i prezzi delle abitazioni in vendita in Italia non sono mai calati, anzi: secondo l’Istat, sono aumentati dell’1,7 per cento nel primo trimestre dell’anno e del 3,4 per cento nel secondo trimestre (quest’ultimo dato è provvisorio). L’Istat non ha ancora reso disponibili i dati dei prezzi per il terzo trimestre, ma secondo l’Osservatorio di Immobiliare.it i prezzi nel settore residenziale sono aumentati in media dello 0,9 per cento anche tra luglio e settembre.

L’idea, quindi, è che per ora il mercato stia reggendo. Anche l’Istat dice che “il drastico calo del numero di compravendite di immobili residenziali ha riguardato la prima parte del trimestre in esame ed è stato in larga parte riassorbito a giugno, senza prefigurare, quindi, per ora, un calo generalizzato e persistente della domanda tale da influenzare l’andamento dei prezzi (di per sé molto vischiosi rispetto ai volumi) nel breve periodo” – che significa: all’inizio dell’anno si sono vendute poche case a causa del lockdown, ma la situazione generale non è drammatica e anzi, il fatto che il calo delle vendite non abbia influito sui prezzi (che sono “vischiosi”, cioè ci mettono di più a risentire dei cambiamenti) è indice del fatto che per ora il settore non ha risentito della crisi.

Il mercato degli affitti è invece in calo molto forte. Secondo dati di Immobiliare.it, tra marzo e settembre del 2020 l’offerta di case in affitto è aumentata del 14,2 per cento nelle grandi città italiane, mentre la domanda è scesa del 13,2 per cento. Il caso più notevole è quello di Milano, dove l’offerta di case in affitto è aumentata del 68,7 per cento nello stesso periodo: ci sono moltissimi appartamenti da affittare e nessuno che voglia farlo.

La situazione peggiore, però, è quella degli affitti di stanze: ad agosto del 2020, la disponibilità di stanze in affitto per studenti e lavoratori era aumentata del 149 per cento rispetto a un anno fa. I dati peggiori sono quelli di Milano e Bologna, due città universitarie, dove le stanze disponibili sono state rispettivamente il 290 per cento in più e il 270 per cento in più.

Anche qui però c’è un dato incoraggiante: i prezzi, sia delle abitazioni sia delle stanze in affitto, sono rimasti stabili, segno che tutti si aspettano una ripresa rapida.

Una nota a margine interessante: si era parlato molto, nei mesi dopo il lockdown, di come il modo di abitare sarebbe cambiato. Dopo aver trascorso due mesi chiuse in casa, si diceva, le persone avrebbero valutato, cercato e infine comprato case più ampie, luminose, con balconi, terrazzi e giardini, magari fuori dai centri città, nei sobborghi o perfino in campagna. Giordano di Immobiliare.it dice che effettivamente ad aprile e maggio le cose sono andate così: le ricerche per case con giardino, balcone e terrazza sono aumentate del 12 per cento, e in media gli utenti hanno cercato abitazioni più grandi di 9 metri quadrati, cioè all’incirca una stanza in più. Dopo il lockdown, chi prima cercava un bilocale ha cominciato a cercare trilocali, e così via.

Dopo un paio di mesi, tuttavia, le ricerche sono tornate com’erano prima del coronavirus. Chi prima poteva permettersi un bilocale si è probabilmente accorto che i trilocali costavano troppo. Anche le ricerche di giardini e balconi sono tornate ai livelli di prima, e anzi: le ricerche di maggiori spazi verdi aumentano puntualmente tutte le primavere, non soltanto in quella post lockdown del 2020.

- Eugenio Cau, Il Post, 5 ottobre 2020

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mercoledì 7 ottobre 2020

Il prezzo degli immobili di lusso, i valori nelle principali città

Come la pandemia da coronavirus ha impattato il mercato degli alloggi di lusso? Dipende dalle città: in alcune località le conseguenze sono state infatti molto poco evidenti. Ha cercato di fotografare la situazione Santandrea Luxury Houses analizzando i principali indicatori lungo il 2020.

“In gennaio e nella prima parte di febbraio, il mercato delle residenze di pregio ha mostrato un andamento positivo in termini sia di domanda, sia di compravendite. Tendenza che necessariamente ha subito un rallentamento nei mesi di chiusura delle agenzie immobiliari, – commenta Fabio Guglielmi, Consigliere Delegato Gabetti Agency.– A partire da maggio, le attività sono riprese in modalità nuove, con risultati positivi che hanno portato in giugno e luglio a confermare i trend dello stesso periodo del 2019. Milano e Roma sono ripartite più lentamente rispetto ad altre città monitorate. Soprattutto nel capoluogo lombardo, come in tutta la regione, l’impatto della pandemia è stato particolarmente significativo. In città come Genova, Napoli, Firenze e Torino, dove da un lato la propensione per la seconda casa è meno accentuata rispetto a Roma e Milano e, dall’altro, l’impatto emotivo del Covid è stato minore, il mercato di pregio non ha registrato grandi oscillazioni”.

I prezzi dell’immobiliare di pregio nel 2020

I prezzi sono stati complessivamente stabili, con lievi flessioni per Milano ( -0,4%) e Roma(-0,5%). Riduzioni più marcate per Torino (-0,7) e Genova (-1,5%) e stabilità per Firenze e Napoli. I tempi medi di vendita (senza considerare il periodo di lockdown) sono rimasti stabili e sono intorno ai 5 mesi per Milano, 6-8 mesi a Genova, 7 a Torino, 7-8 mesi per Firenze e Napoli e 9 mesi a Roma.

Gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono circa del 10% per Milano, Roma, Genova, Firenze. Lievemente più bassi a Torino (7-8%) e più elevati a Napoli (13%).

Ecco la situazione nelle principali città analizzate:

MILANO: Le zone di Brera e del Centro Storico si confermano tra le più dinamiche e ricercate con una domanda alta, ma stabile. Per quanto riguarda l’offerta, a eccezione della zona Palestro-Duse, la disponibilità di immobili è risultata in crescita. Si è riscontrata una sostanziale stabilità dei prezzirispetto la precedente rilevazione (-0,4%). Con riferimento agli immobili usati, il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivosi è attestato intorno all’11%. Le metrature più ricercate sono quelle comprese tra i 180 e i 200 mq.

ROMA: La domanda è risultata stabile a eccezione delle zone di Salario Trieste e Trastevere dove si è registrato un lieve aumento. Anche l’offerta è risultata complessivamente stabile, mentre i prezzi si confermano per lo più stabili con una lieve flessione ( -0,5%). Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, per immobili usati, è stato pari al 10% mentre i tempi medi di vendita rimangono intorno ai 9 mesi. La zona Parioli e il Centro Storico sono le più ambite. Le unità immobiliari più ricercate sono state quelle intorno ai 150-200 mq e dotate di almeno tre camere da letto. Preferite le soluzioni già ristrutturate. Tra le dotazioni di maggiore appeal posto auto e terrazza.

TORINO: La domanda di acquisto ha presentato andamenti differenti nelle diverse zone: in aumento la zona Crocetta, Piazza Gran Madre, Cit Turin e limitrofe. Stabile nel Quadrilatero, via Pietro Micca, piazza Solferino e limitrofe e la Precollina.In calo la zona Corso Massimo D’Azeglio. A eccezione delle zone di Crocetta e Corso Massimo D’Azeglio che hanno conosciuto un lieve aumento, i prezzi sono rimasti complessivamente stabili. I tempi medi di vendita si sono attestati su una media di 7 mesi, con una scontistica media applicata in sede di chiusura della trattativa dal prezzo di richiesta del 7%. Di maggiore appeal la presenza della terrazza, il posto auto e i piani alti. Le soluzioni più richieste hanno metrature intorno ai 180 mq e 3 camere da letto. Tra le zone più domandate il Quadrilatero, l’area di Via Roma, Piazza della Gran Madre e le vie circostanti.

GENOVA: A Genova cresce la domanda in zona Quinto, Quarto, Albaro e Carignano. Stabile invece nei quartieri di Nervi, Centro e Castelletto. I prezzi sono a livello complessivo in lieve diminuzione (1,5%), mentre i tempi medi di vendita si sono attestati su una media di 6-8 mesi, con una scontistica media applicata in sede di chiusura della trattativa dal prezzo di richiesta del 10%. Nel mercato di Genova è molto importante, oltre al box, la presenza della terrazza, in particolare con vista mare. Le soluzioni più richieste hanno metrature intorno ai 140-150 mq e 3 camere da letto. Tra le zone più domandate si segnalano Albaro, Carignano e Quarto.

FIRENZE: A Firenze si è confermata una domanda di acquisto stabile per la zona Lungarni, Piazzale Michelangelo (Bellosguardo, Volta e Salviatino), Viali e la Prima Collina. In calo la domanda per il Centro storico, determinata da una riduzione della domanda straniera per acquisto con finalità di investimento, a seguito dell’emergenza Covid. Questo ha determinato un temporaneo aumento dell’offerta con una lieve riduzione delle quotazioni. I tempi medi di vendita si sono attestati su una media di 7-8 mesi. Gli sconti applicati in fase di chiusura della trattativa dal prezzo di richiesta sono mediamente intorno al 10%. Le zone più richieste attualmente sono Oltrarno - Porta Romana e quella di Via Mazzini, con una maggiore richiesta per appartamenti nuovi/ristrutturati o in buono stato all’interno di palazzi d’epoca o contesti prestigiosi mediamente di circa 150 mq e 3 camere da letto.

NAPOLI: A Napoli, nell’ambito dei quartieri più esclusivi, è stabile la domanda al Vomero e Chiaia, in lieve calo a Posillipo. L’andamento dei prezzi risulta in generale stabile rispetto al semestre precedente, con lievi oscillazioni. I tempi medi di vendita si attestano su una media di 7,5 mesi, ma con differenze: siamo a 4-5 mesi per il Vomero e a 9 mesi per Chiaia e Posillipo. Gli sconti in fase di chiusura della trattativa dal prezzo richiesto sono intorno al 13%. Napoli ha visto una maggiore richiesta per appartamenti nuovi o ristrutturati, con metrature intorno ai 130 mq e 3 camere da letto. Di particolare interesse si confermano le soluzioni dotate di posto auto e terrazza, prevalentemente situate nella zona del Vomero(Piazza Vanvitelli, via Scarlatti, via Luca Giordano). Si segnalano anche Via dei Mille in zona Chiaia, e Via Manzoni in zona Posillipo.

- Idealista.it, 5 ottobre 2020

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giovedì 1 ottobre 2020

Prezzi delle case su dopo l’estate: 0,7% sul trim, 1,5% in un anno. Scopri i valori della tua città

I prezzi delle case rilevati dall’Ufficio Studi di idealista dopo i mesi estivi hanno segnato un aumento dello 0,7%, a una media di 1.733 euro/m2. È migliorata anche la tendenza annua, con un saldo positivo pari all’1,5%.

Per Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’ufficio studi idealista: “il lockdown ha dato la spinta decisiva a chi aveva già l’idea di cambiar casa, così la domanda di abitazioni è ripartita rapidamente durante i mesi estivi alimentata da tassi d’interesse storicamente bassi, un’offerta limitata e il desiderio delle famiglie di traslocare in case con spazi più ampi da personalizzare o aggiornare alle esigenze abitative attuali. Tutto ciò ha dato la sensazione ai proprietari di non dovere abbassare le loro pretese per chiudere le operazioni, anche se questo potrebbe non invogliare le offerte da parte dei potenziali acquirenti e così rallentare il mercato nei prossimi mesi in attesa che i prezzi calino”.

Regioni

L’ultimo trimestre ha visto incrementare i prezzi in metà delle regioni italiane, con il Trentino-Alto Adige (2,4%) e la Lombardia (2,1%) a guidare la tendenza rialzista davanti a Veneto e Lazio, entrambe con aumenti dello 0,8%. Tra le aree regionali in calo il maggiore ribasso spetta alla Basilicata (-1,4%), seguita da Marche e Abruzzo con ribassi dello 0,8%.

Il Trentino-Alto Adige diventa la regione con i valori immobiliari più elevati, con una media di 2.503 euro al metro quadro, davanti a Liguria (2.482 euro/m2) e Valle d’Aosta (2.432 euro/m2), in un ranking che vede nella parte bassa della graduatoria Sicilia (1.064 euro/m2), Molise (919 euro/m2) e a chiudere la Calabria con 909 euro.

Province

Prevalenza di ribassi in 61 dei 106 mercati provinciali analizzati. Oltre l’80% dei delle macroaree restano in un range compreso tra il -2% e il 2%. Gli incrementi maggiori del trimestre spettano a Modena (5,5%), Milano (5,4%) e Verona (4,6%). Dal lato opposto della tavola troviamo Trieste (-4,8%), davanti alle province di Vercelli (-4,7%) e Messina (-4,2%).

Nonostante l’ultimo lieve calo trimestrale Bolzano (3.605 euro/m2) si conferma la provincia più cara d’Italia davanti a Savona (3.104 euro/m2) e Firenze (2.752 euro/m2). All’opposto Biella (630 euro/m2), è la più economica davanti a Caltanissetta (724 euro/m2) e Isernia (743 euro/m2).

Capoluoghi

Dopo i mesi estivi si registra una leggera prevalenza di città capoluogo in trend negativo (58 su 110 centri monitorati). I ribassi maggiori spettano a Nuoro (-4,9%), Macerata (-4,3%) e Monza (-3,8%). All’opposto Agrigento (9,3%), Lecco (5,9%) e Modena (5,6%) segnano i rimbalzi maggiori.

Tra le grandi piazze immobiliari Milano e Torino vedono aumentare le pretese dei proprietari del 2,3%. Tengono i prezzi anche a Palermo (0,6%) e Roma (0,4%). Calano Firenze (-0,9%), Genova (-1,1%) e Napoli (-1,3%).

Venezia (4.461 euro/m²) è sempre la più cara, davanti a Milano che balza sul secondo gradino del podio appaiando Firenze (3.924 euro/m²), Bolzano (3.753 euro/m²) e Bologna (3.046 euro/m²). Nella parte bassa del ranking dei valori troviamo Ragusa (817 euro/m²), Caltanissetta (791 euro/m²) e il fanalino di coda Biella con 709 euro al metro quadro.

L’indice dei valori immobiliari di idealista

A partire dal rapporto relativo al primo trimestre del 2019, abbiamo aggiornato la metodologia per l’elaborazione del nostro indice dei prezzi. Dopo l’integrazione di idealista/data, un’apposita divisione specializzata nella gestione di grandi volumi di informazioni e nel data modeling, è stata introdotta una nuova metodologia di calcolo che rende la nostra analisi dell'evoluzione dei prezzi, specialmente in aree di piccole dimensioni, ancora più robusta che in passato. Per evitare salti nella nostra serie, i dati dal 2007 sono stati ricalcolati con la nuova metodologia.

Su raccomandazione del team statistico di idealista/data, aggiorniamo la formula per indicare il prezzo medio con maggiore certezza: oltre a eliminare gli annunci atipici e con i prezzi fuori mercato, calcoliamo il valore mediano invece del valore medio. Con questo cambiamento, oltre ad affinare ulteriormente il nostro indice rendendolo più rispondente alla realtà del mercato, omologhiamo la nostra metodologia con quelle applicate in altri Paesi per ottenere dati immobiliari.

Ora includiamo la tipologia di case unifamiliari (viletta o chalet) e scartiamo immobili di qualsiasi tipo che sono stati nel nostro database per molto tempo senza ottenere interazioni utente. Il rapporto è sempre basato sui prezzi di offerta pubblicati dagli inserzionisti di idealista.

- Idealista.it, 1 ottobre 2020

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