All’inizio della crisi da coronavirus uno dei settori per cui si temevano le peggiori conseguenze economiche, insieme a quelli della ristorazione e del turismo, era quello immobiliare. In Cina a febbraio, in Europa tra marzo e aprile, negli Stati Uniti nei mesi seguenti il mercato della compravendita di abitazioni si è praticamente paralizzato con i lockdown imposti dai governi. Nei mesi successivi, con le previsioni di crescita del PIL in forte calo in tutto il mondo, molti analisti hanno previsto che il mercato immobiliare sarebbe crollato come dopo la crisi finanziaria del 2008.
Come sta andando il mercato immobiliare in Italia
«Fino all’8 marzo il mercato immobiliare italiano era in salute, con un trend di compravendita in aumento da almeno cinque anni», dice al Post Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it, una delle principali piattaforme digitali per comprare e affittare case. L’aumento dei prezzi delle case era guidato non soltanto da Milano, che è la città dove da anni i prezzi crescono maggiormente, ma anche da tutti i principali capoluoghi di provincia, e quando la domanda supera l’offerta è un segnale positivo non soltanto per il settore ma per l’economia.
Nei mesi del lockdown, marzo e aprile, il mercato si è praticamente bloccato. In questo periodo, la maggior parte delle transazioni portate a termine ha riguardato contratti che erano già stati firmati prima della pandemia, e che tra rogiti e altri atti notarili richiedono qualche mese per essere conclusi.
A partire da aprile il mercato ha ripreso con ritmo crescente, ma lentamente. Secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, il volume della compravendita di abitazioni rispetto al 2019 è sceso del 15,5 per cento nel primo trimestre (gennaio-marzo) e del 27,2 per cento nel secondo trimestre (aprile-giugno; quest’ultimo dato è provvisorio ma non dovrebbe variare di molto nella forma definitiva). Non sono ancora disponibili i dati del terzo trimestre, quello che va da luglio a settembre, ma tutti si aspettano una ripresa: secondo l’Agenzia delle Entrate, a giugno il calo del volume delle compravendite è stato soltanto del 6,1 per cento.
Il dato a cui tutti guardano però, e che è utilizzato come indicatore dello stato di salute del mercato, è quello dei prezzi. E i prezzi delle abitazioni in vendita in Italia non sono mai calati, anzi: secondo l’Istat, sono aumentati dell’1,7 per cento nel primo trimestre dell’anno e del 3,4 per cento nel secondo trimestre (quest’ultimo dato è provvisorio). L’Istat non ha ancora reso disponibili i dati dei prezzi per il terzo trimestre, ma secondo l’Osservatorio di Immobiliare.it i prezzi nel settore residenziale sono aumentati in media dello 0,9 per cento anche tra luglio e settembre.
L’idea, quindi, è che per ora il mercato stia reggendo. Anche l’Istat dice che “il drastico calo del numero di compravendite di immobili residenziali ha riguardato la prima parte del trimestre in esame ed è stato in larga parte riassorbito a giugno, senza prefigurare, quindi, per ora, un calo generalizzato e persistente della domanda tale da influenzare l’andamento dei prezzi (di per sé molto vischiosi rispetto ai volumi) nel breve periodo” – che significa: all’inizio dell’anno si sono vendute poche case a causa del lockdown, ma la situazione generale non è drammatica e anzi, il fatto che il calo delle vendite non abbia influito sui prezzi (che sono “vischiosi”, cioè ci mettono di più a risentire dei cambiamenti) è indice del fatto che per ora il settore non ha risentito della crisi.
Il mercato degli affitti è invece in calo molto forte. Secondo dati di Immobiliare.it, tra marzo e settembre del 2020 l’offerta di case in affitto è aumentata del 14,2 per cento nelle grandi città italiane, mentre la domanda è scesa del 13,2 per cento. Il caso più notevole è quello di Milano, dove l’offerta di case in affitto è aumentata del 68,7 per cento nello stesso periodo: ci sono moltissimi appartamenti da affittare e nessuno che voglia farlo.
La situazione peggiore, però, è quella degli affitti di stanze: ad agosto del 2020, la disponibilità di stanze in affitto per studenti e lavoratori era aumentata del 149 per cento rispetto a un anno fa. I dati peggiori sono quelli di Milano e Bologna, due città universitarie, dove le stanze disponibili sono state rispettivamente il 290 per cento in più e il 270 per cento in più.
Anche qui però c’è un dato incoraggiante: i prezzi, sia delle abitazioni sia delle stanze in affitto, sono rimasti stabili, segno che tutti si aspettano una ripresa rapida.
Una nota a margine interessante: si era parlato molto, nei mesi dopo il lockdown, di come il modo di abitare sarebbe cambiato. Dopo aver trascorso due mesi chiuse in casa, si diceva, le persone avrebbero valutato, cercato e infine comprato case più ampie, luminose, con balconi, terrazzi e giardini, magari fuori dai centri città, nei sobborghi o perfino in campagna. Giordano di Immobiliare.it dice che effettivamente ad aprile e maggio le cose sono andate così: le ricerche per case con giardino, balcone e terrazza sono aumentate del 12 per cento, e in media gli utenti hanno cercato abitazioni più grandi di 9 metri quadrati, cioè all’incirca una stanza in più. Dopo il lockdown, chi prima cercava un bilocale ha cominciato a cercare trilocali, e così via.
Dopo un paio di mesi, tuttavia, le ricerche sono tornate com’erano prima del coronavirus. Chi prima poteva permettersi un bilocale si è probabilmente accorto che i trilocali costavano troppo. Anche le ricerche di giardini e balconi sono tornate ai livelli di prima, e anzi: le ricerche di maggiori spazi verdi aumentano puntualmente tutte le primavere, non soltanto in quella post lockdown del 2020.
- Eugenio Cau, Il Post, 5 ottobre 2020
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