Il mercato immobiliare italiano sta vivendo una fase di transizione interessante. Dopo un 2025 caratterizzato da una crescita costante ma moderata, il settore si prepara a un 2026 che si prospetta come l'anno della svolta.
Il consolidamento del 2025
Il 2025 si chiuderà con risultati solidi: il fatturato complessivo è stimato oltre i 162 miliardi di euro (+6,8% rispetto al 2024), trainato dal residenziale che vale 134 miliardi. Le transazioni raggiungeranno circa 770mila abitazioni vendute, con un incremento del 6,9%.
L'aumento medio dei prezzi si è attestato al 3,1%, con una progressione moderata: +4,4% nel primo trimestre, +3,9% nel secondo e +3,8% nel terzo. Secondo Bankitalia, la crescita è rimasta robusta nel terzo trimestre.
Un mercato a due velocità
L'analisi Istat rivela una divergenza significativa: le abitazioni esistenti hanno accelerato con un +4,9% (il massimo dal 2010), mentre le nuove costruzioni hanno rallentato a +1,5%. Questa differenza racconta la preferenza degli acquirenti per immobili con storia in posizioni consolidate.
I dati di idealista confermano questa dinamica: dopo un +1,5% nel secondo trimestre per le case usate, si è registrata una flessione dello 0,7% nel terzo, segnalando che mentre i capoluoghi crescono, alcune province mostrano aggiustamenti al ribasso.
Il 2026: l'anno del primato europeo
Le previsioni di Scenari Immobiliari delineano un 2026 da record: fatturato oltre 170 miliardi di euro, con l'Italia prima in Europa per crescita (+8,4%). Si prevede di raggiungere 800mila abitazioni vendute e un aumento medio dei prezzi del 4,2%.
Nomisma suggerisce però maggiore cautela nel medio termine, prevedendo una crescita sotto l'inflazione: +1% nel 2026, +0,7% nel 2027 e +0,5% nel 2028.
Le grandi città: dinamiche diverse
Milano si conferma leader con +4,5% nel 2025 e un previsto +7,3% nel 2026, il primato nazionale. La domanda supera l'offerta soprattutto nelle zone centrali.
Roma mostra ripresa costante: +2,5% nel 2025 e +6,8% previsto per il 2026. A novembre 2025 il prezzo medio ha raggiunto 3.674 euro al metro quadro (+7,21% annuo), con il centro storico a 8.594 euro al metro quadro.
Firenze e Napoli registrano rialzi tra 2,5% e 3%, sostenuti da famiglie italiane e investitori stranieri. Torino e Bologna mostrano mercati più stabili con +1,5-2%.
Oltre il residenziale
L'hospitality cresce dell'8,8%, seguita dagli uffici (+3,3%). Cresce anche l'interesse per le seconde case. Mario Breglia di Scenari Immobiliari sottolinea l'urgenza di risolvere i cantieri sospesi a Milano e aggiornare le normative obsolete.
Come leggere i dati
Per orientarsi è essenziale distinguere le fonti: l'indice IPAB dell'Istat misura la variazione "pura" dei prezzi a parità di caratteristiche. L'OMI fornisce stime del valore al metro quadro per immobili ordinari. I dati notarili riflettono i valori medi delle transazioni reali.
In conclusione
Il mercato italiano può essere paragonato a un corridore che, dopo un passo cauto nel 2025, è pronto ad accelerare. Le prospettive per il 2026 sono incoraggianti: domanda forte nelle grandi città e resilienza comprovata. Per investitori e operatori, i segnali sono chiari: il mercato è solido e le opportunità ci sono, a patto di saper leggere le dinamiche locali di ogni territorio.
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