40 miliardi di investimenti immobiliari. La salvezza arriva dall'oriente?

Immobiliare globale, nel 2015 si prevede un afflusso di 42,5 miliardi di euro

Gli italiani stanno in finestra e preferiscono andare in affitto che comprare casa. Spesso si tratta di una scelta forzata a causa della difficoltà a ottenere un mutuo. Ma un aiuto per sbloccare il mercato immobiliare dall'incaglio potrebbe arrivare dagli investimenti esteri.

Il settore immobiliare dovrebbe vedere un afflusso di capitali di 42,5 miliardi di euro che sono già stati accantonati nel 2015. Lo sostiene uno studio dell'Inrev, l'associazione europea degli investitori in fondi immobiliari non quotati. L'associazione stima anche che il peso del settore immobiliare salirà dal 10,8% all'11,3% dei portafogli globali. Tra gli investitori intervistati dall'associazione i più ottimisti sono gli asiatici dove il 59,4% prevede di aumentare il capitale allocato nel settore mentre questo valore è del 44,6% per gli europei e il 36% degli americani. I Paesi europei che attireranno più investimenti sono la Germania, la Gran Bretagna e la Francia. Non sorprende non trovare l'Italia tra i paesi favoriti dagli investitori. difficile vedere una inversione di tendenza finché la casa sarà considerata dal fisco un bene da mungere, anche in tempi di vacche magre.

- Il Ghirlandaio, Roma, 23 gennaio 2015

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Gli investimenti immobiliari stranieri in Italia spingono l'acceleratore

Accelera il volume degli investimenti immobiliari in Italia nell’ultima parte dell’anno con 2,6 miliardi di Euro, oltre il 50% in più rispetto al trimestre precedente, secondo i primi dati elaborati da CBRE Italia, società leader nella consulenza immobiliare. Ciò ha portato il volume annuale a 5,3 miliardi di Euro, un aumento dell’11% rispetto allo scorso anno.

Ancora una volta è stato il capitale straniero a guidare la ripresa, rappresentando l’80% degli investimenti totali protagonisti nel trimestre, con oltre 4 miliardi investiti.

“Il risultato, pur se ancora preliminare, non ci sorprende e conferma quanto emerso dall’indagine sulle intenzioni degli investitori presentata a marzo scorso: un rinnovato interesse degli investitori stranieri sul nostro mercato, a prescindere dai fondamentali. Ciò che sorprende è il sorpasso della Spagna che, dati quasi definitivi, dovrebbe chiudere l’anno con un volume eccezionalmente elevato, poco meno del doppio rispetto all’Italia” afferma Alessandro Mazzanti, CEO di CBRE Italia.

Il volume annuo registrato sul mercato immobiliare italiano mette in evidenza un recupero significativo dalla crisi più acuta del 2012 (+104%) ed è incoraggiante per il settore, ma dimostra ancora una volta il ritardo cronico dell’Italia nei confronti dell’Europa che corre a velocità più che doppie, con un volume complessivo che nel 2014 dovrebbe superare di oltre il 30% quello dello scorso anno.

Rispetto alla Spagna, in Italia il numero e la tipologia degli investitori attivi nel 2014 sono stati più esigui. Ad esempio, nel 2014 le Socimis, i nuovi Reit Spagnoli, hanno rappresentato circa un terzo degli investimenti totali e anche gli investitori domestici sono tornati attivi. In Italia invece, le SIIQ non sono mai decollate e gli investitori nazionali sono stati pressoché assenti negli ultimi due anni, con investimenti stabilizzati intorno al miliardo di Euro anche nel 2014.

Un numero interessante emerso dall’analisi è quello relativo alla differenza di capitale domestico e straniero investito in Italia tra il 2007 ed il 2014. Infatti, se il capitale straniero è in linea rispetto a quello investito nel 2007, quello domestico è inferiore dell’80%.

La maggior parte degli investimenti domestici è stata realizzata da fondi legati alle casse di previdenza di alcune categorie: Commercialisti, Medici, Architetti.

“La prevalenza di players stranieri ha consentito anche quest’anno a CBRE di raggiungere risultati eccellenti nell’attività di capital markets, che ci ha visti coinvolti, nella vendita e nell’acquisizione, su oltre un miliardo di Euro di transazioni” aggiunge Mazzanti. “L’attendismo degli investitori italiani è forse una delle cause che ha impedito all’Italia di agganciare l’Europa nella forte crescita degli investimenti: gli investitori internazionali invece hanno confermato una fiducia elevata, a prescindere dalla debole economia del Paese. Certo ciò si riflette nel rischio maggiore attribuito all’immobiliare rispetto al passato – i rendimenti sui Bot sono ai minimi storici in Italia mentre i rendimenti immobiliari sono ancora superiori al picco minimo precedente – ma è comunque un dato che fa riflettere”.

Conclude Mazzanti: “Siamo comunque sulla buona strada per la ripresa, grazie anche ai segnali positivi del Governo, con la riforma sui contratti di locazione e sulle SIIQ. Ci auguriamo che prosegua in questa direzione e soprattutto che ciò possa stimolare il mercato degli investimenti attraverso la creazione di nuovi strumenti ed il ritorno degli investitori nazionali. La ripresa c’è, ma il mercato è cambiato rispetto al ciclo passato”.

- Il Ghirlandaio, 16 gennaio 2015

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Previsioni immobiliari 2015. L'accurata analisi di Nomisma

Una ripresa più lenta di quanto previsto, ma con qualche buona prospettiva sul credito e dunque sulle transazioni immobiliari. Ma i prezzi scenderanno ancora per un anno e occorre affrontare un’offerta ancora inadeguata. Qualche ombra sull’atteggiamento degli istituti di credito, alle prese con un duro processo di risanamento. Ne parla Luca Dondi, direttore di Nomisma.

Quanto influisce il processo di inasprimento dei controlli sulle banche impostato dalla Banca Centrale Europea?
In linea generale l’atteggiamento conservatore delle banche è collegato al deterioramento del credito concesso in passato e all’andamento generale dell’economia, che hanno esercitato un condizionamento fortemente negativo sul settore. In questi mesi in realtà abbiamo assistito ad una leggera apertura da parte degli istituti del credito, sia perché è migliorata la situazione economica italiana sia perché le sofferenze bancarie sono cresciute in maniera meno intensa. Questi due elementi ci inducono a credere che la fase più critica sia passata. Sicuramente però l’inasprimento dei parametri della Vigilanza unica europea e della Banca d’Italia impongono dei criteri più rigidi e vincolanti del passato.

Prevede dunque un influenza positiva sul settore immobiliare?
Se il trend di miglioramento si consoliderà avremo subito benefici sia sull’andamento del mercato al dettaglio che sul settore industriale. Certamente possiamo dire che il livello delle compravendite nel secondo semestre è cresciuto e i prezzi degli immobili non sono aumentati. Abbiamo superato il picco negativo più basso della crisi di questi anni, che si è verificato a cavallo tra gli ultimi mesi del 2013 e i primi del 2014.

L’andamento dei prezzi al ribasso rappresenta davvero una forza propulsiva per il mercato?
La variabile prezzo rimane fondamentale e possiamo dire che non c’è ancora stato l’adeguamento necessario a ridurre la forbice tra domanda e offerta: i prezzi scenderanno ancora. Naturalmente il mercato immobiliare è determinato da fattori esogeni, cioè legati all’andamento dell’economia più in generale: la prospettiva di crescita dell’economia, il fattore reddito delle famiglie, la salute delle imprese e il livello dell’inflazione, fattori che sono tutti ancora bloccati. Difficile pensare a una dinamica immobiliare in controtendenza rispetto a queste variabili macroeconomiche. Proprio la delusione delle attese non ha prodotto i risultati auspicati in termini di compravendite.

A questo punto il real estate tornerà ad avere un posto privilegiato nelle strategie del credito?
Le banche ormai hanno capito che devono sostenere il mercato, non solo per un discorso di utili ma anche per assorbire l’eccesso di offerta di immobili finanziati in passato. Però occorre valutare anche che gli istituti bancari sono molto impegnati a contenere il rischio e che l’immobiliare è percepito oggi come un asset più pericoloso del passato. Le banche sono consapevoli della difficoltà a liquidare le proprie posizioni immobiliari.

La politica della BCE ha un reale effetto sullo sblocco del credito?
Le misure poste in atto finora, come la politica accomodante sui tassi, vanno giudicate positivamente. Va nella giusta direzione anche l’eventuale acquisto dei titoli, perché crea le condizioni giuste per mettere da parte le provviste da allocare. A quel punto spetta alle banche decidere cosa finanziare, e l’immobiliare non è ai primi posti. La valutazione del rischio è ancora un elemento di criticità per il mattone.

Se i prezzi sono uno dei fattori dirimenti per la ripresa del mercato, quali sono le attese per il 2015?
Nel 2015 mi attendo prezzi ancora in calo, mentre nel 2016 la domanda potrebbe tornare a crescere appunto insieme ai prezzi.

Oltre al prezzo, altre due sono le questioni da lei segnalate per la ripresa del settore: il sostegno alla domanda e il miglioramento dell’offerta. Come si evolveranno i due fattori?
Quanto al sostegno della domanda, mi riferisco agli interventi sulle politiche del credito e alla fiscalità. L’evoluzione della fiscalità è difficile da valutare in Italia, perché finora abbiamo visto solo una politica di annunci. C’è confusione nella tassazione sulla casa e forse ci si può attendere persino un aggravio nei prossimi mesi. Per quanto riguarda il secondo fattore, quello della qualità, sono comunque perplesso circa l’immissione di un’offerta di nuova costruzione sul mercato nei prossimi anni. È prevedibile piuttosto che ci sia una riqualificazione dei portafogli esistenti. Però attenzione: l’offerta di scarsa qualità rischia di essere fuori mercato quando questo risalirà la china.

Rispetto agli interventi normativi, tuttavia, lo Sblocca Italia sembrerebbe dimostrare una nuova sensibilità istituzionale verso il mattone. Quanto potrà favorire la crescita questo vento nuovo?
In realtà lo Sblocca Italia va considerato come un “timido” primo passo. Certamente le novità introdotte sulle società immobiliari quotate sono importanti. Anche il rent to buy, oggetto di definizione normativa per la prima volta, rappresenta piuttosto un primo abbozzo di sistematizzazione. Eppure al di là del giudizio sulla legge, verso il quale rimango comunque positivo, ritengo che il mercato debba muoversi autonomamente. Il cambio di passo deve avvenire a livello di sistema industriale, ci deve essere un cambio di approccio radicale sull’operatività, sui costi, sugli standard adottati. È certamente necessario un radicale processo di revisione industriale.

- Onelia Onorati, Il Ghirlandaio, gennaio 2015

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