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giovedì 30 aprile 2020

Mercato immobiliare. Cosa lascerà l'emergenza?

Nel corso di una diretta Facebook organizzata dalla Fimaa si è discusso di qual è la tendenza del mercato immobiliare e di come i professionisti del settore hanno affrontato il periodo di chiusura delle agenzie a causa dell'emergenza coronavirus.

All'incontro, moderato da Gerardo Paterna, autore e blogger immobiliare, hanno partecipato Santino Taverna, presidente nazionale di Fimaa-Confcommercio (Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari), Oscar Caironi, presidente Fimaa Ascom Confcommercio Bergamo, e Luca Dondi, ad di Nomisma.

Flickr/Creative commons

Gli effetti del lockdown e del distanziamento sociale

E proprio l'ad di Nomisma ha sottolineato qual è la tendenza del mercato immobiliare emersa nelle ultime settimane, spiegando che si è dovuto aggiungere "un ulteriore scenario peggiorativo". A tal proposito, Dondi ha spiegato: "Nelle previsioni fatte abbiamo forse peccato di ottimismo immaginando non dico un ritorno alla normalità, ma un'attenuazione di alcune misure un po' più precoce rispetto a quello che in realtà accadrà. Quindi abbiamo aggiunto un'ulteriore dimensione negativa e trasformato quello che venti giorni fa era lo scenario pessimistico nello scenario base. Questo perché il fenomeno di lockdown e di distanziamento sociale che sta caratterizzando queste settimane si rifletterà inevitabilmente in una recessione, in un peggioramento delle condizioni economiche generali che avranno un effetto significativo sul mercato". L'ad di Nomisma ha quindi affermato: "Il paradosso è che stiamo scappando da un nemico enorme, ma il rischio è quello di trovarsi poi a dover fronteggiare un nemico ancora più grande che è rappresentato dalla recessione e dalle difficoltà economiche che questa situazione di prolungata inattività porteranno inevitabilmente. Credo sia assolutamente il momento di ragionare anche in un'ottica prospettica in chiave di allentamento di alcune misure proprio guardando alle conseguenze economiche che una protratta inattività può provocare".

Andamento compravendite e prezzi

Accendendo i riflettori proprio sul comparto, Dondi ha illustrato le previsioni relative all'andamento di compravendite e prezzi, confermando la flessione molto significativa delle compravendite. Una flessione significativa che "non dipende esclusivamente dall'inattività di questi due mesi, ma dipende soprattutto dalle conseguenze economiche sui bilanci delle famiglie di questa inattività e della parziale attività dei prossimi mesi". Secondo quanto affermato dall'ad di Nomisma, a fronte della significativa flessione delle compravendite "ci sarà una sostanziale tenuta, almeno nelle fasi iniziali, dei prezzi". E Dondi ha spiegato il perché dicendo: "Quello che le crisi precedenti, soprattutto quella del 2008, hanno insegnato è che in Italia i prezzi reagiscono con ritardo, con grande lentezza, rispetto all'evoluzione dei contesti. Questo è un elemento, se vogliamo, di salvaguardia della solidità patrimoniale. E' allo stesso tempo anche un elemento di penalizzazione del mercato. Per cui bisognerà capire quale sarà l'effetto prevalente, soprattutto quale sarà l'esigenza di monetizzare che alcune famiglie avranno proprio per garantirsi un mantenimento del proprio tenore di vita. Però quello che oggi vediamo è un effetto immediato, drastico, dei livelli di attività molto più contenuti per quanto riguarda la componente prezzi".

Il mercato degli affitti

L'ad di Nomisma ha affrontato anche il tema affitti, sottolineando che "l'affitto è un segmento controverso". Per quanto riguarda gli affitti brevi Dondi ha evidenziato il fatto che ci sarà uno "spostamento naturale" verso altre soluzioni, ci sarà un riposizionamento su altre fette di mercato. Parlando poi del mercato dell'affitto tradizionale, l'ad di Nomisma ha evidenziato l'importanza della componente studentesca. Su questo fronte c'è un problema da tenere in considerazione: se si dovesse proseguire con le lezioni a distanza, la componente studentesca potrebbe subire una contrazione. Dondi dunque ritiene che ci possa essere "una ricerca verso forme di locazione a medio termine, che però non potrà dare una risposta a tutta l'offerta che si riverserà su questo mercato", immagina quindi "sul segmento della locazione una qualche inflessione maggiore sui canoni".  Secondo Dondi, "poi bisognerà capire se le famiglie che non potranno accedere alla proprietà, o perché non ne avranno le risorse o perché vorranno capire l'evolversi della propria situazione reddituale, desideranno transitare temporaneamento, come è successo tra il 2010 e il 2012, al segmento della locazione. Questo potrebbe essere un elemento che dà un po' di ristoro in termini di redditività all'offerta di locazione residenziale". Per l'ad di Nomisma si tratta dunque di "un mercato abbastanza controverso, in cui ci saranno una serie di riposizionamenti".

Le richieste di Fimaa per il settore

Aprendo l'incontro, Santino Taverna, presidente nazionale di Fimaa (Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari), ha illustrato le osservazioni avanzate nelle fasi di conversione dei decreti emanati dal governo. Taverna ha sottolineato che Fimaa, con Confcommercio, "ha chiesto di intervenire nella moratoria delle scadenze fiscali per renderla più ampia e inclusiva; ha chiesto di rendere subito operative le misure adotatte per garantire liquidità alle imprese evitando i lacci burocratici; ha chiesto di tener conto anche delle imposte locali, come Imu e Tasi, e altri tributi che non rientrano nelle attuali previsioni di sospensione; ha chiesto che nel credito di imposta del 60% previsto per i canoni di locazione di negozi e botteghe rientri anche le locazioni degli uffici; ha chiesto anche la reintroduzione della cedolare secca, non solo per gli immobili ad uso commerciale, ma anche per quelli ad uso terziario, prevedendo oltre i contratti di locazione di nuova stipula anche quelli già esistenti". Il presidente di Fimaa ha poi aggiunto: "Abbiamo veicolato istanze anche nel merito delle locazioni turistiche, che come altri settori sono fortemente penalizzate in questa fase di emergenza sanitaria. Si sta lavorando per permettere anche la ripresa dell'attività degli operatori immobiliari, così come per quella degli operatori merceologici e creditizi, ovviamente nel rispetto delle normative emanate per evitare i contagi".

Il rapporto tra digitale e immobiliare

L'incontro è stato anche l'occasione per parlare del rapporto tra digitale e mondo immobiliare. In questo periodo di chiusura delle agenzie, gli strumenti tecnologici - social, virtual tour, videochiamate, conference call, firme digitali - hanno sicuramente sostenuto l'operatività. Su questo fronte, Caironi ha spiegato che "il digitale è ed è stato un prezioso alleato, che ci ha consentito di mantenere i rapporti visivi, anche se virtuali, quindi vedere mediante strumenti dedicati amici, colleghi e soprattutto clienti".

Parlando di questo tema, Taverna ha detto: "Questa emergenza ha stimolato parecchie riflessioni anche sulle modalità operative che ci hanno accompagnato in passato. L'utilizzo della tecnologia è ormai indispensabile per tutti, compresi anche quelli più restii a farne uso. Nell'ambito immobiliare l'utilizzo dei virtual tour, che permettono di valutare l'interesse della clientela in una fase preliminare, è sicuramente un aspetto positivo. Anche se in questi casi penso che vanno valutati i pro e i contro. I servizi digitali sono importanti, ma rimangono comunque complementari per l'attività esercitata dall'operatore. Io penso che nel rapporto agente/consumatore la fidelizzazione rimane un aspetto fondamentale per la conclusione della trattativa. La tecnologia facilita però l'interazione tra colleghi e supporta la collaborazione tra operatori".

Attenzione alla casa

Interessante l'osservazione di Oscar Caironi, presidente Fimaa Ascom Confcommercio Bergamo, il quale ha evidenziato come in questo periodo di lockdown si sia compresa ancora di più l'importanza della casa. In merito, Caironi ha sottolineato: "Abbiamo visto che è un luogo che ci protegge, che ci dà sicurezza. Chi ha la fortuna di avere un giardino o un terrazzo ha avuto l'opportunità di godersela meglio". Secondo Caironi, "ci sarà sicuramente un ritorno a un tipo di immobili Anni '80, che avranno grandi spazi, anche grandi spazi esterni".

La voglia di casa rimane. Secondo il presidente nazionale di Fimaa "al di là di questa emergenza, che al momento impedisce l'operatività, penso che il comparto immobiliare continuerà ad essere attrattivo e sarà sicuramente in grado di riprendersi. Gli effetti del coronavirus non faranno venire meno l'interesse o la necessità di pensare all'acquisto di una casa. Anzi, probabilmente amplificherà anche la necessità di sostituirla". Taverna ha affermato: "Ci potrà sicuramente essere una contrazione per quanto riguarda il numero delle compravendite, però penso che nell'ambito dei valori non ci saranno contraccolpi significativi. E comunque l'eventuale calo non sarà mai equiparabile agli sbalzi borsistici o dei mercati finanziari. Ritengo che anche per chi è in affitto ci saranno delle riflessioni verso l'acquisto della casa: lo stesso importo di un canone di locazione può essere oggi capitalizzato in una rata di mutuo per l'acquisto, dato che gli attuali tassi di interesse non sono mai stati così convenienti. Non va nemmeno dimenticato il fatto di operare in un Paese che per morfologia, clima, cibo, capacità imprenditoriale non ha niente da invidiare agli altri, oltre che vantare il 70% del patrimonio artistico mondiale. Ci sono quindi, secondo me, gli elementi che potranno permettere al Paese e quindi anche alla categoria di ripartire".

Riapertura delle agenzie immobiliari

In merito alla riapertura delle agenzie immobiliari, il presidente nazionale di Fimaa ha affermato che la Federazione è "in costante contatto con le Istituzioni" e che "appena sarà possibile si procederà in questa direzione". Taverna ha ricordato che "gli operatori immobiliari sono stati catalogati come categoria a minore rischio", ma ha anche sottolineato che "la priorità riguarda la vita delle persone" e che "bisogna attrezzarsi per essere nelle condizioni di ripartire adottando le normative previste dal governo". Il presidente Fimaa Ascom Confcommercio Bergamo ha aggiunto: "Anche noi ci auguriamo che il 4 maggio sia il D-day per il rientro nei nostri uffici, ma la sicurezza e il valore della vita sono predominanti".

- Stefania Giudice, Idealista.it, 30 aprile 2020


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mercoledì 29 aprile 2020

Comprare immobili conviene nel 2020

I rendimenti offerti dagli immobili crescono in tutti i segmenti del property tranne il commercial,  rimasto invariato rispetto allo scorso anno, proprio mentre il tasso del Btp a 10 anni segna un rendimento dell'1,8%.

Alcuni provvedimento per il sostegno all'affitto

Comprare un immobile per investimento garantisce un capital gain che varia dal 9,9% dei negozi al 6,3% per i box passando per l’8,2% degli uffici e il 6,7% delle abitazioni. A dirlo è la consueta analisi dell’Ufficio Studi di idealista, che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo1. Rendimenti nel residenziale

L’investimento nelle abitazioni diventa sempre più remunerativo toccando i massimi degli ultimi 5 anni. I rendimenti medi delle abitazioni in affitto nelle città capoluogo italiane sono aumentati di 2,1 punti percentuali rispetto al primo trimestre del 2015 e di 0,8 punti percentuali rispetto allo scorso anno per via dell’incremento dei canoni medi e il calo dei prezzi di vendita.

I rendimenti annui lordi più elevati si registrano a Biella con un tasso pari al 10%, seguita da Siracusa (8,9%) e Brindisi (8,4%). L’Aquila (3,7%) è la città dai ritorni meno allettanti per i proprietari seguita da Massa (4,1%), quindi Venezia e Siena dove il ritorno medio annuo di un’abitazione in affitto è del 4,2%.

Tra i grandi mercati Milano (6,6%) offre i ritorni più interessanti con canoni che crescevano a ritmo maggiore più dei prezzi di vendita (situazione precedente al Coronavirus). Seguono Torino (6 %), quindi Roma e Napoli dove l’alloggio da mettere a rendita offre il 5,5%. Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni)

Il beneficio maggiore di tutti i prodotti immobiliari analizzati è sempre quello del comparto commerciale, anche se i rendimenti sono pari a quelli di un anno fa: Treviso (16,7%) e Ferrara (15,1%) sono al top del ranking seguite da Torino (14,6%) e Milano (14,4%) tra i centri con i tassi di rendimento più alto. Ritorni a doppia cifra per altri 49 centri compresi nella forbice che va dal 13,1% di Genova e il 10% di Bergamo, Lecce e Asti. I rendimenti meno allettanti nel retail spettano a Ragusa (7,9%) e Andria (7,5%).

Rendimenti degli uffici I saggi di rendimenti degli uffici sono saliti dello 0,5% nell’ultimo anno arrivando all’8,2%. Vicenza vola all’8,9%, seguita da Torino (8,7%) e Perugia (8,6%). Trento (5,8%) seguita da Bari e Rimini, entrambe con un ritorno del 5,7% offrono i ritorni minori per gli investitori. Tra i grandi mercati Torino (8,7%) è al topo davanti a Napoli (7,4%), Milano (7,2%) e Roma (7,1%).

Rendimento dei box

Anche il segmento di mercato dei box e dei posti auto ha rafforzato la tendenza al rialzo dei rendimenti negli ultimi 12 mesi (più 0,8% l’incremento). Attualmente la domanda è stabile, soprattutto nelle grandi città, dove spicca la performance di Bari (6,2%), seguita da Milano (in ripresa) e Roma (in discesa) al 6%. I rendimenti sono calati nei grandi centri del Sud e nelle Isole come dimostrano Palermo (5,1%) e Napoli (4,2%). Nel capoluogo partenopeo il prezzo medio per un box è il più alto d’Italia con una media di circa 46mila euro.

- Idealista.it, 29 aprile 2020

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