Mercato immobiliare italiano, le previsioni di Nomisma fino al 2025

La sfiducia dei consumatori impatta sulle intenzioni di acquisto immobiliare, spiega Luca Dondi, Ad di Nomisma, oltre che sulle intenzioni di stipula di nuovi mutui casa. “I consumatori sono consapevoli che le condizioni del credito sono peggiorate, con maggiore prudenza e selettività da parte delle banche, per tutelarsi da eventuali insolvenze. Sia a livello europeo che italiano, a maggior selettività si associa minore domanda di credito”.

In termini di numeri, ciò si traduce in una previsione sulle erogazioni di mutui a 55,2 miliardi di euro (contro i 55,7 preconizzati a febbraio), 44,4 miliardi nel 2023 (contro i 54,2 previsti a febbraio), 45 miliardi nel 2024 (contro i 58 previsti a febbraio) e 48,2 nel 2025.

A livello di compravendite, il 2022 si concluderà con 767 mila compravendite, più delle 741 previste a febbraio, per poi calare bruscamente a 665 mila nel 2023 e 659 mila nel 2024 (contro la precedente previsione a 725 e 736 mila compravendite immobiliari)

Prezzi dei canoni e delle compravendite immobiliari, le previsioni 2022-2024

La crescita dei prezzi e dei canoni immobiliari reggerà nei prossimi anni a causa dei fondamentali delle 13 città monitorate da Nomisma, il che mette al riparo le città italiane dal rischio bolla. Nel 2022 si è vista una variazione semestrale del +2,1 per cento nei prezzi immobiliari e del +0.6 per cento annuo. Il 2022 si concluderà con un aumento del 2,7 per cento per la media delle 13 principali città italiane (con Milano a +5,9 per cento e Venezia a -0.9).

Allo stesso modo si prevede un aumento del 2 per cento in media per i canoni di affitto (con Milano a +4,4 per cento e Palermo a -0.5 per cento) con un occhio al fenomeno degli affitti brevi che sottraggono alloggi alla locazione di lungo termine, meno redditizia. Come si evidenzia nel rapporto Nomisma, infatti, per raggiungere la stessa redditività annuale di un contratto in affitto tradizionale per un appartamento da 50-70 mq, a Milano bastano 141 giorni di occupazione, a Venezia 116, a Bologna 119, a Firenze 125, a Roma 188, a Napoli 205.

In generale per i prezzi di compravendita delle abitazioni si prevede un aumento del 2,9 per cento nel 2022 per quanto riguarda le principali 13 città italiane; dello 0,7 per cento nel 2023 e dello 0,5 per cento nel 2024. Per quanto riguarda il segmento uffici, l’aumento dei prezzi di compravendita sarà dello 0,5 per cento nel 2022 per poi passare a un calo dello 0.4 per cento nel 2023 e dello 0,1 per cento nel 2024 mentre per quanto riguarda i negozi si prevede un aumento dei prezzi dello 0,6 per cento nel 2022, dello 0,1 per cento nel 2023 e dello 0.3 per cento nel 2024

Le difficoltà di ottenimento del credito riducono l’accessibilità al mercato della proprietà, con l’allargamento della forbice tra l’ampia fetta di domanda che necessita di un sostegno all’acquisto e quanti, appartenenti alla fascia alta in termini di disponibilità, possono procedere grazie ad una semplice valutazione di opportunità.

Tempi di compravendita

Considerando invece i tempi di assorbimento degli immobili in vendita, Nomisma riscontra differenze significative in relazione alla tipologia. Per le abitazioni occorrono in media 4,9 mesi, a fronte degli 8,5 mesi necessari per gli uffici e degli 8,2 mesi per i negozi.

Lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto risulta essere pari all’11,2% nel settore abitativo e al 13,1% sia per uffici che per negozi. Nel secondo semestre del 2022 la riduzione del divario ha riguardato tutti i segmenti monitorati. - Floriana Liuni, Idealista.it, 24 novembre 2022

Luca Vona

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I prezzi delle case salgono o scendono? Il mercato immobiliare italiano sembra avere caratteristiche particolari

I prezzi delle case stanno scendendo un po’ ovunque nel mondo. I motivi sono legati principalmente all’aumento dei tassi di interesse, ossia la politica monetaria portata avanti dalle banche centrali di tutto il mondo per fermare l’aumento dei prezzi, che di fatto rende più cari i prestiti, tra cui i mutui per l’acquisto delle case. Anche l’incertezza verso il prossimo futuro ha un suo ruolo: l’economia globale sembra essere molto vicina a una recessione e molti non ritengono questo un periodo adatto per comprare casa.

Il mercato italiano tuttavia ha alcune specificità: per ora sembra che le cose stiano procedendo come negli scorsi anni. Dopo un 2021 che è andato molto bene, la domanda di immobili è ancora piuttosto sostenuta. Le compravendite sono in lieve calo ma i prezzi restano in aumento su tutto il territorio, soprattutto nelle grandi città. Ed è improbabile che anche qui in Italia si vedrà presto il rallentamento delle quotazioni a cui si è assistito negli scorsi mesi in molte economie mondiali.

In molti paesi del mondo, e soprattutto nei paesi più economicamente avanzati, i prezzi delle case stanno scendendo ormai da mesi. Questo rappresenta la fine di un lungo rialzo delle quotazioni. Dalla crisi finanziaria del 2007-2009 le politiche monetarie molto espansive, che hanno tenuto i tassi di interesse bassissimi per stimolare i consumi e gli investimenti dopo la crisi, hanno alimentato un costante aumento dei prezzi delle case nei paesi ricchi. Per esempio negli Stati Uniti sono aumentati di quasi il 60 per cento dal minimo del 2012 alla fine del 2019.

Le restrizioni provocate dalla pandemia da coronavirus e il lavoro da casa hanno dato un nuovo valore alle abitazioni, soprattutto a quelle con grandi spazi nelle località suburbane, dove si poteva avere anche un giardino e uno studio in cui lavorare da remoto. Nel periodo della pandemia i governi, preoccupati di una crisi immobiliare, hanno temporaneamente allentato o rimosso le normative sui mutui, rendendo ancora più facile l’acquisto. In più, i risparmi accumulati dai consumatori, che non avevano modo di spendere durante la pandemia, hanno garantito ingenti somme da dare come anticipo.

Ma gli aumenti dei tassi di interesse di riferimento da parte delle banche centrali hanno ora riportato i tassi sui mutui a livelli che non si vedevano da decenni. Questo renderà più difficile potersi permettere un mutuo, sia per i potenziali acquirenti che ne devono sottoscrivere uno nuovo sia per chi ne ha già uno a tasso variabile.

L’Italia al momento sembra ancora fuori da questa dinamica di prezzi in discesa. Dopo aver chiuso un 2021 record per numero di compravendite immobiliari, circa 750 mila, grazie a una sostenuta domanda di acquisti e a un sistema del credito molto accomodante, il settore residenziale italiano ha iniziato il 2022 con lo stesso slancio.

La domanda di case delle famiglie italiane non ha risentito troppo dello choc provocato dalla guerra, dall’avvio delle difficoltà legate all’aumento dell’inflazione, dalle interruzioni sulla catena delle forniture di materie prime e dalla prospettiva di un anno di forti rialzi sui tassi di interesse legati ai mutui. Nel primo semestre la stima delle compravendite è data in aumento del 12,5 per cento rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.

Gli ultimi dati Istat dicono che nel secondo trimestre di quest’anno i prezzi delle case sono aumentati del 2,3 per cento rispetto al trimestre precedente e del 5,2 nei confronti dello stesso periodo del 2021. L’aumento dei prezzi rispetto all’anno precedente dipende soprattutto dall’aumento delle quotazioni delle nuove abitazioni, che registrano un rialzo del 12 per cento, principalmente a causa dei forti rincari dei materiali da costruzione e dell’energia. Tuttavia sono in crescita anche i prezzi delle abitazioni esistenti, del 3,8 per cento, anche se in lieve rallentamento rispetto al 4,4 del trimestre precedente.

È però ancora presto per dire con certezza se il mercato immobiliare italiano è definitivamente fuori dalle tendenze che si stanno osservando negli altri paesi.

Innanzitutto i dati si riferiscono al primo semestre dell’anno, quando l’inflazione sembrava ancora sotto controllo e la Banca Centrale Europea doveva ancora iniziare ad aumentare i tassi di interesse. Quindi è possibile che non ci fosse ancora una percezione diffusa che i mutui sarebbero diventati presto più cari.

Nei prossimi mesi, secondo il presidente del centro di ricerca Scenari Immobiliari Mario Breglia, si osserveranno «meno compravendite e prezzi in aumento, che si allineeranno all’inflazione. Il mercato immobiliare italiano sta tornando indietro agli anni Novanta, un mercato per ricchi. Le famiglie che possono permetterselo investono nel mattone per proteggersi dall’inflazione, comprano per i figli, per capitalizzare o per metterle in affitto». E così contribuiscono ad alzare i prezzi e lo fanno nelle città più attraenti, come Milano, Roma, Firenze e così via.

Questa previsione conferma anche il secondo rapporto per il 2022 della società di consulenza Nomisma, che prevede per quest’anno e fino al 2024 un modesto calo delle compravendite, una diminuzione più marcata delle erogazioni di mutuo e i prezzi delle case in aumento. Rispetto alle previsioni formulate a inizio anno ci sono correzioni al ribasso. Tutto sommato però la guerra, l’inflazione e il rischio di una recessione hanno finora avuto un impatto minore del previsto e la spiegazione data da Nomisma è che la domanda abitativa resta alta: il 3,7 per cento dei nuclei familiari sta attualmente cercando una casa da comprare e un altro 9,6 per cento si dichiara intenzionato ad avviare la ricerca entro l’anno.

Resta però il fatto che prima o poi l’effetto dell’aumento dei tassi dei mutui si vedrà: se i tassi di interesse aumenteranno, i mutui diventeranno più costosi e probabilmente le famiglie aspetteranno prima di comprare casa. Secondo l’ultimo bollettino dell’ABI (Associazione Bancaria Italiana) i tassi sui nuovi mutui per la casa, a settembre, sono saliti lievemente, al 2,17 per cento dal 2,07 di agosto, ma sono quasi raddoppiati dall’1,39 per cento dello scorso anno. E continueranno ad aumentare, visto che la BCE ha appena iniziato ad aumentarli (lo ha fatto a settembre per la prima volta dopo 11 anni). Prima o poi ci saranno conseguenze sul mercato immobiliare dato che, secondo Nomisma, l’80 per cento di chi vorrebbe comprare casa pone come condizione irrinunciabile poter avere accesso al mutuo.

Ma, secondo Breglia, a rimetterci saranno perlopiù i più giovani e le persone meno abbienti. Chi può permetterselo continuerà a comprare immobili. - Il Post, 6 novembre 2022

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