La sfiducia dei consumatori impatta sulle intenzioni di acquisto immobiliare, spiega Luca Dondi, Ad di Nomisma, oltre che sulle intenzioni di stipula di nuovi mutui casa. “I consumatori sono consapevoli che le condizioni del credito sono peggiorate, con maggiore prudenza e selettività da parte delle banche, per tutelarsi da eventuali insolvenze. Sia a livello europeo che italiano, a maggior selettività si associa minore domanda di credito”.
In termini di numeri, ciò si traduce in una previsione sulle erogazioni di mutui a 55,2 miliardi di euro (contro i 55,7 preconizzati a febbraio), 44,4 miliardi nel 2023 (contro i 54,2 previsti a febbraio), 45 miliardi nel 2024 (contro i 58 previsti a febbraio) e 48,2 nel 2025.
A livello di compravendite, il 2022 si concluderà con 767 mila compravendite, più delle 741 previste a febbraio, per poi calare bruscamente a 665 mila nel 2023 e 659 mila nel 2024 (contro la precedente previsione a 725 e 736 mila compravendite immobiliari)
Prezzi dei canoni e delle compravendite immobiliari, le previsioni 2022-2024
La crescita dei prezzi e dei canoni immobiliari reggerà nei prossimi anni a causa dei fondamentali delle 13 città monitorate da Nomisma, il che mette al riparo le città italiane dal rischio bolla. Nel 2022 si è vista una variazione semestrale del +2,1 per cento nei prezzi immobiliari e del +0.6 per cento annuo. Il 2022 si concluderà con un aumento del 2,7 per cento per la media delle 13 principali città italiane (con Milano a +5,9 per cento e Venezia a -0.9).
Allo stesso modo si prevede un aumento del 2 per cento in media per i canoni di affitto (con Milano a +4,4 per cento e Palermo a -0.5 per cento) con un occhio al fenomeno degli affitti brevi che sottraggono alloggi alla locazione di lungo termine, meno redditizia. Come si evidenzia nel rapporto Nomisma, infatti, per raggiungere la stessa redditività annuale di un contratto in affitto tradizionale per un appartamento da 50-70 mq, a Milano bastano 141 giorni di occupazione, a Venezia 116, a Bologna 119, a Firenze 125, a Roma 188, a Napoli 205.
In generale per i prezzi di compravendita delle abitazioni si prevede un aumento del 2,9 per cento nel 2022 per quanto riguarda le principali 13 città italiane; dello 0,7 per cento nel 2023 e dello 0,5 per cento nel 2024. Per quanto riguarda il segmento uffici, l’aumento dei prezzi di compravendita sarà dello 0,5 per cento nel 2022 per poi passare a un calo dello 0.4 per cento nel 2023 e dello 0,1 per cento nel 2024 mentre per quanto riguarda i negozi si prevede un aumento dei prezzi dello 0,6 per cento nel 2022, dello 0,1 per cento nel 2023 e dello 0.3 per cento nel 2024
Le difficoltà di ottenimento del credito riducono l’accessibilità al mercato della proprietà, con l’allargamento della forbice tra l’ampia fetta di domanda che necessita di un sostegno all’acquisto e quanti, appartenenti alla fascia alta in termini di disponibilità, possono procedere grazie ad una semplice valutazione di opportunità.
Tempi di compravendita
Considerando invece i tempi di assorbimento degli immobili in vendita, Nomisma riscontra differenze significative in relazione alla tipologia. Per le abitazioni occorrono in media 4,9 mesi, a fronte degli 8,5 mesi necessari per gli uffici e degli 8,2 mesi per i negozi.
Lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto risulta essere pari all’11,2% nel settore abitativo e al 13,1% sia per uffici che per negozi. Nel secondo semestre del 2022 la riduzione del divario ha riguardato tutti i segmenti monitorati. - Floriana Liuni, Idealista.it, 24 novembre 2022
Luca Vona
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