Un 2020 meno negativo del previsto per il mercato residenziale e un 2021 all’insegna della stabilità, pur nel delinearsi di importanti disparità tra realtà più resilienti e più colpite dalla pandemia. In sintesi questo è l’outlook espresso dal primo Real Estate Data Hub nato dalla collaborazione di RE/MAX Italia e Avalon Real Estate.
La domanda immobiliare residenziale nel 2020
Secondo quanto rilevato dall’analisi, l’andamento delle compravendite residenziali nel 2020 ha mostrato una netta frenata nella prima parte dell’anno (con un calo del 9% delle transazioni e un picco del -30% nel secondo trimestre) per poi evidenziare un recupero del 20% nel terzo trimestre, a concludere con un quarto trimestre all’insegna di un +9 per cento. In particolare sono calate le transazioni nei Capoluoghi di provincia mentre sono cresciute le transazioni di immobili residenziali in provincia registrando un aumento del 3% rispetto all’anno precedente.
Analizzando la domanda per tipologia acquistata, nel 2020 in confronto al 2019, si registra un calo dell’acquisto degli appartamenti che perdono 4 punti percentuali. Aumenta invece la richiesta di ville, case indipendenti, chalet, le cui transazioni sul totale aumentano del 2%.
A queste nuove esigenze, si aggiunge una richiesta di ambienti con più stanze. Analizzando il totale delle transazioni, nel 2020 calano di un punto percentuale le transazioni di bilocali in favore dei trilocali rispetto al 2019. La stessa tendenza viene confermata considerando le principali città italiane.
Tempi di vendita e locazione nel 2020
Nel 2020 secondo il Real Estate Data Hub si è visto un calo sensibile delle tempistiche di vendita e di locazione rispetto al 2019.
La media mensile dei giorni di vendita per la categoria appartamenti è passata da 162 a 152 giorni dal 2019 al 2020, per un calo totale delle tempistiche del -6,2 %. Per i loft/open space, i duplex, le case semi e indipendenti, le ville la media passa da 190 a 177 giorni, diminuendo così del -6,8 %. Per gli appartamenti da 2 e 3 locali, invece, la variazione del 2020 rispetto al 2019 risulta essere del -5%.
Per quanto riguarda invece la locazione, la categoria appartamenti è passata da 66 a 60 giorni dal 2019 al 2020, per un calo delle tempistiche del -9,1 %. Invece, la media dei giorni di locazione per le categorie di “loft/open space, duplex, case semi e indipendenti, ville” passa da 88 a 62 giorni, per una diminuzione del 29,5 %.
Andamento dei prezzi residenziali nel 2020
Nel corso del 2020 il trend dei prezzi residenziali è stato incostante. Denominatore comune nelle varie categorie residenziali è stato il crollo dei prezzi in aprile, mese che ha subito maggiormente le conseguenze della pandemia.
Nello specifico, il crollo maggiore per gli appartamenti si è manifestato ad aprile. La ripresa usuale dei prezzi che avviene in primavera si è pertanto traslata in estate, quando le transazioni hanno guadagnato terreno grazie all’allentamento delle restrizioni anti Covid. Il calo estivo nel 2020 è stato contenuto, complice l’andamento dei prezzi traslato in avanti di un paio di mesi, per poi crescere in autunno ed inizio inverno. Nel corso del 2020 sono stati individuati movimenti ad U per i monolocali e i bilocali, mentre i trilocali hanno visto prima un assestamento dei prezzi e poi una risalita, le tre categorie hanno guadagnato valore rispetto al 2019.
A fine autunno ed inizio inverno tutte le macro regioni hanno visto una solida risalita dei prezzi di vendita, che nel caso del Nord, Sud Italia ed Isole si è tramutata addirittura in un superamento dei prezzi dell’anno precedente. Nel Centro Italia nonostante la risalita, il livello dei prezzi di vendita è rimasto invece inferiore ai valori di dicembre 2019.
Più nel particolare si può sottolineare come le regioni di Campania, Puglia, Lombardia e Marche abbiano visto un rialzo significativo dei prezzi (tra il +5% e il +25%); Lazio, Emilia Romagna, Piemonte e Sicilia un rialzo moderato tra l’1 e il 3%.
In Toscana, Sardegna, Liguria, Veneto e Abruzzo i prezzi sono diminuiti di un importo compreso tra il -7 e il -23%.
Le regioni in media hanno assistito quindi ad un rialzo del +1% per questa categoria.
Outlook 2021 per il mercato immobiliare residenziale
Alla luce di quanto accaduto nel 2020, le previsioni del 2021 del Real Estate Data Hub di Re/Max e Avalon. Il sentiment è quello di una ripresa nel corso del 2021 che esprimerà una crescita moderata delle vendite residenziali, mentre la minoranza degli operatori ha una visione più pessimista, stimando un andamento delle vendite stabile.
Per quanto riguarda i prezzi, anche in questa occasione una netta divisione di pensiero vede, da un lato, una previsione di stabilità e dall’altro un incremento moderato. La ripresa economica tuttavia evidenzierà le diseguaglianze tra coloro che durante la pandemia hanno “resistito” registrando risultati addirittura positivi e coloro che non sono cresciuti, continuando a precipitare.
L’andamento delle transazioni residenziali sarà influenzato dalla crescita economica e dalla tempestività con cui i vaccini saranno resi disponibili. Ulteriori fattori da non dimenticare, saranno il risparmio delle famiglie, l’andamento dei tassi di interesse e il livello di occupazione. A questo proposito, il Recovery Fund dovrebbe accelerare la ripresa economica, migliorando il tasso di occupazione e di conseguenza la capacità di spesa delle famiglie. Al momento, considerando queste variabili, il 2021 mostrerà una risalita graduale che andrà a rafforzarsi a partire dal 2022, anno in cui torneremo ai livelli pre pandemia. - Idealista.it, 1 aprile 2021
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