Compravendite, prezzi e affitti residenziali: le previsioni di Nomisma fino al 2026

Se le prospettive di crescita dell’Italia e del mondo sono cautamente positive, prudenza occorre nel valutare l’andamento del mercato immobiliare italiano. Il rallentamento nelle compravendite residenziali 2023, legato per lo più agli effetti dell’aumento dei tassi di interesse, rischia infatti di estendersi anche al prossimo anno. Osservati speciali: i canoni di locazione delle case che, a differenza dei prezzi di vendita residenziali, prendono il volo soprattutto in alcune città italiane, con un focus sulla tematica degli affitti brevi. Questa la sintesi del 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma, con le previsioni su prezzi e compravendite fino al 2026.

Casa, le intenzioni di acquisto degli italiani

Le intenzioni di acquisto di casa da parte degli italiani si rivelano in deciso calo nel 2023. Nel quarto trimestre si prevede infatti un aumento sì delle intenzioni di acquisto, ma solo della loro componente velleitaria, che passa dal 2 per cento del terzo trimestre al 5,5 per cento. Tuttavia resta bassa la quota di italiani che effettivamente compreranno casa, dallo 0,5 per cento allo 0,7 per cento dal terzo al quarto trimestre.

Per quanto riguarda le famiglie che hanno intenzione di accendere un mutuo, nei 12 mesi la componente che lo farà è un 43 per cento del totale, contro un 35 per cento possibilista e un 22 per cento che di certo non lo farà.

Il calo verificatosi nel corso dell’anno testimonia però l’erosione del potere di acquisto delle famiglie italiane che, associata alle difficoltà di accesso al credito, ha finito per penalizzare le prospettive del comparto immobiliare. Se infatti nel corso dell’anno a ridursi non è stato l’interesse della domanda potenziale, che in Italia si mantiene su livelli straordinariamente elevati,  “L’improvvisa carenza di ossigeno al mercato immobiliare italiano è dovuta alla mancata indicizzazione dei redditi e dalle accresciute difficoltà di accesso al credito derivante dall’impennata del costo del denaro”, come si legge nel Rapporto Nomisma.

Compravendite immobiliari e previsioni fino al 2026

Politiche creditizie più prudenti unitamente alla frenata della domanda si ripercuotono sui volumi di mutui erogati, che registrano un arretramento del -29% nell’anno in corso, con una conseguente diminuzione delle compravendite nell’ordine del -13%, di pari passo all’aumento dei tassi di interesse sui mutui, in particolare a tasso variabile.

Considerando le compravendite residenziali, se nel 2022 si era registrato un rallentamento della crescita (+4,7% annuo), la flessione tendenziale semestrale (primo semestre 2023/primo semestre 2022) si è attestata al -12,5% per un totale di 50mila scambi in meno. In particolare si prevede una chiusura d’anno con 684 mila compravendite (contro le 780 mila del 2022), con un calo del 16 per cento nel solo quarto trimestre, mentre per il 2024 si stimano 624 mila compravendite, per il 2025 602 mila e per il 2026 608 mila.

Prezzi residenziali in Italia, le previsioni a quattro anni

I prezzi degli immobili residenziali in Italia mostrano un andamento in pigra crescita, con una media sulle 13 città italiane dell’1,4 per cento che spaziano dal +3,3 per cento di Milano al -1,3 per cento di Catania.

In particolare, nel secondo semestre 2023 la variazione semestrale dei prezzi si è attestata tra l’estremo inferiore delle abitazioni in ottimo stato di Cagliari (-1,3%) e quello superiore rappresentato da Milano (+1,3%). In generale, nella media dei principali mercati italiani analizzati da Nomisma, sono le abitazioni in ottimo stato a far segnare una variazione negativa di modesta entità (-0,1% su base semestrale), mentre si arresta la crescita dei prezzi di abitazioni in buono stato (+0,5%).

A livello nazionale, le previsioni sui prezzi sono in crescita dell’1,5 per cento in termini nominali (-4,3 per cento in termini reali, al netto dell’inflazione) nel 2023; del +0,6 per cento nominale (-1,5 per cento reale) nel 2024; del +0.5 per cento nominale ( -1,5 per cento reale) nel 2025 e infine del +0.6 per cento nominale (-1.4 per cento reale) nel 2026.

Previsioni sul mercato degli affitti in Italia

Le difficoltà riscontrate dalle famiglie a finalizzare l’acquisto di una casa fanno crescere l’interesse per il mercato degli affitti. Nell’ultimo anno – precisa Nomisma – il 7,3% della domanda si è spostata dall’acquisto all’affitto accentuando la pressione su un comparto già saturo.

Alla domanda abitativa si aggiunge infatti quella universitaria, turistica e di altro genere, determinando una carenza di offerta e alimentando la spirale degli aumenti dei canoni di affitto, che aumentano del 3,8 per cento annuo, passando dall’8,9 per cento di Bologna al’1,6 per cento di Palermo. Nel secondo semestre dell’anno il parziale spostamento di interesse verso il mercato degli affitti ha portato ad una vera e propria ascesa dei canoni (+2,1%). - Floriana Liuni, Idealista.it, 22 novembre 2023

Luca Vona

Hommage | Real Estate & Home Staging

Amministratore unico

Via Flaminia 388 Roma

Tel. 3385970859

www.hommage.casa

info@hommage.casa

Giulio Biino, Presidente del Notariato: cosa servirebbe per una ripresa del mercato immobiliare

Il mercato della casa è in frenata. Risente dell’aumento dei tassi di interesse registrato oramai da tempo. Dopo dieci rialzi consecutivi, nell’ultima riunione la Banca centrale europea (Bce) ha deciso per una pausa, ma l’obiettivo rimane quello di portare l’inflazione al 2%. Tanto che nella nota in cui il Consiglio Direttivo della Bce spiega la sua decisione in tema di politica monetaria, è stato sottolineato che “le decisioni future assicureranno che i tassi di riferimento siano fissati su livelli sufficientemente restrittivi finché necessario”. In questo contesto, con il conseguente aumento dei costi dei mutui che ha portato a un deciso calo dei finanziamenti, l’immobiliare soffre. Quale potrebbe essere la boccata di ossigeno necessaria a determinare una ripresa? Un’inversione di tendenza, avvertita però come strutturale. Ne è certo il presidente del Consiglio Nazionale del Notariato, Giulio Biino, sentito da idealista/news.

Compravendite in diminuzione. Costi dei mutui in aumento. Erogazioni in picchiata. Invecchiamento della popolazione. Denatalità. Necessità di riqualificare gli immobili. Come affrontare i problemi che sta registrando il settore immobiliare? E come sostenere il mercato della casa?

“Il mercato potrebbe riprendere se i tassi di interesse smettessero semplicemente di salire e addirittura cominciassero a scendere. Il vero nodo della questione, al di là degli altri aspetti che possiamo affrontare, è la crescita così vertiginosa dei tassi di interesse, che sostanzialmente ha bloccato i mutui.

Se andiamo a vedere i nostri Dati Statistici, in realtà il mercato delle seconde case ha tenuto molto di più rispetto a quello della prima casa. Questo è dovuto semplicemente al fatto che chi decide di credere ancora nel mattone e di comprare una seconda abitazione generalmente lo fa attingendo ai propri risparmi, senza dover ricorrere a un mutuo. Ecco perché, in linea di massima, il mercato delle seconde case tiene.

L’unica vera medicina importante per l’immobiliare sarebbe una diminuzione dei tassi di interesse.

Secondo gli ultimi Dati Statistici Notarili, per la fine dell’anno è previsto un calo degli acquisti del 10,5% e dei mutui del 23,8%. A vostro avviso, un trend al ribasso che proseguirà anche con il nuovo anno?

“Quest’ultima volta la Banca centrale europea ha tenuto i tassi di interesse fermi, non li ha aumentati ulteriormente. Se il trend di crescita dei tassi si blocca o addirittura comincia a regredire, il mercato può riprendere. Ma ritengo che non si tratti di un meccanismo così immediato. Secondo me, il fatto che adesso, in questa congiuntura, la Bce abbia deciso di non aumentare i tassi non è un elemento sufficiente perché il mercato riprenda. Quello che ogni tanto si dimentica è che queste situazioni hanno un pesante effetto psicologico. Non si tratta solo di una questione strettamente finanziaria.

L’investimento immobiliare è un investimento destinato a durare nel tempo. Prima che il risparmiatore o il giovane che in un anno e mezzo ha riscontrato una situazione di continui rialzi dei tassi torni ad avere fiducia e a investire nell’immobiliare ci vuole del tempo.

Il mercato riprende se emerge che questo trend sta effettivamente andando verso una certa direzione e che quella direzione dà l’impressione di essere strutturale.

A breve non vedo alcuna ripresa, se poi per la primavera/inizio estate dell’anno prossimo le condizioni rimangono queste o vanno a migliorare, allora il mercato può reagire.

C’è poi una congiuntura mondiale che di per sé non ispira la fiducia. C’è una situazione di incertezza legata alle guerre in corso e quindi a tutta l’economia globale. Andando oltre a quella che può essere la situazione del mercato immobiliare, oggi chiunque è preoccupato per quello che potrà essere il futuro e magari preferisce tenere fermi i propri risparmi”. - Idealista.it, 21 Novembre 2023

Luca Vona

Hommage | Real Estate & Home Staging

Amministratore unico

Via Flaminia 388 Roma

Tel. 3385970859

www.hommage.casa

info@hommage.casa

Sette regole d'oro per capire se stai vendendo la tua casa al prezzo giusto

Al momento di mettere in vendita una casa, quale sia il prezzo giusto con cui metterla sul mercato è il dubbio più comune. Jesús Duque, vicepresidente di Alfa Inmobiliaria, spiega che la preoccupazione principale dei proprietari è sapere se il prezzo fissato è stato quello corretto. Per questo motivo, la rete immobiliare ha elaborato un'analisi interna sulla base di dati raccolti nei mercati delle diverse città in cui opera, scoprendo che la chiave di tutto è che almeno sette potenziali acquirenti richiedano di visitare la casa nella prima settimana del suo annuncio. Nel caso in cui ciò accada, è probabile che il prezzo sia adeguato rispetto alla domanda di mercato.

L'indicatore "Di sette in sette"

Il cosiddetto "Indicatore di Sette in Sette" si basa su diversi dati e statistiche ricavate da circa 3.000 annunci di case in 24 città spagnole. Questi dati rivelano che "le proprietà che generano sette o più richieste di visita in sette giorni si vendono più rapidamente" e con un prezzo più vicino al valore di mercato, secondo Duque.

Non a caso, il 78% di queste proprietà viene venduto entro tre mesi, mentre se non si soddisfa questo indicatore, la percentuale scende al 45%.

Le sette regole d'oro per vendere casa al giusto prezzo

Alfa Inmobiliaria ha stilato una lista con sette raccomandazioni che possono facilitare chi vende casa a farlo al giusto prezzo. Eccole:

Effettuare uno studio di mercato

Ti aiuterà a conoscere le tendenze nella tua area per immobili comparabili, oltre a considerare aspetti oggettivi come l'orientamento, l'altezza o lo stato della casa.

Scegliere foto di ottima qualità

Descrivere la casa in modo dettagliato, con belle foto, evidenziando sempre le caratteristiche più accattivanti, come la presenza di un cortile o di una terrazza. Bisogna anche sottolineare qualsiasi caratteristica che la renda diversa dalle altre, giustificando così un prezzo di vendita più elevato.

Non lasciarti influenzare dal valore sentimentale

Ciò potrebbe farti sovrastimare l'immobile e quindi gonfiare il prezzo. I dati che portano a fissare il costo della casa devono essere obiettivi e non sentimentali.

Correggere il prezzo

Nel caso in cui noti che la casa non riceve offerte o visite, dovrai valutare la possibilità di rivedere e adeguare il prezzo. Anche se inizialmente pensavi che fosse sufficientemente adeguato, il mercato può cambiare e devi essere disposto ad adattarti.

Adattarsi al mercato

La domanda di mercato può variare, quindi è necessario valutare il momento in cui si trova il settore e tenerlo in considerazione al momento di fissare un prezzo, poiché influisce direttamente sul costo che la proprietà può raggiungere.

Accettare le trattative

Nonostante tu abbia fissato un costo iniziale, non puoi chiuderti a nessuna trattativa. La flessibilità è essenziale per poter vendere una casa, poiché gli acquirenti tendono ad aspettarsi un margine in cui fare altre offerte e controdofferte.

Consultare un agente immobiliare

L'esperienza di un agente può essere importante per orientarsi. Inoltre, può anche aiutarti a comprendere il mercato e, di conseguenza, fissare un prezzo logico e realistico. - Idealista.it, 7 novembre 2023

Luca Vona

Hommage | Real Estate & Home Staging

Amministratore unico

Via Flaminia 388 Roma

Tel. 3385970859

www.hommage.casa

info@hommage.casa