Compravendite e prezzi case: l’ultimo trend del mercato immobiliare

I dati sulle compravendite del secondo trimestre dell'Agenzia delle Entrate sono positivi, con 219.000 compravendite in più, +8,6%. Secondo gli esperti contrastano con la più recente tendenza, che fa registrare a partire dal secondo trimestre numeri negativi riguardo alle intenzioni di acquisto.

Sembra buono l’andamento del mercato immobiliare secondo le ricerche dell’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, che nel secondo trimestre dell’anno registra nel nostro Paese 219.000 compravendite in più, +8,6% rispetto a un anno fa.

Interessante la ripresa della crescita nei centri più grandi, che fa segnare +10,4%, e +6.500 immobili residenziali compravenduti, contro i centri minori che si fermano a +7,7% e +10.700 abitazioni. Recupera anche il Sud, specialmente nei capoluoghi dove le compravendite crescono del +17,4%.

Tante prime case e mutui

Quasi 7 acquisti su 10 hanno potuto beneficiare delle agevolazioni prima casa, mentre la metà delle compravendite (50,2%) è stata finanziata con un mutuo. I tassi ancora interessanti del secondo trimestre scorso, con il variabile in rimonta rispetto al fisso diventato più caro, sono stati determinanti per la scelta della modalità di acquisto di un immobile su due.

Gran parte delle abitazioni oggetto di compravendita sono già esistenti, mentre gli acquisti di nuove costruzioni sono circa 22.800 e costituiscono il 10,4% del totale.

I dati a confronto

C’è però un fatto: i dati registrati dall’Agenzia delle Entrate riguardano i rogiti effettuati nel trimestre precedente a quello che stiamo valutando rispetto ai dati pervenuti. Perché le nuove tendenze darebbero invece una riduzione dell’interesse degli italiani all’acquisto a favore degli affitti. A dirlo è CENTURY 21 Italia, il colosso di casa madre americana del real estate che, in una recente analisi presentata all’International Master Meeting di Roma, rivela che l’interesse all’acquisto sarebbe in controtendenza rispetto ai dati positivi della prima parte dell’anno.

CENTURY 21 Italia ha infatti analizzato i dati delle principali città italiane nei primi 8 mesi del 2022, confrontandoli con quelli dello stesso periodo del 2021 e della media degli ultimi 4 anni: ne emerge una profonda differenza con l’analisi dell’Agenzia delle Entrate. I maggiori capoluoghi fanno registrare a partire dal secondo trimestre numeri negativi riguardo alle intenzioni di acquisto: -10,3% Roma, -11,7% Milano, -17,5% Bologna, -15,6% Napoli e -14,8% Torino. Anche le città di Firenze (-6,9%) e Catania (-5,8%) registrano un dato negativo, per quanto più basso rispetto alle altre città.

A giocare contro i numeri delle compravendite ci sarebbero prima di tutto il rialzo dei tassi d'interesse e la conseguente maggiore difficoltà a ottenere i mutui; inoltre, c’è l’aumento dei prezzi a fare da freno, con Milano in testa con +4,8%, seguita da Bologna con +3,2%, Torino con 1,8% e infine Roma che fa registrare +1,5%. Le uniche tre città che realizzano un lieve ribasso dei valori sono Firenze (-0,7%), Napoli (-0,4%) e Catania (-3,5%). - MutuiOnline, 6 ottobre 2022

Luca Vona

Consulente RE/MAX Blu

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Mercato immobiliare residenziale a Roma, trend e previsioni 2023

Compravendite in deciso aumento nella la Capitale che consolida i risultati positivi, al top dal 2007. Sono le evidenze del Market Report Milano/Roma relativo al primo semestre 2022, realizzato da Engel & Völkers in collaborazione e con il supporto scientifico di Nomisma.

Compravendite a Roma e andamento del mercato residenziale italiano

Il mercato della Capitale ha registrato risultati positivi: il semestre ha consolidato un incremento del 9%, in linea con il dato nazionale, dopo un consuntivo 2021 in crescita del 31,4% rispetto al 2020 e del 18% rispetto a quello del 2019. Risultati che rappresentano il picco massimo dal 2007.

“Il mercato residenziale italiano nel 2021 ha superato quota 748 mila compravendite, raggiungendo uno dei risultati più eclatanti degli ultimi 15 anni, grazie a una variazione annua del 34% sul 2020 e del 24% sul 2019, anno pre-pandemia”, ha dichiarato Luca Dondi, Amministratore Delegato di Nomisma. Il primo semestre del 2022 conferma la crescita a due cifre, seppure ad un tasso di minore entità (+10,1%). Nonostante il deterioramento del potere di acquisto delle famiglie, causato dall’impennata dell’inflazione, e il calo del clima di fiducia dei consumatori, la domanda abitativa si conferma straordinariamente elevata. Secondo l’Indagine annuale di Nomisma sulle famiglie italiane, sono infatti il 4,4% in più – ovvero 3,5 milioni contro 3,3 milioni - le famiglie che, rispetto al 2021, hanno espresso un’intenzione di acquisto di un’abitazione nei prossimi 12 mesi”.

Il mercato immobiliare di Roma

Con riferimento al segmento di pregio, nel primo semestre 2022 il mercato immobiliare romano ha registrato una domanda sostenuta, che ha portato ad una buona performance delle compravendite in molte zone, a fronte di prezzi e tempi medi di vendita nel complesso stazionari rispetto al semestre precedente.

Nel centro storico, i prezzi medi sono compresi all’interno di un range molto ampio che tiene conto della localizzazione dell’immobile, del suo stato di manutenzione e della prossimità ai punti di interesse storico-culturali o istituzionali. Per le abitazioni ristrutturate, le quotazioni vanno da 3.000 euro/mq a 9.000 euro/mq per i quartieri più esclusivi, in linea rispetto al semestre precedente. Nella zona Prati-Vaticano, il range dei prezzi medi varia sensibilmente, tra 4.200 e 7.000 euro per le abitazioni ristrutturate. A Roma Nord, le quotazioni medie hanno registrato differenti andamenti nei vari quartieri dell’area, con prezzi medi che variano da 3.000 a 7.000 euro al mq. Le zone Parioli e Trieste/Salario presentano i prezzi prime medi pari a 7.000 e 6.100 euro/mq per le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo. Si riduce nel semestre lo sconto medio sul prezzo richiesto, che presenta una grande variabilità in base alla zona (tra 3%-12%). I tempi medi di vendita restano sostanzialmente stabili, compresi tra 2 e 8 mesi.

Nella zona Ovest, i prezzi medi registrano su base semestrale una sostanziale stazionarietà in tutti i quartieri della macroarea, con l’eccezione delle abitazioni da ristrutturare nella zona dei Colli Portuensi dove le quotazioni minime sono al rialzo. I valori di compravendita sono compresi nel range 2.700-4.100 euro/mq per le proprietà nuove o ristrutturate al nuovo e nel range 2.300-3.500 per quelle da ristrutturare. Lo sconto medio è compreso tra 5%-10% in Monteverde e Colli Portuensi e tra 6-12% in Aurelio. I tempi medi di vendita si allungano leggermente, assestandosi su 5 mesi (7 mesi in zona Aurelio).

Per quanto riguarda infine la zona Sud, I prezzi medi delle abitazioni nuove/ristrutturate al nuovo si confermano nel complesso stabili rispetto al semestre precedente, con l’eccezione dell’Eur e del Laurentino dove si registra un incremento dei prezzi medi massimi. Le quotazioni medie vanno da 2.300 euro/mq della zona Laurentino a 4.800 euro/mq a San Giovanni/Appio Latino e dell’Eur per gli immobili nuovi o ristrutturati al nuovo.

Previsioni 2023 per il mercato immobiliare residenziale di Roma

“Il mercato immobiliare a Roma, in particolare quello residenziale, ha dato dimostrazione di grande di vitalità nei primi sei mesi del 2022, dando seguito alla tendenza di crescita che si verifica dal 2019”, ha dichiarato Helio Cordeiro Teixeira, Managing Director Market Center Roma Engel & Völkers. “Nella Capitale, tuttavia, non si sono completati i vari piani di investimento e di riqualificazione necessari a cambiare la fisionomia della città e, di conseguenza, la mappa abitativa resta ancora legata agli storici quartieri e molto poco a nuove zone emergenti. Questa situazione, se da una parte rappresenta un problema all'evoluzione e modernizzazione della città, dall'altra nasconde una grande opportunità per il futuro, in attesa che molte aree possano rivelarsi buoni investimenti. La vitalità complessiva del settore residenziale fa sperare in un secondo semestre ancora in espansione. La qualità e la quantità della domanda, la volontà crescente di miglioramento della propria condizione abitativa, il timore di un aumento improvviso dei prezzi degli immobili e dei tassi rafforzano l'interesse e la necessità verso il cambio di abitazione. D'altra parte la carenza di nuovi prodotti in grado di soddisfare la domanda crescente potrebbe creare qualche rallentamento ed è un aspetto con il quale il settore deve fare i conti e farsi trovare pronto”. - Idealista.it, 30 settembre 2022

Luca Vona

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