Tutte le previsioni sul mercato immobiliare 2022-2023

Nonostante l’economia italiana stia subendo un rallentamento causato dal conflitto russo-ucraino, il settore del residenziale si conferma sempre più attrattivo per gli investitori, che hanno focalizzato l’interesse soprattutto su Milano, oltre che su Roma e Torino. Ecco lo stato di salute del settore immobiliare residenziale secondo una ricerca di Jll, e le previsioni per il resto del 2022.

Il mercato immobiliare residenziale in Italia

Secondo la ricerca, nei primi 6 mesi dell’anno il settore residenziale in Italia ha registrato un trend molto positivo raggiungendo oltre 470 milioni di euro (di cui circa 150 milioni di euro nel 2° trimestre 2022) di volumi di investimento, oltre il doppio del primo semestre 2021 (circa 200 Mln di euro)

La propensione all'investimento nel settore residenziale ha continuato ad accelerare in tutti i mercati e gli investitori immobiliari hanno raggiunto una fase in cui gli investimenti nel settore abitativo stanno acquisendo la stessa importanza dei settori commerciali tradizionali. Il peso del settore residenziale è aumentato dal 6% a quasi l’8% nei volumi totali di investimento nei mercati dei capitali (circa 6,4 miliardi di euro nel 1° semestre 2022) principalmente per le nuove tendenze emergenti tra cui il multifamily e il co-living.

Contestualmente, anche nel mercato residenziale tradizionale, il settore ha dimostrato la sua resilienza, con volumi nel 2021 superiori a quelli del 2019. Non solo un effetto rimbalzo, ma la conseguenza di nuove esigenze abitative in termini di spazi e qualità delle abitazioni emerse nel post Covid, che hanno spinto la domanda. Il 2022, partito con una crescita del 12% nel primo trimestre in termini di Transazioni normalizzate (NTN), dovrebbe chiudersi con un bilancio positivo, anche se con tassi di crescita inferiori a quelli del 2021. Una tendenza dovuta sia alla situazione geopolitica, sia al rialzo dei tassi di interesse sui mutui e alla crescita dell’inflazione.

Transazioni residenziali in Italia

Il primo trimestre 2022 ha registrato 181.767 transazioni residenziali, +12% anno su anno rispetto al primo trimestre 2021. Se confrontiamo ogni trimestre negli ultimi 10 anni, vediamo chiaramente che le transazioni sono in aumento dal 2021, suggerendo non solo un rimbalzo dopo il calo del primo trimestre 2020, ma anche un domanda interna in aumento a causa di una combinazione di nuove esigenze abitative post pandemia, misure fiscali favorevoli (crediti d'imposta per ristrutturazioni abitative) e politiche monetarie (bassi tassi di interesse).

I prezzi residenziali in Italia

La maggiore domanda interna e l'aumento delle condizioni di liquidità del mercato hanno contribuito a migliorare sia il tempo medio di vendita che gli sconti medi. I prezzi delle case sono aumentati in media del +2,6% nel 2021, mentre nel primo trimestre 2022 hanno registrato un aumento dell'1,9% rispetto al quarto trimestre 2021 (Fonte Istat). Il tempo medio di vendita degli immobili è leggermente migliorato, diminuendo da 6,2 mesi nel quarto trimestre 2021 a 5,8 mesi nel primo trimestre 2022 (Fonte: Banca d'Italia), suggerendo una maggiore liquidità del mercato. Lo sconto medio sui prezzi degli immobili – che misura la riduzione in punti percentuali rispetto al prezzo originario richiesto dopo le negoziazioni – è sceso dal 9,7% nel 4° trimestre 2021 all'8,5% nel 1° trimestre 2022 (Fonte: Banca d'Italia), suggerendo una più stretta corrispondenza tra domanda e fornitura di beni abitativi.

Transazioni residenziali per regione

Guardando alla disaggregazione regionale, oltre il 50% delle transazioni residenziali è registrato nel Nord Italia. Il grosso delle transazioni residenziali (15% del totale) è avvenuto nelle 8 città più popolose del Paese (Milano, Roma, Torino, Napoli, Genova, Palermo, Bologna, Firenze). Tra questi, Roma si colloca ai primi posti per volumi di transazioni, ma Milano resta il mercato più dinamico e di gran lunga quello più performante, anticipando le tendenze future per l'intero Paese.

I nuovi trend della domanda residenziale

I cambiamenti dello stile di vita provocati dalla pandemia hanno rafforzato i modelli migratori e aperto nuove preferenze per i luoghi in cui vivere, poiché le persone hanno cercato case più spaziose e convenienti.

La domanda privata è sostenuta dalla necessità di migliorare le condizioni di vita in termini di spazio aggiuntivo e qualità delle abitazioni.

Il lavoro a distanza richiede case più grandi e multifunzionali. La pandemia ha aumentato la domanda di case più grandi e multifunzionali per il lavoro a distanza e la necessità di spazi all'aperto. Le priorità chiave sono lo spazio all'aperto, la velocità della banda larga e gli spazi di lavoro privati.

Dopo decenni di stagnazione economica, l'Italia ha ritrovato la strada della crescita all'indomani della crisi post-pandemia. Sebbene la crescita media annua del PIL dal 2011 al 2020 sia stata generalmente deludente, le cose stanno cambiando nel periodo post-pandemia. Finora, il rimbalzo dalla crisi del covid e la combinazione di allentamento della politica fiscale e monetaria hanno aiutato il Paese a ritrovare la strada della crescita. Ma l'equilibrio dei rischi rimane sbilanciato verso il basso.

L'elevata inflazione, l'inasprimento delle condizioni finanziarie, la continuazione del conflitto in Ucraina e l'incerto sviluppo della crisi pandemica suggeriscono ulteriore incertezza nei prossimi mesi. La politica fiscale rimane ampiamente favorevole: il governo ha fornito un ulteriore stimolo di 14 miliardi di euro (0,8% del PIL) per aiutare le famiglie e le imprese a basso reddito a far fronte all'aumento dei prezzi. Ma l'aumento dei prezzi al consumo comprimerà i redditi reali e le imprese continueranno a subire costi elevati di input a causa dell'aumento dei prezzi dell'energia e delle interruzioni nelle catene di approvvigionamento globali.

La previsione sulle transazioni 2022, secondo lo scenario base di Jll, si aggira intorno alle 800 mila case vendute. - Idealista, 26 luglio 2022

Luca Vona

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Vendere casa, ecco gli errori più comuni commessi dai proprietari

Molti proprietari decidono di mettere in vendita un immobile per negoziare e chiudere la transazione in proprio, senza essere consapevoli che potrebbero commettere errori che impediscono la realizzazione dell'operazione. Secondo la rete di agenzie immobiliari Remax, gli errori dei privati ​​sono ricorrenti e vendere casa in un mercato competitivo come quello attuale è un'operazione molto complessa, soprattutto se il proprietario aspira o ha la necessità di portare a termine la migliore vendita possibile. In uno studio, la società ha riassunto i principali errori rilevati dai suoi oltre 2.500 agenti immobiliari.

Qui di seguito i cinque errori più comuni commessi dalle persone quando decidono di vendere casa.

Non essere realistici

Questo è uno dei problemi più frequenti e più importanti. Come spiega Remax, "tutti i proprietari di casa sopravvalutano la proprietà semplicemente perché è loro. È stata la loro casa per anni, è piena di ricordi e ha alcune caratteristiche meravigliose che hanno fatto innamorare al momento dell'acquisto. Tuttavia, questo oggi non ha importanza. Non importa neppure quanto è costata, né quanto è stato investito nelle riparazioni. Ora contano solo le sue condizioni e le sue caratteristiche rispetto ai gusti e alle offerte attuali".

Per questo motivo è opportuno informarsi sull'offerta della zona, sui suoi prezzi e sulle sue caratteristiche in modo da avere una "visione di mercato realistica e attuale di ciò che i compratori cercano e dei prezzi che sono disposti a pagare".

Non valorizzare la casa

"È assolutamente essenziale che il proprietario prepari la sua casa alla vendita e la presenti nel miglior modo possibile. Per ottenere più parti interessate e non contrattare sul prezzo, la casa deve essere presentata al meglio. L'immobile deve essere accuratamente pulito e ordinato; bisogna rimuovere i mobili non necessari e, ovviamente, scattare fotografie professionali (anche video)," spiega lo studio condotto da Remax.

In breve, si tratta di sistemare la casa per attirare l'interesse dei potenziali acquirenti, attraverso quello che il settore chiama "home staging".

"Bisogna promuovere lo spazio, la luce, l'ordine... La casa entrerà a far parte di un catalogo in cui le persone cercano un posto dove vivere, eppure molti proprietari non danno a ciò l'importanza che merita. I bagni e la cucina sono punti critici", sottolinea Remax. Pertanto, è essenziale spersonalizzare la casa (ad esempio, eliminare le foto di famiglia), poiché deve piacere agli altri, non ai venditori, che devono immaginarla come propria.

Non analizzare i costi di vendita di una casa

La vendita di una casa genera delle spese, quindi il denaro pagato dall'acquirente sarà un vantaggio per il venditore. Inoltre, la rete immobiliare ricorda che "ci sono investimenti che aumenteranno il prezzo e ridurranno i tempi di vendita. Per questo motivo, è molto importante che il venditore sia ben informato sui miglioramenti che dovranno essere eseguiti, sulle spese che si dovranno sostenere per non avere spiacevoli inconvenienti”.

Non avere il tempo necessario

Preparare la casa, scattare le foto e inserire gli annunci sono passaggi essenziali per venderla, ma è solo l'inizio del processo. "Una casa con un prezzo di mercato equo e presentata in modo interessante dovrebbe attirare molti contatti nelle prime due settimane di vendita. Telefonate ed e-mail a cui è necessario rispondere tempestivamente. Bisogna chiarire i dubbi e organizzare le visite degli interessati. È normale che, se il proprietario abita in casa e lavora, non ha molto tempo per preparare la casa e gestire le visite. Questo renderà difficile la vendita", sottolinea Remax.

Lo studio ricorda anche che la maggior parte degli acquirenti non è a conoscenza di come si svolge esattamente la compravendita e di come funziona la procedura con la banca. In questo caso, l'aiuto di un professionista è essenziale.

Rendere la trattativa una questione personale

Un altro degli errori più comuni è portare la trattativa a livello personale e non riuscire a separare l'aspetto emotivo o gestire con calma le lamentele e le problematiche degli acquirenti.

"L'acquirente che fa un'offerta non ha alcun interesse a disturbare il venditore. Conosce il mercato, ha una capacità finanziaria specifica e in base a ciò farà una proposta. Questa proposta, tuttavia, potrebbe non piacere al venditore, ma questo non dovrebbe mai essere preso come un'offesa. Il venditore deve essere molto consapevole che la sua casa è diventata un prodotto impersonale sul mercato e deve presumere che l'acquirente evidenzierà i problemi per adeguare il prezzo il più possibile. Se il venditore reagisce in modo emotivo, è molto probabile che perda reali opportunità di vendita e, a lungo termine, lo si troverà costretto ad abbassare il prezzo", conclude Remax. - Idealista.it

Luca Vona

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Nomisma: continua il ciclo espansivo dell'immobiliare, ma si avvicina una battuta d'arresto

Al 30 giugno del 2022, la variazione dei prezzi delle case è stata ampiamente in terreno positivo, con una media del +2,9% nei tredici principali mercati italiani, centro della consueta analisi di Nomisma. Dati che confermano l'attuale ciclo espansivo del residenziale. Ma in seguito al rialzo dei tassi della BCE si potrebbe assistere a una battuta d'arresto delle transazioni.

La variazione annuale dei prezzi delle abitazioni relativa al 30 giugno dell’anno in corso è risultata del +2,9% nella media dei 13 principali mercati nazionali, con un range di variazione che oscilla dal +6,3% di Milano al -0,2% di Venezia Laguna. Si tratta di un risultato coerente con l’intensità della domanda e la crescita delle compravendite. È quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2022 di Nomisma che ha analizzato i 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.

Secondo la Società bolognese questa volatilità relativa alla variazione dei prezzi è un segnale di consolidamento del ciclo espansivo del settore residenziale. La dinamica rialzista ha riguardato anche gli uffici e i negozi i quali, dopo 13 anni di flessione, hanno fatto segnare per la prima volta una variazione positiva dei prezzi. Considerando il segmento direzionale, la variazione annua (I semestre 2022/ I semestre 2021) è stata del +0,5% medio con una forchetta compresa tra il -1,2% di Catania e il +2% di Bologna.

Tempi di vendita

Rispetto ai tempi di assorbimento degli immobili in vendita, si passa dai 5,2 mesi per abitazioni, agli 8,7 mesi per gli uffici e 8,3 per i negozi. Milano è il mercato che in tutti e tre i segmenti presenta, per Nomisma, i tempi di vendita più contenuti non solo in comparazione con gli altri contesti urbani, ma rispetto alla performance dello stesso mercato negli ultimi 20 anni.

Sconto medio

Passando allo sconto medio praticato nei 13 mercati analizzati il dato medio si attesta, per Nomisma, all’11,9% nel settore abitativo e al 14,1% sia per uffici che per negozi. Lo sconto più alto praticato è quello registrato a Palermo, Cagliari e Catania, mentre Milano si attesta sui livelli non distanti dai minimi del periodo che va dal 2000 ad oggi.

Continua l'interesse per la casa

Alla luce dei dati sopra esposti si conferma, per Nomisma, un rinnovato interesse da parte delle famiglie italiane per la casa, pur a fonte di un contesto condizionato dalla pandemia e dal conflitto in Ucraina. Nel 2021 si è registrata una performance positiva del mercato, con i principali indicatori ancora oggi orientati al rialzo.

Gli agenti immobiliari, sottolinea Nomisma, segnalano fenomeni che potrebbero avere importanti ricadute sul mercato. Si tratta – precisa Nomisma - di una domanda abitativa da sempre sostenuta dalla componente creditizia. A seguito dell’impostazione restrittiva adottata dalla BCE, si ritiene probabile nella seconda parte del 2022 un rallentamento dell’attività transattiva assistita da mutuo. 

Il mercato delle locazioni

Gli operatori del settore segnalano, nel primo semestre dell’anno in corso, la leggera risalita della domanda di locazione (42% della domanda presente sul mercato) in seguito all’impennata (62%) della componente di acquisto registrata nel 2021, subito dopo la fase più acuta della pandemia. Pur a fronte di questo leggero aumento della componente locativa, siamo ben lontani dal punto di equilibrio acquisto-locazione registrato nel pre-Covid 19.

Il mercato dell’affitto è animato dalle giovani coppie, seguite da single e studenti, quindi dai nuclei monogenitoriali. In questo semestre risulta essere marginale il ruolo ricoperto dai lavoratori non residenti e dalla domanda proveniente da trasferimenti di residenza delle famiglie.

Inversione di tendenza?

Gli operatori immobiliari, nel fornire un giudizio sul trend che investe offerta e domanda di case, rilevano un fatto nuovo che potrebbe essere anticipatore di un possibile rallentamento e cambio di tendenza, vale a dire il ritiro dal mercato di parte delle abitazioni offerte in vendita e locazione, a fronte di una domanda che si mantiene sostenuta. Si tratta di un comportamento attendista da parte dell’offerta, conseguenza dell'incertezza economica e geopolitica, nonostante i segnali che provengono dal mercato siano ancora positivi, con sconti in calo e prezzi in crescita.

Domanda sostenuta vs offerta scarsa

Nomisma evidenzia come la domanda locativa debba fare i conti con un’offerta scarsa e inadeguata sia sotto il profilo dimensionale (carenza di immobili di 50-90 mq e oltre i 120 mq) che localizzativo (disponibilità pressocché nulla nei centri città). La domanda di acquisto ribadisce la carenza di soluzioni tra i 50-90 mq ubicate in centro e dotate di balcone o terrazzo e di ascensore.

Il mantenimento dei livelli di attività nei mercati cittadini dipende anche dalla vitalità delle diverse zone, a loro volta connotate da valori di mercato più o meno distanti tra loro. Nella media dei 13 mercati, l’11% delle compravendite residenziali è stato registrato nei centri urbani e il 44,5% nelle periferie. - Idealista.it, 8 luglio 2022

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Mutui, affitti e vendite. Il mercato immobiliare nei prossimi mesi

L’aumento dei tassi d’interesse, correlato alle tensioni alimentate dalla guerra, fa ormai sentire il suo impatto sul costo dei mutui, anche sul tasso fisso.

Tasso fisso o tasso variabile? Vendere o aspettare? Sono tante le domande che si pongono all’orizzonte dei prossimi mesi. Se l’estate sarà certamente “calda”, l’autunno potrebbe esserlo anche di più.

Abbiamo chiesto il parere di Alessandro Masiero – Direttore commerciale di Limmobiliare.com.

Quali saranno le sfide più importanti dei prossimi mesi tra inflazione e tassi dei mutui in rialzo?

Possiamo affermare che il mercato immobiliare italiano non ha avuto una vera e propria battuta d’arresto nel corso del primo quadrimestre, proseguendo il ritmo di crescita maturato nel corso del passato anno.

Anche per il 2022, come rileva la puntuale indagine di Fimaa-Confcommercio, il settore mostra di essere ancora in crescita, anche se con minore intensità rispetto all’anno scorso, con prezzi e compravendite sostenute dall’allargamento del differenziale tra domanda (stabile) e offerta (in diminuzione).

Chiaramente, sono emerse nuove e inaspettate criticità da attribuire all’innalzamento dei tassi d’interesse e altre tematiche extra settore. Infatti è stato rilevato, da un’indagine fatta sulla nostra ampia clientela, che la ricerca di un nuovo immobile sul territorio nazionale subirà una frenata, in attesa di nuovi confortanti dati. 

Fin qui le banche hanno assorbito una parte dello spread (anch’esso di nuovo in ascesa), per contenere il costo delle rate sia a tasso fisso che variabile, garantendo al settore stabilità.

Vendere casa: sì o no?

Come abbiamo detto più volte, il mercato italiano gode di una buona salute e i dati 2021 e primo quadrimestre 2022 lo testimoniano con chiarezza. 

Il mattone da sempre per il nostro paese è sinonimo di garanzia, rifugio per gli investitori e soprattutto per gli investimenti.

Affitto o acquisto? Meglio aspettare o procedere con la compravendita?

Ad oggi è ancora conveniente comprare una nuova abitazione o investire nella tanto sognata seconda casa. Ergo, sarà ancora conveniente per l’anno in essere investire nel mattone. I tassi d’interesse dei mutui, per quanto aumentati, risultano ancora molto bassi se confrontati con i tassi di alcuni anni fa. - Immobiliare.it

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