La fotografia del settore immobiliare oggi e le previsioni future

Il mercato immobiliare è ancora robusto e in salute nel primo quadrimestre del 2022, anche se con percentuali di crescita più limitata. A dirlo è la fotografia del sentiment del mercato immobiliare residenziale realizzato dall'Ufficio Studi di Fimaa, che contiene anche le previsioni sul prossimo quadrimestre e l'analisi dei punti di forza del mercato e di quelli di debolezza.

Dopo il boom del 2021, il numero di compravendite di abitazioni cresce ancora nel primo quadrimestre 2022, ma con minore intensità: a giudizio del 54,2% degli operatori immobiliari Fimaa - Federazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia - è stabile sui livelli dell’ultimo quadrimestre del 2021.

Ciò avviene per due motivi: la domanda per acquisto che è percepita ancora dinamica – come nel 2021 - dal 56,3% di agenti immobiliari, e la quantità di offerta in vendita che viene percepita in riduzione dal 51,2%. La risultante di questo “disequilibrio”, a giudizio della maggioranza del campione (58,4%) è una variazione percentuale tendenziale dei prezzi del tutto analoga a quella avuta alla fine del quadrimestre precedente, pari al +4%.

Il mercato, secondo più di un quarto del campione, è ancora trainato dalle agevolazioni (estese fino a tutto il 2022) per i giovani con meno di 36 anni (esenzione imposte e mutuo fino al 100%), seguite dagli acquisti per investimento (23,4%). Al terzo posto con il 20,3% dei giudizi sono indicati i tassi di interesse sui mutui, ritenuti ancora competitivi (questi tre item hanno ottenuto il 69,3% di risposte).

Tra le motivazioni più marginali, in base ai giudizi espressi, si annoverano (in ordine decrescente):

• Gli investimenti in immobili da parte degli stranieri (6,6%);
• I processi di sostituzione della prima casa; i prezzi ritenuti ancora competitivi; l’interesse per i centri storici (nel complesso 4,5% di risposte);
• La richiesta di seconde case al di fuori dei grandi centri, da vivere in tutte le occasioni (lavoro, studio, vacanza; 2,5% di risposte).

Tra i punti di debolezza del mercato si segnalano, in ordine decrescente:

• Le preoccupazioni per le attese di rialzo dei tassi di interesse sui mutui, con il 19,6% di preferenze e per la guerra in corso tra Russia e Ucraina (scelta dal 18,2% del panel);
• Al terzo posto nella graduatoria decrescente col 17,8% delle scelte le opinioni riguardanti le caratteristiche dell’offerta ritenuta non più abbondante come in passato e che fatica, talvolta, a soddisfare la domanda;
• Al quarto posto si ritrova la preoccupazione per l’aumento della tassazione immobiliare con l’annunciata riforma degli estimi (14,1%): questi primi quattro punti di debolezza hanno ottenuto il 69,7% di giudizi;
• A seguire il rincaro dei prezzi delle materie prime che genera rialzi nei prezzi delle abitazioni nuove (11,5%);
• La fiducia delle famiglie minata dall’andamento a chiaroscuri dell’economia (11%);
• Con il 7,7% di giudizi la misura del 110% che non ha dato gli effetti auspicati

Il mercato delle locazioni

Nel corso del 2021, il numero di abitazioni locate in Italia è stato oltre 1 milione e 365mila, quasi il 6% in più rispetto all’anno precedente: in base alla distribuzione di risposte ottenute dagli operatori immobiliari, nei primi 4 mesi del 2022 la domanda di appartamenti in locazione non dà segnali di calo con un’offerta di prodotto in locazione sempre ridotto, che non dà segnali di crescita. Così, anche nel primo quadrimestre 2022 e, in previsione sul secondo quadrimestre dell’anno, la maggior parte del campione di interpellati riferisce di un numero di contratti di locazione e canoni sugli stessi livelli dello scorso anno. - Idealista.it, 27 maggio 2022

Luca Vona

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Rapporto immobiliare residenziale 2022: lo stato di salute del mattone in Italia

Il nuovo Rapporto Immobiliare 2022 relativo al settore residenziale, elaborato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate e da Abi, fotografa un mercato delle case in Italia in ottima salute, se si considera che il 2021 è stato un anno di ripresa rispetto al primo periodo pandemico. Bene anche l'accesso al credito per quanto riguarda la stipula di mutui per acquisto casa. Ecco quali sono le principali rilevazioni del Rapporto Immobiliare 2022.

Compravendite immobiliari in Italia nel 2021

Il mercato immobiliare residenziale nel 2021 si è chiuso con 748.523 transazioni, registrando un incremento delle cessioni di abitazioni pari al +34% rispetto all’anno precedente. Tra le grandi città, i maggiori rialzi rispetto al 2020 si sono osservati a Genova e Roma (rispettivamente +32,2% e +31,4%).

Si conferma così il trend positivo registrato a partire dal 2014, interrotto solo dal dato negativo registrato nel 2020 (-7,7%). L’incremento delle compravendite si è verificato in una misura molto simile in ogni area territoriale del Paese, superando ovunque il 30% rispetto al 2020 e il 20% rispetto al 2019.

Mutui per acquisto casa e indice di accessibilità

In Italia, 366mila acquisti di abitazioni sono stati effettuati nel 2021 ricorrendo ad un mutuo ipotecario, in aumento del +34% rispetto all’anno precedente. Nei 12 mesi presi in esame, gli istituti di credito hanno erogato complessivamente quasi 50 miliardi di euro, in media circa 136mila euro per ogni compravendita assistita da mutui.

L'Agenzia delle Entrate e l’Ufficio Studi Abi hanno poi elaborato un indice di accessibilità  (Affordability Index) che sintetizza l’analisi dei vari fattori (reddito disponibile, prezzi delle case, andamento, tassi di interesse sui mutui) che influenzano la possibilità per una famiglia media di acquistare un’abitazione al prezzo medio di mercato, contraendo un mutuo. Maggiore è il valore dell’indice più è facile acquisire una casa da parte della famiglia finanziandosi con un mutuo.

Nel corso del 2021, secondo anno della pandemia, le condizioni di accesso delle famiglie all’acquisto di un’abitazione contraendo un mutuo sono rimaste sostanzialmente stabili sia rispetto ai livelli dello scorso anno che a quelli del 2019 che rappresentava il valore massimo delle condizioni di accesso nell’intero orizzonte temporale osservato: più precisamente nella media del 2021 l’indice di accessibilità risultava pari al 14,9%, di 1 decimi superiore sia al dato dell’anno scorso che a quello della media del 2019.

A favorire la tenuta dell’indice hanno concorso il permanere di un livello contenuto dei tassi di interesse, anche se in lieve crescita, e il sostanziale recupero dei livelli pre-pandemici del reddito delle famiglie italiane, grazie all’azione di sostegno anticiclica della politica fiscale. A peggiorare le condizioni di accesso, invece, ha contributo una crescita dei prezzi delle case del 2,2% nella media del 2021 che ha fatto seguito alla crescita del 2,4% dell’anno precedente.

Le tendenze dei primi mesi di quest’anno indicano una stabilizzazione dell’indice di accessibilità sui livelli, comunque elevati, raggiunti nel corso dei mesi finali del 2020. La tenuta su livelli elevati delle condizioni di accesso all’acquisto di una abitazione risulta, inoltre, piuttosto omogenea a livello territoriale; in particolare, solo in Lombardia l’indice di accessibilità non è cresciuto rispetto allo scorso anno, mentre in 11 regioni, tra cui vanno segnalate Lazio, Piemonte, Puglia, Sicilia e Toscana, il miglioramento dell’indice è risultato superiore ai 2 decimi di punto.

Case in affitto e canoni di locazione in Italia

Sempre nel corso del 2021, il numero di abitazioni in affitto è stato oltre 1 milione e 365mila, quasi il 6% in più rispetto allo scorso anno. La superficie media dell’abitazione locata si colloca intorno agli 84 metri quadrati con un canone annuo medio per unità di superficie pari a 70,6 €/m2). Come già evidenziato nei rapporti degli anni precedenti, anche nel 2021 il canone medio annuo più elevato per i nuovi contratti si conferma quello relativo alla locazione agevolata per studenti (79,2 €/ m2), mentre risulta più basso il canone dei contratti ordinari di lungo periodo (69,6 €/m2). - Idealista, 19 maggio 2022

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L'inflazione rispolvera il mattone crescono le compravendite di case

Alla ripartenza delle compravendite di immobili sta seguendo quella dei prezzi. Il real estate italiano sta finalmente mandando incoraggianti segnali di ripresa dopo un lunghissimo periodo di crisi. Ad aiutare il risveglio del mattone è stato sicuramente anche un fattore "esogeno" come il Superbonus 110%, che potrebbe presto venir cancellato o quanto meno rimodulato, ma sono altresì al lavoro fattori strutturali, quali prezzi interessanti e un'inflazione che sta pericolosamente rialzando la testa. Le case — ma anche gli uffici e i capannoni — sono infatti beni materiali il cui valore cresce durante i periodi di alta inflazione e rappresentano quindi una valida alternativa ad altri investimenti, in particolar modo le obbligazioni, che invece soffrono quando i prezzi al consumo corrono. 

Un quadro puntuale del settore immobiliare italiano è contenuto nell'Osservatorio immobiliare nazionale presentato di recente da Fiaip, Enea e I-Coni. Nel 2021 le compravendite su tutto il territorio nazionale in ambito residenziale sono state 750mila, un valore in crescita del 34% rispetto al 2020 e del 24% rispetto al 2019. La crisi dovuta al Covid è dunque stata ampiamente superata. I prezzi hanno sostanzialmente tenuto, mostrando una piccola accelerazione nella seconda parte dell'anno, con un rialzo compreso tra un più 2% nei centri urbani di piccola-media grandezza ed un più 4% nelle grandi città. 

Nel 2021 ha mostrato una decisa crescita anche il numero delle compravendite di seconde case salite a circa 190 mila unità (più 52% rispetto al 2020 e più 36% rispetto al 2019). "Anche le compravendite diverse dal residenziale fanno registrare tutte un segno positivo rispetto al 2020 con il commerciale a più 4,5%, terziario-direzionale più 2,3% e produttivo più 1,9% — si legge nell'Osservatorio. Stessa cosa non possiamo affermare per quanto concerne l'andamento medio dei prezzi, si riscontra infatti per il commerciale una riduzione media del 3,2%, per il terziario-direzionale una del 4,5% e per il produttivo del 5,6%. Si evidenzia pertanto un netto aumento della domanda di abitazioni, una diminuzione dell'offerta dì immobili in vendita ed un aumento del numero delle compravendite". 

Anche dal mercato degli affitti stanno arrivando segnali incoraggianti. Nel 2021 le locazioni hanno fatto registrare una crescita rispetto ai dodici mesi precedenti in tutti i comparti: residenziale più 12,3%, commerciale più 6%, terziario-direzionale più 5% e produttivo più 2%. L'andamento medio dei canoni di locazione è invece positivo solo per il residenziale (più 4,9%), mentre risulta essere negativo per il commerciale (meno 2,2%), per il terziario-direzionale (meno 2,6%) e per il produttivo (meno 2,8%). Il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un'offerta di immobili in diminuzione con un forte aumento invece della domanda di immobili in locazione. 

«Il mercato immobiliare si conferma dinamico anche nei primi mesi del 2022 ma inizia a scarseggiare l'offerta di case da vendere e da affittare — sottolinea Francesco La Commare, presidente del centro studi Fiaip — Nonostante le legittime preoccupazioni dettate prioritariamente dalle conseguenze economiche del conflitto militare e dall'aumento del costo della vita, prevediamo un anno positivo per il settore, considerati una serie di fattori, tra i quali i tassi di interesse per i mutui che rimangono, seppur in lieve rialzo, ancora molto contenuti e la crescita, registrata anche nel 2021, dei risparmi delle famiglie italiane che unitamente all'incerta, e spesso scarsa, redditività degli investimenti finanziari e alla stessa inflazione, stimolano il cittadino verso l'investimento immobiliare». 

Per quanto riguarda i principali centri urbani, le città più performanti, in relazione sia alle compravendite che alle locazioni, sono state Milano, Bologna e Firenze. In particolare, per le compravendite Milano (più 8,8%), Bologna (più 6,8%), Firenze (più 3,2%) e a seguire Genova (più 2,7%), Torino (più 2,3%), Venezia (più 2,5%) e Roma (più 1,1%). Per le locazioni si confermano al vertice Milano (più 7,9%), Bologna (più 3,8%), Firenze (più 2,8%), Roma (più 2,65%), Genova (più 1,1%) e Napoli (più 0,5%). 

Un altro trend che emerge chiaramente dallo studio di Fiaip, Enea e I-Com è la voglia degli italiani di trasferirsi nei borghi, una scelta dettata dalla crescente volontà di lavorare in luoghi meno affollati, più tranquilli e con una qualità della vita superiore anche dal punto di vista ambientale. "Si registra un più 30% di richieste e una su quattro si concretizza, nonostante l'assenza di servizi e di infrastrutture digitali, in particolare della fibra ottica oramai divenuta indispensabile", rileva l'indagine. 

Migliora inoltre il livello della classe energetica degli immobili oggetto di compravendita. Un chiaro effetto degli incentivi e dell'accresciuta domanda da parte degli acquirenti. Anche questo è un fenomeno destinato a proseguire, e probabilmente ad accelerare, in seguito al rialzo dei prezzi delle materie prime energetiche. Nel 2021 gli immobili con la migliore classe energetica (Al) hanno rappresentato il 30% del totale delle compravendite relative al "nuovo". Si registra infine un più 60% di immobili venduti ristrutturati nelle classi A e B. - Repubblica, Affari & Finanza, 16 maggio 2022

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Bankitalia, i prezzi delle case continueranno a crescere nel 2022

Secondo le stime di Bankitalia contenute nel Rapporto sulla Stabilità Finanziaria del 2022 i prezzi delle case continueranno a crescere a un ritmo sostenuto nel corso del 2022.

A partire da luglio del 2021 i prezzi degli immobili residenziali hanno ulteriormente accelerato in tutti i paesi europei, segnando incrementi molto marcati in Germania e Francia. Nel comparto commerciale invece le quotazioni sono scese in tutti gli Stati, in misura più accentuata in Francia.

In Italia è proseguita l’espansione del mercato residenziale. I prezzi delle abitazioni sono cresciuti con maggiore intensità rispetto alla prima parte dell’anno, ma meno che nel confronto internazionale. Le compravendite, pur assestandosi su livelli superiori di oltre un quarto rispetto agli ultimi sei mesi del 2019, hanno rallentato alla fine del 2021.

Secondo le valutazioni degli agenti immobiliari intervistati a febbraio nell’ambito delle nostre inchieste congiunturali, le prospettive per il mercato degli immobili residenziali restano nel complesso favorevoli, con un rafforzamento dei segnali di rialzo dei prezzi.

Secondo le stime di Bankitalia i prezzi delle case continueranno a crescere a un ritmo sostenuto nel corso del 2022. Gli indicatori che consentono di valutare le dinamiche del comparto residenziale rispetto alle tendenze di lungo periodo confermano i segnali di ripresa, ma non evidenziano rischi di sopravvalutazione.

L’andamento dei prezzi appare inoltre coerente con il miglioramento delle condizioni reddituali delle famiglie. Le compravendite degli immobili non residenziali sono aumentate nella seconda metà dello scorso anno e la discesa dei prezzi ha rallentato Nel 2021 le quotazioni degli uffici sono rimaste pressoché invariate; la contrazione dei prezzi dei negozi, pur in attenuazione, continua a essere più accentuata di quella dei capannoni industriali. L’incertezza sulle prospettive economiche potrebbe riflettersi sull’andamento del comparto. - Idealista.it, 9 maggio 2022

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Mercato immobiliare italiano: le previsioni tra inflazione e guerra in Ucraina

Il 2021 del mercato immobiliare è stato caratterizzato da una forte ripresa a livello globale che ha superato le attese più ottimistiche. A complicare le cose, però, oltre agli effetti della pandemia, l’inflazione e il conflitto in Ucraina. Re/Max Italia, con la collaborazione di Avalon Real Estate ha cercato di delineare i possibili sviluppi del mercato con il nuovo Real Estate Data Hub intitolato “Analisi andamento mercato immobiliare 2021 e outlook 2022”.

Il mercato immobiliare italiano nel 2022

L’andamento positivo del mercato immobiliare, rileva il report, è stato sostenuto dall’intervento delle Banche Centrali, dalla crescita reale del PIL e dall’aumento dei consumi e degli investimenti, nonostante gli elementi di imprevedibilità, quali la persistente crisi sanitaria e il recente conflitto russo-ucraino. Il numero delle transazioni nel 2021 ha registrato un andamento crescente rispetto al 2020 e al 2019 per tutti i comparti analizzati, grazie all’aumento della domanda interna combinata all’interesse degli investitori stranieri.

Mercato immobiliare residenziale: risultati 2021 e previsioni 2022

Il mercato immobiliare  residenziale risulta essere in piena ripresa: le transazioni realizzate nel 2021 sono state 190 mila in più rispetto a quelle del 2020 e 144 mila in più rispetto al 2019. Il mercato immobiliare è trainato dal nord Italia, dove si concentrano circa la metà delle transazioni. Ma è al sud e nelle isole che si registra l’incremento percentuale maggiore rispetto al 2020.

Per il 2022 si prevede un ulteriore trend positivo con un numero di transazioni attorno alle 710-720 mila e con prezzi in aumento tra l’1 e il 3%. L’attenzione degli investitori sarà indirizzata principalmente sulle grandi città, ma anche sui piccoli centri ben collegati e dotati di infrastrutture e servizi. Una tendenza dovuta soprattutto al rialzo dei prezzi nei centri urbani che si sta verificando negli ultimi mesi.

Nonostante l’immobiliare si dimostri da sempre uno dei segmenti più resilienti in momenti di crisi e incertezza, queste previsioni sono soggette agli andamenti di vari fattori quali la crisi sanitaria, l’aumento dell’inflazione e il conflitto Russia-Ucraina.

Altro fenomeno rilevato nel 2021 è la transizione verde che sta interessando anche il real estate con una sempre maggiore attenzione alla qualità dell’investimento e ai parametri di sostenibilità degli immobili. L’interesse per investimenti ESG compliant si sta manifestando in tutti i comparti e costituirà il principale driver di mercato dei prossimi anni.

I trend del mercato immobiliare residenziale

Fra le linee di sviluppo del mercato immobiliare residenziale, Re/Max Italia ne individua tre:

Città vs Provincia

Dal secondo trimestre del 2020 la domanda sembra spostarsi dai centri urbani a quelli extra urbani, confermando una progressiva valorizzazione dei contesti periferici con prezzi al mq più contenuti. Ciò trova conferma nelle analisi di transato elaborate dal Centro Studi di RE/MAX Italia secondo cui nel 2021 la domanda si è orientata maggiormente verso immobili con spazi verdi e metrature più ampie.

Preferenze, metrature, prezzi e tempistiche

Nel 2021 il trilocale si conferma la soluzione preferita dagli italiani, con metrature medie che vanno dai 90 mq nel nord e nel centro Italia ai 100 mq nel sud e nelle isole. Sul fronte dei prezzi, secondo i dati elaborati dal Centro Studi di RE/MAX Italia, si registra un aumento dell’1,5% in ambito residenziale, con una stabilizzazione nell’ultimo trimestre 2021. Positivi i dati sui tempi di vendita che si riducono ulteriormente rispetto al 2020.

Mutui

Il 2021 è stato contraddistinto dall’orientamento espansivo della politica monetaria, con condizioni di finanziamento molto favorevoli, che ha determinato un incremento della domanda e dell’effettiva erogazione di mutui con una preferenza per il tasso fisso. Secondo l’Ufficio Studi di 24MAX, se a inizio anno lo scenario già inquinato dalla pandemia non faceva prevedere un rialzo dei tassi, ora lo scoppio del conflitto in Ucraina costringe a rivalutare queste previsioni. L’Euribor è ancora in negativo ma l’Eurirs che regola i tassi fissi è in aumento e per il futuro – secondo 24MAX - sarà determinante l’andamento dell’inflazione, che potrebbe richiedere un intervento da parte della Bce con un incremento dei tassi e un impatto diretto sulle rate dei nuovi mutui e in particolare su quelli a tasso variabile. - Idealista, 2 maggio 2022

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