L'inflazione rispolvera il mattone crescono le compravendite di case

Alla ripartenza delle compravendite di immobili sta seguendo quella dei prezzi. Il real estate italiano sta finalmente mandando incoraggianti segnali di ripresa dopo un lunghissimo periodo di crisi. Ad aiutare il risveglio del mattone è stato sicuramente anche un fattore "esogeno" come il Superbonus 110%, che potrebbe presto venir cancellato o quanto meno rimodulato, ma sono altresì al lavoro fattori strutturali, quali prezzi interessanti e un'inflazione che sta pericolosamente rialzando la testa. Le case — ma anche gli uffici e i capannoni — sono infatti beni materiali il cui valore cresce durante i periodi di alta inflazione e rappresentano quindi una valida alternativa ad altri investimenti, in particolar modo le obbligazioni, che invece soffrono quando i prezzi al consumo corrono.

Un quadro puntuale del settore immobiliare italiano è contenuto nell'Osservatorio immobiliare nazionale presentato di recente da Fiaip, Enea e I-Coni. Nel 2021 le compravendite su tutto il territorio nazionale in ambito residenziale sono state 750mila, un valore in crescita del 34% rispetto al 2020 e del 24% rispetto al 2019. La crisi dovuta al Covid è dunque stata ampiamente superata. I prezzi hanno sostanzialmente tenuto, mostrando una piccola accelerazione nella seconda parte dell'anno, con un rialzo compreso tra un più 2% nei centri urbani di piccola-media grandezza ed un più 4% nelle grandi città.

Nel 2021 ha mostrato una decisa crescita anche il numero delle compravendite di seconde case salite a circa 190 mila unità (più 52% rispetto al 2020 e più 36% rispetto al 2019). "Anche le compravendite diverse dal residenziale fanno registrare tutte un segno positivo rispetto al 2020 con il commerciale a più 4,5%, terziario-direzionale più 2,3% e produttivo più 1,9% — si legge nell'Osservatorio. Stessa cosa non possiamo affermare per quanto concerne l'andamento medio dei prezzi, si riscontra infatti per il commerciale una riduzione media del 3,2%, per il terziario-direzionale una del 4,5% e per il produttivo del 5,6%. Si evidenzia pertanto un netto aumento della domanda di abitazioni, una diminuzione dell'offerta dì immobili in vendita ed un aumento del numero delle compravendite".

Anche dal mercato degli affitti stanno arrivando segnali incoraggianti. Nel 2021 le locazioni hanno fatto registrare una crescita rispetto ai dodici mesi precedenti in tutti i comparti: residenziale più 12,3%, commerciale più 6%, terziario-direzionale più 5% e produttivo più 2%. L'andamento medio dei canoni di locazione è invece positivo solo per il residenziale (più 4,9%), mentre risulta essere negativo per il commerciale (meno 2,2%), per il terziario-direzionale (meno 2,6%) e per il produttivo (meno 2,8%). Il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un'offerta di immobili in diminuzione con un forte aumento invece della domanda di immobili in locazione.

«Il mercato immobiliare si conferma dinamico anche nei primi mesi del 2022 ma inizia a scarseggiare l'offerta di case da vendere e da affittare — sottolinea Francesco La Commare, presidente del centro studi Fiaip — Nonostante le legittime preoccupazioni dettate prioritariamente dalle conseguenze economiche del conflitto militare e dall'aumento del costo della vita, prevediamo un anno positivo per il settore, considerati una serie di fattori, tra i quali i tassi di interesse per i mutui che rimangono, seppur in lieve rialzo, ancora molto contenuti e la crescita, registrata anche nel 2021, dei risparmi delle famiglie italiane che unitamente all'incerta, e spesso scarsa, redditività degli investimenti finanziari e alla stessa inflazione, stimolano il cittadino verso l'investimento immobiliare».

Per quanto riguarda i principali centri urbani, le città più performanti, in relazione sia alle compravendite che alle locazioni, sono state Milano, Bologna e Firenze. In particolare, per le compravendite Milano (più 8,8%), Bologna (più 6,8%), Firenze (più 3,2%) e a seguire Genova (più 2,7%), Torino (più 2,3%), Venezia (più 2,5%) e Roma (più 1,1%). Per le locazioni si confermano al vertice Milano (più 7,9%), Bologna (più 3,8%), Firenze (più 2,8%), Roma (più 2,65%), Genova (più 1,1%) e Napoli (più 0,5%).

Un altro trend che emerge chiaramente dallo studio di Fiaip, Enea e I-Com è la voglia degli italiani di trasferirsi nei borghi, una scelta dettata dalla crescente volontà di lavorare in luoghi meno affollati, più tranquilli e con una qualità della vita superiore anche dal punto di vista ambientale. "Si registra un più 30% di richieste e una su quattro si concretizza, nonostante l'assenza di servizi e di infrastrutture digitali, in particolare della fibra ottica oramai divenuta indispensabile", rileva l'indagine.

Migliora inoltre il livello della classe energetica degli immobili oggetto di compravendita. Un chiaro effetto degli incentivi e dell'accresciuta domanda da parte degli acquirenti. Anche questo è un fenomeno destinato a proseguire, e probabilmente ad accelerare, in seguito al rialzo dei prezzi delle materie prime energetiche. Nel 2021 gli immobili con la migliore classe energetica (Al) hanno rappresentato il 30% del totale delle compravendite relative al "nuovo". Si registra infine un più 60% di immobili venduti ristrutturati nelle classi A e B. - Repubblica, Affari & Finanza, 16 maggio 2022