Analisi del mercato residenziale: pubblicato il report annuale 2023 di Idealista/Data

Il rapporto annuale su idealista/data analizza il mercato residenziale italiano nel 2023. La popolazione italiana è leggermente diminuita a 58.997.210 abitanti. Il PIL pro capite è cresciuto del 7%, ma si prevede un rallentamento al 0,7% nel 2023. La disoccupazione è scesa all'8,1%, e i tassi di sforzo mutui/locazioni sono aumentati rispettivamente al 21% e al 26%.

Le compravendite residenziali mostrano un lieve calo annuale nel 2023. Il prezzo medio nazionale è di 1.840 €/m2, in aumento dell'1,7% rispetto al 2022. La domanda dall'estero è dell'11,4%, con la Germania come principale Paese d'origine. Il mercato è influenzato dagli aumenti dei tassi di interesse, limitando l'accesso al credito.

Nel settore delle locazioni residenziali, la domanda cresce del 7% nel 2023. Il canone medio è di 12,5 €/mq/mese, in aumento del 14% rispetto al 2022. Il rendimento lordo è all'8,2%, in linea con la crescita degli ultimi anni. Il 20% delle locazioni è destinato all'uso transitorio.

Roma e Milano guidano le nuove costruzioni, mentre al sud restano sporadiche. Il costo medio degli alloggi di nuova costruzione in Italia è di 2.718 €/mq.

Luca Vona

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Cosa aspettarsi nei prossimi mesi per il mercato della casa?

Immobiliare.it ha intervistato i tre principali rappresentanti delle associazioni di categoria Fiaip, Fimaa e Anama.

Nel 2024, il mercato immobiliare italiano si presenta con una relativa stabilità nelle compravendite, evidenziando potenziali incrementi nelle città ad alta domanda come Milano, Roma, Firenze e Venezia, secondo Santino Taverna, presidente FIMAA. La stabilità dei prezzi è prevista a livello nazionale, ma con possibilità di aumenti nelle città menzionate.

Gian Battista Baccarini, presidente FIAIP, anticipa un 2024 simile al 2023 con lievi flessioni nelle compravendite ma un aumento nelle transazioni di seconde case, spesso acquisite per investimento e locazione breve. Si prevede che i valori di mercato rimarranno sostanzialmente stabili, con lievi incrementi nelle aree centrali delle città metropolitane e universitarie.

Il 2024 si prepara all'evento del Giubileo del 2025, con una corsa all'acquisto di immobili destinati al turismo religioso e un aumento costante dei turisti in Italia. Il tema centrale dell'anno è la ristrutturazione, in linea con le normative europee sulla neutralità energetica entro il 2030-2050.

La sfida predominante per il 2024 sarà la ripresa economica, secondo Taverna, essenziale per restituire alle famiglie la capacità di spesa persa a causa dell'aumento dell'inflazione. Gli operatori del settore immobiliare dovranno adottare strategie flessibili e innovative, anticipando le dinamiche economiche in evoluzione.

Paolo Bellini sottolinea che è cruciale sostenere il mercato immobiliare legato ai "posti letto" per studenti, con particolare attenzione ai mercati di Milano e Roma, nonché alle località universitarie come Padova, Bologna e Ferrara, dove i prezzi dei posti letto variano da 500 a 750 euro, raggiungendo cifre elevate per camere con bagno indipendente.

Taverna evidenzia la necessità di una revisione dell'attuale disciplina delle locazioni, con l'obiettivo di garantire un equilibrio tra proprietari e inquilini, rispondendo alle crescenti esigenze del mercato.

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Guida al bonus ristrutturazione 2024: dettagli sull'agevolazione fiscale per gli interventi in casa

Il bonus ristrutturazione, valido fino al 31 dicembre 2024, consente una detrazione Irpef del 50% sulle spese per la ristrutturazione di abitazioni. L'agevolazione, disciplinata dall'articolo 16-bis del Dpr n. 917/86, prevedeva una detrazione del 36% delle spese sostenute, fino a un massimo di 48.000 euro per unità immobiliare. Tra il 26 giugno 2012 e il 30 giugno 2013, la percentuale di detrazione è stata alzata al 50% con un limite di spesa di 96.000 euro, prorogato fino al 31 dicembre 2024 dalla legge di Bilancio 2022.

I beneficiari del bonus sono i contribuenti soggetti all'Irpef, residenti o meno nel territorio dello Stato, che sostengono spese di ristrutturazione. Questi includono proprietari, nudi proprietari, titolari di diritti reali di godimento, locatari, comodatari, soci di cooperative e imprenditori individuali. Anche familiari conviventi, coniugi separati assegnatari, componenti di unioni civili e conviventi more uxorio possono usufruire del bonus.

Gli interventi ammissibili sono manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, e ristrutturazione edilizia. Non sono inclusi interventi di manutenzione ordinaria, tranne se parte di una ristrutturazione più ampia. Il limite massimo di spesa è fissato a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. La proroga del beneficio al 2024 offre ulteriori opportunità per usufruire di questa agevolazione fiscale.

Luca Vona

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Inizia il conto alla rovescia per il possibile taglio dei tassi BCE: impatti sulle rate del mutuo

La Banca Centrale Europea (BCE) ha confermato la stabilità dei tassi di interesse per le operazioni di rifinanziamento principali, di rifinanziamento marginale e per i depositi presso la banca centrale al 4,50%, 4,75% e 4% rispettivamente. La decisione, presa in risposta alle incertezze economiche globali, è guidata dalla cautela, malgrado l'effetto base al rialzo sull'inflazione legato all'energia. La BCE, in dichiarazione ufficiale, ribadisce l'impegno per il ritorno tempestivo dell'inflazione al 2% a medio termine.

L'attenzione ora si sposta verso possibili tagli dei tassi, indicativamente previsti verso la metà dell'anno, con ulteriori dettagli attesi dalla riunione di marzo. Gli esperti ritengono che tale mossa potrebbe influenzare positivamente i mutui a tasso variabile, con impatti previsti da aprile e una significativa riduzione delle rate nella seconda metà dell'anno. Tuttavia, la BCE rimane cauta, monitorando segnali positivi della fine della crisi inflazionistica.

L'associazione Codacons sottolinea che, nonostante la decisione di mantenere i tassi, gli italiani affrontano ancora rate di mutuo elevate. La migliore offerta di mercato per un mutuo a tasso variabile da 150.000 euro per 30 anni mostra un aumento annuo di spesa di +5.500 euro rispetto ai tassi del 2021.

Gli esperti suggeriscono che i tagli potrebbero avvenire durante l'anno, ma con una certa cautela. La BCE valuterà attentamente i dati macroeconomici prima di prendere decisioni significative. Il calendario delle prossime riunioni Bce offre possibili finestre di cambiamento nei tassi il 7 marzo, l'11 aprile, il 6 giugno, l'18 luglio, il 12 settembre, il 17 ottobre e il 12 dicembre del 2024.

Luca Vona

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Case-vacanza tra limitazioni e opportunità: navigando le norme condominiali

I regolamenti di condominio sono spesso arricchiti da limitazioni che influenzano l'uso delle proprietà esclusive, giungendo talvolta a vietare specifiche attività. Queste restrizioni possono coinvolgere pratiche quali B&B, affitta-camere, alberghi e case-vacanza, ma la varietà tra i regolamenti richiede un'attenta analisi. Ad esempio, se il regolamento vieta attività ricettive o incompatibili con l'uso residenziale, le case-vacanza rientrano in questo divieto?

Alcune regole generali aiutano a navigare in questo labirinto di norme condominiali.

Limiti o divieti devono essere specificati nei regolamenti condominiali e richiedono l'accordo di tutti i proprietari. Queste clausole devono essere richiamate nell'atto d'acquisto o approvate successivamente. L'interpretazione delle restrizioni è rigorosa, e i divieti devono essere chiari e precisi.

Di base, l'attività di casa-vacanza non è vietata e può svolgersi senza autorizzazione assembleare. Tuttavia, i limiti delle norme civili devono essere rispettati. È essenziale valutare se la casa-vacanza comporta pregiudizi ai diritti degli altri condomini, come danni alle parti comuni, rumori e limitazioni dei diritti altrui.

Molti regolamenti condominiali contengono clausole che limitano o vietano esplicitamente le case-vacanza. L'efficacia di tali clausole dipende dalla loro chiarezza e interpretazione restrittiva. Valutare caso per caso è fondamentale, poiché il regolamento può vietare attività incompatibili con l'uso abitativo, ma non necessariamente le case-vacanza.

È cruciale distinguere tra case-vacanza e B&B. Le prime rientrano nella disciplina delle locazioni ad uso abitativo, comportando solo la cessione del godimento di un locale ammobiliato, senza servizi extra. Un tribunale milanese ha legittimato una casa-vacanza in un condominio vietando solo attività "di albergo, pensione e locanda".

In conclusione, la chiarezza delle regole condominiali, la stretta interpretazione dei divieti e la valutazione caso per caso sono fondamentali. Affrontare le sfide delle attività ricettive nei condomini richiede una comprensione approfondita delle norme e una consapevolezza delle opportunità offerte dalle leggi civili.

Luca Vona

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La BCE potrebbe effettuare il primo taglio dei tassi a giugno o luglio. Le prospettive degli analisti

La BCE potrebbe effettuare il primo taglio dei tassi tra fine primavera e inizio estate, presumibilmente a giugno o luglio, secondo gli analisti. Nelle fasi finali del 2023, c'era l'anticipazione di tagli già a inizio primavera, ma la BCE ha respinto queste speculazioni, focalizzandosi sulle dinamiche salariali come elemento chiave. La decisione potrebbe essere influenzata dai risultati delle negoziazioni salariali nei primi mesi dell'anno. Se le dinamiche salariali mostrassero spinte significative, potrebbe sorgere un problema per la BCE, ma se i banchieri centrali fossero più sicuri sull'obiettivo del 2% di inflazione nel 2025, potrebbe esserci spazio per un taglio dei tassi.

Il quadro economico potrebbe complicare la situazione, con la dinamica degli aggregati monetari negativa secondo Claudia Fontanive-Wyss di Vontobel, suggerendo una possibile restrizione della politica monetaria e un taglio prima di giugno. Fattori di rischio, come gli attacchi dei gruppi miliziani nello Yemen, non hanno ancora avuto impatti significativi. Il concetto di "trasmissione monetaria" è sotto osservazione per capire quanto della stretta della BCE si sia riflesso nell'economia, con l'indagine dell'Eurosistema che indica che la trasmissione attraverso il canale del credito bancario sembra ancora in corso nel quarto trimestre del 2023.

Internamente, la BCE affronta critiche dai dipendenti, secondo un sondaggio negativo dall'Ipso, soprattutto per il coinvolgimento di Christine Lagarde in questioni al di fuori della politica monetaria. La conferenza stampa di giovedì potrebbe fornire ulteriori dettagli sulla tempistica del primo taglio dei tassi.

Luca Vona

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Mercato degli affitti: andamento e metrature richieste

L'Ufficio Studi di idealista ha condotto un'analisi delle attuali disponibilità abitative in Italia, rivelando che il 66% delle proprietà destinate all'affitto ha una metratura superiore ai 60 metri quadrati.

Nel dettaglio, le abitazioni tra i 60 e i 100 metri quadrati costituiscono il 42,3% dell'offerta, seguite dagli immobili con una superficie tra i 30 e i 60 metri quadrati al 31,3%. Gli annunci che includono abitazioni dai 100 ai 150 metri quadrati sono dell'18,4%, mentre il 6,1% supera i 150 metri quadrati. Solo il 2% degli appartamenti pubblicati ha una superficie inferiore ai 30 metri quadrati, corrispondente a monolocali o miniappartamenti.

Vincenzo De Tommaso, Responsabile dell’Ufficio Studi di idealista, riflette sull'andamento del mercato degli affitti, notando un aumento significativo nel quarto trimestre dell'anno scorso rispetto al medesimo periodo del 2020. Questo cambiamento potrebbe segnalare una ripresa del settore degli affitti tradizionali, migliorando l'accessibilità alle opportunità di locazione.

Nei capoluoghi, la tendenza prevalente riguarda le metrature medie tra i 60 e i 100 metri quadrati, evidenziando un equilibrio in 12 di essi. Solo in 6 capoluoghi, lo stock nel segmento medio è inferiore rispetto alle abitazioni da 30 a 60 metri quadrati. Le abitazioni con dimensioni comprese tra 100 e 150 metri quadrati sono predominanti a Cosenza (45,5%), Caltanissetta (41,9%) e Taranto (36,2%).

Le metrature superiori ai 150 metri quadrati sono più comuni a Vicenza (21,8%), Cosenza (16,9%) e Bergamo (14,3%). La percentuale di miniappartamenti (meno di 30 metri quadrati) è marginale o addirittura assente in metà dei mercati, con punte massime a Bari (5,7%) e Napoli (5,4%). A Milano, solo il 3,6% delle abitazioni in locazione sono miniappartamenti, mentre il 40% ha una superficie compresa tra 30 e 60 metri quadrati. A Roma, l'1,9% delle abitazioni in locazione ha dimensioni inferiori a 30 metri quadrati rispetto all'offerta totale.

In conclusione, l'analisi di idealista indica un aumento dell'offerta di abitazioni in affitto, suggerendo una ripresa del settore e una maggiore accessibilità alle opportunità di locazione.

Luca Vona

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Caparra immobiliare: come funziona e modalità di restituzione

L'acquisto di una casa è un impegno finanziario significativo, e nell'ambito delle transazioni immobiliari, la richiesta di una caparra è una pratica comune per sottolineare la serietà dell'acquirente. Tuttavia, questo aspetto apparentemente formale richiede una valutazione attenta delle sue molteplici sfaccettature.

La caparra confirmatoria, comunemente richiesta al momento del contratto preliminare, gioca un ruolo cruciale nel garantire l'impegno dell'acquirente nella compravendita. Benché non obbligatoria, è divenuta una consuetudine. Le modalità di versamento, che includono la caparra confirmatoria, la caparra penitenziale e l'acconto, agiscono come strumenti per consolidare il rapporto tra le parti coinvolte.

La caparra confirmatoria, fungendo da garanzia, viene persa dall'acquirente in caso di ritiro, con una penalità raddoppiata in caso di recesso del venditore. Questa differisce dall'acconto, un pagamento anticipato senza garanzia, che espone entrambe le parti a possibili richieste di risarcimento in caso di inadempimento.

La perdita della caparra diviene un rischio quando l'acquirente, senza giusta causa, viola gli accordi concordati. Questo pericolo è particolarmente evidente nelle transazioni tra privati. Consultare consulenti immobiliari qualificati durante la fase contrattuale è una mossa sagace per prevenire futuri contrasti.

La restituzione della caparra è vincolata a circostanze specifiche. Nel caso della caparra confirmatoria, il venditore inadempiente o il ritiro dell'acquirente per ragioni legittime consentono la restituzione, raddoppiata. Per la caparra penitenziale, il rimborso è possibile solo se è il venditore a recedere, ma limitato alla somma originale versata.

La cifra della caparra, di solito una percentuale del prezzo dell'immobile, varia comunemente tra il 5% e il 30%. La chiave per evitare incomprensioni è una chiara comprensione delle condizioni contrattuali.

In questo contesto complesso, è importante considerare l'importanza della chiarezza, della serietà e della consulenza nella compravendita immobiliare. La caparra, in apparenza un elemento formale, diventa lo strumento tangibile della fiducia reciproca, richiedendo prudenza e attenzione per garantire un passo cruciale nella vita di molti: l'acquisto della propria casa.

Luca Vona

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Mercato immobiliare italiano 2024: tra moderato ottimismo e prudenza

Il 2024 si apre con analisi attente e prospettive caute da parte degli esperti del mercato immobiliare italiano. Le dinamiche macroeconomiche e l'andamento dei tassi di interesse influenzano le previsioni per il settore nel nuovo anno.

Mercato Immobiliare Residenziale: Contrazioni e Adattamenti

Il 2023 ha registrato una contrazione delle compravendite nel mercato immobiliare residenziale, con circa 680.000 transazioni. Per il 2024 si prevede un ulteriore calo a 650.000, mentre i prezzi potrebbero aumentare fino al 2%. I tassi di interesse elevati e la cautela delle banche complicano l'accesso al credito, portando a una potenziale riduzione dei prezzi, soprattutto per le proprietà più popolari.

Le dimensioni ridotte e gli immobili in buone condizioni potrebbero mantenere i loro valori, ma si prevedono ribassi per le soluzioni da ristrutturare. Le grandi città potrebbero assistere a una maggiore costruzione, mentre l'entroterra e le province potrebbero rallentare a causa dei costi di costruzione elevati. Le scelte di investimento potrebbero spostarsi verso l'affitto breve, con una maggiore attenzione alla solvibilità degli inquilini.

Investimenti Immobiliari di Ampia Portata: Opportunità nei Settori Emergenti

Settori come il residenziale in affitto e la logistica, caratterizzati da dinamiche favorevoli, possono attirare sia investitori privati che istituzionali. Il debito immobiliare è indicato come un'allocazione che fornisce i migliori rendimenti per il rischio, offrendo stabilità durante periodi di incertezza.

Uffici: Qualità e Sostenibilità al Centro delle Decisioni

Il modello di lavoro ibrido si consolida, con un significativo ritorno negli uffici, specialmente a Milano. Si prevede una razionalizzazione degli spazi aziendali, con un aumento delle sublocazioni e la ricerca di spazi di qualità in zone ben servite.

Immobili di Lusso: Tenacia nel 2024

Il mercato degli immobili di lusso ha registrato una contrazione nel 2023, ma si prevede una tenuta nel 2024. I prezzi medi si sono mantenuti, con una leggera crescita rispetto al 2022. Le prospettive sono improntate alla prudenza, ma si prevede stabilità nei prezzi di vendita.

Costruzioni: Sfide e Possibilità nel 2024

Il settore delle costruzioni mostra segni di contrazione nel 2023, con una diminuzione dei permessi a costruire. L'incertezza sulle misure di incentivazione fiscale e il rapido aumento dei tassi influenzeranno negativamente il settore nel 2024. Tuttavia, si aprono nuove possibilità se la BCE riduce i tassi, alleviando il costo del credito per imprese e famiglie.

In sintesi, il 2024 si presenta con un equilibrio tra sfide e opportunità, richiedendo agli operatori del settore di adattarsi a un contesto in continua evoluzione.

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Bonus mobili 2024: guida, modalità e requisiti per l'accesso

Il Bonus Mobili del 2024 presenta alcune variazioni rispetto agli anni precedenti. La detrazione del 50% delle spese per mobili ed elettrodomestici, da ripartire in 10 anni nelle dichiarazioni dei redditi, rimane attiva, ma il limite massimo di spesa agevolabile è ridotto da 8.000 a 5.000 euro dal 1 gennaio 2024. Le spese devono avvenire nell'ambito di lavori di ristrutturazione edilizia, e gli elettrodomestici devono essere di classe non inferiore alla A (forni), E (lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie), F (frigoriferi, congelatori).

I requisiti includono l'inizio dei lavori e l'acquisto di mobili ed elettrodomestici dal 1 gennaio dell'anno precedente alla dichiarazione dei redditi. Le spese agevolabili includono mobili, arredi, elettrodomestici con specifici requisiti energetici, nonché lavori di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo, e ristrutturazione edilizia.

Per accedere al bonus, le spese devono essere documentate e pagate con mezzi tracciabili come bonifico parlante, carta di debito o di credito. La ritenuta sui bonifici per i bonus edilizi sale dall'8 all'11 per cento dal 1 marzo 2024.

Per beneficiare della detrazione fiscale, è necessario conservare la documentazione di pagamento, inclusi bonifici, addebiti sul conto corrente e fatture dettagliate di acquisto. Anche se la comunicazione ENEA per l'acquisto di elettrodomestici è richiesta, la mancata o tardiva trasmissione non comporta la perdita del diritto alla detrazione.

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Tutti i passaggi per comprare casa. Dalle verifiche preliminari al rogito

L'acquisto di un immobile in Italia richiede una pianificazione attenta attraverso diversi passaggi. Prima di iniziare, è fondamentale valutare le esigenze di spazio e la posizione rispetto ai luoghi quotidiani, come il lavoro e la scuola. La ricerca dell'abitazione ideale può avvenire tramite agenzie immobiliari, annunci online o esplorando direttamente il quartiere.

I passaggi chiave per comprare casa includono la verifica generale dell'immobile, la proposta d'acquisto e il contratto preliminare, la richiesta di mutuo (se necessario) e il rogito notarile.

La verifica dell'immobile implica la valutazione di documenti come la planimetria catastale, documenti urbanistici, certificato di abitabilità, atto di provenienza, spese condominiali, visura catastale e visura ipotecaria. È cruciale esaminare anche lo stato degli impianti per individuare eventuali spese di ristrutturazione.

Il contratto preliminare rappresenta l'accordo tra acquirente e venditore prima del trasferimento di proprietà effettivo. La proposta d'acquisto si trasforma in un preliminare di compravendita, che non determina il trasferimento di proprietà ma impegna le parti a firmare un contratto definitivo in seguito.

La richiesta di mutuo è essenziale per coloro che necessitano di finanziamento. Dopo la firma del contratto preliminare, si forniscono le informazioni all'istituto bancario per l'approvazione. La perizia immobiliare è parte del processo di approvazione, e la scelta della banca dipende dai piani di rimborso offerti.

Il rogito notarile è l'atto finale che conclude il trasferimento di proprietà. La scelta del notaio è solitamente a carico delle parti, e i costi variano in base al valore dell'immobile. Una volta firmato il rogito notarile, l'acquirente assume la piena proprietà e può ricevere le chiavi.

Durante l'acquisto, è cruciale considerare le imposte dovute, come l'imposta di registrazione, l'IVA, l'imposta catastale, l'imposta ipotecaria e l'imposta di bollo. Le tasse variano in base a se si tratta della prima o della seconda casa, con tariffe agevolate per la prima casa. Per informazioni dettagliate sulle imposte, è consigliabile rivolgersi all'Agenzia delle Entrate o consultare un'agenzia immobiliare.

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Pericolo di bolla Immobiliare: Il rischio si aggrava nelle periferie di Roma e Milano

Il tema del potere d'acquisto è sempre più legato ai costi delle abitazioni, sia per l'acquisto che, soprattutto, per l'affitto. Le famiglie italiane, sebbene in misura di circa i 2/3 siano proprietarie di case, presentano una realtà più sfaccettata, con una famiglia su 6 possedente una seconda casa e una su 20 proprietaria di più di due abitazioni. Le città metropolitane di Roma e Milano, con circa 7 milioni di residenti, subiscono la perdita di circa il 20% del potere d'acquisto dovuto all'inflazione, principalmente a causa dei costi delle abitazioni.

Milano, con un panorama socio-economico che sembra sereno, è in ripresa, mentre Roma, pur essendo il centro politico del Paese, fatica a trovare una soluzione ai suoi problemi, non riuscendo a sfruttare appieno il suo ruolo di capitale mondiale dell'attrattività.

Entrambe le città soffrono di carenze nei servizi, con la qualità inversamente proporzionale ai costi subiti dai turisti. I costi immobiliari, considerati insostenibili da una vasta parte dei residenti, impattano anche i turisti a causa dei prezzi elevati di alberghi e case vacanza. L'aumento del mercato immobiliare si riflette sui prezzi degli alloggi, rendendo difficile vivere a Milano e Roma anche per chi ha un reddito elevato, dato che i prezzi superano la media nazionale.

Il rischio di una bolla speculativa si fa sempre più concreto, soprattutto nelle periferie delle città metropolitane, influenzato dalla maxi inflazione che ha eroso il potere d'acquisto senza un aumento proporzionato dei salari. La corsa dei prezzi delle abitazioni e degli affitti non ha subito rallentamenti nemmeno durante la pandemia, con un leggero rilassamento nel secondo semestre del 2023. Mentre l'economia milanese mostra solidità e audacia nel cogliere opportunità, quella romana risulta meno robusta, e una bolla speculativa potrebbe creare complessità particolari su buona parte dei loro territori.

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Come sarà il mercato immobiliare del 2024? Il parere degli esperti

Gli esperti del mercato immobiliare segnalano incertezze, in particolare riguardo all'andamento del costo del denaro. Mentre il 2023 vedrà una diminuzione delle vendite e un aumento degli affitti, le prospettive per il triennio successivo sono positive. 

Il costo del denaro rimane un fattore cruciale, e un eventuale innalzamento potrebbe impattare vendite e prezzi. L'attuale tasso di inflazione e una crescente incertezza economica potrebbero influenzare la domanda di mutui, spingendo molte famiglie a rimandare l'acquisto. 

La scarsità di nuove costruzioni e la diminuzione della qualità dell'offerta aggiungono sfide al settore. Secondo le stime di Nomisma, una vera ripresa del settore immobiliare potrebbe verificarsi solo nel 2026, con il 2023 che registra un calo significativo delle transazioni. 

Il secondo tempo della flessione delle compravendite potrebbe azzerare la crescita dei prezzi, ma non necessariamente determinare flessioni nominali. La possibilità di accedere al credito e l'adozione di politiche espansive da parte della Bce potrebbero giocare un ruolo fondamentale nel determinare l'andamento del mercato. 

Le proiezioni triennali di Nomisma indicano un calo del 17,4% delle erogazioni di mutuo nel 2024, con una variazione dei prezzi stimata al +0,6% per le grandi città. Tuttavia, la disparità di approcci tra Bce e Fed sulla politica dei tassi potrebbe creare instabilità. 

Le incertezze presenti possono essere mitigate dalla leva finanziaria favorevole derivante dal calo dell'inflazione, ma è essenziale comprendere e rispondere alla domanda di un nuovo modello abitativo. Il possibile aumento della mobilità e la crescente richiesta di affitti al di fuori delle grandi città richiedono risposte legislative per garantire maggiore sicurezza ai proprietari.

Luca Vona

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Mercato Immobiliare Turistico in Crescita nel 2023: Report Fimaa-Nomisma

Il mercato degli immobili ad uso turistico continua a registrare una crescita significativa nel 2023. Secondo il report dell'Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2023 di Fimaa-Confcommercio, il trend positivo riguarda sia le compravendite che le locazioni, con un focus sulle seconde case. L'analisi coinvolge 126 località di mare e 59 di montagna e laghi.

I prezzi delle abitazioni turistiche dimostrano una crescita più marcata rispetto a quelle residenziali. Nel 2023, il prezzo medio di acquisto si attesta a 2.820 euro al mq commerciale, con un incremento annuo del 4,6%, aggiungendosi al 3,2% registrato nel 2022. Le destinazioni montane, come Madonna di Campiglio e Cortina d'Ampezzo, guidano la classifica con prezzi massimi di 15.000 euro al mq, seguite da Forte dei Marmi e Capri con 14.000 euro al mq, e Santa Margherita Ligure con 13.000 euro al mq per appartamenti di alto livello.

I canoni di locazione evidenziano un aumento medio del 5,9% nel 2023, aggiungendosi al 4,8% già registrato nel 2022. Le località marittime e montane sono le più interessate, con incrementi del 6,3% e 4,7% rispettivamente, mentre le località lacuali registrano un aumento più moderato del 3,2%.

Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa, sottolinea che la domanda di abitazioni turistiche è alimentata dall'esigenza di smart-working post-pandemia e dall'aumento del costo del denaro. Gli immobili sono considerati rifugi sicuri per i risparmi, in particolare durante periodi di inflazione e tassi di interesse favorevoli. Fabrizio Savorani, referente settore turistico Ufficio studi Fimaa, aggiunge che nonostante l'impennata dei tassi di interesse, le compravendite turistiche continuano a crescere, dimostrando che gli immobili in destinazioni turistiche sono ancora considerati investimenti sicuri e fonti di reddito. La crescente domanda contribuisce anche all'aumento dei prezzi, evidenziando una maggior richiesta rispetto all'offerta sul mercato.

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Acquirente che non rispetta la proposta di acquisto: come tutelarsi

La vendita di un immobile passa attraverso diverse fasi: proposta d'acquisto, compromesso, caparra e rogito notarile per il trasferimento di proprietà. Nel caso di ritiro dell'acquirente, il venditore può tutelarsi con la caparra, somma versata al compromesso come garanzia degli accordi.

La caparra assicura al venditore un indennizzo in caso di inadempimento contrattuale o recesso ingiustificato. Versata al compromesso, funge da anticipo sul prezzo finale e rafforza il legame contrattuale. La sua entità, non vincolata da leggi, è negoziabile, consentendo personalizzazione.

La richiesta di caparra, sebbene non obbligatoria, è consigliata per tutelare il venditore da danni o perdite. Se l'acquirente viola la proposta d'acquisto, il venditore può trattenere la caparra o intentare azioni legali per il trasferimento forzato della proprietà. L'acquirente è inadempiente nei seguenti casi: 

• se rinuncia all'acquisto, 
• non indica il notaio
• manca al rogito
• non versa gli acconti
• rifiuta il contratto del notaio
• modifica la modalità di pagamento.

In conclusione, la caparra è cruciale per la tutela del venditore, garantendo un indennizzo e dissuadendo comportamenti non conformi. Essa contribuisce a transazioni immobiliari sicure e trasparenti.

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Confedilizia: criticità e bonus nel panorama Immobiliare del 2024

Il 2024 porta notevoli cambiamenti nel settore immobiliare, evidenziati nel seminario web di Confedilizia. Il presidente, Giorgio Spaziani Testa, critica la legge di Bilancio, esprimendo la necessità di semplificazioni e riduzione della tassazione immobiliare. Di seguito, le principali modifiche proposte e le critiche espresse durante l'evento.

Cedolare Secca per Affitti Brevi

Spaziani Testa denuncia l'aumento della cedolare secca per gli affitti brevi al 26%, ritenendolo un ostacolo per il settore. Propone una strategia di minore fiscalità e maggiore tutela per gli affitti lunghi invece di un approccio punitivo.

Plusvalenza da Superbonus

La critica principale riguarda la plusvalenza da superbonus. Nonostante riconosca la validità di tassare il valore derivante dagli interventi assistiti dal superbonus, si oppone all'applicazione retroattiva in situazioni di acquisto precedente di molti anni.

Terza Rata IMU

Spaziani Testa si oppone alla possibilità concessa ai Comuni di ritardare l'approvazione dei bilanci, temendo una terza rata IMU. Questo rischio è collegato all'aumento delle aliquote tributarie, considerato non necessario.

Cedolare Secca per Affitti Non Abitativi

L'assenza di attuazione della cedolare secca per gli affitti non abitativi, prevista dalla legge delega della riforma fiscale, è sottolineata. Si invoca un avvio parziale per garantire chiarezza nel settore.

Detrazione Irpef per Acquisti Eco-friendly

Spaziani Testa critica l'eliminazione della detrazione Irpef del 50% dell'IVA per l'acquisto di immobili a basso consumo energetico, considerandola controproducente in un contesto di enfasi sull'efficienza energetica.

Esenzione Imposte Under 36

La fine dell'esenzione delle imposte per gli under 36, prevista per specifici acquisti di prime case, è presentata come motivo di rammarico.

Assicurazione Calamità Naturali

La riduzione delle detrazioni, inclusa quella per l'assicurazione contro le calamità naturali, in caso di reddito superiore a 50.000 euro annui, è considerata incoerente rispetto all'obiettivo di migliorare la sicurezza degli immobili.

Bonus Edilizi 2024

Il seminario ha fornito un quadro dei bonus edilizi per il 2024. Spaziani Testa sottolinea l'importanza di una programmazione e di un riordino per evitare problemi futuri. Alcuni dei bonus in vigore includono:

• Superbonus: Limitato a specifici soggetti, con aliquota al 70% e massimali variabili.
• Bonus Eliminazione Barriere Architettoniche: Aliquota al 75%, possibilità di cessione del credito e sconto in fattura.
• Bonus Casa: Aliquota al 50%, massimale di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare.
• Bonus Mobili: Aliquota al 50%, massimale di spesa di 5.000 euro.
• Ecobonus: Aliquota variabile da 50% a 75%, massimali diversi per interventi specifici.

Il presidente conclude richiedendo un ridisegno chiaro delle agevolazioni e una programmazione accurata per garantire un utilizzo efficace degli incentivi edilizi.

Luca Vona

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Le previsioni per il mercato della casa 2024 secondo Immobiliare.it

L'ultima parte del 2023 è stata caratterizzata da compravendite in frenata, ma da prezzi che si sono mantenuti per lo più stabili quando non in leggera crescita. Per quanto riguarda il prossimo anno, le attese parlano di un mercato con aumenti sia per chi vuole comprare sia per chi sceglie l'affitto

IL MERCATO IMMOBILIARE NEL 2024

Quali saranno le tendenze che caratterizzeranno il mercato immobiliare italiano nel 2024? Se lo è chiesto Immobiliare.it Insights, la proptech company del gruppo di Immobiliare.it specializzata in analisi di mercato e data intelligence, che ha analizzato le 12 principali città italiane per prevedere l’andamento del prezzo al metro quadro, per la vendita e per l’affitto

LE PREVISIONI

L'ultima parte del 2023 è stata caratterizzata da compravendite in frenata, ma da prezzi che si sono mantenuti per lo più stabili quando non in leggera crescita. Per quanto riguarda invece il 2024, le attese parlano di un mercato con prezzi in rialzo sia per quanto riguarda il comparto delle compravendite che quello delle locazioni

I NUMERI

Dando uno sguardo a Milano, per il prossimo anno si prevede una crescita stabile sia per l’affitto che per la vendita sull’ordine del 2%. La previsione per Roma, invece, evidenzia una crescita dell’1,1% dei prezzi di vendita e del 2,4% per la locazione. Per la vendita spicca il +6% di Catania, seguito dal +4,1% di Verona. Per quanto riguarda l’affitto sono le città di Napoli e Firenze a mostrare gli incrementi più ingenti per il 2024, attorno al +17%

I PREZZI PER CHI VUOLE COMPRARE

Stando alle previsioni, a Catania i prezzi si alzeranno di circa 80 euro al metro quadro, passando dagli attuali 1.257 euro/mq a 1.334 euro/mq. Milano manterrà il suo primato di città più cara d’Italia con un prezzo al metro quadro che si avvicinerà ai 5.500 euro al metro quadro, ben 100 euro/mq in più rispetto ai valori odierni. Sarà quindi necessario incrementare il budget dedicato alla ricerca della casa di oltre 100 euro/mq anche per la città di Verona, che passerà dagli attuali 2.546 euro/mq a 2.651 euro/mq

FASCE DI PREZZO DIFFERENTI

Oscillazioni positive, sull’ordine del +3%, anche per Napoli, Genova, Bari, Venezia e Torino, sebbene i prezzi al metro quadro previsti si attestino su fasce di prezzo molto differenti. Si va dai 3.415 euro/mq di Venezia ai 1.707 euro/mq di Genova, con Bari e Torino che per la prima volta supereranno i 2.000 euro/mq entro la fine del prossimo anno. Si manterranno vicini alla stabilità, invece, i prezzi a Roma (+1,1%), con Bologna (+1,8%) che arriverà a superare la capitale di oltre 250 euro/mq (3.606 euro/mq vs. 3.351 euro/mq)

I PREZZI PER CHI SCEGLIE L'AFFITTO

Non è Milano la città più cara dove trovare una casa in affitto. Firenze, sfiorerà i 29 euro al metro quadro entro la fine del 2024 (rispetto ai 24,5 euro/mq odierni), mentre la città della Madonnina si fermerà a 25 euro/mq, in rialzo rispetto ai 24,7 attuali. Aumenti anche per Napoli che passerà da poco più di 14 euro al metro quadro a 16,7 euro/mq. Bari, Genova, Palermo e Torino vedranno aumenti più contenuti, sull’ordine del +4% o +5%. Stabilità a Bologna che dopo la corsa degli ultimi mesi si fermerà sui 19,5 euro/mq (-0,2%)

I QUARTIERI ROMANI

Diversa la situazione nella Capitale: se per quanto riguarda i prezzi di vendita la maggior parte dei quartieri mostra percentuali di incremento abbastanza contenute, se si guarda invece alla locazione ci sono zone che spiccano per l’incremento di valore previsto da qui a un anno. È il caso di Appio Claudio-Capanelle (+13,7%), Aurelio-Boccea (+15,9%), Balduina-Medaglie d’Oro (+14,6%), Camilluccia-Cortina d’Ampezzo (+12,8%), Portuense-Villa Bonelli (+16,8%), Testaccio-Trastevere (+14,6%), zone abbastanza centrali e ambite

"In termini di numero di compravendite sappiamo che il 2023 e il 2024 rimarranno distanti dalle performance record del 2022 e l’andamento tornerà a un ritmo regolare, quello che avrebbe mantenuto senza la crisi Covid - ha spiegato Antonio Intini, Chief Business Officer di Immobiliare.it -. È vero anche che le dinamiche di prezzo sono lente a reagire ed è per questo che le previsioni non dipingono un 2024 di prezzi in discesa"

"RIDIMENSIONATE LE INTENZIONI D'ACQUISTO DEGLI ITALIANI"

"Va detto che l’ascesa dei tassi dei mutui e la corsa dell’inflazione hanno ridimensionato le intenzioni e la capacità d’acquisto degli italiani - ha aggiunto Intini -, spostando una fetta di domanda verso la locazione, un mercato che quindi potrebbe veder salire i prezzi in risposta a un aumento dell’interesse"

Per quanto riguarda gli affitti, "nelle zone dove il mercato si è dimostrato più dinamico nell’ultimo periodo, penso a città come Bologna o Firenze, non è sempre semplice prevedere come si evolverà il comparto immobiliare nell’anno a venire", ha sottolineato Intini.

Sempre riguardo agli affitti, secondo Intini "la locazione è estremamente sensibile ai cambiamenti socio-economici che interessano il nostro Paese, e i privati che affittano sono molto veloci ad adattare il prezzo del loro immobile alle nuove richieste del mercato. Bisognerà monitorare con molta attenzione l’attualità per comprendere come particolari eventi, normative e direttive andranno a impattare i prezzi del residenziale, soprattutto nelle località a forte vocazione turistica" - SkyTG24.it, 21 dicembre 2023

Luca Vona

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